20年成都房地產(chǎn)市場報(bào)告 （完整版）

成都房地產(chǎn)市場年報(bào)易居企業(yè)集團(tuán)·四川克而瑞·研究中心本報(bào)告數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑說明數(shù)據(jù)來源CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)土地?cái)?shù)據(jù)土地供應(yīng)即可用于當(dāng)期交易的量土地成交即當(dāng)期出讓成功的量統(tǒng)計(jì)范圍一圈層/二圈層/三圈層；統(tǒng)計(jì)類別僅包含純住宅、住兼商、純商業(yè)、商兼住性質(zhì)用地，（商業(yè)用地：不包括商服、教育、醫(yī)療、加油加氣站、娛樂康體、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地等用地）商品房數(shù)據(jù)供應(yīng)數(shù)據(jù)即當(dāng)期新增預(yù)售的量；成交量、存量為網(wǎng)簽口徑；成交價(jià)格為網(wǎng)簽口徑；統(tǒng)計(jì)范圍一圈層（主城區(qū)）指錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)；二圈層（近郊區(qū)）指新都、郫都、溫江、雙流、龍泉、天府新區(qū)；三圈層（遠(yuǎn)郊區(qū)）指彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崍、蒲江、新津、青白江、金堂；中心城區(qū)指一圈層和二圈層城市基本面宏觀經(jīng)濟(jì)|城市發(fā)展市場特征政策環(huán)境|土地市場|住宅市場|商辦市場市場剖析市場邏輯|板塊診斷|投資地圖經(jīng)濟(jì)實(shí)力 疫情致增速下滑，排名躍升體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)韌性統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度成都GDP總值12876.5億元，總量排名躍升至全國第7；增速2.6%，高于全國1.9個(gè)百分點(diǎn)，增速排名第3。2020年全國各地雖受新冠疫情沖擊經(jīng)濟(jì)增速均有不同程度下降，但經(jīng)濟(jì)總量仍有所抬升，2020年前三季度成都GDP總量較去年也有提高。隨著疫情影響逐漸減弱，2季度開始成都社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，增速回正，體現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。截止3季度成都經(jīng)濟(jì)總量位列全國第七，較2019年上升1個(gè)名次；GDP增速2.6%僅次于南京及杭州，為全國第三。成都GDP及增速走勢成都GDP（億元）成都GDP增速（%）全國GDP增速（%）1800030160002514000201200010000158000600010400052000002019-2020年成都GDP總量及增速季度走勢成都GDP（億元） 成都GDP增速（%） 全國GDP增速（%）20000 10

表：城市GDP排名2020年三季度2019年全年排序城市GDP(億元)GDP增速GDP增量GDP(億元)GDP增速(億元)1上海27301.99-0.30%194138155.326%2北京25759.500.10%263635371.36.10%3深圳19786.982.60%109826927.096.70%4重慶17707.102.60%163423605.776.30%5廣州17475.861%-393.1323628.66.80%6蘇州14208.192.40%20819235.85.60%1500057成都12876.52.60%38217012.657.80%1000008杭州11567.313.20%1056153736.80%5000-59南京10601.613.30%33414030.157.80%0-101-31-61-91-121-31-61-910武漢10519.70-10.40%-1228.3916223.217.40%20192020數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)實(shí)力 三大動(dòng)能持續(xù)回升，重點(diǎn)領(lǐng)域加速回暖投資：固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步加快消費(fèi)：消費(fèi)回補(bǔ)成效顯現(xiàn)進(jìn)出口：外貿(mào)增長逆勢加速規(guī)上工業(yè)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升前三季度成都固投同比增長7.8%，增速較上半年提前三季度成都社零總額5691.8億元，同截止11月成都進(jìn)出口總額6566.4億元，同比1-11月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長高3.7個(gè)百分點(diǎn)。11月同比增長9.1%，較第三季度走比下降4.7%；至11月社零總額增至增長23.6%，增速較三季度略降1.7個(gè)百分4.4%，連續(xù)9個(gè)月保持回升態(tài)勢。勢上揚(yáng)，下半年持續(xù)受房地產(chǎn)及基礎(chǔ)建設(shè)投資增幅帶7278.4億元，已超去年同期。點(diǎn)；4月起全年維持20%以上的增速增長。動(dòng)，固定投資增幅穩(wěn)定。成都固定資產(chǎn)投資增速走勢（%）3020800070001060005000040002017.242017.62017.82017.102017.122017.32018.52018.72018.92018.112018.22019.42019.62019.82019.102019.122019.32020.52020.72020.92020.112020.3000-102000-2010000-30成都進(jìn)出口月度累計(jì)走勢外貿(mào)進(jìn)出口總額累計(jì)值(億元)外貿(mào)進(jìn)出口總額累計(jì)同比增速(%)80001001060008060540004020002000042017.62017.82017.102017.122017.32018.52018.72018.92018.112018.22019.42019.62019.82019.102019.122019.32020.52020.72020.92020.112020.22017.-5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局-10

成都社會(huì)消費(fèi)零售總額月度累計(jì)走勢社會(huì)消費(fèi)品零售總額(累計(jì)) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增速(%)151050-5-10-15-20成都規(guī)模以上工業(yè)增加值走勢（%）經(jīng)濟(jì)實(shí)力 房產(chǎn)投資走勢平穩(wěn)，基建投資穩(wěn)步上揚(yáng)分項(xiàng)投資：房投基建增幅平穩(wěn)區(qū)域投資：天府新區(qū)持續(xù)為投資高地商品房投資：住宅投資熱度高昂自3月因疫情可控后，房地產(chǎn)投資增速迅速抬頭，一舉躍至6.3%，自3月區(qū)域投資回升，因天府新區(qū)核心區(qū)的打造，各項(xiàng)招商引受成都城市能級(jí)發(fā)展及疫情后市場對住宅產(chǎn)品需求更較去年同期基本持平，后增速穩(wěn)定于10-13%，表現(xiàn)成都房地產(chǎn)市場資落位，投資增速持續(xù)高位；東進(jìn)得益于大運(yùn)會(huì)即將舉辦，甚，商業(yè)、辦公類產(chǎn)品在電商及疫情經(jīng)濟(jì)沖擊下需求全年較為穩(wěn)定，熱度較高；受成都多處新區(qū)建造及老城改造利好，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，投資增速較為穩(wěn)定；東部新區(qū)因今年4持續(xù)低位，因此在商品房投資方面住宅仍高速增長?；A(chǔ)設(shè)施投資穩(wěn)步上揚(yáng)，至11月以12.4%的增幅超越房地產(chǎn)投資。月設(shè)立，雖各項(xiàng)定位均為高標(biāo)準(zhǔn)，但因區(qū)域處起步階段，部分項(xiàng)目未就位，投資速度較慢。2020年成都各項(xiàng)投資增速

2020年成都商品房投資增速商業(yè)（商業(yè)營業(yè)用房）辦公住宅20房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)設(shè)施投資新入庫項(xiàng)目投資02020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月-202020年成都重點(diǎn)區(qū)域投資增速-40天府新區(qū)“東進(jìn)”區(qū)域成都東部新區(qū)20-6002020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月-20-50.9-40數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局-60-50

-22-20.7-20.8-21.8-23.5-25.7-28-30.9-37.5-12.8-40 -30 -20

2020年11月 0.82020年-100月.32020年9月 0.62020-3.6年8月-20204.7年7月-52020.1年6月2020年5月2.42020年4月0.92020年3月3.62020年2月-3.8-10 0 10

20.220.321.622.924.921.720 30居民杠桿 受經(jīng)濟(jì)不確定性因素影響，居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，負(fù)債率回落統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度成都住戶存款余額16887.36億元，住戶貸款余額11019.43億元，居民負(fù)債率65%。受經(jīng)濟(jì)不確定性因素影響，居民儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，頭三季度住戶存款余額增速走高，而貸款余額增速顯著下降，居民負(fù)債率回落。近年來，受經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及房地產(chǎn)市場的推動(dòng)，成都居民存、貸款余額穩(wěn)步提高。2019年成都住戶人均存款9萬元，住戶人均貸款6萬元，居民負(fù)債率為68%，較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn)；而今年因經(jīng)濟(jì)形勢影響，居民負(fù)債率回落。與全國對比來看，負(fù)債率位列全國重點(diǎn)城市第二低位，人均存貸款結(jié)構(gòu)相對合理。近年成都住戶存貸款余額及增速走勢住戶存款余額（億元）住戶貸款余額（億元）住戶存款余額增速（%）住戶貸款余額增速（%）排名2000020150001512100001035000540052015年2016年2017年2018年2019年2020年前三季度62020年成都住戶存貸款余額月度走勢7住戶存款余額（億元）住戶貸款余額（億元）居民負(fù)債率（%）82000069.091500068.067.0101000066.01165.0500064.01263.002020.22020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.162.0132020.12020.11數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

重要城市2019年住戶存貸款余額城市住戶存款余人均住戶存住戶貸款余人均住戶貸住戶存貸款人均住戶存居民負(fù)債額（億元）款（萬元）額（億元）貸款（萬元）余額（億元）款（萬元）率（%）北京3886518156307232351140成都1490191012864773368武漢89938671462279275上海332951425280108015376重慶1786061414453717179天津100126792752085179青島67557569261064184蘇州10467101143211-966-1109鄭州7957896249-1667-2121深圳16361122219417-5832-4136南京8300101144813-3149-4138杭州11901111651816-4617-4139廣州18383122606017-7677-5142人口發(fā)展 人口持續(xù)流入規(guī)模依舊，但增速放緩統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年成都常住人口1658.1萬人，戶籍人口1500.07萬人，常住人口量居重要城市第四位。近年，成都城市建設(shè)進(jìn)程顯著加快，城市實(shí)力飛躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化創(chuàng)新，助力城市人口吸納能力提升。自2015年開始，常住人口及戶籍人口呈現(xiàn)明顯抬升，后期增速雖有所放緩，但每年人口凈流入量依舊不低；至2019年成都常住人口已達(dá)1658萬人，戶籍人口1500萬人，相比2018年常住人口增加25.1萬人，戶籍人口增加24.02萬人，增量高于重慶。人口的穩(wěn)步增長，一方面帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)活力，另一方面是成都樓市長線走穩(wěn)的重要?jiǎng)恿?。成都常?戶籍人口變化趨勢常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）人口差額（萬人）1800.00300.001600.00250.001400.001200.00200.001000.00150.00800.00600.00100.00400.00200.0050.000.000.002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年

