陽光城2018南昌城市進(jìn)入性報告

南昌城市進(jìn)入性研究報告內(nèi)部資料

注意保密報告邏輯框架搭建—PartI?城市概況?城市等級城市能級研究城市人口研究?城市交通?城市經(jīng)濟(jì)?城市產(chǎn)業(yè)?人口規(guī)模研究?人口結(jié)構(gòu)研究?居住現(xiàn)狀研究?居民支付能力研究?住房需求基數(shù)城市是否可以進(jìn)入？?土地市場研究?市場容量研究PartII城市市場研究?成交結(jié)構(gòu)研究?市場存量研究城市區(qū)域概況紅谷灘研究?商辦市場研究哪些片區(qū)可以進(jìn)入？?企業(yè)生存能力研究?房地產(chǎn)相關(guān)政策研究東湖區(qū)研究經(jīng)開區(qū)研究西湖區(qū)研究青云譜研究PartIII高新區(qū)研究青山湖研究灣里區(qū)研究新建區(qū)研究南昌縣研究以何種方式進(jìn)入？城市進(jìn)入建議1.城市進(jìn)入條件研究3城市進(jìn)入核心關(guān)注點(diǎn)：Q1城市能級及未來發(fā)展?jié)摿?？Q2城市未來有效需求人口？Q3城市未來市場容量及價格？4Par

t

1.1——城市能級研究5城市概況p

國家重要性歷史文化名城，馳名中外的紅色革命根據(jù)地，新中國第一面軍旗升起之地p

長江中游城市群中心城市、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市、中國重要的綜合交通樞紐和現(xiàn)代制造業(yè)基地南昌p歷史輪廓p城市區(qū)位?

南昌之名始于西漢，漢稱豫章、隋唐稱洪洲、

?

南昌市位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，濱臨我國第一大淡水湖鄱陽湖。宋稱隆興，明代定名為南昌?

1926年（民國二十四年）北伐（蔣中正）軍攻克南昌后開始設(shè)市p城市概況?

南昌市轄3縣6區(qū)3個國家級開發(fā)區(qū)和一個國家新區(qū)（贛江新區(qū)），總面積7402平方公里，其中市區(qū)面積3095平方公里，2017年常住人口546.35萬人6城市行政區(qū)劃p

南昌市下轄三縣、六區(qū)、三個國家級開發(fā)區(qū)及一個國家級新區(qū)（贛江新區(qū)）南昌市各區(qū)縣國土面積及人口面積（平方公里）常住人口（萬人）常住人口密度（萬人/平方公里）

（萬人）戶籍人口名稱東湖區(qū)56.9534.850.8451.7733.6362.236.830.891.490.780.490.03——0.050.040.0347.8245.188.58西湖區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)市轄區(qū)43.2127.623841.287.92新建區(qū)南昌縣進(jìn)賢縣安義縣2193.321810.71971666——69.52103.9885.1830.4888.6272.6919.09市轄縣南昌及可比城市國土面積名稱南昌合肥長沙武漢市域（平方公里）7402建成區(qū)（平方公里）l

南昌市下轄三縣、六區(qū)、三個國家級開發(fā)區(qū)及一個國家級新區(qū)（贛江新區(qū)），總面積7402平方公里，其中市區(qū)面積4794平方公里行政區(qū)為東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)、新建區(qū)l

城市功能區(qū)有紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)35942840086411445.1118198494.41城市行政區(qū)劃p

通過與省內(nèi)其他城市的對比可知，南昌市市區(qū)面積較大，城市常住人口規(guī)模較大，城市發(fā)展空間大。城市面積（平方公里）市區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬人）城鎮(zhèn)人口（萬人）城市南昌市景德鎮(zhèn)市萍鄉(xiāng)市九江市新余市鷹潭市贛州市吉安市宜春市740252704794430546.35166.49192.5400.59109.83802106515091786137131.3188233178487.33118.07116.75854.5261.282.66355468.98393792534118707591443.38243.98257.3113402631494.19553.25撫州市188172121403.1194.38上饒市合計227911687678.34342.02167094180914610.872535.6數(shù)據(jù)來源：全國行政區(qū)劃信息查詢平臺南昌市面積包含南昌縣、新建區(qū)城市概況城市等級城市交通城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)毗鄰長江三角洲、珠江三角洲和閩南金三角馳名中外的紅色革命根據(jù)地、國家重要性歷史文化名城市區(qū)面積大，城鎮(zhèn)人口規(guī)模較大古，南昌起義，新中國第一面軍旗升起之地最今，長江中游城市群中心城市、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市、重要的綜合交通樞紐和現(xiàn)代制造業(yè)基地城市，南昌市區(qū)面積大，約3095平方千米，居江西省首位，面積大9城市地位p

國家重要性歷史文化名城，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市、中國重要的綜合交通樞紐和現(xiàn)代制造業(yè)基地p

江西省省會，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心國家級定位：u

定位為國家重要性歷史文化名城，鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市、中國重要的綜合交通樞紐和現(xiàn)代制造業(yè)基地。省級地位：u

江西省省會，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心u

2016年6月6日，國務(wù)院同意設(shè)立江西贛江新區(qū)，贛江新區(qū)成為中部地區(qū)第2個、全國第18個國家級新區(qū)，未來將南昌及九江城區(qū)一體化，助力南昌中心城市地位提升人口經(jīng)濟(jì)常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）GDP（億元）三產(chǎn)比例（%）人均可支配收入（元/人）546.35524.665003.1942.8737675城市等級分析p

對比中部其它二線省會城市，南昌當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及人口屬于二線偏弱城市；南昌市區(qū)GDP均在江西縣區(qū)經(jīng)濟(jì)排名前100名內(nèi)，其中4個縣區(qū)進(jìn)入前十，城市能級較高，市區(qū)周邊南昌縣GDP排名第一，可推動南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展?地理區(qū)位優(yōu)越南昌縣區(qū)2017GDP江西省中部偏北，贛江、撫河下游，東北方濱臨我國最大的淡水湖鄱陽湖，且緊鄰武漢、長沙；且為浙江、福建、廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及中西部內(nèi)陸地區(qū)的中央節(jié)點(diǎn)，自身擁有以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)支撐，目前正在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；GDP（億元）江蘇區(qū)域江西排名安徽湖北東湖區(qū)西湖區(qū)青云譜區(qū)青山湖區(qū)灣里區(qū)新建區(qū)南昌縣進(jìn)賢縣安義縣417.6946553?城市級別二線九江市浙江選取臨近省會城市對比：316.07539.0354.91387.73667132上饒市南昌宜春市湖南城鎮(zhèn)人均可支配收入

三產(chǎn)比重

常住人口城鎮(zhèn)GDP（億元）類型

城市?（元）（萬）967福建二線

南昌500034619

4:53:43

400.5943405

3:44:53

871.8746948

1:42:57

791.8137972

4:50:46

587.421二線

武漢

13410二線

長沙

105363001471廣東二線

合肥721398.2城市等級分析p

江西2017重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量南昌市排名第五，但投資金額排名第一，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)含大量城市交通項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，對南昌房地產(chǎn)發(fā)展具有一定的促進(jìn)作用p政策落實(shí)：制定《南昌市“四套班子”領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)產(chǎn)業(yè)幫扶企業(yè)活動江西省2017重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量一覽：重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量總投資（億元）實(shí)施方案》；全面啟用投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺，全市非涉密的審批、核準(zhǔn)、備案投資項(xiàng)目全部通過在線平臺辦理；“出臺房地產(chǎn)住宅市場“限購、限貸、限價、限售”穩(wěn)控政策；重資本輕資產(chǎn)”招商模式、大數(shù)據(jù)市場主體監(jiān)管新模式和推行國地聯(lián)合辦稅三項(xiàng)創(chuàng)新舉措，作為首批試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)被商務(wù)部等十三部委向全國推廣城市513南昌市九江市景德鎮(zhèn)萍鄉(xiāng)市新余市鷹潭市贛州市宜春市上饒市撫州市吉安市75項(xiàng)108項(xiàng)42項(xiàng)67項(xiàng)22項(xiàng)24項(xiàng)181項(xiàng)85項(xiàng)136項(xiàng)41項(xiàng)85項(xiàng)2497.681531.15402.74450.69207.13154.711636.96739.931526.98488.361085.923p項(xiàng)目建設(shè)：2017年江鈴控股8AT整車擴(kuò)能、振華通信智能終端產(chǎn)品、聯(lián)智十億顆模擬芯片生產(chǎn)（一期）、江西國際汽車城、南昌杉杉奧特萊斯廣場等項(xiàng)目已完工投產(chǎn)或開業(yè)，瑤湖機(jī)場場道工程已按期完工，正在抓緊推進(jìn)機(jī)場驗(yàn)收、校飛、放飛工作，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。紅谷隧道、軌道交通2號線南延線工程、贛江東岸防洪堤南延工程等項(xiàng)目順利完工，軌道交通3號線工程、前湖大道快速路工程、“美麗南昌·幸福家園”六大環(huán)境提升工程等項(xiàng)目加快推進(jìn)。124245城市等級分析p

