合富輝煌2010年5月3日南昌萬科·棠樾營銷策劃報(bào)告

房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌萬科棠樾營銷策劃報(bào)告?2010年5月3日《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載本案主要解決三大問題一、如何突破政策的緊箍咒？二、如何找到項(xiàng)目的突破點(diǎn)？三、如何銷售，保證速度與利潤的最大化？《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載本案提綱第三部分：營銷策略第一部分：市場解讀蓄客策略推貨策略價(jià)格策略宏觀：新政的影響中觀：南昌房地產(chǎn)市場概況微觀：別墅與洋房市場分析現(xiàn)場營銷策略活動(dòng)營銷策略第二部分：項(xiàng)目解讀與定位第四部分：營銷計(jì)劃建議項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉營銷節(jié)點(diǎn)劃分分階段營銷工作安排項(xiàng)目定位《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第一部分：市場解讀l宏觀：新政的影響l中觀：南昌房地產(chǎn)市場概況l微觀：別墅與洋房市場分析《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載一、市場現(xiàn)狀為了抑制房價(jià)過快增長引起的民生問題，兩會(huì)之后，政策調(diào)控重拳出擊，各城市已經(jīng)很快有了反應(yīng)，樓市冬天再次來臨？《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載面臨“脫軌”的房價(jià)上漲速度，國家調(diào)控政策重拳出擊自09年年底開始，中央逐漸加大對房地產(chǎn)市場的整治力度，一系列“快、準(zhǔn)、狠”的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，嚴(yán)厲遏制炒房、房價(jià)過高等現(xiàn)象，態(tài)度強(qiáng)硬。二手房營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)5年購房實(shí)名制認(rèn)購后不得擅自更名土地交易拿地首付不低于50%打擊炒房遏制房價(jià)?第二套房貸2010.1.12存?

款準(zhǔn)備金率首付不得低于50%?上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載二套房貸再出新政，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)異常嚴(yán)格四月以來，政府重點(diǎn)打擊各種名目的炒房和投機(jī)性購房，房貸標(biāo)準(zhǔn)異常嚴(yán)格u4月14日，國務(wù)院發(fā)出通知，要求二套房貸首付比例不低于50％，利率1.1倍；三套以上房可停貸。u4月17日，國務(wù)院再發(fā)通知，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)，可對個(gè)別城市暫停發(fā)放三套及以上房貸；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的非本地居民暫停放貸。u4月21日，銀監(jiān)會(huì)主任楊家才強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。首套房貸二套房貸三套以上4.14國務(wù)院政策精神?4.14國務(wù)院4.14國務(wù)院精神?

政策精神9.27政策后“國11條”后9.27政策后“國11條”后90平米以下不低于20%；90平米以上不低于30%以家庭為單位，以房子數(shù)量為單位，首付不低于50%不同銀行執(zhí)行不同，比例在20%-30%之間不同銀行執(zhí)行不同，基本為不低于40%90平米以下首付不低于30%不得低于40%首付比例貸款利率首付與利率更高，部分銀行已經(jīng)停止房貸（交行已經(jīng)執(zhí)行）利率不上?。ú煌y行執(zhí)行不同，基準(zhǔn)利率不同銀行執(zhí)基準(zhǔn)利率的行不同，基0.85倍基準(zhǔn)利率的1.1倍不低于1.1倍準(zhǔn)利率的0.7-0.85倍0.85-1倍《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載政策初見成效，一線城市供求逆轉(zhuǎn)拋盤激增連續(xù)的政策重拳開始擊潰一線城市樓市投資客的神經(jīng)，“多拋快跑”成為手握眾多房源的投資客們無奈選擇，二手房拋盤激增，新盤“打折風(fēng)”再現(xiàn)。u北京：二手房一周成交量下跌54%，購房違約潮初現(xiàn)，在售新盤已停止?jié)q價(jià)，成交量普遍縮水五成以上，個(gè)別樓盤打出折扣。u深圳：一些敏感的二手房投資客已開始放盤拋售，放盤量較之前相比翻二倍，而成交量則下跌30-50%。u上海：4月初，賣家主動(dòng)毀約或坐地漲價(jià)現(xiàn)象普遍，但從18日起，已有買家毀約，個(gè)別樓盤和二手房業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。u廣州：一手住宅簽約均價(jià)跌破萬元，觀望氛圍趨濃，買家單日退房804套破紀(jì)錄，房博會(huì)部分樓盤重推8.8折-9折低折扣。此次新政核心目的在于打擊投資性購房，對于一線城市的影響較大?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載二、三線城市觀望多拋售少，尚沒有明顯效果顯現(xiàn)部分二線城市盡管觀望氣氛頗濃，成交量有所下降，但二手房價(jià)格依然堅(jiān)挺，很少有主動(dòng)降價(jià)的情況發(fā)生u青島：由于很多投資投機(jī)客購房并不貸款，因此新政出臺(tái)后成交依舊，價(jià)格未變。u大連：新城規(guī)劃沖淡調(diào)控效果，無一降價(jià)，且無折扣；即使政策出臺(tái)后幾天，還有樓盤一度出現(xiàn)排隊(duì)場面。u武漢：成交連續(xù)幾天回落，多數(shù)新盤價(jià)格明顯低于預(yù)期，最多低出1000元左右。u成都：二手樓市出現(xiàn)一定觀望氛圍，來自上海、香港等一線城市的投資客開始集中掛出手上的房源，新房價(jià)格未受影響。u天津：二手房供應(yīng)量增多，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，而新房幾乎未見任何價(jià)格調(diào)整，并且人氣狀況仍然照常?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載長沙：政策混沌期，價(jià)量逆市上漲目前尚處政策混沌期，開發(fā)商的危機(jī)感促使其提前放盤，而消費(fèi)者半數(shù)以上對政策內(nèi)容不清楚或根本沒聽說，在這種情況下，造成短期價(jià)量逆市上漲。長沙商品房住宅成交面積及均價(jià)走勢?新政后第一個(gè)周末，長沙開盤量達(dá)8個(gè)，第二個(gè)周末開盤量達(dá)15個(gè)。80000?78000?76000?74000?72000?70000?68000?5400?5200?5000?4800?4600?4400?78036?5302?77614?5235?4月18日至4月24日，新建商品房共成交4627套，成交面積為51.76萬㎡，較上周增加4.55萬㎡，成交均價(jià)為5228元/㎡，其中住宅成交4352套，成交面積為48.32萬㎡，成交均價(jià)為5109元/㎡。74291?72320?4766?4731?4月19日4月20日4月21日4月22日?成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）長沙商品住宅成交套數(shù)走勢單位：套7157407207006806606406206006936556454月19日4月20日4月21日4月22日數(shù)據(jù)來源：合富輝煌新政問卷調(diào)查數(shù)據(jù)來源：長沙市房地局《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌：新政立竿見影，觀望情緒迅速蔓延新政對南昌樓市影響非常明顯。新政前，一般的項(xiàng)目在開盤當(dāng)天都可以賣出大部分的貨源甚至售罄。新政后，開盤項(xiàng)目的成交量明顯下降，甚至出現(xiàn)零成交。在售樓盤的來訪量、成交量、簽約量都明顯下降。?4月19日—25日，受到“新國十條”新政的影響，南昌市商品房住宅總交易量為679套，相比前一周的1617套，周成交量下跌938套，環(huán)比下降?138.14%?？傮w趨勢大幅下滑。”?在新政的壓力下，各區(qū)域新建住宅商品房開始出現(xiàn)拋盤跡象，?4月19日?~25日一周可售住宅套數(shù)達(dá)到9202套，環(huán)比增長1120套。?4月19日~25日一周新建商品房住宅交易量滑向冰點(diǎn)，但非住宅交易量為243套，環(huán)比上漲47.27%。尤其是在紅谷灘和西湖區(qū)，非住宅各環(huán)比上漲120.29%和75.00%?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌：新政立竿見影，觀望情緒迅速蔓延“?我們4月11號(hào)開盤，推出100多套洋房，一下子就賣完了。14號(hào)新政之”?后，銷售中心每天來看房的客戶明顯少了很多。?——東方?海德堡置業(yè)顧問“?我們現(xiàn)在大戶型還剩一些公寓和幾套130多平米的，新政對我們也有一定”?的影響，但因?yàn)樨浟坎欢嗔耍裕w影響不大。?——皇冠國際置業(yè)顧問“?就在4月份，新政之前，我們簽了100多套，新政之后到今天為止（4月28?日）只簽了10套，不少認(rèn)購了的客戶根本不著急簽約。”?市場的觀望情緒很明顯。?——魏瑪峰尚策劃人員?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌：新政立竿見影，觀望情緒迅速蔓延總的來說，本次新政對南昌的影響迅速而有力，而且對住宅的影響是全面性的，無論是投資客還是自住客都深受影響，相當(dāng)部分家庭都選擇放棄或延遲購房計(jì)劃。自住型的客戶對樓價(jià)抱觀望的態(tài)度，希望樓價(jià)會(huì)像?2008年一樣降下來。新一輪的博弈正在展開。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載新政影響預(yù)期參照07年9月二套房貸政策的影響，在政策組合拳的影響中，二、三套房貸的影響是最為深遠(yuǎn)的?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載新政影響預(yù)期投資過熱；通帳加劇。二套房貸出臺(tái)，首付比例與貸款利率提高，以貸款套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)國家9?月出臺(tái)救市政策價(jià)漲量跌國家出臺(tái)國六條、國十五條政策，提高首付比例等較溫和的政策，沒有起到平抑房價(jià)的作用。價(jià)平量跌價(jià)跌量跌銷售火爆，價(jià)格逐漸拔高銷售回暖混沌期：?2個(gè)月買賣雙方對峙期：?6個(gè)月賣方讓步期：?9個(gè)月歷史參照線2007.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年房貸政策后：消費(fèi)者經(jīng)歷了17個(gè)月的觀望期，開發(fā)商經(jīng)歷了6個(gè)月的堅(jiān)持+9個(gè)月的讓步期后，市場開始回暖，并且在隨后的一年內(nèi)銷售爆增，價(jià)格猛漲；原因主要有幾方面：?1、剛性需求被壓抑一年之久后必然集中爆發(fā)；?2、國家經(jīng)濟(jì)形勢趨好，消費(fèi)者的心理與經(jīng)濟(jì)壓力逐漸釋放；?3、消費(fèi)者抄底心態(tài)眾多，大多認(rèn)為09年上半年是最適合的購房時(shí)機(jī)?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載新政后市場走勢預(yù)判調(diào)控目的：抑投資，調(diào)通脹混沌期：?2個(gè)月買賣雙方對峙期：?6個(gè)月賣方讓步期：?9個(gè)月開始回暖，價(jià)量快速走高歷史參照線2007.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4.14二套房貸新政出臺(tái)，政策力度比?07年更為調(diào)控目的：解決因?yàn)榉績r(jià)過高而引起的“民生”?

