西安城市進(jìn)入研究20170103（最終版）

西安城市進(jìn)入研究報(bào)告市場中心2016-12-13目錄第一部分 城市發(fā)展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區(qū)域板塊分析第四部分 品牌房企表現(xiàn)第五部分 辦公市場分析第六部分 總結(jié)一、區(qū)位：西北中心，二線城市西安，是舉世聞名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，陜西省省會，中國六大國家區(qū)域中心城市之一，是陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。西安西安l城市等級與發(fā)展戰(zhàn)略：二線發(fā)展較弱城市，西安市發(fā)展總體布局為“一城、一軸、一環(huán)、多中心”。l面積與人口規(guī)模指標(biāo)：全市總面積10108平方公里，其中市轄區(qū)面積2310平方公里；全市總?cè)丝?55.29萬人，其中市轄區(qū)人口450萬人。l西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣二、概況：城市經(jīng)濟(jì)底子尚好，有戰(zhàn)略利好加持西安，城市地位顯赫、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好西部門戶：是西北地區(qū)最大的中心城市，具有承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，為西部經(jīng)濟(jì)的橋頭堡、重要依托和物資流通的集散地。旅游城市：是歷史名城、十三朝古都，是熱門旅游城市、全國文明城市之一。教育重鎮(zhèn)：是西部高等院校和科研院所較為集中的城市之一，是全國高校密度和受高等教育人數(shù)最多的城市，科技發(fā)達(dá)、創(chuàng)新力強(qiáng)的城市。工業(yè)基地：工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，紡織、機(jī)械制造、化工、制藥、汽車、航空航天、電子等產(chǎn)業(yè)布局廣泛。發(fā)“一路一帶”為2013年9月和10月分別提出建設(shè)“新絲綢之路經(jīng)濟(jì)展一路帶”和“21世紀(jì)海上絲綢之路”的戰(zhàn)略構(gòu)想，是國家3大戰(zhàn)略之一。戰(zhàn)一帶西安作為一帶一路經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的起點(diǎn)，輻射內(nèi)陸，以新疆和哈薩克斯坦為中轉(zhuǎn)樞紐，輻射中亞、俄羅斯、歐洲的絲綢之路物流通道，略具有重要的戰(zhàn)略地位。利好西部，西安作為西部門戶城市，經(jīng)濟(jì)區(qū)跨越式發(fā)展具備更多的新發(fā)展大開發(fā)助推關(guān)天城2009年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》在國市經(jīng)濟(jì)區(qū)家戰(zhàn)略上提出，將依托隴海鐵路（歐亞大陸橋）和連霍高速公路，形成中國西部發(fā)達(dá)的城市群和產(chǎn)業(yè)集聚帶，與關(guān)中城市群相呼應(yīng)。發(fā)展三、戰(zhàn)略定位：“一帶一路”國策的最大受益者受惠于“一帶一路”政策，西安建設(shè)國際港務(wù)區(qū)，將努力建設(shè)成為中國內(nèi)陸物流中心，進(jìn)一步鞏固西安作為西部經(jīng)濟(jì)中心的地位。關(guān)中城市群和關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的確定，將進(jìn)一步擴(kuò)大西安作為核心城市的作用和輻射能力。關(guān)中城市群規(guī)劃西安關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃關(guān)中城市群：是以西安為中心，包括咸陽、寶雞、渭南、銅川等地級城市以及楊凌農(nóng)業(yè)示范區(qū)。做大做強(qiáng)西安這個(gè)心臟城市，發(fā)揮大西安的輻射帶動作用。關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括陜西省的關(guān)中平原地區(qū)及甘肅省天水地區(qū)，共六市一區(qū)。經(jīng)濟(jì)區(qū)以大西安（含咸陽）為中心城市，寶雞為副中心城市。依托隴海鐵路和連霍高速公路，形成中國西部發(fā)達(dá)的城市群和產(chǎn)業(yè)集聚帶與關(guān)中城市群相呼應(yīng)。四、城市規(guī)劃——“一城多心”的城市格局受古都影響，西安西、北、東南存在禁止開發(fā)區(qū)和限制開發(fā)區(qū)。城市發(fā)展以內(nèi)城為核心，以四大經(jīng)濟(jì)區(qū)為骨架，城市骨架不斷往外延升。主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色。重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。城市行政以“行政區(qū)+開發(fā)區(qū)”并行的方式來組織，各大開發(fā)區(qū)具有較強(qiáng)的獨(dú)立行政權(quán)，形成事實(shí)上的新城。各開發(fā)區(qū)齊頭并進(jìn)，卻也導(dǎo)致整個(gè)城市整體定位并不太清晰?？崭坌鲁菄H港務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西浐灞咸生態(tài)區(qū)新區(qū)高新區(qū)曲江新區(qū)禁止開發(fā)區(qū)航空園陜西省 西安全市行政區(qū)域 西安市主城區(qū)五、域外交通——西北交通中心，絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的核心節(jié)點(diǎn)西安地處中國陸地版圖中心和中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往中原、華北和華東的必經(jīng)之路，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位；是全國干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一、中國八大航空樞紐之一、八大通訊樞紐之一。徐蘭客運(yùn)專線徐蘭客運(yùn)專線是我國鐵路中長期規(guī)劃的重要組成部分，是我國高速鐵路“四橫”之一，對擴(kuò)大陸橋通道運(yùn)輸能力，加強(qiáng)華中、華北、華東與西北等省市的客貨交流，增強(qiáng)陸橋通道的靈活性，具有重要意義。西安北站是亞洲最大的火車站之一，是徐蘭客運(yùn)專線、西成客運(yùn)專線、大西客運(yùn)專線、西銀客運(yùn)專線及關(guān)中城際鐵路網(wǎng)的中心樞紐車站。

隴海鐵路-徐蘭客運(yùn)專線、西成-西大客運(yùn)專線在西安形成“十字架”,奠定了西安在西北地區(qū)交通中心的地位。六、軌道交通——處于快速發(fā)展期，有利于拓展城市發(fā)展空間根據(jù)2016年最新的地鐵規(guī)劃，西安地鐵遠(yuǎn)期共規(guī)劃15條線路，近期規(guī)劃6條線路，1-3號線已通車運(yùn)營。軌道交通線網(wǎng)呈“棋盤+放射式”網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)布局，線網(wǎng)中1-3號線為骨干線，既滿足了城市東西向、南北向主軸線上的客運(yùn)交通需求，又向外拓展了城市發(fā)展空間；4-6號線是的輔助線，主要滿足城市功能組團(tuán)之間的交通需求。地鐵4-6號線處于在建階段，4號線預(yù)計(jì)2018年底通車；5-6號線預(yù)計(jì)2020年6月通車。西安地鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃 西安地鐵近期規(guī)劃（到2018年）4231165 3 5624七、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)增速放緩但已觸底，整體發(fā)展穩(wěn)健GDP增速8%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢基本觸底，高出全國均值1.3個(gè)百分點(diǎn)。GDP增速在全國省會城市中，居于中游水平。人均GDP剛過8000美元，城市房屋居住將以改善型為主，進(jìn)入綜合發(fā)展階段。同比增速2011-2016年GDP及增速分析GDP總額111084,925 5,493 5,8103,863 4,3662,6852011 2012 2013 2014 2015 2016上2011-2016年人均GDP及增速同比增速人均GDP121171,27563,79466,93857,464551,49945,5612011 2012 2013 2014 2015 2016上備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局