南昌當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及人口屬于偏弱型二線城市；作為江西省省會，江西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，南昌市中心區(qū)域GDP總量較高，城市能級較高序號①縣區(qū)南昌市區(qū)新建區(qū)南昌縣安義縣進(jìn)賢縣鷹潭GDP（億元）1792.7387.73667②③④98.2⑤300⑥800.8⑦撫州1356④安義縣n

南昌緊鄰武漢、長沙，且為浙江、福建、廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及中西部內(nèi)陸地區(qū)的中央節(jié)點(diǎn)，自身擁有以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)支撐，目前正在大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，整體發(fā)展較為迅速新建區(qū)②①南昌市區(qū)③南昌縣⑤進(jìn)賢縣⑥鷹潭市n

南昌GDP總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)常住人口等能級屬于剛好與二線城市吻合，屬于偏弱型二線城市。⑦撫州市城市等級城市概況城市交通城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)中部“交通城”城市等級——弱二線城市能級：南昌市作為江西省省會，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及中西部內(nèi)陸地區(qū)的中央節(jié)點(diǎn)等級界定：南昌市GDP總量、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及城鎮(zhèn)常住人口等能級屬于偏弱型二線城市14城市現(xiàn)有交通——高速公路p

依托快速道路，至中部、東部城市時間在8h之內(nèi)，城際連通性強(qiáng)；至省內(nèi)重點(diǎn)城市時間成本在4h之內(nèi)，通達(dá)性較強(qiáng)距離（km）時間（h）時間輻射片區(qū)代表城市路線湖北安徽福銀高速福銀高速武漢九江合肥?356km滬昆高速??430km?福銀-滬渝高速福銀-滬渝高速華中華中華中華中華中華東華東華北上饒景德鎮(zhèn)吉安贛州長沙合肥福州武漢2401832153913504305703563.52.22.54.54.35德昌高速?4.5小時?5小時2-4h4-6h6-8h德昌高速湖南景德鎮(zhèn)南昌長沙滬昆-樟吉高速滬昆-樟吉-大廣高速昌栗-上瀏高速福銀-滬渝高速福銀-長深高速福銀-滬渝高速新余2h撫州上饒福建?350km?昌栗-上瀏高速4h吉安贛州?4.3小時福州?570km?福銀高速?7.5小時7.54.56h8h【公路交通】?

9條國道、8條省道、14條高速公路①繞城高速②昌粟高速③昌寧高速④昌銅高速德昌高速昌久高速楓生高速昌樟高速⑨梨溫高速⑩昌金高速?

昌贛高速?

贛粵高速?滬昆高速?

福銀高速⑤⑥⑦⑧城市現(xiàn)有交通——高鐵p

目前途徑南昌的高鐵有兩條滬昆高鐵、昌九城際鐵路，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及中西部內(nèi)陸地區(qū)的中央節(jié)點(diǎn)，高鐵交通方面較強(qiáng)，南昌將成為高鐵規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)城市，滬昆高鐵和京九高鐵的交匯點(diǎn)，高鐵建設(shè)將加強(qiáng)南昌與全國各大城市的聯(lián)接南京目前途徑南昌的已建成高鐵路線有：?

滬昆高鐵（上海-昆明）合肥上海武漢杭州?

昌九城際（南昌-九江）南昌至周邊主要城市時間南昌目的地時間徑路長沙長沙

1小時20分武漢

1小時50分杭州

2小時15分合肥

2小時30分滬昆高鐵昌九城際、武九客專滬昆高鐵福州昌九城際、合安九客專滬昆高鐵上海南京深圳廣州北京3小時3小時3小時3小時6小時廈門昌九城際、合安九客專、寧安城際昌吉贛客專、贛深高鐵昌吉贛客專、贛深高鐵、廣深港客專京九高鐵廣州城市現(xiàn)有交通——航空p

航空為主要對外交通運(yùn)輸之一。p

昌北國際機(jī)場對比省內(nèi)其他機(jī)場吞吐量第一，為功能綜合性國際型機(jī)場；其17年吞吐量全國排名35名，全省吞吐量第一。?定位：位于南昌市臨空區(qū)境內(nèi)，是一個國內(nèi)民用機(jī)場，是一個功能綜2017年機(jī)場吞吐量1093.7105萬人次127.9798萬人次62.1880萬人次合性國際型機(jī)場。?概況：昌北機(jī)場與33家航空公司建立了業(yè)務(wù)往來，已開通航線80多條，通達(dá)國內(nèi)外50多個城市，其中國際及港澳臺地區(qū)航線通達(dá)香港、臺北、臺中和新加坡等地昌北國際機(jī)場贛州黃金機(jī)場景德鎮(zhèn)羅家機(jī)場井岡山機(jī)場全國排名35全國排名62全國排名88全國排名87全國排名144?規(guī)劃：?遠(yuǎn)期：2018年，飛行區(qū)等級指標(biāo)為4E，滿足B747-400全重起飛要求，跑道向南延長至3800M，道面加道肩部寬度達(dá)60M，并相應(yīng)加寬滑行道,航站樓約需12萬平方米，站坪機(jī)位約40個?終端：2020年，設(shè)第二條跑道，第二條跑道應(yīng)滿足A380全重起飛要求，跑道長4000M，道面加道肩總寬度為60M，航站樓面積約為27~30萬平方米，站坪機(jī)位約90~100個。62.6775萬人次宜春明月山機(jī)場到達(dá)城市54.2727萬人次所需時間（h）時間2011旅客吞吐量534.8萬602萬成都南京西安北京廣州廈門上海深圳重慶福州昆明天津21121121213220122013681.1萬725萬20142015年2016年2017年749萬786.36萬1093萬城市現(xiàn)有交通p

老城區(qū)城市路網(wǎng)基本完善，快速交通基本建成，南昌干線路網(wǎng)跨入“四化”時代p

城區(qū)基本形成“雙環(huán)、方格路網(wǎng)、軸線串接”的交通布局，且繼續(xù)向城市外圍延伸。一環(huán)線由豐和大道、八一大橋、陽明路、八一大道、解放路、南昌大橋、南斯友好路組成。四環(huán)線目前已成型三環(huán)線二環(huán)線由英雄大橋—昌九高架—前湖快速路—朝陽大橋—九洲高架—洪都大道高架組成。二環(huán)線2015年朝陽大橋、九州高架、象湖隧道通車，實(shí)現(xiàn)1青云譜到紅谷灘10分鐘車程。洪都大道高架快速路一環(huán)線前湖快速路于2014年9月開工，定于2018年8月底主線橋紅谷隧道具備通車條件，12月底全線竣工通車。前湖快速路橋東外環(huán)高速昌九高架于2017年6月30日通車朝陽大橋九州高架三環(huán)線由昌南大道、高新大道、昌西大道、英雄大道、未來的莘洲大道組成南昌城市高架快速路組成。象湖隧道高新大道快速路昌南大道預(yù)計18年3月份主線通車沿江快速路莘洲大道的可研、設(shè)計等前期工作啟動中四環(huán)線由樂溫高速、樂開高速、南外環(huán)高速組。城市交通規(guī)劃p

根據(jù)規(guī)劃地鐵線路延伸南昌各區(qū)域角落，同路面交通共同構(gòu)建立體交通網(wǎng)絡(luò)，p

目前一號線、二號首通段已運(yùn)行，二號后通段預(yù)計2019年5月運(yùn)行，三號線預(yù)計2020年6月運(yùn)行地鐵線路走向狀態(tài)南昌地鐵1號線瑤湖西-雙港南路-昌南大市場已通車南路-地鐵大廈路段已通車地鐵大廈-昌南大市場施工中預(yù)計2019年5月運(yùn)行南昌地鐵2號線南昌地鐵3號線施工中預(yù)計2020年6月運(yùn)行蓮塘-京東大道望城-昌東大道南昌地鐵4號線施工中預(yù)計2021年12月30日運(yùn)行規(guī)劃中南昌地鐵5號線火炬六路-下羅將于2019年3月1日開工建設(shè)，2023年4月28日通車運(yùn)營灣里有軌電車省行政中心-嶺秀湖規(guī)劃中19城市交通規(guī)劃p

南昌是我過高鐵規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)城市，是滬昆高鐵和京九高鐵的交匯點(diǎn)，高鐵建設(shè)加強(qiáng)了南昌與全國各大城市交流聯(lián)系江西省中長期鐵路規(guī)劃（2016-2030年）示意圖南昌部分待建/已開建高鐵路線：?

