房地產(chǎn)項目開發(fā)可研報告模板

XX市XX區(qū)XX項目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號21.8加粗撰寫說明：報告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內(nèi)容要求和具體方法，成稿中刪除核心結(jié)論：字號18加粗居中標(biāo)紅核心信息：字號14加粗居中，重點數(shù)據(jù)標(biāo)紅字號升級2號數(shù)據(jù)表格：字號根據(jù)表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍(lán)色，重點信息填充紅色，重要數(shù)據(jù)：字號14，重點數(shù)據(jù)加粗圖表：圖標(biāo)名稱12號加粗，數(shù)據(jù)標(biāo)簽8號，配色選用office默認(rèn)顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會人員XX城市中心總經(jīng)理XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXXXX職務(wù)XXX項目關(guān)鍵詞（體現(xiàn)項目特點）XXXXXX收并購封頂價、競自持、搖號等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時間經(jīng)過XX會議審議通過61.項目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉(zhuǎn)讓原因，特殊關(guān)系，項目來源，股權(quán)結(jié)構(gòu)，競爭對手情況；2、項目現(xiàn)狀：項目取證情況；開發(fā)進(jìn)度；債權(quán)債務(wù)情況；3、土地現(xiàn)狀：

地上物現(xiàn)狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價格銷售價*90%回購商業(yè)回購價格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價

（萬元/㎡）套總價段

（萬元）保本售價（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價及應(yīng)對策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價使用面積單價疊拼

洋房

……

總計投資測算關(guān)鍵指標(biāo)序號指標(biāo)名稱總價（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號/70號/71號成交日期：2017年2月樓面價：12000元/㎡溢價50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價：7148元/㎡項目津武（掛）2016-036號成交日期：2017年8月11日樓面價：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價：13393元/㎡津武（掛）2016-037號成交日期：2017年8月11日樓面價：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價：12817元/㎡土地市場萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價20339元/平獨立開間均價28992元/平怡佳天一城（本項目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價1.2-1.4萬元/平毛坯房均價9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價18000元/平毛坯房均價10000元/平項目房產(chǎn)市場2.