房地產投資基本知識詳解

第二章房地產投資分析的基本知識資金投入的時間不同或者收益產生的時間不同，對投資經濟效果的影響也不相同，在投資決策時，需要把所有的支出和收入都折算到同一個時間點，并通過一系列投資效果評價指標的計算，對投資方案進行比較、分析。因此，必須掌握相關的現(xiàn)金流量、資金時間價值、資金等效值和投資經濟效果評價指標。第一節(jié)資金的時間價值第二節(jié)利息與利率第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值第四節(jié)等值計算公式第五節(jié)房地產投資經濟效果分析資金的時間價值是指一定數(shù)量的資金在生產或流通中可以增加新的價值，即資金的價值可以隨時間不斷地發(fā)生變化。同樣數(shù)額的資金在不同的時間具有不同的價值，即等量不等值。資金的時間價值取決于投資利潤率、通貨膨脹率以及風險因素把資金投入生產，可以獲取一定數(shù)量的利潤，而且當利潤率一定時，資金周轉越快，取得的利潤越多；把資金存人銀行，則可以獲得一定數(shù)量的利息。利潤和利息體現(xiàn)了資金的增值，表明資金具有時間價值。資金具有時間價值，但必須以投人生產或流通為前提。靜止的資金是不會增值的。第一節(jié)資金的時間價值一、利息和利率的概念資金具有時間價值，因此占用資金應付出一定的代價，反之，放棄使用資金應得到一定的補償。利息：占用資金所付的代價或放棄使用資金所得的報酬。利息通常根據(jù)利率來計算。利率：是指經過一個計息周期，所獲利息額與借貸金(即本金)之比，一般以百分數(shù)表示。

計息周期是計算利息的時間單位，我國銀行存、貸款的計息周期多為月或年。若計息周期為月，則利率稱為月利率；若計息周期為年，則利率稱為年利率。第二節(jié)利息與利率二、單利和復利利息的計算有單利計息和復利計息兩種。（一）單利單利計息指在計算利息時只考慮本金，而不考慮已經獲得的利息，即利息不再生息

第一年獲利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年獲利息Pi，年末本利和F＝P+2Pi=P(1+2i)第三年獲利息Pi，年末本利和F＝P+3Pi=P(1+3i)

第n年年末獲利息Pi，本利和F＝P+nPi=P(1+ni)。若本金為P，年利率為i，則單利計息本利和計算公式為F＝P（1+ni）

(2—1)式中

F－第n個計息周期末的本利和；p－本金；i—利率；n—計息周期數(shù)。例某人將1000元存人銀行，存期為3年，年利率為9％,按單利計息到期后可獲本利和多少?解：F＝P（1+ni）＝1000×（1+3×9％）

＝1270(元)即到期后可獲本利和1270元。（二）復利復利計息指不僅考慮本金生息，而且考慮已獲利息生息。即把已獲利息加到本金中去，以上期末的本利和作為本期計算利息的本金。若本金為P，年利率為i，按復利計息各年利息及年末本利和如下：第一年獲利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年獲利息P(1+i)i，年末本利和F=P(1+i)2；第三年獲利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)3；第n年獲利息P(1+i)n-1i，年末本利和F＝P(1+i)n若本金為P，年利率為i，復利計息本利和公式為F＝P（1+i）n（2-2）

例某單位貸款20萬元，期限10年,年利率為7％,分別按單利計息和復利計息方法計算到期后應償還的本利和分別為多少?解：按單利計息F＝20×(1+10×7％)＝34.00(萬元)按復利計息F＝20×(1+7%)10＝39.34(萬元)三、名義利率和實際利率在利息計算中，一般采用年利率，但如果銀行有效計息周期小于1年，如季度或月，這時往往需要將季度利率或月利率換算為年利率。季度利率或月利率為周期利率，記為i0，年內計息周期數(shù)為m，則有如下兩種年利率表示方法。（一）名義利率名義利率是不考慮年內各周期間復利效果的年利率，計算公式為i名＝i0m (2—3)若已知名義利率和年內計息周期數(shù)，則可利用上式計算周期利率。如：某筆梅住房啦抵押借貸款織按月索還本悉付息驢，其江月利近率為0.錦5%，通船常稱艘為“租年利粗率6%，每東月計規(guī)息一匆次”勞。按單掏利計夕算利松息時水，名義范利率=實際佩利率（二煤）實斗際利擠率實際襲利率(i實)是考淺慮年錯內各船周期易間復回利效焦果的年利姻率。琴設本坐金為P，則P(焰1+猴i0)m＝P(來1+層i實)因而約可得兆實際脫利率喪計算逆公式i實＝(1為+i0)m－1（2-慢4）名義祖利率若已封知名溫義利詠率和烈年內掃計息義周期溜數(shù)，右則式(2酬—4楚)可表厲示為(2仗—5目)分析查得出：1）實騾際利吵率比衛(wèi)名義米利率氏更能涉反映械資金女的時間來價值悔；2）名著義利適率越粒大，轎計息擇周期兆越短柄，實嚴際利率腥與名指義利窩率的玩差異孤越大壯。3）計定息周截期=1，實秩際利率重大于逼名義甘利率踐。4）計撈息周憂期>1，實貢際利山率大于名早義利修率。例：某筆印住房返貸款任年利怠率為12沸%，貸將款額址為10外00元，叛期限為1年，復利計算堤，分獎別以存一年1次計酸息；1年4次計息；1年12月按黎月利執(zhí)息計恩息，蘇則1年后屆的本皇利和楚分別芽為：解：名義追利率=周期勺利率X每年狡計息偏周期敗數(shù)一年1次計兼息F=廊10臘00研x（1+毛12慘%）=1偏12狠0元一年4次計班息一年12次計飲息周期融利率既是與實際鑼利率臺又是擺名義搏利率例：現(xiàn)需搜貸款前買房指，有吩兩個漿方案帥可供近選擇歉：第南一方套案名義糠利率為16％，每年計息稱一次判；第喘二方大案名義石利率為15％，每月計息裂一次土。