嚴(yán)酷問題?新政預(yù)期線2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月……本輪調(diào)控與07年政策的共性在于：1、均用上了最具殺傷力的金融政策，從房貸政策進(jìn)行調(diào)控；2、政策內(nèi)容主力針對投資性購房以及大戶型，支持小戶型及剛性置業(yè)不同的是：1、調(diào)控目的不一樣，本屆政府對民生的重視程度是出現(xiàn)此次調(diào)控的關(guān)鍵；2、本次新政的政策內(nèi)容之嚴(yán)厲實(shí)屬罕見。3、上輪政策影響深廣的原因還兼有金融危機(jī)所帶來的影響，而本輪政策則出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢向好的大背景之下。既有樓市持續(xù)向上的理由，也存在樓市進(jìn)入調(diào)整向下期的因素?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載新政后市場走勢預(yù)判參照07年新政，預(yù)計(jì)后市將可能呈現(xiàn)如下特征：1、由于直擊貸款購房者，南昌二置客居多，因此，必定會(huì)經(jīng)歷斟酌觀望期；2、由于前期開發(fā)商積累的資金充足，短期內(nèi)不可能降價(jià)出售；買賣雙方極可能出現(xiàn)一段對峙期，若對峙期過長，銷售量持續(xù)不佳，賣方市場價(jià)格則必然松動(dòng)；在量價(jià)齊跌的環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)績下挫給GDP帶來的影響則必定再次引起政府關(guān)注，救市難免；在剛性需求的爆發(fā)下，下一撥的銷售黃金期也隨之來臨。3、若在經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、國家缺少投資產(chǎn)品的前提下，消費(fèi)者很快從觀望中走出來，對峙期不長，則銷售量仍然堅(jiān)挺，價(jià)格仍然走高，尤其是在一線城市投資成本高的情況下，像南昌這種前景可觀的二線城市可能會(huì)成為眾多投資者的另一個(gè)焦點(diǎn)，則二線城市樓價(jià)出現(xiàn)價(jià)漲量漲的結(jié)果。樓市發(fā)展路線與07年后雷同，但各期時(shí)間長短有所不同，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)向好的大前提下，本次觀望時(shí)間會(huì)有所縮短。觀望期對峙期下調(diào)期回暖期快速增長期從目前政府的強(qiáng)硬態(tài)度來看，若達(dá)不到下調(diào)的目的，則會(huì)加大調(diào)控力度。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載新政后市場走勢預(yù)判政策應(yīng)對措施預(yù)測：供應(yīng)方：1、產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)一步向緊湊型靠攏；?2、對高性價(jià)比產(chǎn)品的打造更加不遺余力；?3、降低購房門檻，開發(fā)商墊支首付的現(xiàn)象再次出現(xiàn)；?4、通過提供和強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的稀缺性，逼使實(shí)力客戶即使高首付甚至一次性付款也依然逆市購買；?5、分期付款：如，第一次支付30%，第二次支付30%，第三次支付30%,?第四次交樓前支付10%?6、商業(yè)地產(chǎn)會(huì)找到市場機(jī)會(huì)。消費(fèi)者：1、用親人名字購房，進(jìn)行公證；?2、一次性付款購房者增加?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載面對這次嚴(yán)厲、堅(jiān)決，預(yù)計(jì)半年到一年間不可能放松的樓市新政，面對南昌消費(fèi)者如此普遍的觀望情緒，南昌萬科棠樾項(xiàng)目如何應(yīng)對《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌樓市分析l正常市場情況下，供求基本平衡。l在2009年則明顯的供不應(yīng)求，基本南昌城市較小，受城市規(guī)劃的限制，市區(qū)土地供應(yīng)量較少，從而也限制住宅的供應(yīng)量。上素質(zhì)較好的樓盤每次開盤，當(dāng)天就能賣掉絕大部分的貨源，甚至開盤即售罄。從而經(jīng)常出現(xiàn)供貨斷層的情況。?2010年4月底，全市僅約20個(gè)樓盤有以本土開放商主導(dǎo)市場，其中不乏“小富及安”的開發(fā)商，并不追求開發(fā)的速度。貨在售l從長遠(yuǎn)來看，只要在市區(qū)有項(xiàng)目，由于產(chǎn)業(yè)欠多元化，投資渠道少，本地人傾向于買樓改善居住和投資，一般家庭都會(huì)擁有1-2?套房，經(jīng)濟(jì)狀況好的會(huì)有多套物業(yè)。且品質(zhì)優(yōu)良，未來的銷售壓力并不大。l從短期來看，銷售受新政影響較大，市場觀望情緒較濃，從而使得競爭階段集中加劇。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌樓市分析南昌市09年商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2008年1：0.55263.82009年1：1.97217.93429.934645環(huán)比供求比71.98%-23.55%140.24%-4.96%177.98%供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）成交價(jià)格（元/㎡）成交總額（億元）143.95499071.84199.70資料來源：CRIC中房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載l