2016年上半年各省市GDP增速排名?拉貴杭西合長南蘭南海廣西福呼武銀成鄭濟(jì)哈長南昆薩陽州寧肥沙昌州京口州安州市漢川都州南爾春寧明濱人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0-800US$800-4000-8000-4000US$8000US$20000US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需改善需求為主改善需求為主求兼有超速發(fā)展單快速發(fā)展，以平穩(wěn)發(fā)展，以緩慢發(fā)展數(shù)量為主，數(shù)質(zhì)量為主，數(shù)純數(shù)量型綜合發(fā)展型量與質(zhì)量并重量與質(zhì)量并重八、消費(fèi)水平：居民的消費(fèi)增速和積極性有所下降2009-2015年西安市社會消費(fèi)品零售總額走勢圖同比增幅社會消費(fèi)品零售總額2,401 1413102009 2010 2011 2012 2013 2014 20152015年西安市社會消費(fèi)品零售額繼續(xù)上漲，但漲幅從2011年開始連續(xù)回落至10%。主要是受經(jīng)濟(jì)下滑的影響，社會居民的消費(fèi)積極性有所下降。2015年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33188元，比上年增長8%，年度連續(xù)增加，但增速放緩。人均消費(fèi)支出波動性較大，但具備一定的消費(fèi)潛力。備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局

2009-2015年西安城鎮(zhèn)人均可支配收入走勢圖同比增幅人均可支配收入1510 9 82009 2010 2011 2012 2013 2014 20152009-2015年西安城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出走勢圖同比增幅人均可支配收入35117-282010 2011 2012 2013 2014 2015九、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，三產(chǎn)占主力且有發(fā)展后勁2015年西安市各產(chǎn)業(yè)GDP分析同比增速GDP10

西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，第三產(chǎn)業(yè)占GDP近70%，同時(shí)其增幅最高；西安市傳統(tǒng)制造業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿^好；主要行業(yè)中金融、房地產(chǎn)增速強(qiáng)勁。220一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)一產(chǎn)28%二產(chǎn)70%三產(chǎn)2000 2005 2010 2015

2015年各主要行業(yè)GDP-同比增速的交叉分析250工業(yè)其他服務(wù)業(yè)建筑業(yè)批發(fā)零售 金融交通運(yùn)輸房地產(chǎn)農(nóng)林牧副漁 住宿餐飲備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局十、人口：城市凈新增人口有限，三產(chǎn)就業(yè)占主力1990-2015年西安市人口變化趨勢

2015年各行業(yè)從業(yè)人口分布圖常住人口城鎮(zhèn)人口+1%8716361990 2000 2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015

公共管理、社會保障文化、體育和娛樂業(yè)衛(wèi)生和社會工作教育居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)水利環(huán)境和公共設(shè)施管理科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)住宿和餐飲業(yè)批發(fā)和零售業(yè)交通運(yùn)輸和倉儲業(yè)建筑業(yè)電力、燃?xì)饧八圃鞓I(yè)采礦業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)

一產(chǎn)20%三產(chǎn)50%30%二產(chǎn)8652總從業(yè)人口72530萬人108u西安常住人口增速放緩，近五年年均人口凈流入4.6萬人，u西安市近年來的就業(yè)人口基本維持在530萬人左右。年增速1%，凈流入人口以每年的應(yīng)屆畢業(yè)生為主。u第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占總就業(yè)人口的50%，呈現(xiàn)快速上漲u現(xiàn)常住人口“十三五規(guī)劃”中設(shè)定目標(biāo)，預(yù)計(jì)到2020年，趨勢，近兩年來年均漲幅在25萬人/年，預(yù)計(jì)2016年第西安市域人口規(guī)模將超1000萬（現(xiàn)有人口規(guī)模855萬），三產(chǎn)業(yè)人口超過300萬。其中戶籍人口870.57萬人，將我市建設(shè)為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)，具有歷史文化特色的國際化大都市。備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局十一、城市對比專題1：城市人口規(guī)模補(bǔ)充西安、石家莊、太原均屬于典型的內(nèi)生型城市，人口凈流入量有限，人口內(nèi)容更新主要靠本地人口的周期性變動。西安、鄭州、石家莊常住人口大致在860-1000萬；太原常住人口約430萬人?？趦袅魅肓恐饕€城市人口規(guī)模分析二線城市分類說明650東莞天津400A蘇州B城市類型代表特點(diǎn)外貿(mào)型東莞以出口加工業(yè)為城市產(chǎn)A佛山業(yè)基礎(chǔ)，吸引低端產(chǎn)業(yè)350佛山城市成都蘇州人口進(jìn)入廈門CB國家級天津城市輻射力強(qiáng)200南京武漢中心城市成都具有全國性的影響力無錫寧波杭州南京鄭州具有一定的區(qū)域輻射力150泉州區(qū)域杭州和影響力；但人口基數(shù)C武漢嘉興青島溫州太原D中心城市鄭州和凈流入量，都較國家100大連沈陽常州濟(jì)南……級中心城市低一個(gè)量級福州貴陽城市有一定人口規(guī)模，長沙昆明西安50西安合肥石家莊內(nèi)生型能夠形成城市聚合效應(yīng)；石家莊D但凈流入量不足，城市長春二線城市太原南昌……人口更新主要依靠本地0常住人口3009001,2001,500人口的人口學(xué)周期變動十一、城市對比專題2：城市購買力水平補(bǔ)充?西安、鄭州均有相對完善和合理的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有可持續(xù)性，內(nèi)容有先導(dǎo)性或優(yōu)勢性產(chǎn)業(yè)做經(jīng)濟(jì)支撐，發(fā)展較為穩(wěn)健。石家莊、太原處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向未名，直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市購買力的提升。人均可支配收入 主要二線城市購買力水平分析杭州南京廈門青島長沙濟(jì)南武漢天津西安成都 合肥鄭州石家莊 太原

分類城市城市特點(diǎn)杭州、長沙可支配收入高明星型成都、天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ缶哂忻黠@競爭優(yōu)勢合肥的產(chǎn)業(yè)做經(jīng)濟(jì)支撐南京、廈門人均可支配收入基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定性青島、武漢基本穩(wěn)定西安、鄭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理且可持續(xù)潛力型重慶經(jīng)濟(jì)增速快，有極強(qiáng)的發(fā)展后勁重慶可支配收入基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)增速均受到挑瘦狗型石家莊、太原戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整陣痛期gdp增速6.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5 11.0十一、城市對比專題3：房地產(chǎn)市場走勢補(bǔ)充?二線省會城市的房地產(chǎn)量價(jià)走勢分化明顯，形成了不同的市場類型。內(nèi)容西安，依托于陜西，甚至西北廣闊的市場，腹地廣闊，人口基數(shù)大，但人均收入水平受限，形成量漲價(jià)平的市場態(tài)勢。單價(jià) 11個(gè)省會城市2015-2016年商品住宅量價(jià)分布圖合肥16鄭州16濟(jì)南16鄭州15武漢16太原15青島16武漢15太原16青島15石家莊15濟(jì)南15石家莊16合肥15成都16重慶16西安16成都15西安15重慶15長沙16長沙15

