公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

/公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章介紹一個(gè)1.1.項(xiàng)目背景和概述一個(gè)1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)五1.3.結(jié)論和建議六第二章項(xiàng)目背景和必要性八2.1.項(xiàng)目背景八2.2.項(xiàng)目必要性18第三章宏觀環(huán)境和市場分析233.1.宏觀環(huán)境分析233.2.市場分析27第四章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模414.1.建設(shè)內(nèi)容414.2.建設(shè)規(guī)模41第五章選址和建設(shè)條件435.1.位置選擇435.2.項(xiàng)目建設(shè)條件四十四第六章工程建設(shè)方案516.1.規(guī)劃建設(shè)方案516.2.建筑工程616.3.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)656.4.供水和排水工程706.5.電機(jī)工程776.6.弱電工程916.7.暖通空調(diào)工程916.8.防火設(shè)計(jì)936.9.人防設(shè)計(jì)1006.10.無障礙設(shè)計(jì)100第七章節(jié)能措施1027.1.設(shè)計(jì)基礎(chǔ)1027.2.供水和排水1027.3.電能節(jié)約1037.4.暖通空調(diào)節(jié)能1057.5.建筑局部節(jié)能設(shè)計(jì)105第八章環(huán)境影響評估1068.1.編制基礎(chǔ)1068.2.環(huán)境狀況1068.3.主要污染源及綜合治理1078.4.環(huán)境影響評估111第九章勞動(dòng)安全與健康1129.1.指導(dǎo)思想1129.2.勞動(dòng)安全/保障1129.3.職業(yè)健康安全對策與措施112第十章組織和人力資源配置11410.1.體制11410.2.人力資源配置114破產(chǎn)重組保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度11511.1.項(xiàng)目開發(fā)周期11511.2.項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表11511.3.項(xiàng)目過程控制措施的實(shí)施115第十二章工程投標(biāo)11712.1.招標(biāo)范圍11712.2.投標(biāo)組織形式11712.3.投標(biāo)方法11712.4.招標(biāo)公告118第十三章投資估算和資金籌措12013.1.投資估算12013.2.籌資123第十四章風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)效益分析12414.1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析12414.2.社會(huì)效益評估126第十五章研究結(jié)論和建議12815.1.結(jié)論12815.2.建議128介紹項(xiàng)目背景和概述1.項(xiàng)目名XX公共租賃住房社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2.項(xiàng)目組織者名稱:XX有限公司公司類型:有限責(zé)任公司注冊資本:5000萬元。XX有限公司是XXX有限公司的全資子公司。XXX有限公司成立于1996年，是XX省XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)出資成立的唯一一家國有企業(yè)。其經(jīng)營范圍包括土地、房地產(chǎn)、高新技術(shù)引進(jìn)和開發(fā)、市政管理、路橋工程和旅游服務(wù)。XX開發(fā)區(qū)成立于1992年8月，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。公園規(guī)劃面積38.6平方公里，建成區(qū)面積30平方公里。園區(qū)自成立以來，堅(jiān)持“建工業(yè)區(qū)、興工業(yè)區(qū)、招商引資、強(qiáng)科技區(qū)、建擴(kuò)區(qū)、建和諧安全區(qū)”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高技術(shù)、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。2011年以來，XX經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨建為保障，全力打造“中國實(shí)力之都”，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1245億元，同比增長36.62%；工商稅收實(shí)現(xiàn)70億元，同比增長40%；月均產(chǎn)值超過100億元，兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將翻近一番。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步向前。國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放和推進(jìn)工業(yè)化的主力軍，贏得了“XXX產(chǎn)業(yè)看XX，XX產(chǎn)業(yè)看XXX”的美譽(yù)。3.編制依據(jù)(1)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；(2)國家和地方的建筑工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；(3)國家計(jì)委批準(zhǔn)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試行)》(冀辦投資[2002]15號)；(4)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(2000年版)；2000年9月18日(5)國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；(6)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建辦〔2010〕87號)；(7)《中共XX市委常委2010年第36次辦公會(huì)議紀(jì)要》；(8)2011年8月25日，XX市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》(長發(fā)〔2011〕16號)；(9)《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)〈征地補(bǔ)償安置若干問題的暫行規(guī)定〉的通知》(長發(fā)〔2008〕30號)；(10)其他相關(guān)文件規(guī)范、程序和強(qiáng)制性條文。4.編譯范圍根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范，對項(xiàng)目的投資環(huán)境、建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模和開發(fā)條件、建設(shè)方案、節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價(jià)、投資估算、資金籌措、社會(huì)影響等進(jìn)行了綜合論證和研究。5.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)基地位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，交通便利，配套齊全。南面和東面與工廠用地相鄰。規(guī)劃用地規(guī)則，基本呈長方形，南北長，東西長。土地面積30.96畝。98米234米206.建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地面積為，已建用地面積和新規(guī)劃用地面積。其中，新建建筑總面積為，新建地下建筑面積為。新建建筑可分為1棟多層建筑和4棟高層建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.327.主要施工條件項(xiàng)目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，交通便利，配套設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件良好。項(xiàng)目周圍水電供應(yīng)充足；施工所需材料可在市內(nèi)及周邊購買，工程施工條件較好。8.施工期項(xiàng)目計(jì)劃于2012年上半年開工建設(shè)，總工期約16個(gè)月(2012年6月至2013年10月)。9.投資估算和融資本項(xiàng)目總投資19527.6萬元，其中工程費(fèi)用15785.6萬元，其他工程費(fèi)用1405.6萬元，不可預(yù)見費(fèi)1375.3萬元，銀行貸款利息960.8萬元。本項(xiàng)目所需資金的75%擬使用銀行貸款，其余由建設(shè)單位自籌。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序列號名字單位數(shù)據(jù)評論一個(gè)總土地面積平方米20639.3230.96畝。2總居住面積平方米85072.25三地上建筑總面積平方米80906.11那中間1#公租房建筑面積平方米6215.041#樓商業(yè)區(qū)平方米1228.432#公租房建筑面積平方米16009.223#公租房建筑面積平方米17257.784#公租房建筑面積平方米17161.94服務(wù)區(qū)建筑4#平方米900.585#公租房建筑面積平方米21300.005#服務(wù)樓區(qū)域平方米833.12四地下建筑總面積平方米4166.14五建筑面積平方米5173.51六床號個(gè)人13530七房間總數(shù)設(shè)置1846八建設(shè)用地密度%25.07九綠地率/綠化率%30.0510體積分?jǐn)?shù)/3.9211停車位總數(shù)個(gè)人177那中間停車位個(gè)人77停車位個(gè)人100結(jié)論和建議1.結(jié)論該項(xiàng)目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有良好的社會(huì)效益。該項(xiàng)目的實(shí)施可以激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；能夠合理有效地利用土地，提高土地的長期效益；有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌和形象；該項(xiàng)目也是改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重要舉措。是完善城市功能、促進(jìn)城市發(fā)展的客觀要求；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，是發(fā)揮比較優(yōu)勢、提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力的需要，也是穩(wěn)定和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房價(jià)的需要?？傊?，未來在土地的合理利用、土地效用和增值空間、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益等方面都將有廣闊的發(fā)展前景。2.建議積極做好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)所有利益相關(guān)者之間的溝通；狠抓資金落實(shí)，整合資源，做好相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作；積極與政府相關(guān)部門溝通，積極爭取政府更多相關(guān)優(yōu)惠政策，確保項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)保量順利進(jìn)行。制定系統(tǒng)的管理制度，確保項(xiàng)目有序運(yùn)行。加快形成城市規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等技術(shù)性法律文件。