昆明酒店改擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)方向匯報(bào)附圖

xx酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)方向分析匯報(bào)2015年6月，原項(xiàng)目組針對(duì)泰姬酒店項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)及世博花園酒店二號(hào)院地塊的重新定位提出了多個(gè)開發(fā)方案，并委托世博投資公司針對(duì)各個(gè)方案開始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。2015年8月，世博投資公司完成了“世博花園酒店二號(hào)院改擴(kuò)建項(xiàng)目”的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作。2015年9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為B2兼容B1，項(xiàng)目開發(fā)方向有了更多的選擇性。為了保證產(chǎn)品開發(fā)的安全性，新區(qū)公司邀請(qǐng)了昆明金石發(fā)展咨詢有限公司，昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究有限公司，昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三家機(jī)構(gòu)并通過(guò)比選最終確定昆明金石發(fā)展咨詢有限公司負(fù)責(zé)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做一份客觀的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。成果于2015年11月6日向公司及集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)作了匯報(bào)。前言Contants01昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀02昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)分析03項(xiàng)目宗地分析04項(xiàng)目開發(fā)方向建議05單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算與比較分析06開發(fā)強(qiáng)度彈性分析

07滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議08滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析09方案優(yōu)選第一部分昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至開發(fā)上市時(shí)間1-2年推算，二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在2012-2015年，2014-2015年開始土地供求銳減，將減輕2016-2017年市場(chǎng)供應(yīng)壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市國(guó)土資源局昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)占比較大，由土地市場(chǎng)成交情況可大致推算未來(lái)1-2年的市場(chǎng)供應(yīng)情況，由于2014及2015年一級(jí)市場(chǎng)成交巨減，預(yù)期2016-2017年新增供應(yīng)壓力不大，主要面臨庫(kù)存去化壓力昆明一級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市國(guó)土資源局高庫(kù)存時(shí)期，市場(chǎng)供求關(guān)系嚴(yán)重失衡自2012年開始，市場(chǎng)供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過(guò)巨，進(jìn)入去庫(kù)存時(shí)代昆明二級(jí)市場(chǎng)分析注：數(shù)據(jù)來(lái)源于昆明市房產(chǎn)信息中心自20側(cè)10年以很來(lái)，步昆明箏商品沈房市薯場(chǎng)供字大于巡壽求的殿局面疾開始偽長(zhǎng)期描存在去，在妹此壓曾力下銷市場(chǎng)遮供應(yīng)割與成線交量士仍節(jié)赤節(jié)攀蒸升，青一方籮面反號(hào)映出拒了強(qiáng)所大的賠內(nèi)生椒動(dòng)力潑；而搬在樂年觀的醋同時(shí)荷，商品妻房靜悄態(tài)存森量也粉達(dá)到伍了22掌00萬(wàn)㎡的驚宣人數(shù)欣字，充是昆盈明兩幕年的塵去化型量總餅和！昆明倒市商明品房奔高庫(kù)算存的雖壓力蕉凸顯促，在趟全國(guó)跑市場(chǎng)渡普遍曬開始敗轉(zhuǎn)暖炭的大南環(huán)境業(yè)下，妥昆明哈市場(chǎng)撫表現(xiàn)該仍顯候疲軟昆明叛二級(jí)附市場(chǎng)繭分析注：暴數(shù)據(jù)偉來(lái)源醬于昆梨明市批房產(chǎn)窮信息多中心昆明所二級(jí)卸市場(chǎng)乘分析近期沫市場(chǎng)滑成交虎較為瀉平穩(wěn)慎，進(jìn)疤入傳臣統(tǒng)“抽金九碗銀十江”銷合售旺抱季，牢市場(chǎng)仆仍無(wú)盜較大脊起色翠，預(yù)類期年卻終促餅銷將芬拉動(dòng)暈成交象量；私而商非品房痕成交敢均價(jià)搬環(huán)比增下降屠，市觸場(chǎng)“才以價(jià)拾換量進(jìn)”明清顯昆明芒市主抄要商繞圈分鑰布于捐市中檢心、狀南市護(hù)區(qū)及掉北市叮區(qū)，演世博暖板塊按內(nèi)主銷要存暢活指烤向性衡商業(yè)昆明丈商圈典分布置現(xiàn)狀市中睬心：三市瓣街主寺力商搖圈，鑒為昆閘明傳掙統(tǒng)商設(shè)圈，丈曾是搶昆明古唯一資集中吃商業(yè)紹區(qū)，穿吸引癢全市逢及絕犁大部顛分來(lái)喝昆外壞地人等。北市控區(qū)：片區(qū)償發(fā)展護(hù)較早濫，現(xiàn)這已形俘成北蝕辰財(cái)嶄富中鞋心、列霖雨挎路及充白云融路等愉區(qū)域拔商圈臉，隨電重點(diǎn)幼項(xiàng)目絡(luò)推進(jìn)蛇，片牢區(qū)商備業(yè)將亮有質(zhì)濕的飛妹躍。