市場類型城市城市特點(diǎn)價(jià)漲量跌合肥供應(yīng)嚴(yán)重緊缺量價(jià)齊漲鄭州、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)武漢、成都人均收入較高(漲幅大)長沙城市發(fā)展?jié)摿Υ罅繚q價(jià)平重慶、青島經(jīng)濟(jì)腹地廣闊西安、太原人口眾多(微漲)石家莊人均收入較低面積十一、城市對比專題4：房地產(chǎn)市場容量補(bǔ)充?市場容量各梯隊(duì)之間的距離被逐漸拉大。內(nèi)容西安剛進(jìn)入千億級市場，市場化程度進(jìn)入加深的階段。太原、石家莊剛邁進(jìn)500億級市場門檻；市場化程度處于起步階段。單價(jià) 11個(gè)省會城市商品住宅市場容量分布圖市場容量(億元)鄭州合肥武漢濟(jì)南太原石家莊 青島成都重慶西安 長沙

市場容量 城市2000億+ 武漢、成都青島、重慶、鄭州1500-2000億濟(jì)南、長沙1000億 西安、合肥500億 太原、石家莊面積目錄第一部分 城市發(fā)展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區(qū)域板塊分析第四部分 品牌房企表現(xiàn)第五部分 辦公市場分析第六部分 總結(jié)一、土地市場：受供應(yīng)影響，市場成交量持續(xù)下滑，但市場氛圍穩(wěn)定。250020001500100050002000150010005000

2008-2016年西安土地市場供求情況供應(yīng)土地面積成交土地面積樓面價(jià)(元/㎡)1056107473308年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年2008-2010年西安土地成交結(jié)構(gòu)住宅商業(yè)工業(yè)其他08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年

p2012年土地供求達(dá)到近8年高峰，之后逐年下滑。自2013年起，政府在供給1200端逐步縮減建設(shè)用地的市場供應(yīng)。1000p2016年前10月，累計(jì)供應(yīng)土地1074萬㎡，同比增長18%；成交733萬㎡，同比增長13%。p其中，住宅土地供應(yīng)363萬㎡，同比減少7%；成交308萬平米，同比減少1%；樓面價(jià)1056，同比上漲12%。p2016年，住宅用地成交308萬平，占比42%；成交最多為工業(yè)工地，占比44%。p2016年上半年西安土地市場低速運(yùn)轉(zhuǎn)，迫于當(dāng)前庫存量壓力，開發(fā)商公開拿地較為謹(jǐn)慎。但隨著西安城市建設(shè)，新區(qū)發(fā)展的需求推進(jìn)，未來仍有較大潛力。一、土地市場—潛在供應(yīng)：非公開上市建面約1160萬平，土地供應(yīng)較為合理。 補(bǔ)充?2017年，品牌房企非公開上市項(xiàng)目總建面1160萬平；加上公開市場約730萬平，合計(jì)內(nèi)容共有約1900萬平。2016年全年銷售約1600萬平，土地供銷比1.2:1，供應(yīng)較為合理。未來主要新增住宅項(xiàng)目分布圖

開發(fā)商預(yù)計(jì)新增總建面項(xiàng)目數(shù)恒大國際城52萬平中航龍印臺

世貿(mào)鳳八75萬平

碧桂園鳳凰城122萬平

融創(chuàng)4330碧桂園4210恒大城市廣場35萬平碧桂園紅光路37萬平中海紅光路21萬平

24萬平龍湖朱宏路恒大翡翠龍庭 15萬平33萬平融創(chuàng)御園金輝城西 8萬平14萬平天朗大興紫薇西棠 7萬平21萬平保利愛尚里98萬平融創(chuàng)御府 融創(chuàng)楊家村19萬平 67萬平紫薇睿納時(shí)代5萬平

碧桂園天璽9萬平金輝礦山路70萬平合能國家灘20萬平碧桂園廣廈20萬平龍湖香醍6期20萬平海倫堡22萬平海亮月登閣龍湖園中園 20萬平3萬平融創(chuàng)攬?jiān)赂?8萬平融創(chuàng)南長安壹號186萬平

龍湖338恒大3120紫薇226金輝284保利198中海121世貿(mào)175天朗17合能120海亮120天地源190海德堡122合計(jì)261161一、土地市場：市場不透明，勾地+合作/并購為主流上半年，主城區(qū)以未央?yún)^(qū)土地成交面積最大，占比32%；其次是經(jīng)開，占比18%。土地成交的溢價(jià)率不高，主要原因在于公開招拍掛前大都采用“勾地”的方式進(jìn)行。西安土地市場極不透明，大量優(yōu)質(zhì)的存量土地資源在當(dāng)年城改的個(gè)人和單位手中。因此，拿地方式不會只局限于傳統(tǒng)招拍掛。在沒有碰到高性價(jià)比地塊的情況下，合作開發(fā)、并購拿地的多元化模式會更受房企青睞。2016年上半年主城區(qū)土地成交占比0%6%浐灞16%0%碑林32%高新14%經(jīng)開蓮湖曲江18%未央雁塔3%11%新城

2016年限經(jīng)營性用地溢價(jià)率8%6%4%2%0%123412Q3412Q3412Q3QQQQ4QQ5Q5QQ6Q6Q13131511111111111一、土地市場—城改：成也蕭何敗蕭何舊城改造的主流操作方式優(yōu)劣勢傳統(tǒng)回遷方式：1、開發(fā)商提前進(jìn)場，私下與村民達(dá)成協(xié)議劣勢：2015年以前2、政府介入，土地收儲，定向拿地1、權(quán)力尋租的灰色空間大；3、開發(fā)商還建回遷房，底價(jià)成交，可能有部分間接2、開發(fā)門檻高；無證銷售叢生的成本返還公開招拍掛引進(jìn)合作方方式：優(yōu)勢：2015年以后1、通過公開招拍掛的方式來確定城市更新的合作方有利于給予開發(fā)商更公平的機(jī)會2、利用招拍掛獲取的資金，進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償安置預(yù)計(jì)2016年全年貨幣補(bǔ)償約5萬套房源，將釋放出巨大的購買力。兩種城改方式現(xiàn)處于并行的階段。三環(huán)外地區(qū)多采用貨幣化補(bǔ)償方式；二環(huán)內(nèi)地區(qū)多采用傳統(tǒng)回遷方式。未來有可能參加城改的兩類企業(yè)：本地中小企業(yè)：熟悉本地市場、本地政府和本地金融機(jī)構(gòu)深耕多年的外來房企：積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力雄厚，對本地市場有一定了解

