房地產(chǎn)評估三

本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應用

第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應用第五節(jié)其他評估方法在房地產(chǎn)評估中的應用第五章房地產(chǎn)評估

了解土地的自然特性和經(jīng)濟特性理解房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)價格影響因素掌握收益法和市場法在房地產(chǎn)評估中的應用了解假設開發(fā)法、路線開發(fā)對房地產(chǎn)的評估學習目標第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產(chǎn)生。2.土地的經(jīng)濟特性。（1）土地經(jīng)濟供給的稀缺性（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（3）土地效益的級差性。土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟效益上具有級差性（4）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)㈠土地所有權(quán)的歸屬國有土地所有權(quán)不能進入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。小產(chǎn)權(quán)房㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.難以變現(xiàn)性。7.政策限制性1、最抽有效問使用主原則2、合繩法原窄則四、譜房地楚產(chǎn)的醉評估布原則一、萌房地圓產(chǎn)價液格的詢種類（一墨）根欲據(jù)權(quán)秋益的親不同衰，可兔分為駝所有安權(quán)價罵格、章使用拳權(quán)價揀格、尚其他爪權(quán)利此價格一般折情況責下，桿房地可產(chǎn)所頸有權(quán)朝價格漫高于蘆房地秧產(chǎn)使舌用權(quán)繡價格件。抵押棚價格效由于容要考惹慮抵項押貸礦款清芒償?shù)母郯踩珚Z性，殊一般膽要比泄市場抖交易膽價格循低。租賃忘價格歪是承聚租方邪為取辱得房余地產(chǎn)盛租賃罪權(quán)而咸出租做方支蔑付的招價格壯。第二伸節(jié)捕房地羞產(chǎn)價拴格及狀其影弦響因仗素（三冠）按減房地恐產(chǎn)的規(guī)實物無形態(tài)芹可劃晴分為潛土地指價格組、建宮筑物沈價格蠟和房磨地產(chǎn)晌價格太。1.土地堤價格占。包括曬基準榜地價站、標艙定地漠價和愚土地單交易救價格些等。2.建筑皆物價抗格指純習建筑俘物部斧分的賺價格糞，不艇包含姐其占弄用的灣土地辜的價騾格。3.房地隊產(chǎn)價雨格指建較筑物掙連同屯其占反用的璃土地年的價塵格。房地商產(chǎn)總扭價格斯：指控一宗郵房地怖產(chǎn)的狼整體貝價格房地轎產(chǎn)單恐位價稈格有憐三種知情況逃：單位捷土地薄面積疫的土愛地價賤格、蒜單位徒建筑螺面積猜的建響筑物騾價格歲、單播位建酒筑面滑積的佛房地倍產(chǎn)價閥格樓面霞地價=土地回總價安格/建筑溫總面涼積容積觀率：漫指地改塊的滿建筑望面積遮與地蘇塊總襲面積桌的比笨率。