昌吉贛客專（南昌-吉安-贛州，京九高鐵部分段），2014年12月開工，2019年通車?

贛深客專（贛州-深圳），2016年開工，2020年通車?

昌景黃客專（南昌-景德鎮(zhèn)-黃山），預(yù)計2018年12月動工，2022年通車?

昌九客專（南昌-九江），預(yù)計2019年動工，2021年通車?

昌?？蛯＃喜?福州），預(yù)計2022年通車城市交通城市區(qū)位城市概況城市經(jīng)濟(jì)城市產(chǎn)業(yè)城際交通通達(dá)性強(qiáng)交通現(xiàn)有條件較好，內(nèi)部交通處于完善階段目前途徑高速鐵路2條，部分規(guī)劃線路進(jìn)入施工階段城際交通①未來南昌將高鐵規(guī)劃中的重要節(jié)點(diǎn)城市，加強(qiáng)南昌與全國各大城市交流聯(lián)系為經(jīng)濟(jì)增長模式、居民消費(fèi)理念及對產(chǎn)品設(shè)計的要求更快的向一線城市靠攏提供了基礎(chǔ)②從高速公路行至江西其他片區(qū)、湖南、福建等周邊省份時間較長城市交通現(xiàn)狀：①老城路網(wǎng)基本建成，外圍干道延伸，有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶導(dǎo)入②高架、地鐵等基礎(chǔ)建設(shè)正在積極推進(jìn)，輻射片區(qū)房地產(chǎn)價值提升未來：地鐵的延伸段、有軌電車開工建設(shè)，南昌市區(qū)版圖擴(kuò)大南昌GDP情況p

南昌市的經(jīng)濟(jì)水平在江西11個地市中居于榜首，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；發(fā)展速度及城市化進(jìn)程速度較快，為房地產(chǎn)市場帶來較好的大環(huán)境。南昌近年人均GDP人均GDP增速9314514.2%10000080000600004000020000011.60%5871515.00%11.90%530238159875879703736467820139.7%10.00%5.00%0.00%8.7%8.3%7.6%201120122014201520162017

南昌近年GDP發(fā)展逐年遞增，2017年南昌GDP總量達(dá)GDP增幅<4%4-5%5-8%5003.19億元，位于江西各地市GDP排名第一，占江西總GDP的24.03%；房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展

南昌近7年GDP增長率保持在9%以上，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速萎縮停滯周期發(fā)展階段；數(shù)據(jù)來源：南昌市統(tǒng)計局城市GDP對比p

南昌市整體經(jīng)濟(jì)總量位于中部六省省會城市中下游水平，2013-2017年GDP總量復(fù)合增長率與長沙、武漢等城市相近，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步提升。2017年GDP總量城市增速億元長沙武漢10535.5113410.349.0%8.0%南昌鄭州合肥太原5003.199130.29.0%8.2%8.5%7.5%7213.453382.18數(shù)據(jù)來源：中部六省各省會城市統(tǒng)計局城市人均可支配收入對比p

截止2017年底，南昌城鎮(zhèn)人均可支配收入中部六省省會城市排名第4，相對于中部六省省會城市城市整體富裕水平居中下游水平；江西省排名第1，相對于江西省各地市城市整體富裕水平居于首位；2017年中部六省省會城市城鎮(zhèn)&農(nóng)村人均可支配收入2017年江西各市城鎮(zhèn)&農(nóng)村人均可支配收入人均可支配收入排名城鎮(zhèn)人均可城鎮(zhèn)人均可支農(nóng)村人均可支農(nóng)村人均可支人均可支配收入排名城鎮(zhèn)人均可城鎮(zhèn)人均可支農(nóng)村人均可支農(nóng)村人均可支城市城市南昌新余景德鎮(zhèn)萍鄉(xiāng)九江吉安上饒鷹潭宜春贛州支配收入配收入增速配收入配收入增速支配收入配收入增速配收入配收入增速12376758.8%163649.4%1長沙469488.4%273607.5%3473634246330803271231936317703167829813294708.0%9.0%8.0%9.0%9.0%9.0%8.8%8.6%8.8%165711512716572133121254312150147391375696899.0%9.0%8.5%9.5%10.2%9.5%8.9%8.8%11.0%323456武漢合肥南昌鄭州太原434053797237675360509.23%9.0%8.8%8.5%208871859416364199749.06%9.0%9.4%8.4%45678910314696.2%155956.9%11撫州294638.3%135639.0%均值?中部六省389206.9%197966.9%均值?江西324168.7%140359.3%注：排名按照城鎮(zhèn)人均可支配收入排名數(shù)據(jù)來源：中部六省各省會城市及江西各市統(tǒng)計局城市經(jīng)濟(jì)城市區(qū)位城市概況城市交通城市產(chǎn)業(yè)近7年GDP增長率保持在9%以上，人均收入和生活水平穩(wěn)步增長，中部省會城市富裕程度處中下游水平GDPGDP總量中部六省會城市排名第四，江西排名第1，呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，城市化進(jìn)程加快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人均收入對比中部六省省會城市人均可支配收入在中下水平，居民支付能力一般25城市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)p

南昌市三產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步提升，第二產(chǎn)業(yè)占比較大，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，占比小幅度增加，三產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展將為城市創(chuàng)造更多的中產(chǎn)階層、為地產(chǎn)的剛需、剛改提供客群支撐

產(chǎn)業(yè)比例2017年，南昌市一、二、三產(chǎn)占比為4:53:43，三產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步提升，第二產(chǎn)業(yè)比重最大。

產(chǎn)業(yè)人口從一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口來看，一產(chǎn)就業(yè)人口逐年下降，二產(chǎn)及三產(chǎn)就業(yè)人口逐年上升，且三產(chǎn)就業(yè)人口連續(xù)4年處于第一位。數(shù)據(jù)來源：南昌市統(tǒng)計局城市化進(jìn)程與產(chǎn)業(yè)比重對比中部六省省會城市，南昌城鎮(zhèn)化率相對滯后，但第二產(chǎn)業(yè)比重最高；對比江西各市，南昌城鎮(zhèn)化率最高，第二產(chǎn)業(yè)比重最高，將加快城市發(fā)展進(jìn)程2017年江西各市城鎮(zhèn)化率&二三產(chǎn)比重2017年中部六省省會城市城鎮(zhèn)化率&二三產(chǎn)比重城鎮(zhèn)化率排名第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)比重城鎮(zhèn)化率排名第二產(chǎn)業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)城市城鎮(zhèn)化率73%城市城鎮(zhèn)化率比重比重12南昌新余53.29%42.87%43.63%44.32%43.98%36.80%41.76%40.52%44.06%40.61%40.13%123456太原84.70%37.59%43.71%47.44%50.50%53.29%61.20%70.01%68.21%63.53%59.08%53.60%50.00%48.60%49.00%48.40%50.39%50.32%49.92%56.71%50.27%47.48%42.26%44.52%43.90%3萍鄉(xiāng)武漢長沙合肥南昌鄭州80.04%77.59%73.75%73.32%53.25%48.96%45.71%42.87%4景德鎮(zhèn)鷹潭56九江7上饒8贛州吉安撫州91072.23%46.52%51.74%11宜春48.11%45.64%40.08%合計?

