房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃8/18/20231第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄8/18/20232

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。8/18/20233二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)6.有利于提高工程建造質(zhì)量8/18/20234三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫(kù)、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€(gè)角度進(jìn)行考慮：8/18/20235(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)及節(jié)能等問題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)8/18/202362.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。8/18/202373.施工減驗(yàn)收斬階段物業(yè)虹服務(wù)巨企業(yè)訓(xùn)應(yīng)站氣在業(yè)開主的右立場(chǎng)柜上參膽與工跑程驗(yàn)拜收，許對(duì)房桃屋外峰觀質(zhì)找量、肥建筑魚防水日防滲集、建纏筑設(shè)麻備設(shè)黎施性知能、普消防歸系統(tǒng)逆及器劣材等眉進(jìn)行蟲重點(diǎn)螞檢查瘋驗(yàn)收霉。7/兵6/搞20受238第二企節(jié)選聘繡物業(yè)芬服務(wù)復(fù)企業(yè)一、馳物業(yè)燥管理攪招標(biāo)依的基膀本概罰念1.物業(yè)裹管理嘩招標(biāo)仆的含習(xí)義物業(yè)陳管理渣的招塔標(biāo)是案指開健發(fā)商據(jù)或業(yè)恭主委封員會(huì)興在為蘇其物候業(yè)選恐擇管洞理者橫時(shí)，刺通過齡制訂伐符合糟其管慌理服始務(wù)要胸求和礙標(biāo)準(zhǔn)羽的招句標(biāo)文揮件向查社會(huì)戚公開偵，由濤多家杠物業(yè)扶服務(wù)糟企業(yè)沉競(jìng)投豈，從寫中選愈擇最早符合嚴(yán)條件紋的競(jìng)紫投者磚，并獲與之隸訂立熔物業(yè)畝管理虧服務(wù)顧合同消的一哈種交定易行國(guó)為。前期委物業(yè)攝管理博的招際標(biāo)由蜜開發(fā)表商來(lái)孩完成由。7/煮6/季20突2392.物業(yè)貍管理犯招標(biāo)罷的特篩點(diǎn)(1騾)物業(yè)熔管理麥招標(biāo)盡的超伏前性物業(yè)靜管理旋招標(biāo)波的超象前性閉是指潤(rùn)由于愿物業(yè)印管理挎超前稠介入接的特危點(diǎn)，冶決定飄了物碎業(yè)管痛理招撓標(biāo)必襲須超眨前，秋即在聲物業(yè)泛動(dòng)工攪興建隔之前奮開發(fā)終商就愉應(yīng)進(jìn)勺行物胃業(yè)管嘩理招招標(biāo)工絲式作。(2錄)物業(yè)念管理求招標(biāo)緒的長(zhǎng)包期性孝和階苦段性由于悲物業(yè)豈管理奏工作揮的長(zhǎng)冶期性斧和多客階段董性，循對(duì)不穴同階耕段和謀服務(wù)揮內(nèi)容逝，招坡標(biāo)內(nèi)鍋容和勁方式法也有劇所不病同。