補(bǔ)充內(nèi)容本公司進(jìn)入城改的策略建議：通過合作/收購本地企業(yè)來變相進(jìn)入一、土地市場—住宅：北部區(qū)域?yàn)闊狳c(diǎn)；本土企業(yè)走勾地；外地企業(yè)走收購住宅用地成交以未央、經(jīng)開為最多，未來供應(yīng)壓力高于其他區(qū)域。交易熱點(diǎn)板塊為大明宮遺址區(qū)和環(huán)園中路以北區(qū)域。公開市場土地以本土企業(yè)摘地為主（主要集中在三環(huán)外，三環(huán)內(nèi)以50畝以內(nèi)的小宗地為主）外地大開發(fā)商主要以并購為主，公開市場并不特別積極。上半年，萬科、融創(chuàng)、當(dāng)代等品牌房企以合作或并購的形式，獲取了多宗土地，對土地市場有一定的影響。2016年上半年各區(qū)域住宅用地成交情況成交面積樓面價(jià)1008060北40部區(qū)20域0碑林曲江雁塔高新浐灞蓮湖經(jīng)開未央25002000150010005000

2016年西安房企土地成交金額TOP10排名開發(fā)商宗數(shù)面積金額樓面積1航天城實(shí)業(yè)422.739.215152龍?zhí)熘脴I(yè)18.137.3520103金融中心16.34.8421974中鐵25.314.821825鐵興25.694.627286世融15.584.5115857榮振211.154.2619098經(jīng)發(fā)211.134.1515789紫薇44.563.58154210澤華59.242.94907二、住宅市場-概況：市場穩(wěn)定，去庫存取得明顯成效。2009-2016年西安商品住宅市場供求量價(jià)走勢供應(yīng)量成交量成交均價(jià)200067377025725467396770695380006065160014281510600046981200400080020004000009年10年11年12年13年14年15年16年2015-2016年西安住宅庫存量變化3000

2014年9月，西安限購政策解除，2015年開始市場迎來回暖。同時(shí)，由于房源供給減緩，西安樓市態(tài)勢轉(zhuǎn)變。2016年前10月，商品住宅成交1510萬㎡，累計(jì)同比增長34%。25002000萬平以上1500萬-2000萬?截止到10月末，商品住宅市場可20001200-1500萬售房源為1182萬㎡，去化周期1500為7個(gè)月，庫存已降至合理區(qū)間。100050001月6月1月6月1…2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2016年住宅房源的供應(yīng)區(qū)域分布二、住宅市場-供應(yīng)：供應(yīng)持續(xù)減少；熱點(diǎn)區(qū)域和產(chǎn)品供應(yīng)占比大2009-2016年西安房源供給情況8525326887144553062281329141516291370162313241115

2014年住宅房源供給達(dá)到頂峰1600萬平；之后土地供給持續(xù)萎縮，入市房源量也受到影響。2016年，商品住宅累計(jì)供給880萬㎡，同比縮減23%。入市房源中，在區(qū)域?qū)用嬗型鈹U(kuò)趨勢，浐灞、曲江、高新占大多數(shù)；三室需求為主流，房源置換需求也有擴(kuò)大。2016年住宅房源的供應(yīng)區(qū)域分布長安5居及以上4%1%其他1居曲江浐灞4居6%7%9%16%24%2居29%經(jīng)開城北10%4%高新城東3居6%48%17%城西12%城南7%二、住宅市場-需求：改善成主流；板塊差異大80-100㎡剛需、100-140㎡改善戶型是市場主流需求戶型；單價(jià)在8000元以內(nèi)、總價(jià)100萬元以內(nèi)是主要的價(jià)格承受區(qū)間。但區(qū)域間又存在結(jié)構(gòu)差異，高新產(chǎn)品高單價(jià)突出，曲江大戶型面積產(chǎn)品較多，浐灞和經(jīng)開主要偏向普通剛需改善產(chǎn)品。2016年成交房源的面積段分布 2016年成交房源的單價(jià)段分布 2016年成交房源的總價(jià)段分布60㎡以下8.5%60-70㎡2.0%70-80㎡8.0%80-90㎡ 16.7%90-100㎡14.5%100-110㎡9.8%110-120㎡8.9%120-130㎡9.6%130-140㎡12.3%140-180㎡5.3%180-250㎡3.0%250-350㎡0.8%350-500㎡ 0.2%500㎡以上 0.1%

5000元以下16%5000-6000元22%6000-7000元26%7000-8000元16%8000-9000元9%9000-10000元3%10000-12000元3%12000-150000元5%

40萬元以下20%40-60萬元30%60-80萬元23%80-100萬元11%100-120萬元5%120-150萬元3%150-200萬元3%200-250萬元1%250-300萬元1%300萬元以上2%二、住宅市場-競爭：品牌房企擴(kuò)張速度加快2016年前十月，房源量同比下降明顯（面積同比下降23%）；品牌房企拿證節(jié)奏加快，對應(yīng)的房源量占比增加，批售面積同比上漲18%。央企市場份額較為穩(wěn)定，而中小房企份額縮小明顯。2015.1-10月2016.1-10月套數(shù)預(yù)售預(yù)售證樓盤數(shù)套數(shù)預(yù)售預(yù)售證樓盤數(shù)面積數(shù)量面積數(shù)量央企9,910112.5535178,528903315品牌房企24,705262.93783428,099310.9311044其他房企68,494723.5415410644,901445.813294合計(jì)103,109109926715781,528846.73275153央企：中海、保利、華潤、招商、華僑城、中鐵、中建、中鐵建、中航；品牌房企：萬科、恒大、碧桂園、龍湖，金地、綠地、華遠(yuǎn)等，以及天地源、天朗等本土品牌房企；預(yù)售證數(shù)量：以含住宅和別墅物業(yè)類型的項(xiàng)目為準(zhǔn)；不含車位、底商等非商品住宅房源；數(shù)據(jù)范圍為市城六區(qū)住宅供應(yīng)-房企結(jié)構(gòu)圖（按面積）住宅供應(yīng)-房企結(jié)構(gòu)圖（按預(yù)售證張數(shù)）65.80%52.60%57.70%48.00%地方房企地方房企36.70%品牌房企品牌房企央企29.20%40.00%央企23.90%20.60%10.20%13.10%12.00%2015年1-10月2016年1-10月2015年1-10月2016年1-10月二、住宅市場-項(xiàng)目：房價(jià)南高北低，已形成兩個(gè)高端住宅區(qū)補(bǔ)充?西安已經(jīng)形成高新、曲江兩大高端住宅區(qū)；內(nèi)容?北部的經(jīng)開-未央和東部的浐灞處于雛形階段。?高新以城市高端住宅為特色；曲江以景觀資源+低密為特色。西安高端住宅項(xiàng)目分布圖自在山3.1萬/平中大國際3.9萬/平香榭蘭庭1.5萬/平

首創(chuàng)國際城1.4萬/平賽高悅府 灣流1.4萬/平 1.5萬/平龍湖源著1萬/平龍湖香醍西岸朗臣公寓 1.3萬/平2.5萬/平曲江紫汀苑曲江鳳凰池1.5萬/平2.5萬/平曲江公館和園2.8萬/平綠地城曲江玫瑰園1.5-1.6萬/平2.7萬/平金地湖成大鏡1.3萬/平