問拳應選言擇哪廳個貸攝款方沉案?解：方案劍一：實際稅利率i1＝16％方案指二：糟實際洗利率因i1＜i2，故麗應選艇擇第存一貸爽款方設案。例：抓已知遞某項安目，廉計息腰周期博為半私年，瓶名義收年利耀率為8%，則啞項目籍的實赤際年咸利率介為（嬌）乏。A．4%坡B．8%護C．8.歇16跌%攔D．16嗓.6道4%C第三散節(jié)議現(xiàn)們金流模量圖婚、現(xiàn)淋金流謊量表寬與資悟金等亮值一、現(xiàn)金淘流量圖在投尋資分單析中劃，為松便于租分析鵝資金概的收藍支變乞化，避免棒計算礙時發(fā)作生錯示誤，磁經常姜借助拼現(xiàn)金引流量浩圖。鐘現(xiàn)金流量緒圖的戚一般跡形式中如圖3—湖1所示弓。現(xiàn)金搶流量馬圖的幅作圖婆規(guī)則回如下君：(1文)先畫在一條水平基線，等分哈成若干功間隔舟，每歪一間培隔代表一戚個計息拋周期，在柜投資總分析唐中一拔般以1年為計息周肆期，發(fā)計息貝周期汽總數(shù)紙稱為周期饞數(shù)或計算急期。直途線自左倒向右代表移時間待的延繼續(xù)。始點0代表敢項目獵計算垮期的開始，即第一重年年縮慧初，1代表夫第一拖年年末，2代表第二離年年立末，膊其他錘依次宜類推卵?，F(xiàn)金賢流量滿：把某逃一項衣投資悄活動鞋作為震一個測獨立計的系身統(tǒng)，艦流出逗系統(tǒng)開的資隙金叫現(xiàn)金愿流出，流墳入系有統(tǒng)的童資金農叫現(xiàn)金攤流入。實敲際發(fā)雨生的中這種微資金件流出候或流位入叫匙做現(xiàn)金凝流量，現(xiàn)宋金流替出與濱現(xiàn)金味流入鹽之差煤，稱隙為凈現(xiàn)面金流棵量。投資獎、成殘本、翠銷售血收入孫、出充租收益入、劫稅金咱、利核潤等疫經濟牌量，步是房費地產挎開發(fā)妻投資倆項目咐現(xiàn)金熄流量戀的基豈本要兔素，氧也是報投資痰分析住最重楚要的間基礎驢數(shù)據(jù)瘋。第三民節(jié)階現(xiàn)陽金流博量圖替、現(xiàn)豈金流倦量表群與資更金等節(jié)值第三什節(jié)帳現(xiàn)貞金流建量圖礙、現(xiàn)議金流劉量表遵與資糠金等唯值(2對)箭頭傾表示?，F(xiàn)金驢流動踢方向，箭姿頭向下表示瀉現(xiàn)金流出，即林項目拖的投資或費用等，姥箭頭向上表示現(xiàn)金流人，即晨項目沃的效益或收入等，諷箭頭蠢線長度一般莖應與考現(xiàn)金暫流量輪的大辦小大敲致成比動例。(3脫)對于惰實際案的建堤設項仗目，賺為便骨于分膛析，緒一般扯假設年留內的須現(xiàn)金影流出榆與現(xiàn)擾金流驕入都敢發(fā)生像在該年卸年末，這象一假狹設對濾計算辨期較篇長的睬實際悟投資據(jù)項目烏的評價團精度及影響巴不大謊。對各計算冠期較傲短的未項目看，投資可擦以畫令在年急初。第三傲節(jié)蜻現(xiàn)蝦金流際量圖匆、現(xiàn)焰金流挑量表繳與資譯金等殿值圖3—宴1所示的現(xiàn)皇金流自量圖閃表明川該項嫂目計算從期為30年，其即中前3年為古建設沒期，各吩年投資分別被為25隸00萬元既、30存00萬元胖和20宗00萬元緩，第4年至第30年為正常洪運行猴期，各年欺效益均為32弊00萬元，各年貨運行剪費均為50膽0萬元認。第三距節(jié)勺現(xiàn)誘金流勿量圖拜、現(xiàn)輸金流雨量表洽與資關金等甲值二、糕現(xiàn)金感流量摸表現(xiàn)金殲流量耐表也用晚于反毯映現(xiàn)金震的收買支情況阿，作竟用與現(xiàn)金彩流量傍圖相辟似。符但由朱于現(xiàn)快金流欲量表陸對現(xiàn)為金收句支反映芬得更乓為具體變細致，而乞且便暈于反厭映凈現(xiàn)勉金流量、累計誰凈現(xiàn)筑金流輔量等，需便于輔分析辭計算絮，表鈔格制作也逆比較專方便替，因布此現(xiàn)寒金流夜量表驅更具認有實用虎價值?，F(xiàn)脆金流介量表藥的基次本格派式如表3—植3所示，表重中欄目頌可根貍據(jù)需尼要作益增減船。第三影節(jié)信現(xiàn)皮金流討量圖班、現(xiàn)恐金流泡量表撒與資環(huán)金等喂值序號項目建設期(年)租售期1234

301現(xiàn)金流人量0020002000200022002現(xiàn)金流出量400030005005005005002.1工程投資4000300000002.2年運行費005005000005003凈現(xiàn)金流量-4000-30001500150015001700表3－3某房酸地產垃開發(fā)丸經營從項目授現(xiàn)金擁流量單表第二到節(jié)鴿利竊息與透利率例：某房教地產艙開發(fā)團項目盛建設躍期為譽兩年忙，第1年投畫入40進00萬元效，第2年投騙入30倘00萬元脫，第3年開農始發(fā)瞎揮效戴益，齒該房票地產烏的租艦售期膀限為30年，具租期計結束編一次鐮性買30歇00萬元柴，租蝕賃期艦間每搬年的權維護首費用四為50耍0萬元卷，租槽金收偉益20顫00萬元友。試蔽繪制慢該項冰目現(xiàn)金某流量效表。解：居作現(xiàn)邊金流千量表帆如表3—相3所示示。第三材節(jié)尾現(xiàn)喪金流膠量圖源、現(xiàn)巖金流嶼量表斥與資乖金等恒值三、究資金架等值夸與折架現(xiàn)率（一聞）資撲金等垃值的棉相關描概念1、等鏟值資菜金：指在揮利率秘一定朋的條館件下扭，不同蜘時間上的數(shù)額閥不等，但弊具有相同騙經濟粒價值的資剛金影響炒資金脹等值窩的因泉素除蠶利率絮外，層還有難資金日數(shù)額大小毅和計母息周科期的錢長短錘。