房地產(chǎn)投資與評(píng)估

房地產(chǎn)投資與評(píng)估第一章導(dǎo)論

第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)的基本概念及特征（一）基本概念（二）基本特征不可移動(dòng)性耐久性高價(jià)值性異質(zhì)性

二、房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，不同于建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)包括：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)

2.房地產(chǎn)買賣、租賃

3.房地產(chǎn)抵押

4.房地產(chǎn)典當(dāng)

5.房地產(chǎn)評(píng)估

6.房地產(chǎn)置換

7.房地產(chǎn)咨詢

8.物業(yè)管理

9.房地產(chǎn)金融三、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征——非完全性

1.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征交易者眾多產(chǎn)品是同質(zhì)的交易信息是完備的生產(chǎn)要素自由流動(dòng)

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征住房供應(yīng)不充足，供應(yīng)主體不是眾多所有產(chǎn)品都是異質(zhì)的（二）不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格1.基本概念和術(shù)語(yǔ)交易價(jià)格：買賣實(shí)際成交的價(jià)格最可能銷售價(jià)格：對(duì)未來(lái)交易成交價(jià)格的一種可能性估計(jì)，是對(duì)該物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格的一種預(yù)測(cè)。市場(chǎng)價(jià)值：通常被評(píng)估師采用，指在公允市場(chǎng)中該物業(yè)最可能的價(jià)格或具備的價(jià)值。投資價(jià)值：指投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)利潤(rùn)的一種判斷。2、需求與房地產(chǎn)價(jià)格PPQS短期供給曲線DD’PEP’ESS’長(zhǎng)期供給曲線D’DP’EPE（區(qū)分真實(shí)需求和虛擬需求）第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的含義（一)投資１、定義：企業(yè)和個(gè)人以獲得未來(lái)利益為目的，投放一定的貨幣或?qū)嵨?，用以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的行為。２、分類：實(shí)物投資：設(shè)備、土地、房屋等等；金融資產(chǎn)投資：股票、債券、期貨等等；無(wú)形資產(chǎn)投資；商標(biāo)、版權(quán)、專利等等。固定縱資產(chǎn)憤投資辱與流賞動(dòng)資棚金投觸資直接霜投資辮與間旺接投甲資生產(chǎn)芬性投血資與脊非生輪產(chǎn)性罷投資短期勵(lì)投資梨與長(zhǎng)嗚期投委資（二床）房邀地產(chǎn)爸投資房地抽產(chǎn)投惜資是膜將一拜定的贊資金賞投入海到房鬼地產(chǎn)程開(kāi)發(fā)鳥(niǎo)經(jīng)營(yíng)做和中旁介服適務(wù)活搖動(dòng)中輸，以計(jì)獲得診更大落的收番益的尿行為仗，房察地產(chǎn)怨開(kāi)發(fā)繪與經(jīng)慮營(yíng)的鴿基礎(chǔ)腥，結(jié)巷果是婆形成慕新的膊房地港產(chǎn)使束用價(jià)糟值。二、島房地哨產(chǎn)投擴(kuò)資種蘿類（一口）按建對(duì)象銜劃分土地闊開(kāi)發(fā)大投資房屋震開(kāi)發(fā)香投資房地傷產(chǎn)經(jīng)槳營(yíng)投日資房地士產(chǎn)中陶介服召務(wù)投燥資物業(yè)步管理嶄服務(wù)券投資（二楊）按濟(jì)建筑亂物類折型分住宅湯投資耀（普屋通住智宅、攔高檔貨公寓笑、別怪墅）商業(yè)集物業(yè)勝投資聚（含稀商場(chǎng)殃、購(gòu)漁物中費(fèi)心、此超市柱、批筒發(fā)時(shí)珍市場(chǎng)豆）工業(yè)文廠房食、倉(cāng)碎庫(kù)投雪資辦公顆樓投陡資旅館法用房壟地產(chǎn)繁（酒對(duì)店、政賓館炊、度證假村熔、旅媽店）娛樂(lè)累用房朽地產(chǎn)驗(yàn)（游側(cè)樂(lè)場(chǎng)歐、娛地樂(lè)城另、康螞樂(lè)中糖心）餐飲構(gòu)用房飯地產(chǎn)妹（酒畝樓、圾美食通城、映餐館桐、快剩餐店施）（三奸）按擁投資脾的形贈(zèng)式分１、絨房地召產(chǎn)直棗接投白資房地秧產(chǎn)開(kāi)她發(fā)投廣資房地北產(chǎn)置舍業(yè)投消資２、壯房地袍產(chǎn)間蒜接投濾資購(gòu)買謎房地悄產(chǎn)上搜市公婚司股但票購(gòu)買呼房地狼產(chǎn)企另業(yè)債形券購(gòu)買辣房地洪產(chǎn)信模托基甩金購(gòu)買橡住房社抵押展貸款蕩證券三、強(qiáng)房地基產(chǎn)投產(chǎn)資的權(quán)特點(diǎn)投資并量大突，投置資回蘆收期婆長(zhǎng)。投資蕩的保培值增訂值性投資帥不確搬定因壘素多姓，風(fēng)包險(xiǎn)大投資獄技巧凱性強(qiáng)權(quán)、運(yùn)侵作復(fù)鳥(niǎo)雜投資愚流動(dòng)對(duì)性差投資貼對(duì)象附的固銳定性對(duì)專得業(yè)知同識(shí)和選經(jīng)驗(yàn)搜有一餓定的揮依賴扮性具有殲較高笛的財(cái)使務(wù)杠理?xiàng)U優(yōu)點(diǎn)岔：（１閉）有鋸形的桑投資（２鍋）通攔貨膨取脹中犯的保廣值手開(kāi)段（３香）易拆于融飽資性（４胞）投徑資回制報(bào)高（５禾）收疏益的景多重漿性缺點(diǎn)插：（１跡）投莊資量凡大，己支出適集中澡性強(qiáng)（２震）投木資合騾作性疫強(qiáng)（３悠）投渣資回手收期涂長(zhǎng)（４耕）投朱資風(fēng)巧險(xiǎn)大（５諒）投胸資技其巧性俱強(qiáng)（６欺）投孟資流忍動(dòng)性慚差（７稅）投去資的嶄固定肉性四、挑房地糖產(chǎn)項(xiàng)箏目投高資的草過(guò)程１、晶項(xiàng)目危：在租一定斗的約判束條也件下真，具斯有明著確目槽標(biāo)的氣一次跡性任競(jìng)務(wù)或霉事項(xiàng)庭。2、倘項(xiàng)目碗的周炕期（搜項(xiàng)目遙壽命討期）毫：項(xiàng)森目從垮開(kāi)始險(xiǎn)到結(jié)妖束的仗壽命塞周期劉,宿是項(xiàng)齡目工慮作在楚時(shí)序破上的遮安排.項(xiàng)目粥周期蜜三大搏階段箭：（1創(chuàng)）投擠資前通期：墾從項(xiàng)睡目設(shè)揉想到蠢項(xiàng)目泥投資鈴實(shí)施叛前的苦一段訴時(shí)期.市場(chǎng)嘴調(diào)查兆、擺投資院機(jī)會(huì)岡研究荷、項(xiàng)問(wèn)目建沿議投資斜方案播策劃側(cè)、投懲資方癥案可倆行性培研究項(xiàng)目鹽評(píng)估擺、項(xiàng)逐目決擴(kuò)策（2潮）投癢資實(shí)向施期疊：從頌項(xiàng)目溫投資腰決策餓后到鬧項(xiàng)目公完成辱交付唱使用郵的一犬段時(shí)掉期項(xiàng)目井設(shè)計(jì)輛、施看工建饞設(shè)（串發(fā)包糟）管尚理設(shè)備設(shè)采購(gòu)尾、安貍裝、濫竣工貍驗(yàn)收市場(chǎng)眨推廣食、市豈場(chǎng)營(yíng)歲銷（3筍）經(jīng)仗營(yíng)使停用期朵：從黑項(xiàng)目堤交付答使用胳到經(jīng)同濟(jì)壽陪命終痕了（土或?qū)嵚番F(xiàn)投趨資回判收）樣后的眨一段梁時(shí)期生產(chǎn)步經(jīng)營(yíng)忌、設(shè)袖施管剃理租賃冊(cè)經(jīng)營(yíng)舒、物炮業(yè)管鳥(niǎo)理營(yíng)銷疼促銷DM蘭-開(kāi)發(fā)煉管理De脖ve涂lo殖pm示en井t綿Ma班na幫ge捷me央ntPM播–項(xiàng)目杠管理仔（建華設(shè)管悅理）Pr愿oj曠ec濁t(yī)愉M研an堆a(bǔ)j適em紙en諸tFM慚–設(shè)施選管理仆.物境業(yè)管籃理Fa帥ci敗li涂ty繁Ma忘na市g(shù)e番me搭nt

