房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計講義

★已有明確項目的房地產(chǎn)全過程策劃項目投資策劃——最關(guān)鍵！市場預(yù)測、項目定位、融資策劃、主題策劃、經(jīng)濟評價、投資風(fēng)險等項目規(guī)劃策劃——布局策劃、產(chǎn)品規(guī)劃項目開發(fā)建設(shè)策劃——招投標、項目管理項目營銷策劃——形象策劃、廣告策劃等項目后期策劃——物業(yè)管理城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想與內(nèi)容7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃布局7.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑選型房地產(chǎn)開發(fā)項目的住宅戶型設(shè)計7.47.5房地產(chǎn)開發(fā)項目配套設(shè)施規(guī)劃7.6房地產(chǎn)開發(fā)項目道路交通規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)項目綠地與景觀規(guī)劃7.77.87.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1城市規(guī)劃概述1）城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確立城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)法規(guī)效力經(jīng)過審批7.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃城市詳細規(guī)劃控制性修建性7.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)7.1.1城市規(guī)劃概述2）城市規(guī)劃的層次體系★1城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃——在較長時期內(nèi)（一般20年），對城市性質(zhì)、發(fā)展目標、土地利用、空間布局以及各項建設(shè)的綜合部署和實施措施。主要任務(wù)：城市的性質(zhì)、發(fā)展目標和規(guī)模城市布局形式和功能分區(qū)城市道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃、城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃城市專項工程規(guī)劃及工程管線設(shè)計主要公共建筑位置的規(guī)劃方案、防震規(guī)劃、城市改建規(guī)劃地位和主要職能塊狀、帶狀、環(huán)狀、串聯(lián)、組團、星座狀給水、排水、防洪、供熱等大連——最佳綠色旅游城市鄭州——塊狀暖布局青島——帶狀堆布局上?！亲鞝畈颊摼?.農(nóng)1城市劍規(guī)劃韻與房制地產(chǎn)跳開發(fā)7.亭1.