房地產(chǎn)設(shè)計(jì)成本控制方法泛談

地產(chǎn)模式下的精細(xì)化設(shè)計(jì)主講人：王煊

設(shè)計(jì)成本控制方法泛談我們對(duì)成本的理解所謂成本管理

基于對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，引入一個(gè)概念：價(jià)值工程。

價(jià)值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost

用一句話解釋：價(jià)值等于功能除以成本。在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門控制的是F，成本部門和施工管理部門控制的是C，營(yíng)銷部門對(duì)外忽悠V，將V經(jīng)過包裝之后，再人為地放大一些。提升價(jià)值的方法有這樣邏輯的幾種：1、F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項(xiàng)專利技術(shù)，很難實(shí)現(xiàn)的。2、F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，所謂畫龍點(diǎn)晴的作用就在這里，花費(fèi)不多，但效果卻很好。3、F基本保持不變，但C下降。內(nèi)部挖潛改造，屬于這種形式。4、F略有犧牲，但C卻降幅很大。

運(yùn)用價(jià)值工程的觀點(diǎn)來解決問題，就是要在任何時(shí)候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時(shí)候，我們都不能盲目地提升F，以致于賦予一個(gè)產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r(jià)值。成本屬性土地成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定；其他成本（前期費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本等），在項(xiàng)目過程中可控性相對(duì)較??；建安成本因項(xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多；會(huì)出現(xiàn)前后預(yù)測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。并且建安成本所占相對(duì)比重較大，因此，建安成本是項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重要組成部分。怎樣可以省點(diǎn)錢典型項(xiàng)目建安成本構(gòu)成分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制的重點(diǎn)100%90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%1、建安成本構(gòu)成中占比最大的前9項(xiàng)占據(jù)了總建安成本的79%；2、對(duì)以上9項(xiàng)的控制決定成本控制的關(guān)鍵。13%8%4項(xiàng)79%9項(xiàng)4%12%9%8%

6%31%

3%

3%2%建筑工程地下車庫(kù)配套工程外立面門窗外立面裝飾采暖工程基礎(chǔ)工程外保溫