運(yùn)營(yíng)商FM

開(kāi)發(fā)商DMPM

設(shè)計(jì)方PM

承包商PM

供應(yīng)商PM投資商DMPMFM３、始房地廳產(chǎn)項(xiàng)踏目階胳段的細(xì)劃分準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目?jī)攲?shí)施準(zhǔn)期項(xiàng)目滅前期項(xiàng)目亦使用恢期４、查房地駐產(chǎn)投稻資、滑開(kāi)發(fā)竿的基肝本過(guò)俗程收集集市場(chǎng)女信息料，進(jìn)躺行綜押合分曉析項(xiàng)目搬初步肌概念穩(wěn)構(gòu)思扛、初敬步可諷行性樸研究取得訂土地善使用有權(quán)項(xiàng)目惱策劃沿、規(guī)祥劃設(shè)疑計(jì)項(xiàng)目虎詳細(xì)燙可行睛性研憂究項(xiàng)目競(jìng)初步觀設(shè)計(jì)求及施者工圖水設(shè)計(jì)項(xiàng)目疏施工盈實(shí)施項(xiàng)目堵預(yù)售藥、銷妖售項(xiàng)目斜經(jīng)營(yíng)然管理第三刻節(jié)旅房地筒產(chǎn)投膀資分紗析的睡基本撈問(wèn)題一、屈研究袖內(nèi)容掉--流5W1藝H問(wèn)題１、Wh飼y-徹-目的掏、目停標(biāo)分逆析２、Wh費(fèi)at暴--投資崗類型廁、特井征、催質(zhì)量３、Wh夠er饞e-貍-地點(diǎn)慕(地化段分掛析)４、Wh香en猴--時(shí)間阻(時(shí)申機(jī)分細(xì)析)５、Wh版o-憲-人-導(dǎo)-（習(xí)目標(biāo)呈客戶賊）６、Ho寒w-杰-方法—投資誕原則屠，投路資收疑益，涼投資舍成本飽，利治潤(rùn)、曬風(fēng)險(xiǎn)滔大小新、風(fēng)狹險(xiǎn)措求施等二、鈔房地僵產(chǎn)投泄資的哨主要亞目標(biāo)１、位主要懶是獲傷取利藏潤(rùn)，蟲(chóng)也獲壯取無(wú)睬形收帆益、睡社會(huì)畫效益彎及環(huán)死境效室益。２、果投資坡本金膨的安你全性３、繼投資院對(duì)象兩的變婦現(xiàn)性４、征對(duì)通畢貨膨麗脹的還防護(hù)林能力三、瓣房地部產(chǎn)投卷資分本析研頁(yè)究目養(yǎng)的１、櫻歸納腿總結(jié)辮房地測(cè)產(chǎn)投抽資規(guī)傘律２、酸分析賞研究站房地皮產(chǎn)投許資運(yùn)什作技隔巧３、億為投紡資者帖指示址投資蹲方向茅、預(yù)辛算收鳴益４、解減少耕投資活浪費(fèi)沒(méi)增大呼投資閑效益５、浙減少撲投資糾風(fēng)險(xiǎn)接，加劫?gòu)?qiáng)風(fēng)蝴險(xiǎn)應(yīng)量對(duì)第二倘章尾房地阻產(chǎn)投換資環(huán)炮境分掛析第一碑節(jié)逐房地籌產(chǎn)項(xiàng)寇目投臂資環(huán)弦境要毛素一、繼項(xiàng)蒜目投角資環(huán)蘋境要眨素大停致分左類（一吃）.投資痰環(huán)境悠：擬令投資素地區(qū)患在一葵定時(shí)婦期內(nèi)處所具微有的卡能決淘定和捧制約待項(xiàng)目繪投資夠的各郵種外榨部境恐況和類條件維的總亡和。1、投殊資環(huán)掉境要驅(qū)素的買分類（１牙）按殊要素拴存在給的物憶質(zhì)形否態(tài)分盒類：硬環(huán)紙境：騾影響勝項(xiàng)目臺(tái)投資饑的各誕種外淡部物富質(zhì)條禾件軟環(huán)濕境：掀影響付項(xiàng)目鎮(zhèn)投資廣的各汗種社素會(huì)經(jīng)存濟(jì)文筍化條誤件。（２鉛）按徹要素遠(yuǎn)存在走的范早圍分截類:宏觀圓投資魔環(huán)境診：國(guó)符家、兩地區(qū)連投資憑環(huán)境中觀背投資沙環(huán)境驚：地鳳區(qū)、懲行業(yè)懶投資角環(huán)境微觀確投資喉環(huán)境未：地乒塊周陸邊及壺地塊撕投資津環(huán)境（３廈）按原要素兩的內(nèi)蓋容分域類:政治租環(huán)境社會(huì)藏環(huán)境法律謠環(huán)境文化喪環(huán)境經(jīng)濟(jì)柄環(huán)境自然傲環(huán)境基礎(chǔ)悅設(shè)施侄環(huán)境二、惡房地斧產(chǎn)投紡資環(huán)寨境具屑體要緊素（一鬼）政男治環(huán)槐境１、昂社會(huì)旺秩序２、媽社會(huì)研服務(wù)率：硬明件、距態(tài)度檔、效申率３、罪社會(huì)腹制度影：決漸策民江主性姥、管達(dá)理透弊明度族、行潛政效瓣率及茂廉潔脊性等涼。（二溉）法醬律環(huán)惡境１、打法律追的穩(wěn)臺(tái)定性２、秧法律植的完比備性３、貴法律虹的公幻玉正性（三醫(yī)）社閱會(huì)環(huán)嗚境１、亞人口雄情況沾：人封口總附量、障結(jié)構(gòu)追、增斃長(zhǎng)率軟等２、坊價(jià)值均觀念（四癢）文風(fēng)化環(huán)滔境１、喬教育鋼水準(zhǔn)２、踏風(fēng)俗挖習(xí)慣（五愚）經(jīng)窗濟(jì)環(huán)關(guān)境１、劇宏觀賀經(jīng)濟(jì)鋒環(huán)境國(guó)民榆經(jīng)濟(jì)緣瑞運(yùn)行腔：Ｇ桐ＤＰ鏡、通垮貨膨盡脹等居民段消費(fèi)吊：居兼民收墻入、腸存款暢余額冠、居寒民消溫費(fèi)結(jié)餐構(gòu)經(jīng)濟(jì)枕政策臨：財(cái)捎政政勻策、忙貨幣茂金融封政策取、產(chǎn)總業(yè)政蜘策２、新行業(yè)舍市場(chǎng)暑環(huán)境市場(chǎng)日需求梢量市場(chǎng)陶供應(yīng)籠量市場(chǎng)擇購(gòu)買戀力市場(chǎng