2、等雨值計拳算：把某一店時間上的貞資金徑值按兇照所掌給定的夢利率壘換算提為與艱之等值的另一窮時間上的他資金值的換算洽過程。第三霜節(jié)始現(xiàn)削金流抵量圖賢、現(xiàn)斧金流本量表羊與資川金等替值3、折匹現(xiàn)(貼現(xiàn))：指把將來某一新時間盆上的恢資金合換算崖成始點時間另的等濱值資槐金。將來時間陣上的雙資金折現(xiàn)后的傍資金損額稱兇為“現(xiàn)鞠值”，與現(xiàn)值驕等價的終點時間濾的資初金值僵稱為“終將值”或“期粗值”。(例如)（二耕）與態(tài)折現(xiàn)色相關扭的概植念1、折書現(xiàn)率臣：指把將來某一感時間裳上的過資金殲換算則成始點時間手的等蒼值資己金的利率。銀行阻借貸字利用克利率貿進行淺折現(xiàn)睜計算季或其坦他等叛值計泉算，利率反映銀行氣借貸活動童中資金嚷的時其間價送值。例如:10微00焰0元存5年，2年后蘿提取跨，則2年的織本利凈和為皇多少?解:(押1)存5年到弄期的伸本利匠和F5=1腦00尿00燒×（1+餓5.辯76塵%）5=1干32俘31元(2犬)存2年到嘩期的雪本利魚和F2=1踩00伍00瀉×（1+綢4.津5%）2=1炸09全20元(3貍)提前絲式支取柱貼現(xiàn)G2=1鳥32再31÷（1+7.焰47借%）3=1踩06械59元損失亭為：10誼92鍋0-蒸10庸65越9=欄26翼1元實際皂按活印期利崗率計幸算H2=1禾00超00巖×（1+常0.曾81理%）=1牧01栗63元損失勿為:1矩09掃20濤-1走01輕63盒=7蒜57元第四葵節(jié)您等黨值計敲算公掏式等值長計算漂公式紗主要納有一次您支付耗公式、等額躲多次辯支付遮公式、等差愚多次胸支付繞公式和等比規(guī)多次泊支付植公式四類用。一、漠一次盡支付挨公式（一膜）一萄次支泡付終漆值公械式(1胞)問題。已咐知現(xiàn)烈值P，利程率i，計葉算期n，(如圖3—奇2)，求與憑該現(xiàn)欠值等碧值的醋終值F。(2疼)計算膽公式。F＝P(由1+憤i)n（2-蕉6)式中(1稿+i肥)n稱為一次晌支付話終值幣系數(shù)，表膀示為(F懷/P，i，n)，可衛(wèi)直接秋計算胸，也查可從灑復利臺因子美表中棟查取第四針節(jié)國等寶值計碎算公款式PF0栗1掏2債3沉4踩5商n-請1剛n圖3-遺2現(xiàn)金仍流量器圖第四近節(jié)盆等差值計盛算公穗式例：某工艱程向膨銀行首貸款10評0萬元煎，年貞利率揚為6％，猶問第5年末懸應償男還的雄本利甲和為懼多少?解：已知P＝10盜0萬元萍，i＝6％，n=5，則F＝P(1獄+i)n＝10廈0(乳1+重6％)5＝10藝0×話1.漿33眉82＝13紙3.訓82熊(萬元)也可杯查復敲利因虧子表遲得(F漲/P，6％，5)＝1.很33域82故F=胖P（F/間P，i,n)＝10歇0×鼠1.治33毛82＝13君3.鑄82夾(萬元)第四巧節(jié)冬等陣值計陳算公乖式(二）驗一次送支付勵現(xiàn)值該公式(1爐)問題弓。已知窗終值F，利頁率i，計饅算期n，求仍與該除終值渠等值耗的現(xiàn)手值P。(2僅)計算狹公式并。一次照支付安現(xiàn)值烤計算扇是一金次支腥付終芝值計楚算的逆運述算，因葵此可糾由式(2同-6謎)得(2倘-7碰)式中菊稱毫為一次督支付鞭現(xiàn)值貞系數(shù)，表積示為(P線/F，i,困n)，可像直接剛計算膛或查腎表。第四矮節(jié)欣等赤值計露算公煙式例：某開就發(fā)商袍想在10年后堅擁有20裁00謀0萬元搏投資觀資金院，若讓年利旬率為6%，問透現(xiàn)在搬應一綿次存?zhèn)闳脬y咬行多戶少現(xiàn)撇金?解：已知P＝20川00俯0萬元倘，i＝6％，n＝10年，按則或查激復利只因子窗表得(P心/F，6%，10笛)＝0.向55僵84故P＝F(P/F，6％，10君)＝20劍00葉0×壞0.蝕55婆84＝11晚16虹8(萬元)第四駐節(jié)吸等六值計勞算公址式二、哲等額膠多次攪支付框公式（一呆）等乒額支輕付終畝值公澇式(1涌)問題。已芬知每擊年年強末等啞額支搭付資統(tǒng)金A，利密率i，計榴算期n，現(xiàn)版金流弊量圖(圖3—子3所示)，求與礙該現(xiàn)寨金流膏量等定值的添終值F。(2畜)計算塊公式。利寄用一染次支貿付終妨值公滾式，抽分別椅計算塵各年孤值的庫終值珠并求腎和得F＝A+慕A(饑1+蘿i)梁+A丹(1飲+i短)2+…桿+A煮(1促+i統(tǒng))n-盟1等式出兩邊匪同乘填以(1況+i欺)，得F(抓1+攜i)＝A(棗1+明i)從+A適(1摧+i條)2+A鄙(1指+i耐)3+…閃+A釀(1子+i麗)n第四蕉節(jié)赤等域值計屢算公圣式AF0旨1胳2聯(lián)3捎4炎5剩n-揀1潤n圖3-求3現(xiàn)金搖流量碼圖第四鼓節(jié)造等廚值計赤算公見式第二塌式減伏第一清式得F(1躬+i)－F＝A(1計+i)n－A，因對而有(2槽-8快)式(2盜-8順)即為等額緞支付片終值怕公式.式中屢稱為等額壞支付深終值閘系數(shù),或年挽金終友值系伍數(shù),表示政為(F/A,i，n),可直向接計排算或股查表撿。第四已節(jié)痛等遼值計般算公廁式例：設每苗年年帶末存陵款10村0萬元徹，年閱利率眾為10％，初問第10年末潑取得硬本利陪和為維多少?(如圖3-浮4)解：已知A＝10車0萬元株，i＝10％，n＝10年，脫則＝10倉0×慌15使.9拼37盼4＝15著93胞.7褲4(萬元)第四外節(jié)爺?shù)燃s值計沉算公兼式A=戰(zhàn)10岔0萬F0清1獻2匯3廚4寶5企9殼1盈0圖3-辮4現(xiàn)金舟流量量圖第四桶節(jié)燃等斧值計社算公肝式或查邁復利作因子糾表，撈得(F/A，10％，10繳)＝15酸.9遠37膝4故F＝A(F/A，10％，10息)＝10萬0×矛15犁.9敬37窄4＝15液93臥.7屢4(萬元)例3：設10年內每年味年初存款10萬元尺，年酒利率辰為10％，路問第10年末悔本利柄和為多己少?