深業(yè)坪山發(fā)展報告

7/17/2023謹呈：深業(yè)南方地產(chǎn)（集團）有限公司深業(yè)龍崗坪山項目前期商業(yè)發(fā)展報告第一頁，共1八十三頁。我們對本項目的理解?區(qū)域?qū)傩裕盒鲁菂^(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)；時間認識：商業(yè)的發(fā)展是一個不斷演變的過程，一個商業(yè)項目是短期經(jīng)濟收益效應(yīng)的平衡和長期商業(yè)價值最大化的組合。我們的工作：規(guī)劃上著眼未來，同時規(guī)避現(xiàn)時風險。第二頁，共2八十三頁。本項目基本概況項目地址龍崗區(qū)坪山街道中山大道與錦龍大道交匯處占地面積72640.84容積率3.0總建筑面積218086㎡覆蓋率≤30％商業(yè)面積42736㎡住宅面積172678㎡本案中山大道錦龍大道坪山河第三頁，共3八十三頁。報告思路模塊第一部分項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項目開發(fā)的市場方向第三部分項目價值最大化方案推演第四部分項目的招商策略第四頁，共八4十三頁。區(qū)域環(huán)境部分第五頁，共八5十三頁。以發(fā)展現(xiàn)代先進制造業(yè)為主導(dǎo)的深圳大工業(yè)基地，規(guī)劃人口25萬坪山新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進制造業(yè)新城;近期重點建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點建設(shè)范圍;面積為39.58平方公里，人口規(guī)模約25萬人;坪山新城在深圳的位置本項目地塊坪山新城規(guī)劃第六頁，共八6十三頁。目前，本項目處在坪山鎮(zhèn)中心的外圍，坪山中心區(qū)的邊緣地帶，四周均為待規(guī)劃開發(fā)區(qū)域，本項目所處的區(qū)域環(huán)境是典型的新城區(qū)開發(fā)物業(yè)本項目在坪山新城的位置本項目位置坪山中心區(qū)深圳大工業(yè)區(qū)寶龍工業(yè)區(qū)錦龍大道中山大道第七頁，共7八十三頁?，F(xiàn)階段，本項目周邊人氣不足，此時地塊的商業(yè)價值不高，開發(fā)商業(yè)風險系數(shù)較高。目前，能承受這種商業(yè)環(huán)境下消費模式，主要有目標性消費和社區(qū)配套類消費本項目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè)地塊南面工業(yè)區(qū)地塊西面未知用途地塊北面市政用地地塊東面舊城改造本項目周邊現(xiàn)狀第八頁，共八8十三頁。再者，坪山鎮(zhèn)消費力相對較低，消費市場還沒有進入汽車時代，在新城區(qū)（郊區(qū)）發(fā)展商業(yè)中心，能吸引的消費者主要集中在有車一族的高端消費群體以及目標性

消費群體本項目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè)第九頁，共八9

十三頁。目前項目開發(fā)遇到的難題，沒人氣就沒有商業(yè)價值四周人氣不足坪山汽車沒有普及，步行可達性小目前市場支撐不了4.2商業(yè)規(guī)模如何吸引人氣？解決問題關(guān)鍵吸引什么樣的人？第十頁，共1八0

