投資測(cè)算成本及總結(jié)二

2019年3月投資錯(cuò)漏缺專項(xiàng)分析及總結(jié)目錄投資錯(cuò)漏缺分析1投資錯(cuò)漏缺關(guān)注清單2后續(xù)相關(guān)工作要點(diǎn)與方向3分析說明?樣本：11個(gè)項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來源：投資測(cè)算、目標(biāo)成本?背景：投資測(cè)算是項(xiàng)目定案的決策依據(jù)，是風(fēng)險(xiǎn)前控的重要內(nèi)容，是對(duì)擬獲取項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)判的基礎(chǔ)導(dǎo)向。項(xiàng)目獲取后能否健康發(fā)展，是項(xiàng)目投資的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。?形式：通過總結(jié)與分析以往編制目標(biāo)成本的相關(guān)項(xiàng)目投資錯(cuò)漏缺的情況，形成關(guān)注清單。通過標(biāo)準(zhǔn)管控動(dòng)作降低投資測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)，提高資金安全和盈利能力。01投資錯(cuò)漏缺分析1成本錯(cuò)漏缺科目分析：工程類中主體建安影響占比56%；

費(fèi)用類中財(cái)務(wù)費(fèi)用影響占比70.59%2成本錯(cuò)漏缺原因分析：72%因?qū)I(yè)欠缺所致3成本錯(cuò)漏缺科目分析：8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%；

占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%二、成本錯(cuò)漏缺原因分析72%12%10%6%前期缺乏數(shù)據(jù)庫或數(shù)據(jù)庫不足，計(jì)算錯(cuò)誤，計(jì)算基礎(chǔ)明顯錯(cuò)誤、費(fèi)用計(jì)算隨意前期無相對(duì)明確的計(jì)算方案，導(dǎo)致實(shí)際成本增加的，如基礎(chǔ)工程費(fèi)按建筑預(yù)估拿地對(duì)地塊調(diào)研不充分，導(dǎo)致成本少算漏算投資階段對(duì)項(xiàng)目定位不清，導(dǎo)致成本漏算少算，如產(chǎn)品定位不清專業(yè)欠缺方案不明調(diào)研不足定位不清通過對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，造成成本錯(cuò)漏缺的主要以下幾點(diǎn)原因，其中：2018年啟動(dòng)的項(xiàng)目多為2015/2016年獲取的老地塊，由于前期缺乏完整的數(shù)據(jù)庫與測(cè)算模型；原因說明前期各項(xiàng)機(jī)制尚未完善，缺乏對(duì)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品及去化情況、客戶群、優(yōu)劣勢(shì)、地塊內(nèi)外四至等風(fēng)險(xiǎn)因素深入研究與分析，建造標(biāo)準(zhǔn)不明確三、成本錯(cuò)漏缺科目分析結(jié)論：投資錯(cuò)漏缺金額中建造成本占比最高（81%）結(jié)論：費(fèi)用類成本缺漏中，財(cái)務(wù)費(fèi)用占比70.59%總成本建造成本三費(fèi)結(jié)論：主體建安占建造成本錯(cuò)漏缺的56%監(jiān)控：3個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺金額比例大于10%，占總統(tǒng)計(jì)監(jiān)控項(xiàng)目的27%；8個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)漏缺比例大于5%，占總監(jiān)控項(xiàng)目的73%。序號(hào)項(xiàng)目名稱目標(biāo)成本目標(biāo)總成本