容積商率=建筑梨總面來積/土地定總面堆積=土地副單價/容積皺率二、談房地徑產(chǎn)價捆格的錄影響界因素皮（掌歪握）影響偶房地炊產(chǎn)價內(nèi)格的域因素叉通常垮可劃名分為模一般暖因素狼、區(qū)銷域因籃素和爺個別隨因素嫩，下唇面分插別予德以闡剩述。（一較）一著般因港素主要嫩包括啄經(jīng)濟置因素發(fā)、社處會因自素、塞行政賺因素帆和心臥理因閥素等仔。1.經(jīng)濟種因素渾。（1）經(jīng)皇濟發(fā)斜展因婚素。（2）財劈燕政金私融因輩素。（3）產(chǎn)盛業(yè)結(jié)滔構(gòu)因抄素。2.社會洪因素鐘。（1）人拴口因淹素。（2）家腸庭規(guī)聽模因畫素。（3）房悟地產(chǎn)投投機飼因素謊。（4）教晃育科陽研水必平和植治安邪因素起。（5）社就會福疼利因狂素。3.行政婚因素壯。（1）土鴨地使司用制宅度與告住房蟲制度螞、地鐵價政吧策。（2）城糾市規(guī)拖劃、較土地罵利用災規(guī)劃嗎、城戒市發(fā)褲展戰(zhàn)現(xiàn)略。（3）稅顧收制碗度、乳投資續(xù)傾斜亡、優(yōu)瘡惠政飄策。（4）行棍政隸施屬關都系變蓋更。（5）交真通管杏制。4.心理捏因素赴。（二糟）區(qū)不域因攝素區(qū)域術因素億是指料某一甩特定劈燕的區(qū)它域內(nèi)產(chǎn)的自臣然條豆件與奪社會顏、經(jīng)車濟、香行政闊、技厭術等燒因素接相結(jié)趟合所市產(chǎn)生告的特零性。1.商服匯繁華仔因素化。2.道路立通達槐因素軋。3.交通仙便捷器因素杏。4.城市遍設施蝴狀況視因素宴。（1）基霧礎設戶施：妥主要蘆包括趨供水給、排構(gòu)水、乏供電壓、供柔氣、鹽供熱王和通訓訊等學設施煤。（2）生握活設罷施：顛主要此包括王學校冶、醫(yī)劉院、鮮農(nóng)貿(mào)寬市場奴、銀炒行、壞儲蓄屈所、健郵局榆等設屯施。（3）文墻化娛助樂設顧施：亂主要罪包括忠電影常院、顧圖書班館、持博物殲館、依俱樂孕部、照文化泳館等掠設施絮。5.環(huán)境游狀況躲因素忠。若一坦個地嘩區(qū)綠湯地較固多、吩公園孩充足悄、環(huán)謀境優(yōu)炸美，歡則該煌地區(qū)艦的房愚地產(chǎn)啞價格妄水平樹較高梳；若普噪聲窄污染池、大田氣污像染、斤水污圖染較暴嚴重彎，則虜房地撕產(chǎn)價耕格水肝平較夢低。（三誦）個它別因詠素1.土地隱的個淘別因鞭素。（1）區(qū)狗位因濃素。（2）面讓積因紋素、研寬度農(nóng)因素梳、深到度因克素。（3）形摧狀因盯素。（4）地弟力因煌素、男地質(zhì)它因素點、地呀勢因皇素、獄地形紅因素央。（5）容顧積率汁因素參。容積中率越業(yè)大，割地價超越高司；反摸之，兩容積帝率越鐘小，太地價差越低薦。容補積率遍與地賽價的爽關系弟一般接不呈亮線性袋關系進。（6）用喇途因由素。（7）土濱地使即用年省期因敬素。在年紡地租雀不變平的前處提下匙，土婆地使距用年繞期越鹽長，雪地價界越高耐。第三嘆節(jié)擱收農(nóng)益法廊在房侵地產(chǎn)婦評估陡的應騎用一、訊基本逗思路施：同誤評估緒方法指一章其中盛：Rt——未來柿第i年土層地帶績來的墾預期悔純收尋益額t——收益翅期限i——土地幫還原往率（甚折現(xiàn)蠢率）二、擊適牌用范晌圍：有收拿益（醉如商劍場、順寫字歐樓、竊旅館繁、公浪寓等屢）地擔產(chǎn)。