市場價值示意示意事項時間資金情況（萬元）競買報名土拍時間剩余尾款拿地特殊要求競拍西時間觀表后續(xù)穗工作壓計劃亦及節(jié)器點交易萌方案缸（核精心商且務(wù)條葉款）……（不利器因素描及應(yīng)氣對策啦略）；項目抱總結(jié)舅及意搭見：8序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關(guān)鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計

2集團(tuán)方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易模方式……；……；CO元NT登EN登T目錄PA憲RT悅3項目耽定位項目僅區(qū)位自及交林通地塊敘指標(biāo)區(qū)域洲規(guī)劃區(qū)域醬配套交易擇方式PA窗RT殊1市場慘分析城市御分析土地靜市場房地鴨產(chǎn)市議場市場泥趨勢板塊政市場眼分析項目掉定位規(guī)劃弦方案銷售痰價格PA檔RT響2項目溝介紹PA維RT醬4可行壤性分擦析經(jīng)濟(jì)碑技術(shù)兇指標(biāo)開發(fā)小計劃工期憐排布錫及銷告售進(jìn)滿度經(jīng)濟(jì)拉效益留分析現(xiàn)金寶流量壩分析敏感畝性分苦析擬審壤議事勇項9房地掙產(chǎn)市鞭場1234土地虎市場城市賣分析市場退趨勢10PA握RT饒1市場續(xù)分析四川比地級這市，司面積71需86平方印公里筆，位仿于四蒜川盆弱地成汪都平摘原西厲南部器，岷惑江中匙游和鮮青衣餐江下爹游的韻扇形吉平原嚷地帶料，東其鄰內(nèi)蕉江、得自貢傲、資須陽，茄南連子樂山握，西均接雅姥安，語北接錦成都礙。距成腔都60守KM，離成殼都市保區(qū)最蘋近的躍地級屠市，位愚于成運都半庫小時攀經(jīng)濟(jì)刻圈，指是裝“成剖都平匙原經(jīng)犁濟(jì)圈左”的焰重要禍組成嫌部分際，距墊成都60撕KM，成接都都臥市圈終發(fā)展避主軸蠢上的衛(wèi)重要燙節(jié)點汪。成都騰平原炭西南營部，邁岷江尿中游撞，成項樂黃碌金走喪廊中允段節(jié)群點位昏置成都華都市嫁圈發(fā)捉展主殃軸節(jié)肢點60㎞雙流機(jī)場50㎞簡陽機(jī)場70㎞成都樂山55㎞1.城市驗分析|區(qū)位保及交它通11示意總體算布局沾：十字妙帶動搜、兩惕翼齊沾飛、岸全域頂共進(jìn)20左00銅年，婚國務(wù)馬院同吧意撤漸銷眉檔山地者區(qū)和搬縣級再眉山雪縣，密設(shè)立吃地級告眉山才市，頭轄原尸眉山槳地區(qū)座的仁疏壽縣窗、彭偵山縣輛、洪鏟雅縣翁、丹團(tuán)棱縣研、青晨神縣殊和新削設(shè)立貧的東爸坡區(qū)招。2逝01求4年辦，國鞭務(wù)院肥同意出撤銷換彭山賺縣，撒設(shè)立邊眉山搬市彭垃山區(qū)常。“十脖字帶遼動”與是指系打造打南北展向沿閃成樂晴高速錢公路弄和東刻西向使沿省覆道1持06全線兩漲條城輕鎮(zhèn)發(fā)致展主餅軸線墳，是什市域豈城鎮(zhèn)仔與產(chǎn)盲業(yè)的底隆起稠帶；“兩賄翼齊蛾飛”衣是指宇東西巡壽兩翼脆的兩鏡條南控北向胸城鎮(zhèn)便發(fā)展表副軸謹(jǐn)；“全鞭域共欠進(jìn)”修指的霉是自梨東向董西形插成北余環(huán)線碧，將具市域徹北部海城鎮(zhèn)續(xù)聯(lián)系觸起來全，構(gòu)徑成市設(shè)域城繭鎮(zhèn)發(fā)飛展網(wǎng)梨絡(luò)，但實現(xiàn)帖全域會整體日發(fā)展巴。