南市畏區(qū)：南亞剖風(fēng)情匆第一竄城代更表了疾區(qū)域匙級(jí)商低業(yè)中陳心的銹崛起址，未賠來(lái)西示山萬(wàn)也達(dá)廣魄場(chǎng)建拜成將鐵再次五完善歷片區(qū)唯商業(yè)碎配套莊。西市葛區(qū)：西市刷區(qū)尚偽無(wú)區(qū)扔域級(jí)慕商業(yè)顫中心患，人差民路呢壹號(hào)擠廣場(chǎng)值、保袖利六烤合、灶經(jīng)典項(xiàng)雙城霞等大柄體量敢商業(yè)俯項(xiàng)目柜建成華，方體能使葉西市完區(qū)商決業(yè)大呼有改泳觀。東市肢區(qū)：人口拋密集苦區(qū)處兄于二輩環(huán)周您邊，昏出二夫環(huán)后晴地勢(shì)凍多起寺伏，還人口接分布朵不均座，以裙車市響及餐街飲等小指向際性商疾業(yè)為器主。東南汁片區(qū)艘：現(xiàn)有咱商業(yè)世多為講專業(yè)忠市場(chǎng)奏，經(jīng)脆商人華群眾舞多，蛇商業(yè)謊較有援活力肝，生攝活商帽業(yè)中匯心集州中于辟世紀(jì)腳城商榨圈。萬(wàn)達(dá)爸廣場(chǎng)紅星搭國(guó)際白云恒路商鎖圈世博現(xiàn)園板闊塊自王身商收業(yè)匱剩乏依賴畢主城銀及北盛市區(qū)望商圈昆明蹄商業(yè)唇發(fā)展臘趨勢(shì)昆明監(jiān)商業(yè)賽格局高新拜區(qū)商插圈白云收路商層圈北辰餐商圈滇池落路商休圈世紀(jì)制城商菠圈南市揀區(qū)商然圈巫家寨壩城粥市副姿中心市中集心商辰圈東市銹區(qū)商猛圈市中絲式心外疲擴(kuò)商揚(yáng)圈北京瞞路沿至線是敘昆明種發(fā)展若最密粗集的趁商業(yè)撒商務(wù)搞圈。本案鐮處于世博書板塊肯核心菊區(qū)域，片表區(qū)植天被覆疾蓋較蜘多，整體仇偏靜，且地勢(shì)逗起伏鬼，交被通條乓件一貌般，從主城盾范圍葉來(lái)看芬屬于俗邊緣，不利貧于人悄流聚斃合及竭大型若商業(yè)覺體存穩(wěn)活。南市腦區(qū)是純目前相昆明灑新興曾商業(yè)磁最為摧集中巡壽的區(qū)窮域，盞代表慚了昆培明城捉市的色發(fā)展屑方向。近兩隱年運(yùn)栗營(yíng)商斃業(yè)中贏心概范況本案同德昆明南屏街商圈南亞風(fēng)情商圈云路中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)愛琴海銀海尚御融城金階公園1903七彩metown欣都龍城欣都龍城開業(yè)時(shí)間：2013年12月18日商業(yè)體量：8萬(wàn)㎡項(xiàng)目特色：地鐵商業(yè)、北市區(qū)較成熟商圈昆明廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：2014年12月12日商業(yè)體量：9萬(wàn)㎡項(xiàng)目特色：二環(huán)物業(yè)、北京路、地標(biāo)建筑七彩metown開業(yè)時(shí)間：2013年5月25日商業(yè)體量：5.6萬(wàn)㎡項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、俊發(fā)品牌、人口基數(shù)大云路中心開業(yè)時(shí)間：2015年3月29日商業(yè)體量：3.5萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：一環(huán)物業(yè)、品相高端萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間：2013年10月31日商業(yè)體量：12萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：全國(guó)知名、全業(yè)態(tài)覆蓋、地標(biāo)建筑銀海尚御開業(yè)時(shí)間：未開業(yè)商業(yè)體量：4.5萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：鄰里商業(yè)、街鋪與地下商業(yè)結(jié)合融城金階開業(yè)時(shí)間：2015年2月5日部分開業(yè)商業(yè)體量：5萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：城市綜合體、城投品牌愛琴海開業(yè)時(shí)間：2014年12月20日商業(yè)體量：16萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：雙MALL形式、業(yè)態(tài)豐富、紅星品牌公園1903開業(yè)時(shí)間：2015年1月23日商業(yè)體量：22萬(wàn)平方米項(xiàng)目特色：金格奧特萊斯、環(huán)境優(yōu)秀、外立面獨(dú)特昆明繡近兩缺年開艙業(yè)的毒商業(yè)奇體以繁綜合MA肥LL為主幟，體駝量10萬(wàn)㎡財(cái)左右虧，屬圓于區(qū)絲式域型逼商業(yè)絨中心銹，5萬(wàn)㎡吐以內(nèi)蠟的小法型MA住LL目前芳經(jīng)營(yíng)增狀況司不佳昆明效市房勵(lì)地產(chǎn)變市場(chǎng)諷環(huán)境授總結(jié)昆明無(wú)房地投產(chǎn)市辦場(chǎng)預(yù)身判20得11貢-2嫂01牛3年受神土地玻市場(chǎng)自巨量忽成交亭影響旨，導(dǎo)獲致20艷12轟-2布01圖4年市粘場(chǎng)供喚應(yīng)量聽爆發(fā)誦式增宰長(zhǎng)，揮分別壇達(dá)到11盈00萬(wàn)㎡負(fù)、17戒00萬(wàn)㎡姐、18蘇00萬(wàn)㎡光，而撇當(dāng)期箱市場(chǎng)斯去化虹量?jī)H討達(dá)到70艇0-電11憶00萬(wàn)㎡李左右術(shù)，進(jìn)升而產(chǎn)繩生了從巨量樣庫(kù)存正；20渡14年土泳地市煌場(chǎng)成似交已英明顯鋸下降為，根碼據(jù)柄住房譯城鄉(xiāng)鴨建設(shè)犁部《關(guān)于猴優(yōu)化20葵15年住舊房及單用地滴供應(yīng)滅結(jié)構(gòu)救促進(jìn)網(wǎng)房地雷產(chǎn)市林場(chǎng)平汗穩(wěn)健銳康發(fā)愛展的幻玉通知》要求弦：住遵房供位應(yīng)明磨顯偏艇多的牽市、鈴縣，秋或在備建住完宅用刻地規(guī)拋模過(guò)黎大的仍市、務(wù)縣，徒應(yīng)明促顯減蘿少住得宅用辭地供蛙應(yīng)量壤直至買暫停本計(jì)劃第供應(yīng)替。目隆前20引15年土成地供仿應(yīng)成電交進(jìn)念一步漸減少滅，后市之新增末供應(yīng)兩壓力坑減輕。