中部六省76.94%46.51%50.62%合計?江西57.41%48.61%41.71%注：數(shù)據(jù)來源：江西統(tǒng)計局&統(tǒng)計年鑒城市制造業(yè)p

根據(jù)南昌工業(yè)四年倍增行動計劃，南昌將重點(diǎn)打造四大戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè)及四大特色優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。p

到2017年南昌制造業(yè)增加值比超過GDP總值的3成，制造業(yè)帶動第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。

南昌市近年制造業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，17年制造業(yè)增加值達(dá)1637.67億元，增長9.6%；13-17年經(jīng)濟(jì)總量比值處于31%-37%之間，目前較為平穩(wěn)；

隨著國家級贛江新區(qū)的成立，經(jīng)開區(qū)及臨空區(qū)大量引入電子信息項(xiàng)，新能源汽車及零配件，醫(yī)藥，裝備制造等制造業(yè)類型產(chǎn)業(yè)；

根據(jù)南昌工業(yè)四年倍增行動計劃，南昌將中重點(diǎn)打造四大戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè)（汽車和新能源汽車、電子信息、生物醫(yī)藥、航空裝備）及四大特色優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（食品、紡織服裝、材料制造、機(jī)電制造）。城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃p

優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，著力打造“三核、五區(qū)、多群”的工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局，構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系，力爭建成“4+4+X”新型產(chǎn)業(yè)體系。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、汽車和新能源汽車、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)"三核"——南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（臨空區(qū)）重點(diǎn)發(fā)展電子信息、航空裝備、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)"五區(qū)”——長堎工業(yè)園區(qū)、昌東工業(yè)區(qū)、安義工業(yè)園區(qū)、進(jìn)賢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽車和新能源汽車產(chǎn)業(yè)“多群”——南昌小藍(lán)經(jīng)開區(qū)汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集群、南昌高新區(qū)光電及通訊產(chǎn)業(yè)集群、南昌經(jīng)開區(qū)光電產(chǎn)業(yè)集群、南昌小藍(lán)經(jīng)開區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群、青山湖區(qū)針織服裝產(chǎn)業(yè)集群、南昌高新區(qū)軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)集群、進(jìn)賢縣醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)集群、安義縣鋁型材和門窗幕墻產(chǎn)業(yè)集群、新建區(qū)汽車和新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群高新技術(shù)開發(fā)區(qū)長堎工業(yè)區(qū)昌東工業(yè)園昌南工業(yè)園“4”——四大戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè)：汽車和新能源汽車、電子信息、生物醫(yī)藥、航空裝備重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、電子信息產(chǎn)業(yè)“4”——四大特色優(yōu)勢傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)：食品、紡織服裝、材料制造、機(jī)電制造小藍(lán)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展汽車和新能源汽車、食品醫(yī)藥、智能制造產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展都市工業(yè)“X”——若干生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)：工業(yè)設(shè)計、科技咨詢、檢驗(yàn)檢測、信息服務(wù)、金融服務(wù)、眾創(chuàng)開發(fā)、智慧物流等城市支柱產(chǎn)業(yè)p

近年來，南昌市以生產(chǎn)制造型產(chǎn)業(yè)為主，2016年六大支柱產(chǎn)業(yè)企業(yè)累計完成增加值879億元，增長14.9%，占全市比重達(dá)54.6%，拉動全市工業(yè)增長7.9個百分點(diǎn)；九江、上饒以研發(fā)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主，南昌支柱產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務(wù)收入金額遠(yuǎn)高于九江、上饒，城市活力相對較高。2012年南昌市六大支柱產(chǎn)業(yè)完成增加值2016年南昌市六大支柱產(chǎn)業(yè)完成增加值農(nóng)副食品加工198.15億元，增加11.20%p2017年，上饒規(guī)上工業(yè)涉及到的30個行業(yè)增加值保持同比增長。其中，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增長6.2%，電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長15.9%，非金屬礦物制品業(yè)增長16.5%，非金屬礦采選業(yè)增長25.0%，紡織業(yè)增長12.0%，有色金屬礦采選業(yè)增長30.8%，計算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)17.1%，紡織服裝、服飾業(yè)增長11.6%，電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長129.4%，農(nóng)副食品加工業(yè)5.15，汽車制造業(yè)65.2%。汽車制造業(yè)101.69億元，增加19.82%煙草制造業(yè)96.08億元，增加54.35%農(nóng)副食品加工88.93億元，增加41.54%醫(yī)藥制造66.38億元，下降26.61%機(jī)械制造56.07億元，增加34.04%電子信息41.68億元，下降27.25%汽車制造業(yè)197.74億元，增加23.33%電子信息187.97億元，增加42.29%煙草制造業(yè)124.91億元，增加0.12%機(jī)械制造83.42億元，增加6.35%醫(yī)藥制造86.91億元，下降4.90%2017年九江市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)2017年上饒市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)p2017年，九江全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.2%，增幅列全省第3。石油化工、現(xiàn)代輕紡、鋼鐵有色、裝備制造、電力新能源等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值增長8.9%。新材料、智能電器、綠色食品、生物醫(yī)藥、電子信息等五大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長6.8%一、新材料產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入454.80億元二、綠色食品產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入361.32億元三、智能電器產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入281.31億元四、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入183.26億元五、電子信息產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入157.34億元支柱產(chǎn)業(yè):21個項(xiàng)目，總投資234億元一、汽車，17個項(xiàng)目，總投資187億元二、光伏，兩個項(xiàng)目，總投資40億元三、光學(xué)，兩個項(xiàng)目，總投資7億元城市產(chǎn)業(yè)城市區(qū)位城市概況城市交通城市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，城市活力較高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，著力打造“三核、五區(qū)、多群”的工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局，構(gòu)建新型產(chǎn)業(yè)體系，力爭建成“4+4+X”新型產(chǎn)業(yè)體系支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以汽車和新能源汽車、電子信息、生物醫(yī)藥、航空裝備食品、紡織服裝、材料制造、機(jī)電制造為主。以生產(chǎn)制造型產(chǎn)業(yè)為主，相對于九江和上饒活力偏高。核心問題：Q城市能級及未來發(fā)展?jié)摿Γ?2城市整體規(guī)劃p

遠(yuǎn)期規(guī)劃：南昌到2020年規(guī)劃城市在“一江兩岸、南北雙城、雙核擁江、組團(tuán)發(fā)展”的總體思路下，打造“雙核三圈五組團(tuán)”格局。城市整體規(guī)劃p

各規(guī)劃組團(tuán)人口規(guī)劃：未來5-10年南昌規(guī)劃發(fā)展和人口導(dǎo)入的重點(diǎn)區(qū)域是：瑤湖組團(tuán)（高新區(qū)）、九龍湖組團(tuán)、蓮塘組團(tuán)（南昌縣昌南區(qū)域）第三階段：山江湖綜合開發(fā)時代（到2020年）第一階段：內(nèi)湖開發(fā)時代老城區(qū)樂化組團(tuán)空港新城人口25萬灣里組團(tuán)旅游新城人口15萬瑤湖組團(tuán)綜合產(chǎn)業(yè)新城人口80-100萬紅谷灘新區(qū)騰飛第二階段：跨江開發(fā)時代北控瑤湖、昌南、九龍湖、樂化、梅嶺市中心第三階段：山江湖綜合開發(fā)時代西進(jìn)東拓2009年底，《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃》上升為國家戰(zhàn)略，南昌進(jìn)入山、江、湖全面協(xié)調(diào)的大開發(fā)時代：其中山為梅嶺、江為贛江、湖為鄱陽湖。此概念中的「山」，即梅嶺成為城中之山；此概念中的「湖」即全面策應(yīng)「鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)」的國家戰(zhàn)略，南昌城向?yàn)I湖地區(qū)推進(jìn)；至于「江」則指已呈現(xiàn)壯觀景象的「一江兩岸」核心區(qū)建設(shè)。九龍湖組團(tuán)副都市新城人口60萬蓮塘組團(tuán)綜合新城人口70-80萬南延五大組團(tuán)PK組團(tuán)定位綜合產(chǎn)業(yè)新城副都市中心新城綜合新城用地規(guī)模100-110平方公里80-100平方公里80平方公里主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃人口80-100萬60萬目前（常駐）人口瑤湖組團(tuán)勝在環(huán)境資源好，機(jī)遇在于洪都搬遷帶來產(chǎn)業(yè)及人口的導(dǎo)入。蓮塘組團(tuán)主要吸納當(dāng)?shù)乜腿海嗫奢椛渲苓厖^(qū)域的外溢客戶。九龍湖組團(tuán)勝在大量市政投入，西客站、華南城、萬達(dá)綠地等共同助力區(qū)域發(fā)展，具較大發(fā)展空間，但其他開發(fā)企業(yè)若冒然進(jìn)駐風(fēng)險較大?，幒M團(tuán)九龍湖組團(tuán)蓮塘組團(tuán)樂化組團(tuán)灣里組團(tuán)航空產(chǎn)業(yè)、LED及相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)省級行政中心、區(qū)域交通樞紐汽車及零部件、制造產(chǎn)業(yè)航空高科技、航空物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)25萬10萬20萬20萬8.5萬70-80萬25萬空港新城50-60平方公里18平方公里旅游新城15萬城市重點(diǎn)發(fā)展板塊p