南昌住房供應(yīng)2010年突變市區(qū)新增供應(yīng)量將達(dá)550萬平米2007年至今，南昌市區(qū)成交量分別為354.17萬平方米、178.96萬平方米、400萬平方米（預(yù)計(jì)），平均年成交量311萬平方米，加上目前觀望的購房需求，整體狀況仍在正常范圍；新增供應(yīng)量分別為358.31萬平方米、285.11萬平方米、200萬平方米（預(yù)計(jì)），平均年新增供應(yīng)量僅為281萬平方米。按照每年350萬平方米的新增供應(yīng)計(jì)算，三年來已累計(jì)“虧空”207萬平方米，即計(jì)劃207萬平方米應(yīng)該面市的房源，仍未面市。尤如市場需求一樣，被抑制的市場供應(yīng)必將集中爆發(fā)?！疤澘铡钡?07萬平方米，加上2010年正常的新增供應(yīng)350萬平方米，預(yù)計(jì)2010年的市區(qū)新增供應(yīng)量將達(dá)到550萬平方米?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌樓市分析?2010年后續(xù)樓市將異常艱難供貨量的劇增至500萬㎡新政影響明顯，市場觀望情緒濃，成交量大幅下跌不同的開發(fā)商必然會(huì)根據(jù)公司的運(yùn)營目標(biāo)尋求市場突破口l資金雄厚的非上市公司可能選擇堅(jiān)守價(jià)格，緩慢出貨，直至撐過市場低迷期；l資金實(shí)力較弱的開發(fā)商可能選擇降價(jià)，或者采取墊首付的方式；l上市公司因?yàn)橛心甓冉?jīng)營指標(biāo)要求，也可能選擇降價(jià)出貨，或者新開盤以低價(jià)上市?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌樓市分析l

價(jià)格：相比中西部部分城市，南昌房價(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)系，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，未來尚有較大提升空間?