目前來(lái)昆明眼市商疼品房割成交侵總量吉基本啞維持頓在年掉均10狗00萬(wàn)㎡霜左右邁，住宅寶均價(jià)貴水平白仍在雖繼續(xù)席探底，但由于丈市場(chǎng)罰新增貴供應(yīng)而減少讓，后狀市壓件力減翠輕，野出現(xiàn)權(quán)大幅絮“跳濟(jì)水”口的可庸能性有不高蹤蝶，預(yù)潛期在駝明后歡年有照望出膀現(xiàn)轉(zhuǎn)葡暖。昆明著商業(yè)所用地卷成交淋占比招較大惰，因胸此帶忙來(lái)了觀一系鬧列問(wèn)散題，觀如城市箱商業(yè)嚷承載癢力有巖限、哨同質(zhì)岔化競(jìng)翻爭(zhēng)激蝴烈、秤商業(yè)閃物業(yè)各供應(yīng)稼嚴(yán)重錦過(guò)剩，此狀反況既割無(wú)法明避免獸，短扒期內(nèi)鋸亦不嫁會(huì)消炕退，甚況至將糾重蹈99世博晝會(huì)后婆的商擁用物趨業(yè)過(guò)滴剩局蜜面。昆明斜商業(yè)吐發(fā)展級(jí)趨勢(shì)昆明諷總體學(xué)商業(yè)求主線增呈北——南——東南哨方向秩延伸碧，局釘部地棚點(diǎn)有鎮(zhèn)區(qū)域擔(dān)級(jí)服賢務(wù)中選心；新興給購(gòu)物馬中心斯、商寺業(yè)街厲區(qū)大搭量入油市，唉商業(yè)鄭投資滿、運(yùn)練營(yíng)風(fēng)傻險(xiǎn)加震大。扮良好珍的商杯業(yè)定泥位、炒規(guī)劃勸設(shè)計(jì)壟及招笛商運(yùn)損營(yíng)水竟平等移能提厲高項(xiàng)械目?jī)r(jià)鋤值，他拉升客項(xiàng)目蝕售價(jià)倍，降薦低開袍發(fā)風(fēng)跡險(xiǎn)。目前磨商業(yè)炊過(guò)剩戲情況穩(wěn)較為向明朗顏，寫焦字樓番整體麻租金懸、出觸租率暫下降提明顯文，投流資客歷愈發(fā)鄰稀少澤。第二瓶部分昆明丙市房除地產(chǎn)致區(qū)域糕市場(chǎng)縮慧分析昆明眼市板瘦塊劃丑分及拍屬性新貴搏區(qū)域筑、中炎高端炮物業(yè)慮為主傳統(tǒng)門富人杏區(qū)，碧低密拜物業(yè)蹄為主區(qū)域記級(jí)商翻業(yè)中珍心分句布密宜集區(qū)域艱競(jìng)爭(zhēng)蝴激烈市中播心核懷心地枝帶區(qū)域社相對(duì)懸封閉滑，發(fā)御展相開對(duì)落界后區(qū)域因逐步冤成熟嚼，人算口涌薦入較槍多板塊法位置壘較偏稠，客義戶認(rèn)孟可度眼不高區(qū)域圍競(jìng)爭(zhēng)專激烈敏，主量要面刊向剛幟需市容場(chǎng)環(huán)境柳佳，奮心理薄距離援遠(yuǎn)，稱競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)較為前激烈昆明泥發(fā)展淚較活鍬躍區(qū)彩域，辯客群誤基數(shù)狹大昆明換高端凳住區(qū)梯之一案，已沈有多幅年無(wú)顆新高攏端項(xiàng)母目供銷應(yīng)空港掀服務(wù)歷性物傘業(yè)新興饒區(qū)域煉，區(qū)聲位及呢環(huán)境酬有一興定優(yōu)意勢(shì)，像中低待密項(xiàng)脊目為晴主區(qū)域象發(fā)展達(dá)較慢藥，內(nèi)針生客添群市潔場(chǎng)主要絕依賴撫內(nèi)生陷客群添市場(chǎng)版，區(qū)捷域相元對(duì)獨(dú)香立區(qū)域朋競(jìng)爭(zhēng)狡激烈棚，外脂來(lái)客墻群涌尋入較腔多大學(xué)躲城及仰昆明弱行政窗中心掉拉動(dòng)捧，投旨資客聾為主昆明乓未來(lái)晨商業(yè)慮區(qū)主丟要集世中于遣主城義、南志市區(qū)祝及東糧南片戰(zhàn)區(qū)，連西市些區(qū)及光北市德區(qū)也曬將逐皆漸形岸成規(guī)液模昆明泳各區(qū)膛域商兩業(yè)供駐應(yīng)量昆明淋寫字記樓公庸寓供棚求情筆況寫字冊(cè)樓公皺寓產(chǎn)聯(lián)品供陳應(yīng)逐歡年遞展增，月而去遮化率錢則大他幅下蹈降，鐘單純?cè)揽坎鞘袌?chǎng)曲去化柴壓力溝巨大注：痛數(shù)據(jù)跨來(lái)源它于昆省明市深房產(chǎn)群信息欲中心昆明倡商業(yè)皮供求旦情況商鋪送產(chǎn)品施整體攀去化廈率較烤低，20割14年去氧化率冊(cè)有所殘回升舍，年盯均去落化介評(píng)于30諒-4眾0萬(wàn)㎡吵之間注：申數(shù)據(jù)豈來(lái)源堡于昆完明市龍房產(chǎn)鋼信息湖中心項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬(wàn)㎡）去化（萬(wàn)㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）霖嵐國(guó)際寫字樓2013.10.258.156.4779.38%223000前期預(yù)售0.8萬(wàn)0.9-1.3萬(wàn)中企萬(wàn)派中心寫字樓2014.6.131.80.8346%155501-1.4萬(wàn)云路中心寫字樓2013.11.151.661.5190.65%188401.4-2萬(wàn)人民路壹號(hào)廣場(chǎng)寫字樓2013.9.180.870.7282.09%203601.1-1.5萬(wàn)保利六合寫字樓2014.2.274.170.4310.3%173201.8-2.4萬(wàn)昆明廣場(chǎng)寫字樓2013.12.279.296.570%1836001-2.5萬(wàn)南悅城寫字樓2014.11.412.966.0546.68%1060000.9-1.3萬(wàn)紅星國(guó)際寫字樓2014.3.287.982.4230.3%1714001-2.2萬(wàn)廣福城寫字樓2013.10.2211.97.0951.2%2232000.7-1萬(wàn)合計(jì)————58.7832.0254.47%——————昆明謝主要木在售盾寫字賊樓項(xiàng)拌目供女求分污析寫字侄樓市嗎場(chǎng)去冠化月明均40起0-罩10脈00㎡，豈需要隱大幅青調(diào)低裳售價(jià)壁引入磨大客占戶資慚源提允升去劈燕化量項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬(wàn)㎡）去化（萬(wàn)㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）保利六合精裝公寓2013.8.27.303.4547.25%25138012000-13000大宥城公寓2014.9.90.970.6667.82%12550前期16000現(xiàn)12000協(xié)信學(xué)府天地公寓2014.5.161.320.9168.64%146507500-8500綠地大城天地公寓2014.12.122.880.5017.36%77008500-9500南悅城精裝公寓2014.11.246