贛江新區(qū)是為促進(jìn)南昌都市區(qū)、九江都市區(qū)融合發(fā)展，帶動區(qū)域整體競爭力提升而成立的國家級新區(qū)，其中昌北組團(tuán)及臨空組團(tuán)屬南昌范疇規(guī)劃范疇：昌北組團(tuán)、臨空組團(tuán)、永修組團(tuán)、共青組團(tuán)，其中昌北組團(tuán)及臨空組團(tuán)屬南昌范疇；戰(zhàn)略定位：長江中游新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、中部地區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地、內(nèi)陸地區(qū)重要的開放高地、美麗中國江西樣板先行區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)：以主要的交通通道和鄱陽湖水系為依托，努力構(gòu)建“兩廊一帶四組團(tuán)”發(fā)展格局。u“兩廊一帶”：l

昌九產(chǎn)業(yè)打造國內(nèi)具有較大影響力的先行制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)走廊；l

濱湖生態(tài)走廊以鄱陽湖濱湖控制帶，贛江為主體，構(gòu)筑百里濱湖立體生態(tài)廊道l

昌九新型城鎮(zhèn)帶以昌九大道為主軸，構(gòu)建適度緊湊、疏密有效、延綿發(fā)展的綠色生態(tài)城鎮(zhèn)帶，聯(lián)動南昌、九江都市一體化發(fā)展u“四組團(tuán)”：l

昌北組團(tuán)建設(shè)高端裝備制造業(yè)基地和科教研發(fā)基地l

臨空組團(tuán)建設(shè)現(xiàn)代化臨空都市區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)聚焦區(qū)l

永修組團(tuán)做強(qiáng)有機(jī)硅國際新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地和都市觀光休閑農(nóng)業(yè)示范帶l

共青組團(tuán)建設(shè)全國青年創(chuàng)業(yè)新示范基地和國際生態(tài)文明交流平臺城市重點(diǎn)發(fā)展板塊p

根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃（2016-2035年）綱要方案，南昌市將重點(diǎn)打造九龍湖新城、儒樂湖新城、瑤湖新城、南昌東站高鐵新區(qū)《南昌市城市總體規(guī)劃（2016-2035年）》綱要方案l

九龍湖新城【打造成商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)科技、都市休閑為主導(dǎo)的綠色生態(tài)新城】九龍湖新城北至西客站站前北大道，西南至昌樟高速，東至贛江，南和生米鎮(zhèn)相接，規(guī)劃面積約100平方公里。在新規(guī)劃中九龍湖新城正式納入南昌市整體規(guī)劃，九龍湖新城還將繼續(xù)南下發(fā)展；儒樂湖新城l

儒樂湖新城【打造成創(chuàng)新園區(qū)、健康城區(qū)、生態(tài)景區(qū)的理念新城】瑤湖新城儒樂湖新城位于贛江西岸，為贛江新區(qū)的核心區(qū)域，東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至建業(yè)大道、英雄大道。正式納入南昌市整體規(guī)劃。l

瑤湖新城【打造成創(chuàng)新源地、研發(fā)基地、宜居福地、濱湖休閑勝地】圍繞瑤湖環(huán)湖打造，更多的可用土地涌出，也為未來打造航空產(chǎn)業(yè)城做準(zhǔn)備南昌東站高鐵新區(qū)l

南昌東站高鐵新區(qū)九龍湖新城【總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、高鐵經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)匯聚，集綜合交通樞紐、一流生態(tài)環(huán)境、高端產(chǎn)業(yè)集聚、人文氣息濃厚、產(chǎn)城融合示范為一體的城市副中心】該片區(qū)與目前還在規(guī)劃中，未來如何規(guī)劃打造需要更加詳細(xì)的研究城市重點(diǎn)發(fā)展板塊p

九龍湖新城作為城市的重點(diǎn)打造區(qū)域，依托地理中心、軌道交通和濱江景觀優(yōu)勢，建成具有多元區(qū)域性功能的南昌城市副中心，是城市邁進(jìn)的關(guān)鍵，未來的城市門戶和名片九龍湖新城市是吉安近幾年重點(diǎn)打造的區(qū)域，多個重大項(xiàng)目先后落戶于此，例如以下幾個代表項(xiàng)目：綠化：政府總投資7.5億南昌九龍湖公園；教育：規(guī)劃17所中小學(xué)，目前育新、外國語等名校資源已入駐；商業(yè)：萬達(dá)茂、杉杉奧特萊斯等商業(yè)中心開業(yè)；醫(yī)療：規(guī)劃引進(jìn)4所大型醫(yī)院，目前省婦幼保健院已投入使用，南昌市第一南下發(fā)展醫(yī)院建設(shè)即將啟動，南昌大學(xué)附屬眼科醫(yī)院入駐;交通：高鐵樞紐、南昌西客站等大型交通樞紐于此，地鐵2號線貫穿九龍湖新城已通車；生活：國際體育中心建于此，投資100億打造保利文化藝術(shù)城，投資50億打造大型醫(yī)療和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；南昌市的發(fā)展，秉承“東拓、西進(jìn)、男延、北控”的思路，紅谷灘新區(qū)是城市核心區(qū)域，而九龍湖新城是目前南昌市造城運(yùn)動的核心增長點(diǎn)；城市重點(diǎn)發(fā)展板塊p

儒樂湖新城市是作為國家級贛江新區(qū)的集中起步區(qū)而成立的新城，為南昌打造大昌北經(jīng)濟(jì)圈的引爆點(diǎn)規(guī)劃范圍：位于贛江西岸，東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至建業(yè)大道、英雄大道，規(guī)劃面積約28平方公里。定位：高端化、戰(zhàn)略性的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新城，生態(tài)化、時代性的健康生活新區(qū)”。理念：一大策略（優(yōu)先控制儒樂湖、幸福河、江湖河以及外圍梅林不建設(shè)區(qū)域，形成了“山—城—湖—江”的良好生態(tài)格局）四大理念（形成彈性城市、海綿城市、智慧城市、生態(tài)城市）整體規(guī)劃：東西兩片（西片為臨空高端產(chǎn)業(yè)區(qū)、東片為新城生活片區(qū)）一帶兩廊（贛江城市風(fēng)光帶、幸福儒樂景觀廊和吉祥君喜景觀廊）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)p