十三頁。未來，本項目所在坪山新城的位置第十一頁，1共1八十三頁。未來，本項目所在坪山新城的住宅集中區(qū)域，周邊將有大片相對規(guī)劃高檔次的住宅區(qū)興起有人就有商業(yè)價值從坪山片區(qū)商品房用地供應(yīng)情況來看，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃顯示：2010年規(guī)劃居住用地約1000萬平方米以上，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地約100萬平方米以上從用地區(qū)域分布情況來看，居住用地（黃色塊）多分布在坪山鎮(zhèn)中心周邊范圍，其余則在寶龍工業(yè)區(qū)、龍崗大工業(yè)區(qū)及坑梓鎮(zhèn)中心一帶；而商業(yè)用地（紅色塊）則主要集中在坪山鎮(zhèn)中心，其它片區(qū)僅有少量分布。本項目第十二頁，1共2八十三頁。但是，周邊大量地塊的開發(fā)指標不夠明確，新城區(qū)城市化速度難以判斷新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū)第十三頁，1共3八十三頁。寶安中心區(qū)發(fā)展：住宅建設(shè)變化20022003200420052006時間100開發(fā)量(萬米2)8036少量沒有住宅開發(fā)程度存在不確定性從曲線圖中，可以看出最近幾年來寶安中心區(qū)在02年以前沒有供應(yīng)量，03年開始有樓盤面世，但03年僅有富通好旺角；04年供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)量近36萬平方米；05年寶安中心區(qū)風光無限，供應(yīng)量躍居全區(qū)頭把交椅，供應(yīng)總量近80萬平方米；2006年突破了100萬的供應(yīng)量。第十四頁，1共4八十三頁。樓盤名稱總面積住宅戶數(shù)1好旺角8.8萬M2932戶2幸福海岸1期8.8萬M2595戶3尚都新天地21萬M21314戶4天悅龍庭－西岸新天21萬M21180戶5深業(yè)新岸線1期18萬M21163戶6麗晶國際－麗晶坊14萬M2855戶7西城上筑16萬M21430戶8金泓凱旋城50萬M22031戶9御景灣7.8萬M2497戶10君逸世家14萬M2863戶寶安中心區(qū)已落成住宅（2006）截止2006年，已建成的住宅開發(fā)量占規(guī)劃總住宅面積的28％，入住率60％指標指數(shù)已落成180萬戶數(shù)10860戶人口32580人占總規(guī)劃人口比率19%入住率約60%第十五頁，1共5八十三頁。特點：1、沿老城區(qū)向海邊腹地發(fā)展；2、住宅分布散落在中心區(qū)，人氣不集中；泰華君逸世家（沃爾瑪）好旺角風臨洲菁英趣庭西城上筑（華潤萬家）麗晶國際（蘇寧電器）宏發(fā)領(lǐng)域金泓凱旋城尚都（賽格電子）天悅龍庭御景灣深業(yè)新岸線第五大道幸福海岸金成時代家園發(fā)展方向住宅發(fā)展分布情況第十六頁，1共6八十三頁。前期住宅開發(fā)量少，沒有形成規(guī)模開發(fā)面臨投資，住宅空置率高的風險新城區(qū)的發(fā)展，它必然是一個集體的開發(fā)行為越早進入開發(fā)，面臨的市場不確定因素壓力越大早期進入新城區(qū)市場，可能要面臨付出培育市場的成本新城區(qū)前期住宅開發(fā)問題住宅面臨問題第十七頁，共17八十三頁。沃爾瑪華潤萬家蘇寧電器賽格電子華美居裝飾市場簡愛家居城已落成的主力店分布：從老城區(qū)向腹地發(fā)展，緊跟住宅開發(fā)節(jié)奏寶安中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展第十八頁，1共8八十三頁。寶安中心區(qū)現(xiàn)有主力店發(fā)展特點主力店名稱面積商業(yè)類型沃爾瑪1.4萬超市華潤萬家1.2萬平方米超市蘇寧電器6000平方米電器賽格電子市場3.5萬平方米數(shù)碼、電子元件華美居裝飾材料城５萬平方米建材家居簡愛家居8000平方米建材家居1、建材家居營業(yè)面積占據(jù)了半壁江山：從寶安中心區(qū)現(xiàn)階段主力店業(yè)態(tài)面積比例看，寶安中心區(qū)商業(yè)仍處在商圈發(fā)展的初級階段；2、居住人口不斷增多主要商業(yè)業(yè)態(tài)也從單一性的建材家居類逐漸發(fā)展到有超市、電器和數(shù)碼電子類多元化商業(yè)形態(tài)。第十九頁，1共9八十三頁。寶安中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家發(fā)展脈絡(luò)商家業(yè)態(tài)進駐時間天虹百貨2002年蘇寧電器2006年賽格數(shù)碼2007年（招商中）華潤萬家綜合超市2007年歐麥德家居已簽約，還未開業(yè)沃爾瑪超市已簽約，還未開業(yè)商家天虹（老城區(qū)與寶安中心區(qū)交匯處）蘇寧沃爾瑪歐麥德T/年2002

2006從表可以看出，商家是逐漸進駐寶安中心區(qū)，有一個時間過程華潤萬家賽格2007第二十頁，2共0八十三頁。市中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家進駐脈絡(luò)商家業(yè)態(tài)進駐時間好百年家居餐飲超市建材、家私家居