.10.8113.3%10800返租9300簡(jiǎn)裝7000H公寓精裝復(fù)式2014.5.202.21.2355.9%1488016000萬(wàn)科金域國(guó)際公寓2013.7.293.272.0963.9%25830毛坯5500裝修6200中天城理想中心公寓2015.6.104.731.9841.86%1020007800合計(jì)————28.7711.6339%——————昆明史主要槍在售下公寓閃項(xiàng)目質(zhì)供求形分析20責(zé)14年后車上市揉公寓技項(xiàng)目較月均現(xiàn)去化哥約70暈0㎡，抗多數(shù)泊項(xiàng)目查比前趁期售伸價(jià)下濕調(diào)30寬%左右項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)售證時(shí)間供應(yīng)（萬(wàn)㎡）去化（萬(wàn)㎡）面積去化率去化周期（月）月均去化（㎡）均價(jià)（元/㎡）潤(rùn)城第一大道商鋪2012.5.253.131.0633.8%333201.5-5萬(wàn)南悅城商鋪2014.11.243.140.5918.8%415005-6萬(wàn)（無(wú)公攤）紅星國(guó)際商鋪2014.3.282.030.9245.3%185101.8-7萬(wàn)廣福城商鋪2013.12.133.060.278.8%142001.5-5.5萬(wàn)保利六合商鋪2013.8.22.130.7434.70%213502-12萬(wàn)昆明廣場(chǎng)商鋪2013.12.278.041.4618.22%178601.6-5萬(wàn)協(xié)信學(xué)府天地商鋪2013.12.90.980.8384.78%174901.2-5.5萬(wàn)大宥城商鋪2014.9.96.191.0517.03%715002-10萬(wàn)霖嵐國(guó)際廣場(chǎng)商鋪2013.10.250.840.223.8%191001-7萬(wàn)中企萬(wàn)派中心商鋪2014.6.130.330.2781.8%132002-3.5萬(wàn)合計(jì)————29.877.3924.7%——————昆明后主要依在售障商鋪厭產(chǎn)品壇供求的分析商鋪假售賣脈情況帳普遍籮較差備，月蛛均去宰化50夫0㎡左兼右，棵去化僚周期放較長(zhǎng)高標(biāo)韻寫字罰樓租配售價(jià)疾格項(xiàng)目名稱每平米月租金（元）均價(jià)（元/㎡）云路中心90-14016000東方首座140-16025000-29000萬(wàn)達(dá)雙塔——18000保利六合——20000同德昆明廣場(chǎng)15025000欣都龍城120-15017000-23000金平果商務(wù)中心10015000-17000俊發(fā)中心140——順城100-13024000-30000藍(lán)光昆侖中心90-140——目前竹昆明跟主要愁高標(biāo)羽寫字奇樓平舍均租退金12歲0元/㎡/月，騰市面扔均價(jià)17懇00男0-乎22芒00凱0元/㎡，丘大客鞏戶及藝內(nèi)部泛成交孕僅為五市場(chǎng)烤價(jià)50倡-7喘0%，部饅分項(xiàng)減目由網(wǎng)于市鄭場(chǎng)去稍化不禮佳，言推行本“以爸租代態(tài)售”悄政策萬(wàn)科捷白沙曠潤(rùn)園洋房濁：精負(fù)裝均貨價(jià)11柿00政0元/㎡別墅22落00檔0元/㎡俊發(fā)分盛唐息城高層漫：均蓬價(jià)75蛛00元/㎡云潤(rùn)捷天陽(yáng)高層聾：70漫00元/㎡洋房贏：12蘿00構(gòu)0元/㎡清水鼠佳湖急雅居小高爐層：66你00元/㎡世博季首岸大平伯層：賀均價(jià)14丙00脖0元/㎡銀海株白沙扣郡洋房廉：均逮價(jià)78語(yǔ)00倉(cāng)-9遺00差0元/㎡商鋪2-惱3萬(wàn)/㎡紫東熄苑小高股層：踐均價(jià)58忙00府-6拴50擊0元/㎡朝九應(yīng)晚五高層爛：均近價(jià)75誼00元/㎡世博番里地下封商鋪偵：均崖價(jià)13兇00漠0元/㎡（太帶12年返買租）寫字投樓價(jià)鼓格待強(qiáng)定本案本案愉地緣急競(jìng)爭(zhēng)幫關(guān)系區(qū)域澆參考濃平臺(tái)典價(jià)：聯(lián)排嶺別墅返：20草00訊0-巖22雨00聚0元/㎡洋房泥：90妖00閱-1椅20轟00元/㎡高層疾住宅蠻：75槽00元/㎡寫字稅樓:5戀A1家60花00元/㎡公寓悼：暫?jiǎn)緹o(wú)（蘋參考目金尚涂俊園85敵00；參翠考花拒之城晨（精松裝高畏返租13近00梳0）本案范處于悅世博扛核心僑區(qū)，押受用持地規(guī)卻劃限館制，盡地理結(jié)區(qū)位餃及片丘區(qū)特姑性影劑響較鞏大，餡與其的他周住邊項(xiàng)抓目可矮比度較極低葛；地緣遍圈外結(jié)主要娃為城米中村坊項(xiàng)目子，產(chǎn)敵品以察高層蓋住宅罪及大發(fā)體量粘綜合潮商業(yè)絲式為主喪；地緣鄙圈內(nèi)搭東白箱沙河求區(qū)域扮與本茄案區(qū)眾域條善件相貞仿，樓以洋讀房、業(yè)別墅滲物業(yè)徑為主蜂；地緣干競(jìng)爭(zhēng)放度較肝高核心肅競(jìng)爭(zhēng)蝴圈云山者村項(xiàng)搭目白龍敗寺項(xiàng)示目世博稀生態(tài)頑城低聚碳中跡心5A寫字侍樓：16紐奉00召0元/㎡本案演區(qū)位訴及用枯地條零件與農(nóng)區(qū)域梅外項(xiàng)驚目相踢似度尼極低激，競(jìng)慎爭(zhēng)關(guān)您系較普弱狀態(tài)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型占地（畝）建面（萬(wàn)㎡）容積率與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系待售世博里商業(yè)、寫字樓459.51.25★★★★★在售世博生態(tài)城低碳中心寫字樓4614.392.99★★在售云潤(rùn)天陽(yáng)高層、洋房、公寓、商住9223.272.5★在售清水佳湖雅居小高層172.513.131.41★在售盛唐城住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓727.992254.9★在售世博首岸住宅409.272.5★在售白沙郡洋房、別墅150181.19★在售白沙潤(rùn)園洋房、別墅300301.2★在售紫東苑住宅160171.19★在售朝九晚五住宅10520.61.99★潛在云山村項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓289874★★★★潛在白龍寺項(xiàng)目住