城市基礎(chǔ)建設(shè)道路及軌道交通體系較為完善p

政府財政收入居于全省最高，對城市建設(shè)有一定的支撐能力，未來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進(jìn)速度快2017年江西省各市財政狀況南昌城市基礎(chǔ)建設(shè)軸一般公共財政預(yù)算收入（億元）稅收收入（億一般公共財政預(yù)算支出城市高架道路有軌電車軌道交通城市支出比收入元）2009年2013年2014年?地鐵1號線動工?地鐵2號線動工南昌市景德鎮(zhèn)市萍鄉(xiāng)市九江市新余市鷹潭市贛州市吉安市宜春市撫州市上饒市417.08123.21102.73262.5492.6197.5591.07654.28191.2223.48528.27161.97153.2776.44435.12481.33551.571.552.182.011.751.683.162.782.142.952.57?九洲高架動工?港口大道高架動工110.27370.61108.05109.55329.88103.82295.08151.9?昌九快速路一期動工?紅谷隧道動工2015年?地鐵3號線動工?地鐵1號線通車75.252016年2017年九洲高架部分路段主線通車245.36156.54225.27120.19214?地鐵2號線部分通車?洪都大道高架路開

?有軌電車實(shí)驗(yàn)工程工建設(shè)?昌九快速路一期通

規(guī)劃項(xiàng)目研究進(jìn)行

?地鐵4號線動工車（紅谷灘-灣里）招標(biāo)?紅谷隧道通車2020年?地鐵3號線通車244550.3Q城市能級及未來發(fā)展?jié)摿?？城市?guī)劃：城市規(guī)劃能級高，發(fā)展緩慢，周期長。城市經(jīng)濟(jì)：二產(chǎn)主導(dǎo)，三產(chǎn)增長緩慢，且依附二產(chǎn)城市配套：城市基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)入初中級，現(xiàn)有設(shè)施較多，完善周期較長現(xiàn)狀：未來：中部區(qū)域中心偏弱型二線城市維持二線城市能級力爭二線城市上游Par

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1.2——城市人口研究41城市人口結(jié)構(gòu)p

南昌市2017年末總?cè)丝?46.35萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)73.32%，自2013年來年均增長人口為7萬人，年均增長率保持在1.3%。p

南昌市在中部六省省會城市排名第五，近五年來年均平均增長率保持在1.3%的增長率，人口增速相對較慢。2013年常住人口2017年常住人口城市人口基數(shù)增長率南昌市長沙武漢鄭州合肥太原518.42722.141022546.35791.811089.29988.1第五第四第一第二第三第六5.3%9.65%6.58%7.51%4.65%2.38%919.1761.1796.5427.77437.97數(shù)據(jù)來源：中部六省省會城市統(tǒng)計局、規(guī)劃局城市人口結(jié)構(gòu)p

南昌市2017年常住人口遠(yuǎn)大于戶籍人口，屬人口內(nèi)流城市。p

中部省會城市對比，南昌城區(qū)面積較小，人口較多，人口密度較高，人均資源較少。戶籍人口（萬人）常住人口（萬人）城市長沙武漢南昌鄭州合肥太原708.79853.65524.66987.04742.76——791.811089.29546.35988.12013-2017年南昌市人口增長情況796.5437.97數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計局、規(guī)劃局p

2017年江西省總畢業(yè)生數(shù)約30萬人，南昌市近21萬人，高等院校畢業(yè)生基數(shù)大人p

南昌城鎮(zhèn)人均居住面積為35.53㎡，已進(jìn)入住房相對過剩行列，未來需求空間受抑時間畢業(yè)生數(shù)量18.19就業(yè)率74.87%85.82%85.88%86.00%86.28%2013年2014年2015年2016年2017年17.8917.6918.921.11注：此表為中部六省省會城市公報數(shù)據(jù)，包含安置房，居民自建房，故人均住房建筑面積偏大注：該人均居住面積數(shù)據(jù)為各地市主力面積段/戶均人口主要城市城鎮(zhèn)化率對比p

2013-2017年中部六省省會城市城鎮(zhèn)化率均呈平穩(wěn)增漲的趨勢，相對鄭州高，相對其它省會城市低；2017年南昌市人口城鎮(zhèn)化率為73.32%，房地產(chǎn)市場目前處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r城鎮(zhèn)化率＞70%城鎮(zhèn)化率＜30%房地產(chǎn)業(yè)平緩發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)平緩發(fā)展數(shù)據(jù)來源：各市統(tǒng)計局&統(tǒng)計年鑒城市人均購買力p

根據(jù)我國的實(shí)際情況，國內(nèi)專家通常采用的房價與家庭年收入比，合理標(biāo)準(zhǔn)是家庭購房價格是其年收入的6倍，目前南昌已超過該標(biāo)準(zhǔn)，南昌近年整體經(jīng)濟(jì)水平穩(wěn)步增長，經(jīng)濟(jì)地位僅次于長沙、武漢、合肥，因此，目前房價與居民收入存在較大分歧但未來將得到改善城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）房價收入比城市名稱GDP（億元）最新房價（元/㎡）位次123456武漢長沙13410.3410535.519130.24340546948360503797237675314691852011790140761398213542119840.430.250.390.370.360.38鄭州合肥7213.455003南昌市太原3382.18數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)、中指數(shù)據(jù)人口規(guī)模人口結(jié)構(gòu)居住現(xiàn)狀支付能力南昌為典型人口流入型城市高等院校畢業(yè)生數(shù)量多，就業(yè)率較高城鎮(zhèn)人均居住面積為35.36㎡，已超武漢、鄭州等存量過剩城市，城市未來需求擴(kuò)容或受到一定抑制財富集中，低收入人群基數(shù)大，房價上行空間有限核心問題二：Q城市未來有效需求人口如何？城市未來人口預(yù)判p

由近幾年南昌市全市總?cè)丝谠鲩L率計算，2018-2020年，全市人口約以5.9萬/年的速度增長，增長幅度較大，至2020年，全市人口約566萬。時間南昌市全市總?cè)丝谀昃鲩L率5705605505405305205105004904804702011504.950.54%201220132014201520162017201820192020507.87518.42524.02530.29537.14546.35552.96559.65566.420.58%2.08%1.08%1.20%1.29%1.71%1.21%1.21%1.21%2011201220132014201520162017201820192020人口總數(shù)（萬人）504.95507.87518.42524.02530.29537.14546.35552.96559.65566.42數(shù)據(jù)來源：南昌市統(tǒng)計局&南昌市統(tǒng)計年鑒城市人口有效購買力判斷p

城市人群收入結(jié)構(gòu)以低購買力工薪階層為主，有效購買力所占比例小，富裕人群行業(yè)集中度高，高收入人群集中在三產(chǎn)金融及衛(wèi)生和社會工作等行業(yè)，對房地產(chǎn)未來價格上漲形成壓力2016年南昌二三產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)在崗職工數(shù)及工資水平2016年南昌二三產(chǎn)業(yè)在崗職工工資金字塔職工職工年平均工資（元）行業(yè)在崗職工數(shù)工資排名

數(shù)量排名1234567879衛(wèi)生和社會工作金融業(yè)312312622346426234605616732692181621085118275101279960209324684625739046999769683富翁階層6.8%第三產(chǎn)業(yè)）5.7萬人5公共管理、社會保障和社會組織科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)教育平均工資10萬以上北京平均工資9.2萬27.2%104中產(chǎn)階層12.6萬人（第三產(chǎn)業(yè)）6交通運(yùn)輸、倉儲及郵政業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)武漢平均工資8.3萬1117小康水平3.2萬人8.6%（均為三產(chǎn)）98信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)電力、熱力、燃?xì)饧八a(chǎn)與供應(yīng)2732763146904867801南昌平均工資7萬62.3萬人工薪階層1016業(yè)房地產(chǎn)業(yè)74.3%二產(chǎn)46.3萬人，三產(chǎn)16萬1112131415161718122144812183932377521031159973163013376320759241571265557549901495344327141121建筑業(yè)?武漢市2016年在職職工年平均工資8.3萬元，以此計算，南昌在其它中部較發(fā)達(dá)省會城市標(biāo)準(zhǔn)線以上員工數(shù)18.3萬，整體占比34%，均為三產(chǎn)成員；1制造業(yè)153水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)批發(fā)和零售業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)采礦業(yè)121814?南昌2016年在職職工年均工資7萬元，以此計算，南昌在市標(biāo)準(zhǔn)線以上員工數(shù)21.5萬，整體占比42.6，均為三產(chǎn)成員；住宿和餐飲業(yè)13015總計83.97701595686073958—其中第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)46.28（占55.12%）37.69（占44.88%）Q城市未來有效人口需求如何？?南昌為人口流入型城市：南昌市戶籍人口524.66萬，常住546.35萬，市區(qū)常住人口243.74萬?未來市區(qū)常住人口規(guī)模較大：全市常住人口或以5.9萬/年的速度增長現(xiàn)狀：未來：市區(qū)人口規(guī)模大財富集中，購買力有限價格較為敏感人口容量增長有限有效購買力短期難有飛躍性突破Par