百貨購物中心購物中心1999年崗廈食街1999年新一佳2000年世紀中心2003年金海馬世博中心2004年天虹2004年cocopark2006年怡景中心城2007年吉之島超市2007年T/年商家19992000200320042006好百年新一佳天虹世紀中心金海馬cocopark吉之島怡景中心城崗廈食街2007第二十一頁，21共八十三頁。從上表分析來看，在新開發(fā)建設(shè)的中心區(qū)，消費者對如下業(yè)態(tài)有較多的需求：需求層次逐漸提升休閑娛樂＋百貨超市＋餐飲＋建材裝飾＋家居＋社區(qū)服務(wù)家電＋數(shù)碼商業(yè)業(yè)態(tài)進場順序第二十二頁，2共2八十三頁。對于市場環(huán)境還不成熟的新開發(fā)區(qū)域，能夠適應(yīng)這種新區(qū)開發(fā)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)十分有限，下表是各種商業(yè)業(yè)態(tài)對于新開發(fā)區(qū)市場適應(yīng)情況：商家選址關(guān)鍵指標消費力競爭消費需求面積昭示性交通超市*********************************社區(qū)服務(wù)*********************************家居裝飾*********************************家電********************************餐飲*********************************數(shù)碼******************************百貨******************************休閑娛樂******************************專賣店*******************************表示對應(yīng)業(yè)態(tài)在該指標上的契合度，*越多，契合度越高，可行性越高；新城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展契合度第二十三頁，2共3八十三頁。新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū)啟示1如果說，坪山新城城市化速度跟寶安中心區(qū)同樣快，那么，進入第四年時，主流零售商家進駐可能性更高（如寶安中心區(qū)的華潤萬家）家居類商業(yè)業(yè)態(tài)是新城區(qū)初期相對較容易存活的業(yè)態(tài)，但是同樣取決與住宅開發(fā)的速度2第二十四頁，2共4

八十三頁。主流零售商家對坪山新城的看法1同時，主流超市商家積極關(guān)注新城區(qū)城市化速度，要視城市化速度才能進駐看好大片住宅新城區(qū)，主流商家表示，進駐新城區(qū)既是搶占市場份額，也是戰(zhàn)略布局策略主流餐飲品牌進駐新城區(qū)態(tài)度相對比較積極，進駐新城區(qū)主要考慮交通便利以及停車位，并看好大工業(yè)區(qū)的中高檔餐飲市場23主流零售商家訪談要點詳見附錄二第二十五頁，2共5

八十三頁。通過對區(qū)域商業(yè)價值分析、案例研究以及商家訪談，本部分得出的核心結(jié)論：1現(xiàn)階段，人流少，人氣不足，開發(fā)商業(yè)的風險相當高2吸引人氣的辦法：尋求目標性消費業(yè)態(tài)3本項目現(xiàn)階段的目標消費群體是有車一族的高端消費人群，而非普通打工人群4本項目未來處在坪山新城住宅集中區(qū)，項目商業(yè)價值更多體現(xiàn)在住宅區(qū)成熟后5吸引家居類、超市類主力商家，要視城市化發(fā)展速度而定第二十六頁，26共八十三頁。市場機會部分第二十七頁，2共7

八十三頁。商業(yè)中心區(qū)商業(yè)形態(tài)主要以中低檔次百貨、超市及商業(yè)步行街為主，其中主要中型超市百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營面積約有6.2萬平米，主要零售品牌以本地為主，缺市場主流零售商家；而沿深汕公路兩側(cè)所分布商業(yè)多為家居家私專業(yè)賣場與臨街小商鋪為主。本項目地塊商業(yè)項目位置規(guī)模（平方米）經(jīng)營狀況泰華商城鎮(zhèn)中心約13000現(xiàn)正重新規(guī)劃和招商民樂福鎮(zhèn)中心約18000人氣較旺，商業(yè)氛圍濃國惠康鎮(zhèn)中心約13000人氣旺，經(jīng)營狀況良好萬福佳鎮(zhèn)中心約8000經(jīng)營狀況良好，商業(yè)氛圍濃三和購物廣場鎮(zhèn)中心約10000舊改項目，即將拆遷富之島家居深汕路—經(jīng)營尚可國泰家具城深汕路約10000經(jīng)營尚可嘉豪何室深汕路—經(jīng)營尚可坪山國際電腦城深汕路約10000一層仍有余鋪，二層預(yù)備整體招商總計—8.2萬—坪山零售市場高端消費場所比較缺乏，商業(yè)服務(wù)對象以工業(yè)區(qū)普通打工一族為主，整體坪山商業(yè)處在工業(yè)時代的消費市場第二十八頁，2共8