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓154544.5★★★本案仁地緣勒競(jìng)爭(zhēng)衛(wèi)關(guān)系區(qū)域膝項(xiàng)目擁主要軍在售溪住宅焦類產(chǎn)予品，月但各霉類型銳商業(yè)犧、商手務(wù)產(chǎn)嗓品規(guī)便劃均卡有，陪本案獨(dú)需找威市場(chǎng)側(cè)差異鐮化切盡入點(diǎn)片區(qū)城二手顯房市眠場(chǎng)情尺況項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）世博生態(tài)城別墅27419000520世博生態(tài)城獨(dú)棟485206001000博園鄰里疊加26417500460世博生態(tài)城飛行的樹海洋房9111500105項(xiàng)目名稱類型面積（㎡）月租（元）月租金/㎡（元）世博生態(tài)城依山鄰里聯(lián)排別墅2571200047世博生態(tài)城雙拼3001600053世博生態(tài)城獨(dú)棟5003000060片區(qū)折別墅猴二手口房單據(jù)價(jià)約2萬(wàn)元/㎡，劃獨(dú)棟羽售價(jià)茄相對(duì)叛偏低爐主要僵受總榮價(jià)影梨響，慎每平脆米月匠租金侍約50透-6用0元注：江可供慨本案搬參考掌的公臉寓、很寫字涌樓租哈售樣踢本缺虜乏第三市部分項(xiàng)目豬宗地乎分析周邊忌配套盤龍區(qū)人民醫(yī)院西南林業(yè)大學(xué)云波小學(xué)世博園金殿青云小學(xué)金實(shí)小學(xué)聯(lián)盟小學(xué)解放軍533醫(yī)院家樂福麥德龍超市欣都龍城北辰財(cái)富中心明通小學(xué)北辰校區(qū)北市區(qū)醫(yī)院中匯商業(yè)廣場(chǎng)天詳小學(xué)理工大學(xué)延安醫(yī)院北區(qū)分院云南婦女兒童醫(yī)院家樂福園博花鳥世博車市1KM2KM3KM項(xiàng)目稅隸屬悉于世禍博板泰塊，刻但該自板塊勺的最覽大劣傘勢(shì)就半為配釘套極陰度匱扭乏。商業(yè)槍購(gòu)物阿消費(fèi)同需求闖基本另在半當(dāng)徑三拘公里鉗外，凡商業(yè)欠非常悟稀缺吃。醫(yī)療拘資源黃基本理能保躲證就半醫(yī)需逗求但靈并不蹈豐富較于寧資源筍較為宋匱乏釀，小御學(xué)教止學(xué)質(zhì)硬量較宰低，宴中學(xué)既幾乎烏沒有斥。較近擔(dān)的商嚷業(yè)類薄型物川業(yè)基去本都枝為專份業(yè)市喚場(chǎng)，剝?nèi)鐖@饒博花飲鳥市釣場(chǎng)、級(jí)世博爬車市餅等。本項(xiàng)絞目周傘邊基抽本為振高檔狗別墅侍住宅右小區(qū)灘，交薪通基夢(mèng)本靠嗓自駕資車，袖所以拳對(duì)附變近資航源需擦求也喊較低士，可偉接受禿較遠(yuǎn)獻(xiàn)配套述。地塊襲現(xiàn)狀尊及指旨標(biāo)容積蛾率：1.壇2建筑慈密度愛：40全%限高笑：40壩M用地惹面積承：56這.7畝地塊盜形狀梨不規(guī)訂則，乓破差12米，獎(jiǎng)地質(zhì)稈穩(wěn)定維，增熄加后漢期規(guī)妨劃設(shè)嗎計(jì)和蒙施工般建造券的難痕度。茄但為并低容浩產(chǎn)品腦的擺仍放提喘供高哈差條面件，提利用覆坡差獸可打鉤造較曉為錯(cuò)穿落的原建筑沃調(diào)性吃。地塊邀內(nèi)現(xiàn)毛有建耗筑物盲，較假為老僑舊。丈后期督項(xiàng)目梨啟動(dòng)頸需協(xié)薄調(diào)拆尊遷、洪安置芬等后判續(xù)工叉作增醬加項(xiàng)檔目開氧發(fā)周寧期及矩難度幼；項(xiàng)目碎毗鄰騎世博蓬園，浙優(yōu)資僚自然暮資源菠能很零好拉晃動(dòng)腹揪地物繳業(yè)價(jià)寇值；四周擇均有石道路譜，施洋工車鹽輛進(jìn)田出，旦施工嶼廢料塘處理撕較為也容易賽。建筑建筑中心綠地建筑建筑210180230280容積血率1.艇2代表移本項(xiàng)牲目可竹以出研現(xiàn)的盯產(chǎn)品擴(kuò)類型金較為截豐富調(diào)，別騎墅、錦商街酬、公伐寓、聯(lián)小高堂層等而均有架條件限高40吉M，因真容積傭率小狠于1.擠2的限短制，珠實(shí)際糕造成太的影名響較部小56貴.7畝用淹地面篇積，改項(xiàng)目講為較謀小地注塊，木開發(fā)考體量膠較小架，資失金壓碗力較希小，茫比較傷靈活指向青性商亮業(yè)風(fēng)情澇化產(chǎn)美品中高群端方符向基地漲屬性用地性質(zhì)商業(yè)商務(wù)世博園核心區(qū)知名度高自然環(huán)境綠色佳氧吧規(guī)劃控制低密物業(yè)基地斑屬性以梳理地塊規(guī)模精品小盤區(qū)域認(rèn)知富人童區(qū)交通人流不利引普通渴商業(yè)世博襯園核啊心資誓源品牌渾知名千度大環(huán)斑境配衣套游客氣資源片區(qū)嚷發(fā)展墳潛力基地小結(jié)板塊價(jià)值本案位于昆明東北板塊的中心，屬于世博園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊區(qū)，板塊資源優(yōu)勢(shì)較大，資源占有價(jià)值較高；周邊配套變化項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺；區(qū)域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍不夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高檔餐飲，私密娛樂等具有較強(qiáng)指向性；道路及交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊道路通達(dá)，公共交通便捷，距離地鐵站較近，交通優(yōu)勢(shì)明顯；地塊板塊內(nèi)大盤相繼開發(fā)，未來(lái)商業(yè)建成開業(yè)、小區(qū)入住率提高將共同炒熱片區(qū)，本案在區(qū)域影響力也將得以提升。開發(fā)判研基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開發(fā)周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項(xiàng)目自然資源的利用對(duì)地塊腹地產(chǎn)品價(jià)值拉動(dòng)較大；基地衣小結(jié)充分白利用佳項(xiàng)目客自然唯優(yōu)勢(shì)然和板餐塊優(yōu)淡勢(shì)開秀發(fā)板紛塊稀酒缺物伍業(yè)--創(chuàng)造基有一珠定風(fēng)椅情感藥、高墾體驗(yàn)藍(lán)式的閘叫囂百產(chǎn)品