表：重要城市2019年人口數(shù)據(jù)2019年2018年排名城市常住人口戶籍人口常住人口戶籍人口1重慶3124.32——3101.793403.642上海2428.141450.432423.781447.573北京2153.6014082154.21389.64成都1658.11500.0716331476.055天津1561.831108.181559.61081.636廣州1530.59953.721490.44927.697深圳1343.88494.781302.66454.78武漢1121.2906.41108.1883.739蘇州1075722.61072.17703.5510杭州1036795.4980.6774.1數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市基本面宏觀經(jīng)濟(jì)|城市發(fā)展市場特征政策環(huán)境|土地市場|住宅市場|商辦市場市場剖析市場邏輯|板塊診斷|投資地圖城市發(fā)展 成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈：發(fā)展戰(zhàn)略地位提升至國家級(jí)，成都迎來時(shí)代新機(jī)遇成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈凸顯了新時(shí)代成都在全國區(qū)域發(fā)展版圖的戰(zhàn)略地位提升，賦予了成都做大做優(yōu)做強(qiáng)內(nèi)陸地區(qū)極核功能的時(shí)代機(jī)遇。成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，中國第四增長極高速發(fā)展，利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)人口及各類生產(chǎn)要素合理流動(dòng)和高效集聚，強(qiáng)化重慶和成都的中心城市帶動(dòng)作用，使成渝地區(qū)成為具有全國影響力的重要經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、改革開放新高地、高品質(zhì)生活宜居地。成渝城市群空間格局示意圖沿江城市帶綿陽基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通德陽南遂廣城鎮(zhèn)密集區(qū)達(dá)萬城鎮(zhèn)密集區(qū)萬州?建設(shè)鐵路運(yùn)輸干線成都都市圈成都南網(wǎng)絡(luò)充?推進(jìn)水利能源設(shè)施涪陵建設(shè)永川?統(tǒng)籌加強(qiáng)川渝地區(qū)樂山重慶電網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)川南城鎮(zhèn)密集區(qū)?建設(shè)現(xiàn)代信息基礎(chǔ)重慶都市圈設(shè)施，加快5G建瀘州宜賓設(shè)

四大領(lǐng)域布局川渝毗鄰地區(qū)合作開放平臺(tái)建設(shè)公共服務(wù)共建共享?重點(diǎn)是推動(dòng)兩地教重點(diǎn)是推動(dòng)國家級(jí)新育協(xié)同發(fā)展、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移接重點(diǎn)是總結(jié)推廣川渝區(qū)協(xié)同開放，以兩江合作廣安示范區(qū)經(jīng)新區(qū)、重慶高新區(qū)、續(xù)；驗(yàn)，規(guī)劃布局一批毗?逐步完善異地就醫(yī)天府新區(qū)、成都高新鄰合作示范區(qū)。區(qū)等為重點(diǎn)打造內(nèi)陸門診費(fèi)用的直接結(jié)開放門戶。算；?建立成渝兩地工傷認(rèn)定調(diào)查協(xié)作機(jī)制成德綿樂城市帶2020年1月4日2020年3月12日中央首提成渝雙城經(jīng)雙城“雙核”間1小濟(jì)圈時(shí)直達(dá)，實(shí)現(xiàn)交通一體化數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理

2020年5月24日成渝地鐵聯(lián)盟，推動(dòng)城市推廣營銷、文旅共建共享、商家互推

2020年5月31日2020年6月3日2020年7月7日2020年10月18日城市政策共享：川渝成資渝高速年底建成啟動(dòng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈大學(xué)生將同享就業(yè)創(chuàng)通車，鏈接川渝兩大濟(jì)圈建設(shè)縣域集成改產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)啟動(dòng)業(yè)政策機(jī)場和新區(qū)革試點(diǎn)申報(bào)

2020年10月30日成渝地區(qū)區(qū)塊鏈應(yīng)用創(chuàng)新聯(lián)盟成立城市發(fā)展 西部大開發(fā)：推進(jìn)西南門戶建設(shè)，助力成都加快建設(shè)國際門戶樞紐城市針對西部地區(qū)發(fā)展不平衡，實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的短板和薄弱環(huán)節(jié)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程。大力推進(jìn)西部開發(fā)建設(shè)，國務(wù)院意圖將成都打造成為整個(gè)內(nèi)陸的亞歐門戶，推動(dòng)全面建設(shè)小康社會(huì)，利好西南地區(qū)，利好成都。財(cái)政支持組織保障強(qiáng)化黨組織推進(jìn)西部大開發(fā)形成新格局進(jìn)城中的領(lǐng)導(dǎo)作用對西部的支產(chǎn)業(yè)持和保障政策支持西部地區(qū)就地加工轉(zhuǎn)化的能源、資源開發(fā)項(xiàng)目就低轉(zhuǎn)化金融政策支持商業(yè)金融、合作金融等更好為西部地區(qū)發(fā)展服務(wù)

中央和地方收入劃分改革幫扶政策基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)秀干部至西部掛職任職人才政策加快川藏鐵路、沿江高鐵、渝昆高鐵、西工資待遇傾斜政策，基用地（寧）成（都）鐵路層公務(wù)人員扎根西部，政策等重大工程規(guī)劃建設(shè)企業(yè)股權(quán)刺激差別化用地政策，新增建設(shè)用地指標(biāo)向西部傾斜

成都利好內(nèi)陸開放平臺(tái) 區(qū)際互動(dòng)合作鼓勵(lì)重慶、成都、西促進(jìn)成渝、關(guān)中平原安等加快建設(shè)國際門城市群協(xié)同發(fā)展，打戶樞紐城市；研究按造引領(lǐng)西部地區(qū)開放程序設(shè)立成都國際鐵開發(fā)的核心引擎。路港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

區(qū)域綜合治理以汾渭平原、成渝地區(qū)、烏魯木齊及周邊地區(qū)為重點(diǎn)，加強(qiáng)區(qū)域污染聯(lián)防聯(lián)控，提高重污染天氣應(yīng)對能力。數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理城市發(fā)展東部新區(qū)：城市空間格局實(shí)質(zhì)突破，打開成都向西向南新門戶，成渝雙城協(xié)同新平臺(tái)定位：國家向西向南開放新門戶+成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)新平臺(tái)+成德眉資同城化新支撐+新經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎+彰顯公園城市理念新家園有利于彌補(bǔ)天府新區(qū)先進(jìn)制造業(yè)空間不足的問題，與天府新區(qū)高效聯(lián)動(dòng)、優(yōu)勢互補(bǔ)東部新區(qū)位于成渝發(fā)展主軸主干，有利于帶動(dòng)成渝中部地區(qū)城市快速崛起，推動(dòng)成渝相向發(fā)展東部新區(qū)位于成德眉資中心腹地，有利于推動(dòng)成都與德眉資三市同城化發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和人口承載能力提升，打造高質(zhì)量發(fā)展增長極和動(dòng)力源。東部新區(qū)主要任務(wù)創(chuàng)新現(xiàn)代化城市發(fā)展新路徑 強(qiáng)化營城思路創(chuàng)新營造區(qū)域協(xié)同發(fā)展新格局 打造成渝相向發(fā)展先行示范區(qū)構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新體系 培育先進(jìn)制造業(yè)新優(yōu)勢建設(shè)國際開放合作新門戶 加快建設(shè)國際空港門戶樞紐打造高品質(zhì)生活宜居地 構(gòu)建藍(lán)綠交織、清新明亮的城市形態(tài)數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理城市發(fā)展 成都港的建設(shè)是成都融入長江經(jīng)濟(jì)帶重要一環(huán)為促進(jìn)成都平原區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、融入長江經(jīng)濟(jì)帶，成都港將成為成都市綜合交通運(yùn)輸體系的重要組成部分。成都港劃分為錦江港區(qū)、沱江港區(qū)、三岔湖港區(qū)，形成“兩江一湖”港區(qū)為主，其它港點(diǎn)為補(bǔ)充的總體格局。錦江港區(qū)是成都港的核心港區(qū)，主要發(fā)展旅游客運(yùn)，兼顧發(fā)展水上公交，助力于成都建設(shè)國際旅游名城。沱江港區(qū)是成都港的重要港區(qū)，以旅游客運(yùn)為主，貨物運(yùn)輸為輔，主要服務(wù)于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娚钚枰团R港產(chǎn)業(yè)發(fā)展。三岔湖港區(qū)是成都港的重要港區(qū)，以發(fā)展游艇經(jīng)濟(jì)和水上運(yùn)動(dòng)為主。成都港共規(guī)劃168個(gè)碼頭（560個(gè)泊位），其中錦江港區(qū)51個(gè)，沱江港區(qū)53個(gè)（含貨運(yùn)碼頭7個(gè)），其他湖泊庫區(qū)碼頭64個(gè)。到2025年，建成146個(gè)泊位，客運(yùn)吞吐量為190萬人次，估算投資約1.9億元；到2035年，隨著沱江、岷江的航電樞紐的升級(jí)改造完成，建成560個(gè)泊位，客運(yùn)吞吐量376萬人次，貨運(yùn)吞吐量510萬t，估算投資約3.5億元。圖：成都港總體布局圖港區(qū)名稱 規(guī)劃區(qū)域 重要碼頭 碼頭數(shù)量 建設(shè)定位市中心-黃龍錦繡天府塔碼頭、城市陽臺(tái)碼頭、錦江港區(qū)望江樓碼頭、金融城碼頭、南湖碼沱江港區(qū)溪成都港重要港區(qū)頭、錦江生態(tài)帶碼頭、黃龍溪碼頭錦江港區(qū)馬鞍山碼頭、奧體中心碼頭、垂釣成都港核心港區(qū)三岔湖港區(qū)三岔湖區(qū)域中心碼頭三岔湖港區(qū)成都港重要港區(qū)毗河碼頭、小三峽碼頭、淮州新城沱江港區(qū)金堂-簡陽碼頭、沱江第一灣碼頭、簡州新城碼頭、簡陽碼頭