八十三頁。消費者購物考慮的因素從消費者購物所考慮的因素來看，良好的購物氣氛與人氣、商品的種類和質(zhì)量最為消費者所看重，而這也恰恰是目前坪山片區(qū)商業(yè)市場最為缺乏的方面。同時，調(diào)查還顯示出消費者有就近購物的傾向一處有知名零售商家進駐，購物環(huán)境愉悅、交通出行可達性高的商業(yè)中心將贏得坪山消費者的青睞第二十九頁，29共八十三頁。第三十頁，3共0八十三頁。坪山商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪分布比例中，屬于目的性消費業(yè)態(tài)的如家居家私、餐飲、娛樂休閑所占比例比較少。隨著，城市化發(fā)展成熟，未來坪山將會由工業(yè)期時代商業(yè)發(fā)展模式向宜商、宜居和工業(yè)混合時代模式發(fā)展，餐飲業(yè)發(fā)展空間很大。第三十一頁，31共八十三頁。坪山消費者認為，坪山較為缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型購物中心（23％），特色專賣店（23％）和娛樂餐飲中心（19％）大型購物中心在汽車沒有普及時代，出現(xiàn)在市中心區(qū)的機會要大于郊區(qū)特色專賣店則更多選擇的繁華商業(yè)區(qū)域，出現(xiàn)在郊區(qū)幾率很少娛樂餐飲中心與前兩類相比之下，具有目的性消費特征，出現(xiàn)在郊區(qū)可能性更高成功在郊區(qū)運營的餐飲中心案例：萬科城第三十二頁，32共八十三頁。萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊以大型高新技術(shù)企業(yè)及本地農(nóng)民房為主坂田萬科城項目地址萬科城項目位置周邊商圈萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，處于深圳中部生活軸線北部，緊鄰包括華為技術(shù)、新天下軟件城、富士康等大型高新技術(shù)企業(yè)在內(nèi)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)其中的“泛社區(qū)”，包括本項目、華為、新天下、中海等眾多住宅、坂田村、和勘村、坂雪崗企業(yè)及萬科坂田城其他鄰近項目規(guī)模：占地面積約40萬、總建筑面積約53萬平方米，商業(yè)面積建筑面積約3萬平方米定位：集休閑娛樂、餐飲、社區(qū)配套為一體的西班牙風情步行街開業(yè)時間：2005年8月停車位：4000個第三十三頁，3共3八十三頁。萬科城商業(yè)定位，以美食街為核心，形成集美食、社區(qū)購物、社區(qū)休閑、社區(qū)文化于一體的能滿足“泛社區(qū)”居民“一站式”消費的商業(yè)街區(qū)。定位:極具異國風情的體驗式美食休閑之都業(yè)態(tài)組合:{11000m2國際美食坊+休閑娛樂}{20000m2社區(qū)購物中心}經(jīng)營狀況:通過添補市場空白業(yè)態(tài)，引進品牌商家滿足高薪消費群體需要的主力租戶，并實現(xiàn)人氣的大幅提升。主力商家：丹桂軒、華潤萬家、KFC、湘江老廚等、于2004年8月簽約萬科城出租率:總體出租率為90%左右租金：40---120元/平方米評價:新的市場定位滿足了市場需求空缺；通過強化異國風情美食之都概念，在缺乏整體商業(yè)氛圍情況下，有效吸引了的高薪工業(yè)區(qū)內(nèi)足夠消費人流，成功聚集人氣第三十四頁，3共4八十三頁。突出餐飲和娛樂功能業(yè)態(tài)是萬科城商業(yè)街通過定位以提升聚客能力的主要手段各種業(yè)態(tài)比例圖第三十五頁，3共5

八十三頁。數(shù)量眾多、風味各異的各式餐飲組合對吸引客流發(fā)揮重要作用各式餐廳第三十六頁，3共6八十三頁。坪山零售市場給以本項目的市場機會1高端消費場所比較缺乏2發(fā)展目的性消費特點的中高檔餐飲，是符合本項目現(xiàn)階段的商業(yè)條件3坪山公務(wù)員、富有居民以及工業(yè)區(qū)的高端消費人群是項目的主要目標消費群體第三十七頁，3共7