7/探6/本20婚23103.物業(yè)優(yōu)管理晌招標(biāo)動(dòng)的原售則根據(jù)《招標(biāo)溜法》的規(guī)祝定，駛物業(yè)腦管理侄招標(biāo)鄭活動(dòng)夏中必處須遵士循公開殲、公難平、著公正探及合緞理的欲原則。4.物業(yè)密管理腰招標(biāo)教的方陡式常用蜂的物辰業(yè)管使理招墳標(biāo)方妨式大柳致可伸分為公開眾招標(biāo)、邀請(qǐng)殲招標(biāo)和協(xié)議價(jià)招標(biāo)等。7/鼻6/象20形2311二、跌物業(yè)巡壽管理捕招標(biāo)開的程愉序1.招標(biāo)哥準(zhǔn)備胸階段(1感)成立蚊招標(biāo)橋機(jī)構(gòu)(2弓)編制竊招標(biāo)妥文件(3礦)制定鳳標(biāo)底2.招標(biāo)釣實(shí)施轎階段(1春)發(fā)布走招標(biāo)牧公告切或投移標(biāo)邀派請(qǐng)書(2蟻)組織步資格孩預(yù)審(3威)召開媽標(biāo)前尚會(huì)議(4誘)開標(biāo)書、評(píng)墊標(biāo)與板定標(biāo)7/簡(jiǎn)6/寧20叫23123.招標(biāo)屋結(jié)束秒階段(1破)合同濁的簽比訂(2候)合同辰的履臘行(3堪)資料妻整理漿與歸慨檔7/距6/笨20缺2313三、勺物業(yè)接管理件招標(biāo)陪文件1.招標(biāo)拔文件盤的組甲成(1旬)投標(biāo)理人為絡(luò)投標(biāo)急所需鴉了解政并遵汁循的缸規(guī)定傍：包澆括投抄標(biāo)邀腐請(qǐng)書竭、投經(jīng)標(biāo)人曾須知誓、技寄術(shù)規(guī)抓范及稀要求認(rèn)。(2胡)投標(biāo)口人必駐須按怪規(guī)定脾填報(bào)垂的投枕標(biāo)書逮格式(3丈)中標(biāo)裂的物少業(yè)管奸理企俊業(yè)應(yīng)杜簽訂頸的合甘同的妄條件具體獻(xiàn)組成蠢要素窩包括混：投標(biāo)撫邀請(qǐng)育書、獵技術(shù)贈(zèng)規(guī)范浮及要遺求、塑投標(biāo)見人須址知、啟合同者一般焦條件壤及特貢殊條迎件、濾附件。7/鳳6/寶20化23142.編制蛋招標(biāo)煤文件括的時(shí)驚間大多匙數(shù)物換業(yè)管盞理招朽標(biāo)均么在物投業(yè)開奇發(fā)建非設(shè)的騰后期幅。然師而，姥隨著似開發(fā)洞商對(duì)鋤物業(yè)皇管理昆的要貞求不哈斷提充高，刑物業(yè)凝管理松“超范前招預(yù)標(biāo)”橡已屢貼見不包鮮?！俺缜罢序_標(biāo)”緞確實(shí)蟻有其罰優(yōu)點(diǎn)艦，然豬而過欣早地綢制定酬招標(biāo)揭文件脂，加霸之此暴時(shí)存警在大鹿量的槐不確孩定因歐素會(huì)擔(dān)使得懶招標(biāo)猛文件弓編制悉難度茂加大只，可離靠性色降低晨。因此兵，應(yīng)時(shí)注意仰把握季招標(biāo)您文件卸制定偽的時(shí)浩間，百使編液制出尋的招群標(biāo)文豆件內(nèi)窩容既詠嚴(yán)密做明確斧，又矛不失迫前瞻尿性。7/滋6/窮20宰2315四、危物業(yè)特服務(wù)犯合同1.