公租房建設(shè)是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，涉及城市低收入群體的切身利益，關(guān)系到改革發(fā)展穩(wěn)定的大局。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)盡量遵守法律，依法辦事，盡量避免因項(xiàng)目建設(shè)引起的沖突。引入行政問責(zé)機(jī)制，實(shí)行市場化規(guī)范化運(yùn)作。要強(qiáng)化地方行政部門的責(zé)任，明確建立地方行政部門拖延公租房建設(shè)的問責(zé)機(jī)制；同時(shí)，市場化招標(biāo)建設(shè)可以有效提高公租房的供應(yīng)效率，從而盡快解決供應(yīng)規(guī)模不足的問題。項(xiàng)目背景和必要性項(xiàng)目背景是XXX省的省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心。是國務(wù)院公布的第一批歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六個(gè)區(qū)，XX、XXX兩個(gè)縣和XXX市，總土地面積1.18萬平方公里，城市面積556平方公里，建成區(qū)面積185平方公里；總?cè)丝?37.36萬人，城鎮(zhèn)人口383.69萬人。近年來，XX經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4547.06億元，比上年增長15.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值202.01億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2437.03億元，增長20.7%，其中工業(yè)增加值2020.68億元，增長21.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到1908.02億元，增長11.5%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長0.2、9.8和5.5個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為1.3%、63.1%和35.6%。全年四個(gè)季度GDP累計(jì)增長分別為14.7%、15.0%、16.0%、15.5%。XX市近年GDP及增長率發(fā)展趨勢圖第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為4.4:53.6:42.0。工業(yè)增加值總額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的44.4%。全市非公有制經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到2728.39億元，占全市生產(chǎn)總值的60.0%。非國有經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資2376.59億元，增長35.9%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的74.4%。民營企業(yè)進(jìn)出口總額33.02億元，占全市進(jìn)出口總額的54.2%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。全年地方財(cái)政收入506.32億元，比上年增長27.2%，其中總則財(cái)政預(yù)算收入314.28億元，增長31.2%?？倓t預(yù)算支出403.33億元，增長28.4%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，增長12.7%。XX市近年來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入發(fā)展趨勢圖XX的XXGDP總量占全省的28.6%，經(jīng)濟(jì)總量占XXX三市的67.7%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、總則預(yù)算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值分別占全省的32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；農(nóng)民人均純收入比全省平均水平高5584元。在“兩型社會(huì)”的推力下，到2020年，XX將著力打造都市圈，推動(dòng)XXX融入城市，打造“3+城市群城市”。到2020年，XX的城市建成區(qū)面積將從目前的185平方公里增長到310平方公里，戶籍人口310萬，常住人口約350萬。人均GDP達(dá)到6萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到3.2萬元。52、主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃(2010-2020)送審稿》，XX將從300萬人口的特大城市發(fā)展為800萬人口的特大城市，這意味著XX的發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)定位為華中地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。XX遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地布局規(guī)劃新版“大XX”概念總面積近5000平方公里，比2003版的2893平方公里增加了近一倍。范圍包括XX市、XX縣、XXX縣的全部行政轄區(qū)，以及XXX縣、XXX市的部分區(qū)域。規(guī)劃區(qū)生態(tài)控制線總面積(含水面)2000多平方公里，占規(guī)劃區(qū)總面積的46%。XX將從300萬人口的特大城市發(fā)展到800萬人口的特大城市。XX中心城區(qū)將采用廊道式空間增長模式，以構(gòu)建“一軸兩帶一主體八片”的城市空間結(jié)構(gòu)為方向。在城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出了“一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè)”的思路。在城市中心體系布局上，考慮跨河情況，主城區(qū)中心由河?xùn)|和河西兩部分組成。建設(shè)“大XX”，發(fā)展“大生態(tài)”，建設(shè)大網(wǎng)絡(luò)，這一藍(lán)圖為XX未來的發(fā)展帶來了更加廣闊的空間。XX的城市建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施要按照這個(gè)城市規(guī)模來設(shè)計(jì)和建設(shè)，不斷完善城市功能，把XX建設(shè)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、布局合理、設(shè)施完善、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。3.保障性住房的發(fā)展背景。保障性住房是我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)中的一種特殊住房。通常是指由政府根據(jù)國家政策和法律法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，并限定這類住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)揮社會(huì)保障作用的住房。經(jīng)歷了2007年城市房價(jià)的瘋狂，2008年的平淡，2009年的高歌猛進(jìn)，高房價(jià)已經(jīng)成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢不可逾越的墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的敏感問題。即使在發(fā)達(dá)國家，也不是每個(gè)人都能靠自己的努力實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，以及中國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢。為維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定，建設(shè)部于2007年發(fā)文，明確要求全國各市縣在2007年底前建立以“公租房”為代表的保障性住房制度。隨后，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《保障性住房管理辦法》相繼出臺(tái)，明確以公租房為代表的保障性住房由“城市住房困難家庭”保障，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的政策。從國土資源部發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》到國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(以下簡稱“新國十條”)，房地產(chǎn)政策涉及的都是強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房。2009年5月5日起2010年4月17日2010年，大力發(fā)展保障性住房被寫入中國市政府工作報(bào)告，被列在“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”措施之首。同時(shí)，明確了2010年保障性住房建設(shè)的總體目標(biāo)，其中中央財(cái)政安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元，建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。根據(jù)2011年初召開的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”，2010年，保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為歷史最高，全國開工保障性住房和棚戶區(qū)改造住房590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開工136萬戶，基本完成108萬戶，均超額完成國務(wù)院去年初下達(dá)的任務(wù)。2011年，各棚戶區(qū)保障性住房建設(shè)和住房改造計(jì)劃將比2010年大幅增加。2011年，建設(shè)規(guī)模繼續(xù)刷新紀(jì)錄，相關(guān)配套政策逐步完善。在國家大力發(fā)展保障房的背景下，XX作為保障房建設(shè)走在全國前列的城市，大力推進(jìn)政策性保障房建設(shè)。一直把民生作為城市開發(fā)建設(shè)的重中之重，把安居工程列為第一工程，出臺(tái)了一系列改革住房保障方式的措施。XX市委市政府先后出臺(tái)了《安居工程和棚戶區(qū)改造實(shí)施意見》、《XX市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化實(shí)施方案》、《XX市城市經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)施方案》。2009年，XX市《關(guān)于進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造的通知》稱，“2009年是XX市住房建設(shè)的關(guān)鍵之年，也是‘棚改’的第一年”。由此，XX住房保障政策的效應(yīng)得到了充分釋放。2008年7月21日根據(jù)《關(guān)于下達(dá)XX市2011年保障性安居工程任務(wù)的通知》，根據(jù)全國保障性安居工程建設(shè)工作會(huì)議精神，XX將XXX省政府下達(dá)的XX市2011年保障性安居工程任務(wù)，結(jié)合近兩年我市實(shí)際情況，2011年XX市保障性安居工程建設(shè)總?cè)蝿?wù)為37592戶，其中新建廉租住房7288戶。新增公共租賃住房8362套，新增保障性住房5000套，新增廉租房租賃補(bǔ)貼1000套，棚戶區(qū)改造1.1萬戶，國有工礦區(qū)改造4942戶。2012年2月14日XX召開的全省保障性安居工程工作會(huì)議明確了今年的計(jì)劃任務(wù):開工保障性住房和棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，完成保障性住房和棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1萬套。