從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比來看，南昌都排在較后（第5位），但GDP同比增長6省會(huì)城市中排在第3位，固定資產(chǎn)投資同比增長排在第1位，同時(shí)住宅價(jià)格的增長也排第1位?？梢姌莾r(jià)與城市經(jīng)濟(jì)投入和增長緊密聯(lián)系，而南昌近年來的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅猛，因此樓價(jià)必然還有較大的上升空間。時(shí)間08年末指標(biāo)武漢鄭州長沙合肥南昌太原南昌排名?常住人口（萬人）?GDP(億元)?891?736?658.56?1484.1?491?458.1?787.3?355?5?09年上半年?1983.2?1524.3?835.2?683.9?5?09年上半年同比增長?10.10%?1258.1?25.00%?5143?7.30%?1024.6?30.90%?4749?14.00%?1072?16.00%?1156?11.10%?556.6?0.80%?200.6?3?5?1?4?1?09年上半年固定資產(chǎn)投資（億元）?09年上半年09年上半年09年上半年同比增長?商品房住宅均價(jià)?同比增長?28.00%?3909?24.00%?4335?38.60%?4412?-9.20%?4899?-5.30%?6.40%?-4.00%?10.70%?13.30%?-8.30%?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載萬科?棠樾項(xiàng)目2010年面臨的關(guān)鍵問題市場陷入低迷已成定局，作為逆市而上的中高端新項(xiàng)目，以什么產(chǎn)品上市？以什么價(jià)格上市？如何拓展客戶？如何消除客戶的觀望態(tài)度，促成購房？《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第二部分：項(xiàng)目解讀與定位l項(xiàng)目分析l客戶定位l項(xiàng)目定位《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載一、項(xiàng)目分析《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——項(xiàng)目綜述項(xiàng)目位于南昌市青云譜路南側(cè)，梅湖景區(qū)、八大山人紀(jì)念館旁。項(xiàng)目總占地：97109㎡總建筑面積：145606㎡總?cè)莘e率：1.5?項(xiàng)目四至：東：市政綠化用地，梅湖、八大山人紀(jì)念館南：南昌市園林局西：青云佳苑、南昌市汽車幾點(diǎn)學(xué)校北：青云譜路（墨香街）《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——交通、配套情況項(xiàng)目地塊僅北面毗鄰青云譜路。地塊距南昌南北主干道迎賓大道及井岡山大道較近，交通便捷性尚可。項(xiàng)目緊鄰梅湖—八大山人紀(jì)念館景區(qū)，項(xiàng)目北面墨香街均為仿古建筑。周邊學(xué)校分布較多，但無名校資源。地塊周邊無大型集中型商業(yè)，但零散型商業(yè)分布較多，生活較為便利?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——景觀分析項(xiàng)目地塊西面及南面無可利用景觀資源；項(xiàng)目地塊東面為梅湖—八大山人紀(jì)念館（中間間隔有一定距離的市政綠化用地），雖然該面景觀資源尚可，但由于地塊阻隔，無法形成一線景觀資源；項(xiàng)目地塊北面為墨香街，該街均為仿古建筑，但該街仿古建筑部分僅臨街一線，同時(shí)未形成良好的人文氛圍，可利用價(jià)值不大。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——產(chǎn)品分析之面積戶型類型聯(lián)排住宅品類分布單戶面積戶數(shù)面積百分比TOP21614950108007.56%2435762.50%沿路沿景觀窄景洋房一期西區(qū)1702440802.86%再改1581442275215.92%1721442476817.33%1301862418016.92%寬景洋房標(biāo)準(zhǔn)層125平米戶型145平米戶型合計(jì)首改再改二期東區(qū)1493545274636.91%926142902100.00%從套型面積以及產(chǎn)品類型上看，本項(xiàng)目主力戶型產(chǎn)品主要為首改類產(chǎn)品，該段產(chǎn)品為目前市場上對政策反應(yīng)最為敏感。總體的項(xiàng)目產(chǎn)品定位為舒適型產(chǎn)品定位?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——產(chǎn)品分析之總價(jià)面積單價(jià)總價(jià)(萬）首付50%（萬）月供(20年）聯(lián)排2161491701581721301491365795919591959195918550855029514316315216511112714771827682566410212494756445246571138484410窄景洋房寬景洋房二期按貴司所提供價(jià)格體系來計(jì)算（二期產(chǎn)品因含小高層及多層，故將兩部分產(chǎn)品價(jià)格折中按照8550計(jì)算），本項(xiàng)目的主力總價(jià)區(qū)間為111—165萬元/套，總體價(jià)格在即使刨去精裝，在區(qū)域內(nèi)亦已成為標(biāo)桿，非一般購房者所能承受?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——價(jià)值梳理讓建筑贊美生命作為“建筑無限生活”的中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)商，萬科在南昌市場通過“萬科四季花城”、“萬科青山湖”項(xiàng)目成功的樹立起一流的品牌形象。萬科品牌實(shí)力象征品質(zhì)保證《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——價(jià)值梳理優(yōu)秀良好一般普通很差規(guī)模地段景觀產(chǎn)品品牌從項(xiàng)目的價(jià)值梳理可以看出開發(fā)企業(yè)的品牌在本項(xiàng)目中構(gòu)成項(xiàng)目的主要核心價(jià)值點(diǎn)。說明:?由于目前獲悉產(chǎn)品方面信息有限，對產(chǎn)品的判斷來自于對于萬科產(chǎn)品一貫的表現(xiàn)以及前期與貴司的溝通；景觀方面，雖然項(xiàng)目地塊周邊有梅湖資源，但由于不是一線景觀，同時(shí)考慮南昌不乏景觀資源、也不乏景觀資源突出的項(xiàng)目，因此本司認(rèn)為本項(xiàng)目的景觀資源不足以形成核心競爭力?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目分析——SWOT分析?優(yōu)勢-----Strength?1?、萬科品牌?劣勢-----Weak?1?、項(xiàng)目北面青云譜路比較狹窄，影響出入?2?、項(xiàng)目西面及南面建筑老舊，影響周邊環(huán)境?2?、八大山人紀(jì)念館人文資源?3?、梅湖景觀資源?SWOT4?、區(qū)域逐漸成熟機(jī)會(huì)-----Opportunity?SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢）?1?、片區(qū)內(nèi)無標(biāo)桿項(xiàng)目?1、本項(xiàng)目與青山湖項(xiàng)目的良好承襲，利用1、先期的園林景觀實(shí)現(xiàn)，突出項(xiàng)目自身的2?、精裝修形成差異化競爭?3“、萬客會(huì)”形成圈層營銷?青山湖項(xiàng)目已有的市場形象對本項(xiàng)目形象的延續(xù)?園林景觀特色?2、在突出景觀的前提下，由景觀以及八大山人的人文資源衍生出生活方式?威脅-----Threaten?1?、新政對市場環(huán)境的影響?2、產(chǎn)品線處在對新政敏感的區(qū)域?3、南昌城市景觀資源充分?4、片區(qū)整體形象較差?ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（規(guī)避劣勢，避免威脅）?1、結(jié)合墨香街的仿古建筑以及項(xiàng)目本身的1?、銷售節(jié)奏的控制以及合理的推售策略，中式建筑元素，形成項(xiàng)目獨(dú)特的內(nèi)部氛圍?營造項(xiàng)目自身的供求關(guān)系和營銷環(huán)境?2、產(chǎn)品線的合理化調(diào)整，適應(yīng)市場的需求?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載二、客戶定位《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——常規(guī)客戶檔次分析之收入特點(diǎn)客戶檔次家庭月收入5000以下家庭年收入54000月供可承受金額1350可接受房屋單價(jià)4000以下置業(yè)次數(shù)特征首次置業(yè)125000-60006600016504000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-90009000-1000010000-1100011000-1200036000-700078000195047000-800090000225058000-1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-3000030000-4000040000-5000050000-6000060000-7000070000-8000080000以上1140001500002100002700003300003600004800006000007200008400009600002850首次改善置業(yè)637507525086750982501011121314159000多次置次兼投資TOP類產(chǎn)品購買1200015000180002100024000備注：可承受月供金額按家庭月收入30%計(jì)算從我司多年操盤的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來看，可以客戶的收入為標(biāo)準(zhǔn)制定以上檔次分級。家庭年收入在8萬以下的客戶，基本為首次置次，能承受的月供2000以下，單價(jià)在4500以下；首次改善型客戶家庭年收入在8-20萬左右，能承受的月供在2000-5000元之間，單價(jià)為4500-6000；多次置業(yè)者家庭年收入在?30—70萬左右，承受的月供在6000—18000之間，單價(jià)6000—10000元之間；TOP類產(chǎn)品置業(yè)者家庭年收入為700000以上，承受的月供在21000元以上，承受的單價(jià)在10000元以上?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——常規(guī)客戶檔次分析之購買特點(diǎn)客戶類別購買特點(diǎn)置業(yè)次數(shù)家庭年收入特點(diǎn)8-10萬元以價(jià)格為主導(dǎo)，有明確的價(jià)格底線，超過及80%以上為首次置業(yè)，底線就會(huì)放充購買少量為首改、投資客價(jià)格主導(dǎo)型對配套要求高，學(xué)校、醫(yī)院、購物、公交配配套主導(dǎo)型套要好，對產(chǎn)品、環(huán)境要求稍低，但對價(jià)格敏感度也較高一般為首改置業(yè)，2次置業(yè)10-20萬元20-50萬元注重家人生活舒適性，對產(chǎn)品、配套、環(huán)境家人生活型都有要求，同時(shí)對地段要求高，要能很好地照顧家人一般為改善型置業(yè)，2-3次置業(yè)基本為改善型兼投資型置業(yè)，多次置業(yè)、50萬以上含多數(shù)TOP類客戶看重項(xiàng)目品質(zhì)與園林環(huán)境，注得實(shí)景體驗(yàn)，一旦被實(shí)景打動(dòng)，就會(huì)購買，對價(jià)格不敏感環(huán)境影響型從我司多年操盤的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來看，可以客戶的購買特點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)制定以上檔次分級。一般來說，價(jià)格主導(dǎo)型客戶位于最低層，他們對價(jià)格十分敏感；而配套主導(dǎo)型與家人生活型客戶，是市場上改善型置業(yè)的主力群體，他們注重配套與產(chǎn)品品質(zhì)，注重家人生活的便利與舒適；而環(huán)境影響型客戶是高端群體，他們購房沖動(dòng)來源于被打動(dòng)的感覺——只要看到喜歡，就購買?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——常規(guī)客戶檔次分析之購買特點(diǎn)客戶檔次家庭月收入5000以下家庭年收入月供可承受金額可接受房屋單價(jià)4000以下置業(yè)次數(shù)特征購買類型125400066000135016501950225028503750525067508250900012000150001800021000240005000-60004000-45004000-45004500-50004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000以上首次置業(yè)價(jià)格主導(dǎo)型36000-70007800047000-80009000058000-1000010000-1500015000-2000020000-2500025000-3000030000以上114000150000210000270000330000360000480000600000720000840000960000首次改善置業(yè)6配套主導(dǎo)型家人生活型789101112131415多次置次40000-5000050000-6000060000-7000070000-8000080000以上7500-80008000-90009000-1000010000-1100011000-12000環(huán)境影響型TOP類產(chǎn)品購買從上述分析總結(jié)來看，家庭年收入50萬以上的人群，才能接受單價(jià)8000元/平米以上的房屋，而此客群注重家人生活品質(zhì)，注重環(huán)境與實(shí)景體驗(yàn)；他們基本為多次置業(yè)，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，對戶型、園林、建筑、配套、裝修等方面均有較多的鑒賞能力。而首次置業(yè)客群，基本為價(jià)格主導(dǎo)型，接受的單價(jià)在5000元/平米以下。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——本項(xiàng)目客戶定位面積216149170158172130149單價(jià)13657959195919591959185508550總價(jià)(萬）首付50%（萬）月供(20年）聯(lián)排窄景洋房寬景洋房二期29514316315216511112714771827682566410212494756445246571138484410若單就項(xiàng)目價(jià)格預(yù)期來看，只有家庭年收入60萬以上的客群，才能成為本項(xiàng)目的業(yè)主。但考慮到部分客戶首次置業(yè)前積蓄多年，可從月供系數(shù)交叉進(jìn)行分析：聯(lián)排別墅客戶家庭年收入80萬以上；洋房客戶年收入30萬以上；二期多層及小高層產(chǎn)品客戶年收入15萬以上。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——本項(xiàng)目客戶定位面積單價(jià)總價(jià)(萬）首付50%（萬）月供(20年）家庭年收入購買類型聯(lián)排216136571499591170959115895911729591130855014985502951431631521651111271477182768256641021249475644524657113848441080萬以上環(huán)境影響型窄景洋房30萬以上家人生活型寬景洋房二期15萬以上配套主導(dǎo)型《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——本項(xiàng)目客戶定位結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目所面對的客戶，基本可將首次置業(yè)者排除在外；首改客群所占比例也相對比較小；最主要的客群為改善型多次置業(yè)客群，他們的家庭年收入至少在25萬以上，年齡在35歲以上；他們是社會(huì)精英群體。他們基本為家人生活型、環(huán)境影響型客群。他們注重教育、醫(yī)療、購物、公交、環(huán)境配套，注重品質(zhì)感，注重實(shí)景體驗(yàn)。而本項(xiàng)目目前的教育、醫(yī)療、購物、公交配套有很好的本體條件。如何在產(chǎn)品品質(zhì)、園林環(huán)境方面用實(shí)景打動(dòng)客戶是成功的關(guān)鍵要素之一。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——本項(xiàng)目目標(biāo)客群鎖定偶得客戶群省外投資客與湘籍返鄉(xiāng)置業(yè)客游離客戶群重點(diǎn)客戶群省內(nèi)其他縣市高收入者南昌其他區(qū)域私營業(yè)主、企業(yè)中高層核心客戶群青云譜區(qū)企業(yè)中高層；教育、醫(yī)療工作者；本地土生土長的原住民?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——目標(biāo)客群規(guī)模初判從人口構(gòu)成預(yù)計(jì)社會(huì)精英數(shù)量p

