房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度

房地產(chǎn)與物業(yè)管理法律制度1.房地產(chǎn)管理法概論2.房地產(chǎn)開發(fā)用地3.房地產(chǎn)開發(fā)法律制度4.房地產(chǎn)交易法律制度5.物業(yè)管理服務法律制度6.房地產(chǎn)稅費法律制度7.房地產(chǎn)法律責任8.案例分析一.房地產(chǎn)管理法概述1.1房地產(chǎn)管理法的概念及適用范圍1.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)是指固定于土地之上的具有獨立使用功能并且有一定經(jīng)濟意義的房屋及其附屬建筑物和構筑物。地產(chǎn)作為土地所有權或者土地使用權客體的，具有一定經(jīng)濟意義的土地及其附屬物。2.房地產(chǎn)管理法的概念房地產(chǎn)管理法，是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務活動中形成的一定社會關系的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)管理法，是指調(diào)整房地產(chǎn)關系的各種法律規(guī)范的總和。狹義的指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3.適用范圍房地產(chǎn)管理法的適用范圍，是指房地產(chǎn)管理法調(diào)整的空間范圍。（1）地域范圍：指房地產(chǎn)管理法在哪些空間范圍內(nèi)實行，法律明確了其地域范圍為：中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)。（2）事項范圍：包括取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理行為。1.2房地產(chǎn)管理法的基本原則1.房地產(chǎn)管理法的基本原則是房地產(chǎn)管理法的主要宗旨和基本準則，是制定和實施該法的出發(fā)點。其主要包含：（1）節(jié)約用地、保護耕地原則（2）國有土地有償、有期限使用原則（3）扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民住宅條件原則（4）保護房地產(chǎn)權利人合法權益和房地產(chǎn)權利人必須守法原則（5）依法納稅原則1.3房地產(chǎn)管理法的立法體系目前，我國房地產(chǎn)的法律體系建設已取得顯著成效，該體系的構架由法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方性政府規(guī)章、規(guī)范性文件和技術規(guī)范等構成。法律主要有三部，即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。1.4房地產(chǎn)法律關系1.房地產(chǎn)法律關系的概念法律關系是一種社會關系，是指法律在調(diào)整人們行為的過程中形成的權利義務關系。2.房地產(chǎn)法律關系的構成房地產(chǎn)法律關系包括三個要素：主體、客體和內(nèi)容。3.房地產(chǎn)法律事實（1）房地產(chǎn)法律事實的概念房地產(chǎn)法律事實指法律所規(guī)定的能夠引起房地產(chǎn)法律關系產(chǎn)生、變更和消滅的客觀情況或現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)法律事實的種類通常，根據(jù)房地產(chǎn)法律事實的發(fā)生是否與人的意志有關，可以分為行為和事件。其中，行為是指與人意志相關的活動，事件是指人的意志以外的客觀現(xiàn)象。二.房地產(chǎn)開發(fā)用地2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的含義土地是房地產(chǎn)開發(fā)活動的載體，進行房地產(chǎn)開發(fā)就必須有房地產(chǎn)開發(fā)用地。依據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，城市國有土地的使用權可通過出讓和劃撥方式取得。2.2土地使用權出讓制度1.土地使用權出讓的概念及特征是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。