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1.3——城市市場研究52非工業(yè)土地整體成交情況p

南昌2013-2018年4月非工業(yè)用地成交量34188.54畝，總體供應(yīng)量大，2015年土地成交量大幅度下跌，17年土地成交量開始回升???南昌市2015年非工業(yè)土地受全國樓市下滑影響，土地市場整體下滑；近三年南昌市非工業(yè)用地成交面積總建面相對平穩(wěn)，17年成交總建面722.9萬㎡，樓面價創(chuàng)新高為4187元/㎡；2018年1-4月非工業(yè)成交總建面達(dá)254.17萬㎡，未來土地供應(yīng)將逐漸增多，土地市場火熱，競爭激烈。南昌市近幾年非工業(yè)土地成交情況（畝）南昌市近幾年非工業(yè)用地成交量價走勢4187160014001200100080060040020004500400035003000250020001500100050010000.009000.008000.007000.006000.005000.004000.003000.002000.001000.000.008737.238707.363349317822825398.965221.404311.61173617061811.981368.7520131310.992014726.652015673.132016722.92017254.1702018.1-4201320142015201620172018.1-4成交量（畝）總建面（萬㎡）樓面價（元/㎡）注：非工業(yè)用地，已剔除國企融資用地統(tǒng)計范圍包含南昌縣、新建區(qū)數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止2018年4月四大城市居住類土地成交對比p2012-2018年4月南昌商住及住宅用地成交量1718.49萬㎡，土地供求量遠(yuǎn)高于贛州、九江、上饒p近三年南昌居住類土地成交占地面積維持在186-333萬方，2016年土地成交量為近五年峰值，17年土地成交較16年下降26%；江西四大重點(diǎn)城市土地成交占地面積對比單位：萬㎡江西四大重點(diǎn)城市土地成交建筑面積對比單位：萬㎡40035030025020015010050900800700600500400300200100002012266.25144.1974.8426.62013339.1357.51147.682.52014250.1421.38181.6237.52015186.215.122016333.3487.5147.4250.92017245.61199.28182.793.4201897.8167.6257.19118.192012639.7364.72191.5654.52013798.421452014596.3345.78484.41352015435.7412.92016375.39222.65110.18126.32017440.09428.36436.26208.32018南昌贛州九江上饒南昌贛州九江上饒214.63125.01122.88281.52130.2393.9427.237318.51222.4注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地，統(tǒng)計范圍上饒：含廣豐區(qū)，不含上饒縣贛州：中心城區(qū)，含贛縣區(qū)、南康區(qū)南昌：含新建區(qū)，不含南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣九江：不含柴桑區(qū)數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)，數(shù)據(jù)截止2018年4月各板塊土地成交情況p

土地成交集中在九龍湖、高新區(qū)等開發(fā)區(qū)域，老城區(qū)板塊土地市場接近飽和，土地供應(yīng)較少?

2014年土地成交量較多，土地成交主要集中在九龍湖、高新，老城區(qū)板塊土地供應(yīng)趨勢下降；?

2015年土地成交量大幅度下跌，至17年土地成交量才有所回升，17年各板塊西湖區(qū)成交量最大為111.3萬㎡，其次為九龍湖；?

隨著城市區(qū)域擴(kuò)張，土地開發(fā)進(jìn)程推進(jìn)，各開發(fā)板塊未來土地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)增大；南昌市近年各區(qū)域板塊土地成交占地面積（萬㎡）南昌市近年各區(qū)域板塊土地成交建面（萬㎡）200.00160.00120.0080.0040.000.00400.00300.00200.00100.000.00東湖1.017.21西湖17.4327.0921.79111.396.30青山湖0.007.074.585.680.00青云譜12.0227.130.00高新紅谷灘6.693.490.003.643.81九龍湖180.7678.1346.5277.889.29經(jīng)開41.3939.1110.3432.477.69灣里南昌縣121.6133.2233.3446.3544.05新建100.2848.4089.4916.870.00東湖3.04西湖103.5386.8549.91173.1613.59青山湖0.00青云譜59.7771.850.00高新154.4299.7278.5749.8152.65紅谷灘8.40九龍湖358.1988.85經(jīng)開灣里南昌縣257.6876.00新建234.01113.36228.9850.120.002014年2015年57.9259.8524.5023.0326.5420.8517.3841.2815.1223.122014年2015年2016年2017年2018年81.2293.1523.7984.4719.4050.7232.0280.8824.9333.2932.0548.1340.910.0017.4310.6711.350.0015.360.002016年15.722017年11.0289.5768.7515.310.0038.880.0013.8113.35126.0818.58107.23103.322018年0.00注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地統(tǒng)計范圍包含新建區(qū)、南昌縣數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)四大城市樓面價及溢價率對比p南昌近三年樓面價逐漸攀升，17年南昌樓面價遠(yuǎn)高于九江、上饒、贛州，土地價值尤為顯著p南昌2017年土地成交平均溢價率高達(dá)85%，土地競爭相對九江、上饒較為激烈；四大城市土地樓面價對比四大城市土地成交溢價率對比6000100%90%50004000300020001000080%70%60%50%40%30%20%10%0%201524722455143812602016351930731079151420175362311019781860201532%14%41%0201656%52%45%49%201785%92%44%73%南昌贛州九江上饒南昌贛州九江上饒注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地平均溢價率統(tǒng)計為有溢價的地塊的平均溢價率數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)各板塊樓面價及溢價率對比p

紅谷灘板塊土地市場已經(jīng)成熟，土地供地量少；近年經(jīng)開區(qū)、青山湖區(qū)成為南昌投資熱點(diǎn)板塊近年總溢價率區(qū)域高價項(xiàng)目主要在老城區(qū)東湖區(qū)。經(jīng)開區(qū)

70.8%青山湖

68.3%灣里區(qū)

57.9%高新區(qū)

32.6%紅谷灘

30.8%東湖區(qū)

29.8%青云譜

29.2%九龍湖

27.5%西湖區(qū)

14.3%??2017年5月名城地產(chǎn)（福建）有限公司以14.78億高價競得西湖區(qū)朝陽板塊73畝地塊，樓面價13820元/㎡，成為新地王；2018年2月江西省眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司/南昌市水投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3億高價競得西湖區(qū)39畝地塊，樓面價7644元/㎡；?2018年1-4月經(jīng)開區(qū)土地溢價率高達(dá)115.3%，土地市場競爭較其它板塊更為激烈。南昌市近年中心城區(qū)各板塊土地成交樓面價（元/㎡）南昌近年中心城區(qū)土地成交板塊溢價率9000600030000200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%紅谷灘282133320高新區(qū)1776635東湖區(qū)72703052696468900經(jīng)開區(qū)15222135216068864304西湖區(qū)35473576550352334602青云譜32905764421642160灣里區(qū)22001423369532242069九龍湖14772446350630222569青山湖0紅谷灘0.0%高新區(qū)8.9%東湖區(qū)經(jīng)開區(qū)西湖區(qū)5.9%青云譜0.0%灣里區(qū)13.2%0.0%九龍湖0.0%3.1%青山湖0.0%2014年成交樓面價2014年土地溢價率164.4%

27.9%2015年成交樓面價2016年成交樓面價2017年成交樓面價2018年1-4月成交樓面價52116847220602015年土地溢價率2016年土地溢價率2017年土地溢價率0.0%0.0%0.0%86.2%0.0%0.0%43.9%83.0%93.4%11.5%