（萬元）投資錯(cuò)漏缺（萬元）占比（%）按類別合計(jì)按類別合計(jì)土地成本建造成本三費(fèi)土地成本建造成本三費(fèi)1AA一期1465040270515027320780%84%16%21.90%2BB-一期88795938117083085157316%74%20%17.72%3CC-一期7925269480232110108276%74%19%13.66%4DD-一期10301206542195885000%77%23%8.25%5EE-一期342960196168026420%74%26%7.70%6FF-一期162965096791163108420%89%11%6.65%7GG-一期616440289081137010%78%22%6.00%8HH-一期1825601072010720%100%0%5.87%匯總69472416326892714835853942%81%17%12.29%排名指標(biāo)：投資錯(cuò)漏缺金額比例大于5%四、成本錯(cuò)漏缺項(xiàng)目分析02投資解錯(cuò)漏央缺關(guān)蔬注清騎單12專項(xiàng)森成本轎類3土地思成本趟類4其他泰類規(guī)劃議指標(biāo)矛類投資遮錯(cuò)漏勺缺關(guān)藥注清傭單020103規(guī)劃潤(rùn)條件間“四懇”要素瘡、產(chǎn)隊(duì)品配秧置、繭公配軟配置幻玉、車焰位配部比、蘇地上紡車位六停車駝?wù)急炔?、停忘車效近率、銷可售溝面積走、售燥價(jià)等規(guī)劃脹指標(biāo)抓類原有李設(shè)施甩遷移電、升從級(jí)改造竭、建造腫標(biāo)準(zhǔn)挑、周閥邊環(huán)個(gè)境影漫響（狂環(huán)評(píng)與日薯照影響）、剛回遷送物業(yè)軌、財(cái)咬務(wù)專局項(xiàng)，曲規(guī)劃硬后期捏改造右成本專項(xiàng)慮成本待類土地岡協(xié)議魄相關(guān)哥風(fēng)險(xiǎn)土地均成本川類04盡職調(diào)查祥（股葉權(quán)收諸購(gòu)類歐項(xiàng)目）、霸增值琴稅稅嘴率、刪成果導(dǎo)復(fù)核其他潑類一、脂規(guī)劃溉指標(biāo)番類—規(guī)劃條件成“四狐”要秒素20湯1420嘆1520為1620切17投資共測(cè)算妙時(shí)，隔需與營(yíng)銷辱、設(shè)畜計(jì)等停部門做好積充分積的溝狡通與營(yíng)聯(lián)動(dòng)灘，在謠產(chǎn)品撕強(qiáng)排吹方案志時(shí)結(jié)稠合產(chǎn)絲式品類單型、物售價(jià)吐與開哪發(fā)成濤本，拐以達(dá)糠到最優(yōu)摔容積急率的要竹求。通常壇情況黃，容稈積率虛未做旋足時(shí)碑需做專項(xiàng)已說明。投資經(jīng)測(cè)算摸時(shí)，卻規(guī)劃蟲指標(biāo)盟中建筑總密度嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)宇值填勻?qū)?，?chǎng)需要在根據(jù)條項(xiàng)目由設(shè)計(jì)幼條件冶進(jìn)行填寫悅。（比如謹(jǐn)：規(guī)醒劃設(shè)宵計(jì)條頃件告磁知書逝）；園建工府程的錢工程鏡量需根批據(jù)建姑筑密錫度、唉綠地弄率等嘗進(jìn)行易閉合而計(jì)算拜。投資當(dāng)測(cè)算博，需腦重點(diǎn)退關(guān)注艇建筑救限高庸，建倚筑限致高會(huì)影響耕產(chǎn)品特方案隸類型蹈的選筍擇，建體筑物旗高度旁不同柱，結(jié)昆構(gòu)、逼電梯無、消補(bǔ)防和大抗震擦等成川本也伐不同規(guī)劃指標(biāo)搏中綠地猴率嚴(yán)禁按照經(jīng)驗(yàn)善值填捆寫，犬需要遵根據(jù)撕項(xiàng)目枯設(shè)計(jì)貼條件櫻進(jìn)行填寫恭。（比如短：規(guī)練劃設(shè)習(xí)計(jì)條料件告芳知書）綠化工程非的工齒程量需根陵據(jù)綠地夢(mèng)率進(jìn)盾行算。容積拿率建筑淹密度建筑釘限高綠地劍率一、授規(guī)劃注指標(biāo)斃類—產(chǎn)品銅配置熔不合理風(fēng)險(xiǎn)祝項(xiàng)：投奔資強(qiáng)排真方案齒均為高售男價(jià)、全高利蝕潤(rùn)產(chǎn)品惱，實(shí)際委方案浮規(guī)劃戒階段無法新落地，又眾調(diào)整災(zāi)為其臂他低售宿價(jià)產(chǎn)品塵。建議：公至司整優(yōu)體的大宗獸資產(chǎn)尼去化相對(duì)兔較慢，蒜易形誕成沉容淀。饒投資測(cè)算酸時(shí)，筐需聯(lián)調(diào)動(dòng)營(yíng)熄銷、銹設(shè)計(jì)幅等部造門充分夾調(diào)研。在產(chǎn)品枕配置母時(shí)，潛商業(yè)橫配比不宜貼過多（但積應(yīng)滿硬足規(guī)用劃條貿(mào)件），商業(yè)誤配比打需結(jié)艘合項(xiàng)目釣的區(qū)悶位、燈區(qū)位贈(zèng)間競(jìng)磨品的截商業(yè)屋去化情況粉、售竹價(jià)等各方值面綜合券考慮?！竟緟⒖伎私ㄗh河值為商業(yè)輝貨值蒼占項(xiàng)株目總辨貨值5%】產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房181368181368179554.3210000179554.32底商164301643016265.72000032531.4商業(yè)街1600016000158402500039600合計(jì)216198284798211660.02/251685.72方案鄉(xiāng)豐調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）銷售總價(jià)（萬元）計(jì)容面積可售面積洋房187368185494不變185494.3商業(yè)街10000990024750底商不變合計(jì)216198211660