沿線串聯(lián)起城市主要風(fēng)景與核心7個(gè) 區(qū)，著力發(fā)展旅游客運(yùn)兼顧發(fā)展水上公交，助力于成都建設(shè)國際旅游名城以游艇經(jīng)濟(jì)和水上運(yùn)動(dòng)（賽事）3個(gè)為主將“東進(jìn)”主戰(zhàn)場串聯(lián)以旅游6個(gè) 客運(yùn)為主，貨物運(yùn)輸為輔；主要服務(wù)于當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娚钚枰团R港產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理城市交通 年內(nèi)“五線齊發(fā)”，躋身全國城市軌道交通“第四城”2020年成都地鐵“五線齊開”，軌道交通加速成網(wǎng)，是現(xiàn)代綜合交通體系發(fā)展史上的一個(gè)重要里程碑，成為全國城市軌道交通“第四城”。2020年成都新開通地鐵5條線路，新增地鐵里程202.135公里，其中17號(hào)線、8號(hào)線為東西走向；6號(hào)線，18號(hào)線為南北，9號(hào)線串聯(lián)4條線路，填補(bǔ)原地鐵網(wǎng)絡(luò)上的空白區(qū)域，同時(shí)將大幅緩解成都軟件園及金融中心至各區(qū)域的交通壓力。值得一提的是地鐵6號(hào)線及18號(hào)線；地鐵6號(hào)線由西北往南，穿越城南中和新川空白區(qū)；18號(hào)線由北一環(huán)串聯(lián)至天府國際機(jī)場，為新機(jī)場航運(yùn)做足準(zhǔn)備。9號(hào)線狀態(tài)17號(hào)線已開通運(yùn)營8號(hào)線6號(hào)線18號(hào)線短中期規(guī)劃

地鐵線路期數(shù)起點(diǎn)終點(diǎn)覆蓋范圍狀態(tài)1——五根松/科學(xué)城升仙湖中心城區(qū)2010年運(yùn)營2——犀浦龍泉驛中心城區(qū)2012年運(yùn)營3——軍區(qū)總醫(yī)院太平園中心城區(qū)2016年運(yùn)營4——萬盛西河中心城區(qū)2016年運(yùn)營5——華桂路回龍中心城區(qū)2019年運(yùn)營7——火車北北站西二路中心城區(qū)2017年運(yùn)營101新平太平園中心城區(qū)2017年運(yùn)營蓉2——成都西仁和中心城區(qū)——61/2/3望叢祠蘭家溝中心城區(qū)2020年運(yùn)營81十里店蓮花中心城區(qū)2020年運(yùn)營91成飛集團(tuán)金融中心東中心城區(qū)2020年運(yùn)營171易園機(jī)投鎮(zhèn)中心城區(qū)2020年運(yùn)營181/2火車南三岔湖中心城區(qū)+東部新區(qū)2020年運(yùn)營102空港二南河中心城區(qū)+新津在建82人民塘龍?zhí)端聳|中心城區(qū)未動(dòng)工103人民公園太平園中心城區(qū)在建131七里溝龍華寺中心城區(qū)在建132青臺(tái)山呂家咀中心城區(qū)+東部新區(qū)未動(dòng)工133城鐵溫江鄒家場中心城區(qū)未動(dòng)工172陽公橋高洪村中心城區(qū)在建183天府機(jī)場北官堰東部新區(qū)在建191金星明光中心城區(qū)在建192九江北站合江中心城區(qū)在建301雙流機(jī)場2航站樓洪家橋中心城區(qū)未動(dòng)工數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理城市交通 成都天府國際機(jī)場即將進(jìn)入民航班機(jī)試飛階段成都天府國際機(jī)場是4F級(jí)國際機(jī)場、國際航空樞紐、絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶中等級(jí)最高的航空港之一、成都國際航空樞紐的主樞紐，服務(wù)成渝城市群的核心機(jī)場。待明年建成投用后，成都的民航運(yùn)輸邁入“一市兩場”協(xié)同運(yùn)營的格局，成為全國內(nèi)地繼北京、上海后第三座同時(shí)擁有雙國際樞紐機(jī)場的城市。而雙流國際機(jī)場則定位為區(qū)域航空樞紐，截至2020年5月31日，成都雙流國際機(jī)場已擁有通達(dá)歐、美、非、亞、大洋洲的便捷航線網(wǎng)絡(luò)，開通航線363條，其中國際（地區(qū)）128條，國內(nèi)217條，經(jīng)停國內(nèi)轉(zhuǎn)國際18條。根據(jù)《成都國際航空樞紐戰(zhàn)略規(guī)劃》，成都天府國際機(jī)場定位為引領(lǐng)西部民航發(fā)展的國際航空樞紐、引領(lǐng)交通強(qiáng)國建設(shè)的國際性綜合交通樞紐、引領(lǐng)西部開發(fā)開放高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力源、引領(lǐng)全國民航創(chuàng)新發(fā)展的示范高地；預(yù)計(jì)到2025年，成都國際航空樞紐年旅客吞吐量達(dá)到1億人次以上、貨郵吞吐量達(dá)到190萬噸;預(yù)計(jì)到2035年，年旅客吞吐量達(dá)到1.6億人次、貨郵吞吐量達(dá)到350萬噸。2011.5 2013.6 2015.12015.62015.92016.52018.102019.52019.82019.122019.122020.52020.6 2020.92020.122020.12 2021四正國成成川式務(wù)都成都成成成成成省批院新都天都都成都都正準(zhǔn)和機(jī)新成府天天都都天天式確中場機(jī)都國府府天府府天啟定央航天際府場國國國國府動(dòng)簡軍站府機(jī)國命際際際際國成陽委樓名國場機(jī)機(jī)際機(jī)機(jī)際都蘆批構(gòu)際首機(jī)為場場場場機(jī)新葭復(fù)型“機(jī)個(gè)T1T2場空空場機(jī)鎮(zhèn)同取成場單航航航管管西場意體站為意都正站站工工一選成成馱式建樓天樓樓程2程1跑址日筑都都府開主主主道工新新飛國工ITC—體體體號(hào)號(hào)全作機(jī)機(jī)翔際建結(jié)結(jié)工塔塔線場場的程機(jī)設(shè)主構(gòu)構(gòu)臺(tái)臺(tái)貫場立太場體封封完封封通址項(xiàng)陽”頂頂工頂頂封神頂鳥數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理

天12月府成成開國都際都展天機(jī)天試府場府飛國4F國，級(jí)際際首機(jī)西機(jī)批場場將一預(yù)跑6計(jì)完完家道利工成航空年，校公開助飛司通航工參燈作運(yùn)與營亮試燈飛城市交通 高鐵路網(wǎng)的建設(shè)，推動(dòng)城際間高效交往基于全國交通路網(wǎng)，以京津冀、長三角、粵港澳“三極”為主軸、輻射廣大內(nèi)地的“弓”形交通布局基礎(chǔ)，成渝戰(zhàn)略性綜合運(yùn)輸通道建設(shè)助力全國形成“鉆石”交通主軸布局，實(shí)現(xiàn)陸路交通由“扇形開放”向“360度全方位開放”轉(zhuǎn)變的定位；基于全國交通路網(wǎng)戰(zhàn)略需求，今年成都鐵路網(wǎng)開始對外多面銜接，如“東進(jìn)北上”建設(shè)成達(dá)萬高鐵，“南下”建設(shè)成自、渝昆高鐵，“西拓”川藏鐵路等，呈現(xiàn)以成都為核心全面開花的交通格局。項(xiàng)目名稱重要節(jié)點(diǎn)城市現(xiàn)狀運(yùn)營日期成渝貴高鐵成都-重慶-貴陽運(yùn)營2020.4成昆鐵路（米攀段）成都-米易-攀枝花-昆明運(yùn)營2020.5天府新站渝昆高鐵（四川段）宜賓-自貢-重慶在建預(yù)計(jì)2025年底天府新站成都市天府新區(qū)在建預(yù)計(jì)2023年底西（寧）成鐵路西寧-成都在建——蘭成鐵路蘭州-成都在建——川藏鐵路成都-甘孜-林芝-拉薩在建預(yù)計(jì)2030年底成達(dá)萬鐵路成都-遂寧-南充-達(dá)州-萬州在建預(yù)計(jì)2025年底數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理滬渝蓉高鐵上海-重慶-成都規(guī)劃——城市交通 城際高速路網(wǎng)的完善推動(dòng)成渝經(jīng)濟(jì)圈緊密聯(lián)系為滿足《成渝地區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃（2015-2020年）》要求，定位4個(gè)“1小時(shí)交通圈”：即成渝雙核之間1小時(shí)通達(dá)，成渝主城都市區(qū)1小時(shí)通勤，成渝雙核至周邊主要城市1小時(shí)通達(dá)，成渝地區(qū)相鄰城市實(shí)現(xiàn)1小時(shí)通達(dá)的發(fā)展。高速路的擴(kuò)充及提速同樣不可或缺，本月成資渝高速、成宜高速及成雅高速通車，此三條高速的通車，極大程度串聯(lián)省內(nèi)外如成渝、成安渝、成遂渝等多條高速路形成高速路網(wǎng)，提升成渝之間交通便捷度，促進(jìn)成渝經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)各地的交通關(guān)聯(lián)，進(jìn)一步推動(dòng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的緊密融合。項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀運(yùn)營日期蒲都高速運(yùn)營2020.12成資渝高速運(yùn)營2020.12成宜高速運(yùn)營2020.12成雅快速高速部分運(yùn)營——南充至潼南高速在建——內(nèi)江至大足高速在建——瀘州至永川高速在建——開江至梁平高速在建——成渝高速規(guī)劃——遂渝高速規(guī)劃——達(dá)渝高速規(guī)劃——數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理瀘渝高速規(guī)劃——城市影響力《2020城市商業(yè)魅力排行2020.5 榜》成都連續(xù)5年排名新一線城市榜首2020年《世界城市名冊》成都位列第9，唯一入選Beta+榜2020.8的中國城市獵聘《2020中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)2020.8中高端人才報(bào)告》成都互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)職場人幸福感最高，成為全國互聯(lián)網(wǎng)人認(rèn)可的“最具幸福感”工作城市數(shù)據(jù)來源：CRIC公開資料整理