電氣1、可售比影響可售單價(jià)，影響地庫(kù)面積2、贈(zèng)送建筑工程（31%）、外立面門窗（8%），外保溫（3%）3、體型系數(shù)外保溫（3%），結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性（含鋼、含砼量），窗積比，墻積比4、窗積比、墻積比外立面門窗（8%），外保溫（3%）5、含鋼、含砼量地上建筑工程（31%），地下車庫(kù)（12%），限額設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)優(yōu)化6、外立面及材料部品外立面裝飾（6%），7、豎向、土方基礎(chǔ)工程（3%）8、基礎(chǔ)及基坑支護(hù)基礎(chǔ)工程（3%)9、地下車庫(kù)地下車庫(kù)（12%）設(shè)計(jì)陣成本源控制址九項(xiàng)重點(diǎn)案例臘：A、B項(xiàng)目好容積探率面位積10萬㎡續(xù)、地魯下1.謹(jǐn)5萬㎡投、定茅位相仆同、攝同樣潤(rùn)的售鍛價(jià)形燭成兩莊個(gè)方釋案，安僅僅酬是不可輪售面倒積比癥相差3%，比瘋較盈盛利測(cè)棟算結(jié)鄰果如繳下：A方案池當(dāng)不革可售尺面積燈比例20蒙%時(shí)，變其中13蹲%為地展下室丙面積畜，7%為地溜上不曲可售熊面積甚；B方案軍當(dāng)不熄可售懷面積畏比例17否%時(shí)，知其中11含%為地甚下室蓄面積湯，6%為地領(lǐng)上不射可售季面積湯；綜上A地庫(kù)臉面積撐高于B約23臺(tái)00㎡，翼超出尋地庫(kù)鍵成本23衣00㎡x3蒸00恨0元/㎡=69依0萬，A可售筋面積汁少于B約11寄50㎡，遮按10潛00元/㎡估蛇算A損失鐘的利押潤(rùn)約11慢5萬，上述喇兩項(xiàng)宣合計(jì)A方案年較B方案利潤(rùn)聯(lián)損失銀約80啦0萬，約雅合項(xiàng)等目總體慮利潤(rùn)揮的1.淺1%?？墒郾瓤墒鄢妹娣e80抓%不可蜜售面待積20晃%可售恰面積83貝%不可巨售面鹿積17始%贈(zèng)送兵面積臉雖然猜可以騰增加握產(chǎn)品拌的買晶點(diǎn)，順但贈(zèng)趕送會(huì)姿導(dǎo)致建安桶成本純（包哲括結(jié)惡構(gòu)、鑒門窗至、?；鶞?、確外墻近材料睡等）白增加。在低塊地價(jià)慕的情副況下金，贈(zèng)送售會(huì)導(dǎo)辨致的乳建安序成本劉增加默，會(huì)噸高于趟相應(yīng)饒攤薄具的土嚼地成儀本，從食而影稈響利越潤(rùn)，葉應(yīng)嚴(yán)室格控掛制。贈(zèng)送贈(zèng)送董面積?！ò惭赋杀就隆麧?rùn)↓體型微系數(shù)識(shí)能在給一定震程度沸上體勝現(xiàn)戶首型平轉(zhuǎn)面的貢經(jīng)濟(jì)嗚指標(biāo)堂，會(huì)恐影響是后續(xù)冷一系妥列諸賞如墻積安比、芹窗積往比、液結(jié)構(gòu)竿經(jīng)濟(jì)康性、民外墻終保溫盒材料導(dǎo)選擇謊與厚敲度、況門窗費(fèi)型材刷及?；@璃選號(hào)擇等，即很便同揉等精駁細(xì)化白控制休造成行的細(xì)拳微差載異(如相慮差3%）也溜會(huì)造居成可陸售面疑積單艷方成騾本的徹增加槐。單體表面積體型系數(shù)=單體體積體型系數(shù)案例葛（外旨保溫閉材料內(nèi)、門縫窗型新材）:體型蠶系數(shù)碌增大步會(huì)造圖成保筑溫層從厚度芹的增跪加。按焦保溫席砂漿離從2.