/242775.7投資蔬測(cè)算牌階段實(shí)際瓣規(guī)劃請(qǐng)階段增加60糞00椅m2減少60折00造m2貨值減瞇少89膜10萬?某案揚(yáng)例項(xiàng)座目數(shù)栗據(jù)商業(yè)妖貨值偉占總綢貨值材比為29氧%商業(yè)波貨值室占總計(jì)貨值菠比為24馳%，仍榜存在被較大風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：在搶投資屋拿地顛階段倘，3個(gè)項(xiàng)蜓目未喉按規(guī)交劃要炊求配跡置幼喇兒園殲，占肺總統(tǒng)件計(jì)監(jiān)景控項(xiàng)乏目的27蠟.2業(yè)7%。風(fēng)險(xiǎn)底項(xiàng)：投精資拿樂地階段責(zé)，物納業(yè)及茶配套敘用房與謙其他港配套選（幼兒麗園、鍛學(xué)校派、醫(yī)被院、醋肉菜價(jià)市場(chǎng)）等公配預(yù)芝估不皂足。在實(shí)敞際方飄案規(guī)雷劃設(shè)巡壽計(jì)階弟段時(shí)暗，按耕實(shí)配朋置后譯直接蔑導(dǎo)致貨值減少、可領(lǐng)售比址下降與可售成本載增加。建議：在雖項(xiàng)目勸做投礎(chǔ)資拿銳地測(cè)秋算時(shí)，應(yīng)儲(chǔ)嚴(yán)格慢按規(guī)穩(wěn)劃設(shè)計(jì)芒相關(guān)菌制度液文件規(guī)定倒配置權(quán)公配姻，在辦規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)關(guān)注志應(yīng)配講置的啄物業(yè)及配憑套用直房與場(chǎng)其他彼配套墓（幼瘋兒園準(zhǔn)、學(xué)攻校、險(xiǎn)醫(yī)院話、肉樂菜市裁場(chǎng)）等赤公配的禮配建咸規(guī)模自，杜劑絕缺正漏項(xiàng)歸或者叉配建臣不足朽。一、照規(guī)劃指標(biāo)寨類—公配預(yù)集估不劇足項(xiàng)目名稱投資測(cè)算目標(biāo)成本階段貨值影響（萬元）可售比增加成本金額（萬元）A均未考慮相關(guān)配套按規(guī)定配置2708m2幼兒園-3652-2.34%497B按規(guī)定配置2685m2幼兒園-2685-0.96%493C按規(guī)定配置2729m2幼兒園與物管用房-3684-1.25%594貨值減候少、勺可售幸比下杜降和把成本寇增加利潤(rùn)修率不惜同程茶度上調(diào)受到杰了極浴大的紫影響育！備注糟：貨炒值影蠶響=因公潑配不君足導(dǎo)葛致減粉少的劈燕可售避面積*主力犧產(chǎn)品脅售價(jià)均；增加勻成本鈴金額慰為主希體建申安成靈本上述購(gòu)可售香比數(shù)歸據(jù)列寬僅為逗公配不足提對(duì)可健售比檢的影轎響?某案燦例項(xiàng)招目數(shù)筒據(jù)風(fēng)險(xiǎn)咳項(xiàng)：投專資測(cè)慈算時(shí)齊，車裝位未根據(jù)佳市有關(guān)痰規(guī)劃輛設(shè)計(jì)單的技富術(shù)管徐理規(guī)著定進(jìn)茶行車亭位配膝比計(jì)呢算，導(dǎo)致車位配比拆不足，且人防工程頭未按覺實(shí)際摘規(guī)劃要求預(yù)估面積。在實(shí)際黃方案擁規(guī)劃設(shè)計(jì)靜時(shí)，按實(shí)計(jì)濟(jì)算配島置后丹，地薄下室拔面積馳增加謊，成本樂增加。建議：投呢資測(cè)壞算時(shí)猴，充凡分調(diào)割研當(dāng)?shù)仄逡?guī)劃雨設(shè)計(jì)咽政策的規(guī)博定，包以及戒土地柳出讓斤時(shí)的規(guī)劃平設(shè)計(jì)沃條件疫告知脈書進(jìn)行尸車位榴配比有計(jì)算海（比園如：A市車位悼配比億一般傘住宅按地暖上每10埋0m辮2計(jì)容示物業(yè)肺建筑窯面積挨≥1.脅0個(gè)，斜商業(yè)傭按每10療0m承2計(jì)容櫻建筑疑面積墾≥0.殼5個(gè)）隱，嚴(yán)唉禁少配與超配。人防治工程權(quán)應(yīng)嚴(yán)脅格按影實(shí)際吳規(guī)劃腦要求掙預(yù)估茫面積王?？蛇@參考《人民右政府關(guān)于道規(guī)范陡我市謎新建豎民用賓建筑寶修建庫防空嗚地下醋室建草設(shè)和每易地南建設(shè)隸費(fèi)收休費(fèi)管喉理的通知》的要共求掙進(jìn)行計(jì)算雪。一、可規(guī)劃指標(biāo)拘類—車位尖配比批不足?某案駝例項(xiàng)博目數(shù)蠻據(jù)分項(xiàng)投資測(cè)算目標(biāo)成本面積差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)面積A車位個(gè)數(shù)面積B車位個(gè)數(shù)非人防地下室188225384426912652544757%6492人防地下室0077812237781100%2626合計(jì)////33228/9118備注楚：影遮響金行額=（目吸標(biāo)成握本地陷下室盟面積-投資逃測(cè)算樂地下波室面積）*愧地下突室主體杠建安成本地下運(yùn)室主奔體建齒安成運(yùn)本參編考數(shù)蕉據(jù)庫架：非人防族按25茶51元/m盈2,人防干按33悅75元/m2地下奮室面版積增徹加33聚22娘8m萬2，預(yù)累估增加成本91姓18萬元一、安規(guī)劃指標(biāo)奏類—可售但面積妙預(yù)估她過高監(jiān)控：在闊投資說拿地趟階段，7個(gè)項(xiàng)綁目直粱接采呢用可售面夜積=計(jì)容逆面積，占總弦統(tǒng)計(jì)脾監(jiān)控乎項(xiàng)目的63我.6項(xiàng)4%。風(fēng)險(xiǎn)罩項(xiàng)：項(xiàng)敞目實(shí)辟際開發(fā)忽過程帆中，彩存在滴發(fā)生預(yù)（疤實(shí)）損測(cè)繪汗、架貢空層等影欣響導(dǎo)信致可遲售面煌積相狂對(duì)計(jì)仙容面抗積減屆少的預(yù)風(fēng)險(xiǎn)臭，導(dǎo)掀致項(xiàng)目慘整體唇貨值普減少。建議：在閣投資測(cè)算時(shí)，德應(yīng)當(dāng)戰(zhàn)考慮尊預(yù)（屬實(shí)）招測(cè)繪賊、架空悄層的針影響晝導(dǎo)致蛛可售柜面積克相對(duì)姿計(jì)容幕面積秀減少湖的風(fēng)險(xiǎn)，根囑據(jù)區(qū)飽域以剪外經(jīng)驗(yàn)藏，地可上業(yè)態(tài)礙的可存售面邁積按惑照相誦應(yīng)業(yè)止態(tài)計(jì)容面積差*99秧%考慮我進(jìn)行瞞測(cè)算數(shù)。產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房18136818136818136810000181368底商1643016430164302000032860商業(yè)街1600016000160002500040000合計(jì)216198284798213798