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TI臟Ps：通床過城尼市規(guī)伙劃解蝕讀說惹明城米市未秀來發(fā)償展方絡(luò)向，時本項麻目所送處區(qū)談域的侄發(fā)展搬潛力鵲。1.城市籠分析|城市息規(guī)劃12示意空間怒結(jié)構(gòu)攪：一環(huán)圖、兩胞心，騰三片犧，四混軸，蜓多組呈團(tuán)“一緩環(huán)”竟：繞城鵝快速端環(huán)路舅及綠每化帶匪，作頭為城毛市生張長邊給界并客疏解巨過境錦交通簡壓力者。“兩柳心”淡：南部僵老城衫傳統(tǒng)塔商業(yè)歡文化劇中心犯和北受部新涉區(qū)現(xiàn)白代商妖務(wù)商古業(yè)中緩心。“三斤片”目：以成憤昆鐵巖路交嗚通走悉廊、濟(jì)岷江志生態(tài)鏡走廊百為分懷隔，撞形成浮東部肯文化沒旅游小片區(qū)維、中椅部城皆市綜轎合功賺能片昂區(qū)、狼西部閱工業(yè)系物流腐片區(qū)奶?！八母≥S”揉：東西愁向橫省貫三勻片區(qū)柏的城六市發(fā)贈展主紗軸和淋各片鋼區(qū)內(nèi)那南北柄向三偏條發(fā)耳展軸偵。“多偽組團(tuán)移”：三大剃片區(qū)炊內(nèi)結(jié)托合生鳴態(tài)廊心道建貧設(shè)，陵將城迅市分披隔成墨若干佛功能狼組團(tuán)書。1.城市楚分析|城市霸規(guī)劃13示意眉山磨市20斤16年GD減P為11慌17俯.2刊3億元栽，在痕四川王省21市州日中排名12位，處震于中側(cè)等水蔑平，尤但整畜體增血速較振快，發(fā)展柔勢頭哲向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料由來源蝕：眉將山市饒政府TI索Ps：通盡過對珍省內(nèi)結(jié)城市擦的經(jīng)育濟(jì)水圾平對塔比和成本城弓市近5年的海增長椒率水造平，晨分析櫻城市峽經(jīng)濟(jì)拐發(fā)展牛水平汗。1.城市執(zhí)分析|經(jīng)濟(jì)朵水平投及產(chǎn)深業(yè)結(jié)炒構(gòu)14示意全市殿第三煎產(chǎn)業(yè)忙占比動逐年裝增高散，發(fā)捎展良幟好，抱第二頌產(chǎn)業(yè)招占比眨逐漸唇下降置，向搖現(xiàn)代薯工業(yè)完發(fā)展牢，產(chǎn)鵲業(yè)結(jié)匪構(gòu)優(yōu)幻玉化調(diào)患整，悼整體經(jīng)濟(jì)僵環(huán)境驕運行主較為潑平穩(wěn)；隨灰著市碼域內(nèi)蒼城鎮(zhèn)揮化率滋提高忌，以狀及工挽業(yè)和劫服務(wù)廣業(yè)吸趴納導(dǎo)頃入，城市免吸附熟能力巨將得錘到提步升，筑一定代程度辰上有紫利于座房地鍵產(chǎn)市京場環(huán)胸境。20她16年地雄區(qū)生盟產(chǎn)總音值（GD靜P）11衣17晃.2菊3億元篩，增今長8.津4%。其磁中，此第一茶產(chǎn)業(yè)執(zhí)增加耳值16蹦9.爐45億元頃，增作長4.弱0%；第弱二產(chǎn)投業(yè)增雕加值62獅0.腫45億元縫，增泊長9.附2%；第火三產(chǎn)染業(yè)增比加值32仇7.口33億元滔，增踏長9.在3%。資料由來源婆：眉澡山市庸政府TI謠Ps：通至過分良析三告產(chǎn)發(fā)庭展水家平，擴(kuò)說明按該城糞市的再經(jīng)濟(jì)功發(fā)展銜活力熱及對含房地宴產(chǎn)的姓預(yù)期偏影響酷。1.城市話分析|經(jīng)濟(jì)疏水平游及產(chǎn)省業(yè)結(jié)勢構(gòu)15示意眉山灰全市常住抓人口農(nóng)基本晴保持勾恒定，無遼較大尼人口吐流入宰流出賞波動悅，而當(dāng)城鎮(zhèn)冰常住葛人口羞逐年肉增加萄，城鎮(zhèn)管化率灘處于富從低防水平叮高速節(jié)增長支的階藍(lán)段。TI老Ps：分飛析常編住人?？诩翱v城鎮(zhèn)竿化率齊的變膨化情乳況，植判斷僻市場茫的潛豪在容摔量指滿標(biāo)。1.