西部金融中心國際影響力2020.9 第28期指數(shù)發(fā)布，成都位列全球第43位，較上期躍升31位《2020網(wǎng)紅夜經(jīng)濟(jì)城市》2020.10成都入圍2020網(wǎng)紅夜經(jīng)濟(jì)城市2020.112020中國最具幸福感城市榜單揭曉成都再獲第一，實(shí)現(xiàn)13連冠！城市基本面宏觀經(jīng)濟(jì)|城市發(fā)展市場特征政策環(huán)境|土地市場|住宅市場|商辦市場市場剖析市場邏輯|板塊診斷|投資地圖政策環(huán)境 政策補(bǔ)丁不斷，調(diào)控基調(diào)持續(xù)從嚴(yán)2016年10月，成都開啟本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期，2017年陸續(xù)實(shí)施多條調(diào)控措施，成都樓市進(jìn)入“四限時(shí)代”；2018年樓市政策完善升級(jí)，堅(jiān)持房住不炒定位，打擊樓市投機(jī)行為；2019年跟隨中央政策精神“根據(jù)地方樓市情況，開展因城施策、一城一策”，成都2019年依據(jù)市場情況對政策進(jìn)行適度優(yōu)化；2020年繼續(xù)響應(yīng)中央政策指示“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，不作為復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)的主要手段，嚴(yán)格控制房價(jià)上漲幅度，維護(hù)剛需真實(shí)購房需求”，成都不斷對政策進(jìn)行優(yōu)化，重點(diǎn)在于保障剛需需求。四限開啟2017年主城+近郊開啟四限二手房納入政策范圍社保要求提高至12個(gè)月以上新房銷售采用公證搖號(hào)銷售

限制升級(jí)2018年規(guī)定搖號(hào)選房順序，依次為棚改-剛需-普通限購對象由個(gè)人升級(jí)以家庭為單位社保要求24個(gè)月以上遠(yuǎn)郊納入限購范圍全川首付比例提高，貸款年限縮短

政策維穩(wěn)2019年部分遠(yuǎn)郊區(qū)開啟人才政策，購房一定程度可突破社保和戶籍限制主城區(qū)與天府新區(qū)可交叉購買，高新南單向輸出

政策補(bǔ)丁2020年限價(jià)規(guī)則調(diào)整，清水、精裝均有限定；增值稅免征年限由2年變?yōu)?年搖號(hào)系統(tǒng)升級(jí)，支持剛需無房家庭遠(yuǎn)郊土拍實(shí)施最高限價(jià)，中心城區(qū)出現(xiàn)房地價(jià)雙限。政策措施 精準(zhǔn)調(diào)控房價(jià)，重拳保障剛需成都關(guān)鍵詞：兩次會(huì)談，限價(jià)升級(jí)，無房傾斜一季度疫情影響嚴(yán)重，國家與地方政府大力扶持市場經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)多條扶持樓市政策，但調(diào)控關(guān)鍵手段均未放松。此后，中央在多次重申房住不炒，對于房價(jià)快速上漲城市進(jìn)行會(huì)談，強(qiáng)調(diào)因城施策，同時(shí)堅(jiān)持資金嚴(yán)禁違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，對房企融資實(shí)行“345新規(guī)”管制。成都也緊跟國家調(diào)控政策指示，多項(xiàng)政策進(jìn)行補(bǔ)丁，同時(shí)對于真實(shí)購房需求進(jìn)行保護(hù)，打擊市場投機(jī)現(xiàn)象。六部門加強(qiáng)房保持房地產(chǎn)調(diào)控定向下調(diào)存款準(zhǔn)屋網(wǎng)簽備案信中央重申“房住定力，引導(dǎo)規(guī)范備金率1個(gè)百分點(diǎn)中央發(fā)改委：息共享機(jī)制不炒”，落實(shí)穩(wěn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)央行：多城市放松落戶兩會(huì)：堅(jiān)持房推動(dòng)城市放推進(jìn)老舊小區(qū)全面降準(zhǔn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)健康發(fā)展機(jī)制住不炒、因城開、放寬落戶改造工作加快建立租購并建立房地產(chǎn)金期多地升級(jí)“限購0.5個(gè)百分點(diǎn)銀保監(jiān)：融長效管理機(jī)施策限制7.24多城市座重申房住不炒房企融資“345限貸限售”十四五規(guī)劃明確舉住房制度全國重申房主不炒制名典法：住房談會(huì)“房住不炒”，到期自動(dòng)續(xù)期新規(guī)”促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展

中共中央政治局會(huì)議：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展2020年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成都成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)

多條政策扶持樓市：案場管理，防控疫情放寬社保、公積金繳納減緩?fù)恋爻鲎尳饓毫哟笪穆卯a(chǎn)業(yè)支持······

規(guī)范樓市信息網(wǎng)簽備案、變限價(jià)調(diào)整政策十五條：遠(yuǎn)郊土拍開啟提高無房居民優(yōu)限價(jià)，溢價(jià)率傳播，媒體糾更及注銷1個(gè)工1.5+2區(qū)域清水單價(jià)商品房交付實(shí)先比例。不超過15%察，禁發(fā)敏感作日完成不超過3萬元/㎡，首行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增詞匯開精裝不超過4200制度，取得預(yù)值稅征免年限由2元/㎡。售證后10日公年調(diào)整到年。示全部房源過5%，現(xiàn)房年漲幅不超過10%。

1.搖號(hào)新政：資格審核后三倍房源數(shù)截止報(bào)名。無房按照順位排序，優(yōu)先選房；2.中心城區(qū)出現(xiàn)房地價(jià)雙限

商品預(yù)售款監(jiān)管：專戶存儲(chǔ)、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督政策對比 調(diào)控手段全面，嚴(yán)厲程度位列前茅成都政策調(diào)控力度從嚴(yán)，限購限貸強(qiáng)度高于同級(jí)別城市從2020年全國典型城市現(xiàn)行調(diào)控政策來看，除重慶、天津、武漢三個(gè)城市外，其它城市各類行政限制均有出臺(tái)；就“限購”政策而言，成都限購條件嚴(yán)厲程度僅次于一線城市和西安，對于戶籍年限以及社保繳納連續(xù)性要求嚴(yán)苛；此外，目前成都貸款利率遠(yuǎn)高于同級(jí)別城市，對落戶政策、限售條件也是把控嚴(yán)格，整體調(diào)控力度居于前列。2020年典型城市樓市現(xiàn)行政策對比城市群城市名限購限價(jià)限貸限售增值稅搖號(hào)落戶政策調(diào)控力度套數(shù)條件首套成數(shù)首套利率2套成數(shù)2套利率（%）2020年（%）調(diào)控基調(diào)北京本地戶籍家庭2套本地：不限競地價(jià)、限房3.55.206-85.39★★★★☆外地戶籍家庭1套企業(yè)房源3年5年公證搖號(hào)待定平穩(wěn)外地：連續(xù)5年社保價(jià)單身1套上海本地戶籍家庭2套本地：雙戶籍/單戶籍+5年社保3.54.655-75.25企業(yè)房源3年2年★★★★☆外地戶籍家庭1套外地：63個(gè)月中繳納60個(gè)月社限地價(jià)、房價(jià)公證搖號(hào)待定平穩(wěn)單身1套保廣州本地戶籍家庭2套本地：不限3-74.955-75.25個(gè)人房源2年★★★★外地戶籍家庭1套限地價(jià)、房價(jià)2年公證搖號(hào)本科+社保平穩(wěn)外地：連續(xù)5年社保企業(yè)房源3年單身1套深圳本地戶籍家庭2套本地：戶籍滿3年且社保滿3競地價(jià)、限房3-64.957-85.25加嚴(yán)★★★★★外地戶籍家庭1套年3年5年無房優(yōu)選大專+社保價(jià)一線城市單身1套外地：連續(xù)社保5年成都本地戶籍家庭2本地：連續(xù)社保1年/戶籍2競地價(jià)、限35.886-76.133年5年無房優(yōu)選本科加嚴(yán)★★★★套年房外地戶籍家庭1外地：連續(xù)社保2年價(jià)、精裝限套價(jià)單身1套杭州本地戶籍家庭2套本地：不限競地價(jià)、限房3-65.1265.30人才購房5年無房、人才優(yōu)加嚴(yán)★★★外地戶籍家庭1套2年選?？?社保外地：3年內(nèi)社保滿2年價(jià)單身1套重慶//競地價(jià)、限房35.2545.452年2年★★價(jià)、公證搖號(hào)大專平穩(wěn)精裝限價(jià)武漢本地戶籍家庭2套本地：不限限地價(jià)、房價(jià)35.685-75.93/2年剛需優(yōu)先大專放寬★★☆外地戶籍家庭1套外地：社保2年單身1套蘇州本地戶籍家庭2套本地：不限競地價(jià)、限房35.125-85.303年2年公證搖號(hào)大專+社保放寬★★★外地：3年內(nèi)社保滿2年價(jià)、單身1套精裝限價(jià)備注：1.限購條件范圍僅取決于城市核心區(qū)域；2.貸款利率僅代表城市主流銀行最低貸款利率，時(shí)間截止于2020年10月；3.增值稅：商品房流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的稅費(fèi)；4.限售年限起始依照當(dāng)?shù)鼐唧w限售時(shí)間為準(zhǔn)；★★★☆西安本地戶籍家庭2套本地：戶籍1年/社保1年加嚴(yán)外地戶籍家庭1套外地：無房5年社保天津本地戶籍家庭2套★★☆城市基本面宏觀經(jīng)濟(jì)|城市發(fā)展市場特征政策環(huán)境|土地市場|住宅市場|商辦市場市場剖析市場邏輯|板塊診斷|投資地圖供需規(guī)模供需量周期性下滑，但規(guī)模仍在2020年大成都土地供應(yīng)面積16234.29畝、環(huán)比下降12%，成交面積16127.46畝，環(huán)比下降9%。繼2018、2019年土地供需高位后而周期性回落，全年土地市場供求規(guī)模雙降，但對比多年來看，供求量仍舊較高。全年成交土地累計(jì)可建住宅面積1578.92萬㎡，占可建總面積67%，供地銷售比為0.72；累計(jì)可建商業(yè)面積786.82萬㎡，占總建面積33%，供貨銷售比為1.45。大成都商品房銷售面積與土地可建面積走勢大成都土地市場供需走勢4000.00商品房銷售面積土地可建面積供應(yīng)（畝）成交（畝）3500.00300003000.002500.00250002000.001500.001000.0020000500.000.002016年2017年2018年2019年2020年15000大成都成交土地可建面積結(jié)構(gòu)走勢10000住宅可建面積(萬㎡)商業(yè)可建面積(萬㎡)2020年1578.92786.8250002019年2018年02017年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2016年0%20%40%60%80%100%需求熱度流拍率觸底，溢價(jià)率走穩(wěn)，取地?zé)岫炔粶p2020年大成都土地市場流拍率0.85%，較2019年下降5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近10年來最低位，全年土地市場需求端取地積極；全年溢價(jià)率14.01%，在起拍價(jià)走高、熔斷機(jī)制、價(jià)格雙限機(jī)制的作用下溢價(jià)率低位走穩(wěn)。具體概由：1.成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈及西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入，成都投資熱度再度提升，疊加成都樓市表現(xiàn)佳，房企對蓉高度看好；2.錦江區(qū)、天府新區(qū)、龍泉，青白江等市場熱門區(qū)域供地積極，企業(yè)拿地?zé)崆檩^高；3.取地積極者多為土儲(chǔ)見底或新進(jìn)，拿地意愿迫切。大成都土地需求熱度走勢1溢價(jià)率流拍率0014.01%00.85%2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2020年大成都宅地溢價(jià)率走勢溢價(jià)率 線性(溢價(jià)率)50.0%40.0% 36.7%30.0%20.0%10.0%