慎1城市甜規(guī)劃避概述2）城來市規(guī)爽劃的爹層次如體系★2城市際分區(qū)怕規(guī)劃城市軌分區(qū)接規(guī)劃——在總跪體規(guī)羨劃的釋基礎(chǔ)已上，寧具體警劃定輛土地缺使用踏界限祖，對輩土地確進一擾步分類，對鼓不同克使用澤性質(zhì)威的用味地位炸置和猜范圍哲提出控制壺性要求毅，確咬定次加干道落及支振路的紅線迅位置、橫濫斷面泄、主伐要交披叉口策形式床、控偏制點幕的坐樸標、梨標高干；確碑定地錢上、昆地下買各種晝主要析管線癢的走經(jīng)向、輕控制凝管徑槽，并鍬綜合堵處理下屏幕裝和豎兆向關(guān)武系；若原則恐規(guī)定蛇建筑隙高度祝和建叢筑密惡度，晚確定射每塊里用地檔的建基筑容唇積率槐和人蘋口數(shù)狼量。紅敬線紅線嘴一般葡是指抬各種池用地周的邊送界，包植括道路袍紅線燭、建境筑紅亞線等。道路躲紅線作：規(guī)庫劃的師城市蘆道路稼路幅乓的邊牲界線槍反映序了道壤路紅鈔線寬疤度。建筑浮紅線隔：城萌市道黨路兩蕉側(cè)控誼制沿默街建綿筑物趙或構(gòu)刷筑物堡（如施外墻飛、臺棒階等興）靠宗臨街滋面的促界線箏。又議稱建挎筑控國制線金。即建尾筑物背的外股立面慮所不已能超證出的圈界線夕。紫裳線城市或紫線能：是指桿國家橋歷史喪文化偏名城刮內(nèi)的捕歷史油文化絕街區(qū)蘭及省改、自仙治區(qū)撇、直缸轄市駕人民游政府滾公布鄭的歷顛史文舍化街合區(qū)保去護范緩圍界召線，適以及武歷史做文化占街區(qū)安外經(jīng)決縣級心以上亞人民題政府壇公布歸保護具的歷史喉建筑禁的保非護范格圍界倡線。黑刮線黑線棒：市政貸公用性設(shè)施閃規(guī)劃留控制減黑線昨：規(guī)豆劃用菊于界鍵定市政查公用添設(shè)施用地礦范圍寸的控便制線犬。黑布線導(dǎo)庸控的檢核心倍是控汗制各鉛類市約政公昆用設(shè)桌施、幟地面巷輸送價管廊具的用及地范慢圍，處以保接證各旋類設(shè)啦施的往正常黃運行閱。黃嶺線城市參黃線：是拘指對棵城市胞發(fā)展乳全局夢有影正響的憤、城屋市規(guī)勁劃中咐確定策的、蝕必須己控制撲的城遷市基版礎(chǔ)設(shè)雷施用廉地的秤控制賄界線相。藍冶線城市卡藍線憐：是指傻城市餐規(guī)劃艘確定斃的江說、河句、湖值、庫驅(qū)、渠州和濕肚地等起城市墳地表揚水保數(shù)護和糖控制脹的地盲域界兼線。7.芒1城市忘規(guī)劃顧與房款地產(chǎn)糖開發(fā)7.弱1.墾1城市露規(guī)劃室概述2）城黎市規(guī)呢劃的前層次阿體系★3城市容詳細羨規(guī)劃城市招詳細椒規(guī)劃——在近輩期擬屈建的視地段絮上進托行具貧體的籌規(guī)劃正布局秩以確為定各俘項建只筑物宰、道稍路、悠綠地遲和工位程設(shè)杜施的跡安排仔，為因各項伶單項僻設(shè)計央提供身依據(jù)。與房刻地產(chǎn)千開發(fā)架項目箏息息膠相關(guān)7.脂1城市宴規(guī)劃嫁與房爐地產(chǎn)漸開發(fā)7.汗1.哥1城市度規(guī)劃演概述2）城竹市規(guī)羞劃的肢層次線體系★3城市安詳細優(yōu)規(guī)劃城市菜詳細癥規(guī)劃控制梳性詳漁細規(guī)杠劃修建郵性詳謙細規(guī)葉劃將城辯市總油體規(guī)螞劃的汽要求耀具體修落實角到地裳塊上如建維筑密嬸度、從容積之率、來人口潤密度虜?shù)纫?guī)劃言總平淹面圖借、市炕政設(shè)個施的廁具體仿位置錯等7.里1城市群規(guī)劃蝦與房提地產(chǎn)肚開發(fā)7.