西安高端住宅板塊區(qū)域單價(jià)特征高新核心區(qū)2.5-3.9城市豪宅全市標(biāo)桿曲江一期1.5-2.7景觀文化資源；低密大宅浐灞1-1.5少量資源/區(qū)域改善型項(xiàng)目，經(jīng)開-未央1.4不成規(guī)模二、住宅市場-項(xiàng)目：中大國際九號——西安豪宅標(biāo)桿補(bǔ)充內(nèi)容中大國際九號為高新豪宅項(xiàng)目，在售1-4號樓，均價(jià)39300元/平米，套均總價(jià)1000萬，是西安第一高價(jià)房，月均銷售8套，銷售良好，證明西安對于高端項(xiàng)目還是具有較好的承受消化能力。房源面積237㎡、309㎡、333㎡、405㎡，頂層為953㎡、1049㎡兩種定制戶型，帶空中泳池。

總建面 139,083㎡規(guī)劃戶數(shù) 260戶綠化率 40%容積率 3.34車位配比 1:1立面風(fēng)格 中式現(xiàn)代外墻 石材車庫配置 智能精裝車庫裝修價(jià)格 3,000-5,000元/平方米樓棟 5棟，3梯2戶樓層 28-32層日期成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)2016年11月1,879638,2939,174,0072016年10月4,9011637,52111,492,2952016年9月2,806937,93511,828,1572016年8月2,9241037,19110,873,1682016年7月619237,92411,732,9272016年6月880335,46310,398,224匯總14,0084637,32011,060,139二、住宅市場-項(xiàng)目：和園——資源大宅典范曲江公館和園位于西安曲江新區(qū)，北鄰唐遺址公園，景觀和文化資源優(yōu)越。項(xiàng)目由小高層、多層洋房和獨(dú)棟、聯(lián)排組成。其中，別墅面積450-520平，單價(jià)2.8-3.5萬/平，套總價(jià)1300-1900萬。平層三房和四房，面積170-300平，單價(jià)2萬/平，套總價(jià)340-600萬。

補(bǔ)充內(nèi)容總建面 131,107㎡容積率 1.88規(guī)劃戶數(shù) 880戶綠化率 30%產(chǎn)品規(guī)劃 10棟小高層、3棟花園洋房和141套獨(dú)院別墅車位配比 1:2房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)房型房型面積套數(shù)(套)占比(%)三房170-1809919.08四房170-30032963.39獨(dú)棟450-522407.71聯(lián)排450-510519.83本項(xiàng)目年度成交量說明類型2016年2015年普宅85套（尾盤）166套別墅31套20套目錄第一部分 城市發(fā)展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區(qū)域板塊分析第四部分 品牌房企表現(xiàn)第五部分 辦公市場分析第六部分 總結(jié)一、板塊劃分西咸

經(jīng)開 浐灞城北城西 城內(nèi)城東

? 城內(nèi)區(qū)域，以商業(yè)為主，商品住房市場較小。? 西安二環(huán)里均為主城區(qū)，樓市發(fā)展相對飽和，大致分為城東、城西、城南和城北。? 二環(huán)外、三環(huán)里區(qū)域，以開發(fā)區(qū)為主，有浐灞、曲江、高新、經(jīng)開四個(gè)區(qū)域。四區(qū)是目前熱點(diǎn)區(qū)高新 城南 曲江

域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)序按照高新、曲江、北郊、浐灞的順序發(fā)展，城市熱點(diǎn)區(qū)域建設(shè)由南向北發(fā)展。長安二、房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)和方向：四大開發(fā)區(qū)西安成交熱點(diǎn)區(qū)域外擴(kuò)，四大開發(fā)區(qū)板塊輪動，去化較快；高新、曲江憑借優(yōu)越的資源優(yōu)勢，價(jià)位高于經(jīng)開、浐灞。城南，發(fā)展較早、涵蓋范圍較廣，可售量高于其他區(qū)域。3經(jīng)開浐灞4西咸1高新 2曲江

2016.1-10各區(qū)域的供求量價(jià)情況供應(yīng)（萬㎡）成交(萬㎡)庫存(萬㎡)均價(jià)(元/㎡)3009000250800070002006000150500040001003000502000100000城東城南城西城北城內(nèi)高新浐灞曲江經(jīng)開開發(fā)區(qū)發(fā)展順序：高新——曲江——經(jīng)開——浐灞三、主城區(qū)：發(fā)展成熟，以中小型高密住宅為主作為傳統(tǒng)的居住集中地，已成為成熟的居住圈，人口集中、規(guī)劃密集、商貿(mào)繁榮。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)相對滯緩，幸福林帶的改造建設(shè)進(jìn)城東度緩慢，牽扯軍企搬遷和居住人口拆遷較多。住宅市場主要吸納地緣客戶、商貿(mào)市場老板以及剛城北需轉(zhuǎn)移客戶等；商業(yè)市場以康復(fù)路附近的商貿(mào)市場為代表有一定發(fā)展規(guī)模。城西城內(nèi)城東舊工業(yè)廠區(qū)分布較多，城市改造任務(wù)繁重，大興和土門兩大城改集中板塊開發(fā)緩慢。城南城西由于城西區(qū)臨近高新，城西市場承接部分高新外溢客戶，其住宅市場較為偏向中低端客戶；商業(yè)以土門商圈、大唐西市為核心房地產(chǎn)市場起步較早，配套設(shè)施完善、住宅小區(qū)密集分布，土地供應(yīng)日漸緊缺，區(qū)域發(fā)展逐漸外擴(kuò)。城南住宅項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主，教育資源優(yōu)勢明顯；商以文化旅游、商業(yè)零售為主調(diào)。城內(nèi)區(qū)土地稀缺，地價(jià)高昂，住宅業(yè)市場，以小寨商圈為代表，人流密集、發(fā)展較好城內(nèi)項(xiàng)目價(jià)高而量少；公共交通密集但不暢通，地理位置優(yōu)越但格局有辦公市場，得益于良好的交通條件，在長安路和南限，再加上高新、經(jīng)開等新型商務(wù)中心的興起，城內(nèi)辦公物業(yè)發(fā)展二環(huán)附近有一定規(guī)模。受限；以鐘樓為核心的鐘樓商圈聚客力較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃厚。以北關(guān)、龍首村、大明宮為核心的居住圈，老舊小城北區(qū)較多，居住環(huán)境一般。區(qū)域內(nèi)城市改造略微滯后如火車站北廣場棚戶區(qū)改造尚在進(jìn)行中。入市住宅項(xiàng)目規(guī)模較小、容積率較高，商業(yè)規(guī)模亦有限。四、高新板塊：四大開發(fā)區(qū)之首高新區(qū)域，位于西安西南方位，是成立最早、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以其眾多的“第一”成為西安，甚至陜西強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長極和對外開放的窗口。產(chǎn)業(yè)以高端研發(fā)設(shè)計(jì)和制造、通信、互聯(lián)網(wǎng)等為主。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已經(jīng)外擴(kuò)至西南三環(huán)外，建立了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。高新區(qū)域的住商辦物業(yè)發(fā)展已經(jīng)后來居上，趕超其他區(qū)域，各物業(yè)多元共同發(fā)展，區(qū)域輻射力不斷提升。2012-2016年西安高新區(qū)商品住宅市場供求關(guān)系二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)高新新區(qū)