解：現(xiàn)金病流量慢圖如圖3—爭4所示。第四耗節(jié)饑等旋值計稠算公斗式A=劉10萬F0唇1劑2醬3勞4短5避9廉1也0圖3-罪4現(xiàn)金客流量翠圖F′第四拴節(jié)政等游值計襪算公梅式因各皆年存愉款發(fā)宰生于年初，因產此不籮能直埋接采近用公式2-拜8。可褲先計謠算出次第9年末的終值F′,然后剝再利示用一次掩支付蜂終值罷公式計算禁出第10年末劣的本叢利和F，即F'＝A(F/A,1拘0％,1痕0)＝10答×1臉5.居93風74＝15各9.駕37遙4(萬元)F＝F'(F/P,1勸0％,1鳴)＝15絡9.稠37枝4×鄭1.與10＝17文5.庫31牢1(萬元)第四妥節(jié)境等啊值計筍算公引式例：某寫倚字樓朽，多租年年為平均鼓租賃欠效益鬧為8萬元像，利翼率為7％，擁問第12年末侄累計洋效益床為多像少?(連接勒圖)解：已知A＝8萬元改，i＝7％，n＝12年，則查胖表得(F/A，7％，12點)＝17杜.8泥88劑5故F＝A(F／A，i，n)＝8×危17嶄.8憲88諸5＝14線3.逗10渣8(萬元)第四謀節(jié)匪等加值計伐算公醬式A=8萬F0123451112圖現(xiàn)金流量圖第四色節(jié)推等困值計聲算公暮式（二唉）存珠儲基碑金公認式(1尿)問題。已燥知終音值F，利溝率為i，期胳數(shù)n，要窩求將烘終值F折算貢為每仇年年備末的東等額折年金A。(2遲)計算欄公式。存絡儲基名金計雨算是棟年金胖終值勢計算桶的逆運別算，因盲此可猜由式(2行-8抗)得(2醉-9域)式(2晉-9正)即為閃存儲漂基金宴公式苦。式飽中餐為存儲幟基金隱因子，表帶示為(A/F，i，n)，可盡直接熊計算州或查轎表。第四茂節(jié)令等陳值計營算公赤式例：某房汪地產獵企業(yè)屯為了餅在5年后留籌款10巖0萬元,在年利率王為8％的霸條件慮下，范問每生年年身末應眨等額科存人般多少信現(xiàn)金?解：已知F＝10圍0萬元珍，i＝8％，n＝5年，懶查表上得(A／F，8％，5)＝0.慶17躍05故A＝F(A／F，8％，5)＝10侍0×港0.勤17巷05＝17莖.0遇5(萬元)A=?萬F=100萬012345現(xiàn)金流量圖第四恨節(jié)白等辮值計奪算公扯式（三塊）等榴額支盈付現(xiàn)敵值公紙式(年金范現(xiàn)值渡公式)(1驗)問題。已蛛知n年年話末等驕額支付殊資金A，折倡現(xiàn)率i，期膜數(shù)n，現(xiàn)撤金流亡量圖如圖3—柳5所示摟，求遺與該睛現(xiàn)金消流量右等值羽的現(xiàn)值P。(2脊)計算妖公式。先由但等額贏支付終值障公式得第四惹節(jié)伙等捧值計照算公狹式A=?P012345n-1n圖3-5現(xiàn)金流量圖第四賭節(jié)柳等畝值計貿算公曉式(2予-1耽0)再將F乘以模一次車支付咳現(xiàn)值蕩系數(shù)摩得酸現(xiàn)值式(2純-1陳0)即為等額慕支付汽現(xiàn)值公式掛。式京中影為等額積支付櫻現(xiàn)值茶系數(shù)，或藥年金筆現(xiàn)值嗎系數(shù)翻，表拼示為(P／A，i，n)，可馬直接火計算衛(wèi)或查淺表。第四枝節(jié)縱等穩(wěn)值計點算公震式例:某商致住樓廟，19巧91年興驢建，賠當年弱發(fā)揮溫效益失，租慣賃期衰限為10年，匠年平夜均效帶益為80萬元婚，i＝12％，廟問將簽全部性效益午折算暗到19選91年初嫩的現(xiàn)魄值為多狼少?解：現(xiàn)金朽流量截圖(如圖3—表6所示)。已溫知i＝12％，n＝10年，腥查復怖利因咱子表喜得(P／A，12％，10逝)＝5.狂65債02故P＝A(P／A,1奸2％,1水0)＝80漏×5竊.6錯50聞2＝45樸2.樓01孤6(萬元)第四攻節(jié)備等侍值計隆算公鉗式A=憑80萬元A(P／A,1跟2％,1伴0)例：某家謹庭預袍計在勺今后10年內蠢的月這收入毀為16舉00洞0元，言如果昂其中奮的30庸%可用份于支榜付住稠房抵險押貸繞款的瓶月還瘋款額跌，年困貸款刻利率啦為12妖%，問悄該家差庭有撐償還銜能力喇的最票大抵州押貸戀款額殿是多睛少？解：該家蛙庭每槽月可四用于賴支付謝貸款否的月霸還款椅額A=臨16師00慰0x溪30舞%=百48楊00（元）穴月貸飾款利堡率=1冊2%車/1錫2=天1%計息德周期=1洽0X青12跡=1捐20月有償逼還能慘力的去最大亭抵押標貸款讀額，峽利用等額丑支付沉現(xiàn)值公式第四雕節(jié)南等弓值計毫算公斯式（四顏）本結利攤椅還公景式(資金攔回收怨公式)(1導)問題老。已知齊現(xiàn)值P，利繼率i，計錫息周鏟期數(shù)n，要知求將馬該現(xiàn)纏值折洽算為請每年廢年末奔的等招額年蹦金A。(2拒)計算仰公式勸。本利怒攤還窩計算農為等震額支島付現(xiàn)敘值計防算的逆運豬算，因遵此由曠式(2鳴-1勸0)得(2煎-1佳1)第四倍節(jié)章等表值計妨算公揚式式(2矮-1爬1)即為雀本利母攤還挖公式峽。式材中善為本利側攤還初系數(shù)置，或樹資金耗回收掏系數(shù)，表訪示為(A／P，i，n)，可狼直接主計算匙或查斗表。例：某投嫩資者豎以10萬元羞資金努租賃勇一間虛店鋪鼠，在堆年利拌率為7％的趨條件嘴下，趁準備5年內桃回收膨全部售投資爭，問濁每年仇應等掃額回退收多趨少資斷金?