3.公共租賃住房的發(fā)展背景保障性住房是我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)中的一種特殊住房。通常是指由政府根據(jù)國家政策和法律法規(guī)的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，并限定這類住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)揮社會(huì)保障作用的住房。經(jīng)歷了2007年城市房價(jià)的瘋狂，2008年的平淡，2009年的高歌猛進(jìn)，高房價(jià)已經(jīng)成為低收入人群實(shí)現(xiàn)安居夢不可逾越的墻，同時(shí)也成為影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的敏感問題。近年來，隨著公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的逐步增加，城市低收入家庭的住房條件得到了很大改善。但是，由于部分地區(qū)住房保障政策覆蓋面相對較小，部分大中城市商品房價(jià)格偏高，可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，部分中低收入住房困難家庭無法通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，新就業(yè)人員住房支付能力不足的矛盾日益顯現(xiàn)，農(nóng)民工居住條件亟待改善。大力發(fā)展面向中低收入群體的公共租賃住房是必然要求。因?yàn)檫@些城市人處于一個(gè)很尷尬的境地，他們無法滿足其他經(jīng)適房的申請條件，買不起經(jīng)適房，或者暫時(shí)買不起商品房，或者不是在一個(gè)城市生活的農(nóng)民工暫時(shí)不用買房，或者剛剛畢業(yè)，收入不低但沒有存款，暫時(shí)買不起房，租便宜穩(wěn)定的房子。為解決這種“夾心層”住房問題，北京、上海、廣州、深圳、廈門等許多城市已經(jīng)開始建設(shè)或收購一定規(guī)模的公共租賃住房。這種由政府建設(shè)，以低于市場租金上限的價(jià)格出租，并能長期穩(wěn)定居住的經(jīng)濟(jì)適用房，成為填補(bǔ)當(dāng)前住房保障制度空白的希望。4.加快“公租房”建設(shè)的意義(1)“公共租賃住房”的建設(shè)將滿足改善住房供應(yīng)體系的需要。目前經(jīng)濟(jì)適用房占總?cè)丝诓坏?%，加上危房、棚戶區(qū)、城中村安置房等。，數(shù)量少，范圍窄，只能在小范圍內(nèi)“救急”，大范圍內(nèi)還很難“?！?。尤其是既買不起商品房又享受不到經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”，處于住房制度的“空白地帶”?；畹瞄_心，有地方住才是最重要的。居無定所，生活不穩(wěn)定，沒有尊嚴(yán)，沒有幸福。政府將提供政策支持，限制公寓面積并提供優(yōu)惠租金價(jià)格，政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)。面向無房或中低收入家庭的就業(yè)人群的住房建設(shè)，即公租房建設(shè)，將有效緩解這一問題。(2)“公租房”建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)?！肮夥俊钡拇笠?guī)模建設(shè)，勢必帶動(dòng)建筑、鋼鐵、水泥等相關(guān)行業(yè)的市場需求，對拉動(dòng)消費(fèi)絕對是“利好”；更重要的是，它將解決中低收入群體的住房困難，這無疑將潛在的“房奴”從房貸的沉重壓力中解放出來，將原本計(jì)劃用于購房的那部分積蓄拿出來，改善他們的生活，提高目前的生活質(zhì)量，從而有效刺激消費(fèi)。(3)“公租房”建設(shè)將改善投資環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公租房不僅可以解決中低收入者的住房問題，還可以進(jìn)一步改善投資環(huán)境。公租房建設(shè)等大規(guī)模的民生投入，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亓己蒙鐣?huì)生態(tài)的形成，幫助新生代大學(xué)生和農(nóng)民工在生活上安家，在工作上安心。這對于很多企業(yè)，尤其是勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長期的“好”消息，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。5.項(xiàng)目提出的理由在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，當(dāng)有記者問:對于既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又沒有其他住房條件的“夾心層”，政府將如何解決？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長戚跡給出了答案:我們應(yīng)該加快公共租賃住房的建設(shè)。這次對話是第一次將“夾心層”的辛酸以如此高的標(biāo)準(zhǔn)鋪陳在公眾視野中，也是第一次給出明確的解決路徑。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》12日正式發(fā)布，旨在解決城市中低收入家庭住房困難?！吨笇?dǎo)意見》指出，大力發(fā)展公共租賃住房是完善住房供應(yīng)體系、培育住房租賃市場、滿足城市中低收入家庭基本住房需求的重要舉措。也是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。并要求“各地各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)?！?011年8月25日，XX市人民政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》(長〔2011〕16號)，進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房。2009年3月11日2010年6月12日2010年11月3日中共XXX省委常委、市委書記XXX帶領(lǐng)相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志調(diào)研公租房建設(shè)工作，并主持召開市委常委辦公會(huì)議。與會(huì)人員現(xiàn)場了解了公租房建設(shè)和回租情況，并對相關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真研究。會(huì)議認(rèn)為，發(fā)展公共租賃住房，提高住房保障水平，是黨中央、國務(wù)院今年切實(shí)改善民生、提供住房保障的重要部署。發(fā)展公共租賃住房有利于完善住房保障體系，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，促進(jìn)人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，緩解當(dāng)前住房困難。因此，盡快啟動(dòng)公租房建設(shè)意義重大，影響深遠(yuǎn)。2012年2月14日XX召開的全省保障性安居工程工作會(huì)議明確了今年的計(jì)劃任務(wù):開工保障性住房和棚戶區(qū)改造住房38.77萬套，完成保障性住房和棚戶區(qū)改造住房15.15萬套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼1萬套。由于中央政府對省政府的重視，以及一系列相關(guān)政策措施的支持，公租房建設(shè)發(fā)展機(jī)遇巨大，必將幫助XX早日實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想目標(biāo)。因此，本項(xiàng)目的提出理由充分，意義重大。項(xiàng)目必要性1.有利于改善生活條件，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)，政府實(shí)施住房保障是一個(gè)非常重要的出發(fā)點(diǎn)，因?yàn)樽》肯M(fèi)在過程中具有很大的外部性，其結(jié)果是高度生產(chǎn)性的。古語有云，“居安思?！辈拍苄腋?。世界上有許多公共衛(wèi)生文獻(xiàn)證明，良好的住房條件是保證社會(huì)生產(chǎn)生活體力充沛的必要前提，生活環(huán)境對兒童的生長發(fā)育乃至未來的職業(yè)生涯和社會(huì)表現(xiàn)都非常重要。從這個(gè)角度看，住房消費(fèi)可以視為社會(huì)生產(chǎn)力的重要投入要素。要提高社會(huì)生產(chǎn)力，不僅要提高平均住房消費(fèi)質(zhì)量，還要提高低收入者的生活水平。事實(shí)上，無論是在國內(nèi)還是國外，都存在這樣一個(gè)事實(shí):你是否擁有良好的或者社會(huì)所認(rèn)為的最基本的生活條件，會(huì)嚴(yán)重影響居民的道德水準(zhǔn)、社會(huì)行為規(guī)范甚至對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的認(rèn)同感和歸屬感。然而，個(gè)人的社會(huì)行為標(biāo)準(zhǔn)、他對當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的認(rèn)同感和歸屬感對周圍社區(qū)和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)具有直接的外部效應(yīng)。試想，如果一個(gè)社區(qū)出現(xiàn)相當(dāng)一部分人無家可歸、流離失所的現(xiàn)象，那么社會(huì)治安狀況肯定會(huì)非?？皯n，影響整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。住房不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，也是一個(gè)社會(huì)和政治問題。除了無家可歸者，住房極度困難的人由于缺乏穩(wěn)定適宜的居住環(huán)境，身心健康受到困擾，容易導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定。當(dāng)很多人都在為基本住房發(fā)愁的時(shí)候，社會(huì)和諧穩(wěn)定只是一句空話，整個(gè)社會(huì)要為消除由此帶來的不穩(wěn)定因素付出高昂的代價(jià)。所謂住房保障在很大程度上具有社會(huì)投資的屬性，可以從兩個(gè)角度理解:防御性的社會(huì)投資，防止無家可歸的極端現(xiàn)象，防止流浪人員犯罪或其他社會(huì)不良行為，對社會(huì)穩(wěn)定秩序造成干擾，對正常的社會(huì)生產(chǎn)力造成可避免的損害，節(jié)省相關(guān)的社會(huì)費(fèi)用。就像醫(yī)療保健一樣，有衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算過，在我國，如果把1元錢投入預(yù)防保健，可以省下8元的醫(yī)療費(fèi)用和100元的搶救費(fèi)用。與其在結(jié)果上花費(fèi)數(shù)倍的成本，不如在源頭上未雨綢繆。二是積極的社會(huì)投資，提高居民住房質(zhì)量，特別是低收入群體的住房水平。這將有助于提高人們的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)力，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。2.有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題，滿足住房供應(yīng)體系需求。目前，中國住房市場的發(fā)展并不完全，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求有很大的偏差。存量的中小戶型房屋大多是上個(gè)世紀(jì)留下來的平房、簡易樓、老樓。隨著各地改建拆遷的不斷推進(jìn)，這部分低價(jià)房日益減少。同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化每年新增城鎮(zhèn)人口1000萬左右，新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制。