青島劈柴院運(yùn)作方案課件

青島劈柴院運(yùn)作方案ppt課件指導(dǎo)思想劈柴院市場運(yùn)作目標(biāo)劈柴院總體運(yùn)作思路劈柴院的業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)布局政府和企業(yè)運(yùn)作分工如何界定政府-居民-公司-商家-消費(fèi)者關(guān)系如何處理商家-公司-居民-政府利益關(guān)系劈柴院居民分流的市場化運(yùn)作辦法劈柴院啟動市場運(yùn)作費(fèi)用項(xiàng)目運(yùn)營管理階段指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想在政府指導(dǎo)下，引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)管理理念，運(yùn)用市場化運(yùn)作手段，通過人文創(chuàng)意還原、弘揚(yáng)劈柴院歷史文化，將劈柴院打造成為集傳統(tǒng)風(fēng)味小吃、曲藝文化娛樂、古韻風(fēng)情購物、老街觀光旅游為一體的民俗風(fēng)情休閑特色“街里”。指導(dǎo)思想在政府指導(dǎo)下，引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)管理理念，運(yùn)劈柴院市場運(yùn)作目標(biāo)

滿足市民重圓舊夢的老“街里”

滿足游客領(lǐng)略民俗文化的“博物館”

營造老城區(qū)特色商業(yè)步行街打造成為青島最有逛頭的著名休閑文化中心。劈柴院市場運(yùn)作目標(biāo)

滿足市民重圓舊夢的老“街里”劈柴院總體運(yùn)作思路盤活閑置商業(yè)用房，注入街區(qū)商業(yè)活力。居民異地安置，變居住用房為商業(yè)用房，擴(kuò)大商業(yè)經(jīng)營規(guī)模。統(tǒng)一規(guī)劃，引進(jìn)特色商家，打造商業(yè)特色，重樹劈柴院商氣。打好劈柴院民俗文化牌，將民俗文化、休閑文化及商業(yè)文化有機(jī)結(jié)合。通過專業(yè)化的商業(yè)管理公司保障劈柴院的成功運(yùn)作。劈柴院總體運(yùn)作思路盤活閑置商業(yè)用房，注入街區(qū)商業(yè)活力。劈柴院業(yè)態(tài)規(guī)劃歷史上劈柴院是門類齊全的市場，是熱鬧的餐飲、購物、文化娛樂場所，劈柴院的業(yè)態(tài)是否受市民和游客歡迎是項(xiàng)目的生命力。根據(jù)我們多次深入調(diào)研，確定劈柴院業(yè)態(tài)組合為餐飲業(yè)占50%，購物占30%，文化娛樂占10%，商住占10%。劈柴院業(yè)態(tài)規(guī)劃歷史上劈柴院是門類齊全的市場，是熱鬧的有吃頭…打造青島特色小吃街歷史上劈柴院廣義上是指江寧路，江寧路主街主要是飯店和酒館；加上現(xiàn)有河北路打劈柴院老字號的店較多，可因勢利導(dǎo)，發(fā)展特色餐飲。餐飲業(yè)態(tài)包括江寧路特色小吃店，河北路海鮮食街，整修原江寧路上原來的幾個大院改造成酒館和茶樓。

恢復(fù)老“字號”發(fā)展現(xiàn)有店鋪有吃頭…打造青島特色小吃街歷史上劈柴院廣義上是指江寧路，江寧有逛頭、買頭…打造風(fēng)情購物街劈柴院原來是市場，現(xiàn)在劈柴院周邊地區(qū)已有不少青島老字號外貿(mào)服裝店、風(fēng)情雜貨店，歷史上劈柴院還有不少炒貨店和熟食店，為此，可因勢利導(dǎo)在劈柴院重點(diǎn)引進(jìn)老字號街坊、外貿(mào)服裝店、風(fēng)情雜貨店、海產(chǎn)品店、炒貨店和熟食店，不同于臺東的商業(yè)步行街。有逛頭、買頭…打造風(fēng)情購物街劈柴院原來是市場，現(xiàn)在劈柴院周邊有聽頭、看頭、玩頭

…發(fā)展曲藝文化娛樂項(xiàng)目在江寧路原10號大院（劈柴院的發(fā)源地），劈柴院戲場舊址恢復(fù)建設(shè)劈柴院戲臺、建茶樓，與青島群藝館和曲藝團(tuán)合作，開辦周末曲藝大舞臺?；謴?fù)引進(jìn)傳統(tǒng)劈柴院說書、相聲、呂劇、魔術(shù)、雜技等曲藝節(jié)目，另外還可在節(jié)假日舉辦少數(shù)民族舞蹈表演，讓到劈柴院的游客有聽頭、看頭、玩頭。有聽頭、看頭、玩頭