)悟價(jià)格協(xié)及競(jìng)肝爭(zhēng)情秋況３、率企業(yè)拐財(cái)務(wù)跨環(huán)境資金勵(lì)：渠嗓道、定融資盾成本成本臥：稅倘費(fèi)利潤(rùn)悠：同戴類項(xiàng)番目的械社會(huì)深平均燈利潤(rùn)４、蜂資源農(nóng)經(jīng)濟(jì)齊環(huán)境人力璃資源土地嬸資源原材沫料能源（六秋）自司然環(huán)吵境位置紋便利康性：邁離商粱業(yè)中角心的殘距離慶、地距塊配多套自然腳風(fēng)光翼：山弄、河縱、湖終、植扭被（七技）基談礎(chǔ)設(shè)寧施１、糊道路轉(zhuǎn)及交瓦通２、勤能源蟲(chóng)環(huán)境達(dá)：天營(yíng)然氣３、礙給排掏水管寫網(wǎng)４、吹通訊棗設(shè)施獅：電街視、豎電話喪、寬敲帶網(wǎng)５、膨電力步設(shè)施評(píng)：居齒民用何電、刊工業(yè)很用電第二淡節(jié)臥投資版環(huán)境錫的評(píng)垃價(jià)方科法一、樹(shù)冷熱蒸因素血法（搏評(píng)價(jià)想國(guó)際吳投資泉環(huán)境內(nèi)）（一童）政驚策的戚穩(wěn)定作、連踩續(xù)性跟：冷脈、熱（二衡）市雁場(chǎng)機(jī)朱會(huì)：閉冷、遭熱（三遮）經(jīng)伸濟(jì)發(fā)測(cè)展及預(yù)成績(jī)丟：冷售、熱（四隨）文鏟化一凈體化扎：冷舟、熱（五呀）法禽律公企正、養(yǎng)完備夕性：蛇冷熱（六嘉）實(shí)坑質(zhì)性逮障礙齊：冷過(guò)、熱（七撤）地慣理及店文化虛差異許：冷袋、熱這是臺(tái)對(duì)某屢國(guó)或借某地賠區(qū)粗增略的非投資滋環(huán)境踐評(píng)價(jià)疫，是根一種暢基礎(chǔ)梁性的畫投資升環(huán)境竊分析跡方法庭。二、插多因省素等駱級(jí)尺考度法主要怒用于款國(guó)際惠投資飼環(huán)境泡分析怨，從園８?jìng)€(gè)區(qū)方面馳評(píng)價(jià)座某國(guó)粘或地俯區(qū)投攔資氣仙候。極每個(gè)禿因素中劃分副成不棟同等淺級(jí)，惹賦予傍不同巷的分收值，仆分別莖為０影、２矮、４飾、６迷、８炸、１生０、隊(duì)１２許、１策４、佛１６片、１爸８、凱２０踏分。三、目多因趟素系巷統(tǒng)評(píng)車價(jià)法１、態(tài)多因章素評(píng)軟估法從多歉?jìng)€(gè)角搶度賦陽(yáng)予環(huán)天境因款素指息標(biāo)不倉(cāng)同的犯分值芝，然蒼后按鎮(zhèn)不同根的權(quán)雪重累懇計(jì)分孟數(shù)。２、嚷綜合譯評(píng)價(jià)唐法通過(guò)基建立宴環(huán)境催因素喉的層算次分棍析結(jié)版構(gòu)，木確定仔同層屯環(huán)境繡因素社的不糊同權(quán)兄重計(jì)睜算不告同投紙資環(huán)繡境的逐分值戀，從違而確映定投訂資環(huán)摩境的課優(yōu)劣就。四、嚴(yán)關(guān)鍵富因素謝評(píng)價(jià)您法從影悶響投還資環(huán)潔境的炮眾多獸因素?cái)乐?，喇找出戲影響照投資患動(dòng)機(jī)拖的關(guān)甜鍵因票素，呢然后脅根據(jù)侄這些撥因素盲用因織素分瞇析法是進(jìn)行弊評(píng)價(jià)小。第三岸章杏房地柜產(chǎn)市干場(chǎng)分蓋析第一悟節(jié)蔬房地牛產(chǎn)市究場(chǎng)調(diào)怖查一、漸房地希產(chǎn)市墻場(chǎng)調(diào)護(hù)查研昌究的乒誤區(qū)輕視眉調(diào)研也（哭市場(chǎng)尚太大恩了，括做都釋做不趕過(guò)來(lái)吳，還企調(diào)研酷干什液么？豬）輕信炮調(diào)研刻（只策要有崖調(diào)研旁，只黑要委株托專竄業(yè)機(jī)稠構(gòu)做幕調(diào)研親，一導(dǎo)切都浴萬(wàn)事旨大吉筑？）盲目顏調(diào)研（不劈燕考慮塔實(shí)際鋒需要符，在型不把昨握調(diào)尋研方告向、倒不對(duì)眠調(diào)研搖方法孤進(jìn)行嶼把關(guān)秋的情劉況下冰貿(mào)然潔實(shí)施循調(diào)研赴）二、蝴信息棒收集筐的原弱則１、系可靠運(yùn)性２、沖及時(shí)歌性３、待系統(tǒng)茅性４、歲適用慚性５、繞經(jīng)濟(jì)獅性三、戒房地疲產(chǎn)市滋場(chǎng)調(diào)源查階衛(wèi)段劃墾分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段房地尋產(chǎn)市葡場(chǎng)調(diào)股查的定步驟一、謠準(zhǔn)備懶階段二、伸實(shí)施爪階段三、梅分析泳和總敘結(jié)階專段1.提出印問(wèn)題計(jì)，確庭定目飽標(biāo)2.初步夕情況擠分析喚（非歇正式勸調(diào)查藥）3.制定剛調(diào)查撕方案僅、計(jì)安劃4.建立振調(diào)查袖組織5.收集銷第二迎手資沾料6.收集另第一齊手資鄙料7.數(shù)據(jù)貨的分柱析與茄解釋8.編寫艙調(diào)研寸報(bào)告9.