1、依托世博園核心區(qū)優(yōu)勢(shì)

2、打造片區(qū)“稀缺精品樓盤”3、提高項(xiàng)目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務(wù)上做文章4、借助展示和服務(wù)實(shí)現(xiàn)品牌落地和價(jià)值傳遞減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造片區(qū)精品項(xiàng)目，樹立片區(qū)標(biāo)桿！S優(yōu)勢(shì)1、開發(fā)商品牌及世博園知名度2、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園3、地塊體量不大，適于做精品4、區(qū)域公共交通體系發(fā)達(dá)，片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮骔劣勢(shì)1、周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄2、地塊道路通達(dá)性不佳；3、商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低；O機(jī)會(huì)T威脅1、昆明商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)庫(kù)存巨量；2、市場(chǎng)投資、自用客群已大幅減少；3、片區(qū)在售及潛在項(xiàng)目有大量商業(yè)待售。SWOT分析1、世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級(jí)；2、項(xiàng)目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)紅海；3、國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷利用世博園核心區(qū)規(guī)劃，充分展示好片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展，突出項(xiàng)目稀缺感與投資價(jià)值。結(jié)合世博園景區(qū)資源打造項(xiàng)目特有產(chǎn)品，借勢(shì)周邊項(xiàng)目配套資源，以及項(xiàng)目獨(dú)特性，削弱劣勢(shì)，打動(dòng)客戶。充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)及設(shè)計(jì)資源，進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打區(qū)域“稀缺別墅”，區(qū)別其他項(xiàng)目。項(xiàng)目SW昨OT分析第四旦部分項(xiàng)目偷開發(fā)牲方向它建議【商務(wù)脅公寓&辦公】【主題騎商業(yè)臉及商掛墅】【投資&居住參公寓】購(gòu)物中心居住商務(wù)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓服務(wù)公寓LOFT主題商業(yè)鄰里中心別墅高端辦公商業(yè)會(huì)所投資&居住公寓項(xiàng)目而定位肺方向吃建議符合荷條件懶的物中業(yè)類列型方向趙一：懇旅游云購(gòu)物客風(fēng)情皺商街優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目蟲用地巷屬性樓為商腰業(yè)用股地，度經(jīng)濟(jì)塘指標(biāo)負(fù)條件助與開相發(fā)物趣業(yè)匹糠配度茶較高換；商業(yè)栗產(chǎn)品餐開發(fā)軋強(qiáng)度令較低團(tuán)且溢脆價(jià)空償間較驚大，奧可實(shí)單現(xiàn)高田利潤(rùn)拌產(chǎn)出謝；商街幅形式裂多樣冶且具島有較芽強(qiáng)吸獄納能夫力，紋結(jié)合鄭旅游貴資源魂效果類好；劣勢(shì)以昆州明近咳期一就級(jí)土畝地供級(jí)應(yīng)市析場(chǎng)來(lái)鼠看，缺供地嗚均為中商業(yè)瘡用地架屬性懲，現(xiàn)學(xué)昆明通市場(chǎng)碗商業(yè)膊配比杜及存橡量遠(yuǎn)島超服篩務(wù)人顫群需姻求，吃商業(yè)資不僅濱從存伐量、電投資反市場(chǎng)紡均存予在嚴(yán)變重客林群面舍問(wèn)題紀(jì)；商業(yè)紡產(chǎn)品陽(yáng)雖溢謹(jǐn)價(jià)空偷間較呈大，鏈但可芽售性癥較差洲，固混有資己產(chǎn)僅常為賬濱面產(chǎn)駛值，牲難以公實(shí)現(xiàn)方現(xiàn)金抵利潤(rùn)孝轉(zhuǎn)化蔽；風(fēng)情捷商街巖多需圓充足倦固定懼人口數(shù)作為級(jí)支撐膀，且禁對(duì)開炎發(fā)商停要求后較高闊，需造長(zhǎng)期朱運(yùn)管長(zhǎng)方能朗實(shí)現(xiàn)赴；項(xiàng)目顏定位遭方向跳建議需游拘客資葵源支岸撐項(xiàng)目批定位物方向忘建議方向爹二：秋總部那基地僚商務(wù)待園區(qū)優(yōu)勢(shì)相比桶常規(guī)叔高密旅商務(wù)平而言促項(xiàng)目1.側(cè)2容積讓率、印建筑40米限欣高，熄可規(guī)升劃出森較為溜高端系的低搏密商劈燕務(wù)辦蹦公產(chǎn)械品；項(xiàng)目醒所處戲板塊少及區(qū)床域規(guī)矛劃與耀低密創(chuàng)園林陶式辦阻公匹惡配度遭較高碎，物達(dá)業(yè)可半與酒疏店、真公寓柜等同屆類物封業(yè)進(jìn)殃行轉(zhuǎn)遵換；劣勢(shì)縱觀眾昆明維商務(wù)曉市場(chǎng)某由于冤現(xiàn)有毯存量凝遠(yuǎn)盛捉于需只求量果，已容淪為公普遍挪低價(jià)烈無(wú)市拌的尷刃尬局訊面；區(qū)域蘋沒有您傳統(tǒng)祝辦公考氛圍達(dá)，且沖交通隸、通差達(dá)性墨與辦早公客熊群訴解求相逼違背化；物業(yè)劫市場(chǎng)噸客群址稀薄雀且面樓臨同和區(qū)域擺類似棕項(xiàng)目臟直面傻競(jìng)爭(zhēng)杰，項(xiàng)擋目若晃以商滑務(wù)定印性將恢陷入禾僵局談；商務(wù)花市場(chǎng)偏過(guò)飽擾和項(xiàng)目相定位艘方向招建議方向襲三：粱商務(wù)軍商業(yè)傾別墅炮區(qū)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目聽所處棕板塊殊及區(qū)膽域規(guī)城劃較祥為支惠持該場(chǎng)類物渡業(yè)，牧通過(guò)該物業(yè)州營(yíng)銷謀推廣更可有鵝效對(duì)奧整盤械形象再氣質(zhì)蝦進(jìn)一則步提諸升；通過(guò)輩官邸足類商挎墅兼智顧商倆務(wù)與王私家鳳別墅湖雙重鞭屬性役，從牢而拓謎寬市盈場(chǎng)滿談足高秩端客補(bǔ)群需總求；劣勢(shì)物業(yè)紡體量旱產(chǎn)出封較少植，綜亞合考炭慮地乎價(jià)及巧成本序費(fèi)用簡(jiǎn)還需光進(jìn)行辮經(jīng)濟(jì)哄論證字物業(yè)頭經(jīng)濟(jì)選可行綠性；物業(yè)泊規(guī)劃漏設(shè)計(jì)此要求倍較高移，接付受該迎類物套業(yè)人崇群屬謝窄眾鋤客群匆，由熄于總孔價(jià)原剪因?qū)I致購(gòu)饑買門駝檻較素高；物業(yè)國(guó)除產(chǎn)愁品本抗身外析還需洽公共隆產(chǎn)品養(yǎng)及大濁環(huán)境酷、軟蜓性服麗務(wù)等由對(duì)物揀業(yè)作放為強(qiáng)波支撐蕉；容積怕率無(wú)擺法做飄滿第五塑部分單一煮業(yè)態(tài)未開發(fā)駝經(jīng)濟(jì)總測(cè)算銳與比航較分蹲析單一叮業(yè)態(tài)知經(jīng)濟(jì)競(jìng)測(cè)算業(yè)態(tài)棍利潤(rùn)珠率比位選從上來(lái)表可位看出除公騎寓/寫字均樓外糊，商供業(yè)及竊別墅登物業(yè)雞利潤(rùn)蠻率相魯近，主因此項(xiàng)目謙以經(jīng)剃濟(jì)角珍度出叉發(fā)應(yīng)麥以低看密物鋤業(yè)為再導(dǎo)向；為確籠保賬袖面經(jīng)何濟(jì)效直益有送效轉(zhuǎn)義化，學(xué)項(xiàng)目沉重點(diǎn)臭在于槍產(chǎn)品災(zāi)貨系煉分配腥的合星理性攀；備注舟：此板輪測(cè)憲算將土屬地成辯本按敏零計(jì)派算，辛不代輝表實(shí)恭際利半潤(rùn)產(chǎn)蛙出，陜僅用乒于業(yè)摧態(tài)排誘序甄墳選。因而書利潤(rùn)謙率偏凡高，弦若加蹲入土蠟地成蜂本因閱素考猛慮，雄利潤(rùn)菌率需磚≥20檢%才可卸保證竹項(xiàng)目曲開發(fā)搬安全驗(yàn)。雙拼獨(dú)棟商業(yè)聯(lián)排公寓/寫字樓（單抓畝/零地筆價(jià)）業(yè)態(tài)炮優(yōu)選吼對(duì)比物業(yè)類型容積率總建面（㎡）售價(jià)預(yù)估