揭5c價(jià)m到3.縱5c旗m變化深估算,外墻皮單方樂造價(jià)險(xiǎn)增加10元/平米,折合樣可售搞面積申增加畢約8.乖3元/平米杯。如斷更換追為25厚聚械苯板聲或20厚擠篩塑板層時(shí)，過外墻銀單方完造價(jià)撓增加30元/平米,折合再可售造面積壯增加去約25元/平米梳。(按墻霧積比1.風(fēng)5,可售帶面積/建筑揭面積80奧%估算)。體紙型系濕數(shù)增蘇大也訪造成座門窗題型材埋成本雀增加栽。普砍通雙聰層中吸空玻雞璃必罵須采抵用貼籍膜、LO征W-關(guān)E玻璃站或充眠惰性辜?xì)怏w效等措傍施，綢按門致窗單竿方成失本增個(gè)加10薪0元/平米嗓估算蒜，折仔合可爸售面堂積增命加約35元/平米淋。(按墻界積比0.倒28崇,可售插面積/建筑蓮面積80鹿%估算)綜上奏，外預(yù)墻保踩溫層也及門歐窗型罷材成烏本折馬合可息售面呢積增加交范圍社約43災(zāi)-6腔0元/平米談。體型系數(shù)刑（對(duì)部外保踩溫及潛門窗尚的影惰響）戶型篩基本大模塊丑的選伍型：（對(duì)化體型猴系數(shù)少影響粱極大崗，稍敵有失費(fèi)控，廳會(huì)造凡成體汽型系丸數(shù)升比高約3個(gè)百甲分點(diǎn)金。）內(nèi)凹敏式空乏中花亞園（意入戶澇花園嫩）：（30層一臘梯兩乖戶的茂高層依住宅棟，將哥一間侮面寬3米的千臥室隆改為戀內(nèi)凹漁式空邁中花股園后畢，開雁間內(nèi)旬外墻字面積居增為遙約3倍，稈因每桶戶重醋復(fù)出寇現(xiàn)，植可導(dǎo)皆致整誤棟建躁筑體黑形系奴數(shù)升叨高約3個(gè)百橫分點(diǎn)扣。）單元棍拼接羽方式：（水同樣留類型隊(duì)的兩榜個(gè)建愧筑單物元，20度夾按角拼饅接相偽比較節(jié)于平遺縫拼幕接，宇可視傅為增攤加了和兩組桌山墻閑面積魔，可瓣導(dǎo)致給整棟日建筑棄體形危系數(shù)拴升高較約2個(gè)百肯分點(diǎn)茫。）飄窗侍的設(shè)繭置：（銳同樣奏以30層一駁梯兩醬戶的汽高層具住宅駝為例慶，全榴部臥駱室設(shè)松置飄絞窗相倘比較階于僅留主臥蠅室設(shè)草置飄蓮窗，商體形停系數(shù)叉約升那高約2個(gè)百汁分點(diǎn)暴。）體型系數(shù)公（對(duì)景體型炭系數(shù)汁影響低敏感步的設(shè)剖計(jì)元總素）優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于一梯跌二板哲式一梯量四板濃式一梯早二品寬字形一梯響四蝶形窗積著比與節(jié)能召減排關(guān)系銹緊密唯，另亦一方貫面與建造廟成本的控蠻制影石響巨罵大;墻積季比影以響外摘墻材鍵料和茅保溫裁材料罵，與干成本春關(guān)聯(lián)牲較高頑。標(biāo)準(zhǔn)層外墻開窗面積窗積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層外墻面積墻積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積窗積比題、墻啄積比控制鞏標(biāo)準(zhǔn)爸：窗撓積比喝高層0.幣25影響因數(shù)排序影響程度說明影響相對(duì)值影響絕對(duì)值Kg/m21、體型不規(guī)則平面需超限審查10%-15%5-7.51、體型：確保高寬比＜6，平面無不規(guī)則，避免超限審查高寬比超過6~710%-15%5~7.52、層數(shù)（高度）變化60—80米→80—100米(20-25層→26-33層)(底層6米,層高3米計(jì))10%（某些地區(qū)3%）5.0（某些地區(qū)1.5）2、層數(shù)（高度）：很重要?。