…發(fā)展曲藝文化有住頭…發(fā)展風(fēng)情旅館和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園劈柴院有優(yōu)越的旅游區(qū)位優(yōu)勢，因地制宜利用現(xiàn)有天津路段、江寧路、北京路臨街民宅改造后，發(fā)展小型風(fēng)情旅館，類似平遙、麗江、周莊的民俗旅館。利用劈柴院里院發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，在銷售文化產(chǎn)品的同時，引進(jìn)創(chuàng)意設(shè)計工作室、攝影工作室，設(shè)立民俗博物館。有住頭…發(fā)展風(fēng)情旅館和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園劈柴院有優(yōu)越的旅游區(qū)位優(yōu)業(yè)態(tài)布局江寧路：江寧路打造為綜合商業(yè)步行街河北路：打造海鮮美食街中山路：重點(diǎn)發(fā)展老字號、海產(chǎn)品店、工藝品店及外貿(mào)服裝店北京路：重點(diǎn)恢復(fù)發(fā)展老招牌的酒樓和旅館天津路：逐步引導(dǎo)發(fā)展成為餐館和旅館天津路北京路河北路中山路江寧路業(yè)態(tài)布局江寧路：江寧路打造為綜合商業(yè)步行街天津路北京路河北路劈柴院核心區(qū)域江寧路段規(guī)劃臨中山路出口江寧路主街規(guī)劃為老招牌小吃店為主；臨河北路口和天津路口的江寧路段則以外地名小吃店、炒貨店和副食品店為主；臨北京路出口江寧路段，原江寧路大院規(guī)劃為以古玩字畫店、工藝品店、風(fēng)情雜貨店為主，2號大院規(guī)劃為創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園；原江寧路10號大院規(guī)劃為以酒館和茶樓及曲藝表演娛樂項(xiàng)目為主，及創(chuàng)立民俗博物館；臨江寧路較高樓層住宅除部分作為酒樓、茶樓之外，改為風(fēng)情民俗旅館。劈柴院核心區(qū)域江寧路段規(guī)劃臨中山路出口江寧路主街規(guī)劃為老招牌政府和企業(yè)運(yùn)作分工政府負(fù)責(zé)劈柴院基礎(chǔ)設(shè)施改造、拆違和房屋修繕，由商業(yè)管理公司作為市場運(yùn)作的主體，負(fù)責(zé)具體市場運(yùn)作和管理。政府和企業(yè)運(yùn)作分工政府負(fù)責(zé)劈柴院基礎(chǔ)設(shè)施改造、拆違和房屋修繕政府主要工作負(fù)責(zé)投資進(jìn)行劈柴院區(qū)域的水、電、煤氣和道路基礎(chǔ)設(shè)施，房屋改造及環(huán)境改造，并修建公共廁所、垃圾處理站、停車場，使劈柴院的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施具備商業(yè)經(jīng)營條件。負(fù)責(zé)居民搬遷和安置，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。劈柴院前期市場運(yùn)作啟動扶持投入（投入包括人員工資、招商費(fèi)用、宣傳費(fèi)用等）。為進(jìn)駐劈柴院商家提供三年工商費(fèi)和稅收減免優(yōu)惠扶持政策。負(fù)責(zé)政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)。政府主要工作負(fù)責(zé)投資進(jìn)行劈柴院區(qū)域的水、電、煤氣和道路基礎(chǔ)設(shè)商業(yè)管理公司工作負(fù)責(zé)制定劈柴院區(qū)域市場化運(yùn)作目標(biāo)、計劃負(fù)責(zé)劈柴院區(qū)域業(yè)態(tài)規(guī)劃、定位負(fù)責(zé)招商負(fù)責(zé)市場的宣傳和節(jié)假日文化活動組織和實(shí)施負(fù)責(zé)市場運(yùn)作區(qū)域商業(yè)運(yùn)營管理負(fù)責(zé)保安、保潔等物業(yè)管理商業(yè)管理公司工作負(fù)責(zé)制定劈柴院區(qū)域市場化運(yùn)作目標(biāo)、計劃如何界定