南昌2008年末常住人口為461.52萬人，較2007年凈增3.46萬人，人口自然增長率為0.01%；p南昌全市2009年末社會(huì)從業(yè)人員277.59萬人，比上年末增加5.6萬人，增長2.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)74.72萬人，第二產(chǎn)業(yè)67.31萬人，第三產(chǎn)業(yè)135.56萬人。年末在崗職工58.98萬人，其中國有單位在崗職工為38.49萬人。按照統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)表比例，2010年南昌全市就業(yè)人員約277.59萬人。根據(jù)管理學(xué)管理幅度基本原理，社會(huì)精英人員數(shù)量約為：下限：227.59萬÷9÷3≈8.4萬人上限：227.59萬÷6÷3≈12.6萬人數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載客戶定位——目標(biāo)客群特征分析客戶基本情況總結(jié)：p

客戶年齡集中在35-50歲之間；三口之家、三代同堂為主，兩者比例接近；p

置業(yè)經(jīng)歷豐富，3次及3次上達(dá)到60%；p

普遍都是私營業(yè)主和事業(yè)單位管理層，部分公務(wù)員；家庭年收入20—50萬客戶群體最多，50-400萬之間分布較為均勻，400萬以上的客戶較少；p

購買別墅等高端住宅以自住為主，環(huán)境改善型客戶為主；注重社區(qū)的環(huán)境；p

比較注重圈層社交，不少客戶是因?yàn)榕笥呀榻B而購買，注重身份和面子。客戶的購買力強(qiáng)，年收入多在25萬元以上?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載三、項(xiàng)目定位《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載關(guān)于這座城市的粗獷和優(yōu)雅……?從筑城的灌嬰到八一起義的群英們，這座城市的粗獷與血性綿延了兩千多年，直至今日……?從滕王閣序的王勃到青云譜隱居的朱耷，這座城市的文質(zhì)與優(yōu)雅也綿延了兩千多年，直至今日……《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載南昌的湖“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越?！薄醪峨蹰w序》南昌從來就不是一個(gè)缺少風(fēng)景的地方。市區(qū)內(nèi)大大小小的十?dāng)?shù)個(gè)湖，盛滿了這個(gè)城市的驕傲。南昌人愿意承認(rèn)自己經(jīng)濟(jì)的欠缺、城市建設(shè)的滯后……但是，南昌人對于他們的湖，驕傲之情卻總是溢于言表。很多來過南昌的外地人，也許不久就會(huì)淡忘南昌，除了，南昌的湖……?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載缺失的南昌“恕我直言，在我到過的省會(huì)中，南昌算是不太好玩的一個(gè)。幸好它的郊外還有個(gè)青云譜?！?——余秋雨《青云譜隨想》南昌其實(shí)是一個(gè)沒有風(fēng)格的城市。似乎我們很容易就能描述出北京人的性格、上海人的性格、東北人的性格、長沙人的性格……但是我們卻很難描述出南昌人的性格。從《滕王閣序》到隱居青云譜的朱耷，現(xiàn)在的南昌似乎只空空的留下了一座古閣和一個(gè)八大山人紀(jì)念館，而綿延了千年的文化傳承似乎在現(xiàn)在嘎然而止?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載萬科的南昌萬科?四季花城萬科?青山湖萬科?棠樾第一次走進(jìn)墨香街，走進(jìn)梅湖，走進(jìn)八大山人……似乎能感覺進(jìn)入到另一個(gè)時(shí)空！將來，這里還要有萬科?棠樾……?從當(dāng)年八大山人來此隱居，到政府作為南昌城市名片打造的八大山人紀(jì)念館，到人文地產(chǎn)的締造者萬科布局此地，我們開始暢想，也許南昌的文化傳承被就此重新接駁。甚至，在不久的將來，這里將代表南昌人的生活、處世之道?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載進(jìn)退浮華人生從此棠樾《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目定位梅湖畔?典藏人文藝墅梅湖畔：體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)位以及自然景觀資源典藏：項(xiàng)目的稀缺性，南昌只有一個(gè)梅湖、一條墨香街、也只有一個(gè)八大山人紀(jì)念館人文藝墅：強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目居住的純粹性，以及項(xiàng)目獨(dú)特的人文精神氣質(zhì)。以此建立項(xiàng)目的獨(dú)特性、差異化，體現(xiàn)項(xiàng)目的人居氣氛、宜居性以及圈層性。無論從萬科品牌還是項(xiàng)目本身來說，作為萬科在南昌南城布局的重要項(xiàng)目，而且是兼俱歷史人文景觀的不可多得的住宅項(xiàng)目，我們需要高度和平臺(tái)，必須凸顯本項(xiàng)目的唯一性、不可取代性?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載廣告語進(jìn)退浮華，人生從此棠樾詩畫江山，我心棠樾第一階段：第二階段：愈雕琢，逾棠樾第三階段：注：以上廣告語，只是我司初步的建議舉例，最后需廣告公司一起參與討論提煉?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載推廣示意本部分僅為示意進(jìn)退浮華，人生從此棠樾《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載推廣示意本部分僅為示意詩畫江山我心棠樾《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載推廣示意本部分僅為示意愈雕琢愈棠樾《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載項(xiàng)目形象發(fā)展演繹開盤期項(xiàng)目亮相期蓄客期進(jìn)退浮華詩畫江山，我心棠樾愈雕琢、逾棠樾人生從此棠樾形象拔高景觀、人文資源借力產(chǎn)品賣點(diǎn)n

該階段以樹立項(xiàng)目形象為主。n

訴求向產(chǎn)品過度。n

現(xiàn)場用材展示、樣板間體驗(yàn)、裝修承諾等方式讓市場充分感受萬科的實(shí)力與品質(zhì)。n

訴求向景觀資源以及人文資源過度。n

針對項(xiàng)目本身特質(zhì)以及區(qū)域特質(zhì)，從精神層面提出生活方式，從而拔高項(xiàng)目形象，迅速鎖定圈層。n

線下以“萬客會(huì)”為平臺(tái)，輔以各種書畫、瑜伽等圈層性活動(dòng)。n

配合現(xiàn)場情景體驗(yàn)式營銷，用園林實(shí)景、樣板間等工具實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場打擊。n

線下以“萬客會(huì)”為平臺(tái)，輔以游園體驗(yàn)或親情類體驗(yàn)活動(dòng)。n

線下以“萬客會(huì)”為平臺(tái)，輔以產(chǎn)品體驗(yàn)（會(huì)所體驗(yàn)、裝修有獎(jiǎng)挑刺等活動(dòng),持續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目影響力?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第三部分：營銷策略l