總結(jié)嫁、反駁饋四、糊房地泉產(chǎn)市費(fèi)場(chǎng)調(diào)考查程版序五、森市場(chǎng)貨信息嗎來(lái)源１、象政府率部門各項(xiàng)別政策崗法規(guī)狗、文靜件通父知、五統(tǒng)計(jì)凳資料定期繞發(fā)布賢的土留地相階關(guān)信蔥息、橫房產(chǎn)傷信息霧、規(guī)談劃資稀料２、憤企業(yè)迅內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)資料統(tǒng)計(jì)吼資料業(yè)務(wù)倘資料其他住平時(shí)赤收集趙的資漏料、亂文件３、春消費(fèi)段者消費(fèi)執(zhí)者購(gòu)才買動(dòng)慘機(jī)消費(fèi)喪偏好消費(fèi)酷態(tài)度４、蟻競(jìng)爭(zhēng)每對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)坦對(duì)手獸樓盤兵資料競(jìng)爭(zhēng)遠(yuǎn)對(duì)手鹽的發(fā)治展戰(zhàn)束、各閑種策駛略５、韻咨詢休單位咨詢肚公司營(yíng)銷建策劃屢公司市場(chǎng)耽調(diào)查菌公司６、厭媒體報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)專業(yè)告雜志電視會(huì)展是資料７、嘆各種檢展示崖會(huì)、懶交易逐會(huì)六、漠房地榴產(chǎn)市店場(chǎng)調(diào)陜查的煌主要慈內(nèi)容（一鐮）宏滋觀經(jīng)贊濟(jì)環(huán)嚴(yán)境調(diào)男查１、紗宏觀貿(mào)經(jīng)濟(jì)漏運(yùn)行騾情況２、話房地陰產(chǎn)相涉關(guān)政慎策法溪規(guī)３、六居民騰消費(fèi)搏情況（二島）區(qū)滅域房傷地產(chǎn)充環(huán)境沾調(diào)查１、擺區(qū)域宇及城耗市發(fā)扛展規(guī)笛劃２、離地方賀房地軌產(chǎn)政漠策３、累城市題或區(qū)拾域房圈地產(chǎn)堪需求４、敏各板沉塊的器供給也情況５、哭房地念產(chǎn)交愚易價(jià)援格６、希區(qū)域胖或城廊市產(chǎn)漆業(yè)布啦局、羊居民班收入危狀況（三?。┓慷降禺a(chǎn)鄰微觀夏環(huán)境隙調(diào)查１、活競(jìng)爭(zhēng)異對(duì)手制情況借調(diào)查２、譯消費(fèi)獲者調(diào)型查３、撕地塊皺環(huán)境惰調(diào)查匙：交夠通設(shè)利施、垃配套買建設(shè)鴨、自漆然環(huán)安境、貞文化仍環(huán)境享、社欣會(huì)治嫩安狀局況、燦周邊愈建筑丸物情夫況、雞未來(lái)狗規(guī)劃帆。七、萌房地救產(chǎn)市急場(chǎng)調(diào)唱查的昌方法（一?。┰L罵問(wèn)法自擬鞭調(diào)查隆提綱曾或調(diào)病查問(wèn)侍卷組頃織訪傾談：１、族面談著調(diào)查２、速電話披調(diào)查３、甜問(wèn)卷酒調(diào)查（二裁）觀匠察法到售衣樓現(xiàn)遇場(chǎng)和疑施工液現(xiàn)場(chǎng)幕進(jìn)行收觀察躲、記遍錄。（三亡）實(shí)濫驗(yàn)法將調(diào)升查范揭圍縮秘小到廚一個(gè)云較小懲的范霧圍進(jìn)夏行實(shí)片驗(yàn)后廊得出尋一定霞的結(jié)錫果，稈然后魄推廣奮或應(yīng)會(huì)用。（四全）二值手文除獻(xiàn)調(diào)查查法（五敗）普板查與紐奉重點(diǎn)站調(diào)查（六協(xié)）隨厘機(jī)抽寇樣調(diào)瞞查簡(jiǎn)單斗隨機(jī)糕抽樣丑：需英掌握休全部叔總體等距享離隨奴機(jī)抽肆樣：逃須有桐全體鋒總體階的資年料分層擊隨機(jī)列抽樣奇：分群蜻隨機(jī)捕抽樣脫：多塘階段晨時(shí)應(yīng)甚用（七摸）非崇隨機(jī)煎抽樣奇調(diào)查１、嘉任意礎(chǔ)抽樣資：任濫選選濫擇若浴干人奶進(jìn)行半抽樣喂，由掘稱偶釀?dòng)龀椴睒?。２、雹主觀攔抽樣暗：又跟稱判搜斷抽橡樣，巴市場(chǎng)棚調(diào)查吳者根換據(jù)自多己的絹主觀輔判斷刪進(jìn)行江抽樣呢。３、今定額條抽樣懼：又怖稱配嶼額抽討樣，破將總擠體分菊成若頌干類掩別，懼按照撒一定診比例萄在各望類中雹分配末樣本桑單位蔽數(shù)額岡，并臉且按奴照各份類數(shù)暖額任蝕意或負(fù)者主滑觀抽宮樣。第二端節(jié)挎房地惠產(chǎn)市灘場(chǎng)預(yù)床測(cè)一、訪房地押產(chǎn)投噸資市覺(jué)場(chǎng)預(yù)漸測(cè)的呀內(nèi)容１、豬市場(chǎng)毫需求駁預(yù)測(cè)２、蘿供給滿預(yù)測(cè)３、弓價(jià)格因預(yù)測(cè)４、械市場(chǎng)打競(jìng)爭(zhēng)五預(yù)測(cè)５、醋突發(fā)煉事件尖影響避預(yù)測(cè)二、恐房地往產(chǎn)投調(diào)資市盞場(chǎng)預(yù)謊測(cè)的依方法１、掠德?tīng)柶７品ǎ病⒖顚＜依茸勁喾ǎ?、叼時(shí)間斗序列營(yíng)法簡(jiǎn)單亭移動(dòng)栗平均弱法加權(quán)艙移動(dòng)問(wèn)平均妹法指數(shù)墾平滑數(shù)法３、乎回歸謊分析罵法一元偶線性遞回歸多元井線性錢回歸三、塘房地季產(chǎn)投今資分就析的缸種類１、課定性鄉(xiāng)豐分析２、非定量宇分析疲：技述術(shù)經(jīng)各濟(jì)方膠法第四騰章政不同遇類型喇房地戶產(chǎn)投家資分猶析一、咱土地灰投資蛋分析１、刑土地慰出讓做：招井、拍墊、掛暑、協(xié)福議２、撈土地幸儲(chǔ)備銳：政巖府儲(chǔ)曾備與貸企業(yè)盞儲(chǔ)備３、廊土地洲整理忌與開(kāi)規(guī)發(fā)４、闊土地殼轉(zhuǎn)讓５、瘦土地徹入股臂份投管資二、病住宅介投資鬼分析１、森市場(chǎng)著需求籌分析有效爸需求尚與潛吵在需蜻求家庭油規(guī)模創(chuàng)、家默庭收演入生活斬方式消費(fèi)忘偏好２、膨區(qū)位地選擇交通配套３、支質(zhì)量４、榨戶型匹、規(guī)仍劃三、缺商業(yè)跳用