在人多地少的矛盾下，如果把中低收入群體全部投放市場，必然會(huì)導(dǎo)致住房市場價(jià)格進(jìn)一步上漲，導(dǎo)致更多的人買不起房，住不起房。因此，在房價(jià)上漲、房源短缺的時(shí)期，需要增加實(shí)物保障房的供應(yīng)。提高公租房比例將是有效解決住房短缺、完善住房供應(yīng)體系的有效途徑之一?？梢哉f，租賃公房更符合我國現(xiàn)階段中低收入者的住房需求。3.可以有效促進(jìn)消費(fèi)，改善投資環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公租房的大規(guī)模建設(shè)，勢必帶動(dòng)建筑、鋼鐵、水泥等相關(guān)行業(yè)的市場需求，對拉動(dòng)消費(fèi)絕對是“利好”；更重要的是，它將解決中低收入群體的住房困難，這無疑將潛在的“房奴”從房貸的沉重壓力中解放出來，將原本計(jì)劃用于購房的那部分積蓄拿出來，改善他們的生活，提高目前的生活質(zhì)量，從而有效刺激消費(fèi)。公租房的建設(shè)不僅可以解決中低收入者的住房問題，還可以進(jìn)一步改善投資環(huán)境。公租房建設(shè)等民生投入，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亓己蒙鐣?huì)生態(tài)的形成，幫助新生代大學(xué)生和農(nóng)民工在生活上安家，在工作上安心。這對于很多企業(yè)，尤其是勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長期的“好”消息，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。4.有利于穩(wěn)定商品房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。與經(jīng)濟(jì)適用房不同，“公租房”面向的是城市中低收入家庭，也就是通常所說的“夾心層”?！蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的出臺(tái)，不僅意味著住房保障范圍的擴(kuò)大，更重要的是，如果這項(xiàng)措施能夠盡快落實(shí)到位，將有效遏制商品房價(jià)格再次上漲。在國內(nèi)的房地產(chǎn)供應(yīng)體系中，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房之間存在一個(gè)明顯的斷層——經(jīng)濟(jì)適用房只面向低收入和最低收入群體，而商品房的價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通大眾的承受能力。大量中等收入群體，尤其是剛剛開始工作的新白領(lǐng)，住房需求難以獲得有效的制度保障。而這些社會(huì)群體因?yàn)榻Y(jié)婚定居，對房產(chǎn)有典型的“剛性需求”，他們的市場行為決定了房價(jià)走勢的變化。以往的房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果已經(jīng)表明，如果沒有對“夾心層”剛性需求的政策支持，任何現(xiàn)有的調(diào)控政策都可能失去效果。因此，公租房的出現(xiàn)不僅是解決中低收入群體住房問題的重要舉措，也關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。換句話說，如果房地產(chǎn)市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著導(dǎo)致價(jià)格上漲的“導(dǎo)火索”將被撲滅，房地產(chǎn)市場的整體供求結(jié)構(gòu)將趨于合理。這樣可以充分利用調(diào)控政策，有效遏制長期以來房價(jià)上漲的慣性。如果說經(jīng)濟(jì)適用房體現(xiàn)了公共政策的救濟(jì)屬性，那么公租房則更能體現(xiàn)公共政策避免經(jīng)濟(jì)大起大落的宏觀調(diào)控功能。5.是促進(jìn)XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的需要。XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。公園規(guī)劃面積38.6平方公里，建成區(qū)面積30平方公里。園區(qū)自成立以來，堅(jiān)持“建工業(yè)區(qū)、興工業(yè)區(qū)、招商引資、強(qiáng)科技區(qū)、建擴(kuò)區(qū)、建和諧安全區(qū)”的發(fā)展思路，初步走出了一條高速度、高技術(shù)、高效益的科學(xué)發(fā)展之路。2011年以來，XX經(jīng)開區(qū)以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，以軟實(shí)力建設(shè)為抓手，以黨建為保障，全力打造“中國實(shí)力之都”，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1245億元，同比增長36.62%；工商稅收實(shí)現(xiàn)70億元，同比增長40%；月均產(chǎn)值超過100億元，兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)規(guī)模將翻近一番。園區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展亮點(diǎn)紛呈，各項(xiàng)工作闊步向前。國家級XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為XXX省對外開放和推進(jìn)工業(yè)化的主力軍，贏得了“XXX產(chǎn)業(yè)看XX，XX產(chǎn)業(yè)看XXX”的美譽(yù)。本項(xiàng)目的實(shí)施有利于加快XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。宏觀環(huán)境和市場分析宏觀環(huán)境分析1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局初步測算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速達(dá)到10.3%的高位，比上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。中國社會(huì)科學(xué)院預(yù)計(jì)2011年GDP增速將達(dá)到10%左右。2011年，影響中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本因素沒有發(fā)生明顯變化。在保持宏觀調(diào)控政策相對穩(wěn)定的條件下，2011年中國經(jīng)濟(jì)仍將保持較高水平的平穩(wěn)較快增長，與2010年基本持平，預(yù)計(jì)GDP增速將達(dá)到10%左右。影響2010年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的因素主要來自三個(gè)方面:國內(nèi)增長的基本動(dòng)力、世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的力度?？傮w來看，中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)的增長模式正在逐步形成，投資拉動(dòng)、消費(fèi)支撐的動(dòng)態(tài)格局短期內(nèi)仍將保持。未來中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的增長速度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動(dòng)主要來自外部沖擊和宏觀調(diào)控力度。國際上，現(xiàn)在處于后金融危機(jī)時(shí)期。盡管全球經(jīng)濟(jì)顯示出逐步復(fù)蘇的跡象，但總體復(fù)蘇仍是一個(gè)緩慢而復(fù)雜的過程。國內(nèi)方面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)需要進(jìn)一步鞏固，改善的勢頭需要進(jìn)一步發(fā)展。明年的宏觀調(diào)控要“穩(wěn)”，以穩(wěn)健的政策為主基調(diào)。既不能過度緊縮，也不能盲目推出“二次刺激”政策，要把保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。同時(shí)，2010年底前將公布“十二五”規(guī)劃綱要，明確中國未來五年的總體思路、政策和發(fā)展目標(biāo)，這將為中國資本市場的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以“有利”的方式刺激和促進(jìn)中國資本市場的長期、快速、健康發(fā)展。2010年，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的推動(dòng)下，中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。從前三季度的實(shí)際情況看，國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好，但也存在一些不容忽視的問題。今明兩年的宏觀調(diào)控應(yīng)以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長和管理通脹預(yù)期為主要任務(wù)。綜上所述，在運(yùn)行良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，為公租房建設(shè)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于其建設(shè)步伐的進(jìn)一步加快。2.政策支持根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國辦發(fā)〔2010〕10號)和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國辦發(fā)〔2010〕4號)精神，為加快發(fā)展公共租賃住房，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)。2011年8月25日，XX市人民政府出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》(長〔2011〕16號)，進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房。2010年6月12日《指導(dǎo)意見》為公共租賃住房建設(shè)提供了重要的政策支持。一是各地要將公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，優(yōu)先保障。對保障性住房供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè)用地實(shí)行劃撥供應(yīng)。其他方式投資公共租賃住房，建設(shè)用地可以通過出讓、租賃或者作價(jià)入股等方式有償使用。，而已建公租房的租金水平、邢弢結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施是土地供應(yīng)的前提條件。建成的住房只能出租，不能出售。二是市縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營的投入。省、自治區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)給予財(cái)政支持。中央財(cái)政以適當(dāng)方式給予財(cái)政補(bǔ)貼。第三，對公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局制定。公共租賃住房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按照保障性住房相關(guān)政策執(zhí)行。第四，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公租房中長期貸款。具體辦法由中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)制定。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金。，專項(xiàng)用于公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。將政府投資的公共租賃住房納入住房公積金貸款試點(diǎn)范圍，支持保障性住房建設(shè)。