254228方案陡規(guī)劃慈綜合軟考慮基風(fēng)險(xiǎn)遣后投資飼測(cè)算扎階段方案鋤規(guī)劃層階段貨值減蹲少25艇42萬?某案艙例項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)左據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)銷售單價(jià)（元/m2）總價(jià)（萬元）計(jì)容面積建筑面積可售面積洋房不變179554.32不變179554.32底商16265.732531.4商業(yè)街1584039600合計(jì)211660.02

251685.72可售面積太按計(jì)警容面衣積的99丸%考慮主風(fēng)險(xiǎn)穗后風(fēng)險(xiǎn)亡項(xiàng)：投資番測(cè)算糞時(shí)，地俊上車位鋸占比考估慮過于激進(jìn)，高金于地義方規(guī)縱定。實(shí)際析規(guī)劃如設(shè)計(jì)圍時(shí)，向在項(xiàng)麥目容容積率雨不變店的情死況下蠻，地上純車位悔占比垮減少，直蝦接導(dǎo)怒致地綠下室建設(shè)面積增加喚，成閃本增慈加。（目前核市場(chǎng)地下瞇室車熄位的掛售價(jià)責(zé)相對(duì)瓜成本竭來說非，大部執(zhí)分是虧毫本銷炒售）。建議：目猶前市或場(chǎng)地下鋼室車債位的頌售價(jià)苗相對(duì)泛成本倆來說買，大趟部分綠是虧綁本銷禁售，昆而且若去化跪較慢屑。在泥投資擁測(cè)算暑時(shí)，膜充分卻調(diào)研久當(dāng)?shù)刿E地上俗停車唯位的蘭占比逮規(guī)定體，在存滿足究項(xiàng)目杜規(guī)劃攝車位艇配比元的情鐵況下儀，考?jí)貞]地持上車奪位占忍比時(shí)扔按地嬌方規(guī)行定上禍限，互盡量章減少遞地下賽室車磚位占鼻比。市地上倡車位央占比遠(yuǎn)上限燒一般翠為10被%，如柜果后覺期存光在突況破空頁間，在目鵝標(biāo)成壺本目機(jī)標(biāo)成雙本階腫段做優(yōu)陽化即亭可。一、規(guī)劃襪指標(biāo)執(zhí)類—地上車位配比預(yù)估演過高產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差異(B-A)差異率(B-A)/B影響金額(萬元)建筑面積車位數(shù)量A占比建筑面積車位數(shù)量B占比地上車位

/40615%

/27110%-135-50%

非人防車位66000200074%70455213579%1356%1136人防車位1080030011%1080030011%00%/合計(jì)768002706100%812552706100%00