并且具有以下特征：（1）土旨地使華用權莊出讓汪是有嗓償?shù)姆?。?）土賄地使朗用權引出讓刊是要浸式法散律行悔為。（3）土皇地使伙用權租出讓晌是有性期限樂的。2土地歉使用蠢權出魯讓的貍方式（1）拍研賣出恰讓。（2）招裳標出魯讓。（3）協(xié)棚議出貓讓。3土地末使用他權出牢讓的酸最高嗓年限出讓改土地糧使用常權最衛(wèi)高使絕用年男限，熔就是耗法律摟規(guī)定揚的一齊次簽哄約出原讓土彎地使追用權臘的最燦高年海限?！吨腥A伴人民嚴共和睡國國綢有土逝地使甚用權就出讓船和轉令讓暫瓶行條逃例》第12條：（1）居域住用搏地70年；挺（2）工旬業(yè)用驚地50年；宅（3）教團育、裝科技厚、文悟化、趨衛(wèi)生顯、體作育用乒地50年；炊（4）商丸業(yè)、樣旅游旨、娛死樂用賴地40年；醋（5）綜色合或黃者其酒他用貞地50年。2.畜3土地臘使用享權的暫劃撥犯制度1.土地垃使用艇權劃徐撥的偷概念指縣略級以淺上人聯(lián)民政擔府依坐法批贊準，襲在土謹?shù)厥共赜谜咭r繳納怠補償絕、安柜置等雪費用妖后將身該幅上土地可交付潛其使哄用，摧或者公將土炮地使敢用權啟無償尿交付照給土呀地使版用者傅使用愛的行朝為。2.土地各使用遼權劃焰撥的晃類型《城市徑房地卷產(chǎn)管跡理法》第24條規(guī)支定，蜻只有往下列申建設箏用地湯的土褲地使圖用權館，確終屬必只需的介，可衰以由雷縣級晉以上飛人民鑄政府譯依法網(wǎng)批準義劃撥淹：（1）根速據(jù)機顫關用帆地和呢軍事爪用地奮。（2）城內(nèi)市基村礎設前施用涉地和鉤公益止事業(yè)碼用地憑。（3）國墊家重域點扶老持的攪能源虜、交縫通、藥水利臨等項效目用總地。（4）法鋤律、緩行政書法規(guī)冠規(guī)定猾的其屆他用挺地。2.曠4土地伏征用1.土地闊征用驅的概拆念和跡特征土地盟征用耽，是在指因僅建設枝需要旺，國它家將聾農(nóng)民騰集體華所有耳土地直轉變請為國貿(mào)家所半有土塌地的填行為（1）征裕地主悄體的液唯一肌性。（2）征周地行閱為的宜行政凱性。（3）征傻地條強件的愈補償頃性。（4）征社用土某地使擋用權弄的轉膠移。2土地瓣征用滅應遵聾循的扣原則（1）合理菜利用仔土地壞和切勇實保失護耕維地的久原則算。（2）保渾證國被家建襲設用農(nóng)地的罰原則怎。（3）妥善親安置架被征濟地單擦位和毀農(nóng)民粗的原街則。（4）用敘地單燈位支避付補綁償?shù)慕缭瓌t煩。3土地藏征用蓄補償國及安慘置標劍準用地漢單位逐在征逐地時爭按照勸法律際規(guī)定情或協(xié)憶議給荒予被搭征地潮農(nóng)民濟或集鄉(xiāng)豐體組我織補岡償費案用，塞包括門土地泰補償象費、沸安置修補助論費以喪及地切上附莊屬和建青苗加的補嘉償費器。2.米5城市抽房屋婦拆遷杰法律腹制度1.城市偶房屋何拆遷筆的概弱念城市柱房屋袋拆遷忽是指調(diào)取得混房屋徹拆遷屆許可場證的柱拆遷廊人，百拆除陵城市驅規(guī)劃誘區(qū)內(nèi)搏國有你土地借上的雖房屋葉及其況附屬初物，咱并對嫁被拆獻遷房藍屋的庫所有隔人進舟行補讓償或雞安置郵的行護為。2.城市討房屋株拆遷槍應當綿遵守央的基雙本原高則（1）符劉合城承市規(guī)花劃原在則。（2）有后利于誦城市妖舊區(qū)胸改造駛原則壤。（3）有蜻利于津生態(tài)偶環(huán)境悲的改遵善原宵則。（4）保號護文耀物古樹跡原榮則。3.城市志房屋蘿拆遷溪的種琴類（1）自茶拆和鈔托拆船。（2）協(xié)乓議拆思遷、政裁決桶拆遷計和強鞏制拆燈遷。4.城市組房屋膚拆遷戴的程巴序（1）申母領規(guī)燈劃許延可證北。（2）編惠制拆田遷計順劃和濤方案員。（3）拆腥遷人季申領班房屋躁拆遷全許可菜證。（4）發(fā)秧布拆歌遷公羽告。（5）簽化訂拆衰遷補娘償安捉置協(xié)驚議。（6）設添施拆日遷。三.房地顫產(chǎn)開肅發(fā)法讓律制服度3.坦1房地頁產(chǎn)開益發(fā)概粉述1.房地晴產(chǎn)開必發(fā)的肯概念房地星產(chǎn)開視發(fā)：數(shù)是指售在依韻法取愁得國習有土司地使休用權途的土旱地上羨進行灰基礎疾設施剪、房吉屋建伏設的和活動中。2.房地憶產(chǎn)開達發(fā)的蘆分類（1）按第開發(fā)浩對象鑒的劃膨分，萄房地唉產(chǎn)開嚼發(fā)分醉為新將區(qū)開潛發(fā)和相舊城韻改造尤。（2）以矛開發(fā)河的規(guī)戶模來冶劃分險，可諸分為救單項蓮開發(fā)晝、成糟片開逗發(fā)和壞小區(qū)捧開發(fā)誓。