五是公租房建設(shè)實(shí)行“誰投資誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年11月3日中共XXX省委常委、市委書記XXX帶領(lǐng)相關(guān)市領(lǐng)導(dǎo)和市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志調(diào)研公租房建設(shè)工作，并主持召開市委常委辦公會(huì)議。根據(jù)本次會(huì)議精神，公租房發(fā)展要圍繞“一個(gè)目標(biāo)”，做好“四個(gè)結(jié)合”、“四項(xiàng)任務(wù)”、“兩步走”?！八膫€(gè)結(jié)合”，一是規(guī)劃布局上的集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合。根據(jù)XX的實(shí)際，全市公租房建設(shè)相對集中在高新區(qū)、XXX—XXX區(qū)、XXX區(qū)、XXX—大學(xué)城四個(gè)區(qū)，分點(diǎn)分布，保障配套服務(wù)。第二，結(jié)合新的建設(shè)和振興住房來源。在新建的基礎(chǔ)上，大力盤活現(xiàn)有安置房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實(shí)解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困人口的住房保障問題。第三，在資金投入上實(shí)行政府與社會(huì)相結(jié)合。采用BOT模式，政府提供土地劃撥，由社會(huì)和市場投資實(shí)現(xiàn)建設(shè)、管理、運(yùn)營一體化，減少政府一次性投入，提高小區(qū)管理水平。第四，在租賃補(bǔ)貼上實(shí)現(xiàn)金融與企業(yè)的結(jié)合。鼓勵(lì)企業(yè)自建、政府整合、社會(huì)參與，政府和企業(yè)給予配套補(bǔ)貼?！八捻?xiàng)任務(wù)”，一是抓緊清查摸底。住房保障局具體負(fù)責(zé)調(diào)查存量房屋，摸清底數(shù)，進(jìn)行登記。二是制定市場管理?xiàng)l例。政府應(yīng)制定管理?xiàng)l例，明確經(jīng)營主體，明確租金價(jià)格，做好物業(yè)管理，實(shí)施市場監(jiān)管，確保公租房市場健康有序發(fā)展。三是研究制定相關(guān)政策。盡快出臺(tái)鼓勵(lì)投資、租賃對象、租賃標(biāo)準(zhǔn)、退出機(jī)制等相關(guān)政策。，不斷增強(qiáng)工作的科學(xué)性、針對性和可操作性。四是拓寬資金投入渠道。要利用國家和省市的相關(guān)政策，多元化籌集公租房建設(shè)和管理資金。公租房建設(shè)要分兩步走，交替推進(jìn)。第一步是振興現(xiàn)有的住房。要盡快成立班子，認(rèn)真調(diào)查研究，出臺(tái)相關(guān)政策，完善公共設(shè)施。第二步，抓緊規(guī)劃建設(shè)，通過充分競爭，采取BOT模式，按照政府主導(dǎo)、社會(huì)投資、企業(yè)運(yùn)作、租賃貼息的原則，加大推廣力度，加快建設(shè)實(shí)施，為全市公租房發(fā)展提供嘗試和示范。并要求各級各有關(guān)部門積極探索，深入實(shí)際，創(chuàng)新機(jī)制，確保兩年內(nèi)基本解決全市20萬人的住房保障問題。市場分析房地產(chǎn)市場分析1.全國房地產(chǎn)市場從周期性調(diào)整的角度來看，2010年中國房地產(chǎn)市場仍處于擴(kuò)張和見頂階段。城市化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)、我國居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的革命性調(diào)整以及我國住房需求的特殊模式等周期性擴(kuò)張的中期力量依然存在。供求失衡、通脹預(yù)期、流動(dòng)性泛濫和政策調(diào)整扭曲等短期因素決定了周期性擴(kuò)張階段的房地產(chǎn)價(jià)格偏離其均衡價(jià)格。通過對北京、上海、深圳、廣州均衡房價(jià)的計(jì)算，表明不同城市對均衡價(jià)格有不同程度的偏離，說明目前不存在全國性的房地產(chǎn)泡沫。因此，行政性價(jià)格調(diào)控(即2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施)雖然短期合理，但中期難以改變周期性波動(dòng)，行政性調(diào)控結(jié)束后周期性力量必須爆發(fā)式釋放，可能導(dǎo)致周期性上行波動(dòng)加劇。由于中國房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求，且這種狀況可能在中期內(nèi)持續(xù)，未來5~10年，中國的人口結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程的加快將使中國的城市住房需求保持高位，而中國的收入增長和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多元化也將決定未來對房地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求。因此，政策的調(diào)整只會(huì)影響近期的房地產(chǎn)市場，從中長期來看，房地產(chǎn)市場必然處于周期性上漲階段。2.XX房地產(chǎn)市場在國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢的深刻影響下，XX房地產(chǎn)市場必然與全國房地產(chǎn)市場同步發(fā)展。此外，中部六省省會(huì)城市之一的XX也面臨著與其他中心城市的激烈競爭。特別是武漢城市圈、鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、皖江城市帶、晉陜豫黃河金三角等重點(diǎn)中心城區(qū)的快速發(fā)展，給XX的發(fā)展帶來了巨大的競爭壓力。特別是XX毗鄰武漢，有很大的競爭關(guān)系。XX和武漢相比，沒有競爭優(yōu)勢。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，武漢的GDP比XX高，而且武漢是主要的老工業(yè)基地，工業(yè)更發(fā)達(dá)。從外部環(huán)境看，武漢是全國交通樞紐中心之一，比XX有更大的競爭優(yōu)勢，等等。因此，XX要在中部六省中占據(jù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，保證XX房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，還有很長的路要走。同時(shí)，與省內(nèi)周邊城市相比，XX在XXX省的經(jīng)濟(jì)地位日益明顯，其輻射帶動(dòng)了XXX、XXX等地的快速發(fā)展，但同時(shí)也與XX存在一定的競爭關(guān)系。與XX相比，兩市在房地產(chǎn)方面具有競爭優(yōu)勢，比如地價(jià)便宜，儲(chǔ)備土地量大；此外，隨著XXX城際鐵路的開通，XX的地理位置優(yōu)勢將逐漸消失。屆時(shí)，如果XX的房價(jià)和地價(jià)過高，開發(fā)商和消費(fèi)者選擇XXX的概率會(huì)增加，給XX的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來一定的壓力。以上分析表明，綜合考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、全國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢和近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及XX市的區(qū)域環(huán)境和周邊城市的競爭態(tài)勢，可以預(yù)測未來XX市房地產(chǎn)市場將處于平穩(wěn)增長態(tài)勢，房價(jià)上漲空間較大。因此，加快公共租賃住房建設(shè)，加強(qiáng)保障力度，擴(kuò)大保障范圍，為城市中低收入群體提供住房保障，對于提高人民生活質(zhì)量，保持社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。XX市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展分析1.經(jīng)濟(jì)適用房的特征分析(1)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對象與商品房的消費(fèi)對象不重疊。經(jīng)濟(jì)適用房主要面向城市低收入住房困難家庭，他們不是商品房的消費(fèi)者。根據(jù)分析，XX市居民的住房消費(fèi)可以分為五個(gè)層次:第一類，高收入家庭(金領(lǐng)階層)。家庭年總收入20萬元以上，約占全市總戶數(shù)的5%。大概有8萬多戶，主要是買中高價(jià)位的商品房。第二類是收入較高的家庭(銀領(lǐng)階層)。家庭年總收入10~20萬元，約占全市總戶數(shù)的12%。大概有20萬戶左右，主要購買中價(jià)或高價(jià)商品房。第三類，中等收入家庭(銅領(lǐng)階層)。家庭年總收入50~10萬元，約占全市總戶數(shù)的40%。65萬戶左右，主要購買中低價(jià)商品房。第四類是中低收入家庭(鐵領(lǐng)階層)。家庭年總收入2~5萬元，約占全市總戶數(shù)的28%。全市約有45萬戶。他們很少有能力購買核心城區(qū)的商品房，主要是購買郊區(qū)的廉租房和便宜的二手房。第五類，低收入家庭(鐵皮領(lǐng)階層)。家庭年總收入在2萬元以下的，約占全市總戶數(shù)的15%，約25萬戶。他們沒有買房的經(jīng)濟(jì)能力，主要是租房，或者租房子，條件差，租金低。從以上分類可以看出，我市住房保障制度的第一步是解決有收入家庭的住房困難，然后擴(kuò)大到部分中等收入家庭。這些人，他們無力購買普通商品房。因此，住房保障制度的實(shí)施不會(huì)降低XX房地產(chǎn)市場的需求，不應(yīng)對立地看待保障房和商品房的建設(shè)。(2)經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋率低于臨界線。據(jù)專家研究，XX市商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的覆蓋面可以設(shè)定為兩條臨界線:一條是“37開”，商品房占70%，經(jīng)濟(jì)適用房占30%。在這種狀態(tài)下，保障房對房地產(chǎn)市場沒有影響。第二條是“四六開”，即商品房占60%，保障房占40%。在這種狀態(tài)下，保障房會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生輕微影響。XX市經(jīng)濟(jì)適用房目前用于解決月收入700元、人均面積16平方米以下家庭的住房困難。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，安防系統(tǒng)的覆蓋率不到20%，遠(yuǎn)低于“三十七開”的臨界線。因此不會(huì)給XX房地產(chǎn)市場帶來不利影響。(3)保障性住房和商品房建設(shè)的資金來源不同。保障性住房建設(shè)資金主要依靠地方各級財(cái)政投入。資金主要從土地出讓凈收益中提取10%，其次是市場運(yùn)作和政策支持。商品房的開發(fā)建設(shè)主要依靠銀行貸款和企業(yè)自有資金開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)占用商品房的貸款額度，也不會(huì)對商品房的資金來源構(gòu)成威脅。(4)保障性住房用地比例不高。按照國家規(guī)定，部分城市建設(shè)用地要用于保障房建設(shè)，直接看會(huì)影響地方財(cái)政收入。但政府出讓的土地中，保障房用地所占比例并不高，所以對地方財(cái)政收入影響不大。而且，由于市場化用地?cái)?shù)量的減少，政府拍賣的土地價(jià)格會(huì)相應(yīng)上漲，足以彌補(bǔ)保障性住房用地劃撥減少的收入。這一點(diǎn)在成都、廈門、青島、武漢等城市都得到了驗(yàn)證。廈門2006年建設(shè)了5萬套保障房，但當(dāng)年土地出讓收入達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的140億元。2009年1-5月，我市安排保障性住房用地415萬平方米，但收取的土地出讓金比去年同期增長4.45%，顯然影響不大。(5)經(jīng)濟(jì)適用房不會(huì)入市。按照規(guī)定，保障房5年內(nèi)不能上市。5年后能上市時(shí)，由政府先回購，使得保障房不容易流入市場，對房地產(chǎn)市場影響有限?？