（萬(wàn)元/㎡）總銷售額（萬(wàn)元）建安成本（元/㎡）其它開發(fā)成本（元/㎡）成本合計(jì)（萬(wàn)元）單畝利潤(rùn)額（萬(wàn)元）利潤(rùn)率獨(dú)棟0.32002.85603500708321234862.20%雙拼0.453002.47203500526826345763.47%聯(lián)排0.75500210003500428838961161.06%商業(yè)0.85331.89603000394237059061.44%公寓辦公2.214670.8512473000207074450340.35%聯(lián)排商業(yè)公寓辦公雙拼獨(dú)棟業(yè)態(tài)器利潤(rùn)田額比創(chuàng)選業(yè)態(tài)潑優(yōu)勢(shì)萬(wàn)比選通過(guò)肌以上軍折線社圖進(jìn)帝行分漠析獨(dú)棟嘉、雙圣拼別梅墅均行屬單方畝建極筑面聲積少白，利臂潤(rùn)率伯高的移物業(yè)宇；商業(yè)華及聯(lián)塞排別襯墅單星畝面支積產(chǎn)縣出與憂利潤(rùn)預(yù)產(chǎn)出破大致替相同厚；酒店胖公寓糧為單誦畝建紐奉筑體雅量大呈、經(jīng)渾濟(jì)效飽益相競(jìng)對(duì)較軋差物怨業(yè)，弟由經(jīng)麗濟(jì)性弄出發(fā)顯因盡功量少?gòu)?qiáng)配；項(xiàng)目如用地正性質(zhì)撞為商難業(yè)用吳地，疲故而漲可考李慮比疼選物絹業(yè)受幅到局供限，嫩僅能些從別貼墅、貧商務(wù)遇、商狂業(yè)角名度進(jìn)白行考雖慮；隨產(chǎn)徹品方儲(chǔ)案容無(wú)積率巧增加市，利合潤(rùn)上捐升狀庫(kù)況并糠不明采顯！話相反她，利該潤(rùn)率蠻下降榨嚴(yán)重產(chǎn)品羨業(yè)態(tài)油建議業(yè)態(tài)利潤(rùn)客群面市場(chǎng)稀缺度商業(yè)★★★★★★★獨(dú)棟★★★★★★★★★★★雙拼★★★★★★★★★★★聯(lián)排★★★★★★★★★★★公寓/寫字樓★★★★業(yè)態(tài)搏各項(xiàng)太權(quán)重莊分析商業(yè)搖體量里需根肆據(jù)項(xiàng)追目需膝求程逮度切悟?qū)嵰?guī)躁劃，赴綜合黑考慮訊其市墳場(chǎng)需堡求及窩自持魂可能由；公寓/寫字柴樓產(chǎn)欄品根思據(jù)甲天方訴省求具彼體考伍慮，浴隨容叛積率嫂升高岡，在觸零地液價(jià)條筋件下禍，項(xiàng)餃目利授潤(rùn)率蔥明顯藏下降液，產(chǎn)果品去巨化風(fēng)降險(xiǎn)也粥將增誘高。綜合焦項(xiàng)目細(xì)自身船條件血、市棒場(chǎng)、撓經(jīng)濟(jì)琴預(yù)算丸多重上因素承考慮獻(xiàn)，產(chǎn)溝品業(yè)捆態(tài)建守議以保低密捕類別額墅為終主或傘優(yōu)先掏選擇潑！為窄提高隔項(xiàng)目穩(wěn)經(jīng)濟(jì)烤效益夠，應(yīng)菜考慮濾容積泊率突當(dāng)破手猾法設(shè)幕計(jì)，致在相癥同的裁業(yè)態(tài)丑標(biāo)準(zhǔn)藥下，抖盡量答提升筋容積廢率。第六漲部分開發(fā)圣強(qiáng)度織彈性暫分析項(xiàng)目頭開發(fā)到風(fēng)險(xiǎn)群提示綜合乎分析疲：通過(guò)擊不同尖容積忘率模嚼擬規(guī)哈劃經(jīng)救濟(jì)效衫益對(duì)援比發(fā)負(fù)現(xiàn)，若以梨全別癢墅產(chǎn)親品進(jìn)倉(cāng)行規(guī)泰劃，宵項(xiàng)目溪開發(fā)攏利潤(rùn)維較為搖樂觀；相比孔以滿項(xiàng)容積幼率1.遍2為目銷標(biāo)配讓置公女寓\寫字鴿樓產(chǎn)響品，稠項(xiàng)目般開發(fā)巴強(qiáng)度業(yè)增加撈，雖呼利潤(rùn)彩額增爽加，滋但利吩潤(rùn)率鞏大幅舊度縮斬減；飾說(shuō)明宋項(xiàng)目剝風(fēng)險(xiǎn)軌加大果。建議若以飽經(jīng)濟(jì)茄、可館售等飯角度與進(jìn)行森綜合容考慮駛必須炕降低托容積膚率才油能有筒效確叔保項(xiàng)醋目開授發(fā)合駐理性，若愚滿容野開發(fā)往，在私目前妥投資棕客缺規(guī)乏的線市場(chǎng)糊條件胸下，校高容柴產(chǎn)品職銷售發(fā)難以支保證給。在不起同容為積率歡比選書下，敗計(jì)入1.盟06億地矮價(jià)成活本，檢在R=嫌0.奏75時(shí)利倡潤(rùn)率滾最優(yōu)容積率0.30.450.7511.2總成本2245325331324083471737600賬面產(chǎn)值3136040320560005367056341利潤(rùn)率28%37%42%35%33%第七恥部分滿容竭開發(fā)銹業(yè)態(tài)近配備炕建議產(chǎn)品膠配比鏟建議滿容窯配比光建議滿容掩規(guī)劃馳建議宇：項(xiàng)目想若考慮杜滿足蘇規(guī)劃，公沙寓、栽寫字蛋樓為映填充浙容積腎率產(chǎn)你品，寬由于領(lǐng)綜合游效益避較低玻，應(yīng)爬按照店最低牛配比盾進(jìn)行寫規(guī)劃斤；低腥密物獵業(yè)注呆重產(chǎn)喂品的水價(jià)值僵感建制立；分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬(wàn)元）自持率（%）可售產(chǎn)值（萬(wàn)元）地上商業(yè)15001500.001800027000%2700獨(dú)棟商墅10301030.002800028840%2884雙拼商墅20602060.002400049440%4944聯(lián)排商墅103001030020000206000%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.008500252130%25213小計(jì)地上總建面4455244552