般1.峰1城市天規(guī)劃堪概述3）城舞市規(guī)輕劃的怨特點城市浩規(guī)劃村的特熱點政策雅性前瞻斯性區(qū)域勻性綜合響性實踐圖性7.市1城市饑規(guī)劃思與房限地產(chǎn)刊開發(fā)7.松1.非1城市扯規(guī)劃盡概述4）城研市規(guī)傻劃的剝作用●推動錘城市葛社會裝經(jīng)濟蝦的發(fā)摘展●改善罪城市市總體煎形象●優(yōu)化早城市燦人口烘布局●促進常城市撓環(huán)境洲保護●促進嘗城市音建設(shè)花的高久效7.終1城市昌規(guī)劃掙與房劇地產(chǎn)弱開發(fā)7.渠1.渣1城市絮規(guī)劃井概述7.柴1.竿2城市蒙規(guī)劃俘與房低地產(chǎn)融開發(fā)覆之間免的關(guān)紗系城市已規(guī)劃房地延產(chǎn)開圖發(fā)相互丟影響7.微1城市碗規(guī)劃懷與房姜地產(chǎn)關(guān)開發(fā)7.街1.蛋1城市惑規(guī)劃腹概述7.文1.詢2城市丹規(guī)劃黎與房赤地產(chǎn)穗開發(fā)中之間泛的關(guān)駐系1）城蛇市規(guī)范劃對壩房地遇產(chǎn)開觀發(fā)的溉影響★旅城市喜規(guī)劃捉引導(dǎo)抵房地蜻產(chǎn)開須發(fā)，血降低仗投資癢經(jīng)營慕風(fēng)險★車城市胳規(guī)劃莖對房瓶地產(chǎn)嘩開發(fā)正具有給控制剖作用控制啟公共瞇投資控制朝私人黑投資★鐮城市插規(guī)劃島影響壘土地詞價值災(zāi)的變喊動學(xué)區(qū)費、青別奧、卸地鐵獄、隧歷道7.殊1城市傭規(guī)劃根與房圣地產(chǎn)怕開發(fā)7.亂1.胸1城市夢規(guī)劃滲概述7.擱1.似2城市丟規(guī)劃矛與房啄地產(chǎn)槍開發(fā)野之間虛的關(guān)未系2）房置地產(chǎn)峰業(yè)對除城市膜規(guī)劃集的影象響★膝促進征城市嫩規(guī)劃樣工作齊向著火更深睛更廣常的領(lǐng)車域擴搜展★皮促進鈔城市腿規(guī)劃蘆管理蘿的科摔學(xué)化芳和法鈴制化★徑對城迅市空戶間結(jié)麻構(gòu)產(chǎn)怖生影昏響★酒對城產(chǎn)市經(jīng)博濟發(fā)稱展產(chǎn)豪生影杰響——房地預(yù)產(chǎn)業(yè)坐的帶疾動效體應(yīng)★六對土消地利捕用產(chǎn)坡生影友響★默對城能市景歡觀產(chǎn)摸生影泉響★煩是實闖施城菊市規(guī)神劃的厭有效擔手段7.稈1城市各規(guī)劃秧與房輛地產(chǎn)購開發(fā)7.閉2房地廉產(chǎn)開災(zāi)發(fā)項笑目規(guī)序劃設(shè)合計的悶指導(dǎo)毫思想嶄與內(nèi)瘋?cè)?.貍2.蠢1房地關(guān)產(chǎn)開都發(fā)項喬目規(guī)虧劃設(shè)廢計的鳴指導(dǎo)飛思想★應(yīng)當清體現(xiàn)項目兄總體勁策劃的基概本構(gòu)報思與睬原則★和諧岸理念7.席1城市絮規(guī)劃承與房徹地產(chǎn)曉開發(fā)7.餡2房地沙產(chǎn)開腦發(fā)項榮目規(guī)學(xué)劃設(shè)絡(luò)計的域指導(dǎo)牛思想呈與內(nèi)去容7.夜2.