解：已知P＝10萬元是，i＝7％，n＝5年，姐則A＝P(A／P，i，n)＝10歸(A／P，7％，5)＝10洲×0煌.2砌43榆9＝2.方43易9(萬元)每年戶應等餃額回讀收2.睬43仍9萬元陸。例：某人承購買宰一套栗價值25萬元告的住摔宅，塑首期橡付款蠶為房議價的30質%，其悔余為金在10年內兵按月抹等額碌償還押的抵哀押貸尤款，酷年利換率15池%，問銅月還懶款額耳為多遷少？解：格已知P=崖25背x7饅0%送=1裳7.懲5萬元,n校=1頁2x予10淘=1倉20繪,i=割15蜜%/步12濾=1帽.2夢5%利用駝本利饑攤還畢公式第四懲節(jié)謙等呆值計酬算公過式三、泡等差遍多次市支付驕公式(1潔)問題蕩。已知緣瑞第一竟年年孫末支構付為輪零，售第二汽年年顯末支兄付為G，第卻三年德年末葬支付倦為2G，依撞次類懂推，漲第n年末爸支付鍋為(n旬-1間)G，現(xiàn)善金流澇量圖(如圖3—哄7所示尼）。求之其現(xiàn)論值和籃等額吹年值罪。(2低)計算待公式隔。利用一次虛支付譜現(xiàn)值公式駐，分遲別計火算各夫年支欄付值南的現(xiàn)特值，摩并求刊和第四忘節(jié)干等慕值計相算公暫式圖3—系7等差朽多次源支付鹿現(xiàn)金取流量摩圖第四吧節(jié)摧等搖值計瞞算公閉式上式芬兩邊脹同乘筆以(1豪+i)得第四堤節(jié)祝等昌值計瞎算公壁式兩式走相減孟得第四庫節(jié)騙等料值計艷算公灣式利用座等比電數(shù)列譽求和壞公式撕得式(2杰-1虹2)即為細等差桿多次努支付偵現(xiàn)值唐公式雪，為等劣差多巨次支構付現(xiàn)輪值系鄙數(shù)。覽表示株為(P/G，i，n)，可關直接犯計算泳或查坑表。第四閣節(jié)爪等事值計茄算公室式由式(3補—1拳2)和式(3剖—1沖3)得(3憂—1柄4)式(3翅—1虧4)為等差卸多次原支付辟年金談公式。式受中耕為等脂差多家次支行付年槍金因霉子，咬表示鑒為(A／G，i，n)，可叔直接沿計算想或查積表。第四耐節(jié)才等變值計院算公命式例3—理15某工職程建薯設期矛為4年，倆各年恢投資愛分別灘為30笛0萬元斥、40屋0萬元而、50里0萬元毛和60娘0萬元刑，i＝7％，漏試計佩算投軍資現(xiàn)兇值和狐終值柳。解：現(xiàn)金研流量賭圖（如震圖3—屯8(a)所示湯）。圖3—品8(總a)所示謎的現(xiàn)手金流執(zhí)量不飾能直松接利協(xié)用等差福多次梨支付著公式計算言，因晶此先飄分解看為圖3—輪8(慌b)和圖3—沿8(些c)。由圖3—捎8(b)得P1＝A(P／A，7％，4)＝30蒼0×社3.視38翻72＝10德16墓.1廁6(萬元)第四隨節(jié)仍等臘值計權算公溪式圖3—億8現(xiàn)金階流量校圖(單位女，萬咸元)第四蒼節(jié)藥等岸值計正算公道式由圖3—排8(c)得P2＝G(P／G，7％，4)＝10傾0×訪4.兼79洲47＝47牲9.消47計(萬元)故投資弟現(xiàn)值為P＝P1+P2＝10惜16尋.1內6+腸47持9.雞47＝14遇95產.6體3(萬元)投資鞏終值為F＝P(F/P，7％，4)＝14貍95析.6者3×蹦1.意31摧08＝19屢60泥.4畫7(萬元)第四厘節(jié)樂等拋值計數(shù)算公磚式四、壞等比剪多次奔支付鍵公式(1凝)問題古。已知垃各年它支付璃呈等鄙比增偵長，扛第一拒年末雜支付D，第伶二年篩末支丹付(1斧+j)D，第燭三年鵲末支郊付(1朱+j)2D，依述次類裕推，擋第n年末擦支付(1蔽+j哄)n-冠1D，現(xiàn)拖金流書量圖（如遭圖3—娃9所示詞）。求具其現(xiàn)值葉和等筋額年哭值。(2貼)計算素公式斗。利用一次求支付幼現(xiàn)值叛公式得(3－15柔)第四蠅節(jié)壟等僚值計患算公映式圖3—搭9等比彼多次冬支付鋼現(xiàn)金灰流量諸圖第四恨節(jié)譜等清值計鴨算公翠式等式盾兩邊癢同乘果以邊得第四盞節(jié)博等惱值計烏算公重式兩式辱相減野得化簡舉得第四捷節(jié)督等撲值計驕算公蓄式若i=犁j，則垂由上岸式得因此露得式(3限—1各6)即為等比曲多次排支付數(shù)現(xiàn)值機公式(2傍-1婆3)第四環(huán)節(jié)崇等凝值計展算公欺式由式(2事-1坦1)和式(2呈-1取3)得(2鑰-1棚4)式(3輸—1釀7)即為等比權多次閉支付薪年金教公式。第四鍛節(jié)低等拆值計黨算公組式以上僚介紹釘?shù)墓r式中許，前兩眨類6個公車式是資送金等互值計湊算基武本公老式，丙在投梅資分室析中最運用瞇較多唯。為下便于畝記憶酬，現(xiàn)誤將資餃金等教值計她算的6個基貫本公蒙式基本岔公式匯總童于表3—責4。表3—狹4資金扶等值滋計算險基本足公式秋匯總境表公式名稱已知待求公式形式一次支付公式終值公式P,i,nFF＝P(1+i)n＝P(F/P,i,n)現(xiàn)值公式F,i,nP等額多次支付公式終值公式A,i,nF存儲基金公式F,i,nA現(xiàn)值公式A,i,nP本利攤還公式P,i,nA系數(shù)趙相乘=1系數(shù)肥相乘=1系數(shù)框相乘=1第四境節(jié)姓等賢值計戲算公擔式例:某開僵發(fā)商梳于20皇00年底婚借貸饞到1億元望建設氏資金，紗年利霜率i＝10％。(1庭)若于20頃20年末一次采償還雖本息，則僑應還六金額暑為多少?解：已知P＝1億元捉，i＝10％，n＝20年，俯按一次支付略期值公式(2凝00四0年底腰為20唯01年的蛇年初)F＝P(1芝+i)n＝1×岸(1謠+1觀0％)20＝6.危62各7(億元)第四糾節(jié)昨等芳值計尤算公侍式(2庫)若規(guī)鴿定從20示01年起每年緊年末廉等額顏償還，于20糞20年底佛正好飾全部本還清槍，問啦每年緣瑞年末膊應還侮多少?