∽⒁馀R界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19層→20~25層)(底層6米,層高3米計(jì))3%1.53、結(jié)構(gòu)方案(是否設(shè)轉(zhuǎn)換)4%-5%2-2.53、轉(zhuǎn)換：1個(gè)轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層；設(shè)轉(zhuǎn)換層對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層有影響4、層高（每增加10cm）2%14、層高：層高每+10cm，含鋼量+1Kg/m2，鋼筋+6元/m2，整體成本+20元/m25、建筑構(gòu)造（拐角窗）1%0.56、結(jié)構(gòu)方案（局部厚板）接近007、地區(qū)（風(fēng)壓和抗震等級(jí)）10%-20%5-10含鋼、蟲含砼悼量含鋼財(cái)量控蓬制因傭素外立面及啦材料結(jié)部品11、開邀敞陽值臺(tái)無課需貼析磚2、空調(diào)機(jī)位內(nèi)側(cè)由于被百葉遮擋，也可不用涂料233、百葉氟碳漆可改為泡沫噴涂開敞脖陽臺(tái)案例猛：不透對(duì)視干覺效衡果造紀(jì)成影場(chǎng)響的繁立面朵部位及用材仇應(yīng)當(dāng)軟節(jié)省外立面及氏材料鳳部品豎向婦、土庭方土方量挖方外運(yùn)挖方內(nèi)填內(nèi)部自平衡嚴(yán)格控制拾土方韻量、寶做到場(chǎng)地奸自平信衡；前期做好場(chǎng)地受設(shè)計(jì)，力需求少伶開挖放，控孟制挖思、填軍方量攔。豎向葡、土肯方充分敢利用型地形距進(jìn)行表場(chǎng)地森設(shè)計(jì)字，特桐別是追地庫(kù)唇設(shè)計(jì)憲，以根盡量脖減少眉土方叨開挖焰?；A(chǔ)蜘與支泉護(hù)設(shè)準(zhǔn)計(jì)、也施工傷專業(yè)游性非烈常強(qiáng)安?；A(chǔ)荷采用虛樁基蘆時(shí)，波應(yīng)盡奔量提勸前試置樁，取相比激不試荷樁節(jié)歷省費(fèi)刮用約鍛為30健%左右箏。支期護(hù)方銅案需蓬根據(jù)猾項(xiàng)目滲的地話質(zhì)情禮況、匪環(huán)境赤要求過，在游確保絡(luò)安全巨的前勤提下是，進(jìn)元行多澆方案五比較根?；A(chǔ)及基碼坑支筐護(hù)影響基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)型的要素基坑深度支護(hù)選型施工組織后續(xù)利用……基礎(chǔ)口及基涉坑支踩護(hù)基坑稿深度福：支護(hù)靜費(fèi)用慚與基熟坑的掀深度拒成正拆比關(guān)葡系；澆深基封坑比礦淺基龜坑支蘭護(hù)費(fèi)輪用增尺加成極倍數(shù)須關(guān)系驗(yàn)?；鶛诳由顐啥韧ū冻３瑴?zhǔn)過6米后饒成本病會(huì)發(fā)菊生巨將大的重增加始，應(yīng)數(shù)該將窩其控卻制在覆合理胸的范照圍之枯內(nèi)。都應(yīng)根宗據(jù)場(chǎng)你地條續(xù)件利鑒用放伙坡或坐局部勁放坡醒來減異少樁勒長(zhǎng)。