105.1%73.5%1283794638010.0%13.5%95.4%16.6%21.5%9.5%0.0%0.0%0.0%159.6%

122.9%

109.5%8014062.6%45.5%0.0%23.6%0.0%0.0%0.0%2018年1-4月土地溢價率

0.0%115.3%

44.2%注：商住及住宅用地，已剔除國企融資用地數(shù)據(jù)來源：江西國土資源交易網(wǎng)四大城市地樓比對比江西四大重點(diǎn)城市橫向?qū)Ρ?，南昌近三年地樓比徘徊?0-51%左右，15年南昌地樓比接近于其它三大重點(diǎn)城市，至17年其地樓比達(dá)51.6%，較15年上漲22.1%，遠(yuǎn)高于贛州、九江、上饒，其房地產(chǎn)開發(fā)利潤相對較低；四大城市樓面價與住宅均價比值對比南昌贛州九江上饒時間住宅均價住宅均價住宅均價住宅均價樓面價247235195362地樓比29.5%37.8%樓面價245530733110地樓比37.4%42.3%35.3%樓面價143810791514地樓比30.2%21.1%24.8%樓面價126015141860地樓比21.1%27.4%26.1%2015年2016年2017年838193076562726487944760509561095961552171351038251.6%注：土地為居住類土地，已剔除國企融資用地住宅均價為各城市中心城區(qū)均價數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)2017年重點(diǎn)土地成交明細(xì)及分布南昌市17年青云譜成交地塊12宗，數(shù)量最多，多為保利、新力拍得，其次為西湖區(qū)7宗(華僑城競得6宗商住用地、福建名城地產(chǎn)以地王樓面價競得一宗居住用地），高新區(qū)6宗；東湖區(qū)及灣里區(qū)品牌房企拿地較少；用地性質(zhì)用地面積（㎡）

（元/㎡）樓面價競得人序號地塊編號區(qū)域競得時間161234567DAEJ2016059DAEJ2016058DAGJ2016057DAFJ2016043DAFJ2016042DAGJ2016062DADJ2016051-55九龍湖九龍湖經(jīng)開區(qū)高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)青云譜二類居住二類居住商住7.293772402787987386993055424510正榮美的恒大恒大藍(lán)光中海保利2017年1月2017年2月2017年1月2017年1月2017年1月2017年1月2017年1月16經(jīng)開8.55.83.616.114.2商住居住灣里居住4居住2東湖8DABJ2016044-49西湖區(qū)商住1004969華僑城2017年1月青山湖11高新紅谷灘9DAFJ2017007DABJ2017004DAEJ2017006DAK2017003高新區(qū)西湖區(qū)紅谷灘新建區(qū)商住居住商住商住7.34.93.6394501382085228122華邦名城富力融創(chuàng)2017年5月2017年5月2017年5月2017年2月101112西湖新建青云譜13DAK2017002新建區(qū)住宅2.98625上海建工

2017年2月1415161718DAK2017001DAAJ2017015DXJJ2017005DXJJ2017003DXJJ2017007新建區(qū)東湖區(qū)商住商住商住居住居住22.4590927136253035794985恒大蘇寧綠地綠地金科2017年2月2017年7月2017年9月2017年9月2017年9月九龍湖贛江新區(qū)贛江新區(qū)贛江新區(qū)9.69.58.3南昌縣19DAIJ2017026灣里區(qū)商住8.94163陽光城2017年9月2021222324DAFJ2017023DAFJ2017024DAEJ2017030DADJ2017033-38DADJ2017039高新區(qū)高新區(qū)九龍湖青云譜青云譜二類居住商住3.52.254078600779762927400藍(lán)光聯(lián)發(fā)金茂保利新力2017年9月2017年9月2017年12月2017年12月2017年12月商住17.711.35.8商住商住2018年重點(diǎn)土地成交明細(xì)及分布南昌市18年品牌房企主要在南昌縣、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)拿地，其中南昌縣5宗、經(jīng)開區(qū)5宗，高新區(qū)3宗；東湖區(qū)、青云譜、紅谷灘等中心城區(qū)2018年基本無居住類土地供應(yīng)，致使開發(fā)商逐漸向城市外圍擴(kuò)張區(qū)域拿地用地性質(zhì)用地面積（㎡）樓面價（元/㎡）14序號1地塊編號區(qū)域競得人競得時間5DAJ2017063-64

南昌縣

商住DAJ2017065

南昌縣

住宅DAJ2017067

南昌縣

住宅22.85.75.43.66.32.86.72.111.11.62.219.86.4242400443254374670430029252040551224004441110391546587328185400新力

2018年1月龍湖

2018年1月固特實(shí)業(yè)

2018年1月中駿

2018年1月新力

2018年1月正榮

2018年1月勤悅

2018年1月勤悅

2018年1月紅星

2018年4月新力

2018年4月新力

2018年5月新力

2018年6月中海

2018年6月綠地

2018年7月中海

2018年7月經(jīng)開2灣里34DAJ2017068

南昌縣

住宅二類居?xùn)|湖5DAGJ2017046

經(jīng)開區(qū)青山湖住高新紅谷灘6DAFJ2017049

高新區(qū)

商住DAFJ2017051

高新區(qū)

商住DAFJ2018005

高新區(qū)

商住7西湖8青云譜新建9DAIJ2018006DABJ2018007DABJ2018009灣里西湖西湖商住商住商住134101112131415九龍湖2南昌縣DAK2018011

新建區(qū)

商住DAK2018013

新建區(qū)

商住DXJJ2018010-

贛江新商住14區(qū)贛江新區(qū)DXJJ2018015居住11.1土地市場市場容量成交結(jié)構(gòu)市場存量商辦市場企業(yè)生存品牌房企相關(guān)政策市場拍地競爭激烈，價格不斷攀升，溢價率高成交研究土地供應(yīng)較江西其它地市多，南昌市土地成交16年跌至谷底，17年土地供應(yīng)量加大，成交開始回暖，后期市場容量大成交價格分析2015-2017年樓板價在2472-5462元/㎡，樓面價“跳躍式”上漲，土地溢價率高成交地樓比南昌地樓比維持在30-51%之間，地樓比相對高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間相對較低江西四大重點(diǎn)城市市場量價對比南昌近三年商品住宅成交量遠(yuǎn)超于贛州、九江、上饒；至2017年年末，南昌市商品住宅成交均價達(dá)10382元/㎡；近三年價格漲幅為12%，對比于贛州、九江、上饒，其價格上漲幅度較小；8007006005004003002001000江西五大城市近三年住宅價格趨勢對比江西五大城市近三年商品住宅成交量對比單位：元/㎡單位：萬㎡1200010000800060004000200002015838165624760596120169307726450955521201720155872132758620166472673181352017431216275146南昌贛州九江上饒10382879461097135南昌贛州九江上饒2017年價格增幅對比：南昌12%，贛州21%，九江20%，上饒29%備注：統(tǒng)計范圍南昌不含新建區(qū)、南昌縣贛州不含贛縣區(qū)、南康區(qū)數(shù)據(jù)來源：各市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中指數(shù)據(jù)市場表現(xiàn)與政策調(diào)控的關(guān)系p

受2015年央行持續(xù)降息、降低首付等“托市”政策作用下，2016年南昌市房地產(chǎn)市場供應(yīng)呈現(xiàn)明顯放大，銷供比為1.28：1，供略大于求，供求之間的關(guān)系也在逐年趨于平衡，市場較為健康。2017年限購政策的加碼升級也逐漸影響南昌市整體市場。南昌市區(qū)住宅供求量價走勢800.00700.00600.00500.00400.00300.00200.00100.000.0012000打壓房價過快增長

為扭轉(zhuǎn)頹勢，從南昌開始限購，當(dāng)

2012年4月份開始以年成交量下滑明顯

價換量再度上演當(dāng)年延續(xù)至2012年3月

價跌量升。上半年成交不盡理想，新房市場供應(yīng)同

南昌市場過熱，房

限購新政的加碼升進(jìn)入到6月底企業(yè)以

比下降，成交量

價空間被透支，城

級，在限購區(qū)域內(nèi)開發(fā)商資金回籠，市場走穩(wěn)后，價格再度上揚(yáng)，整個2013年市場表現(xiàn)良好。價換量，7月起成交

同比上漲住宅市

市的擴(kuò)展規(guī)劃帶動

效果顯著，成交量10000量出現(xiàn)反彈，但價格

場庫存回歸合理

周邊市場量價齊升

相比減少份持續(xù)下滑，為挽救樓

空間市，限購、限貸全面放開，