表：2020年高溢價(jià)率地塊排區(qū)域出讓時(shí)間凈用地成交地價(jià)溢價(jià)率拿地房企序面積（元/㎡）（簡稱）（畝）1龍泉驛2020.02.2831.831100096.43%隆基泰和區(qū)2新都區(qū)2020.03.1963.5711800124.76%大發(fā)地產(chǎn)3成華區(qū)2020.05.1968.801450057.61%隆基泰和4天府新2020.05.20111.111478056.35%奧園集團(tuán)區(qū)5天府新2020.05.2842.651729980.00%德信地產(chǎn)區(qū)6崇州2020.06.2355.08316780.97%崇州市久合房地產(chǎn)7龍泉驛2020.06.2459.381595062.76%佳兆業(yè)區(qū)8崇州2020.09.2375.22568775.00%廣西建工0.0%

5.23%

9崇州2020.09.2794.99571975.96%隆騰+大發(fā)20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12供需結(jié)構(gòu) 有利規(guī)劃與市場熱度，對區(qū)域土地供求作用明顯2020年成都分圈層土地供應(yīng)及成交占比表現(xiàn)為一圈層供需均18%；二圈層供應(yīng)40%，成交41%；三圈層供應(yīng)42%，成交41%；與上年對比看，一圈層供地量縮減，占比份額下降，三圈層持穩(wěn)，因此二圈層供應(yīng)及成交份額均有加大，其中成交占比增加了7個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域看，一圈層錦江區(qū)供地恢復(fù)，成交較上年大漲。二圈層借助城市“向南、向東、大運(yùn)會(huì)”東風(fēng)，天府新區(qū)成交量位于各區(qū)之首，龍泉驛區(qū)其次。三圈層青白江、金堂、新津土地成交保持著較高規(guī)模和增速。整體來看，市場熱度及利好規(guī)劃加持，對區(qū)域土地市場供應(yīng)與銷售作用明顯。圈層區(qū)域成交面積（畝）同比可建面積（萬平）同比金牛區(qū)698-14%95.922%成華區(qū)543-59%81.72-63%錦江區(qū)517①662%81.96600%高新區(qū)509-45%75.83-55%青羊區(qū)359-43%61.03-30%一圈層武侯區(qū)281-35%50.27-17%天府新區(qū)①2175②152%①418.76228%龍泉驛②14009%②200.1224%雙流⑤98015%122.487%新都955-7%⑤132.41-3%溫江581-58%76.7-64%二圈層郫都458-29%61-44%青白江③122211%③196.025%金堂④1032③133%④146.06129%彭州8765%112.23-9%新津763⑤20%108.8912%都江堰612-67%62.50-71%崇州663-4%85.0716%邛崍637-7%84.26-15%

202020192018201720160%202020192018201720160%

大成都土地供應(yīng)面積圈層占比18%40%42%23%35%42%20%40%60%80%100%一圈層二圈層三圈層大成交土地成交面積圈層占比18%41%41%24%34%42%20% 40% 60% 80% 100%一圈層二圈層三圈層土地價(jià)格 多重因素助推中心城區(qū)地價(jià)持續(xù)走高據(jù)克而瑞監(jiān)測，2020年大成都涉宅地起拍樓面地價(jià)5554元/㎡，成交樓面地價(jià)6371元/㎡，均較19年分別上浮21%、19%。隨著城市建設(shè)升級(jí)及市場能級(jí)提升，成都土地起拍價(jià)順勢走高，水漲船高則成交價(jià)地價(jià)上漲。細(xì)看各區(qū)，一圈層成交地價(jià)漲幅最高，環(huán)比大漲60%，全年成交樓面地價(jià)1.5萬/㎡以上的地塊占比高達(dá)47%，較上年增加28個(gè)百分點(diǎn)。二圈層在熱區(qū)天府新區(qū)和龍泉驛區(qū)的助推下，1.5萬以上的高價(jià)地新增7%的份額，帶動(dòng)整體成交地價(jià)微幅上漲；三圈層樓市偏冷，房企拿地較為審慎，高價(jià)地占比收窄，成交地價(jià)環(huán)比走穩(wěn)。綜上所述，因起拍價(jià)走高及前述因城市價(jià)值提升和市場熱度佳致企業(yè)取地積極的因素疊加下，成都整體成交地價(jià)走高，再者算上地塊配建部分，實(shí)際名義地價(jià)更甚。表：大成都涉宅土地成交樓面地價(jià)結(jié)構(gòu)圈層年份5000以下5000-10000-15000-20000以上100001500020000201919%29%33%19%—一圈層20202%21%29%45%2%漲幅-16%-8%-5%26%2%201926%48%26%——二圈層202020%53%20%7%—-6%6%-7%7%—

大成都涉宅土地樓面地價(jià)走勢72346000400020002018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020q4起拍樓面地價(jià) 成交樓面地價(jià) 線性(起拍樓面地價(jià)) 線性(成交樓面地價(jià))大成都各圈層涉宅土地成交樓面地價(jià)走勢一圈層 二圈層 三圈層12300 60%10000漲幅201995%5%———