城市由分析|人口肆及消船費水舍平16示意從近悔五年緒省、刷市居徑民可方支配薯收入洽對比喬情況秩看，伏眉山希市城進(jìn)鎮(zhèn)居損民收紗入水飽平處翁于全鈴省平舊均線梅，農(nóng)叨村居膛民收麥入水明平高省于全喚省平壩均線偏，居漁民收理入情潮況屬坦于中等縫水平。TI謠Ps：分耀析居狡民的示人均摔可支妨配收虧入情暗況，磨體現(xiàn)舟城市嘆居民轉(zhuǎn)的購華買力嫌水平躲。1.城市對分析|人口宴及消緒費水羨平17示意TI稍Ps：包雖括但售不限押于土爆地出砍讓政時策、土地翼稅收獸政策涼、土凍地使撕用稅勾政策憐等對掏項目謹(jǐn)?shù)墨@份取和許測算腿有重允要影趙響的犧政策1.城市排分析|土地弦政策18示意20罩17年上欺半年螞徐州練市宅賀地市么場成躲交量先價齊黎升，俗半年懼成交晴量已購經(jīng)超等過20殼16年全豆年，循價格鑼漲幅御明顯獨，為膠近五易年來畢最高竭值；20造17年5月為誼全年求成交絲式樓板有價峰晃值，購主要凍因為斥華潤鳳拿下醬欣欣窯路總蠶價單奇價雙惜料地售王；20趁17年上撿半年好銅山繁區(qū)成挺為宅針地成融交熱貨點區(qū)披域，聰云龍簡區(qū)和潔鼓樓波區(qū)因件供應(yīng)挨量少絮導(dǎo)致四樓板絨價明繳顯高穴于其穗他區(qū)招域，溉市區(qū)女內(nèi)的插泉山貫區(qū)地么價也位達(dá)到需高位TI稈Ps：分創(chuàng)析土沈地市慮場整治體的忘量價旬趨勢虎以及下成交范的水童平，寸著重冰關(guān)注吊溢價船率情盒況和漸流標(biāo)蛙情況患等反匠應(yīng)房戴地產(chǎn)史商投損資熱寫情的歉指標(biāo)2.土地懼市場失分析|土地請供求報情況19示意TI溫Ps：對舟照供言地計棒劃和納區(qū)域裹控規(guī)蹤蝶推斷多未來餐競爭伐激烈腦程度腥并適饅當(dāng)調(diào)界整銷畜售節(jié)脆奏2.土地心市場編分析|供地置計劃20示意TI秘Ps：對掙限售喉、限胃購、稍限貸跪、限沈價等肺政策扣進(jìn)行俘分析向，得尼出政婆策影酸響對活未來娘市場歉的走捏向判掃斷。3.房地末產(chǎn)市驚場分碗析|市場則政策21示意?普通蕩住宅窄市場20基15年之方前供底大于閑求，抗近兩串年政使策利然好，勇市場紫逐步奴走高泊，20保16年量汗價齊偽升，資成交艇量突朽破50氏0萬㎡賓，價灘格穩(wěn)宵定上遣漲；?別墅蕉市場20墊1殲5年前泉呈供竟大于仰求的聽現(xiàn)象生，體食量較舌小；稍近兩農(nóng)年成悟交量南上漲哥，市纖場需鐮求擴(kuò)休大，20喬16年成治交均逢價有慣所下袖降3.房地粒產(chǎn)市棗場分臭析|供求綱狀況屢及量胞價走襯勢22示意?近三上年以請來徐芳州商捕品住撿宅庫啊存量脾逐年碑下降挖，20迎16年庫套存降潛幅最炮為明愈顯，珠去化惑周期當(dāng)明顯歪下降融，市聽場進(jìn)顫入存扎貨緊膝缺狀櫻態(tài)?20前17年以甘來，拌徐州篇市市泥場持圈續(xù)走昂高，由庫存墨和去圣化周暑期進(jìn)啊一步趟下降TI語Ps：通韻過去秀化周稍期分旱析城預(yù)市房件地產(chǎn)想發(fā)展撇情況腦，并挪對后災(zāi)期銷餅售計千劃進(jìn)獨行調(diào)梁整3.房地竄產(chǎn)市點場分乳析|去化殿周期23示意3.房地譯產(chǎn)市腳場分手析|產(chǎn)品擁結(jié)構(gòu)胡成交飛情況24TI敘Ps：以侍表格盒形式1、可廉選取書近兩抗年做葬面積涂段對暮比分羞析，烘得出統(tǒng)城市槍主力俯面積繳區(qū)間養(yǎng)和房伍型特塑征；2、選水取近治兩年乎做總粉價段恢對比袋分析尋，得濕出城繭市主煮力總慢價區(qū)此間和伍需求撒趨勢賭。3.房地倦產(chǎn)市外場趨乎勢總房誠結(jié)251、城址市宏爽觀環(huán)昨境總允結(jié)2、城泉市政幻玉策總喬結(jié)3、城妨市土蔬地市咸場總踐結(jié)4、城抱市房啞地產(chǎn)累市場欣總結(jié)區(qū)域費規(guī)劃1234地塊早指標(biāo)區(qū)位嶼及交裳通周邊寇配套5交易品方式PA熊RT鍋2項目貼介紹周邊條配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作珍要點雪：區(qū)位墊價值違分析裝：分析隱項目騰的區(qū)渴域?qū)倮w性，惜現(xiàn)狀缺屬于疊老城感核心程區(qū)/新城瘋核心粱區(qū)，飛以及炊未來宮在城連市空莖間發(fā)縫展格騎局中酷，所縱在區(qū)扒域的醫(yī)城市反空間從占位殃。周邊以配套對分析江：重點現(xiàn)的配騎套進(jìn)臺行分校析，赴如學(xué)炕校的誰級別獅、商俱圈的蠢級別割，公況園的嗚規(guī)模雄、省稼市級短重要檢公共死建筑梨的檔圖次等助。周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心我司項目本項目1.區(qū)位仍及交鋤通|項目侮概況27示意28文字茄描述斧：大交君通：罩高速歐、環(huán)做線、棕軌道舒；中宰交通旗：市武政道雪路；微交顯通：鼻地塊存周圍惑及內(nèi)慰部。此處資用區(qū)無域地瘡圖，偵標(biāo)明身城市直與項辱目之寧間交拒通環(huán)所線和廟主干儀道。項目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號線東延線六聯(lián)雙龍道路鋸交通：西絞距惠萌鹽高旱速出串口3公里疊，與玻深圳淋核心必區(qū)實鍬現(xiàn)60分鐘踩通達(dá)趟，但灶與項督目的灣交通號連接夫道路內(nèi)較差此；軌道麗交通：西抖距深稼圳地先鐵3號線皇東延探線（阿規(guī)劃剪）六闊聯(lián)站3公里看，地敗鐵開州通運需營后夾，30分鐘耍直達(dá)砍深圳耳市區(qū)粘，但芳地鐵禿站與驗項目奏的交泛通連悟接道寫路較片差；1.區(qū)位營及交鑼通|交通質(zhì)條件示意29用地編號08-0309-09合計用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級開發(fā)費/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價/商務(wù)交易對價（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價（元/㎡）51556048

其他

五星級酒店

設(shè)地價合理上限，轉(zhuǎn)競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊飯指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃臘設(shè)計捆指標(biāo)紅線扒圖（晶含周加邊市悶政配海套、畏退線陰、標(biāo)只高等唯）寫作言要求沖：紅線群圖（粱含周籠邊市棄政配伸套、挑退線邊、標(biāo)妄高等紫）；標(biāo)注鉤市政察配套鹿接口誕與地舅塊的瘡距離菠；標(biāo)注甲地塊居的坡病度、忠落差門等其術(shù)他要；特便殊事袖項。302.地塊嗚指標(biāo)|規(guī)劃葵設(shè)計鄭要點示意31TI拔Ps：項擠目所搶在區(qū)居域規(guī)鼻劃圖尺。說明瓣區(qū)域股區(qū)域悄發(fā)展娘歷程——區(qū)域榨當(dāng)前陵現(xiàn)狀犯以及徹未來惠發(fā)展滔目標(biāo)蕉的描風(fēng)述，徐突出般區(qū)域需的價離值潛賄力和蝕市場愁競爭嘗趨勢傍。文字級描述促：3.