解:現(xiàn)金友流量興圖(如圖3—槐10關(a)所示),利用本利攤還祥公式A＝P(A/P,i,n)＝1×厭(A/P,1烈0％,2厭0)＝1×奪0.懲11染75＝0.飯11城75渴(億元)第四礦節(jié)卸等理值計柜算公侄式圖3—泛10現(xiàn)金披流量晚圖20涂20年末20誰01年末20達00年末10P(A/P,10壺%,2梯0)P(F/P,10稼%,10)P'(A/P,10慨%,10)20股11年初20累10年末第四眼節(jié)謎等優(yōu)值計罵算公述式(3沿)若規(guī)竭定于20鄰11年開碧始每年檢年底太等額藥償還，仍旅于20宏20年末勸正好灶還清毀，問垃每年萄年末堅應還宅多少?解:現(xiàn)金葬流量架圖(如圖3—己10氧(b)所示)，先杰利用一次支付踏終值銀公式費將P折算梅至20搶11年年騰初得P'P'＝P(F/P,i,n)＝1×叮(1扎+1稱0％)10＝2.駁59亦37砌(億元)再利感用本持利攤找還公打式計猛算每兆年年咽末償自還金湖額A＝P'(A/P,i,n)＝2.罰59鳥37次×(A/P,1經0％,1押0)＝2.倉59葵37逮×0疾.1叨62水7＝0.墻42鼠20攤(億元)第四蒙節(jié)順等收值計舊算公螞式例：若復票利年倚利率枕為8％，罷要使待自今年后第6年末可提劉取50缺00元，第8年末倉可提取10魔00走0元，第10年末可提取90下00元，應三次歉把本樣利和績提取咱完畢燦。問現(xiàn)在應海一次汁性存宣入多少戚元?若改背為前5年籌兔積這肥筆款項，每年避年末遲應等聽額存外入多少亂元?解：繪出堂現(xiàn)金掩流量炒圖，(如圖3—奧11所示)。(1樹)P＝50巴00魚(P/F,8％,6故)+拐10方00幅0(P/F,8％,8脫)+9股00孝0(P/F，8％，10鑒)＝50禮00窄×0昨.6修30太2+原10緒00硬0×枯0.楚54純03嚷+9育00棄0×爪0.炎46艇32＝12輩72籃2.率8(元)第四腦節(jié)清等陰值計斑算公株式圖3—味11現(xiàn)金炸流量甚圖第四們節(jié)趁等吵值計殲算公氏式現(xiàn)在哪應一菜次存析入12拿72問2.紅8元。(2墨)A＝P(A/P,8％,5池)＝12親72賠2.凈8×種0.蹈25封05＝31聲87傅.0遷6(元)前5年每荷年年喪末應編存人31相87瞞.0坊6元。例：某房旨地產壯開發(fā)艦經營攀項目20節(jié)00年開螺始興站建20扔02年底塌完工探，20駝03年開磁始租張賃，們租賃拘期限嚷為20年，年季平均堂租賃浸效益哪為80萬元，i=1獄2％，胸問將各年們租賃億收益磚折算揪到20嘉00年初吃的現(xiàn)溫值為多駁少?第四乎節(jié)嚇等胸值計世算公鑼式解：現(xiàn)金徒流量的圖(如圖3—關12所示)。先將撈各年競效益寬折算渴到20圾03年年縫初P'＝P(P/A，12％，20脅)＝80限×7懇.4詠69瘦4＝59餐7.壺55魄(萬元)再將P'折算薯到20生00年年唱初P＝P'(P/F，12％，3)＝59膛7.詠55種×0截.7沸11桑8＝42臺5.它34降(萬元)故折抖算到20需00年初浮的現(xiàn)兵值為42斧5.巖34萬元爺。第四罵節(jié)待等雞值計傅算公累式圖3—叼12現(xiàn)金信流量秀圖20捆03年末20蔬2220騰0220刪0120勻00年末年初P(P/A,1萌2％,2怒0)P'(P/F,1攤2％,3練)例：某家酬庭購中買一返套面川積為80平方兔米的志住房哥，單內價為35篩00元/平方尖米，叼首付金款為始房價詞的25頂%，其陪余申摧請公餃積金雨和商姻業(yè)貸篩款組忘合抵種押貸什款。班已知始公積者金和復商業(yè)割貸款武的利涼率分瘡別為4.吧2%和6.萄6%，期允限均道為15年，殺公積唱金貸欺款的掀最高原限額殺為10萬元圓。問襲該家浮庭申毅請組恭合抵膠押貸租款后兩最低苗月還仿款額濁是多冬少？解：已知P=佛35灣00鳴x8錄0x（1-葵25疾%）=2姜10件00傷0元n=苗15僚X1鄉(xiāng)豐2=伏18諒0組合獎貸款申的月籍最低春還款頸額A=英A1莊+A覺2=輪17禁14我.0箭3(元)復利能系數(shù)行的應塊用復利匠系數(shù)祝在房容地產使投資定分析懼與評蛙估中魔的應捷用非冶常普菜遍，專尤其脂是在妄房地般產抵死押貸塊款、攝房地蝕產開千發(fā)項壞目融俘資活荒動中捕，經帽常涉冷及到解利息易計算半、月脅還款羊額估堵算等菠問題舞。例1：已知殺某筆這貸款泄的年終利率腸為15技%，借寬貸雙析方約漸定按躲季度雁計息貞，問輝該筆攪貸款徹的實疫際利省率是災多少擁？解：已知r=衰15滅%，m=捧12糊/3棵=4，則義該筆享貸款兵的實列際利就率例2：某開初發(fā)商凍向銀眼行貸乘款20螺00萬元昂，期比限為3年，騾年利勻率為8%，若躬該筆柜貸款脈的還仆款方猴式為簽期間杏按季近度計蕩息、花到期貼后一擋次償戰(zhàn)還本喜金，擊則開朋發(fā)商姐每次育為該潮筆貸叨款支斤付的醬利息頁總和撈是多螞少？芳如果秤計算蒼先期源支付倚利息轉的時恨間價聯(lián)值，正則到齒期后微開發(fā)踢商實塑際支詢付的捕利息禽又是域多少監(jiān)？解：已知p=吹20寄00萬元站，則開怪發(fā)商尋每次份為該訓筆貸挺款支介付的活利息執(zhí)之和計算器先期尼支付越利息改的時擺間價躬值，首則到暈期后油開發(fā)濾商實際紙支付致的利貼息例3：某家渾庭預賓計在賄今后10年內陳的月移收入限為16昌00昂0元，影如果踐其中琴的30偉%可用謎于支筑付住英房抵胞押貸諒款的捕月還農款額抓，年釘貸款兩利率在為12蝴%,問該創(chuàng)家庭涌有償珍還能薦力的再最大陣抵押墊貸款混額是沫多少誦？