督如圖菜：基礎(chǔ)鴉及基趨坑支拼護(hù)支護(hù)景選型緒：基坑旁支護(hù)賊設(shè)計(jì)狗遵循列“安打全經(jīng)壺濟(jì)”勿的原憲則，夠進(jìn)行助多方歐案比筆較；按基菜坑支梁護(hù)形頸式的貴經(jīng)濟(jì)屢性排寨序，誼造價(jià)常由低枯到高本：……鋼板撐地下連續(xù)墻鉆孔灌注樁重力擋墻放坡支護(hù)大、小放坡錨固+噴漿毛石擋墻淺基坑深基坑基礎(chǔ)等及基食坑支鹿護(hù)施工仰組織哨：基坑灣開挖笨應(yīng)按壓照先犯深后址淺的狼原則站，合耕理安椅排施只工順皺序。拆撐區(qū)的順材序、催打樁雕與開器挖之監(jiān)間的左協(xié)調(diào)橡關(guān)系購(gòu)應(yīng)進(jìn)眼行仔永細(xì)研往究?；A(chǔ)及基遠(yuǎn)坑支護(hù)后續(xù)利用話：作長(zhǎng)遠(yuǎn)省考慮愿，結(jié)除合工段程結(jié)掘構(gòu)進(jìn)榜行設(shè)俊計(jì)施抓工支標(biāo)護(hù)結(jié)恥構(gòu)，廢既節(jié)具省了職未來罷結(jié)構(gòu)糞的成本，又碰節(jié)省澆了支易護(hù)拆自除的般成本場(chǎng)；深基坑泄支護(hù)惡方案嗓，可邀考慮臭兩墻末合一蠢，即快支護(hù)嘆墻與以地下茫室結(jié)姓構(gòu)側(cè)品墻合疤一的地下丹連續(xù)悠墻。采窮用地洪下室撫底板粱作為毅支撐茄，支春撐作階為結(jié)漏構(gòu)的藍(lán)一部雙分，暑免于線拆除濕，節(jié)省支撐校和拆殊除兩歸部分附費(fèi)用挽。地下畢車庫(kù)地庫(kù)有效設(shè)計(jì)因素1.總體布局2.地庫(kù)類型3.地庫(kù)面積4.地庫(kù)埋深5.地庫(kù)層高6.地庫(kù)柱網(wǎng)7.覆土厚度（控制荒單車遍位成調(diào)本）2）地欣庫(kù)類筐型停車朝優(yōu)選弱：地忘面>架空>半地巨下室>地下目室能做猾半地男庫(kù)，配盡量痕少做抽或不拼做全嬌地庫(kù)忙；盡量齡不做巨兩層吃地庫(kù)喊；人防服地庫(kù)戚應(yīng)集肯中設(shè)偵置；消防挪車道宜盡量注少布昏置在蒼地下芳室頂奔板上沖。地下歪車庫(kù)3）地麗庫(kù)面華積地庫(kù)借面積塊直接責(zé)決定踢地庫(kù)本造價(jià)冰；地下奴停車臨位宜墾集中岸布置,在滿軍足規(guī)乞定的爐地下判停車授數(shù)及凝相應(yīng)禽規(guī)范束的前似提下紡，爭(zhēng)素取地鞠上機(jī)軌動(dòng)車妨數(shù)（用競(jìng)足規(guī)蚊劃設(shè)希計(jì)條似件的就地上椅車位振比例濃），建設(shè)率最少己的地劫庫(kù)面醬積。朝其中攀非機(jī)甜動(dòng)車惹停車段應(yīng)利匙用塔椒樓地翻庫(kù)；通過裙優(yōu)化父車位姨布置驢形式責(zé)，嚴(yán)姜格控勉制單虹車位紫面積注（35丑㎡/車位）。車道披旁邊謝不得永有非沫停車革功能岡空間止。地下尋車庫(kù)地下車庫(kù)+設(shè)備用房+主樓地下室單車位面積=地下車位數(shù)量4）地尊庫(kù)埋姻深設(shè)達(dá)計(jì)地庫(kù)復(fù)埋深擴(kuò)決定儀著地遍庫(kù)的開挖衰成本肚、支閑護(hù)及槳基礎(chǔ)剝形式，對(duì)秩地庫(kù)是的成轉(zhuǎn)本影閱響重旺大。當(dāng)?shù)貭迬?kù)埋蹄深每君增加跳半個(gè)桃層高拆（即1.俘5米）辨時(shí)，蜓按地催庫(kù)面譜積平奔均為消可售監(jiān)面積屈的18或%計(jì)，狐則可低售面廟積單路方造溪價(jià)增糠加約數(shù)為10暢0元/灘㎡。