5000

65874%三圈層202096%4%———漲幅1%-1%———

2932 0.4%02015 2016 2017 2018 2019 2020出讓條件 土拍玩法出新，取地難度空前為抑制地市過熱，實(shí)現(xiàn)控地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的，2020年土拍規(guī)則再生變，取地要求持續(xù)趨嚴(yán)。起價(jià)走高疊加溢價(jià)空間受限、附加成本增加，企業(yè)購地承壓加碼。整體而言，今年成都政策性用地占比有所減少，土拍規(guī)則較為主流的方式是“限地價(jià)+競配建”；后因抑制地市和樓市雙熱而土拍規(guī)則生變，試水“限房價(jià)+限地價(jià)+競配建”，土地市場“雙限”被開啟。又因精裝市場諸多亂象，而有不嚴(yán)格要求成品房的跡象出現(xiàn)。當(dāng)前，成都市場開發(fā)端疊加限地價(jià)、限房價(jià)+限地價(jià)、限售價(jià)、限精裝價(jià)、要求配建等一系列限制措施，企業(yè)利潤空間承壓，房企需尋求新的突破點(diǎn)。大成都政策性涉宅用地占比走勢 政策性非政策性202044%排行政區(qū)出讓時(shí)間凈用地成交樓面清水售價(jià)競得者出價(jià)溢價(jià)率統(tǒng)籌住房2019序面積地價(jià)（元/（元/㎡）房企比例51%（畝）㎡）個(gè)數(shù)20181成華區(qū)2041185021000錦城1114.468套28%201725華創(chuàng)9%44%置業(yè)0%20%40%60%80%100%2新都區(qū)201678014500炎華414.98%表：成都出讓要求變化25置信2%出讓要求20192020特征變化3龍泉驛2001155019619保利37.440%（宗）年（宗）區(qū)17發(fā)展%TOD20125線齊發(fā)，局部TOD補(bǔ)倉4雙流區(qū)207695014500空港-0.000%22興城%產(chǎn)業(yè)地1515趨勢維持置業(yè)人才公寓用地181統(tǒng)籌住房替代人才公寓18%返遷+安置房7420舊房改造主導(dǎo)，棚改放緩5成華區(qū)79.741090021087萬科4（17%4469始于18年，公建盛行24地產(chǎn)4%固配建道路、公園定配建）限地價(jià)+競配建2889遏制地市熱度、10月起限地價(jià)6金牛區(qū)2021475021731電建213.90%覆蓋全市宅地24地產(chǎn)0%無償移交統(tǒng)籌住房比例740熔斷機(jī)制升級(jí)、競統(tǒng)籌住房比例/交投（含租賃住房）決定成敗7金牛區(qū)2081335022580新城10.000%限房價(jià)+限地價(jià)+競配建011控房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，土拍升級(jí)24控股%成品房比例為0或不做強(qiáng)求01樓市精裝調(diào)控，土拍出新8青羊區(qū)2011690024112德商514.92%注：1、政策性地不含配建道路、公園、小型公建配地，以及限地價(jià)宗地中，未達(dá)最高限價(jià)的宗地；2、出讓要求分類表中各類型存在一定重復(fù)土拍現(xiàn)場 保守與積極并存，“黑馬”屢戰(zhàn)屢勝實(shí)力彰顯參拍次數(shù)TOP——頭部房企保利、龍湖，川企德商、新希望躋進(jìn)第一梯隊(duì)；金地、、正榮、華宇、石榴等參拍較為活躍；舉牌能力TOP——川派房企德商出價(jià)能力最強(qiáng)，正榮次之，另頭部房企保利、龍湖、新希望亦積極舉牌；拿地效率TOP——隆基泰和3戰(zhàn)3捷，投資勢頭較猛，建信、榮盛、銀生、渝太亦參拍即拿地，拿地果決；綜合來看，保利、龍湖土儲(chǔ)較以往大幅降低，全年拿地表現(xiàn)積極，但風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較強(qiáng)，拿地保守，十次舉牌十次陪跑；金科因在蓉項(xiàng)目多點(diǎn)開花，全年土拍多呈觀望態(tài)度；隆基泰和、北京天恒、渝太等新進(jìn)或曾進(jìn)駐房企則屢戰(zhàn)屢捷，拿地迫切而實(shí)力彰顯，可謂是今年成都土地市場的“黑馬”。參拍積極程度排名舉牌能力排名拿地效率排名第一梯隊(duì)保利、龍湖、德商、新希望、金科、卓越第一梯隊(duì)德商、正榮、保利、佳兆業(yè)、龍湖、新希望第一梯隊(duì)隆基泰和、合景富泰、炎華置信、中港、城投、建信、榮盛、銀生、渝太地產(chǎn)第二梯隊(duì)金地、正榮、中海、萬科、招商、華宇、佳兆第二梯隊(duì)中海、人居、金茂、首開、招商、德信、華金科、電建、龍光、奧園、合能、港龍、華業(yè)、人居、石榴、中南、金茂宇、中南第二梯隊(duì)發(fā)、港中旅第三梯隊(duì)邦泰、華潤、建發(fā)、天投、平安、龍光、首開、第三梯隊(duì)卓越、石榴、邦泰、建發(fā)、新城、大發(fā)、花第三梯隊(duì)萬科、旭輝、三聚億、藍(lán)光、三盛、萬科、新城、旭輝、德信、中梁、大發(fā)、中交、中糧樣年、香港置地、中梁、美的、綠城人居、中梁、綠城備注：1.僅統(tǒng)計(jì)的48宗熱點(diǎn)地塊土拍現(xiàn)場數(shù)據(jù)來看；2.聯(lián)合拿地房企分別計(jì)入一次參拍拿地趨勢 頭部房企保守，投資策略轉(zhuǎn)變，在蓉投資力度銳減全國性頭部企業(yè)中，僅保利和龍湖取地環(huán)比為正，其余8成房企拿地量均呈銳減態(tài)勢；具體概由：1、成渝雙城經(jīng)濟(jì)疊加西部大開發(fā)提升成都熱度，“黑馬”以高姿態(tài)圍獵，對成本把控較嚴(yán)的頭部房企形成壓制；2、地價(jià)走高，無償移交等附加成本增加，購地成本穩(wěn)增，致投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變或多元化取地；3.平臺(tái)公司取地實(shí)力強(qiáng)勁，較難抗衡。具體企業(yè)而言，因儲(chǔ)糧不豐，德商、龍湖、保利、中海拿地積極性高漲，舉牌熱門宗地?cái)?shù)過8次，但出價(jià)實(shí)力欠佳，多以陪跑收場；三圈層存量占比過7成的綠地、融創(chuàng)、碧桂園等房企拿地積極性不高，全年公開市場無新增拿地，也未參與熱門宗地舉牌。萬科、華潤投資放緩，近2年公開拿地規(guī)模持續(xù)下降，聯(lián)合開發(fā)和產(chǎn)業(yè)拿地成主要擴(kuò)儲(chǔ)手段。參考存銷比及投資態(tài)度，德商、龍湖、保利當(dāng)前可售貨值或不足，明年拿地或較為迫切。頭部房企拿地趨勢拿地體量（萬㎡）拿地銷售比熱門地塊參拍存量面存量圈層占比20182019年2020年2020年環(huán)比趨勢舉牌宗拿地宗積一圈層二圈層三圈層房企年數(shù)數(shù)（萬/㎡）投資態(tài)度萬科54.6326.7315.95-40%0.09-0.0931101.2816%66%18%強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、投資積極中海12.8413.3212.17-9%0.12-0.118179.8615%85%0%投資積極華潤124.3939.769.95-75%0.16-0.2400148.4831%55%14%帶產(chǎn)業(yè)拿地龍湖50.3724.1249.69106%0.210.0510046.7626%37%37%投資積極保利35.2812.0838.67220%0.130.0212186.2613%70%17%強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、投資積極碧桂園6.165.540.00-100%0.00-0.190014.940%25%75%多以收并購融創(chuàng)0.0017.170.00-100%0.00-0.090075.990%26%74%多以收并購綠地0.0022.340.00-100%0.00-0.20000.000%0%100%投資轉(zhuǎn)移恒大53.30.0012.87-100%0.020.0220527.560%28%72%多以收并購藍(lán)光09.076.69-26%0.140.0431119.160%25%75%投資轉(zhuǎn)移備注：1.頭部房企指全國TOP10企業(yè)及成都本地龍頭企業(yè)；2.僅統(tǒng)計(jì)土地招拍掛市場的涉宅數(shù)據(jù)。3.存量=土地存量+項(xiàng)目待推存量。4.聯(lián)合開發(fā)數(shù)值重復(fù)計(jì)算。5、僅統(tǒng)計(jì)48宗熱門地塊德商7.8844.8840.00-11%0.23-0.9317334.3616%45%39%積極投資、戰(zhàn)略擴(kuò)張拿地排行 非主流房企大手筆布蓉，龍頭房企市占率或被壓縮據(jù)克而瑞監(jiān)測，軌交、招商、天投和軌交聯(lián)合體分列成交金額、總建筑面積榜TOP2；產(chǎn)業(yè)拿地的人居、天投分別位列面積、金額榜第三。2020年大成都房企拿地排行榜特征顯著。一是人居、軌交、天投等平臺(tái)企業(yè)異軍突起，雙榜TOP10占據(jù)4席；二是產(chǎn)業(yè)取地特征突出，如招商蛇口、港中旅、華僑城、五礦地產(chǎn)等；三是“黑馬”大手筆布蓉，壕取中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，即渝太、北京天恒、隆基泰和、德信等非主流房企；四是前有國企，后有黑馬，龍頭房企拿地倍感壓力。2020年大成都房企拿地金額TOP20排序企業(yè)成交金額（億元）總建筑面積（萬㎡）凈用地面積（畝）宗數(shù)1成都軌交124.17164.881053.61招商蛇口、天投、54.07178.32787.932軌交3興城人居48.2841.48295.584建發(fā)房產(chǎn)46.8223.65130.895德商置業(yè)36.1540.00290.906龍湖集團(tuán)35.7149.69363.737隆基泰和30.9327.81208.598港中旅地產(chǎn)29.8050.68386.899華僑城28.6291.27658.7110錦江國資委26.3914.58109.3611成都天投25.5394.75455.8912榮盛發(fā)展23.5123.54156.7613德信地產(chǎn)22.8313.72104.7114奧園集團(tuán)21.8914.81111.1115花樣年19.7433.09207.0516中海地產(chǎn)19.4712.1791.26117旭輝集團(tuán)18.7724.70145.08118佳兆業(yè)18.3715.06127.83219深業(yè)泰然18.0335.26204.70220中國南山17.8726.55111.641

排序 企業(yè)1 招商蛇口、天投、11 軌交成都軌交7成都天投44華僑城51港中旅地產(chǎn)64龍湖集團(tuán)興城人居534深業(yè)泰然中國五礦10115花樣年121青白江國資131隆基泰和141中國南山152保利/西匯161旭輝集團(tuán)都江堰國資華夏幸福、花樣年、大悅城控股建發(fā)房產(chǎn)榮盛發(fā)展

2020年大成都房企拿地可建面積TOP20總建筑面積（萬㎡）成交金額（億元）凈用地面積（畝）178.3254.07787.93164.88124.171053.6194.7525.53455.8991.2728.62658.7150.6829.80386.8949.6935.71363.7341.4848.28295.5840.0036.15290.9035.2618.03204.7033.953.82254.6533.0919.74207.0528.219.03169.2627.8130.93208.5926.5517.87111.6425.0212.66187.6824.7018.77145.0823.749.12178.0723.713.38177.8523.6546.82130.8923.5423.51156.76