三、劫純收笛益運用密收益設法評橫估房炒地產(chǎn)龍價值手時，姿必須死對實爺際純睜收益叛進行扶修正慰，其中層特殊訴的剔除、偶侄然的芒因素，取混得在而正常礎市場啊條件討下房睛地產(chǎn)桑用于趕法律蕉上允灑許最佳蠅利用東方向逃上的賽純收甜益值撥，其序中還踩應包判含對浩未來靠收益懸和風度險的設預期偉。我們喊把這旬個收頌益稱辰為客紀觀純賠收益肝，只有防客觀牽純收音益才喪能作立為評姻估的哀依據(jù)優(yōu)。純收舍益=客觀港總收首益-客觀積總費圍用在確變定純蕉收益碎時,需進紹行收弊益修犬正：鑄類似遺房地斷產(chǎn)收電益+市場付趨勢打預測+收益耗風險另性和攻可實基現(xiàn)性桂?？傎M女用是第指取鹿得該舍收益捆的各拴項支帆出,如維啄修費黃、管屠理費蟲用等。四、辨資本乖化率（一錘）實掏質(zhì)：丈投資慌收益年率（二弓）方蔑法：1、純收躬益與茶售價羊比率凈法一般評選擇滅幾個絨可比賓實例銳平均隨計算局（見P1停82即對簽幾個運可比瓶實例狀的資本萍化率鑼進行艦簡單隱算術愈平均.2、安鋼全利某率+風險樓利率望調(diào)整錢值法盾、安全意利率山通常悼選擇稍銀行奴中長恨期利登率3、收妙益率籮插值憶法（三北）種羅類：1．綜煌合資救本化壞率是將狐土地界及其賓建筑祝物看犬作一鋼個整竄體評測估所芒采用福的資辛本化安率2．建宴筑物寸資本丑化率3．土雖地資架本化關率【案例】被評役估房將地產(chǎn)A是一節(jié)幢10麻00平方抹米的楚商業(yè)排用房激，評框估人彈員經(jīng)畏調(diào)查慘了解寨到，程房地共產(chǎn)A的土氏地使峰用權(quán)尚是在20其04年5月31日取爛得的族，出增讓年懇限為食法定框最高擺年限斑。20芹06年5月底溝開發(fā)麻建設皆完工小并投須入運獲營，特房地泳產(chǎn)A投入蘭使用仆之初續(xù)，該譯房地過產(chǎn)產(chǎn)雜權(quán)擁顧有人株將其遵出租怒給他耕人使細用，偏租期問為5年（獎租期協(xié)到20晴11年5月31日結(jié)具束）魚，租蒜賃合狀同規(guī)忘定，古使用怒人在5年租虎用期插間，枯租金魯是按乎合同柿第一芒年規(guī)搭定租軋金每吊年每陷平方旅米11肅0元為秧基準猜，每抱年增術加l0元，僅房地沉產(chǎn)使陽用中倦發(fā)生士的費桶用由林承租利人承約擔，涂合同余同時寫規(guī)定煩，如竹果房撇地產(chǎn)挖Ａ的啞產(chǎn)權(quán)晚擁有護人提線前中熔止租晨賃合漠同需臘要支船付違渾約金5萬元灣。評寧估人頂員還凡了解番到，落評估見基準飯日（20治08年5月31日）命市場籍上同少類商衣業(yè)用撈房的猛正常尤租金孤（與翻評估乖對象A租金孩口徑爪一致身）保具持在閘每年吼每平疊方米15掀0元水量平上爺，經(jīng)競評估爛人員慰預測賓，評毀估基忽準日筋后的臺前3年的俗市場辭租金澇水平莖將在標評估蓋基準卵日市合場租胸金水投平的籮基礎伯上每萬年遞羽增1%，評者估基憲準日3年后繭的市闊場租異金水俱平基潑本維隱持在膜評估什基準扛日后采第3年的殖租金邀水平醫(yī)上，質(zhì)假設株房地電產(chǎn)A折現(xiàn)呼率和果資本尸化率辱均為10慢%。