（3）按增開發(fā)佩主體范劃分躍，可遞分為罰政府甜開發(fā)豈和房該地產(chǎn)茶開發(fā)匪企業(yè)叨開發(fā)口。（4）按集照開愿發(fā)區(qū)湊域性華質(zhì)劃踏分，巴可分叼為新況區(qū)開晨發(fā)和慮舊區(qū)鞠改造鵝。3.房地練產(chǎn)開糟發(fā)的逼特點（1）涉眾及面哥廣。（2）開言發(fā)過抵程的液時序鑼性。（3）開趙發(fā)周緊期的番較長寸性。（4）受到法規(guī)俘政策間的影勾響性狠。（5）開蠢發(fā)資弱金的賣巨大勺性。4.房地束產(chǎn)開奔發(fā)的允基本徑原則1.嚴格綁執(zhí)行素城市盡規(guī)劃陸的原廣則。2.堅持芒全面跪規(guī)劃勻，合圍理布饅局，準綜合蔑開發(fā)落，配仍套建餓設的棵原則重。3.鼓勵僑開發(fā)貍建設噴居民往住宅剝的原黑則。4.經(jīng)濟薪效益漠、社夸會效丙益、還環(huán)境授效益疾相協(xié)硬調(diào)的夢原則湯。3.扶2房地拆產(chǎn)開盟發(fā)企固業(yè)1.房地輸產(chǎn)開班發(fā)企仰業(yè)的夢概念房地馬產(chǎn)開旅發(fā)企劣業(yè)是借指以鳴營利府為目歡的，豬從事監(jiān)房地來產(chǎn)開傷發(fā)和槐經(jīng)營篩的企慮業(yè)。2.房地拜產(chǎn)開漆發(fā)企櫻業(yè)的臭種類按照防企業(yè)僑的經(jīng)毀營性盯質(zhì)的尿不同盆，可蝴以劃殘分為掩房地淡產(chǎn)開移發(fā)專亮營企白業(yè)、裹房地樣產(chǎn)開密發(fā)兼救營企感業(yè)和修項目謹公司功。3.房地辟產(chǎn)開跳發(fā)企脊業(yè)的勻設立釋的條攏件（1）有每自己裁的名橋稱和傻組織孫機構付。（2）有酸固定負的經(jīng)印營場般所。（3）有剖符合望國務掀院規(guī)金定的旺注冊屯資本吩。（4）有得足夠伯的專婆業(yè)技羽術人伍員。（5）法摸律、創(chuàng)行政宴法規(guī)犬規(guī)定蝴的其望他條無件。4.房地另產(chǎn)開冰發(fā)企滲業(yè)的端設立杯程序設立咳房地規(guī)產(chǎn)開無發(fā)企聽業(yè)，淺應當唇向縣聚級以盲上人習民政聰府工嚼商行深政管衛(wèi)理部托門申捏請登界記。達工商繡行政剛管理營部門痛對符毀合條勢件的碎，應愿當自瓣收到晚申請煮之日加起30日內(nèi)鞠予以毒登記怪；對運不符枝合條賭件不飲予登瞎記的危，應半當說斥明理稀由。寸設立踩有限份責任盞公司開、股爸份有渠限公聚司，有從事覺房地光產(chǎn)開疊發(fā)經(jīng)眠營的辣，還厚應當況執(zhí)行根公司孔法的楊有關障規(guī)定遼。4.外2房地社產(chǎn)轉碰讓1.房地等產(chǎn)轉俊讓的館涵義房地賠產(chǎn)轉雀讓是侵指房菌地產(chǎn)里權利券人通陵過買頑賣、暖贈與漢或其智他合乖法方泛式將賺其房悲地產(chǎn)織轉讓賭給他桿人的毅行為免。2.房地竄產(chǎn)轉蠢讓的沫方式（1）以初房地潛產(chǎn)作廚價入制股、項與他殘人成廳立企凍業(yè)法清人，邪房地珍產(chǎn)權柄屬發(fā)郵生變哭更的黃。（2）一配方提嶺供土風地使蹄用權惹，另嘩一方汽或者儀多方呆提供凱資金啞，合共資、請合作滅開發(fā)俱經(jīng)營朋房地貧產(chǎn)，查而使政房地嗓產(chǎn)權鹽屬發(fā)奶生變績更的核。(3砍)因建企業(yè)昏被收衫購、慎兼并舍或合宿并，憤房地剃產(chǎn)權牧屬隨刊之轉研移的蒜。(4漲)以道房地嫁產(chǎn)抵洗債的煙。(5峽)法幕律、延法規(guī)熱規(guī)定強的其澆他情榮形。瘦房地林產(chǎn)轉眾讓的紙實質(zhì)浙是房坡地產(chǎn)爽權屬挖發(fā)生遞轉移沫?！哆M城市縫房地腰產(chǎn)管援理法玩》剛規(guī)定杯，房尿地產(chǎn)恰轉讓扭時，善房屋枯所有您權和廉該房噴屋所續(xù)占用塊范圍娛內(nèi)的爬土地促使用秀權同書時轉工讓。3.房地萄產(chǎn)轉逝讓的往條件（1）主疼體雙節(jié)方必愁須具開有合音法資閘格（2）房壓地產(chǎn)效轉讓核的客版體必日須符丘合法真定要群求4.房地墻產(chǎn)轉日讓的糾禁止幻玉條件(1蹲)達不蝴到下辛列條田件的錄房地我產(chǎn)不熟得轉尖讓。該①以怠出讓鈴方式危取得歷土地圓使用殺權用瞎于投雁資開飄發(fā)的勉，按嫁照土寸地使緊用權屠出讓政合同威約定幼進行者投資評開發(fā)槽，翼屬于類房屋淋建設溫工程迎的，生應完頭成開略發(fā)投筋資總贈額的蘆25筍％以更上；克②屬置于成