房快投資姿分析1、地暗段2、商錄圈3、經(jīng)姑營(yíng)環(huán)槳境4、建耍筑規(guī)綁劃、員設(shè)計(jì)5、交附通、斃人流座量6、硬段件設(shè)例施四、前寫字耳樓市碌場(chǎng)分需析1、地裹段選貼擇2、寫諷字樓勢(shì)經(jīng)營(yíng)肆環(huán)境3、建棕筑設(shè)黑計(jì)4、設(shè)樂(lè)備配緣瑞置第五剛章咽房地汗產(chǎn)投蓄資策股略第一貞節(jié)找投懷資時(shí)慚機(jī)一、柏客觀衫時(shí)機(jī)1、經(jīng)寬濟(jì)周蒙期2、股割市行梅情3、國(guó)蒸際形電勢(shì)4、城帝市規(guī)服劃5、利羽率、武匯率6、國(guó)擠際貿(mào)萍易順電差7、通亞貨膨浩脹8、消可費(fèi)者剩存款摸情況9、產(chǎn)污業(yè)政歇策二、取主觀檔時(shí)機(jī)個(gè)人嘗根據(jù)完信息款作出耍的判滿斷：1、經(jīng)漸濟(jì)周光期的生蕭條熱期2、通鑄貨膨束脹來(lái)噴臨之執(zhí)前3、房評(píng)地產(chǎn)車業(yè)的完低谷遣期4、預(yù)劑期第二超節(jié)漏投塔資地道段選雜擇一、慚地理表位置1、交瀉通條乖件：蜓多樣搖性、輛便捷曲性、液可通死達(dá)性2、離采市中肆心和暫主要裙商場(chǎng)至的距動(dòng)離3、配芝套設(shè)臉施成宵熟度鍛：學(xué)鬼校、樸超市附、銀以行、汗娛樂(lè)五設(shè)施二、單社會(huì)絮環(huán)境1、治災(zāi)安狀聽(tīng)況2、文影化氣才息三、釘自然銳環(huán)境1、自廁然景夜觀：殿公園即、河保流、預(yù)山脈陰、湖敲、海破、濕肆地、孩植被蔥等2、空紡氣質(zhì)竟量：懼味道嘩、懸叫浮物3、噪厚音污連染情紅況4、未則來(lái)城盾市景多觀規(guī)肥劃第三弄節(jié)姨房地巨產(chǎn)投營(yíng)資的稻質(zhì)量一、巧建筑筒質(zhì)量二、謀物業(yè)馳管理懲、服攝務(wù)質(zhì)坦量第六弄章隊(duì)房地朝產(chǎn)投蹤蝶資成竟本與匹稅費(fèi)一、膽房地差產(chǎn)開(kāi)地發(fā)投迅資成隆本1、建住設(shè)投否資：土地琴費(fèi)用前期危工程若費(fèi)、及政府則規(guī)費(fèi)建安勻工程類費(fèi)基礎(chǔ)臭設(shè)施仙建設(shè)夠費(fèi)公共相配套些建設(shè)批費(fèi)其他睜費(fèi)用三大主費(fèi)用版（銷賭售費(fèi)考用、哥管理情費(fèi)用熱、財(cái)煙務(wù)費(fèi)燒用）不可墊預(yù)見(jiàn)辮費(fèi)2、經(jīng)類營(yíng)資滲金：活用于違周轉(zhuǎn)鄭的少遷量資誦金，不計(jì)講入成臂本房地煌產(chǎn)總槍投資亮估算扛表二、針開(kāi)發(fā)妖稅費(fèi)1、營(yíng)荒業(yè)稅給及附暈加2、增傭值稅3、契賭稅4、所童得稅5、產(chǎn)譜權(quán)登括記費(fèi)6、交遣易手程續(xù)費(fèi)7、印管花稅8、工建本費(fèi)三、捐出租業(yè)或自非營(yíng)項(xiàng)參目投褲資1、運(yùn)各營(yíng)費(fèi)鍵用2、修感理費(fèi)布用第七愉章樹(shù)房地舍產(chǎn)投秀資收靠益分引析第一礙節(jié)扁概述一、吼房地嬸產(chǎn)投唱資收制益分尺類現(xiàn)金罷流量鏟：租融金收聚入減憐去各擁種支級(jí)出后滿的余挑額避稅秤收入迅：提蓬取折推舊而撇降低序納稅盜基數(shù)嬸帶來(lái)聲的收床益銷售蒸收益志：銷燃售收澡入減承去開(kāi)破發(fā)經(jīng)懸營(yíng)成檔本無(wú)形襲收益急：心木理享衛(wèi)受，枯知名活度二、吉投資況收益涉的構(gòu)評(píng)成管理象報(bào)酬震：投仗資者吐付出麗勞動(dòng)歪的應(yīng)磚得報(bào)接酬風(fēng)險(xiǎn)追報(bào)酬胃：比碰儲(chǔ)蓄窯風(fēng)險(xiǎn)吐大銀行露利息胃：失窮去存暈入銀乳行賺日取利喘息的當(dāng)權(quán)第二潔節(jié)供房地可產(chǎn)投梯資收該益估閉算一、秋經(jīng)營(yíng)彼收入少估算１、湊租售拼方案承的確過(guò)定租售薪方式塔及比手例租售逢面積銷售爹進(jìn)度租金談及售梅價(jià)付款喬方式２、賴估算冊(cè)經(jīng)營(yíng)糖收入銷售蘭收入出租舅收入是：商烘場(chǎng)、塌店面票、車選庫(kù)、就辦公凝樓銷售區(qū)收入豪與經(jīng)列營(yíng)稅銳金及悟附加叫估算陷表二、制房地和產(chǎn)產(chǎn)揉品定賢價(jià)方宣法（一斗）成那本導(dǎo)綢向定笑價(jià)1、成挪本加臥成法2、目紹標(biāo)利弊潤(rùn)法（二爛）需良求導(dǎo)雨向定蹲價(jià)1、消襪費(fèi)者篇認(rèn)知理定價(jià)2、品遣牌價(jià)與值定沖價(jià)（三栗）競(jìng)傍爭(zhēng)導(dǎo)級(jí)向定頂價(jià)法1、領(lǐng)段導(dǎo)定都價(jià)法2、挑金戰(zhàn)定商價(jià)法3、隨鼠行就咬市定巨價(jià)法第八會(huì)章那房地喘產(chǎn)投歇資財(cái)肌務(wù)分窯析第一尿節(jié)織財(cái)務(wù)她報(bào)表一、悶財(cái)務(wù)襖分析橋的目腳的1、反寇映項(xiàng)狗目的金盈利開(kāi)能力2、反在映項(xiàng)亡目的撥清償捧能力3、反激映項(xiàng)岸目的桌資金矛平能車能力二、尤報(bào)表即的類醒別（一木）基涂本報(bào)宜表1、現(xiàn)持金流尸量表2、損貨益表3、資貴金來(lái)寬源與敞運(yùn)用咸表4、資扒產(chǎn)負(fù)框債表（二赴）輔享助報(bào)娘表1、項(xiàng)傷目總束投資邪估算附表2、經(jīng)恨營(yíng)成皂本表碌（需碗要分臭攤）3、房嬌地產(chǎn)宰開(kāi)發(fā)黎成本修細(xì)項(xiàng)鉛估算統(tǒng)表建安魚(yú)成本念估算馬表公共務(wù)配套摩設(shè)施皇建設(shè)像估算喪表基礎(chǔ)舟設(shè)施這建設(shè)賽估算吵表4、開(kāi)汽發(fā)期岔稅費(fèi)5、銷冊(cè)售收算入與諒經(jīng)營(yíng)腳稅金叫及附怨加估南算表6、投浙資計(jì)許劃與旨資金臺(tái)籌措圾表7、借怖款還急本付爺息估他算表房地送產(chǎn)開(kāi)約發(fā)項(xiàng)薪目全腰部投翻資現(xiàn)忙金流滅量表房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)開(kāi)蠶發(fā)項(xiàng)遇目資鏡本金憂現(xiàn)金拼流量彼表資金飽來(lái)源糠與運(yùn)孔用表?yè)p益棍表名詞喉界定抓：1.經(jīng)營(yíng)臨資金李：房鵲地產(chǎn)聲開(kāi)發(fā)對(duì)企業(yè)紛用于臺(tái)日常弟周轉(zhuǎn)某的資滾金2.經(jīng)營(yíng)籮成本性：房慘地產(chǎn)荷產(chǎn)品蘭出售懸時(shí)，側(cè)將開(kāi)客發(fā)產(chǎn)汽品成黨本按脈有關(guān)姻財(cái)務(wù)燃會(huì)計(jì)振制度煉結(jié)轉(zhuǎn)搏的成慌本，相包括宰土地窗轉(zhuǎn)讓槍成本泥、房辜地產(chǎn)免銷售駝成本躲。對(duì)禍于分弓期收苦款的捐房地再產(chǎn)項(xiàng)獨(dú)目，娛可以多按照痕當(dāng)期報(bào)收入馳占全漆部銷汪售收將入的歲比例言，計(jì)擱算本肆期應(yīng)申結(jié)轉(zhuǎn)辰的經(jīng)園營(yíng)成藏本。3.開(kāi)發(fā)錯(cuò)建設(shè)虛完成宏后，蕉開(kāi)發(fā)素企業(yè)充可能模形成蹈固定冰資產(chǎn)涌、無(wú)穿形資惱產(chǎn)和過(guò)遞延傾資產(chǎn)嶄。固定肺資產(chǎn)睡：包軋括開(kāi)稠發(fā)企悉業(yè)辦惱公用牌房、驅(qū)以及測(cè)自營(yíng)勇的商送服用歷房。無(wú)形夏資產(chǎn)防：主屯要指鍛土地萌使用街權(quán)遞延網(wǎng)資產(chǎn)禽：主協(xié)要指禁開(kāi)辦司費(fèi)4、管黎理費(fèi)炎用：貨包括提管理跨人員可工資亂、福嘆利、里辦公恒費(fèi)、城差旅僑費(fèi)、濫折舊末費(fèi)、惡修理丘費(fèi)、廳工會(huì)反經(jīng)費(fèi)思、勞渡動(dòng)保罩險(xiǎn)費(fèi)墳、咨積詢費(fèi)傷、董包事會(huì)私費(fèi)、妨審計(jì)憐費(fèi)、閘訴訟唐費(fèi)、站排污票費(fèi)、非綠化下費(fèi)、溪房地野產(chǎn)稅固、車期船使半用稅昆、土爆地使遞用稅廈、無(wú)志形資習(xí)產(chǎn)攤驚銷、鑄開(kāi)辦指費(fèi)攤岡銷、串業(yè)務(wù)格招待今費(fèi)、器壞帳疾損失足、存斷貨盤裂虧以赤及其談他管俯理費(fèi)斑用。5、銷恥售費(fèi)坊用：餓包括偷銷售秋人員睛工資誓、獎(jiǎng)剪金、嫂福利亭、福本利、植差旅紡費(fèi)、掠售樓菠中心練折舊疼費(fèi)、太修理伶費(fèi)、澤物料塔消耗忘費(fèi)、她廣告鮮費(fèi)、諷宣傳旅費(fèi)、擔(dān)代銷奶費(fèi)、滲銷售扔服務(wù)柜費(fèi)、扶預(yù)售輛許可愛(ài)證申坡領(lǐng)費(fèi)時(shí)等。6、運(yùn)罷營(yíng)費(fèi)香用：緣瑞指開(kāi)巨發(fā)完護(hù)成后奸，在層項(xiàng)目踢經(jīng)營(yíng)翅期間鴨發(fā)生法的各佳種運(yùn)低營(yíng)費(fèi)涌用，冷包括耐管理缸和銷宣售費(fèi)驅(qū)用第九禍章除房地互產(chǎn)投糕資風(fēng)耽險(xiǎn)分圓析第一炊節(jié)勒房地貍產(chǎn)投伐資風(fēng)綱險(xiǎn)概鏡述一、此風(fēng)險(xiǎn)君的含周義風(fēng)險(xiǎn)脹是反蜻映一先種特侵殊的干事件藥，這諷種事的件會(huì)相帶來(lái)這多個(gè)鬧不確稍定的絮結(jié)果店，而毅且每伴一個(gè)飼不確里定的萌結(jié)果見(jiàn)的出姻現(xiàn)都委有一解個(gè)可寨測(cè)定君的概賭率值救，是羞對(duì)未決來(lái)行灶為的蜻決策忘及客滑觀條屢件不岔確定峽性而螺可能量引致脅后果之與預(yù)田定目?jī)礃?biāo)值枯的多爸種負(fù)健偏離掩的綜雄合。二、談房地箏產(chǎn)投睡資風(fēng)阿險(xiǎn)的標(biāo)特點(diǎn)1、變窄現(xiàn)性肅差2、客端觀性3、多資樣性4、相太對(duì)性5、風(fēng)震險(xiǎn)與布收益番的對(duì)寬稱性風(fēng)險(xiǎn)收益最低壟收益0三、聽(tīng)房地巡壽產(chǎn)投渣資風(fēng)后險(xiǎn)的誘類型（一賀）按固風(fēng)險(xiǎn)粱效益訪分1、純役粹風(fēng)棵險(xiǎn)：巷只有曾損失威的風(fēng)獅險(xiǎn)2、投超機(jī)風(fēng)飽險(xiǎn)：馬既可津能是防損失浪也可乳能是擋收益（二旗）按嶄風(fēng)險(xiǎn)儀的性獸質(zhì)分1、靜俱態(tài)風(fēng)構(gòu)險(xiǎn)：樓自然次災(zāi)害隙和意拋外事幅故2、動(dòng)貝態(tài)風(fēng)黎險(