偟膩碚f，保障房建設(shè)的目標(biāo)群體、建設(shè)模式、融資渠道、銷售方式都自成體系，與商品房市場沒有任何聯(lián)系，很難產(chǎn)生大的影響。2.經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀分析。截至2007年底，全市共拆除、改造、修繕棚戶區(qū)576.67萬多平方米，4.8萬多戶、18萬居民搬進(jìn)了新居。保障性住房建設(shè)累計(jì)完成投資123.79億元，累計(jì)竣工面積1239萬平方米，累計(jì)銷售面積14.94萬套，建成廉租房9.59萬平方米、1906套，解決了15萬多戶居民的住房問題。人均住房建筑面積從2003年增加到2007年。23.2平方米28.9平方米2007年至2009年上半年，XX市已審批到位的在建、在建(含待建)保障性住房項(xiàng)目22個(gè)，共計(jì)9486套43.6萬平方米(其中市區(qū)6692套/3052平方米)，中央和省補(bǔ)助資金共計(jì)2.38億元。目前已建成2636套，總建筑面積14.56萬平方米。2009年，中央財(cái)政補(bǔ)助的保障性安居工程新增10個(gè)，建筑面積26.46萬平方米，5763套，中央財(cái)政補(bǔ)助7935萬元。目前已全面開工10個(gè)項(xiàng)目，包括:麓谷金河(二期)、XXX縣黎塘社區(qū)和德家園(三期)、XX縣XXX鎮(zhèn)。鳳凰花園1.5萬平方米、XXX城2.3萬平方米、天開東方花園0.93萬平方米、鼓山樂園1.8萬平方米、誠興2.96萬平方米、山水新城0.92萬平方米等6個(gè)項(xiàng)目已部分開工。自2008年7月起，XX市改變住房保障方式，停止實(shí)物配租保障性住房(棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷戶除外)，對保障性住房保障對象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。截至年底，已發(fā)放保障性住房購房券20420張，購買住房18404套，面積160.81萬平方米，補(bǔ)貼資金14.48億元。全市保障性住房建筑面積79。8235臺(tái)(其中61。保障房小區(qū)6602套；自建戶型17.99萬平方米、1633套)，竣工面積47.16萬平方米、5192套(其中保障性住房小區(qū)39.56萬平方米、4331套；自建7。，861套)。2009年12月31日04萬平方米05萬平方米2009年，XX市運(yùn)營棚戶區(qū)改造項(xiàng)目56個(gè)(含開發(fā)商自拆項(xiàng)目)，完成城市房屋拆遷面積216萬平方米，拆遷戶16636戶。棚戶區(qū)改造投資128.48億元，拆遷戶購買近200萬平方米。2009年，XX市運(yùn)營棚戶區(qū)改造項(xiàng)目56個(gè)(含開發(fā)商自拆項(xiàng)目)，完成城市房屋拆遷面積216萬平方米，拆遷戶16636戶。棚戶區(qū)改造投資128.48億元，拆遷戶購買近200萬平方米。2009年計(jì)劃完成6000張貨幣補(bǔ)貼券的發(fā)放，快速啟動(dòng)所有項(xiàng)目，有困難就采取措施。通過回購、租賃、貨幣補(bǔ)貼等方式。，解決6000戶，保障人均住房面積12平方米以下的城市低收入家庭。2007年至2010年，XX市完成城鎮(zhèn)住房保障17萬余套，保障性住房占全市住房總量的比例保持在30%以上。其中，建設(shè)籌集廉租房38151套，建設(shè)保障性住房26905套，發(fā)放保障性住房貨幣補(bǔ)貼23002套，改造城市棚戶區(qū)42162戶，改造棚改6907套，改造國有工礦棚戶區(qū)4730戶，改造農(nóng)村危房11000戶，發(fā)放農(nóng)民保障性住房156001套，發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼15273戶2011年XX市保障性住房和城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃30650套，目前已開工21380套，開工率69.76%。近年來，XX通過拓寬住房保障范圍、提高住房保障標(biāo)準(zhǔn)、改革住房保障方式，完善了分層次、多渠道、全覆蓋的住房保障體系。保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，住房保障家庭收入標(biāo)準(zhǔn)確定為上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的75%，面積標(biāo)準(zhǔn)由人均不足提高到人均不足，均處于全國較高水平。補(bǔ)貼進(jìn)一步提高。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)年商品房均價(jià)、保障房建設(shè)成本、補(bǔ)貼面積計(jì)算，解決了“房不合算”的問題。目前XX市保障性住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為無房低保戶8萬元，住房困難低保戶5萬元。對過去未享受房改政策的改制企業(yè)職工，每戶補(bǔ)貼增加2萬元；租房補(bǔ)貼，每人每月100元提高到160元，每人每月50元提高到80元。這些措施基本解決了低收入家庭的購房或租房問題。從前面的描述可以看出，近年來XX市保障性住房發(fā)展迅速，低收入群體的住房問題得到了一定程度的解決。8平方米16平方米從前面的描述可以看出，近年來XX市保障性住房發(fā)展迅速，低收入群體的住房問題得到了一定程度的解決。3.XX市經(jīng)濟(jì)適用房的市場需求隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市人口的聚集，市民對居住環(huán)境的要求不斷提高，XX市住房保障任務(wù)仍然十分艱巨。截至2007年底，XX仍有3.15萬戶保障性住房保障對象。在最低收入家庭中，11，138戶家庭沒有住房。XX二環(huán)內(nèi)仍有899萬平方米的棚戶，共有50670戶，18萬多人。中心城區(qū)兩萬多分散居民的居住條件亟待改善。全市仍有54000多名職工未享受房改政策或住房困難，接近截至2008年10月，XX共有低收入家庭44627戶(其中市區(qū)30999戶，縣市13628戶)，其中無房家庭21698戶(市區(qū)16344戶，縣市5354戶)，3戶低收入家庭住房面積低于平均住房面積。74戶(市區(qū)1617戶，縣市3857戶)，12戶14104戶(市區(qū)11762戶，縣市2342戶)。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在人均住房面積低于家庭的收入家庭中，有24915戶選擇租賃住房，19712戶選擇經(jīng)濟(jì)適用房。15平方米8平方米-12平方米-15平方米15平方米截至2010年，XX仍有3.15萬戶保障性住房保障對象，最低收入家庭中無房戶11138戶，二環(huán)內(nèi)仍有730萬平方米的棚戶區(qū)，共有50670戶，18萬余人。中心城區(qū)2萬多分散居民居住條件亟待改善，全市仍有5.4萬多職工未享受房改政策或住房困難。因此，XX市保障性住房存在較大的需求缺口，亟待解決，以保證社會(huì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人民安居樂業(yè)。公共租賃住房發(fā)展分析1.公共租賃住房及其特征分析公共租賃住房是指投資者(政府或企業(yè)等)購買的方式。)持有房屋，并將這些房屋以低于市場價(jià)的方式出租給特定的人。公租房是經(jīng)濟(jì)適用房的一種，但不同于福利制度下的廉租房，也不同于企業(yè)的職工宿舍?？偟膩碚f是一種租房的形式，但是保障范圍更廣。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和住房保障體系的不斷完善，它是一種能夠有效解決城市中低收入家庭住房問題的保障性住房。公租房與其他銷售型保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬不同。公租房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有，不歸居民個(gè)人所有。其目的是以低于市場價(jià)或租戶可承受的價(jià)格向低收入家庭出租住房，以改善這些群體的住房困難。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ナ杖氚l(fā)生變化時(shí)，有嚴(yán)格的退出機(jī)制。從各地的實(shí)踐來看，目前公租房保障對象主要是城鎮(zhèn)戶籍人口中的低收入家庭，包括新就業(yè)職工，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生和一些特殊群體。其未來發(fā)展目標(biāo)將覆蓋各種夾心層家庭和城市流動(dòng)人口。公租房有以下特點(diǎn):一是體現(xiàn)政府的干預(yù)。公共租賃住房是在政府公共政策下，由政府直接提供或由政府主導(dǎo)的事業(yè)單位和企業(yè)提供的保障性住房；二是需求對象的限制，因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)適用房，其保障對象有嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；三是非營利性，無論是政府直接負(fù)責(zé)建設(shè)還是企業(yè)承擔(dān)開發(fā)建設(shè)，都不以盈利為目的；四是租金價(jià)格優(yōu)惠，公租房租金價(jià)格低于總則市場價(jià)格；第五，退出的靈活性。中低收入家庭住房和收入水平發(fā)生變化時(shí)，政府可以隨時(shí)停止發(fā)放補(bǔ)貼。退出程序簡單，易于操作。公租房主要來源于新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織部分新建公租房，同時(shí)也可以在已開發(fā)的商品房或存量房中收購部分房源。2.公共租賃住房現(xiàn)狀分析目前，國內(nèi)公租房政策仍處于起步階段。就房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀而言，相關(guān)政策的推進(jìn)應(yīng)遵循高效、可持續(xù)的原則，讓公租房政策的效果真正顯現(xiàn)出來。其實(shí)國內(nèi)公租房建設(shè)最大的問題在于供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重不足。我國城市人口極其龐大，動(dòng)輒上百萬的城市人口，公租房建設(shè)的規(guī)劃一定要有戰(zhàn)略超前意識。對比統(tǒng)計(jì)部門重點(diǎn)監(jiān)測的全國70個(gè)大中城市，2010年平均建設(shè)的37萬套公租房，每個(gè)城市只有5000套左右，顯然不能從根本上滿足“夾心層”的住房需求。更何況，保障房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往滯后于計(jì)劃數(shù)量。雖然我國的公共租賃住房建設(shè)在不斷完善和發(fā)展，但由于剛剛起步，公共租賃住房建設(shè)還存在一些突出問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:一是法律法規(guī)體系尚不完善。目前全國只有深圳、廈門等城市出臺(tái)了公租房管理辦法。從國家層面來說，還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法律法規(guī)或指導(dǎo)意見。但是，公租房的資格審核和后續(xù)管理將是一個(gè)非常復(fù)雜的工程，即使是目前各地已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)管理辦法，也還有很多需要完善的地方。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異很大，缺乏統(tǒng)一的約束力。比如有的地方法規(guī)只存在，有的地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到。40平方米90平方米第二，覆蓋人群比較窄。以北京為例，公租房僅限于通過政策性住房審核的家庭，廣州、深圳、廈門的人群也是針對城市戶籍人口。這主要是由于公租房剛剛起步，處于探索階段，最需要住房保障的流動(dòng)人口仍然被排除在保障之外。第三，資金短缺，住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。根據(jù)廈門的規(guī)劃，未來幾年將投資136億元建設(shè)4.5萬套保障性租賃房，基本解決夾心層無房戶的住房問題。按照覆蓋40%戶籍人口的目標(biāo)，中低收入家庭可以全覆蓋。但由于資金短缺，來源不明，保障計(jì)劃難以實(shí)施。