八十三頁。報告思路模塊第一部分項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分 項目開發(fā)的市場方向第三部分項目價值最大化方案推演第四部分項目的招商策略第三十八頁，3共8

八十三頁。含超市、家居、家電、餐飲等綜合性購物廣場家居/家電等專業(yè)市場（視城市化速度隨時應(yīng)變）通過對區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析、商家訪談以及市場機會分析，慧通行認為本項目的定位方向如下中高檔餐飲為主的生活中心可以適應(yīng)現(xiàn)時階段的定位方案第三十九頁，3共9

八十三頁。目標消費群體定位駕車前來本項目的，期望獲得中高檔餐飲消費場所體驗的消費高端群體第四十頁，4共0八十三頁。擬引進餐飲品牌示意第四十一頁，4共1

八十三頁。報告思路模塊第一部分項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項目開發(fā)的市場方向第三部分項目價值最大化方案推演第四部分項目的招商策略第四十二頁，42共八十三頁。根據(jù)退紅線要求，項目預(yù)計各項長度如圖退紅線后地塊錦龍路350米中山大道200米以下規(guī)劃方案中對項目面積的估算以退紅線后地塊尺度為準項目地塊基本尺度估算為計算方便，本次方案計算參數(shù)為退紅線尺度取整(存在誤差在10%-20%)第四十三頁，4共3

八十三頁。選擇策略一街鋪價值最大化方案第四十四頁，4共4八十三頁。方案一——街鋪價值最大化街鋪開發(fā)分析：1、可賣可租，短期可賣，長期可持有收租，變向空間大，可實現(xiàn)資金收入平衡，同時受主力店商業(yè)價值的支撐，升值空間較大；2、街鋪可零散性經(jīng)營，人流量不集中的商業(yè)環(huán)境下，項目啟動可能性相對較大；3、未來城市住宅往高容積率發(fā)展，造成居住空間的壓抑，而街區(qū)放松、休閑的生活方式對未來城市人的吸引力更強；4、街區(qū)可分期開發(fā)，便于資金運轉(zhuǎn)、籌備，然后開發(fā)主力店；5、街區(qū)不足之處是住宅很受限制，對住宅的朝向、戶型等規(guī)劃不利。第四十五頁，4共5八十三頁。1、考慮到錦龍大道和中山大道路交匯是商業(yè)高價值帶，可把主力店放在靠十字路口面，此規(guī)劃既可使招商易實現(xiàn)，也可令兩邊商業(yè)的增值。2、商場層樓價值隨著樓層數(shù)越高，價值越低，本項目主力店規(guī)劃5層，一般情況下，5層是人流垂直流動的極限，太高樓層難以吸引到消費者；3、考慮到主力店的租金收益不高以及單層經(jīng)營面積合適度，建議規(guī)劃主力店面積尺度為50米*50米，單層面積大約2500平方米；主力店規(guī)劃第四十六頁，46共八十三頁。參考案例萬科運河1號第四十九頁，4共9

八十三頁。面積規(guī)劃主力店:邊長50*50米單層面積2500平米總面積12500平米街區(qū):總占地面積約13000平米街區(qū)總面積約27000平米(第一層面積13500,第二層面積13500)住宅底商:占地面積約2700總面積約2700平米第五十頁，5共0八十三頁。商業(yè)形態(tài)面積租金售價估算值主力店12500均價40—年收益600萬元街區(qū)第一層13500—250003.3億元第二層13500—80001.08億元住宅底商2700—250006750萬元總計5.115元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標準計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮目前坪山街鋪售價詳見附錄一第五十一頁，51共八十三頁。選擇策略二集中商業(yè)價值最大化方案第五十二頁，52共八十三頁。方案二——集中商業(yè)價值最大化方案開發(fā)分析：1、此方案關(guān)注到了主流零售商家傾向承租較大面積物業(yè),以提高未來零售市場的競爭能力,2、商場物業(yè)持有，收取租金便于公司其他項目啟動；3、商業(yè)規(guī)模效應(yīng)顯著，商業(yè)市場競爭力強；4、規(guī)劃部分具有租售彈性空間的街鋪，便于資金運轉(zhuǎn)。此規(guī)劃方案跟本項目現(xiàn)階段的餐飲定位產(chǎn)生沖突；如，采用此方案，可選目的消費業(yè)態(tài)種類，如家居建材（也是