?某案勤例項(xiàng)斧目數(shù)吉據(jù)備注親：影篇響金展額=（目叛標(biāo)成妻本地程下室糠面積-投資填測(cè)算擋地下侍室面積）*慘地下朝室主體盒建安成本地下辰室主勸體建針安成終本參洽考數(shù)鳥據(jù)庫跡：非人防真按25男51元/m2地上懷車位著占比盼由15商%調(diào)整鈔為10域%后，阿地下誦室面需積增加44攻55免m2,預(yù)估罰影響北成本11慈36萬元風(fēng)險(xiǎn)帖項(xiàng)：投資劉階段味停車毒效率曬考慮過于第樂觀，項(xiàng)插目存?zhèn)稍谙绕教鞐l眉件限季制，絞導(dǎo)致實(shí)際竹投資迎測(cè)算餓限額設(shè)計(jì)赤標(biāo)準(zhǔn)存無法爺落地柴，如地塊形狀印、人猶防設(shè)就計(jì)規(guī)失范要害求、弟設(shè)備廈用房意面積朱大、建筑扇退線等導(dǎo)傾致停車景效率傾無法紛實(shí)現(xiàn)，停紹車效率呢相對(duì)故降低材，地下每室面箏積增大，導(dǎo)致成本昆增加。建議：投懂資測(cè)嬸算時(shí)，需再充分與設(shè)劍計(jì)管引理部晝門溝殿通，在沫參考惑集團(tuán)限額停車貝效率的基窄礎(chǔ)上德，非人類防地躺下室灣為33舟m2/個(gè)，人銀防地惕下室綁為36萄m2貪/個(gè)。根溜據(jù)地塊親形狀、人妥防設(shè)資計(jì)規(guī)招范要跌求、作設(shè)備田用房面積屠預(yù)布舉置情惑況、鬧建筑有退線量等因妖素綜惡合考慮停車肅效率碌，適薪當(dāng)考慮面風(fēng)險(xiǎn)達(dá)（建謝議2~鐮3m歡2/個(gè)）。如巷后期來強(qiáng)排汪方案登可優(yōu)警化，關(guān)過程京中適恢時(shí)做宣優(yōu)化堡即可首。一、覽規(guī)劃橋指標(biāo)鈴類—停車約效率卡考慮鞠過于犁樂觀項(xiàng)目名稱投資測(cè)算停車效率A目標(biāo)成本停車效率B差異（B-A）差異率（B-A）/A目標(biāo)成本車位個(gè)數(shù)影響金額（萬元）原因分析非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防非人防人防A353841.0037.006.00-1.0017.14%-2.63%64791960建筑退線+規(guī)劃市政路穿過地塊B303634.9940.524.994.5216.63%12.56%9981341475建筑退線+車庫形狀不規(guī)則C358561.0050.0026.00-35.0074.29%-41.18%12050205拆改工程，遺留問題D323536.0436.024.041.0212.63%2.91%233236321地塊分散+長(zhǎng)條狀E323540.4060.868.4025.8626.25%73.89%13524499負(fù)一層半地下室不滿足人防設(shè)計(jì)要求，局部設(shè)置負(fù)二層布置人防工程F353837.9636.292.96-1.718.46%-4.50%55587369車庫形狀不規(guī)則+塔樓下剪力墻較密+設(shè)備用房面積大備注削：影蠅響金醉額=（目駛標(biāo)成鴨本停土車效率-投資賺測(cè)算胳停車效率賄）*目攀標(biāo)成曲本的車位通個(gè)數(shù)龜*地憤下室誰主體復(fù)建安成本地下臂室主跨體建鑰安成棵本參橡考數(shù)盒據(jù)庫籮：非人防傲按25依51元/m賄2,人防希按33恐75元/m2?某案輛例項(xiàng)缺目數(shù)泰據(jù)風(fēng)險(xiǎn)茶項(xiàng)：多種拼敏感塊性因瓣素共同描作用大下，棵多個(gè)解項(xiàng)目斃可售誘比出挽現(xiàn)了溫不同賣程度斃的下降，成本無增加萌、貨活值減波少。一、突規(guī)劃斧指標(biāo)羅類—可售疫比下侍降公配配置不足可售面積預(yù)估過高地上車位配比預(yù)估過高車位配比不足停車效率考慮過于樂觀可售則比直皇線下煉降監(jiān)控：在廈投資巴拿地彎階段，9個(gè)項(xiàng)勵(lì)目可顏售比職出現(xiàn)不同霉程度擾的下禮降，占總鞏統(tǒng)計(jì)蹈監(jiān)控祥項(xiàng)目的81竟.8稻2%。項(xiàng)目投資測(cè)算目標(biāo)成本差異主要原因A73.18%68.57%-4.61%公配預(yù)估不足+停車效率考慮過于樂觀+可售面積預(yù)估過高B75.34%72.23%-3.11%停車效率考慮過于樂觀C66.67%63.44%-3.23%規(guī)劃調(diào)整，總建筑面積增加D77.23%74.39%-2.84%收購(gòu)項(xiàng)目，車位不滿足規(guī)劃驗(yàn)收要求，投資測(cè)算未考慮此項(xiàng)E79.36%78.90%-0.46%可售面積預(yù)估過高F80.70%77.59%-3.11%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足G80.67%79.47%-1.20%停車效率考慮過于樂觀H78.76%75.27%-3.49%停車效率考慮過于樂觀+公配預(yù)估不足I88.95%74.48%-14.47%車位配比不足+公配預(yù)估不足?某案易例項(xiàng)肺目數(shù)嬌據(jù)建議：建立刑規(guī)劃犁指標(biāo)葬承責(zé)蓋機(jī)制，重黑視可地售面惜積管尸理，載對(duì)于課政府鳴文件摔明確掘規(guī)定挪的規(guī)慘劃指耳標(biāo)，糕人為產(chǎn)原因顫造成莊漏記揚(yáng)、少脾記公丑配或抽地下繳室面幣積，撥或樂老觀預(yù)鼠估地征上車熟位占矩比等蟲情況懇，建短立承蛋責(zé)機(jī)非制。敬項(xiàng)目孝獲取徑時(shí)需遇對(duì)及時(shí)卵識(shí)別旱各類冶風(fēng)險(xiǎn)，避桂免投資怖決策胳失誤。風(fēng)險(xiǎn)肅項(xiàng)：在議目前市場(chǎng)珍下行祝、政她府限練價(jià)的情懷況下沒，需阿結(jié)合屬市場(chǎng)高競(jìng)品復(fù)、項(xiàng)焦目自恒身競(jìng)偉爭(zhēng)力輸與產(chǎn)割品力炒，合混理預(yù)宵估售童價(jià)。折在投釋測(cè)時(shí)一旦鋒預(yù)期刪售價(jià)溪預(yù)估棄過高，則眠容易妹形成虛假肌的經(jīng)娛營(yíng)指耐標(biāo)，導(dǎo)通致投資冷決策遷失誤，無凈法真昨正實(shí)賞現(xiàn)科學(xué)坑合理地拿蠟地。一、舌規(guī)劃奴指標(biāo)呈類—售價(jià)例預(yù)估即過高斬及車瓶位去略化過農(nóng)于樂濤觀?某案涌例項(xiàng)沿目數(shù)產(chǎn)據(jù)產(chǎn)品投資測(cè)算目標(biāo)成本差額面積/個(gè)數(shù)售價(jià)貨值（萬元）面積售價(jià)貨值（萬元）高層洋房16161815000242427136996.3612500171245.45-71181.55別墅26675.862000053351.72/-53351.72底商3215.94250008039.853215.94250008039.850公寓/51297.51150058992.1358992.125非人防地下室134180000107251341400005362.2744-5362.274人防地下室575不可售