在思地庫(kù)坡層高救一定凝的條愈件下尾，應(yīng)述利用夏地庫(kù)皮計(jì)容唐規(guī)則傍，最斷大化喉提高廣地庫(kù)榮頂板娃高度某，從篩而既瓶減少優(yōu)了地?fù)鋷?kù)埋污深，應(yīng)又不秀增加銷地庫(kù)占的計(jì)達(dá)容面滅積。地下佛車庫(kù)5）地遠(yuǎn)庫(kù)層經(jīng)高在埋用深一訊定的賞情況蓋下，秩確定抓經(jīng)濟(jì)格的層輸高至年關(guān)重高要。地庫(kù)結(jié)構(gòu)高度決定地庫(kù)層高的主要因素設(shè)備管線高度通行凈高面層、結(jié)構(gòu)板厚頂板覆土厚度柱網(wǎng)跨度風(fēng)管高度噴淋高度地下玻車庫(kù)例如寫：采作用無齊梁樓躬板，頌層高低至少塌減少30擱0地下她車庫(kù)5）地饒庫(kù)層蠻高需要老合理掩的布厘置綜翁合管元線，忠使其彎高度羽降到懇最低雨；在滿瓜足自東然排蜜煙的毛前提減下，徒盡量磨不做北機(jī)械嗎排煙勿。6）地多庫(kù)柱搬網(wǎng)必須侄選用疲經(jīng)濟(jì)桿的柱濁網(wǎng)，遲合理貼的跨坦度，弟降低晉板厚宗、梁姥高；嚴(yán)格痰控制棉柱網(wǎng)虛尺寸貝的經(jīng)薯濟(jì)型就，可階設(shè)寬見扁柱吸（柱體凡截面促設(shè)計(jì)輪要考論慮進(jìn)嫩車方快向影難響）詢；車位朝設(shè)計(jì)忘要結(jié)緞合柱患網(wǎng)合卷理布畢局，尋尤其害要注亡意停復(fù)車方身式及司停車渴最大菜化布濃局。地下則車庫(kù)控制餃標(biāo)準(zhǔn)姨：78院00息×壇81辜00柱網(wǎng)6）地展庫(kù)柱勤網(wǎng)案例憑：81窗00柱網(wǎng)需與78怪00柱網(wǎng)得差異總車炸位10現(xiàn)8輛81扣00柱網(wǎng)闊總面者積35羊76賄㎡單車烤位33能.1音1㎡78基00柱網(wǎng)勁總面傲積33住64找㎡單車玻位31辭.1寇5㎡33倡.1撇1志㎡蹄-3叮1.生15且㎡細(xì)=昏1.糞96掃㎡單車膏位面襲積減小灰約6%地下愿車庫(kù)7）覆頓土厚怎度地庫(kù)粒頂板肌覆土預(yù)厚度罷決定濟(jì)著頂門板的拌荷載掠，也也決定裙著地暴庫(kù)的波梁柱兔高度資、截鋤面尺鍵寸、生配筋饑數(shù)量架等，補(bǔ)也間鋪接決區(qū)定著更地庫(kù)昨的結(jié)宮構(gòu)成憂本。覆土遭厚度灘由管網(wǎng)妙布局鍬、種膚植要孤求、催綠地橫率要薦求等要叢素決殼定。因此蠟，優(yōu)化皆綜合返管網(wǎng)到的布或局至冶關(guān)重獲要。地下鈴車庫(kù)頂板氣平均箏覆土催厚度摘：1、應(yīng)叛結(jié)合灘景觀封方案摟精細(xì)說化設(shè)搶計(jì)，摘不同怒種植躲區(qū)域么覆土尤厚度霧應(yīng)不辱同；被或采舌用樹揉池、別堆土盞形式啄來眾悄智；烤平均痛覆土枕厚度及≤1.嚴(yán)0米~1奴.2米。2、如霸采用遇覆土機(jī)種植穗，建演議覆覺土厚辣度如鬼下：宗種植濾大樹膚處覆為土局寨部15幣00；普兄通喬緩木處10量00；草雷坪30企0~睡40揚(yáng)0；3、方肺案階峽段，哀給排抄水專賣家應(yīng)子給出申排水梅方案漲，根浸據(jù)水權(quán)管布恢置長(zhǎng)炭度及泳上方荒有無連行車我情況默確定淺所需莫覆土乓厚度牛，進(jìn)泰行局猴部調(diào)灑整。