五、無計算蜜公式（一栗）評宴估房辛地合恭在一卻起的翼房地類產(chǎn)價比格房地侵產(chǎn)價勢格=房地新產(chǎn)純伍收益/綜合百資本擾化率房地鋒產(chǎn)純雁收益=房地墾產(chǎn)總卸收益—房地芳產(chǎn)總脹費用房地靈產(chǎn)總防費用=管理挽費+維修開費+保險沫費+稅金+空房往損失最費（二母）單坡獨評揚估土拖地的棄價值土地捏的價背值=土地魚純收綁益/土地升資本疊化率土地清純收并益=土地鏈總收寺益—土地衰總費屆用土地蝦總費藝用=管理暮費+維護羅費+稅金（三租）單獨勿評估梅建筑終物的悄價值建筑珠物價掘值=房地鞏產(chǎn)價輔值－砌土地得價值建筑綢物價苦值=（房麗地產(chǎn)牌純收桶益－交土地彩純收栽益）/建筑樸物資述本化材率有一譜房地共產(chǎn)03年純轎收益拐為50萬元,資本捆化率傅為5%第一政種情窩況:未來堂各年系的收背益將尸在上扒一年棚的基條礎上演增加1萬元館；第一茅種情足況:未來的各年將的收攀益將右在上鼻一年膏的基客礎上朱增長1%；請分叉別評跑估2種情燦況下牽的房辯地產(chǎn)放的價穿值P=崇a/然r+畢b/婦r2P=倚a/尋(r浮-s怒)案例1:有一伏宗土蠻地，她土地海使用壤權(quán)轉(zhuǎn)晚讓年墊期為50年，嬸預計殊資本晨收益反率為10顏%,預計飾前五坡年的耕純收逆益為15萬元氏，16萬元墓，18萬元墨，15萬元雅，20萬元竭。從政第六派年起樹，純版收益猴大約其穩(wěn)定駛在25萬元椅左右跡，試先評估降該宗稱土地湊的評序估價榴格。案例2：某房迫地產(chǎn)黎開發(fā)嫩公司領于20單02年3月以膠有償央出讓罰方式欣取得稍一塊歲土地50年使動用權(quán)爆，并府于20舊04年3月在護此地床塊上立建成敗一座秘磚混踏結(jié)構(gòu)德的寫缸字樓燃，當序時造勞價為鐘每平贊米20騎00元，厘經(jīng)濟油耐用淚年限商為55年，閘殘值缸率為2%。目擊前，付該類扶建筑奶重置褲價格盒為每確平方撈米25交00元。殘該建們筑物捆占地屬面積靈為50毅0平方態(tài)米，助建筑息面積混為90熟0平方輩米，逐現(xiàn)用撐于出恰租，工每月椒平均淘實收杯租金幕為3萬元塵。另萄據(jù)調(diào)我查，沖當?shù)貛X同類亭寫字反樓出慘租租補金一叨般為淹每月界每建至筑平茫方米50元，匙空置挖率為10監(jiān)%，每呀年需瓶要支柳付的款管理揮費為捐年租鉛金的3.凳5%，維每修費紛為建樂筑重功置價室格的1.拔5%，土或地使勝用稅常及房掘產(chǎn)稅講合計釘為每使建筑女平方湯米20元，核保險改費為姜重置歡價的0.叉2%，土劣地資昂本化街率7%，建滑筑物辭資本出化率8%。假扛設土栽地使姓用權(quán)克出讓罵年限串屆滿慨，土浮地使貓用權(quán)奮及地室上建糞筑物撥由國懲家無箏償收徐回。哥試根胃據(jù)以餅上資拜料評捧估該且宗地20哲08年3月的外土地爭使用域權(quán)價連值。案例3:1.選定暮評估赴方法該宗機房地購產(chǎn)有草經(jīng)濟潛收益送，適頸宜采蘿用收搖益法案。2.計算蹦總收在益。用總收邪益應蹤蝶該為牢客觀暖收益澇而不徑是實面際收針益。年總未收益=5習0×疤12酒×9命00攪×（1-寒10蒜%）=4慌86啞00（元攜）3.計算第總費培用。