尤1房地災(zāi)產(chǎn)開瞞發(fā)項迎目規(guī)勵劃設(shè)訓(xùn)計的乘指導(dǎo)摧思想★應(yīng)當問體現(xiàn)項目弓總體綢策劃的基肢本構(gòu)刑思與炕原則★和諧款理念與自趨然生藍態(tài)和凈諧與社歇會發(fā)家展生番態(tài)和臭諧與用大戶需爆求變斷化和志諧7.通1城市斧規(guī)劃混與房呼地產(chǎn)錯開發(fā)7.郊2房地閃產(chǎn)開游發(fā)項沈目規(guī)溪劃設(shè)葵計的駕指導(dǎo)雷思想熱與內(nèi)獄容7.堆2.敵1房地刷產(chǎn)開搭發(fā)項妻目規(guī)乏劃設(shè)縮慧計的乞指導(dǎo)安思想7.餅2.砍2房地旨產(chǎn)開固發(fā)項電目規(guī)塘劃設(shè)售計的便技術(shù)助經(jīng)濟朝指標★建筑澇容積命率——建筑劍面積/用地具面積★建筑對密度——基底板面積/用地淡面積★建筑材高度——室外掩地面-檐口捐高度★建筑濟間距——相鄰釘居住葡建筑站之間睜的距撥離某房怕地產(chǎn)羊開發(fā)錄商獲增得了碌一宗悶占地四面積狀為4.味5畝的殃土地只，擬建萍一棟面商住萄混合朗樓，襖容積運率為3.音5，建票筑覆憲蓋率粗為55遙%。樓宏高16層，1至3層為部商鋪領(lǐng)（建詠筑面注積均幼相等雜），4至16層為幟住宅排（均向為標堅準層旁）。試計踏算項場目的經(jīng)總建勵筑面粒積、切商鋪洋每層沙建筑鴉面積脅、標馬準層思每層喘建筑名面積分別挖是多屈少？(1井5分)7.飄1城市再規(guī)劃故與房專地產(chǎn)怖開發(fā)7.夸2房地施產(chǎn)開遍發(fā)項售目規(guī)甘劃設(shè)跑計的鎮(zhèn)指導(dǎo)楚思想咸與內(nèi)魚容7.時2.踐1房地切產(chǎn)開燥發(fā)項沃目規(guī)兩劃設(shè)雖計的萌指導(dǎo)氧思想7.讀2.分2房地滲產(chǎn)開孝發(fā)項房誠目規(guī)秘劃設(shè)搬計的鋒技術(shù)矮經(jīng)濟懂指標7.倦2.字3房地竄產(chǎn)開茄發(fā)項爸目規(guī)宣劃設(shè)澡計的飛工作循內(nèi)容土歉地環(huán)境環(huán)境環(huán)境環(huán)境規(guī)劃仇設(shè)計7.遷1城市鞠規(guī)劃跟與房如地產(chǎn)壯開發(fā)7.仇2房地慮產(chǎn)開械發(fā)項鄰目規(guī)園劃設(shè)夢計的怨指導(dǎo)沾思想套與內(nèi)繳容7.農(nóng)2.捐1房地撇產(chǎn)開握發(fā)項牧目規(guī)頸劃設(shè)透計的曬指導(dǎo)乞思想7.槽2.龜2房地懷產(chǎn)開工發(fā)項劈燕目規(guī)看劃設(shè)溉計的紡技術(shù)嫩經(jīng)濟除指標7.定2.牲3房地多產(chǎn)開榜發(fā)項倡目規(guī)貞劃設(shè)紫計的痛工作施內(nèi)容房地忘產(chǎn)項友目屆規(guī)劃懲設(shè)計客內(nèi)容規(guī)劃翠布局建筑李選型住宅吳戶型配套教設(shè)施胞規(guī)劃道路訂交通鋸規(guī)劃綠地最與景糾觀規(guī)雷劃7.騰1城市虧規(guī)劃恒與房兼地產(chǎn)欣開發(fā)7.雞2房地仆產(chǎn)開逗發(fā)項鉛目規(guī)嚼劃設(shè)庸計的腹指導(dǎo)躲思想院與內(nèi)烘容7.鏡3房地杰產(chǎn)開攪發(fā)項彩目的購規(guī)劃修布局7.碑3.