優(yōu)化軟地庫(kù)釀設(shè)計(jì)勒（降排低地世庫(kù)層憑高、炊減少保覆土高度帖、注垮意邊忽角等）案例：地下擱車庫(kù)優(yōu)化霞前，諒有停村不進(jìn)華車的麥邊角優(yōu)化供后，吐邊角榮挖掉遼，減肥少不騰必要禾的面級(jí)積有些無錢也甩可以物花好鋼活用在絨刀刃褲上針對(duì)業(yè)主獵關(guān)注半度高的地吩方在對(duì)舉營(yíng)銷頁形成徹較好梢推動(dòng)阿的情木況下可以弱考慮墨適當(dāng)溉增加極成本和投入以獲挽得更叨好的每回報(bào)非常充規(guī)材耗料及搏大量星性裝碑飾材多料控姐制嚴(yán)格番控制依非常房誠(chéng)規(guī)材扯料及構(gòu)做法玻璃再幕墻進(jìn)口覆系統(tǒng)斗窗鋁扣務(wù)板進(jìn)口光石材妙干掛大量州異形朋構(gòu)件大面宿積人辨造水躲景恒溫厚泳池珍稀植物2.殃5m犯/s高速薪電梯整體尺家居膜智能堵化高科價(jià)技節(jié)直能··渴··駁··外立肅面裝刷飾、椒外立朵面門傍窗是醉住宅天小區(qū)抹的門徑面，慰是對(duì)命樓盤別效果府、售股樓賣撞點(diǎn)比首較敏變感的教分項(xiàng)束，同孕時(shí)其涼成本驚是總淡成本死的一飄個(gè)主綠要組攤成方磚面。合理壩提升輕外立囑面裝趴飾、崗門窗礙檔次擱可以坡有效砌的增邁加賣癢點(diǎn)，識(shí)同時(shí)泡對(duì)于得成本貴的影緒響不勇大在設(shè)罰計(jì)階到段全憑面考谷慮，鍬提升粒外立評(píng)面裝恨飾、而門窗撤的檔揪次。微在降檢低墻妙積比圓、窗楊積比蘇，控制宵外立凡面總死成本判的前并提下，提盲升裝續(xù)飾和淘門窗禍自身個(gè)的檔炒次，言這樣挽既提鍋升了拜檔次潮，又框使得深總成嶺本增愛加不鴨多，販甚至星有所趁減少唯。外立慌面裝勞飾和甲外立卻面門盜窗舉例姓說明嶄外立棗面裝別飾，臉普通兄檔次招的成恭本約抱為70元/m摟2（建潑筑面穿積，弦外立能面涂執(zhí)料為浴主）送，提盾升一渣個(gè)檔搬次至10餐0元/m榜2，（滔建筑山面積義，可煙采用裳部分畏瓷磚吹和少仙量石喇材）鳴，其呢成本瞞的增閃加為30元/m搏2，所香占項(xiàng)宰目總袖建安劑成本厚的比亭例約稈為30寨/1嚷56問1=興1.竿92五%(其中15掠61為中嶺海某漢區(qū)域停平均錦地上討建安際成本)，比膏例不尋大，藍(lán)但明腦顯提剛升了驢營(yíng)銷攻賣點(diǎn)。同樣耍的，互對(duì)于卻外立竹面門陪窗，鎖采用肌普通炸鋁合扎金門映窗約朱為35口0元/m像2（門際窗表拿面積泊），窮如果窩提至45向0元/m斜2，可競(jìng)以采省用較曬好的舅配件表、尺捉度較踐大的餅型材孕等，棗對(duì)于障檔次魚的提彩升明貝顯，交成本崗增加尊為10奴0元/m衰2，折腰算到剃建筑貢面積浴為10委0*么0.報(bào)28站=2碧8元/m映2（0.氧28為中賺海某竄區(qū)域壺平均蜓窗積占比）捷，所認(rèn)占項(xiàng)刷目總迅建安救成本介的比鞏例約奏為28唯/1婦56紀(jì)1=御1.濫79數(shù)%(其中15景61為中友海某扔區(qū)域腥平均斗建安擔(dān)成本)，比朱例不籃大，都但明識(shí)顯提關(guān)升了液營(yíng)銷靈賣點(diǎn)鄭。外立鍛面裝配飾和張外立伙面門貧窗公共許部分辯包含剛大堂仗、電賺梯廳脫以及態(tài)標(biāo)準(zhǔn)是層的洪裝修垮，根脫據(jù)一甚般的理售樓蕩路線貨，公體共部?jī)?yōu)分為耀樣板來房的疼前奏杏，是紹樓盤杯整體肆效果扛的重達(dá)要組定成部攤分，絹也是犬入伙四之后鉛業(yè)主順共同奏使用疑頻率演最高斯的空皇間，迫它的貫裝修什檔次筑以及畢施工絕質(zhì)量局直接昏影響使到樓化盤的護(hù)形象秧以及憐后期仁物業(yè)弟維護(hù)捕的成貍本公共忍部分暑的裝扎修效拴果為轟“看貞得見丈”、樸小業(yè)日主可掉以直乏接感廢受到悄的成絞本組供成部災(zāi)分，病可作鼓為樓登盤銷膏售過攤程中翁的有裙效催蝴化劑栗。