區(qū)域栽規(guī)劃示意北京市豐臺區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺區(qū)石榴莊小學(xué)國韻村幼兒園北京市豐臺區(qū)時光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實驗小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊聯(lián)配套示意【商業(yè)市配套】地塊掀周邊2公里舅范圍秧內(nèi)無陡商業(yè)捐配套宗等，5公里坦范圍顯商業(yè)哄配套監(jiān)較少臉，檔安次中價偏高竄。【教育頁配套】步行睬尺度購內(nèi)教顏育設(shè)販?zhǔn)┫≈飞?，范缺乏炸重點秋教育奔機(jī)構(gòu)先支撐穗，階暈梯式曉教育鍋不足直。【醫(yī)療姐配套】地塊篩周邊2公里煮范圍絕內(nèi)缺貝乏醫(yī)勿療配健套，5公里廳內(nèi)醫(yī)仁療資蹈源稀攻少，碧醫(yī)療止設(shè)施廚規(guī)模謎不大仆，缺胳乏國狀家級計權(quán)威姻醫(yī)療粗機(jī)構(gòu)慘。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價萬元333100——銷售均價元/㎡68924——最高銷售單價元/㎡72370——起始價樓面價元/㎡56575——競買申請、保證金截止時間2018/1/16——交易時間2018/1/17剩余地價款繳納時間2018/3/17——其他翅要求碰：1、宗地曉限定烤商品牛房銷巨售價兔格、并并設(shè)范定土馬地上袖限價貞格，達(dá)到乒上限迷價格除后，轉(zhuǎn)聚為現(xiàn)多場競讀報企留業(yè)自瀉持商私品住鉗房面乞積比霧例程悶序。銀同時標(biāo)，宗膨地設(shè)監(jiān)定有姿企業(yè)持自持戀商品幟住房境面積笛預(yù)設(shè)爐比例愚，達(dá)肥到設(shè)更定的漲預(yù)設(shè)葡比例翁時，清轉(zhuǎn)入扣高標(biāo)沒準(zhǔn)商絨品住尖宅建墊設(shè)方步案投善報程蝴序；3、商品叔住房患銷售高均價雹不超雙過68隆92離4元/平方傅米，督且最飾高銷愿售單美價不侍得超毯過72艦37舅0元/平方感米；4、商但品住刪房銷綠售時乏不得杯強(qiáng)制鼓搭配肆其他民服務(wù)朗、產(chǎn)理品，粘不得兇捆綁群精裝釣修；5、商眼品住場房取縫得分鮮戶不縮慧動產(chǎn)傅登記管證書池或者這契稅削完稅找憑證情后五殺年內(nèi)羅不得邀出售乖；5.交易雨方式德（招棄拍掛譯）TI賓Ps：列績表闡放述出赴讓宗敗地基臘本情閱況及危各項鎖指標(biāo)置，說歷明基禿本要悔求33示意34商務(wù)時條件爛（收夫并購糧類）股權(quán)障結(jié)構(gòu)匙圖交易逮路徑鳳說明桿：…………TI紹Ps：1、現(xiàn)厲有股臘權(quán)結(jié)釀構(gòu)圖中，交燒易的撞股權(quán)戒結(jié)構(gòu)女圖2、項士目來效源、許賣方歷出售羅原因漲、競耀爭對疑手（刮項目文轉(zhuǎn)讓旺補充淚信息枯）3、商菜務(wù)條迅件（殿根據(jù)目下一蒙步工森作計模劃、吸付款據(jù)節(jié)奏合等）詞；4、項貫?zāi)匡L(fēng)販險及次解決屋方案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易雕前股退權(quán)結(jié)掃構(gòu)交易誘后股煎權(quán)結(jié)騰構(gòu)5.交易界方式討（收喘并購叫）示意35交易灰背景財介紹眾：項目虹轉(zhuǎn)讓使原因俯；項沫目來答源；特殊祥需要道說明毒事項常（居尿間費狐等）袍；競爭訪對手講情況禁；核心拆商務(wù)尸條件回（含酸付款雹節(jié)奏糠）：項目型風(fēng)險怕及解桐決方燙案：5.交易京方式赤（收軌并購劈燕）35規(guī)劃悲方案1234項目奸定位板塊悶市場枕分析銷售喝價格PA屑RT季3項目阿定位1.板塊膜市場絕分析|可比比地價TI戶Ps：1、價豆格由邪供求井決定交，著輩重分她析土攝地市濕場存孔量，喂如住肆宅、常其他柿用地嘩存量臣等；2、重禁點地支塊成念交價演格，霉作為渾衡量罩我目端標(biāo)地亮塊價野格高盒低括的重凝要參留考標(biāo)雨準(zhǔn)37示意1.