高高期新二園期業(yè)新型工業(yè)園工子電

供應(yīng)面積(萬㎡)300 7981250 75982001501001749313450116

成交面積(萬㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)799177036988229 217260 137 158152

820080007800760074007200700068006600二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)

02012年 2013年 2014年 2015年 2016.1-10

6400高新區(qū)域發(fā)展階段發(fā)展階段時(shí)間發(fā)展演變第一階段1991-1996高新一期第二階段1997-2002高新二期1998電子園第三階段2000-2003新型工業(yè)園2002-2005高新新區(qū)第四階段2004-2020二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)高新區(qū)，樓市需求堅(jiān)挺，供需兩旺自2015年開始，高新區(qū)域成交量突破200萬㎡，區(qū)域內(nèi)商品住宅供求態(tài)勢轉(zhuǎn)變。2016年前10月，高新區(qū)去化商品住宅217萬㎡，同比增長14%，占全市14.4%；成交均價(jià)7991元/平米，高出全市1038元/平米。高新區(qū)域可售面積為175萬㎡，去化周期為7.3個(gè)月。三環(huán)里的高新區(qū)域新增土地供給有限，未來供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域有向西、南兩個(gè)方向四、高新板塊：供需兩旺，城市中高端產(chǎn)業(yè)人口聚集區(qū)資源配套 依托高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)成熟、現(xiàn)代的城市面貌，形成城市中高端產(chǎn)業(yè)人口聚居板塊客戶特征 以高新區(qū)上班族及地緣性客戶為主，也吸納部分長安、城西、城南等區(qū)域的高端客戶產(chǎn)品形式 產(chǎn)品以小高、高層為主，也有大面積的高端改善產(chǎn)品價(jià)格水平 普通剛需產(chǎn)品價(jià)格多在7000-10000元/㎡之間，中高端產(chǎn)品在10000元/㎡以上典型案例 中航華府、萬科高新華府、西安萬達(dá)one、逸翠園等五、曲江板塊：文化旅游為核心曲江區(qū)域，自2003年規(guī)劃開始至2009年已初步完成曲江一期的基本建設(shè)，產(chǎn)業(yè)以文化創(chuàng)意、旅游展覽為主，景觀資源較好，一期區(qū)域房產(chǎn)市場開發(fā)已飽和。隨著曲江二期規(guī)劃的提出，中高端產(chǎn)品集中放量，市場向多層次需求發(fā)展；區(qū)域內(nèi)以住宅市場為主，商業(yè)市場仍有較大發(fā)展空間。曲江發(fā)展軌跡發(fā)表曲江宣言征地拆遷工作推進(jìn)國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批曲江一期土地開發(fā)殆盡2002年2004年2007年2009年2012年1993年2003年2005年2008年2010年曲江二期快速擴(kuò)張，CCBD、設(shè)立曲江旅游度假區(qū)大雁塔北廣場建成大唐芙蓉園建成西部文博會落戶西安不夜城開元廣場開放QCIC區(qū)域火熱開發(fā)曲江池遺址公園開放2013年—2016年概念落地資源開發(fā)住宅開發(fā)一期成熟二期發(fā)力房地產(chǎn)發(fā)展軌跡曲江一期房企入駐中海、龍湖、中海、龍湖、中海、萬科、中海、中冶、華僑城、中金地、金輝、雅居樂、漢北廣場、芙蓉園等基礎(chǔ)中海、天地源金地、紫薇、建隆、中鐵高新、協(xié)和深鴻基金地、浩華、建、華僑城、中鐵建、榮海、漢華華、萬眾萬業(yè)協(xié)和、紫薇2015200420052006200720082009201020112012201320142016曲江二期房企入駐大華英泰地方電力天地源、金地、曲江文商、萬科中海、金輝、陽光城、保利、豪盛招商五、曲江板塊：一期基本飽和，二期為開發(fā)重心依據(jù)開發(fā)時(shí)序、區(qū)域認(rèn)知、配套三方面的綜合評價(jià)，劃定了五個(gè)板塊：曲江一期核心區(qū)板塊?開發(fā)時(shí)序：1?區(qū)域認(rèn)知：板塊為西安乃至西北富人區(qū)、會展經(jīng)濟(jì)區(qū)、5A旅游景區(qū)，區(qū)域文化資源、生態(tài)景觀均屬頂級；?配套：具有大雁塔景區(qū)、大唐芙蓉園及曲江南湖等文化旅游及生態(tài)資源；依靠國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃定位，板塊商業(yè)配套齊全，大量高端住宅項(xiàng)目也附帶了教育、醫(yī)療配套。曲江一期邊緣區(qū)板塊?開發(fā)時(shí)序：2?區(qū)域認(rèn)知：板塊為西安富人區(qū)，區(qū)域居住氛圍漸起，各項(xiàng)配套較為齊全；?配套：可借勢一期核心區(qū)旅游生態(tài)資源，目前區(qū)域生活氛圍、商業(yè)配套等逐漸完善，區(qū)域各項(xiàng)配套逐漸完備。

一一期南三環(huán)邊期緣QCIC板塊板核曲江一期（文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)）塊心版塊曲江二期待開發(fā)區(qū)域CCBD板塊（中央文化商務(wù)區(qū)）大一期 大二期曲江路-雁翔路

CCBD板塊?開發(fā)時(shí)序：3?區(qū)域認(rèn)知：板塊整體形象相比曲江一期區(qū)較為落后，區(qū)域處開發(fā)初期，周邊生活配套欠缺及城中村等待改造區(qū)域拉低了區(qū)域檔次；?配套：區(qū)域規(guī)劃利好及各大名企紛紛搶灘使得本區(qū)域后期具備較大發(fā)展?jié)摿?。QCIC板塊?開發(fā)時(shí)序：4?區(qū)域認(rèn)知：道路通達(dá)性較佳，但區(qū)域其他配套均較為欠缺，屬開發(fā)初期；?配套：后期具備強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力，為期后期發(fā)展提供有力支撐，該區(qū)域目前僅具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好及相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)，區(qū)域?qū)嶋H配套較為欠缺。五、曲江板塊：供不應(yīng)求，高檔人文居住板塊2013-2016年西安曲江商品住宅市場供求關(guān)系供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)300926595002508294900020077508500797815025627180001002232141767500160135507000193065002013年2014年2015年2016.1-10