物業(yè)表服務(wù)輔合同妙的概怪念物業(yè)世服務(wù)蠢合同絕是用然以標(biāo)圣明或籍界定望某物識(shí)業(yè)的暈管理竊業(yè)務(wù)紫和責(zé)愁任權(quán)織利的壓法律踏文書照，是怨開發(fā)塔商或鬧業(yè)主岔委員塘?xí)c元負(fù)責(zé)強(qiáng)物業(yè)昂服務(wù)創(chuàng)業(yè)務(wù)始的物狗業(yè)服盒務(wù)企責(zé)業(yè)簽銜定的葵，旨浩在明茄確雙飾方的棟?rùn)?quán)利旅與責(zé)摘任的掏協(xié)議戲文件常。7/沸6/適20蛇23162.物業(yè)打服務(wù)近合同艇的作釘用(1即)明確羅委托澆方和疾受托津方的很權(quán)利鍬、責(zé)姿任和鬧義務(wù)綢；(2號(hào))為物田業(yè)管歲理過爽程中辮雙方胃出現(xiàn)娘的爭(zhēng)炒議和賣糾紛剝提供瘡調(diào)解塊、仲批裁直跨至訴接訟的罵基本摩依據(jù)迫；(3片)在約域束物征業(yè)服漸務(wù)企胃業(yè)經(jīng)賤營(yíng)與勒管理辜行為縮慧的同夠時(shí)，侵對(duì)業(yè)跌主委跡員會(huì)膽也提聾出要片求，搶實(shí)現(xiàn)牛雙方賤的權(quán)丹責(zé)利飼對(duì)等土。7/駕6/奶20違23173.物業(yè)城服務(wù)皺合同唉的內(nèi)占容(1怒)合同傻序文牧：說明伐物業(yè)買的名哭稱、畝規(guī)模料、坐闊落；悲定義意和解求釋；戚訂立聾合同奏的日學(xué)期、晌地點(diǎn)通；合愚同雙坐方的饒名稱辭、法植人代斃表及醉地址標(biāo)等。(2花)合同累正文足：委托咳標(biāo)的正的范捷圍與從內(nèi)容則；管趣理形佩式與頁(yè)期限么；雙碎方的斥責(zé)任開、權(quán)襲利與燦義務(wù)獻(xiàn)；管苗理費(fèi)纖用及梯其支侮付方手式；毀違約催責(zé)任采與索敘賠；陜不可苦抗力克的界杏定及腰由此哀帶來(lái)征的損費(fèi)失與摘責(zé)任尿的分單攤；至雙方撲互相響協(xié)作歉事項(xiàng)應(yīng)；合責(zé)同的手期限扯與合疲同的莊終止核；合久同的稼糾紛劇與仲坐裁等慢等。7/漏6/隙20朝2318(3嶄)合同飼結(jié)尾哄：合同齊使用量的文別字、旺生效后日期祥；合與同的掉正副艙本份詠數(shù)；乳合同性適用隔的法豪律；囑雙方轉(zhuǎn)的法偉人代隸表(開發(fā)襖商或恨業(yè)主膜委員爺會(huì))簽字晉；公味證機(jī)想關(guān)公稠證等認(rèn)。(4框)附件裹：說明患本項(xiàng)寶目的闊特殊撇條件害、特哪殊要夸求及行在通厲用合紹同格目式中越未能捏詳細(xì)守說明宴的內(nèi)喜容以漂及物酬業(yè)的腸平面絞圖、肯設(shè)施游、設(shè)磚備清則單、華有關(guān)恰情況羅和指槐標(biāo)的荷說明餡等。7/食6/蕩20灑23194.物業(yè)喚服務(wù)斑合同戲的簽秤署物業(yè)潮服務(wù)摸合同吐由物吉業(yè)的牲開發(fā)妖商或稀業(yè)主愚委員娃會(huì)在侮招標(biāo)配決標(biāo)閃或選宜定(選聘)物業(yè)虧管理鮮公司撿之后充，在隔雙方廣談判緞磋商裹、達(dá)握到基符本一棄致的致基礎(chǔ)練上簽段署。5.物業(yè)彎管理窩合同稅的執(zhí)劣行物業(yè)盼管理齡合同哈一經(jīng)較雙方渾簽署隙即具箱有法舒律效腎力，泉當(dāng)事字人要宗恪守雁和履賺行合魚同中仔規(guī)定控的相敵關(guān)的謙權(quán)利旬和義耍務(wù)。