（1）年減管理脈費=48婚60患00刷×3抵.5水%=汁17謹01襖0（元元）（2）年京維修雹費=25柔00唇×9掌00思×1霜.5屢%=名33疊75商0（元拔）（3）年叨稅金=20逗×9俯00座=1酬80濤00（元雜）（4）年煮保險植費=25街00奮×9孟00稱×0匯.2岔%=瘋45攔00（元嶼）年總由費用=（1）+（2）+（3）+（4）17圈01壘0+俗33翼75陳0+毅18喘00或0+閃45狠00孔=7挨32鉤60（元攝）4.計算最房地修產(chǎn)凈造收益究。年房起地產(chǎn)弄凈收抵益=年總錄收益-年總燦費用=4誼86烘00啞0-冒73惕26亂0=獄41姿27準40（元洽）5.計算斑房屋村凈收惰益。（1）計趨算年異貶值訂額.房地早產(chǎn)使汽用權(quán)距年期糧屆滿且，地夸上建學筑物甲一并錢由政吼府無旬償收蓬回。年貶愿值額=建筑罷物重爪置價/使用沙年限=（25卡00鈴×9價00）/4釣8=醫(yī)46旬87乳5（元彎）（2）計孩算房絲式屋現(xiàn)皆值。房屋螺現(xiàn)值=房屋暢重置雷價-年貶嬸值額×已使夸用年苦數(shù)（20咳08溜-2積00層4）=2使50濕0×抱90東0-母46摟87咳5×抱4=吃20遺62守50蒼0（元勵）（3）計葵算房勇屋凈泄收益土（假罪設房辭屋收機益年司期為市無限搖年期堡）。房屋增凈收灶益=房屋遇現(xiàn)值×房屋銅資本盼化=2色06棚25歷00丹×8格%=呀16豆50撫00（元破）6.計算位土地旱凈收像益。土地梅年凈乞收益=年房鼓地產(chǎn)掀凈收技益-房屋恰年凈姓收益=4王12突74貼0-播16雷50憶00例=2權(quán)47慰74寬0（元費）7.計算要土地栽使用塔權(quán)價偶值。物土地患使用役權(quán)在20量08年3月的辱剩余慕使用跟年期慨為50夸-6繪=4鳴4（年獸）。=2腐47臘74雖0×（P/泰A,穴7%恨,4產(chǎn)4）=3航35洋88謹36敏.1篩5（元墊）單價=3斗35列88隨36他.1左5/抄50強0=快67釘17專.6裕7（元拍）8.評估踩結(jié)果本宗縣土地群使用限權(quán)在20細03年3月的艷土地低使用都權(quán)價業(yè)值為33世58霉83噴6.耐15元，完單價犯為每洗平方陷米67龜17停.6匪7元。房地闊產(chǎn)公魂司于20寫02年12月以足有償健出讓霸方式聚取得至一塊社土地50年使奏用權(quán)香，面滴積為60尖00平方灰米，顫并于20望04年12月在品此地曲塊上云建成恥一座劃鋼混雕結(jié)構(gòu)積的寫絨字樓風，建男筑面心積24得00攔0平方顆米，企全部晃用于都出租怪，每吉年實假收租塑金約葡為28申00萬元歪，該玩寫字災樓的隨經(jīng)濟央耐用卵年限格為60年，到殘值愉率為0，評私估基典準日易該建厭筑物因重置信價格秩為每欠平方需米48擊00元。兵據(jù)調(diào)斷查，棒當?shù)囟芡惈C型寫卡字樓趕租金鵲水平喝一般磨為每沙月每遲建筑榨平方爛米12邊0元，錘空置恥率在8％左腹右，沫每年平需支雷付的捷管理做費為橡年租況金的2.喪5％，境維修屠費為蔬重置禮價的1.賊5％，參稅金廈為年鋼租金她的18％，念保險跨費為橋重置練價的0.紀2％，轉(zhuǎn)土地沖資本般化率被為8％，投建筑往物資查本化趙率為10％。別試根榴據(jù)上裕述資鋒料評臭估該清宗地20腿06年12月的網(wǎng)價格習（包偉括總泥價和禍單價銀）作業(yè)在同間一地涼區(qū)，深與被茄評估裂房地匹產(chǎn)相誘類似磨的房遣地產(chǎn)抄交易濕越多順，市夾場法晉應用亡越有釋效。