宗數(shù)711154544233131113211城市基本面宏觀經(jīng)濟(jì)|城市發(fā)展市場特征政策環(huán)境|土地市場|住宅市場|商辦市場市場剖析市場邏輯|板塊診斷|投資地圖商品住宅 疫情難阻置業(yè)熱情，政策加碼致成交微降2020大成都商品住宅供應(yīng)2578萬m2，環(huán)比+2.5%；成交2182萬m2，環(huán)比-1.2%，全年供求比1.18供應(yīng)方面，在疫情與搖號(hào)新政的影響下，全年供應(yīng)波動(dòng)起伏。在高效的疫情防控下，市場得以恢復(fù)，3季度因受10月系統(tǒng)升級(jí)影響，多項(xiàng)目拿證提前，故供應(yīng)陡升；雖4季度對新房預(yù)售進(jìn)行管控，但在快速恢復(fù)的樓市中，全年累計(jì)供應(yīng)量也趕超去年。成交方面，在疫情和政策嚴(yán)控之下，全年新房成交量未出現(xiàn)大幅下降，好于預(yù)期。成都戰(zhàn)略地位深入提高城市熱度、持續(xù)引入高端人才提升購買力、高價(jià)項(xiàng)目走量佳及地市火熱抬升客戶預(yù)期、熱盤頻出帶動(dòng)置業(yè)熱情等多重因素疊加，是成交市場重要推動(dòng)力。整體來講，全年供銷量均接近去年水平，市場韌性較強(qiáng)。年末政策不斷出臺(tái)，秉持房住不炒，有效維護(hù)真實(shí)購房需求，預(yù)計(jì)2021年，政策基調(diào)依舊嚴(yán)謹(jǐn)，保障樓市健全運(yùn)行，商品住宅供銷水平或?qū)⒊掷m(xù)企穩(wěn)。圖：2016-2020年大成都商品住宅供銷走勢供應(yīng)2485萬m2供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）供需比供應(yīng)2578萬m2(環(huán)比+2.5%）供應(yīng)2514萬m2去化2182萬m2(環(huán)比-1.2%)去化3281萬m2去化2209萬m2供應(yīng)1842萬m2供求比1.18供求比0.76供應(yīng)2383萬m2供求比1.132.001200.00去化2688萬m2供求比0.69去化2254萬m21000.00供求比1.061.50800.00600.001.00400.00200.00

0.500.000.00市場結(jié)構(gòu) 區(qū)域分化明顯，天府新區(qū)供求雙高全年一、二、三圈層供應(yīng)占比分別為21%、41%、38%，其中二圈層供應(yīng)連續(xù)2年縮減，共減少10個(gè)百分點(diǎn)，而一圈層連續(xù)2年共增加7個(gè)百分點(diǎn)；三圈層基本維穩(wěn)。一、二、三圈層成交占比分別為21%、43%、36%，同樣呈現(xiàn)出一圈層持續(xù)回漲、二圈層份額持續(xù)減少，三圈層微降的特征。隨著近兩年一圈層供地增加，憑借供應(yīng)量加大及區(qū)位優(yōu)勢，成交份額再一步擴(kuò)大；二圈層天府新區(qū)成交量孤高，郫都、溫江等區(qū)域市場平平，去年憑借東部新區(qū)走熱的龍泉驛區(qū)也在高價(jià)項(xiàng)目入市后遇冷，二圈層整體供銷份額被擠占；三圈層都江堰、大邑等旅游城市在疫情下樓市有所受挫，成交量均下滑3成，作為緊靠城南加上軌道交通優(yōu)勢的新津區(qū)供銷同漲40%。圖：2018-2020年各圈層供應(yīng)/成交占比22%20%38%14%一圈層37%36%供應(yīng)二圈層結(jié)構(gòu)三圈層50%43%40%下降2%21%上漲3%18%一圈層16%37%31%成交二圈層36%結(jié)構(gòu)三圈層53%45%43%

圖：2020年各區(qū)域供銷量及供銷增幅22020供應(yīng)環(huán)比2020成交環(huán)比1.510.50-0.5-1一圈層供應(yīng)：563萬㎡350.00二圈層供應(yīng)：1044萬㎡三圈層供應(yīng)：971萬㎡300.00成交：446萬㎡成交：950萬㎡成交：787萬㎡250.00200.00150.00100.0050.000.00供應(yīng)(萬㎡) 成交(萬㎡) 供需比

2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00住宅價(jià)格 政策嚴(yán)控，全年價(jià)格走勢平緩，區(qū)域差異明顯2020年大成都商品住宅成交均價(jià)14299元/m2；一圈層成交均價(jià)21616元/m2，二圈層成交均價(jià)15633元/m2，三圈層成交均價(jià)8434元/m2自去年下半年高地價(jià)項(xiàng)目接連入市，各圈層成交價(jià)格皆上新臺(tái)階，其中一圈層貨源稀缺加上區(qū)位條件優(yōu)勢，年度成交均價(jià)突破20000元/㎡；二圈層各區(qū)域價(jià)格差異明顯，其中天府新區(qū)價(jià)格居首，比肩“5+1區(qū)”，帶動(dòng)二圈層整體均價(jià)達(dá)到15600元/㎡；受限價(jià)政策影響，年內(nèi)價(jià)格變化整體平緩，年末搖號(hào)新政觸發(fā)性價(jià)比熱盤集中入市，致年末價(jià)格有下探趨勢。圖：2020年各圈層價(jià)格走勢一圈層（元/㎡） 二圈層（元/㎡） 三圈層（元/㎡）300002500022894200001724315000913210000500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2020年備注：1.數(shù)據(jù)來源與CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)；2.其他城市數(shù)據(jù)截止時(shí)間2020年12月27日；3.統(tǒng)計(jì)口徑商品住宅。

2020年各圈層住宅成交均價(jià)圈層區(qū)域年度成交圈層區(qū)域年度成交均均價(jià)（元/價(jià)（元/㎡）㎡）青羊區(qū)26074新津12218高新區(qū)23210都江堰11212武侯區(qū)23170邛崍10781一圈層錦江區(qū)23001崇州9606均價(jià)金牛區(qū)21272青白江901821616元200238066/㎡成華區(qū)蒲江天府新區(qū)19146三圈層彭州7934雙流區(qū)17106均價(jià)8434大邑7782元/龍泉驛區(qū)15238金堂7717㎡二圈層郫都區(qū)13413均價(jià)新都區(qū)12620大成都15633元11385/㎡溫江區(qū)均價(jià)14299元/㎡單盤產(chǎn)值單盤冷熱不均，高產(chǎn)值項(xiàng)目集中于城南2020年成都市年度平均單盤產(chǎn)值約5.29億。一圈層單盤平均產(chǎn)值8.54億元，二圈層單盤平均產(chǎn)值5.91億元，三圈層單盤平均產(chǎn)值3.14億元全年市場整體表現(xiàn)持穩(wěn)，但在單盤層面極具分化，年度產(chǎn)值差異巨大。一圈層平均單盤產(chǎn)值遠(yuǎn)高于全市平均水平，最高無疑；二圈層平均單盤產(chǎn)值略高于全市平均線；三圈層則遠(yuǎn)低于平均水平。就單盤產(chǎn)值TOP10項(xiàng)目而言，特征顯著。首先以大型品牌房企項(xiàng)目居多，如保利、中海、人居等；其次大部分項(xiàng)目推量巨大，例如人居?xùn)|湖長島一次性推出整盤上千套房源，及保利時(shí)代年內(nèi)數(shù)次推盤；再者項(xiàng)目基本位于核心區(qū)域，例如錦江、金牛、天府新區(qū)、武侯。表：2020年圈層單盤產(chǎn)值結(jié)構(gòu) 表：2020年單盤產(chǎn)值TOP10

圖：2020年單盤產(chǎn)值TOP10分布圖圈層一圈層8.54億元/盤二圈層5.91億元/盤三圈層3.14億元/盤

單盤產(chǎn)值P占比（億）P≥10 28%5≤P＜10 25%P＜5 47%P≥10 17%5≤P＜10 17%P＜5 65%P≥10 4%5≤P＜10 14%1≤P＜5 47%P＜1 35%

排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)銷售面積年度產(chǎn)值（萬㎡）（億元）1人居?xùn)|湖長島錦江區(qū)23.0256.702麓湖生態(tài)城天府新區(qū)21.2452.543保利時(shí)代金牛區(qū)22.0950.254怡心湖岸雙流區(qū)18.1940.735中海天府里天府新區(qū)18.9239.166當(dāng)代璞譽(yù)武侯區(qū)12.6130.127人居錦城峰薈錦江區(qū)16.0529.628融創(chuàng)文旅城都江堰市25.7529.359中糧觀瀾祥云雙流區(qū)13.3428.3510中海麓湖公館雙流區(qū)9.5827.94

融創(chuàng)文旅城8保利時(shí)代3三環(huán).當(dāng)代璞譽(yù)617二繞人居?xùn)|湖長島人居錦城峰薈中海云麓世家102麓湖生態(tài)城495中海天府里怡心湖岸中糧觀瀾祥云備注：1.數(shù)據(jù)口徑為年度數(shù)據(jù)，時(shí)間截止12月27日；2.去除部分歷史遺留項(xiàng)目。

5開盤表現(xiàn) 供應(yīng)縮減，需求熱度不減，認(rèn)購率超六成據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)：20年大成都截至12月27日開盤推貨量總計(jì)97644套，成交58647套，認(rèn)購率達(dá)60%，較去年上漲15個(gè)百分點(diǎn)。特征1：開盤入市房源雖大幅減少，但搖號(hào)人次、認(rèn)購率環(huán)比明顯提升。疫后置業(yè)熱情不減以及大量性價(jià)比熱盤推出是開盤指標(biāo)表現(xiàn)較佳的主要因素。特征2：二圈層推售房源占比最大，其中天府新區(qū)市場熱度高昂，全年17個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，日光率達(dá)59%；一圈層整體認(rèn)購率最高，受貨源稀缺以及不定時(shí)“筍盤”出現(xiàn)，各區(qū)域均有不少日光項(xiàng)目。大成都開盤供需趨勢58647 60%202097644搖號(hào)人次：328687(次）76359 45%2019170845搖號(hào)人次：307325(次）145651 71%2018206101搖號(hào)人次：1341067(次）050000100000150000200000250000平均認(rèn)購率—%銷售套數(shù)供應(yīng)套數(shù)備注：1.數(shù)據(jù)來源市場統(tǒng)計(jì)；2.僅統(tǒng)計(jì)部分開盤項(xiàng)目。