營銷總策略l

產(chǎn)品策略l

拓客策略l

逼訂策略l

推廣策略《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載營銷總策略市場導(dǎo)向策略?+?萬科式結(jié)果導(dǎo)向整合營銷模式兩者并重，共同突破政策的圍困，消除客戶的抗性，力求在逆市中創(chuàng)造熱銷傳奇，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的營銷目標(biāo)。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載營銷總策略n產(chǎn)品策略?——為應(yīng)對新政的影響，在舒適型聯(lián)排、洋房、小高層等產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，增加針對首置客戶的回現(xiàn)型產(chǎn)品，如90平米以下的緊湊型產(chǎn)品和精裝公寓。n拓客策略——線上廣告宣傳與線下行銷并重，全面拓展，擴(kuò)大客戶基數(shù)，從中把握更多的成交機(jī)會(huì)。?n逼訂策略?——項(xiàng)目現(xiàn)場：加強(qiáng)實(shí)景營銷，提升現(xiàn)場銷售力?——推貨策略：拆分推貨，小步快跑，制造緊俏氣氛?——價(jià)格策略：低開高走，小幅上揚(yáng)，逼客戶盡快下訂?——銷售管理：嚴(yán)抓銷售隊(duì)伍的管理，不流失一個(gè)客戶n推廣策略?——形象先行，建立高度，賣點(diǎn)跟進(jìn)，促成成交?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載營銷總策略分解n產(chǎn)品策略?——項(xiàng)目以中高端的市場定位，在舒適型聯(lián)排、洋房、小高層等產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，增加針對首置客戶的回現(xiàn)型產(chǎn)品，如90平米以下的緊湊型產(chǎn)品和精裝公寓。?調(diào)整建議現(xiàn)方案A2?

多層產(chǎn)品?A3?小高層產(chǎn)品A2?

多層產(chǎn)品?A1+?

別墅類產(chǎn)品?A1+?

別墅類產(chǎn)品?A1?

洋房類產(chǎn)品?A1?