而在醬下列膠情況襯下，斜市場溫法往煎往難呼以適射用：1.沒的鵲發(fā)生拆房地幕產(chǎn)交伐易或滋在房栽地產(chǎn)釘交易壯發(fā)生花較少塘的地考區(qū)；2.某些血類型哲很少墾見的困房地似產(chǎn)或夏交易債實例蓄很少欠的房愚地產(chǎn)開，如瞞古建生筑等麗；3.很難華成為蹈交易懂對象校的房紅地產(chǎn)細，如載教堂粉、寺貢廟等4.風景誰名勝昏區(qū)土鑼地；5.圖書溝館、匯體育膊館、約學校段用地壞等一、繡適用普范圍第四奮節(jié)你市批場法朱在房貌地產(chǎn)治評估喂的應掘用二、掌基本鉗思路:明確梢評估瘋對象尋找縱、確害定交界易實勇例修正交易白情況修正交易墨日期修正區(qū)域僻因素修正個別凱因素修正毅使用威年期求出墾比準嗎價格決定隊土地郊估價道結(jié)論主要勁非正繩常交閥易情悅況：1、我有利撐害關波系的飯人交洋易2、怖急于當出售臣或購剛買3、濾受債蠻權(quán)債插務的潤影響4、邊市場某信息共不靈喇通5、顫特別蹦動機不與偏舅好6、忍交易測稅費第非正妨常負云擔正常扣交易杜情況民指數(shù)/交易申實例葵交易織情況薄指數(shù)修正交易敬情況盛：修正標交易始日期涼修正房地規(guī)產(chǎn)價皆格的忌變動震率一誤般用抵房地量產(chǎn)價求格指棄數(shù)來斑表示土。利貓用價嶄格指催數(shù)進習行日下期修包正的扯公式遭如下把：修正傍個別獅因素容積艦率與萍地價盾的關筍系并瞎非呈諷線性撕關系撿，需滿根據(jù)濤具體銷區(qū)域債的情珠況具券體分刪析。容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數(shù)

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果藍確定日比較鵲案例軌宗地漸地價沸每平青方米郊為80縣0元，慚容積零率為2.瘦1，被摔估宗訊地規(guī)廊劃容文積率松為1.摘7，則首待估艘宗地廢容積菜率修涂正計撤算如興下：另據(jù)父調(diào)查另，該繳市此太類用兩地容晚積率晉與地堤價的浴關系旅為：起當容崇積率憂在1-他1.音5之間寨時，撥容積滿率每您增加0.挑1，宗甜地單擔位地航價比鵲容積愁率為1時的續(xù)地價摸增加5%；超岡過1.川5時，券超出泊部分政的容雞積率副每增線長0.偉1，單營位地據(jù)價比淋容積窯率為1時的雖地價級增加3%?！纠}】若選聲擇的賢比較桑案例蒙成交擇地價夢為每既平方織米10誓00元，劣對應甚土地薦使用咬年期觀為30年，掌而待阿估宗絡地出棍讓年皇期為20年，萄土地己資本延化率盞為8%，則澡如何李年期催修正搬？土地敬使用蟲年期蹲修正達系數(shù)=(制P/頸A,顛r,營m)譽/坑(P榴/A灣,r舞,n嗎)m—評估榮對象絲式的使脊用年填限；n—交易踢實例蘇的使角用年帆限。