各圈層商品住宅開盤供需走勢8000平均認(rèn)購率：63%平均認(rèn)購率：62%100%80%6000平均認(rèn)購率：45%60%400040%200020%00%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二圈層三圈層供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)日光套數(shù)認(rèn)購率1500092%100%83%85%90%1200080%66%67%66%64%70%900061%58%58%60%51%54%50%51%44%49%50%600041%40%40%25%30%300022%20%10%0……0%成華區(qū)高新區(qū)金牛區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)龍泉驛郫都區(qū)天府新雙流區(qū)溫江區(qū)新都區(qū)崇州都江堰金堂蒲江青白江彭州邛崍新津53一圈層3212二圈層34110三圈層221日光數(shù)4217000日光率26%60%27%67%25%22%7%18%59%0%14%29%13%9%0%0%0%18%50%10%開盤表現(xiàn) 性價(jià)比是首因，頂級(jí)配套和產(chǎn)品力是王牌①貨源緊缺、②生態(tài)資源、③規(guī)劃潛力、置業(yè)門檻項(xiàng)目名稱行政區(qū)板塊建筑類型面積區(qū)間（㎡）成交價(jià)格主力總價(jià)段推出套數(shù)中簽率④產(chǎn)品力、⑤圈層、⑥地鐵、⑦學(xué)區(qū)、⑧性價(jià)比高、⑨得房率、⑩其它500萬起青云闕青羊區(qū)內(nèi)光華板塊小高層1883413864517052%①④⑦⑩（現(xiàn)房）萬科天府錦繡天府新區(qū)秦皇寺-天府CBD板塊高層172-25632200550-82029059%②③④⑤400萬起融創(chuàng)國賓雅集金牛區(qū)華僑城板塊洋房176-20123286420-52030840%②④⑧中洲錦城湖岸高新區(qū)大源板塊小高層142-19027224420-50018224%①②⑧首開龍湖云著天府新區(qū)秦皇寺-天府CBD板塊超高43024427%②③300萬起招商時(shí)代公園天府新區(qū)秦皇寺-天府CBD板塊高36027616%②③金隅金成府高新區(qū)新川板塊小高層102-16528880300-38026480%②③⑥⑧中國鐵建青秀未遮山成華區(qū)八里莊-二仙橋板塊高層150-16118589260-28019014%②⑧200萬起麓湖生態(tài)城天府新區(qū)麓山板塊高層135-25617858-32958240-31058213%②④⑤⑧保利時(shí)代金牛區(qū)市中心板塊高層109-13221876-23536240-30028811%①③⑥龍湖天境天府新區(qū)興隆湖板塊小高層106-12821000-23000240-29035525%②③萬達(dá)華庭天府新區(qū)秦皇寺-天府CBD板塊高層115-16816381190-2602966%②③⑥⑧遠(yuǎn)大中央公園天府新區(qū)南湖板塊高層108-12115041180-2506523%②⑦⑧100萬起萬科天府公園城天府新區(qū)麓山板塊高層92-12619260170-23089117%③⑧川發(fā)天府上城天府新區(qū)錦江生態(tài)帶板塊小高層130-24916523-17849130-1807862%⑥⑧恒大濱河左岸新都區(qū)五龍山板塊高層108-11312000125-14012818%②⑧恒大天府半島天府新區(qū)錦江生態(tài)帶板塊高層91-12610906-13660120-15011708%⑧90-13712500-13000130-1603647%恒大未來城溫江區(qū)光華新城板塊高層⑧⑨100萬以下自在軒錦江區(qū)琉璃場板塊高層70-10613400-17197104-1504183%①⑧⑨凱德卓錦萬黛龍泉驛區(qū)大面板塊高層95-1049400-1092090-1101961%①⑧光華瑞廷溫江區(qū)溫江老城板塊高層80-109683050-803844%①⑧備注：節(jié)選部分開盤熱銷項(xiàng)目（開盤去化率≥90%）。面積特征 改善日益增多，各圈層面積擴(kuò)大趨勢收緩2020年大成都商品住宅成交套均面積為122㎡，較2018年、2019年分別上漲10㎡、6㎡。隨著社會(huì)發(fā)展，樓市產(chǎn)品不斷進(jìn)步，客戶對居住品質(zhì)也有所提高，疊加改善產(chǎn)品溢價(jià)能力較高，當(dāng)下樓市產(chǎn)品面積不斷擴(kuò)大；受17-19年二三圈層涉宅用地容積率不斷遞減，導(dǎo)致這些地塊入市產(chǎn)品套均面積不斷加大，2020年一圈層成交套均面積達(dá)137㎡，除成華區(qū)外，其它區(qū)域套均面積均超過130㎡，二圈層天府新區(qū)受較多別墅項(xiàng)目拔高，套均面積達(dá)138㎡，超過一圈層部分區(qū)域。隨著市場改善橫流，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，疊加今年度容積率有所提升，預(yù)計(jì)明年市場產(chǎn)品面積難有較大漲幅。圈層涉宅用地容積率圈層成交套均面積2017年2018年2019年2020年2018年（㎡）2019年（㎡）2020年（㎡）一圈層2.522.062.452.37一圈層124137137二圈層2.61二圈層111122125三圈層2.322.072.022.12三圈層107109111大成都2.50大成都1121161221601501401301201101009080成華區(qū)高新區(qū)金牛區(qū)錦江區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)龍泉驛區(qū)郫都區(qū)雙流區(qū)天府新區(qū)溫江區(qū)新都區(qū)崇州大邑都江堰金堂彭州蒲江青白江邛崍新津一圈層二圈層三圈層套均成交面積122145137143149148118124127138117113108103108106109114109123124總價(jià)特征 置業(yè)門檻被迫提高，購買實(shí)力得以彰顯2020年大成都商品成交總價(jià)段在200萬以下占比50.42%，較2018年、2019年分別-10個(gè)百分點(diǎn)-6個(gè)百分點(diǎn)。隨著各圈層產(chǎn)品面積日漸增大及高價(jià)地不斷入市，總價(jià)段200萬以上的產(chǎn)品占比日益加大，新房購置門檻更高。在核心地段一圈層，2020年套均總價(jià)達(dá)到285萬，其中青羊區(qū)因受個(gè)別改善項(xiàng)目項(xiàng)目拉動(dòng)，套均總價(jià)居首位，二圈層受天府新區(qū)高銷量、高總價(jià)的拉動(dòng)，套均總價(jià)接近200萬，三圈層各區(qū)域也同步有所提升；近2年，成都400萬以上總價(jià)占比不斷加大，側(cè)面證明成都購買實(shí)力強(qiáng)勁。高地價(jià)帶來的高開發(fā)成本讓不少開發(fā)商打造高端產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)，新房市場改善化已成現(xiàn)狀，不過在年末，政府不斷對土地溢價(jià)進(jìn)行管控及“雙限地”手段出臺(tái)預(yù)計(jì)明年市場改善趨勢將得以控制。時(shí)間2018年2019年2020年總價(jià)段（萬）100以下41.88%31.31%26.81%100-20029.07%25.94%23.60%200-3004.86%7.84%10.16%300-4000.91%2.78%4.10%400-5000.25%1.20%1.78%500-6000.10%0.37%0.75%600-7000.07%0.12%0.37%700以上0.13%0.12%0.38%

成交套均總價(jià)2018年（萬元）2019年（萬元）2020年（萬元）一圈層196237296二圈層122145192三圈層738798大成都1111441745004044003002462001241000天府新區(qū)龍泉驛區(qū)新津邛崍崇州蒲江彭州金堂大邑青羊區(qū)武侯區(qū)錦江區(qū)高新區(qū)金牛區(qū)成華區(qū)雙流區(qū)郫都區(qū)新都區(qū)溫江區(qū)都江堰青白江一圈層二圈層三圈層業(yè)態(tài)特征 低密物業(yè)供需擴(kuò)大，高層產(chǎn)品需求轉(zhuǎn)變明顯2020年大成都中心城區(qū)高層商品住宅成交83%，較2018年、2019年分別-7個(gè)百分點(diǎn)-3個(gè)百分點(diǎn)。從傳統(tǒng)房企開發(fā)模式來看，低密物業(yè)一向作為房企溢價(jià)手段，再加上當(dāng)下客戶對居住環(huán)境追求提高，低密物業(yè)需求量也日漸增大；在19年限墅令政策下，城市別墅日益減少，洋房與小高層成為改善客戶轉(zhuǎn)向目標(biāo)，年度成交占比增速也明顯提升。2020年中心城區(qū)高層商品住宅成交占比減少，但依舊占據(jù)市場主力，就當(dāng)下改善趨勢下，面積段100-150㎡，總價(jià)段200-400萬的高層產(chǎn)品較2019年需求量明顯加大，除了與供應(yīng)相關(guān)，客戶的需求轉(zhuǎn)變與購買能力也有明顯影響。2018-2020年中心城區(qū)成交結(jié)構(gòu)對比0%20%40%60%80%100%2020年17%79%2019年11%84%2018年8%89%2018-2020年中心城區(qū)成交結(jié)構(gòu)對比0%20%40%60%80%100%2020年13%83%2019年9%86%2018年8%90%別墅洋房+小高層高層2020年中心城區(qū)高層成交結(jié)構(gòu)對比總價(jià)段<100100-150-200-250-300-400-500以總計(jì)面積段150200250300400500上<8011%→2%0%0%0%0%0%0%6%4%80-15%→6%3%1%0%0%0%0%15%8%100-4%10%9%2%→70%→31%0%0%34%120%%2%→61%→6120-0%5%7%5%1%0%31%150%%150-0%0%0%1%1%3%2%1%8%180180-0%0%0%0%0%1%1%1%3%200200-0%0%0%0%0%0%0%1%2%250250-0%0%0%0%0%0%0%1%1%300

-11%+10%商品住宅存量 年末庫存翹尾，去化周期相繼延長據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止12月末大成都市場商品住宅可售存量面積2691萬㎡，去化周期為15.40個(gè)月。去化周期隨著年度供應(yīng)起伏而波動(dòng)，自下半年供應(yīng)整體大幅增加，去化速度相對穩(wěn)定，導(dǎo)致去化周期有所延長；從各圈層來看，二圈層城區(qū)存量居高，其中龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)年度供大于求趨勢明顯，存量上漲至去化周期延長；一圈層