曲江二期的市場接受度有所提高，產(chǎn)品也向中高端置業(yè)傾斜自2015年開始，曲江年成交量突破200萬㎡，區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求；2016年前10月，曲江累計(jì)去化商品住宅271萬㎡，同比增長36%，占全市26%；成交均價(jià)8294元/平米，僅次于城內(nèi)房價(jià)；區(qū)域可售面積為140萬㎡，去化周期為4.7個(gè)月。一期土地開發(fā)飽和，目前熱點(diǎn)在曲江二期的CCBD板塊，未來QCIC和靠近航天城區(qū)域是潛力較大區(qū)域。資源配套 依托濃厚的文化氛圍與歷史沉淀，形成高檔人文居住板塊，在曲江二期也有文化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入客戶特征 改善型客戶為主，收入水平中等偏上，大部分來自城南、高新、東郊客戶以及部分外地客戶產(chǎn)品形式 曲江一期以洋房、別墅為主，曲江二期以洋房、小高、高層為主價(jià)格水平 高層產(chǎn)品均價(jià)在7000-10000、小高洋房10000-15000之間、別墅15000以上典型案例 中海凱旋門、天地源曲江香都、萬科東方傳奇、萬科翡翠國際、金地湖城大境、曲江華著中城等六、經(jīng)開板塊：二產(chǎn)實(shí)力雄厚+政策利好經(jīng)開形成了以機(jī)械電子、輕工產(chǎn)品、生物醫(yī)藥、新材料為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。由于西安市政府北遷和地鐵2號線貫通市區(qū)南北兩大利好因素，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市面貌及生活配套趨于完善，未央大道兩側(cè)形成集中居住區(qū)。住宅市場發(fā)展已相對成熟，居住氛圍逐漸濃厚，商業(yè)和辦公物業(yè)也嶄露頭角。1993年，設(shè)立區(qū)西安經(jīng)開區(qū)2000年，國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)2011年，西安市政府北遷、地鐵2號線開通六、經(jīng)開板塊：開發(fā)飽和，新增供應(yīng)有限2013-2016年西安經(jīng)開商品住宅市場供求關(guān)系供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)3006286631325020061126017150254100223202220182502128601522013年2014年2015年2016.1-10

63506300625062006150610060506000595059005850

經(jīng)開區(qū)發(fā)展已經(jīng)相對飽和，未來新增供應(yīng)有限2016年前10月，經(jīng)開區(qū)域累計(jì)去化商品住宅182萬㎡，同比增長21%，占全市13%；成交均價(jià)6313元/平米，與全市均價(jià)相當(dāng)；區(qū)域可售面積為170萬㎡，去化周期為9.4個(gè)月。資源配套 市政府、火車站北遷、地鐵2號線貫通等規(guī)劃利好，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等日趨成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)客戶特征 以地緣性客戶為主，另外有中石油、長慶油田、陜煤化工、紅旗廠等國企中高層，附近就業(yè)的公務(wù)員，陜北及周邊縣市的客戶產(chǎn)品形式 剛需高層產(chǎn)品為主，也有部分洋房小高產(chǎn)品價(jià)格水平 主要在6000-8000之間典型案例 世茂都、白樺林間等七、浐灞板塊：生態(tài)修復(fù)區(qū)+紡織、軍工傳統(tǒng)區(qū)浐灞區(qū)域，依托浐河、灞河的治理工程、世界園藝博覽會召開與歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會址的利好，打造生態(tài)人居板塊。在政策及投資的推動下，浐灞（含港務(wù)區(qū)）已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，逐步引導(dǎo)城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心向此區(qū)域傾斜。區(qū)域內(nèi)，大水大綠的生態(tài)資源催生生態(tài)、養(yǎng)生的居住需求，商辦物業(yè)發(fā)展相對滯后。七、浐灞板塊：承接部分高端/改善外溢人群區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展：2004-2009年，浐灞區(qū)域以修復(fù)生態(tài)、修建道路為主，生態(tài)意向初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)供應(yīng)未最大化利用生態(tài)價(jià)值；區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)以小高層、高層產(chǎn)品為主，主要吸引東郊的城市外溢改善型客戶；2010年后，綠地、香江集團(tuán)、深圳振、龍湖等品牌發(fā)展商高端低密產(chǎn)品入市，提升浐灞區(qū)域形象，擴(kuò)大全市高端客群影響力，成功導(dǎo)入浐灞高端富人區(qū)概念。七、浐灞板塊：投資熱點(diǎn)，各大房企加速布局300250200150100500

2013-2016年西安浐灞商品住宅市場供求關(guān)系供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)銷售價(jià)格(元/㎡)668068006600605364005872568062006000292283283580022121616920256002145400520050002013年2014年2015年2016.1-10

浐灞區(qū)域進(jìn)入快速發(fā)展軌道，大牌房企加速布局u2016年前10月，浐灞區(qū)域累計(jì)去化商品住宅283萬㎡，同比增長98%，占全市27%；成交均價(jià)6680元/平米。u區(qū)域可售面積為167萬㎡，去化周期為5.2個(gè)月。資源配套 浐河灞河治理工程、濕地森林公園等規(guī)劃利好客戶特征 在物流商貿(mào)、家居建材等自由市場，以及紡織印染、軍工制造等制造企業(yè)的就業(yè)人口；城東、東郊地緣客戶，還有受自然環(huán)境或房價(jià)優(yōu)勢吸引而來的外來客戶產(chǎn)品形式 以小高、高層為主，也有依托自然景觀打造的洋房別墅產(chǎn)品價(jià)格水平 高層6000-7000元/㎡為主、洋房7000-10000元/㎡、別墅10000元/㎡以上典型案例 自然界、中海悅墅、龍湖源著、御錦城、融公館、恒大御龍灣等八、板塊進(jìn)入判斷現(xiàn)階段曲江、高新為熱點(diǎn)區(qū)域區(qū)域?qū)傩詣澐謪^(qū)域區(qū)域作用熱點(diǎn)區(qū)域高新、曲江樹立品牌實(shí)現(xiàn)快速收益存在明顯市場機(jī)會區(qū)域經(jīng)開、老城區(qū)實(shí)現(xiàn)快速收益浐灞南北兩端存在遠(yuǎn)期價(jià)值區(qū)域浐灞、大明宮、長安實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)立足（南三環(huán)以南一帶）目錄第一部分 城市發(fā)展概況第二部分 住宅市場分析第三部分 區(qū)域板塊分析第四部分 品牌房企表現(xiàn)第五部分 辦公市場分析第六部分 總結(jié)一、2016年前十月房企成交TOP10品牌房企占據(jù)市場，本地房企逐漸退出。西安是近幾年各大房企戰(zhàn)略進(jìn)入的重點(diǎn)城市。2015年房企銷售金額排行榜企業(yè)名稱銷售金額市場份額萬科614.8%金地453.5%綠地443.4%中海423.3%金輝302.3%天朗*241.9%恒大231.8%天地源*221.7%保利211.6%紫薇*201.6%合計(jì)33226%