575不可售

合計(jì)

//

314543.12//

243639.70-70903.42投資赴拿地堅(jiān)時(shí)，閱周邊獻(xiàn)市場(chǎng)正火爆曉；方案促測(cè)算幫時(shí)經(jīng)賄綜合舊考慮睜，方妹案調(diào)盜整且養(yǎng)受政儲(chǔ)策影奴響，曠項(xiàng)目巨貨值記直降7個(gè)億建議：建立弟售價(jià)久承責(zé)狼機(jī)制，建現(xiàn)議遵逐循市品場(chǎng)規(guī)濤律，拿地茄階段絲式定價(jià)餅應(yīng)承剩責(zé)任。備注缸：項(xiàng)洗目獲說取時(shí)鵲需對(duì)耐非人行防車鑼位考澡慮10燒0%去化體，方零案規(guī)璃劃時(shí)紫僅考什慮50赴%去化竿。風(fēng)險(xiǎn)折項(xiàng)：因頸項(xiàng)目爐獲取涉時(shí)調(diào)研梢不足，導(dǎo)防致項(xiàng)蔬目自身定位昨不清散、各類吩專項(xiàng)方案持不明，導(dǎo)薯致在夸投資叮測(cè)算績(jī)中超配或銜者少良配，影漆響項(xiàng)姓目科學(xué)揚(yáng)合理地拿追地建議：需組織緣瑞投資鼻、營(yíng)駛銷、偵項(xiàng)目慣、設(shè)型計(jì)、賠開發(fā)時(shí)、成擦本等糟部門現(xiàn)場(chǎng)攤踏勘，充半分溝通兼后，編制國(guó)出項(xiàng)緞目投兔資測(cè)朗算建蓬造標(biāo)避準(zhǔn)配棗置表。由各部俊門確認(rèn)害后，階根據(jù)膜項(xiàng)目投資乏測(cè)算詢建造隆標(biāo)準(zhǔn)留配置己表的跨相關(guān)謎信息佩來進(jìn)掩行投夸資測(cè)畜算，起準(zhǔn)確測(cè)算建造帶成本郊。二、描專項(xiàng)已成本拿類—建造尼標(biāo)準(zhǔn)董的確即定包括據(jù)是否矩選用鍛新體宋系、沫各類產(chǎn)品撈敏感撤性成柿本與維專項(xiàng)俘方案樹、，最倘后需辨經(jīng)辦愈人與喊部門瞎負(fù)責(zé)優(yōu)人簽字逼確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)述項(xiàng)：在葡項(xiàng)目手獲取加投資測(cè)算恥時(shí)，膠沒有攤詳盡孟調(diào)研辭當(dāng)?shù)攸c(diǎn)的壟斷堡工程及其立價(jià)格水平頂。如領(lǐng)按照正常語成本餡水平著測(cè)算，會(huì)朗導(dǎo)致成本垃偏低。。建議：調(diào)瞎研當(dāng)序地的笛壟斷而工程用及其偏價(jià)格幅水平賊。如累：建材閣、土矛方、堂大市椒政等。建材方面睬主要紫關(guān)注需預(yù)拌炊砼及竹砂漿男，充媽分了毯解當(dāng)液地價(jià)詠，測(cè)書算時(shí)澡充分住考慮蜜比正屑常市箱場(chǎng)價(jià)伐增加望的成紡本；土方、大減市政犬等根井據(jù)調(diào)凍研的扮當(dāng)?shù)乇艛嗫迌r(jià)格僚進(jìn)行另合理拘預(yù)估。。二、采專項(xiàng)箏成本拍類—地方采市場(chǎng)播壟斷建議殿：調(diào)研地塊砍周邊份的基晃礎(chǔ)配季套情瞧況及慢仔細(xì)漿研讀榆土地暮出讓量合同導(dǎo)等資昌料（稀收購(gòu)丟類項(xiàng)虜目）分析是否詳有需昨自行隔配建津、捐潑建道舍路等基基礎(chǔ)設(shè)瞞施的間條款，或政挑府規(guī)炮劃路穩(wěn)是否影響冤我司炮開盤，投資測(cè)算時(shí)需預(yù)留該筆成本。原有君基礎(chǔ)調(diào)設(shè)施核遷改配建綠、捐卸建道舒路等基礎(chǔ)洗設(shè)施紅線猶外景織觀升修級(jí)二、品專項(xiàng)也成本失類—原有灑設(shè)施緩遷移宰、升孩級(jí)改嗚造風(fēng)險(xiǎn)高項(xiàng)：在過項(xiàng)目箭獲取聲時(shí)，未對(duì)撒地塊內(nèi)外積鄰近原有雷設(shè)施撞是否界需要浮遷移扒、升蘇級(jí)改赤造等進(jìn)美行排查，在籃投資泡測(cè)算熱預(yù)留應(yīng)相關(guān)僑的建設(shè)成本真，導(dǎo)致成本羊漏項(xiàng)。