56341

56341

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個(gè)50120%5012小計(jì)地下總建面14257

5012

5012合計(jì)總建筑面積58809

61353

61353項(xiàng)目開發(fā)總成本45510整盤現(xiàn)金銷售總額61353開發(fā)周期現(xiàn)金收益15843開發(fā)周期現(xiàn)金利潤(rùn)率25.8%第八預(yù)部分滿容展開發(fā)算現(xiàn)金沃平衡金分析項(xiàng)目筋現(xiàn)金叢平衡辱建議現(xiàn)金蝕平衡牢建議現(xiàn)金肚平衡雹建議炭：項(xiàng)目龍低密低物業(yè)陸全部壩銷售事，可竄快速犧回流滲大量消開發(fā)星資金蛾；同期換銷售凈部分株公寓別及寫廢字樓矛，當(dāng)估銷售悶面積鏟達(dá)到58尚%時(shí)，就項(xiàng)目爆總投舅入與貨銷售陳收入暢基本憶持平庭，實(shí)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)增金平紗衡。分布物業(yè)類型建筑面積

（㎡）銷售面積

（㎡）預(yù)估單價(jià)

(元/㎡)賬面產(chǎn)值

（萬(wàn)元）銷售率（%）售賣產(chǎn)值（萬(wàn)元）地上商業(yè)15001500.00180002700100%2700獨(dú)棟商墅10301030.00280002884100%2884雙拼商墅20602060.00240004944100%4944聯(lián)排商墅10300103002000020600100%20600酒店公寓/寫字樓2966229662.0085002521358%14623小計(jì)地上總建面4455244552

56341

45751

住宅下車位

地下停車位14257358140000/個(gè)50120%0小計(jì)地下總建面14257

5012

0合計(jì)總建筑面積58809

61353

45751項(xiàng)目開發(fā)總成本45510現(xiàn)金銷售總額45751自持部分酒店公寓/寫字樓自持面積（㎡）12458車位（個(gè)）358現(xiàn)金貝平衡注：徹按現(xiàn)美金平績(jī)衡要園求，零項(xiàng)目報(bào)將自極持1.番25萬(wàn)㎡咐酒店攀公寓/寫字蠢樓。援車位召可完手全自挎持。第九特部分方案癢優(yōu)選方案寸優(yōu)選在測(cè)弱算不搞同業(yè)薦態(tài)項(xiàng)段目收撫益率削的基藝礎(chǔ)上恭，必槽須從添市場(chǎng)叉銷售消的角作度綜現(xiàn)合考選慮產(chǎn)