7/身6/盲20誕2320第三頌節(jié)制定蠻物業(yè)墾管理然方案一、瞎確定胸物業(yè)祝管理處的檔僻次首先殿根據(jù)貌物業(yè)更類型舞、功冤能等退客觀卡條件殲以及疤住用蒙人的朽群體赴特征蘆和需譽(yù)求等妙主觀附條件站，規(guī)辭劃物故業(yè)管衰理消刷費(fèi)水姥平，千確定燭物業(yè)焰管理壩的等嬸級(jí)和呢檔次浩。如果退開發(fā)返的物夾業(yè)是損寫字仙樓，犧那么群相應(yīng)瘡的管閘理服域務(wù)標(biāo)罰準(zhǔn)就彎應(yīng)適銅應(yīng)物釀業(yè)本握身的顯檔次策，如山果開若發(fā)的右物業(yè)自是住先宅小沃區(qū)，噸用戶吃普遍樹為中傍低收隨入者炒，則項(xiàng)應(yīng)考啊慮物牲業(yè)管撥理的屆服務(wù)漁費(fèi)應(yīng)偷適合惕居民返的實(shí)偉際情微況。7/肯6/粘20藍(lán)2321二、確定啟物業(yè)庸管理弄的服慮務(wù)項(xiàng)淺目和禽標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)胡物業(yè)雕住用依人的攪需要鋼和物醒業(yè)管破理的廈檔次贏確定鄙物業(yè)鵲管理連的服汪務(wù)項(xiàng)掠目和恒服務(wù)瓶標(biāo)準(zhǔn)燙。普通戴住宅華項(xiàng)目揚(yáng)物業(yè)靜服務(wù)陳的項(xiàng)肺目和至標(biāo)準(zhǔn)壁可參熔照中嫂國(guó)物哨業(yè)管幼理協(xié)齊會(huì)印牽發(fā)的《普通伶住宅媽小區(qū)罵物業(yè)茄管理嫌服務(wù)霉等級(jí)葉標(biāo)準(zhǔn)》(試行)(中物肉協(xié)[2征00稿4]驢1號(hào))的規(guī)順定來(lái)輛制定墊。7/金6/餓20嗓2322三、確定痕物業(yè)軋管理熊的收非入預(yù)叫算1.物業(yè)刃管理工經(jīng)費(fèi)胳的來(lái)菠源(1糟)定期秘收取跡物業(yè)加服務(wù)紡費(fèi)(2彩)物業(yè)島共用碗部位咐、共紫用設(shè)伍施設(shè)病備維柔修基啄金(3殲)物業(yè)急管理字企業(yè)毅開展桂多種里經(jīng)營(yíng)舅的收氏入和拐利潤(rùn)(4虧)政府域多方讓面的脈扶持(5巷)開發(fā)貨商給縣予的梅支持7/暫6/昏20桐23232.確定貫物業(yè)雜管理寫收費(fèi)漆標(biāo)準(zhǔn)確定環(huán)物業(yè)凳管理廣收費(fèi)體標(biāo)準(zhǔn)害要遵伯從以帝下原沃則：(1羊)不違務(wù)反國(guó)唉家和攪地方墻政府橋的有涉關(guān)收爆費(fèi)規(guī)劫定(2衡)收費(fèi)瞧標(biāo)準(zhǔn)聽要與修住用翻人的蓋收入買水平景相適透應(yīng)(3緊)優(yōu)質(zhì)斥優(yōu)價(jià)鳳，兼游顧各表方利贈(zèng)益(4龍)微利摸原則依，收無(wú)入扣淹除支蔽出后酷略有禿剩余(5綢)公平銀原則7/鉗6/支20寬23243.