解：（1）已蚊知該財家庭商每月慘可用害于支斯付抵動押貸告款的酒月還轟款額（2）該扒家庭怪有償牌還能甩力的財最大虹貸款惡額例4：某家灣庭以列抵押膽貸款掏方式累購買現(xiàn)了一棉套價兆值25萬元畢的住解宅，牧如果倆該家陜庭的婆首期私付款唇為房抬價的30鉆%，其株余在10年內脾按月浴等額理償還貞的第逆一貸煉款，企年貸摔款利顛率為15測%，問勻月還輕款額屆為多麥少？速如果繞該家管庭的25化%的收嗚入可因用來慌支付尺住房榨抵押樸貸款撫的月泡還款腳額，距問該踩家庭血的月畢收入考應為道多少脅才能仰購買螺上述努住宅艱？解：（3）該完家庭僅購買彎上述型住宅瘋，其事月收歇入應鐘為例5：某購填樓這陵擬向粱銀行絞申請60萬元逐的商紡業(yè)抵虹押貸雄款，展銀行事根據(jù)標購樓即者未斤來收席入的答增長村情況扇，為煎他安迷排了翼等比末遞增思還款長抵押炒貸款序。若嘉年貸傳款利任率為6.娘6%，期假限為15年，界購樓畏者的補月還拜款額專增長著率為0.貓5%，問表該購起樓者余第10年最分后一頃個月史的月閃還款儲額是嚷多少典？解：（2）抵置押貸惑款首鴉次月冰還款戲額為（3）第10年最伴后一寧個月感份的妨還款五額為例6：某家存庭欲藝購買傲一套80平方債米的李經濟約適用墻房，羅單價漂為35羽00元/平方聚米，遇首付志款為穴房價收的25盈%，其辛余申毅請公境積金婦和商奏業(yè)組石合抵扛押貸繼款。吊已知遼公積融金和惕商業(yè)忘貸款稈的利淚率分滿別為4.嚼2%和6.朵6%，期駁限為15年，騙公積朱金貸蛇款的千最高委限額沿為10萬元縮慧。問豈該家鍛庭申進請組青合抵塞押貸舍款的勞最低暴月還粗款額礙是多蝴少？解：（2）計膽算等抗額償踐還公裝積金羨貸款副和商孫業(yè)貸信款本生息的譜月還鋤款額（3）組顧合貸晝款的騰月最激低還撲款額作業(yè)慨：1、某家伶庭以40糾00元/平方再米的誕價格滅購買遙一套沖建筑像面積兔為12農0平方桂米的論住宅嗽，銀衣行為峰其提扮供了15年的末住房葵抵押林貸款意，貸究款的過年利害率為6%，抵藝押貸型款價肝值比初例為70蛇%。如丑果該飛家庭個按月船等額每還款5年后攤于第6年初晃一次慨性提帽前償巾還了駕貸款祖本金8萬元妥，問貍從第6年開誰始的酬抵押姑貸款責月還披款額饅是多合少？解：（3）第6年年貿初一膛次償炎還本貸金8萬元銜后，逝第6年到宰第15年內秀減少催的月滴還款咽額為犁：（4）從皆第6年開那始的床抵押費貸款雨月還沒款額杜是：28木35鳥.3采6-務88狹8.霜16慎=1撫94價7.免20（元紗）2、某家慎庭以35雷00元/平方篩米的旬價格篩購買雀一套謎建筑坑面積魯為80平方盾米的卡住宅花，銀因行為褲其提家供了15年的青住房騰抵押步貸款窩，貸?？畹奶昀麑⒙蕿?%，抵亮押貸盲款價負值比導例為70工%，月感還款瞞常數(shù)探為0.膚65贊%。問艷抵押棕到期威后該室家庭磁向銀賓行償插還的結剩余摔本金炮金額岸是多砍少？解：（3）實塘際每國月的況月還語款額妖為：（4）借間款人廢每月斧欠還兇的本少金為塊：（5）抵途押貸薄款到識期后虧應向親銀行斤償還椅的剩太余本駁金為僚：第五鍋節(jié)恐房蠟地產泡投資兩經濟拒效果榜評價一、圾房地達產投謠資的噸形式（一平）直破接投水資是指府投資爽者直駱接參逼與房腦地產治開發(fā)蜓或買卵賣房兔地產熟的過份程，懶參與惕有關偷的管額理工喂作。1、房弟地產喉開發(fā)服投資：是昏指從銀購買矩土地揭使用手權開植始，毫通過暑在土緩地上園的進質一步黎投資名活動脅，即幸經過辣規(guī)劃虹設計秧和施日工建躍設等伴過程傭，建牽成可搞以滿慌足人欣們某益種入蓮住需濱要的辛房地您產產嘉品，脈然后爺將其廳推向龍市場金進行傘銷售敲，轉跌讓給堂新的尸投資刊者或釣使用障者，窩并通壩過該枯轉讓慘過程莖收回院投資河獲取艱開發(fā)穿利潤釣的過過程。房地鈔產開觀發(fā)投輕資屬駕于短鍋期投丙資，沿形成鹽房地相產市朽場上野的增估量供盆給。鉗如由醋于出主租或抬自營紫則變咳為長唇期置懷業(yè)投線資。2、房寄地產渠置業(yè)趨投資置業(yè)綱投資卵從長諸期投到資的梳角度獸，期棋望獲簽得收嘴益、村保值、艙增值眠和消供費四剪方面懸的利鳳益。房地搖產置荒業(yè)投轉資的熔對象緊可以濱是開速發(fā)商騰新建鬼成的日物業(yè)（市憤場上鉆的增卷量房扇地產肆），超也可嶼以是藝二手賭貨（訊市場嶼上的存量牢房地附產）房地他產置蔽業(yè)投晌資的膀目的愈：一興是滿微足自近身的殺生活彎居住或生概產經沙營的翻需要絮；二中是作玻為投飛資將漏購入惑的物愁業(yè)出殖租給最終次的使冷用者未，并際獲取桿較為苦穩(wěn)定厚的經只營收封入。移當不侍愿再持有所該物券業(yè)時果可以乘轉售肅給其粱他的舒置業(yè)驕者。例：某公歸司以30拳0萬元禽購買強了一處個25兄0平方律米的桑寫字程樓單位，愈并將涌其中躬的10泄0平方憶米作曉為本塵公司秒的辦芹公室抖，其鵲余的15勢0平方犯米租槍給另刻一單織位使炊用，猴每年璃扣除更維修故管理澆費用后番的凈蠻租金產收入女是30萬元鑰。10年后猶，該蛛公司帥將購擔買的25恢0平方朽米的省寫字棒樓全竄部轉魯售，謝扣除招銷售京稅費淚后的嘉凈轉售剩收入蹲為45玻0萬元鞭。達糾到了陷自用奏、獲禽取經亮常性蛇收益倡、投資旋保值潑和增牲值等早目的點。（二預）房愚地產礙間接黨投資是指犧將資曠金投嘆入與讓房地投產相界關的證券肥市場攏的行鑒為，稀投資凱者不伙直接雖參與盒有關毫投資倉管理虹的工作。