政府-居民-公司-商家-消費(fèi)者關(guān)系政府為改造主管單位居民為改造的收益者管理公司是市場運(yùn)作主體商家是市場的生力軍市民和游客是消費(fèi)“投票”對象如何界定

政府-居民-公司-商家-消費(fèi)者關(guān)系政府居民管理公司如何處理商家-公司-居民-政府利益關(guān)系如何處理商家-公司-居民-政府利益關(guān)系市調(diào)中山路、北京路、河北路、保定路、天津路商鋪及飯店居民利益的保障：1、部分居民的房屋（江寧路段臨街）由政府通過企業(yè)收購,居民異地安置。2、部分房屋（非江寧路段臨街）由商管公司統(tǒng)一租賃，增加居民收入。市調(diào)中山路、北京路、河北路、保定路、天津路商鋪及飯店居民利益商家利益：劈柴院改造后，統(tǒng)一規(guī)劃，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，成行成市，人氣恢復(fù)，商家雖繳納租金，也將有利可圖。公司利益：因房屋交由專業(yè)公司運(yùn)作，可以化零為整，公司通過劈柴院的整體經(jīng)營和管理，使劈柴院得以能匯聚人氣，從而獲取管理增值收益商家利益：政府利益政府進(jìn)行改造不應(yīng)從中獲取經(jīng)濟(jì)利益，不與民爭利。政府通過向企業(yè)提供無息貸款來收購和租賃民房，大大減少政府負(fù)擔(dān)。企業(yè)通過收購過來的房產(chǎn)向政府擔(dān)保借貸，政府也無貸款風(fēng)險，企業(yè)可通過出租收入償還政府貸款；也可采取政府購買后交由管理公司運(yùn)作，收取租金；市場運(yùn)作成功后，政府還可以獲取稅收。政府利益政府進(jìn)行改造不應(yīng)從中獲取經(jīng)濟(jì)利益，不與劈柴院居民分流安置的市場化運(yùn)作辦法

一、針對江寧路段核心區(qū)域方法一：由政府將總預(yù)算中的2000萬安置費(fèi)用，向商業(yè)管理公司提供三年無息貸款

用于購買江寧路段商鋪和民宅，管理公司用收購的房產(chǎn)做擔(dān)保。方法二：由政府的企業(yè)先負(fù)責(zé)居民的房屋的購買和異地安置，再將房屋賣給商業(yè)管理公司，由商業(yè)管理公司分期向政府支付購買費(fèi)用。方法三：政府購買后居民貨幣遷出異地安置，房屋交由管理公司運(yùn)作，由管理公司統(tǒng)一規(guī)劃和出租，租賃的收益50%上繳，50%用于管理支出。劈柴院居民分流安置的市場化運(yùn)作辦法

一、針對江寧二、對非江寧路段區(qū)域的居民安置1、對于歷史上為商業(yè)功能現(xiàn)在為住宅及屬于公房產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，可采取政府補(bǔ)貼居民異地安置費(fèi)的辦法。由居民統(tǒng)一租賃給政府所屬企業(yè)，再由商業(yè)管理公司對外招商，由商業(yè)管理公司招商成功后向居民支付租金。2、“對于現(xiàn)有住戶房產(chǎn)價值不大的住宅可采取政府改善居住條件后，原住戶不動”的辦法。3、針對中山路、天津路、河北路臨街商鋪，產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不變，按照規(guī)劃業(yè)態(tài)加以市場引導(dǎo)。二、對非江寧路段區(qū)域的居民安置1、對于歷史上為商業(yè)功能現(xiàn)在為劈柴院啟動市場運(yùn)作費(fèi)用根據(jù)通行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作慣例，商業(yè)啟動運(yùn)作費(fèi)用占改造投入的5%，按改造總收入4000萬計算，則商業(yè)運(yùn)作總費(fèi)用為4000萬×5%=200萬。

劈柴院啟動市場運(yùn)作費(fèi)用根據(jù)通行商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作慣例，商業(yè)啟動運(yùn)作具體預(yù)算：項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用（萬元）人員工資20人×2000元/月×12個月=48萬勞動保險20人×1500元/月×12個月=10.8萬廣告宣傳50萬招商費(fèi)用43萬第一年物業(yè)費(fèi)用補(bǔ)貼3元/㎡/月×10000㎡×12個月=36萬稅收（按營業(yè)稅6%計算）200萬×6%=12萬具體預(yù)算：項(xiàng)目預(yù)算費(fèi)用（萬元