土地祖使用商年期禾修正實際乓評估愛工作蛙中，叮其計廈算公轟式：P=淋P’*A危*B償*C餡*D或=P’*1愿00降/（）現(xiàn)*（陸）/1邁00僻*1蜘00閑/（）性*10煮0/（）其中俗：A=10屆0/（）=正常平交易煎情況衣指數(shù)/交易湯實例粥交易摧情況祝指數(shù)B=評估詠基準恩日價剝格指晃數(shù)/交易頃實例敞交易裳價格穿指數(shù)或用勒環(huán)比惹物價珠指數(shù)C=10傅0/（）=評估受對象患所處暮區(qū)域促因素寶條件營指數(shù)/交易敵實例蟻所處幼區(qū)域返因素圖條件史指數(shù)D=10絨0/（）=評估糕對象伙個別小因素聾條件部指數(shù)/交易換實例梨?zhèn)€別員因素襲條件斑指數(shù)計算起公式1案羊例1有一稠待估汁宗地G需評靈估，胳現(xiàn)搜均集到障與待納估宗革地條竟件類雞似的6宗地剝，具體摩情況鵝見表禾：宗芒地譯成失交價激交活易時柴間婆交易逆情況惹容承積率襖區(qū)域酒因素農(nóng)個別側(cè)因素A粉68鐘00慌20播09迷+1鴉%賺1.匆3臟0美+1菠%B擴61宴00晨20使09裹0鹽1.君1特0巴-1澤%C晌70微00遺20儀08筐+5鹽%趟1.瓶4烈0羊-2借%D鹽68矛00消20查10施0語1爪-康1%免-1閱%E律75芹00零20凝11倚-乏1%們1再.6率0遷+孝2%F診70欺00粘20搭12詢0掏1.況3匯+1電%隸0G蝦2澡01巧2碑0兔1需.1端00上表蔑中成我交價您的單歷位為旺：元/平方腎米。斯該城儲市地潮價指某數(shù)表發(fā)如下涼：時間20但06芳20魯07榆20麥08詳2丘00塵9奏20驚10荷2步01芬1艇20群12指數(shù)10方0豬1唱03伐1明07救1熔10澤1傭08帆1塵07遣1細12另據(jù)玻調(diào)查冰，該雜市此農(nóng)類用弄地容鐵積率昆與地幅價的叉關系弊為：當容翠積率括在1～1.慎5之間鋪時，識容積錘率每奮增加0.儀1,宗地筒單位晉地價淹容積需率為1時的貨地價者增加5%；超幅過1.弟5時，勵超出愁部分攔的容另積率礎每增享長0.辜1，單譯位地遷價比確容積仔率為1.簽0時的倘地價耐增加3%。對交濕易情車況、奮區(qū)域改因素灰、個獻別因刺素的幻玉修正膛，都餐是案穗例宗需地與焰被估鋪宗地網(wǎng)比較乏，表鑄中負碎號表非示案域例條宅件比贊待估柏宗地翼差，志正號務表示咬案例萬宗地謙條件朽優(yōu)于杰被估勢宗地賴，數(shù)貸值大餃小代鉛表對盛宗地陳地價駁的修鳴正幅尊度。試根輪據(jù)以卻上條卵件，辨評估倆該宗涉土地20扭12年的煉價格椒。一、久基本果思路:以重可置一敘宗與斧被評荒估房崇地產(chǎn)頌可以相產(chǎn)生飽同等根效用襖的房蠢地產(chǎn),所需副投入究的各籮項費援用之譽和為壘依據(jù),再加東上一值定的杰利潤己和應毒納稅捕金來鉤確定鼠房地填產(chǎn)的原價格。二、搶適用紙范圍珍：無收煩益、默少交檔易的胃特殊患房地冒產(chǎn)（扭如軍炕隊、莊政府沖、學材校、窄醫(yī)院裳、博呆物館酸等）第五梨節(jié)腰成本澤法在脂房地架產(chǎn)評彎估中雀的應憂用土地獲價值=土地財取得興費用+土地勞開發(fā)壞費+稅費+利息+利潤+土地登增值咽收益土地抖評估慌的成封本法殲公式附：（一別）計卻算待鉛開發(fā)阻土地孫取得蛾費用1.土地稍取得蜂費是為晝?nèi)〉弥蓖恋仄渴褂秘憴?quán)而暗向原損土地乖使用抖者支墳付的妙費用乏。根喬據(jù)取監(jiān)得方形式不含同，萍其土雷地取纏得費硬的構(gòu)債成和勝費用甘標準久也不染一樣橡。2.征用話集體地土地由的費盆用征用卡集體聽土地即需要膚向農(nóng)也村集鵲體經(jīng)允濟組安織及突個人花支付匠費用為，這己些費哄用包維括：（二重）計現(xiàn)算土撿地開棟發(fā)費土地枕開發(fā)奮費主抬要包濟括1.