1、購犧買住摔房抵法押支燭持證杯券2、購漲買房塵地產新開發(fā)批投資敘企業(yè)脖的債險券、追股票3、投讓資于梢房地釣產投皮資信蹦托基尋金二、襯房地捏產投這資的麻利弊（一召）房摩地產剪投資掀的優(yōu)復點：相填對較搖高的著收益地水平嘆、能徑夠得書到稅園收方完面的騙好處桿、易跪獲得占金融拋機構朗的支盆持、徹能抵濫消通灘貨膨盆脹的漢影響箱、提悉高投顆資者粒的資狼信等杰級（二辭）房抖地產堂投資銅的缺面點：變涌現(xiàn)性廈差、予投資件數(shù)額淹巨大竿、投嗎資回宵收周諸期長好、需落要專婦門的嶼知識梁和經難驗三、辛房地竟產投驕資分升析的蝕投資掉與成鼻本廣義望的投竊資是指來人們掀的一祥種有羨目的六的經差濟行領為，降即以執(zhí)一定效的資率源投聞入某飯項計俊劃，烏以獲叉取所挎期望踩的報義酬。分（資擋金、摟土地挑、人超力、資技術御、管便理經臘驗或旺其他遼資源抬）房地擇產投夠資分政析在劫的投聚資是狹義膨的投治資：是遭指人藥們在邀房地暮產開癥發(fā)或信投資尊活動歌中，敗為實丑現(xiàn)某文項預塊定的江開發(fā)剩、經煙營目絹標而五預先粱墊支擴的資愚金。廣義堅的成獨本是指辨人們咱為達滋成一飲事或銀取得息一物諒所必益須付適出或完已經逃付出字的代碰價。（一跳）開豬發(fā)項吼目總釋投資：包視括開曠發(fā)建握設投端資和努經營往資金1、開猛發(fā)建艷設投鞏資是指蹈在開踐發(fā)期悅內為勺完成掃房地婚產產瞞品開禮發(fā)建占設所黑需投左入的覆各項惹費用夾。2、經營船資金是指乓開發(fā)佛企業(yè)農用于亡日常哄經營氏的周待轉資嶼金。（二德）房貓地產洗投資洗分析墊成本1、開米發(fā)產抄品成糾本是指擔房地額產開透發(fā)項沸目產慚品建鏡成時搖，按撿照國普家有部關財球務和發(fā)會計速制度禁轉入珍房地釋產產誦品的侄開發(fā)繡建設份投資匙。2、經炕營成返本是指混房地害產產集品出縮慧售、虧出租移時，懲將開嫁發(fā)產倒品成論本按叉照國招家有呀關財屬務和厭會計總制度黑結轉恥的成款本，泉主要達包括灰：土栗地轉膛讓成銅本、止出租裕土地說經營喜成本瓣、房陵地產帶銷售金成本寺、房蛋地產政出租唱經營仰成本燃。開發(fā)項目總投資開發(fā)建設投資經營資金土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用財務費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用固定資產及其他資產開發(fā)產品成本開發(fā)經營成本房地星產開鳳發(fā)經嗎營項季目總塘投資鼻的構義成四、浸經營乓收入劇、利刻潤和用稅金（一載）經咬營收廢入是指港房地房誠產企摩業(yè)向得社會適出售址、出污租房剃地產釀產品惱或利計用房斜地產諒自營烈時所爹獲得厘的貨踢幣收飼入。牛包括服銷售滔收入惱、出旁租收漆入和屬自營伯收入放。銷售誰收入=銷售符房屋歇面積×房屋珍銷售閘單價出租忌收入=出租襲房屋真面積×房屋漿租金現(xiàn)單價自營些收入=營業(yè)陷額-商業(yè)恨營業(yè)某成本-自營全中的氧商業(yè)挺經營找風險蜻回報2、利帝潤企業(yè)忽利潤患可分策為利倘潤總箏額、嬌經營腎利潤隊、稅邪后利怨?jié)櫍ㄔ絻衾饾櫍┘涂山罘峙錉N利潤渠等四盜個層屑次。經營覽利潤=經營揚收入-經營書成本-期間途費用-銷售列稅金利潤航總額=經營執(zhí)利潤+營業(yè)瓦外收垃支凈排額稅后耐利潤=利潤室總額-所得憂稅可分隔配利闊潤=稅后手利潤-（法投定盈胳余公預積金+法定末公益貧金+未分巖配利灑潤）3、稅將金（易房地儲產開叫發(fā)投據(jù)資企盞業(yè)應衫納的瘦主要膏稅種殿）（1）銷編售稅扒金：租包括郊營業(yè)百稅（5%）、警城市膀維護改建設添稅（7%）和支教育追費附像加（3%）營業(yè)觸稅稅今額=應納禾稅銷精售（籮出租灘）收畫入×稅率（2）土餅地使膀用稅夜和房閣產稅赴：在替所得令稅前融列支（3）企甚業(yè)所吩得稅瓶（33瓦%）應納虹所得扔稅額=收入瀉總額-準予打扣除獎項目歲金額所得怨稅稅島額=應納屠所得道稅額×稅率五、尺房地乏產投案資經政濟效辱果的箏表現(xiàn)繪形式（一雨）置屠業(yè)投抖資四種躲表現(xiàn)假形式柴：租金茂；減憶少納而稅；紐奉物業(yè)抵增值掉；股和權增雙加。置業(yè)承投資燃效果脅的好榜壞受市場棚狀況和物業(yè)刊特性軟變化的影慈響。置業(yè)捷投資呀經濟弱效果絹的四種報表現(xiàn)悔形式愿是一枕個模木糊的蹄期望旬，僅截說明足投資概者可鼠獲得周的利覺益類跡型，聾在沒奴有轉遷換為瞎一個舊特定陣時間悶點的丸現(xiàn)金牌流量娘之前韻，經溫濟效幅果是業(yè)無法邀定量蠅描述冒或量逼測的移。（二春）開逝發(fā)投持資經濟哥效果帝表現(xiàn)黃為銷滿售收仔入，濁效果截的大對小可螺用開授發(fā)利笑潤、最成本星利潤維率、掉投資糾收益駱率等抗指標扭來衡愛量投資誼回收：投資算者對荷其所離投入述資本礙的回收房地等產投資嗓收益投資亮回報寒：投資運者所移投入斯資本養(yǎng)在使奧用中史所獲得的報酬例如似：貸款減對于憂金融災機構蹤蝶來說有，借塑款人庸還本跑的部梁分是宋投資覺回收羨部分環(huán)；借絨款人富所支罵付的筋利息揉，是場投資夸回報訊。房地邊產開麥發(fā)投欄資中辯，投暑資回睛收是呀指開岸發(fā)商亦所投紫入的茅總開助發(fā)成配本的燒回收其，投種資回匠報表燒現(xiàn)為案開發(fā)棒商的眾利潤憶。六、傳投資貍回收以與投起資回寄報七、染投資昂經濟其效果錯評價獅指標(一)凈現(xiàn)砍值1、凈侵現(xiàn)值消：按設重定的蓮基準產折現(xiàn)勉率將勇各年賞凈現(xiàn)龜金流鞋量折算到計算唇期初的現(xiàn)值稀累計跟值,用符令號NP裙V表示王。凈嗎現(xiàn)值辯是項目作經濟且評價缺的一飾個重首要評踏價指同標，2、計較算公爛式式中CI新——現(xià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