販1規(guī)劃意布局民遵循且的原棵則以居殖住區(qū)猴規(guī)劃淺布局蹤蝶為例★方便戒居民襖生活律，有就利于脆組織旗管理★設(shè)置迫公共章活動悠中心★合理獨組織朵人流趨、車含流，佳有利辟于安熄全防爪衛(wèi)★構(gòu)思撿新穎絮，體部現(xiàn)地毒方特雀色7.察1城市片規(guī)劃毫與房塔地產(chǎn)重開發(fā)7.彼2房地妨產(chǎn)開街發(fā)項色目規(guī)瞇劃設(shè)俱計的丙指導(dǎo)奔思想照與內(nèi)批容7.朽3房地字產(chǎn)開浪發(fā)項醒目的萌規(guī)劃遲布局7.監(jiān)3.揉1規(guī)劃抹布局四遵循灣的原榮則7.插3.越2常見大的規(guī)感劃布館局形允式規(guī)劃卸布局科考慮垂的因蠻素采溪光通松風(fēng)項目剛所在右地的拋地形剃、位盆置7.太1城市旱規(guī)劃裳與房斃地產(chǎn)孝開發(fā)7.月2房地旗產(chǎn)開圍發(fā)項四目規(guī)猜劃設(shè)第計的情指導(dǎo)跟思想銅與內(nèi)訪容7.同3房地棄產(chǎn)開合發(fā)項糞目的擦規(guī)劃全布局7.覆3.貴1規(guī)劃納布局肚遵循井的原患則7.跨3.肌2常見侍的規(guī)腹劃布征局形味式常見漏的布粗局形跨式行列林式周邊悲式自由招式混合吹式常見耳的規(guī)給劃布版局形才式●行列獲式按一忌定的違房屋朝向嘗和間思距成排外布置易，大塔部分淘是南勿北向糖重復(fù)卸排列優(yōu)點——每戶裂有好功的朝峽向，般施工怒方便缺點——空間柿較為償單調(diào)常見芽的規(guī)俘劃布領(lǐng)局形裝式●周邊段式沿街器坊或桑院落鍵周圍博布置優(yōu)點——內(nèi)部信環(huán)境裂比較迎安靜葵，土腎地利吧用率幻玉高缺點——部分警住宅鴨的通解風(fēng)和漂朝向暗較差常見嚇的規(guī)鹽劃布固局形興式●混合亭式行列杠式+周邊奮式常見憶的規(guī)蠢劃布孫局形旅式●自由護式結(jié)合舌地形渴、地座貌、孝周邊斤條件訴，不牲拘泥腿于某住種固覺定的稈形式忘，靈注活布術(shù)置以勁致取闊得良蝦好的木日照舟通風(fēng)濤效果光。7.暑1城市誼規(guī)劃禁與房鉗地產(chǎn)羞開發(fā)7.樂2房地家產(chǎn)開寬發(fā)項汽目規(guī)途劃設(shè)駐計的犬指導(dǎo)惱思想蟻與內(nèi)給容7.靜3房地擦產(chǎn)開荒發(fā)項圾目的種規(guī)劃話布局7.辣4房地架產(chǎn)開脆發(fā)項截目的行建筑孝選型7.抱4.踩1建筑翼類型●按建巧筑層樹數(shù)劃枕分●按平忽面特躬點劃灰分●按結(jié)碰構(gòu)類憑型劃鈴分●按戶行內(nèi)空途間布洽局劃悼分建筑爐類型●按建脾筑層揮數(shù)劃吳分建筑顏類型低層喘住宅1-寶3層多層筑住宅4-狂6層高層肚住宅10層以趴上中高綁層住糠宅7-禍9層小高啦層？銷？？8-言11層。喂電梯概。7層以址上，12層（劉消防圍電梯峽）單層記住宅獨棟育別墅聯(lián)排早別墅To壇wn蛾ho夾us賺e疊拼猾別墅獨棟秒別墅聯(lián)排壺別墅疊拼平別墅建筑矩類型●按平板面特顆點劃址分建筑殘類型點式卵住宅條式駐住宅寬度誕和長怒度比定較接楊近的熔住宅顫，塔劈燕式住偷宅兩個撲或兩周個以蘋上的層居住豪單元缸按直蘇線鄰眉接的慕住宅盈，板促式住需宅點式梢住宅條式宇住宅建筑妨類型●按結(jié)熄構(gòu)類溜型劃配分建筑全類型磚混肅結(jié)構(gòu)框架砍結(jié)構(gòu)框剪厲結(jié)構(gòu)磚混挨結(jié)構(gòu)框架內(nèi)結(jié)構(gòu)框剪帥結(jié)構(gòu)建筑啄類型●按結(jié)看構(gòu)類槽型劃頭分建筑枝類型平層嗽式錯層LO輛FT復(fù)式處于悅同一客平面不處購于同搜一平田面概念因上是撈一層色，不猜具備嘆完整茂的兩叢層空伐間挑蹄高躍層樓中戲樓平層響式錯層城式復(fù)式LO警FT躍糧層7.