xiǎn)：書(shū)經(jīng)營(yíng)鵲和市師場(chǎng)變笑化帶瓜來(lái)的寄風(fēng)險(xiǎn)（三竊）系吳統(tǒng)性浙風(fēng)險(xiǎn)精和非貧系統(tǒng)輸性風(fēng)愛(ài)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)豬風(fēng)險(xiǎn)非系船統(tǒng)風(fēng)洽險(xiǎn)通貨年膨脹者風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)確風(fēng)險(xiǎn)周期粉風(fēng)險(xiǎn)政策稅風(fēng)險(xiǎn)利率純風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際旦風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)影管理幸風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)之風(fēng)險(xiǎn)其他紡個(gè)別脫風(fēng)險(xiǎn)（四頸）根賣據(jù)風(fēng)夠險(xiǎn)性均質(zhì)分１、犧政策恒風(fēng)險(xiǎn)２、吹社會(huì)均風(fēng)險(xiǎn)效：城額市規(guī)故劃、垂區(qū)域槍發(fā)展?jié)櫼?guī)劃公眾垂干預(yù)塌、治寨安風(fēng)廈險(xiǎn)３、盈經(jīng)濟(jì)騙風(fēng)險(xiǎn)遺：市狐場(chǎng)風(fēng)奸險(xiǎn)、協(xié)財(cái)務(wù)葵風(fēng)險(xiǎn)妖、融標(biāo)資風(fēng)者險(xiǎn)、所地價(jià)席風(fēng)險(xiǎn)４、促技術(shù)早風(fēng)險(xiǎn)５、蠟自然捏風(fēng)險(xiǎn)６、截國(guó)際醬風(fēng)險(xiǎn)第二榜節(jié)惑房地兩產(chǎn)投貧資風(fēng)溉險(xiǎn)分超析方堪法一、擋定性酬分析１、想專家省會(huì)議露法２、半德?tīng)柧毞品ǎ?、信幕景燒分析劉法二、烏定量似分析慌（風(fēng)翁險(xiǎn)度牲量）１、豬盈虧贏平衡疾分析旗（略設(shè)）２、疼敏感松性分掛析（烘略）３、治概率嚴(yán)分析粉（略冰）第三逝節(jié)憂房地良產(chǎn)投雨資風(fēng)若險(xiǎn)防肆范與姓控制一、危風(fēng)險(xiǎn)豎防范１、恭風(fēng)險(xiǎn)顯自留風(fēng)險(xiǎn)定收益溜較大始時(shí)，標(biāo)投資錘者主煤動(dòng)自念留風(fēng)睬險(xiǎn)２、透風(fēng)險(xiǎn)波轉(zhuǎn)移契約程性轉(zhuǎn)螞移：靜預(yù)售榜、工柏程合晌同、砌保險(xiǎn)項(xiàng)目棋資產(chǎn)膊證券妹化：雜股票煤、債賊券、發(fā)信托３、越投資燒組合潛：按活地域蝕組合居、不巾同類搞型組坐合、冠不同臂時(shí)間樸組合蹈等４、聞風(fēng)險(xiǎn)膜防范在風(fēng)陵險(xiǎn)發(fā)撒生前猴采取么有效托措施殘防范鵝風(fēng)險(xiǎn)曬發(fā)生鬼或使融其損悶失降撤低。防止旅風(fēng)險(xiǎn)屆源發(fā)嚼生對(duì)風(fēng)爹險(xiǎn)因雜素進(jìn)其行隔稼離加強(qiáng)洽對(duì)投班資者笛保護(hù)拜，減慕少損級(jí)失５、虜風(fēng)險(xiǎn)型回避對(duì)投禿資風(fēng)生險(xiǎn)進(jìn)練行識(shí)邁別后崖，主毅動(dòng)避暑開(kāi)風(fēng)報(bào)險(xiǎn)源嫂的行浩為二、聾風(fēng)險(xiǎn)板控制１、追選擇森投資碰風(fēng)險(xiǎn)葡小的烏項(xiàng)目２、廉通過(guò)討投資豈組合坦降低怒整體君投資旨風(fēng)險(xiǎn)３、織通過(guò)份市場(chǎng)柿調(diào)查炸，主得動(dòng)調(diào)絕整以巷降低棵風(fēng)險(xiǎn)４、縱加強(qiáng)飾經(jīng)營(yíng)秤管理５、瘡?fù)ㄟ^(guò)升企業(yè)群聯(lián)合沃，并目購(gòu)降循低風(fēng)適險(xiǎn)第十艱章距房地逗產(chǎn)估亮價(jià)第一集節(jié)打房地館產(chǎn)估樸價(jià)概掀述一、怎房地妨產(chǎn)估還價(jià)的菠概念指房寫地產(chǎn)殊專業(yè)渠估價(jià)略人員鏈，根笑據(jù)估邊價(jià)目冤的，駛遵循剪估價(jià)廣原則飼，按灰照估斥價(jià)程親序，識(shí)采用衛(wèi)科學(xué)含的估杯價(jià)方晉法，侍并結(jié)價(jià)合估沿價(jià)經(jīng)裝驗(yàn)對(duì)朽影響欣房地?fù)懋a(chǎn)價(jià)奏格的鞠因素論進(jìn)行造分析島，對(duì)括房地棚產(chǎn)最換可能盤實(shí)現(xiàn)湊的合零理價(jià)掀格作著出推場(chǎng)測(cè)和五估計(jì)師。二、擠估價(jià)棗目的買賣入股交換抵押課稅保險(xiǎn)典當(dāng)糾紛捏處理合資府、合青作經(jīng)躁?duì)I企業(yè)抬兼并企業(yè)敵承包悠經(jīng)營(yíng)三、責(zé)房地腳產(chǎn)專啄業(yè)估損價(jià)人儲(chǔ)員是指譯經(jīng)房思地產(chǎn)噸估價(jià)造師考惜試合耽格，鄙由注歸冊(cè)管識(shí)理部危門審不定注料冊(cè)，葡取得察資格尤證書(shū)君后從外事房痛地產(chǎn)扭經(jīng)濟(jì)瘋價(jià)值蚊評(píng)估叔，并本將其毯結(jié)果屈用價(jià)什格來(lái)艙表示俱的?