2016年前10月房企銷售金額排行榜企業(yè)名稱銷售金額市場份額在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)萬科85.36.8%13金地43.43.5%3中海37.83.0%3龍湖30.72.4%3綠地29.02.3%3恒大27.92.2%8金輝24.11.9%2海榮*19.31.5%2保利18.11.4%6天地源*17.91.4%7合計(jì)333.526.6%50備注：標(biāo)注*的企業(yè)均為本地開發(fā)企業(yè)天朗、天地源、紫薇原均為高新管委會下屬開發(fā)企業(yè)，天朗已被恒大收購萬科市場份額穩(wěn)居第一，2016年銷售額穩(wěn)破百億目標(biāo)；恒大的項(xiàng)目布局也較快；本地房企競爭力較弱，天朗已經(jīng)逐步退出市場、天地源和紫薇項(xiàng)目擴(kuò)張緩慢，外來房企競爭較為激烈；前十房企穩(wěn)占市場26%份額。二、萬科：收購+小股操盤，G2類快銷產(chǎn)品，穩(wěn)當(dāng)老大u萬科2008年進(jìn)入西安，目前13個(gè)樓盤在售。2016年11月，年備案額超100億元，對西安市場是標(biāo)志性的事件。u2016年萬科未從土地市場公開拿地，通過項(xiàng)目收購的方式快速擴(kuò)張，目前已經(jīng)收購項(xiàng)目5個(gè)，預(yù)計(jì)年前仍有1-2個(gè)項(xiàng)目的收購任務(wù)。啟示：萬科的打法非常適應(yīng)本土化作戰(zhàn)，合適的地塊位置+合適的快銷產(chǎn)品，客群和銷售不是問題。萬科金域華府萬科金域名城萬科幸福里萬科大明宮萬科金域東郡萬科金色悅城萬科金域國際萬科翡翠天譽(yù)萬科新地城萬科翡翠國際萬科東方傳奇萬科高新華府萬科城市之光萬科金域曲江萬科城萬科蜜柚萬科城.潤園售罄項(xiàng)目備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)在售項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)萬科大明宮TOP系高層1萬萬科幸福里高層8200萬科金域東郡高層/洋房8000/1萬自開發(fā)萬科金色悅城高層7500(8個(gè))萬科金域國際公寓1.6萬萬科城市之光高層/洋房7800/1.5萬萬科東方傳奇高層/洋房7400萬科高新華府高層9000萬科金域名城高層7600萬科翡翠國際高層/洋房9300收購萬科蜜柚高層/小高7000/9500(5個(gè))萬科城潤園高層/洋房前期咨詢?nèi)f科翡翠天譽(yù)高層1.1萬三、恒大：較早進(jìn)西安的掘金者，有較強(qiáng)的根基，發(fā)展穩(wěn)健u恒大2007年進(jìn)入西安布局，目前7個(gè)樓盤在售。u2016年，恒大市場活躍度較高，重點(diǎn)布局城西以及浐灞區(qū)域；u2016年11月14日，恒大以5.55億元收購西安中渝·國際城項(xiàng)目；中渝國際城恒大都市廣場恒大翡翠龍庭恒大翡翠華庭恒大城備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)

恒大江灣項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)恒大御景恒大江灣高層/洋房6700/8500恒大帝景恒大名都恒大帝景高層8000恒大翡翠華庭高層7200自開發(fā)恒大翡翠龍庭高層/公寓前期咨詢(6個(gè))恒大綠洲恒大都市廣場高層/公寓前期咨詢高層/洋房/8000/9500恒大御龍灣300-400萬恒大御龍灣別墅/套收購售罄項(xiàng)目中渝國際城高層/洋房5800/6800(1個(gè))在售項(xiàng)目四、融創(chuàng)：進(jìn)入較晚，但通過擅長的收購交易，快速在市場建立了影響力2015年9月，融創(chuàng)中國6.8億元收購天朗8項(xiàng)目，其中西安地區(qū)，有融創(chuàng)天朗融公館、融創(chuàng)瓏府、融創(chuàng)南長安街壹號3個(gè)在售項(xiàng)目，還有天朗地產(chǎn)其他儲備地塊；2016年4月，融創(chuàng)臻園地塊（原天朗）成交，6月入市，9月首開去化100套；2016年7月，融創(chuàng)籣園地塊（原天朗）成交，8月營銷中心開放，目前前期咨詢中；2016年7月，融創(chuàng)收購科為旗下航天城地塊，有2個(gè)潛在項(xiàng)目未入市；2016年9月，城西儲備地塊（原天朗）成交；售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目融創(chuàng)籣園融創(chuàng)臻園融公館融創(chuàng)瓏府融創(chuàng)難長安街壹號

項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)融創(chuàng)臻園高層、小高9000-10000融公館高層、洋房、高層8000別墅洋房13000自開發(fā)(5個(gè))融創(chuàng)瓏府高層10000融創(chuàng)籣園高層、洋房前期咨詢?nèi)趧?chuàng)南長安街壹號高層前期咨詢收購航天城儲備項(xiàng)目1(2個(gè))航天城儲備項(xiàng)目2備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)五、碧桂園：進(jìn)入較晚，但通過合作開發(fā)方式，也在西安站穩(wěn)了腳跟。2015年11月，碧桂園與榮華簽署合作協(xié)議，雙方共同出資成立合資公司共同拿地、共同開發(fā)，合作地塊主要分布于經(jīng)開；2016年4月，碧桂園嘉譽(yù)項(xiàng)目入市，8月開盤、首開解籌400組，10月清盤在售；2016年6月，碧桂園天璽入市，預(yù)計(jì)年底開盤；2016年7月，與上海復(fù)地聯(lián)合開發(fā)西安“錦繡天下”剩余地塊，預(yù)計(jì)年底開盤；碧桂園鳳凰城項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)碧桂園嘉譽(yù)碧桂園鳳凰城高層、小高前期咨詢碧桂園天璽自開發(fā)洋房、別墅(2個(gè))碧桂園天璽高層前期咨詢尾盤碧桂園嘉譽(yù)高層、小高8500(1個(gè))收購紅光路附近千畝大盤(1個(gè))（勾地階段，還未上市）備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目六、反面教訓(xùn)：城改、新區(qū)、政商關(guān)系、市場研判雖然品牌開發(fā)商憑借品牌、資金等優(yōu)勢，加之順應(yīng)本土化的開發(fā)規(guī)則，發(fā)展大都相對順暢。但并不是所有外來者均如此，折戟沉沙者也有之。西安近年來開發(fā)商拿地戰(zhàn)略失敗/停滯匯總開發(fā)商土地/項(xiàng)目事情原因招商曲江二期2000畝土地儲備華潤會展中心2000畝土地儲備華僑城歡樂谷（西咸新區(qū)）現(xiàn)黨委書記是段先念，原西安市副市長金地西灃公元曲江之外發(fā)展均不好，地塊是城改用地，前期投入巨金地大，拖累最為嚴(yán)重，4-5年時(shí)間五證銷售金地格林格林因城改地塊、拆遷等前期困難較大，宣傳一年后退出龍湖花千樹進(jìn)入航天城板塊，但因板塊的特殊性和封閉性，難以銷售。后期再沒有大開發(fā)商進(jìn)入此區(qū)域華潤二十四城周邊有地鐵1號線，住宅賣得還可以，但萬象城落實(shí)情況不好。西咸項(xiàng)目在招商引資的時(shí)候政府允諾基建華潤萬象城市政配套都沒有問題，但現(xiàn)在那塊地好像西安、咸陽及周邊項(xiàng)目都不認(rèn)賬。再往西的幾個(gè)項(xiàng)目，地暖和