板塊何市場無分析|整體攜供求TI酒Ps：對向板塊雙內(nèi)住嘴宅的謊整體薦供求吹和量鉛價趨志勢進(jìn)跨行分鐵析，菊若項廟目涉卷及商背業(yè)和牢辦公均也需蹲做分跨析381.板塊客市場箏分析|競品誕地圖TI士Ps：1、項巷目周某邊區(qū)攻域地最圖（悼項目爬位置捉、5-泄10鹿KM內(nèi)主銀要競睛品/可參失考3-蹈5個項域目）2、區(qū)杠域房安產(chǎn)市家場存隸量和兇潛在網(wǎng)供應(yīng)賀情況槳統(tǒng)計言表39示意區(qū)域腎成交僻客戶側(cè)特征撥說明項目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關(guān)注點融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主總價，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營業(yè)主價格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊塔市場漏分析|客群狹分析TI海Ps：文檢字描左述客戶償區(qū)域門來源葬分析肥：工掠作區(qū)悔域、爛生活布區(qū)域政；客戶迫特征閣分析灘：年讀齡、喪職業(yè)摘、置屢業(yè)目裳的、唐置業(yè)約次數(shù)扁、收床入水摟平、至愛好去等。40示意1.板塊司市場縫分析|產(chǎn)品旦結(jié)構(gòu)隨分析TI反Ps：文莊字描抓述產(chǎn)品母結(jié)構(gòu)栽分析桌：板身塊內(nèi)色主要檔成交怒產(chǎn)品艱的面療積段犬、總調(diào)價段解。41示意1.板塊延市場代分析|產(chǎn)品雁價格蘭分析422.項目敲定位TI顛Ps：根嘉據(jù)客跑群分貝析和今產(chǎn)品究結(jié)構(gòu)秩分析季，確子定物秘業(yè)配粒比及至戶型監(jiān)大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計957327283.規(guī)劃喜方案44示意4.銷售咽價格TI棍Ps：通犧過對艦板塊匹內(nèi)產(chǎn)衫品價吼格進(jìn)訊行分載析，矮推導(dǎo)累設(shè)計短方案固所涉愉及的摸物業(yè)協(xié)類型售的銷崇售價間格45工期演排布賣及銷僚售進(jìn)枯度1234開發(fā)胃計劃經(jīng)濟(jì)幅技術(shù)京指標(biāo)經(jīng)濟(jì)策效益擠分析5現(xiàn)金壟流量則分析6敏感椅性分懷析PA炎RT諸4可行陳性研談究467擬審彩議事飾項1序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關(guān)鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產(chǎn)品定位、設(shè)計

2集團(tuán)方案評審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復(fù)函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)帝計劃祖節(jié)點TI刻Ps：文嚴(yán)字描譜述：跳根據(jù)稼運營據(jù)管理攪中心炕對項勞目要梢求填啊寫開冤發(fā)計最劃表471TI端Ps：文箱字描廊述：慈各項嗽費用迫的支野付時汪間及遠(yuǎn)比例雁情況3.工程巷排期48項目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017,10017,80017,80017,80017,80017,80017,800漲幅（元/季度）/