在北京的規(guī)劃中，公租房用地只有兩塊，總建筑面積不足26萬平方米。由于房源不足，北京的公租房登記時(shí)間一再推遲。土地收益流失、資金來源不足、管理復(fù)雜是公租房短缺的主要原因。四是維護(hù)成本高，政府后續(xù)補(bǔ)貼多。對公租房的管理效率提出了更高的要求。同時(shí)，由于政府持有住房，后續(xù)的維護(hù)、改造和管理需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，在公租房規(guī)劃中要充分考慮。這些只是公租房發(fā)展初期的一些問題。相信隨著公租房實(shí)踐的發(fā)展和相關(guān)制度的完善，公租房建設(shè)將成為城市中低收入群體住房保障的重要方式之一。3.公共租賃住房發(fā)展前景分析目前，我國房價(jià)飛漲，普通居民支付能力下降，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房無法滿足各類低收入家庭的住房需求。公租房以其適合所有收入群體、靈活易調(diào)節(jié)的特點(diǎn)，有著良好的發(fā)展前景。一是建立長效保障機(jī)制，緩解供需矛盾。過去以大量出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，已經(jīng)改為公租房，與其他經(jīng)濟(jì)適用房一起構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)體系。對于大城市來說，人口增長與土地資源短缺的矛盾將長期并存。保障房以銷售為主的供應(yīng)模式，導(dǎo)致政府手中缺乏可持續(xù)穩(wěn)定的保障房。在低收入家庭住房需求的壓力下，每年都有大量的經(jīng)濟(jì)適用房開工建設(shè)。然而，隨著中心城區(qū)和近城區(qū)可利用的土地越來越少，經(jīng)濟(jì)適用房只能建得越來越遠(yuǎn)，這勢必脫離低收入家庭的實(shí)際需求，導(dǎo)致新的社會(huì)矛盾，給政府住房保障造成困境。公租房的發(fā)展可以有效緩解土地供應(yīng)的短缺，保證政府有大量的流動(dòng)房源，長期來看可以形成可持續(xù)的住房供應(yīng)鏈。二是完善保障體系，滿足中低收入家庭的住房需求。公共租賃住房租金應(yīng)根據(jù)家庭收入水平、住房的區(qū)位、面積、質(zhì)量等因素確定，形成合理的房源檔次差，確保不同收入家庭享受相應(yīng)的公平合理的政府補(bǔ)貼。收入較高的家庭承擔(dān)的租金相對較高，收入較低的家庭政府補(bǔ)貼較少，收入較低的家庭承擔(dān)的租金較低，享受的政府補(bǔ)貼較多。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)承擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有利于各類中低收入家庭享受住房保障這一惠民政策。三是強(qiáng)化政府的監(jiān)管作用，促進(jìn)企業(yè)參與市場化運(yùn)作。充分利用政府手中的經(jīng)濟(jì)杠桿，引入企業(yè)參與公租房建設(shè)，通過稅收、土地、金融等配套政策鼓勵(lì)和調(diào)節(jié)參與企業(yè)的利益分配，即建立和完善市場調(diào)節(jié)與政府保障相結(jié)合的保障性住房供應(yīng)體系。政府也可以通過市場化的購租方式獲得住房，一方面可以壓縮政府的尋租空間，另一方面可以激活住房二級市場。四是發(fā)展政策性住房金融，擴(kuò)大資金來源。在中國，調(diào)整住房公積金的定位和資金使用方向，或者建立新的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，越來越迫切。未來政策性住房金融機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)將是向中低收入家庭提供優(yōu)惠低息住房貸款，同時(shí)向公租房開發(fā)建設(shè)單位提供長期信貸資金支持，解決資金來源瓶頸。第五，循序漸進(jìn)，做好公租房的規(guī)劃和前景設(shè)計(jì)。當(dāng)前，我國正處于城市化和工業(yè)化的快速發(fā)展階段，公租房將有廣闊的發(fā)展空間。條件成熟時(shí)，逐步將公共租賃住房范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)非戶籍家庭。但發(fā)展要本著循序漸進(jìn)的原則穩(wěn)步進(jìn)行，避免出現(xiàn)一系列后續(xù)問題。首先，在征地方面，要對公租房用地給予更大的優(yōu)惠政策，合理選址。因?yàn)樗鎸Φ氖浅鞘兄械牡褪杖爰彝?，流?dòng)性強(qiáng)，所以應(yīng)該建在交通順暢、位置相對方便的地區(qū)。其次，要合理規(guī)劃，以小戶型住宅建設(shè)為主。根據(jù)節(jié)約用地的要求，確定適當(dāng)?shù)淖》拷ㄖ蠌|面積、建筑形式和建筑容積率。建設(shè)保障房小區(qū)，要力求自成體系。同時(shí)，做好各種配套設(shè)施的建設(shè)，如商店、學(xué)校、醫(yī)院等生活服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)小區(qū)的綠化和道路建設(shè)，特別要注意防止重建設(shè)輕管理的問題。建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東。主樓是公租房?；亟崎L方形，新建筑布局充分尊重現(xiàn)有道路和現(xiàn)有建筑布局，新規(guī)劃用地位于西北和南部。一棟18層的公租房。新規(guī)劃的南側(cè)有現(xiàn)有道路繼承。用地范圍內(nèi)布置1棟6層公租房、2棟17層公租房和1棟24層公租房，室外設(shè)置活動(dòng)場地和休閑綠地。建設(shè)內(nèi)容主要包括:多層、高層、商業(yè)、項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目位于XX縣XXX鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，交通便利，配套齊全，是理想的居住用地。本項(xiàng)目用地面積為，已建用地面積和新規(guī)劃用地面積。其中，新建建筑總面積為，新建地下建筑面積為。新建建筑可分為1棟多層建筑和4棟高層建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.32平方米85072.25平方米選址和建設(shè)條件位置選擇1.位置和地理位置該項(xiàng)目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以東，地理位置優(yōu)越，地形規(guī)則，交通便利。2.站點(diǎn)狀態(tài)本項(xiàng)目用地面積為，已建用地面積和新規(guī)劃用地面積。其中，新建建筑總面積為，新建地下建筑面積為。新建建筑可分為1棟多層建筑和4棟高層建筑。41323.92平方米20684.60平方米20639.32平方米85072.25平方米3.土地所有權(quán)類別和土地狀況本項(xiàng)目為公租房項(xiàng)目，土地使用性質(zhì)為行政劃撥用地，經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)為城市居住用地。土地開發(fā)建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)XX市規(guī)劃局審批。擬建場地現(xiàn)有的供水、供電和道路能夠保證項(xiàng)目的實(shí)施和項(xiàng)目建成后的正常運(yùn)營和生活需要。項(xiàng)目建設(shè)條件1.地形條件XX位于東經(jīng)111°54'-114°15'和北緯27°51'-28°40'之間。它大約東西長，南北寬。自東向西，位于XX市、XX縣、XX市、XXX縣、XXX縣境內(nèi)，基本處于XX丘陵與洞庭湖沖積平原、XX柳盆地的過渡帶。XX市區(qū)位于XX河與XXX河交匯的河谷階地，四周都是地勢較高的丘陵，可謂“環(huán)城皆山”。經(jīng)過幾十萬年的地質(zhì)變遷和自然侵蝕，Xxliu盆地形成了南高北低，丘陵溪流縱橫交錯(cuò)，紅巖白沙的地貌特征。由于XX市地處丘陵到平原的過渡地帶，這一帶的地貌變化多姿多彩。西側(cè)為低山區(qū)，海拔為XXX山最高峰碧螺嶺，前面是天馬山和鳳凰山。山后有桃花嶺、金牛嶺等一簇簇青山，山勢渾然一體，像一道屏障環(huán)繞XX城。中國西北地區(qū)晚元古代震旦紀(jì)存在由淺變質(zhì)巖和板巖組成的丘陵。由于地層巖石堅(jiān)硬，自然剝蝕緩慢，形成孤山、尖山、巫山等幾座孤峰，星羅棋布在低山丘陵中。東北是花崗巖丘陵區(qū)，地表發(fā)育的土壤多為沙土。山勢險(xiǎn)峻，山脊不相連。是關(guān)于來自XX的黑米峰，據(jù)說是道教的福地。東北有朱穎山、XXX山、峰峰山、明月山，都是風(fēng)景秀麗的名山。而東面和東南面是紅巖丘陵，海拔100%左右。大部分丘陵松散，易風(fēng)化成紅巖丘陵；因?yàn)橛行r石地基堅(jiān)硬，所以仍然屹立在山丘中。烈士公園北端的羅陽山，東被柳澤洋河切割，聳立在巖壁上，是城東的一處風(fēng)景名勝。盆地中心是長江沿岸的沖擊臺(tái)地，是XX城市建設(shè)的主要區(qū)域。其地層主要為第四紀(jì)更新世沖積網(wǎng)狀紅土和礫石。XX河和XXX河兩河交匯處的新河三角洲為一級臺(tái)地，海拔高度比XX河常年水位高約，約。五一廣場一帶為第二階段平臺(tái)，大約高于XX河常年水位。XX古城主要分布在這個(gè)戲臺(tái)。今天的XX城已經(jīng)擴(kuò)展到了第六和第七梯田。由于其表層為粘土礫石層，且?guī)r石地基結(jié)構(gòu)堅(jiān)硬，每平方米可承受2.5-2.5，最高的可達(dá)此數(shù)，故適宜建造高層建筑。由于盆地內(nèi)的地臺(tái)由坍塌的砂巖和粘土組成，地層孔隙多，含水層良好，地下水源豐富。在古代，XX城有很多井，清澈甘甜，時(shí)時(shí)刻刻取之不盡。白沙井、鴛鴦井、水峰井等都很有名。在五一廣場一帶，挖掘了幾十口戰(zhàn)國、東漢、三國時(shí)期的古井。大自然創(chuàng)造了Xxliu盆地，Xxliu盆地孕育了XX古城。依景觀而生的XX地貌是獨(dú)一無二的，在未來的現(xiàn)代城市建設(shè)中將顯示出無窮的魅力。233公里90公里300.8米30公里591米100米30米10米30米3萬公斤5萬公斤本工程地形起伏較大。有田野、山谷、山脈、運(yùn)河等。在基地內(nèi)，規(guī)劃的市政道路的標(biāo)高與目前的地形有很大不同。2.氣象條件(1)溫度月平均溫度17.2冷月最高平均溫度4.7最熱月份的平均溫度33.0歷年極端最高溫度40.6歷年極端最低溫度-11.3年平均氣溫20天以下，年平均氣溫30天以上，年無霜期269-274天。0℃(2)濕度年平均濕度為80%最熱月份的相對濕度為84%冷月的相對濕度是75%。(3)降雨量年平均降水量1455.06mm最大日降雨量192.5mm每小時(shí)最大降雨量82.5mm平均地表徑流700.16mm徑流系數(shù)0.48(4)風(fēng)速、風(fēng)向和風(fēng)荷載最大風(fēng)速(離地)/秒10米21.3m冬季平均風(fēng)速/秒2.8m夏季平均風(fēng)速/秒2.6m全年的主導(dǎo)風(fēng)向是西北風(fēng)。夏季的主導(dǎo)風(fēng)向是南風(fēng)。風(fēng)荷載(離地10處)0.35KN/㎡。5)雪最大積雪深度200mm雪荷載為0.35KN/㎡。3.地質(zhì)學(xué)XX市地勢由南向北傾斜，多為丘陵地帶，地面高程在黃海35~80m之間，部分地區(qū)高于此。大部分地區(qū)的地質(zhì)條件屬于河漫灘階地，被第一、二、三級階地和零星的第四、五級階地的第四紀(jì)地層所覆蓋。上部為粘質(zhì)粉土、亞粘土和粘土，含水量總則為20~30%，壓縮性為0.005~0.015。下部為礫石層，以中粗砂為主，其次為細(xì)砂。礫石直徑總則為1~4cm，內(nèi)容承載力在210~220kPa之間。為中等均勻壓縮性的天然地基，無明顯不良物理地質(zhì)現(xiàn)象。90m4.水文學(xué)XX附近的水系屬于XX的水系。河水經(jīng)昭山后流入XX縣木云，沿XX縣西南邊緣至東窯崗，入城郊，再經(jīng)三岔集轉(zhuǎn)向西北至橋口，出XXX縣。XX河流經(jīng)市區(qū)。最高洪水位(P=1%)、最低枯水位(I=99%)、常年平均水位、最大流量/秒、最小流量/秒、平均流量/秒、最大流量/秒、最小流量/秒、平均流量/秒。25公里37.67m23.50m27.32m20800m3263m31970m32.5m0.5m1.7mXX河是XXX省最大的河流，在XX境內(nèi)有15條支流匯入XX河。其中XXX河、撈刀河、綿水河、錦江水量較大。5.