備注：可添結(jié)合項(xiàng)目投資墻測(cè)算過建造毫標(biāo)準(zhǔn)粱配置表，在閃此基歷礎(chǔ)上嗚進(jìn)行執(zhí)進(jìn)一喝步的咬深化丑與調(diào)被研，矛以便包指導(dǎo)科學(xué)勇合理地拿去地。高壓核線、丹輸油錄管等市政域設(shè)施呀遷移建議段：充分調(diào)研地塊雕內(nèi)是輕否存鉗在原有駝村道等積基礎(chǔ)衡設(shè)施扭進(jìn)行渡勾選毒排查。若存在仗需要稈進(jìn)行有道路劣遷改巨建設(shè)拍，需樂合理按預(yù)測(cè)宿相關(guān)腔成本葵。建議和：充分調(diào)研靜項(xiàng)目膚現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)親判是兵否存欣在高雁壓線芒遷移北、輸唱油管圣道遷怪移、渣市政辭管道歸遷移康等市怕政設(shè)嚼施遷移若存在上述情況，需合黎理預(yù)壞測(cè)相務(wù)關(guān)成哪本。建議宴：充分調(diào)研守項(xiàng)目沫現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)判紅線外需儉景觀冷是否遭需升鋸級(jí)改依造如需在則可僵通過虎圈圖湖的形箭式確品定景領(lǐng)觀升說級(jí)改怪造的粥面積銅，并耀合理篇預(yù)估縫風(fēng)險(xiǎn)叛系數(shù)沈，確蝦定其冰敏感船性，嫁選取允相對(duì)姿應(yīng)的寒套餐濃標(biāo)準(zhǔn)泥。關(guān)注集點(diǎn)：在查村企合拖作項(xiàng)作目中犯，如肝果合毫作協(xié)先議里皮注明雙部分軍開發(fā)錄物業(yè)恥，投悟資測(cè)巖算時(shí)隆，這恥部分開發(fā)堂物業(yè)僅的建碼設(shè)成魚本需計(jì)遣算，孕并攤警入到痰其他鎖可售丸產(chǎn)品由中。二、幅專項(xiàng)艇成本征類—回遷瓣物業(yè)回遷物業(yè)建設(shè)成本回遷物業(yè)稅費(fèi)關(guān)注大點(diǎn)：股乞權(quán)收購(gòu)趟后開探發(fā)物吩業(yè)回遷即一定比例零的物鞠業(yè)給村初民，尺開發(fā)繁公司滿轉(zhuǎn)讓修物業(yè)江給村腳民確權(quán)時(shí)膠，期間紅會(huì)產(chǎn)具生契員稅、倚增值效稅及校附加喊稅、獨(dú)土地氏增值肯稅、保所得摔稅（膠稅費(fèi)皮的計(jì)翠算基野數(shù)可僻能按政照物磁業(yè)成表本價(jià)宏或者拒評(píng)估巖價(jià)、鋸或者聾本項(xiàng)啄目銷皆售價(jià)茶確定抱，具撥體根年據(jù)當(dāng)味地稅料法規(guī)機(jī)定）懶。?說明型：僅剪針對(duì)股權(quán)鞭收購(gòu)爸類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)母項(xiàng)：在逃項(xiàng)目路獲取喊階段陷，方便案強(qiáng)迫排規(guī)桂劃時(shí)完未關(guān)盲注項(xiàng)狠目對(duì)盾周邊結(jié)的環(huán)枯境的邁影響宅，未及律時(shí)識(shí)故別風(fēng)碑險(xiǎn)。在投捉資測(cè)言算中填未預(yù)紀(jì)留相近關(guān)成消本，授造成投測(cè)償成本世失準(zhǔn)，影響概經(jīng)營(yíng)貝決策。二、豎專項(xiàng)恰成本赤類—周邊鋸環(huán)境慨的影谷響周邊樓房的日照影響環(huán)境評(píng)價(jià)影響政策注規(guī)定：根據(jù)世國(guó)家熊規(guī)范拋，應(yīng)矮滿足紛受遮也擋建筑嗓的居室繡在大四寒日衡的有病效日惡照不緩低于2小時(shí)，居毫室是袍指臥暫室、量起居限室；敬老頂院、宵老人遣公寓訪等特郊定的遭為老務(wù)年人呀服務(wù)醒的設(shè)旬施，謊其居住楊空間辟不應(yīng)低鼓于冬映至日2小時(shí)瞎的日訓(xùn)照標(biāo)繼準(zhǔn)；托兒恥所、幼巾兒園慮的生古活用羅房應(yīng)渾不低辜于冬紗至日3小時(shí)焰的日森照標(biāo)蒸準(zhǔn)。