基礎謊設施揪配套震費2.公共膠事業(yè)戶建設螺配套饒費3.小區(qū)舌開發(fā)半配套滑費（三雁）計崖算投艱資利衣息（四?。┯嬃阃堵橘Y利書潤和圖稅費利潤琴通常巷以土氧地取余得費厚和土都地開司發(fā)費上為基宣數(shù)，皺也可從以是提開發(fā)虛后土藏地的灑地價奶，并澇通過雞合理胡的利陜潤率哭計算雄，計洽算時城，要沈注意倍所用臘的利勾潤率膠的內(nèi)掠涵。（五膛）計爺算土俗地增菊值收閥益.土地呆增值貝收益就主要隨是由學于土善地的閥用途膠改變慣或土摔地功映能變糾化而繳引起冶的。土地衰價值=土地月取得挪費+土地壩開發(fā)道費+投資裳利息+開發(fā)發(fā)利潤+土地球增值他收益=（土呀地取衣得費+土地拌開發(fā)集費+投資厭利息+開發(fā)萬利潤急）*隨（1+土地章增值轉(zhuǎn)收益互率）某市紐奉經(jīng)濟番技術灣開發(fā)世區(qū)內(nèi)側(cè)有一委塊土節(jié)地面完積為50柜00平方榆米，嫩該地門塊的兩土地莫征地近費用悠（含子安置亂、拆殊遷、特青苗驚補償糠費和抄耕地拘占用宇稅）時為每云畝10萬元辰，土巴地開廣發(fā)費候為每裙平方償公里2億元廈，土燃地開護發(fā)周捏期為奧兩年妨，第洗一年土投入夾資金冠占總癢開發(fā)寧費用夢的35哥%，開滿發(fā)商漫要求輔的投倉資回知報率讓為10酬%，當單地土房誠地出書讓增因值收義益率互為15忘%，銀懷行貸鄉(xiāng)豐款年樹利率爐為6%，評缺估該箭土地醋的價馳值。案例承上先例（1）土灰地取虎得費=1遠0萬元/畝=1增50元/平方辯米（2）土宵地開晌發(fā)費=2億元/平方燒公里=2掙00元/平方軍米（3）投差資利禿息。見土地拆取得串費的袋計息撞期為噸兩年枝，土熊地開歐發(fā)費已為分趕段均難勻投背入，公則：土地源取得顧費利藏息=1疊50醫(yī)*[（1+澆6%）2-1裝]諸=1鳥8.養(yǎng)54（元/平方臂米）土地販開發(fā)究費利熄息=2頸00婆*3盯5%娛*[（1+戴6%）1.械5-1兔]+20聰0*予65癥%*慮[（1+涼6%）0.醫(yī)5-1舍]=淚10尿.2憐3（元/平方樓米）（4）開寇發(fā)利犁潤=[（1）+（2）]*塘10淋%=誼35（元/平方化米）（5）土怒地價罰值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+林15紙%）=4融75牽.8聲4（元/平方巧米）舉錘例土地穗總價假設廳開發(fā)嫌法--或--又稱團為剩賽余法末、倒杜算法牌。思路線：估算征房地素產(chǎn)未罩來開欲發(fā)完閉成后銅的價粗值；減去未來染房屋堂正常諷的開職發(fā)成報本；稅費鎖和利霧潤；余額辰：就酬是待蒜估土趴地價兩格。一、勉假設象開發(fā)賀法思栽路第六港節(jié)范假設衰開發(fā)梯法在斷房地邪產(chǎn)評糟估中蔑的應蔬用二、用適用自范圍1.待開爐發(fā)土漿地的刷估價逃。2.將生柏地開傻發(fā)成丈熟地幣的土改地估殊價。3.待拆偷遷改俊造的懇再開煤發(fā)地珍產(chǎn)的軟估價悲。這磨時的齊建筑活費還侵包含段拆遷全費用芬。三、淡計算批公式1.現(xiàn)實麻估價仇中剩敗余法煮的一灑個較充具體背的計