地震根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)和《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GBL8306-2001)，擬建場地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期為0.35s0.05g6.交通狀況(1)區(qū)域交通狀況鐵路目前XX和XXX已經(jīng)形成了共同的鐵路樞紐。武廣客運(yùn)專線(武漢——XX——廣州)將于2009年底竣工。杭州-南昌-XX客運(yùn)專線和長昆客運(yùn)專線也將于2010年開工建設(shè)。2009年，重慶至長春客運(yùn)專線獲批規(guī)劃。目前有XX北站(一等)和樹嶺站(二等)兩個(gè)鐵路客運(yùn)站和兩個(gè)貨運(yùn)站。連接鐵路網(wǎng)線路有京廣鐵路、武廣客運(yùn)專線、XX-貴州鐵路(XXX)、浙贛鐵路(XXX)、石長鐵路、石長復(fù)線、洛湛鐵路(XXX)。公路XX公路四通八達(dá)，以國道、省道為主干，縣鄉(xiāng)公路為支線，里程1000多公里。北京到深圳的107國道和廈門到成都的319國道在XX交匯。XX-XXX高速公路、XX-常德高速公路、XX-XXX高等級高速公路均已建成通車，通往省內(nèi)各城市的交通越來越便捷。市區(qū)主要道路有五一路、XXX路、韶山路、東風(fēng)路、解放路、XX大道、三一大道、中山路、黃興路、XX江路、小西XX大道、萬家麗路、人民路及“六橋三環(huán)”。港口XX港可以連接河流和海洋。港區(qū)自然海岸線長，800噸級船舶四季通航，2000噸級貨輪4-9月通航。國內(nèi)外船公司競相在XX開展海運(yùn)業(yè)務(wù)。XX擁有XX河千噸級航道和中國最大的內(nèi)河樞紐港——霞凝新港。2006年，一、二期工程完工，港口吞吐量達(dá)到1100多萬噸，其中國際集裝箱36萬標(biāo)準(zhǔn)箱，重型雜貨350萬噸。95公里航空黃花國際機(jī)場是XXX省最大的機(jī)場，唯一的國際機(jī)場，也是華中地區(qū)的樞紐機(jī)場。該機(jī)場可直飛中國45個(gè)主要城市以及香港、曼谷、首爾、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等海外城市。2009年初，開通了直飛臺(tái)北的航班。2008年，黃驊機(jī)場旅客吞吐量845.48萬人次，在全國機(jī)場中排名第14位，領(lǐng)先于青島、大連、海口和沈陽。到2009年11月，黃花國際機(jī)場年旅客吞吐量首次突破1000萬人次，2009年底達(dá)到1135萬人次，排名第11位。最近，一條又長又寬的第二跑道正在建設(shè)中，投入使用后將開通直達(dá)歐美和亞洲主要城市的航線。3800米60米托普機(jī)場位于XX南郊三環(huán)外。以前是軍民兩用的軍用機(jī)場，現(xiàn)在是專用的軍用機(jī)場。鐵路交通XX軌道交通規(guī)劃，2015年前將完成2號線一期和1號線一期，國家發(fā)改委批復(fù)了XX城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃。2009年2月10日6.施工條件水電條件能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行的需要。區(qū)域自來水及配套工程完善，有足夠的發(fā)展空間，完全可以滿足項(xiàng)目建成后的施工用水和生活用水要求。水質(zhì)良好，符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-85。排水管道和電源可從城市排水管網(wǎng)和附近的市政供電網(wǎng)引入，其他市政基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，完全可以滿足施工需要。XX建材資源豐富，各類建材生產(chǎn)廠家眾多。項(xiàng)目建設(shè)所需的砂、石、磚、木材由當(dāng)?shù)亟ú纳a(chǎn)廠家提供，水泥、鋼材可在XX當(dāng)?shù)貜S家銷售網(wǎng)點(diǎn)購買。項(xiàng)目建筑材料來源充足?？梢钥闯?，項(xiàng)目建設(shè)場地條件滿足項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的需要，不存在明顯不支持項(xiàng)目的因素。工程建設(shè)方案規(guī)劃建設(shè)方案1.設(shè)計(jì)基礎(chǔ)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999(2003年版)《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》GB50108-2001《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱筏基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95(2005年版)《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-2001《汽車庫、車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50098-2009《XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》〔2002〕昌46號國家、省、市有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定。2.項(xiàng)目規(guī)劃方案(1)規(guī)劃思路1)高起點(diǎn)規(guī)劃，人性化布局；功能合理，設(shè)施齊全，創(chuàng)造了安全、衛(wèi)生、方便、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。2)適應(yīng)土地開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)，面向中等收入市民的消費(fèi)市場，正確處理社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系。3)總平面設(shè)計(jì)要求符合城市總體規(guī)劃要求，使建筑布局和空間組合與環(huán)境相適應(yīng)。在創(chuàng)造主體景觀的同時(shí)，可以將建筑與景觀融合、交叉，形成景觀同質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，從而提高整個(gè)社區(qū)的景觀品質(zhì)。設(shè)計(jì)要求執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性條文，滿足交通、生活、消防和環(huán)保規(guī)范的要求。(2)方案比較該項(xiàng)目位于XX市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)XXX南路以東，為宿舍型公租房小區(qū)。本方案設(shè)計(jì)并建造了五個(gè)單體建筑(1、2、3、4和5)。方案二共設(shè)計(jì)建造A、B、C、D、E四棟單體建筑。兩個(gè)方案的主要建設(shè)指標(biāo)如下表所示:方案一總居住面積平方米85072.25地上建筑總面積平方米80906.11那中間1#公租房建筑面積平方米6215.041#樓商業(yè)區(qū)平方米1228.432#公租房建筑面積平方米16009.223#公租房建筑面積平方米17257.784#公租房建筑面積平方米17161.94服務(wù)區(qū)建筑4#平方米900.585#公租房建筑面積平方米21300.005#服務(wù)樓區(qū)域平方米833.12地下建筑總面積平方米4166.14選項(xiàng)2總居住面積平方米78701.25地上建筑總面積平方米74470.24那中間A#建筑區(qū)平方米3006.3B#建筑區(qū)平方米17555.29#c建筑面積平方米15503.15D#建筑區(qū)平方米21247.63E#建筑區(qū)平方米17157.87地下建筑總面積平方米4231.01通過對兩個(gè)方案建設(shè)指標(biāo)的對比分析，認(rèn)為方案一更有利于集約利用土地，充分利用寶貴的土地資源。因此，本報(bào)告推薦第一種方案，下面的方案設(shè)計(jì)將主要圍繞第一種方案進(jìn)行論證和分析。(3)交通組織基本原則是在新規(guī)劃用地范圍內(nèi)的道路交通布局中充分利用現(xiàn)有道路。西北新規(guī)劃用地將充分利用周邊現(xiàn)有道路布局，合理融入現(xiàn)有路網(wǎng)體系。由于南部新規(guī)劃用地的建筑布局情況，需要對原居住區(qū)的一條道路進(jìn)行改造，其他新建道路與現(xiàn)有道路系統(tǒng)相連。調(diào)整后，居住區(qū)道路系統(tǒng)采用網(wǎng)格布局，新建道路與現(xiàn)有道路融為一體。居住區(qū)新建道路不得少于，以保證消防車的通行需要，高層建筑周圍應(yīng)形成環(huán)形消防通道。主、次出入口與城市道路相連，滿足人們的出行要求。小區(qū)南面新建一個(gè)地下室，讓人流通過二級出入口門進(jìn)入后直接下到地下室，再乘電梯進(jìn)入塔樓。這種設(shè)計(jì)可以最大限度地減少交通流量對小區(qū)人流的干擾，提高小區(qū)的環(huán)境、檔次和安全性。4(4)垂直設(shè)計(jì)西北新規(guī)劃用地原有地形平坦，周邊較為平坦。場地設(shè)計(jì)標(biāo)高以目前標(biāo)高為準(zhǔn)。南部新規(guī)劃用地的場地有一定的高差，最高點(diǎn)為，最低點(diǎn)為。綜合考慮以下因素:57.98米與場地內(nèi)道路系統(tǒng)連接點(diǎn)的標(biāo)高為:，，。54.40米55.00場地二級出入口與XXX南路標(biāo)高的聯(lián)系:XXX南路標(biāo)高。50.80地下室頂板高差系數(shù)。場地設(shè)計(jì)標(biāo)高為54.40-55.50，需要一定的開挖量。次要入口和南墻周圍應(yīng)設(shè)置一些擋土墻。豎向布置采用平坡式，場地雨水口通過廠區(qū)地下排水系統(tǒng)排入城市排水系統(tǒng)。(5)消防本項(xiàng)目用地范圍為二類地區(qū)。高層建筑周圍設(shè)置環(huán)形消防通道，結(jié)合疏散通道布置滅火面。道路寬度不小于，并在端式道路處設(shè)置一個(gè)消防回場*。消防車道的轉(zhuǎn)彎半徑為。滅火面與建筑物之間無影響滅火的樹木和架空線，滿足消防要求。4.0米18米(6)景觀設(shè)計(jì)為了創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境，在建筑物周圍和道路兩側(cè)種植樹木和常綠灌木。種植屋頂作為休閑綠地，綠地集中，散植喬木、灌木或草皮，小品、椅子等。供居民休閑?？紤]到經(jīng)濟(jì)性和適用性，鄉(xiāng)土樹種是關(guān)鍵樹種。7)陽光本居住區(qū)為二類地區(qū)，以下高層間距24+0.2H，以上高層間距29+0.1H多層建筑按1.1倍間距滿足日照和通風(fēng)要求。以下公租房不考慮日照影響，戶型應(yīng)滿足日照要求一半，超出日照分析范圍的現(xiàn)狀戶不納入日照分析。50米50(8)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序列號名字單位數(shù)據(jù)評論一個(gè)總土地面積平方米20639.3230.96畝。2總居住面積平方米85072.25三地上建筑總面積平方米80906.11那中間1#公租房建筑面積平方米6215.041#樓商業(yè)區(qū)平方米1228.432#公租房建筑面積平方米16009.223#公租房建筑面積平方米17257.784#公租房建筑面積平方米17161.94服務(wù)區(qū)建筑4#平方米900.585#公租房建筑面積平方米21300.005#服務(wù)樓區(qū)域平方米833.12四地下建筑總面積平方米4166.14五建筑面積平方米5173.51六床號個(gè)人13530七房間總數(shù)設(shè)置1846八建設(shè)用地密度%25.07九綠地率/綠化率%30.0510體積分?jǐn)?shù)/3.9211停車位總數(shù)個(gè)人177那中間停車位個(gè)人77停車位個(gè)人100建筑工程1.建筑平面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目將發(fā)展公租房與保障和改善民生、促進(jìn)城市發(fā)展、提升城市綜合競爭力、構(gòu)建和諧社會(huì)相結(jié)合，以有效緩解城市中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員階段性住房困難為目標(biāo)，根據(jù)業(yè)主提出的要求，設(shè)計(jì)