洋房類產(chǎn)品?A3?小高層產(chǎn)品調(diào)整出部分90平米以下的三房戶型?A4?精裝公寓?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載營銷總策略分解n拓客策略——線上、線下全面拓展，擴(kuò)大客戶基數(shù)報(bào)廣：只在重要節(jié)點(diǎn)投放，提升形象，廣泛告知信息戶外：選擇主要的交通網(wǎng)點(diǎn)投放，提升形象，有效截客線上宣傳短信：篩選高端客戶群進(jìn)行針對性的廣告宣傳，持續(xù)影響網(wǎng)絡(luò)：輔助宣傳，加強(qiáng)對潛在客戶和房地產(chǎn)界人士的影響萬科客戶資源經(jīng)營：電話CALL客+短信+活動(dòng)營銷定向客戶拓展：例如高爾夫會(huì)員、高端車會(huì)、銀行/移動(dòng)/聯(lián)通的金卡及以上會(huì)員，短信影響。線下行銷合富江西籍高端客戶資源的利用：電話CALL客+短信房交會(huì)迅速蓄客：通過參展房交會(huì)，展示項(xiàng)目，并現(xiàn)場蓄客現(xiàn)場活動(dòng)營銷：持續(xù)的現(xiàn)場活動(dòng)，保證現(xiàn)場人氣，刺激客戶購買《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載拓客策略之【線上宣傳】線上主要展示項(xiàng)目形象，同時(shí)傳達(dá)重要的營銷節(jié)點(diǎn)與活動(dòng)。報(bào)廣：?投放原則：只在重要營銷節(jié)點(diǎn)投放，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)且有效的目的。?投放內(nèi)容：形象廣告+重要營銷信息?媒體選擇：以《江南都市報(bào)》為主，輔以《南昌晚報(bào)》?版面建議：建議首選頭版，可適當(dāng)考慮“報(bào)眼”和“異形版面”的形式，以保證爭取到最多的眼球。報(bào)眼異形廣告參考《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載戶外：南昌的城市較小，戶外牌的廣告效果明顯，建議充分利用。八一廣場福山立交?投放原則：固定3塊長期投放，在重要的營銷節(jié)點(diǎn)前增加約2-3塊短期投放的戶外牌，投放期約1-3個(gè)月?投放內(nèi)容：形象廣告+營銷信息；迎賓大道?位置建議：建議在八一廣場/福山立交、昌南大道、井岡山大道上關(guān)鍵路口投放戶外形象廣告長期戶外牌階段性戶外牌本案《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載短信：短信廣告具有時(shí)效性強(qiáng)，成本低，到達(dá)率高，操作靈活等多方面的優(yōu)勢，建議做為重要的媒體選用。投放原則：每星期保持一定量的投放；投放內(nèi)容：以銷售信息為主，根據(jù)銷售情況隨時(shí)更新短信公司的選擇：選擇2-3家短信公司，綜合利用各家的客戶資源網(wǎng)絡(luò)：輔助宣傳，加強(qiáng)對潛在客戶和房地產(chǎn)界人士的影響投放原則：充分利用網(wǎng)絡(luò)的宣傳方式，包括首頁硬廣告、新聞、軟文、論壇、排行榜、專題等等。投放內(nèi)容：形象廣告+營銷動(dòng)態(tài)，根據(jù)銷售情況隨時(shí)更新網(wǎng)站選擇：搜房網(wǎng)《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載主要工作：?1、形象廣告，主要對文化＼精神＼國學(xué)……生活方式的訴求?2、項(xiàng)目價(jià)值，主要強(qiáng)調(diào)”城市”“稀缺”資源?3、產(chǎn)品宣傳，根據(jù)推貨的情況進(jìn)行相應(yīng)的告知?4、賣點(diǎn)的深化提煉，為項(xiàng)目建立起優(yōu)異于其他高端樓盤的系列優(yōu)勢賣點(diǎn)，為項(xiàng)目建立起差異化優(yōu)勢?5、豐富現(xiàn)場物料，充分調(diào)動(dòng)所有的銷售道具把握住每一個(gè)到訪的客戶，同時(shí)為走出去拓客提供充足的物料支持。（關(guān)于推廣，詳見在后面的“推廣策略與推廣計(jì)劃”部分）《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載拓客策略之【線下行銷】從坐銷到行銷，湖南合富以敢想勇為的專業(yè)精神，全方位為開發(fā)商提供立體式的銷售服務(wù)，并因此創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)輝煌的熱銷傳奇，例如08?年樓市冷冬中仍熱銷的長沙萬科?金域藍(lán)灣、雙瑞?藏瓏、中信新城等在豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)中，我們總結(jié)出高效拓客5招式《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第一招：老客戶資源經(jīng)營ü青山湖的客戶資源，通過客戶的細(xì)分實(shí)現(xiàn)客戶資源的共享ü四季花城業(yè)主，由于區(qū)域的原因，針對這部分客戶的宣傳主要為擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力；萬科客戶資源ü萬科總部擁有的江西籍客戶資源；ü針對前期成交客戶，通過圈層營銷實(shí)現(xiàn)口碑傳播，擴(kuò)大銷售客戶經(jīng)營方式：電話CALL客+短信針對客戶組織現(xiàn)場活動(dòng)動(dòng)制定“老帶新”獎(jiǎng)勵(lì)政策維系客戶關(guān)系，宣傳項(xiàng)目動(dòng)態(tài)和”老帶新“獎(jiǎng)勵(lì)政策保證現(xiàn)場人氣，制造熱銷氣氛，并促成成交鼓勵(lì)業(yè)主介紹新客，實(shí)現(xiàn)口碑傳播《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第二招：定向客戶拓展拓展方式：電話CALL客+短信合富可開拓的外部客戶資源：小區(qū)名稱與項(xiàng)目距離人口數(shù)16000客戶類型首置、首改、再改?客戶資源是熱銷的保證！所以，我江鈴集團(tuán)洪都集團(tuán)2000米3000米2500米大客戶們一直都非常注重對客戶資源的開拓近20000首改、再改3000（建設(shè)中）和經(jīng)營，通過日常的積累、重金購買、拓昌南工業(yè)園首置、首改展目標(biāo)單位大客戶拓展等多種途徑進(jìn)行高端客戶資源的開拓。重工企業(yè)印鈔廠等1000米1000米1500首置、首改再改1200青云譜區(qū)政府單位3500米500米800再改干休院校區(qū)1200養(yǎng)老、再改我們可利用的外部客戶資源：?短信公司分類客戶資源：例如全球通高端客戶、高端4S店客源、公務(wù)員群體、高爾夫會(huì)員、企業(yè)法人名單、豪宅業(yè)主、各區(qū)高端客群等?郵政公司分類客戶資源：銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、高檔百貨的高端會(huì)員等?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第四招：房交會(huì)迅速蓄客參展房交會(huì)可以達(dá)到的目的：?展示項(xiàng)目形象，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力?蓄客，獲得第一手客戶資料?直接實(shí)現(xiàn)銷售房交會(huì)上的蓄客手段：?進(jìn)行問卷調(diào)查，并贈(zèng)送禮品，獲得客戶資料?通過填寫入會(huì)申請表的方式獲得客戶資料?通過直接贈(zèng)送禮品，讓客戶填寫資料表格，獲得客戶資料《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載第五招：現(xiàn)場活動(dòng)營銷?——持續(xù)的現(xiàn)場活動(dòng)，保證現(xiàn)場人氣，刺激客戶購買?——持續(xù)的圈層經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)口碑傳播和老帶新，提高成交案例：長沙?萬科金域藍(lán)灣：2008年8月15日——2009年4月底，9個(gè)月不到，組織了大大小小的活動(dòng)共26次，平均每個(gè)月約3次活動(dòng)。有力地帶動(dòng)了銷售，2009年5月，實(shí)現(xiàn)了一期清盤售罄。?9月6日，住宅公園/樣板房開放。來訪2000多人，認(rèn)籌153個(gè)，累計(jì)384臺(tái)VIP客戶?9月13日-9月15日，中秋節(jié)活動(dòng)。到訪人數(shù)為123組，認(rèn)籌為57臺(tái)，累計(jì)593臺(tái)VIP客戶9月29日-10月5日，國慶黃金周嘉年華，來訪357組，認(rèn)籌223臺(tái)，累計(jì)939臺(tái)VIP客戶10月19日，產(chǎn)品說明會(huì)，到場認(rèn)籌客戶468名，新登記VIP客戶41臺(tái)，累計(jì)1217臺(tái)VIP客戶12月22日，圣誕狂歡假面舞會(huì)，成交11套《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載營銷總策略分解n逼訂策略?實(shí)景營銷：重金打造實(shí)景示范區(qū)，提升現(xiàn)場銷售力?推貨策略：以高蓋低，拆分推貨，小步快跑?價(jià)格策略：低開高走，小幅上揚(yáng)，逼客戶盡快作出購買?銷售策略：整合大小銀行資源；引導(dǎo)客戶規(guī)避政策影響?銷售管理：嚴(yán)抓銷售隊(duì)伍的管理；建立行銷體系《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載實(shí)景營銷：加強(qiáng)實(shí)景營銷，提升現(xiàn)場銷售力高品質(zhì)的現(xiàn)場實(shí)景可以讓客戶失去理智！實(shí)景內(nèi)容?1、小區(qū)入口的造景?2、通往營銷中心的主干道?3、營銷中心（會(huì)所）?3、示范園林?4、樣板房及附近園林?5、通往樣板房的沿途綠化《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載樣板房選擇原則：?主力戶型，貨量大的戶型?存在銷售難點(diǎn)的戶型?選擇視野、景觀資源佳的樓棟和樓層別墅多層聯(lián)排樣板房選址優(yōu)點(diǎn)：離主干道較遠(yuǎn)，離湖較近，景觀視野俱佳。洋房小高層洋房樣板房選址優(yōu)點(diǎn)：離湖較近，景觀視野俱佳。精裝公寓《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載樣板房風(fēng)格建議：突破中式的限制，在室內(nèi)實(shí)現(xiàn)歐式的室內(nèi)裝修體現(xiàn)“東情西韻”的特點(diǎn)，同時(shí)，迎合現(xiàn)在生活習(xí)慣和生活審美需要南昌人視歐式裝修風(fēng)格為豪宅的象征《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載推貨策略：以高蓋低，拆分推貨，小步快跑，制造緊俏氣氛小步快跑，分批消化，溫水煮青蛙鑒于開盤時(shí)市場情況不明朗，市場供需比例難以估算，因此，我司建議在推貨上面采取“小步快跑”的策略——所有產(chǎn)品分批先后推出市場，分批消化，成功制造多次銷售熱潮，并實(shí)現(xiàn)價(jià)格的明顯躍升，以此保證推廣的不間斷、分批次消化目標(biāo)買家以及實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的利潤最大化。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載原則：1、拆分成小批量推出，分批推出2、優(yōu)劣單位搭配推出，形成價(jià)差壓力；同時(shí)，為后續(xù)推貨保留、足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果，并提高去化率；3、將客群細(xì)分，根據(jù)不同的客戶群分階段推出配置合理的貨源。4、每次推貨量需視階段性的認(rèn)籌量而定，推貨量稍多于認(rèn)籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。操作要點(diǎn)：根據(jù)認(rèn)籌進(jìn)度，制定詳細(xì)的推售和消化目標(biāo)，將目標(biāo)任務(wù)分解，細(xì)化，保證小步快跑對相應(yīng)階段的客戶的刺激力度和銷售氛圍的保持度。《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載模擬推貨安排（最后將根據(jù)確定的產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)行分貨推售計(jì)劃）9.28?

一期：推33套聯(lián)排、3棟72套多層建立項(xiàng)目形象和價(jià)格標(biāo)桿三期11.20?

二期：推2棟132套小高層淡市下爭取回現(xiàn)一期12.18?

三期：推33套聯(lián)排，3棟72套洋房六期進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目形象，拉升價(jià)值3.6?

四期：推2棟132套小高層三期八期二期淡市下爭取回現(xiàn)?七期5.1?

五期：推2棟公寓，1棟66套小高層四期預(yù)計(jì)樓市回暖，剛需抬頭?6.19?

六期：推46棟聯(lián)排商業(yè)聯(lián)排別墅多層洋房?11層住宅?11層公寓預(yù)期樓市進(jìn)一步回暖，提升形象五期8.21?