余1城市踩規(guī)劃蘭與房貿(mào)地產(chǎn)爭開發(fā)7.眼2房地矮產(chǎn)開希發(fā)項鼓目規(guī)孔劃設(shè)陽計的萄指導(dǎo)板思想爸與內(nèi)紋容7.去3房地完產(chǎn)開秒發(fā)項營目的引規(guī)劃凈布局7.捉4房地瘦產(chǎn)開鄰發(fā)項遵目的狀建筑稿選型7.診4.鵲1建筑異類型7.許4.布2建筑軍風(fēng)格1）建薯筑風(fēng)隊格的糟含義建筑扯風(fēng)格——一個講建筑早物的刑個性脅和獨棵特表續(xù)征。歷史陽、流掠行風(fēng)販格、患文化膠、技兄術(shù)構(gòu)思焰建筑手風(fēng)格7.翻1城市石規(guī)劃倍與房細地產(chǎn)亦開發(fā)7.心2房地部產(chǎn)開船發(fā)項賓目規(guī)迅劃設(shè)極計的超指導(dǎo)訂思想沙與內(nèi)魂容7.健3房地洽產(chǎn)開憲發(fā)項偷目的笛規(guī)劃未布局7.鳳4房地問產(chǎn)開紹發(fā)項侄目的餓建筑誓選型7.思4.款1建筑顛類型7.顛4.體2建筑蔑風(fēng)格2）住秀宅開殃發(fā)中謙常見暑的建掀筑風(fēng)薦格形圖式建筑功風(fēng)格中式班建筑嘩風(fēng)格歐陸轟風(fēng)格異域筐風(fēng)格新古帳典主循義風(fēng)品格現(xiàn)代秩主義乞風(fēng)格主題低風(fēng)格北京溝四合抖院江南疲園林新徽逮派建籮筑四合暢院江南為園林徽派燒建筑西班貍牙風(fēng)迫格威尼帽斯水桌城7.穿1城市乓規(guī)劃益與房暈地產(chǎn)斑開發(fā)7.憤2房地針產(chǎn)開半發(fā)項屬目規(guī)刪劃設(shè)脊計的價指導(dǎo)粒思想錦與內(nèi)耳容7.森3房地怨產(chǎn)開場發(fā)項憐目的煩規(guī)劃尸布局7.專4房地扒產(chǎn)開蹤蝶發(fā)項光目的注建筑臉選型7.野5房地煌產(chǎn)開副發(fā)項容目的凈住宅澡戶型洪設(shè)計1）住亭宅分疤區(qū)的挨原則住宅安分區(qū)首的原清則內(nèi)外姿分區(qū)動靜懇分區(qū)潔污激分區(qū)對撫內(nèi)對峽外7.叨1城市牧規(guī)劃干與房謹?shù)禺a(chǎn)里開發(fā)7.洪2房地將產(chǎn)開耳發(fā)項呈目規(guī)存劃設(shè)附計的起指導(dǎo)道思想使與內(nèi)同容7.在3房地脖產(chǎn)開千發(fā)項看目的答規(guī)劃同布局7.壤4房地默產(chǎn)開盛發(fā)項燈目的化建筑商選型7.貢5房地憤產(chǎn)開搜發(fā)項稱目的船住宅返戶型寫設(shè)計2）住境宅分暈區(qū)住宅椅分區(qū)私人辭行為禿空間公共鹽行為化空間交通憐空間乒、室千外過古渡空給間家庭星及衛(wèi)勸生行揚為空雨間臥室朋、客廚房、譽保姆錯室起居各室、音餐廳完、過篩廳、番健身凍房