物業(yè)卻管理茂的支明出項(xiàng)輪目物業(yè)全管理譜的支辜出項(xiàng)睜目主殃要包蹦括：(1友)公共潮物業(yè)斬及配頌套設(shè)艱施的殺維護(hù)域保養(yǎng)隆費(fèi)用(2西)聘用倍及管綠理人駱員的末薪金(3盈)公用鄉(xiāng)豐水電命費(fèi)的瀉支出(4檔)購(gòu)買妄或租館賃必螞需的擠機(jī)械魯及器勢(shì)材的殺支出(5互)物業(yè)嚼財(cái)產(chǎn)郊保險(xiǎn)碰及各耀種責(zé)媽任保預(yù)險(xiǎn)的叉支出(6狼)垃圾潑清理雖、水喬池清匙洗及仙消毒落滅蟲貴的費(fèi)倉(cāng)用(7楊)清潔型公共始地方古及幕通墻、住墻面港的費(fèi)給用7/濫6/鈴20刑2325(8蜓)公共去區(qū)域吐植花羊、種晨草及篩其養(yǎng)致護(hù)費(fèi)塌用(9鴿)更新白儲(chǔ)備懇金，傳即物丸業(yè)配街套設(shè)遮施的掉更新嬌費(fèi)用(1掀0)聘請(qǐng)?zhí)德蓭煵?、?huì)詠計(jì)師蔑等專票業(yè)人脆士的臘費(fèi)用(1孝1)節(jié)日暫裝飾粒的費(fèi)將用(1婦2)行政毒辦公她支出(1狼3)公共芹電視宿接收岸系統(tǒng)也及維纖護(hù)費(fèi)奔用(1柄4)其他每為管抄理而苗發(fā)生春的合辯理支呈出(1頌5)稅金7/隆6/噴20影2326第四椒節(jié)制定年相關(guān)腦管理江制度一、牙物業(yè)濾服務(wù)雁企業(yè)攝內(nèi)部禮管理翻制度1.物業(yè)既服務(wù)襖企業(yè)光崗位重職責(zé)包括羞總經(jīng)除理、笛副總攀經(jīng)理懂、職鋼能部限門經(jīng)訂理、跳管理?yè)Q處主榆任、范管理明員、梨內(nèi)勤慕員、冠文員替、出籠納、呢保安價(jià)人員慮、清賠潔人填員、塔綠化康人員糠、維咬修人弟員等格崗位別職責(zé)哄制度尤。7/陸6/指20優(yōu)23272.物業(yè)炸服務(wù)糕企業(yè)歷部門腳職責(zé)包括濃經(jīng)理吩室、碌辦公守室、墊財(cái)務(wù)堆部門截、各治個(gè)管甩理處缺以及期各職蹤蝶能部榨門的剛職責(zé)蕉制度辨。3.其他竟內(nèi)部威管理寸制度比如緣瑞企業(yè)曾勞動(dòng)螞用工轎制度驢、工竭資制攏度、輛福利扣制度望、考供勤制沈度、污考核紙制度儲(chǔ)、獎(jiǎng)鉛懲制耐度、箭員工償行為鬧規(guī)范蕉、接弊待制帆度、墊來(lái)信暮來(lái)訪睜來(lái)電獵制度墳、投榨訴反廈饋制址度、湖文書酒管理鮮制度變、辦綿公設(shè)農(nóng)備使臺(tái)用管盜理制系度等隸。7/伍6/掛20再2328二、螞物業(yè)羨服務(wù)刷企業(yè)翅外部釘管理輕制度1.物業(yè)夏驗(yàn)收重與接娃管制稼度制定熱驗(yàn)收品與接坐管制論度需憤要注要意以觀下幾扁點(diǎn)：(1凳)選派尺業(yè)務(wù)泛素質(zhì)慣好、貝工作腎負(fù)責(zé)視的人塔員參障加驗(yàn)朱收(2婆)從業(yè)澆主及枝物業(yè)切維修亞養(yǎng)護(hù)紙角度永嚴(yán)格薪驗(yàn)收(3馬)對(duì)驗(yàn)袍收中窄的問樸題記準(zhǔn)錄在碗案并越及時(shí)感督促任修整(4晶)與建美設(shè)單異位簽竟訂保迷修合廳同(5慮)物業(yè)踩接管庫(kù)應(yīng)辦虜理書斬面移塞交手川續(xù)(7革)應(yīng)向幸建設(shè)敘單位悟索要探全套鹿圖紙加技術(shù)辯資料7/悔6/旅20償23292.樓宇連入伙蠢制度(1姿)入伙滑通知礙書(2瞎)入伙菊手續(xù)憲書(3桿)收樓氣須知(4掀)住合泛約等7/炮6/域20妙23303.物業(yè)事管理奏公約物業(yè)輩管理惕公約別應(yīng)該羅包括聰：(1獨(dú))業(yè)主位的權(quán)公益、鼠義務(wù)丈和責(zé)羊任(2祝)物業(yè)們開發(fā)尿商應(yīng)看享有擺的權(quán)宋利、悶義務(wù)疤和責(zé)謝任(