七期：推5棟108套洋房改善居住放大，趁機(jī)提價(jià)走量10.1?八期：推5棟120套洋房※本處分期，僅為營銷推貨分期，非工程分期※模擬統(tǒng)計(jì)：聯(lián)排和洋房一共814套（不含公寓）乘樓市東風(fēng)，提價(jià)走量?《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格策略：低開高走，小幅上揚(yáng)，逼客戶盡快作出購買?價(jià)格低開高走，通過分階段的收縮優(yōu)惠的方式，實(shí)現(xiàn)價(jià)格往上走，最后實(shí)際整體均價(jià)目標(biāo)?定價(jià)上預(yù)留折扣空間?小幅快調(diào)，持續(xù)走高，溫水煮青蛙?在樓市低迷的時(shí)候上市，建議緊跟市場走勢，在市場同類產(chǎn)品的均價(jià)基礎(chǔ)上，略高出500元-1000元?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載產(chǎn)品均價(jià)研究方式方式一：區(qū)域分類、綜合分析本案選取了南昌市與青云譜區(qū)當(dāng)前具有代表性的可類比產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)行對比，以期綜合全市大環(huán)境與區(qū)域局部環(huán)境中項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格的因素。方式二：賦予權(quán)重、力求準(zhǔn)確對不同因素對項(xiàng)目的影響賦予權(quán)重；對區(qū)域的不同賦予不同的權(quán)重；對類比項(xiàng)目對本案的影響不同賦予權(quán)重；《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格建議聯(lián)排：目前南昌市在售的項(xiàng)目中，聯(lián)排產(chǎn)品非常欠缺，幾乎沒有貨源在售。但待上市的潛在項(xiàng)目不少，包括恒大綠洲、萬科青山湖、綠湖豪城等等。因此，就目前來說，難以選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行分析對比，而未來根據(jù)市場的同類產(chǎn)品再做具體定價(jià)才是最重要的?，F(xiàn)在唯一能給本項(xiàng)目提供參考的是水榭花都的疊加別墅，這也是與本項(xiàng)目有直接競爭的項(xiàng)目。水榭花都疊加別墅到4月底的均價(jià)已達(dá)15000元/㎡。而本項(xiàng)目由于地段、景觀資源、項(xiàng)目知名度方面都比該項(xiàng)目要弱，但在品牌、產(chǎn)品方面可以超越對方，因此，綜合來說，聯(lián)排的價(jià)格水平可以和水榭花都基本保持一致。但如前所述，未來項(xiàng)目面世時(shí)，再綜合比較其他項(xiàng)目的同類產(chǎn)品價(jià)格才是最重要的?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格建議洋房均價(jià)東方海德堡世紀(jì)風(fēng)情魏瑪峰尚香溢花城項(xiàng)目因素情景洋房：520015%800030%660030%1000015%權(quán)重15%10%5%位置交通110%110%130%130%90%110%110%130%130%90%150%150%150%150%90%100%100%130%130%90%通過市場比較法得出情景洋房的市場均價(jià)是：?生活設(shè)施城市規(guī)劃發(fā)展前景品牌區(qū)域因素個(gè)別因素7609元8%＋萬科品牌溢價(jià)8%?＋產(chǎn)品品質(zhì)溢價(jià)5%?＋產(chǎn)品稀缺性溢價(jià)5%?10%5%規(guī)模120%130%90%90%150%130%100%100%115%120%80%150%130%150%100%100%130%80%規(guī)劃7%100%90%景觀15%10%5%戶型100%110%130%80%100%90%建議均價(jià)：9000元社區(qū)配套工程進(jìn)度物業(yè)管理5%130%80%5%?此為毛坯價(jià)建議100%108%108%123%116%?由于新政影響，未來樓價(jià)存在不可預(yù)知性，因此在未來項(xiàng)目面世時(shí)，需重新綜合比較其他項(xiàng)目的同類產(chǎn)品價(jià)格。修正后價(jià)格561686408141.111550842.425922442.331732.57609聯(lián)排均價(jià)備注：本項(xiàng)目基礎(chǔ)分值為分，圖表內(nèi)分值為比較對象分值100《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格建議多層均價(jià)東方海德堡魏瑪峰尚項(xiàng)目因素普通洋房（多層）：權(quán)重800050%550050%位置交通生活設(shè)施城市規(guī)劃發(fā)展前景品牌15%13%5%110%110%130%130%90%110%110%130%130%90%通過市場比較法得出普通洋房的市場均價(jià)是：?區(qū)域因素個(gè)別因素7147元8%＋萬科品牌溢價(jià)8%?＋產(chǎn)品品質(zhì)溢價(jià)5%?10%5%規(guī)模90%120%130%90%規(guī)劃7%100%90%景觀12%10%5%戶型100%90%100%110%130%80%建議均價(jià)：8000元社區(qū)配套工程進(jìn)度物業(yè)管理5%130%80%5%?此為毛坯價(jià)建議104%83204160109%59732986.5100%?由于新政影響，未來樓價(jià)存在不可預(yù)知性，因此在未來項(xiàng)目面世時(shí)，需重新綜合比較其他項(xiàng)目的同類產(chǎn)品價(jià)格。修正后價(jià)格多層均價(jià)7147備注：本項(xiàng)目基礎(chǔ)分值為分，圖表內(nèi)分值為比較對象分值100《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格建議小高層均價(jià)水榭花都高層眾鑫城上魏瑪峰尚世紀(jì)風(fēng)情項(xiàng)目因素城680020%小高層：750020%500030%530030%權(quán)重15%15%5%通過市場比較法得出普通洋房的市場均價(jià)是：6933元位置交通120%110%120%130%90%110%110%130%130%90%150%120%140%140%90%150%150%150%150%90%生活設(shè)施城市規(guī)劃發(fā)展前景品牌區(qū)域因素個(gè)別因素由于小高層競爭相對較大，而且我們希望通過小高層走量回現(xiàn)，因此，我們建議小高層按市場均價(jià)銷8%10%5%規(guī)模120%130%150%100%150%130%80%120%130%90%120%100%90%150%130%100%100%115%120%80%規(guī)劃7%景觀10%10%5%售，即6933元戶型100%110%130%80%100%100%130%80%社區(qū)配套工程進(jìn)度物業(yè)管理?此為毛坯價(jià)建議5%?由于新政影響，未來樓價(jià)存在不可預(yù)知性，因此在未來項(xiàng)目面世時(shí)，需重新綜合比較其他項(xiàng)目的同類產(chǎn)品價(jià)格。5%100%118%88501770109%54501635115%7833.61566.72123%6537.551961.265修正后價(jià)格6933小高層均價(jià)備注：本項(xiàng)目基礎(chǔ)分值為分，圖表內(nèi)分值為比較對象分值100《2010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載價(jià)格建議精裝公寓：市場上可以參考的精裝公寓很少，中高端的僅皇冠國際有精裝公寓在售，但不在本片區(qū)內(nèi)，參考意義不大。因此本項(xiàng)目的精裝公寓定價(jià)，可以成本加目標(biāo)利潤的方式進(jìn)行核算。由于新政影響，未來樓價(jià)存在不可預(yù)知性，因此在未來項(xiàng)目面世時(shí)，需重新綜合比較其他項(xiàng)目的同類產(chǎn)品價(jià)格?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載銷售策略：整合大小銀行資源，引導(dǎo)客戶規(guī)避政策影響l

引入小銀行，提供靈活的房貸服務(wù)，降低首付門檻。l

引導(dǎo)客戶以無房成年子女或其他親人的名義購房，進(jìn)行公證。l

針對洋房、小高層和公寓，可考慮墊付部分首付款，降低首改、再改家庭的置業(yè)門檻。l

以首改家庭作為主要開拓客戶，提高成交可能性?！?010房地產(chǎn)營銷策劃大全》全國范圍貨到付款！聯(lián)系QQ：1053527879房商網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載銷售管理：嚴(yán)抓銷售隊(duì)伍的管理；建立行銷體系ü銷售現(xiàn)場管理：整潔、有序、高格調(diào)的現(xiàn)場環(huán)境ü標(biāo)準(zhǔn)禮儀管理：對銷售人員進(jìn)行專業(yè)的禮儀培訓(xùn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的笑容，標(biāo)準(zhǔn)的表達(dá)，標(biāo)準(zhǔn)的接待等。ü銷售目標(biāo)管理：把銷售任務(wù)分解到月、周、天，分配到每一個(gè)銷售人員身上。每天檢查