；髽I(yè)技輕術(shù)人農(nóng)員。四、糖估價(jià)督原則是人帝們?cè)诠捶康丶~奉產(chǎn)估故價(jià)實(shí)斤踐和仔理論澡探索槳中，僚基于串對(duì)房幣地產(chǎn)菜價(jià)格冒形成況運(yùn)動(dòng)連客觀垮規(guī)律截的認(rèn)敢識(shí)，餅所總候結(jié)出畫的一僻些簡(jiǎn)肝明扼則要的矮在估孕價(jià)活睜動(dòng)中結(jié)應(yīng)遵閘循的寶法則扯、標(biāo)淡準(zhǔn)和腥應(yīng)注左意的紗問(wèn)題鼻。１、望合法撐原則２、妹最佳杏使用呼原則３、達(dá)供求羞原則４、扯替代均原則５、硬公平剪原則６、槳估價(jià)葛期日逮原則７、介預(yù)期惜原則五、辛房地優(yōu)產(chǎn)評(píng)加估的竹程序（一燥）明口確估護(hù)價(jià)基輪本事?lián)耥?xiàng)１、袍明確戴估價(jià)渠對(duì)象２、御明確胳估價(jià)慮目的３、魯明確撐估價(jià)非時(shí)點(diǎn)（二牧）初腿選估鮮價(jià)方峰法（三撕）確胸定估塊價(jià)人宿員（四簽）制駛定估菊價(jià)作拼業(yè)計(jì)烏劃（五悔）實(shí)丘地踏捉勘（六寶）收觀集整溪理資鹽料（七塔）選收擇估堆價(jià)方寶法正責(zé)式估撓算（八爭(zhēng)）確逢定估酒價(jià)結(jié)高果（九市）撰緒寫估竿價(jià)報(bào)疑告（十烈）提艷交報(bào)切告六、造估價(jià)歪方法１、叮收益羽還原舒法２、淚市場(chǎng)啦比較姿法３、步重置垮成本桿法４、屋假設(shè)泉開(kāi)發(fā)繼法第二吵節(jié)繞收益目還原利法及皆其應(yīng)冷用一、果收益翅還原匆法原捏理１、懷無(wú)限效期２、雞有限持年份３、鏈最一拳般性忌情形４、轟收益狗還原淺法中宜的純魔收益蹤蝶Ａ客觀蠟收益皮：應(yīng)品指正閃常收形益，紡排除廳偶然歐收益純收楚益如誘含無(wú)呈形收疏益也他應(yīng)計(jì)庭算５、僚還原餓利率米（資估本化昂率）斬的計(jì)腫算實(shí)質(zhì)蓮上指擊與估脆價(jià)對(duì)提象具錦有同璃等風(fēng)畝險(xiǎn)對(duì)各應(yīng)的壇投資唇收益餅率。收益踢價(jià)格門比較悠法。罷在市尋場(chǎng)上脫尋找恥同類盾房產(chǎn)逮的收蛾益率蟲(chóng)比較啦后確正定還各原利瀉率的騙方法脫。累加逆法?？浚綗o(wú)流風(fēng)險(xiǎn)紀(jì)報(bào)酬標(biāo)率+風(fēng)險(xiǎn)爆報(bào)酬值率+適當(dāng)激補(bǔ)償收益如排序故插入詢法二、除適用佩范圍對(duì)于贈(zèng)具有洗收益浸的住耍房、嗎倉(cāng)庫(kù)制、商哨業(yè)用伙房、節(jié)酒點(diǎn)使、寫擾字樓狹、農(nóng)丟地等摘都適豎用。問(wèn)它不布限于擴(kuò)估價(jià)往對(duì)象忙本身距是否豬有收較益，那只要娃估價(jià)萄對(duì)象報(bào)同類足物業(yè)碰具有塑收益芹的能盯力即諷可。對(duì)于比政府困辦公破樓、但學(xué)校厚、公荒園等兵公用續(xù)、公耐共建薦筑物完，收輝益法鹽大都途不適臺(tái)用三、丈應(yīng)用稠舉例（一建）估鑼價(jià)對(duì)滴象情烘況該建幼筑物然為出義租寫叼字樓土地融面積?。保苍\００輝０㎡建筑頂面積咐５２肝００久０㎡建筑蠅結(jié)構(gòu)滿為鋼升筋混備凝土建筑流層數(shù)真２２尚Ｆ土地蘋使用盡年限內(nèi)５０側(cè)年（僑自１攝９８鄰７年曲起）（二尊）估營(yíng)價(jià)要莖求需要肥評(píng)估掛該宗忙房地止產(chǎn)20躺08年1月的理買賣填價(jià)格（三至）評(píng)究估過(guò)衣程1、初坡步選餃用估架價(jià)方還法：群收益至還原嘗法2、收繼集資熱料可出概租的姓凈面察積：31浙20國(guó)0㎡，占60刺%；其教余部占分為惠公共童通道狠，大若樓管軌理用能房和府其他主占用而面積灶。月租岔金：35美元/月.裹㎡，按共凈面霜積計(jì)淘算；出租頂率：挺平均呢為90找%；建筑放物原兼值：55刻00萬(wàn)美痛元家具洋設(shè)備慣原值老：50寸0萬(wàn)美駐元經(jīng)營(yíng)舞費(fèi)用允：10萬(wàn)美嶺元/月房產(chǎn)逆稅：勢(shì)按建模筑物救原值銹扣減30摘%的余友值的1.俗2%計(jì)算虜（每細(xì)年）營(yíng)業(yè)程稅幾欺其他航：月叢收入加的5%3、計(jì)直算總姐收益年收焰益=3妨12紀(jì)00歌×3喂5×柿12頑×9吹0%絹=1私17影6.攜36萬(wàn)4、計(jì)今算總揀費(fèi)用折舊鼓費(fèi)：替房屋勺使用礦年限50年，違家具鏈折舊尾年限10年，辮殘值40州%年折址舊費(fèi)=5肌50刑0/唐50玻+5薯00（1-只40犬%）/1適0=1瓶58萬(wàn)經(jīng)營(yíng)帖費(fèi)用茄：10拘×1牧2=捉12造0萬(wàn)房產(chǎn)銳稅：55忽00即×0崗.7籮×1晚.2么%=介46萬(wàn)其他稅稅費(fèi)撲：11改76蒙.3筒6×蠢6%著=7燥0.扒76年總貞費(fèi)用鈔：15洽8+辨12既0+饅46黃+7央0.翠76仿=3車94止.7武6萬(wàn)5、計(jì)占算年多純收社益=年總縮慧收益-年總頓費(fèi)用=7即84怒.6萬(wàn)6、計(jì)夏算估嚴(yán)價(jià)對(duì)滴象價(jià)億格第三臭節(jié)哄市場(chǎng)美比較錦法一、持概念闊與原懲理1、概身念：煌將估假價(jià)對(duì)蟻象與軟其所蜻