遙中小撓學(xué)教躺學(xué)樓減的教飯學(xué)用肉房應(yīng)齡不低市于冬田至日2小時(shí)爛；醫(yī)院衫病房辛樓的傻病房殲部分弄應(yīng)滿稻足冬置至日喘不低漆于2小時(shí)鄰的日益照標(biāo)嚇準(zhǔn)。軟滿足趕以上看日照窄要求覽時(shí)即誦視為踐日照鐘不受薄影響起。需關(guān)注回地塊殼周邊凝是否數(shù)有緊挨博著紅竹線邊織的建筑檢物。若有，占在規(guī)估劃階筒段需傾考慮單體羽建筑懇對(duì)周藍(lán)邊樓方房的美日照影響設(shè)。超朽出國(guó)偏際規(guī)貿(mào)范時(shí)鴉，需難及時(shí)候評(píng)估兆周邊埋受影妄響居有民協(xié)結(jié)商賠糾償成冰本，徑或者采規(guī)劃伸強(qiáng)排遙調(diào)整。若需和柴解賠鍵償，粒投資防測(cè)算殺需計(jì)壁入成舉本。環(huán)評(píng)主姜要涉及到：隔音、污懷水處獄理、舌空氣茶污染，需分別對(duì)應(yīng)哥增加艘隔音浩成本胞（樓退面隔觀音措重施、有鋁窗吹隔音手措施謝等）桑、環(huán)艘保工瓜程（顧污水都處理潛）、卷環(huán)境延批復(fù)破報(bào)告費(fèi)用降（其他喜通過瓜環(huán)評(píng)吸批復(fù)貼措施）做好周邊淘環(huán)境叮影響過調(diào)研襲，根動(dòng)據(jù)調(diào)迷研結(jié)志果，在相絡(luò)對(duì)應(yīng)躁科目名中預(yù)估存相關(guān)成本惜。建議：投資扎測(cè)算朋時(shí)，準(zhǔn)同設(shè)戴計(jì)部脆門確贏認(rèn)別幸墅產(chǎn)皆品、雞洋房個(gè)產(chǎn)品妨的面積弓贈(zèng)送槽比例馳及架填空層鋪面積，合理拐預(yù)估鵲該部辭分成跳本。將此部俘分面充積結(jié)添合相腦應(yīng)單羽價(jià)進(jìn)苦行折汗算，稻增加扇到單價(jià)中，并且悟保持原規(guī)劃蓮指標(biāo)傳的建筑萄面積不變筋。風(fēng)險(xiǎn)寫項(xiàng)：在鑄投資瓦方案卵產(chǎn)品已強(qiáng)排帽時(shí)，洋別墅產(chǎn)品嶺業(yè)態(tài)純規(guī)劃矩時(shí)均棒會(huì)考停慮面積灣贈(zèng)送，待牽項(xiàng)目炭規(guī)劃賠驗(yàn)收伍后再澆進(jìn)行宇二次嬌改造洽，改畝造內(nèi)面容包大含但借不限戴地下嘩室房沙間改造巾、加邀建樓泰板、陽岸臺(tái)封篇窗、眉室內(nèi)裝修等。投筍資測(cè)病算時(shí)冷按照建筑國(guó)面積=計(jì)容炭面積掃計(jì)算裕建筑赤成本趙，未飯考慮面積呼贈(zèng)送所增濤加建備筑成本丘。二、茫專項(xiàng)獎(jiǎng)成本破類—規(guī)劃后期法改造容增加成本面積贈(zèng)送加建樓板地下室方面改造陽臺(tái)封窗股權(quán)比例：必冊(cè)須以項(xiàng)目捏公司為主駕體單練位核吧實(shí)土輕地價(jià)先款是僵否遺妖漏總收迅購(gòu)（惰出讓春）價(jià)組成：包氣含協(xié)議艇中約聞定的明示毒、暗睛示部分需分拒攤費(fèi)用：協(xié)婚議中哪回些費(fèi)沉用需澤要分煉攤、附加脊條件有哪或些；洽是否兄包含其他籮代建（費(fèi)配用由淡誰承斧擔(dān)）蘇，已堵建完菌成項(xiàng)擁目中折接盤取過來贈(zèng)后是謝否要滴對(duì)先害期建饑完的盾部分弊成本屢進(jìn)行透分?jǐn)偨灰状捕愘M(fèi)：股蜂權(quán)交易憑或股員權(quán)變瓜更所污發(fā)生門的稅龜費(fèi)，紙關(guān)注承擔(dān)詢費(fèi)用拔主體；了瞇解付款識(shí)方式條款家中隱陸含的首費(fèi)用丈條款。土地稅票：關(guān)掛注有票聲、無剩票；關(guān)爛注計(jì)稅中方式覽和土元地稅掙票是否陪匹配調(diào)容州、補(bǔ)年限：關(guān)貝注國(guó)土閥證期娃限