公共衰部分偷裝修園林描綠化纖相對(duì)鋪于園克林自里身單倉(cāng)位面見積的搜成本福往往記以百易元計(jì)礦，但色其相市對(duì)于輔總建順筑面圈積的花單位幫成本叔只有痛十幾惱元至舞幾十?dāng)y元，雅假如誓單位君景觀恭面積嶄成本腥增加30元，勝可使疊景觀雄效果灑有明者顯的淘改觀銳，而表此部演分成譯本分筍攤至慈總建端筑面頭積上萌大約投只有5-馬8元/m殲2。竊而同教時(shí)，迫景觀婆是營(yíng)鴿造小甩區(qū)品任質(zhì)的翼重點(diǎn)軋區(qū)域雙，因收此，陰在條工件允刻許的撿情況懲下，莖可以蜘考慮籮一定結(jié)程度巨上增花加景飽觀的阻成本文，以擊取得備更好榴的營(yíng)舒銷賣適點(diǎn)。景觀規(guī)避敢三個(gè)丸誤區(qū)誤區(qū)跡一：叢只唉盯造謊價(jià)，測(cè)不看孫賣價(jià)--唯成首本論誤區(qū)孟二：糊看娃得見醫(yī)的無蹈比緊浙張，怎看不臥見的亦稀松納平?！问捷p主義誤區(qū)局二：捐看如得見翻的無委比緊神張，多看不宗見的辦稀松令平?！问礁钪髁x誤區(qū)掉二：宵看命得見布的無它比緊有張，糾看不睡見的同稀松狗平?！问匠芍髁x誤區(qū)三：?jiǎn)嶂豢钾?cái)慮線答性成醫(yī)本，孤忽略監(jiān)環(huán)境裝變量—一刀降切誤區(qū)其之三只考慮原線性片成本而忽類視環(huán)沙境變毯量——偽—靜止的、辨一刀誦切推論未：樹立辣正確臂的成荷本意悲識(shí)的沉第三顏步——必須般因時(shí)包制宜摟、因飯地制約宜、揚(yáng)隨機(jī)橡應(yīng)變——分階吊段做侍好《重大維成本遞編號(hào)股補(bǔ)充命報(bào)告》。成本碌波動(dòng)簽受多攝方面罵因素蝕影響踢：隨市言場(chǎng)變遺化而酸變化濃，隨轉(zhuǎn)地域錘不同噸而不煌同，朱且與鏟開發(fā)稠周期貌，稅道務(wù)策瘡劃密竿切相獸關(guān)，退不能覆一刀猶切，閃靜止錦不安拆。錯(cuò)誤表原因蔑分析震：這是一陰種靜秋止的伐、單霞一的假成本妨控制位法，缺乏臉應(yīng)變揭意識(shí)捐，造凳成成本隨與環(huán)糊境變治量的脫記節(jié)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段土方平衡戶型選型地庫(kù)范圍及層數(shù)建筑高度建筑層高成本控制策劃的預(yù)測(cè)報(bào)告2、方案設(shè)計(jì)階段不可售面積體型系數(shù)、窗積比、墻積比平面布置結(jié)構(gòu)合理地下室外立面造型外立面材料比例配置標(biāo)準(zhǔn)及限額指標(biāo)3、施工圖設(shè)計(jì)階段基礎(chǔ)選型、基坑支護(hù)勘察報(bào)告地下室含鋼量、含砼量工程做法結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管線綜合施工圖成本預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)各階回段成呢本控郵制要甚點(diǎn)有效爽的成唱本控程制需鴨要設(shè)捏計(jì)各灣個(gè)階賄段進(jìn)腦行把羅控。實(shí)際臣案例牧操作聯(lián)排倒