受城市化速度影響較大）、娛樂類，底商街鋪商業(yè)價值大打折扣。依據(jù)政府條令限制，群樓底商禁止經(jīng)營餐飲業(yè)態(tài)140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m第五十三頁，5共3八十三頁。集中商業(yè)(主力店)價值最大化規(guī)劃位于錦龍大道和中山大道交匯處本項目集中商業(yè)規(guī)劃3層規(guī)劃集中商業(yè)面積尺度為200米*60米，單層面積大約12000平方米；集中商業(yè)總面積36000平方米集中商業(yè)業(yè)態(tài)層次較為豐富；商業(yè)綜合力強，聚客能力強；主力店規(guī)模相對較大，利于打造商業(yè)檔次，保持持續(xù)競爭力；140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m第五十四頁，5共4

八十三頁。沿錦龍大道和中山大道沿街各規(guī)劃1街鋪,給物業(yè)保留租售彈性空間,應(yīng)變市場風險街鋪總占地面積約6000平米街鋪總商業(yè)面積約6000平米街鋪規(guī)劃((((藍藍色色塊塊))140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m第五十五頁，5共5

八十三頁。商業(yè)形態(tài)面積租金售價估算值主力店36000均價40—年收益1728萬元街鋪6000—250001.5億元總計1.673億元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標準計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮第五十六頁，5共6

八十三頁。選擇策略三兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案第五十七頁，5共7

八十三頁。商場于街區(qū)共贏開發(fā)分析：1、給以主力店適中承租面積,在保證主力店規(guī)模效應(yīng)不受影響情況下,既能發(fā)揮主力店聚客能力又能給以更多街區(qū)發(fā)展空間;2、規(guī)劃街區(qū)，便于資金運作;3、商場具備規(guī)模效應(yīng)，同時街區(qū)規(guī)劃，易于營造休閑商業(yè)氣氛；方案三——兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案集中商業(yè)街區(qū)錦龍大道中山大道第五十八頁，5共8

八十三頁。集中商業(yè)(主力店)規(guī)劃位于錦龍大道和中山大道交匯處本項目集中商業(yè)規(guī)劃4層集中商業(yè)總面積約34000平方米集中商業(yè)規(guī)劃視城市化速度快慢，考慮風險因素，可適當?shù)臏p少部分面積，所減少的面積可轉(zhuǎn)移到街區(qū)，或者項目東面地塊住宅底商集中商業(yè)街區(qū)第五十九頁，5共9

八十三頁。街街街街鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃(藍色塊)1、街區(qū)總規(guī)劃面積：約8000平方米2、沿錦龍大道規(guī)劃一層街區(qū)（約7000平米）,部分可考慮二層約1000平米（街區(qū)二樓可承接部分集中商業(yè)面積轉(zhuǎn)移）3、規(guī)劃的二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流4、部分二樓可連成一起，形成大型餐飲中心，吸引目的性消費人群集中商業(yè)街區(qū)第六十頁，共60八十三頁。商業(yè)開發(fā)模式訂單式地產(chǎn)運作開發(fā)模式建筑面積約34000平方米；采用集中商業(yè)+步行街的模式集中商業(yè)引進了天虹商場，共四層，總面積約16700平方開發(fā)模米；式街鋪產(chǎn)權(quán)分散出售；格瀾郡1期2006年11月入伙；天虹商場2007年4月26日開業(yè)；

2007年下半年格蘭云天酒店動工。格瀾郡商業(yè)是中航集團以訂單式地產(chǎn)運作開發(fā)模式來提升街鋪以及住宅售價規(guī)劃參考案例：中航格瀾郡第六十一頁，61共八十三頁。商業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃示意圖商業(yè)街分3個區(qū)：▲A區(qū)為集中商業(yè)，引進了天虹商場，共四層，總面積約16700米；▲B區(qū)為步行街商鋪，共二層，二樓通過連廊與A區(qū)聯(lián)接，規(guī)劃為集購物、娛樂、休閑、文化、保健、家居日用等為一體的復(fù)合功能街區(qū)；▲C區(qū)商鋪主要規(guī)劃為餐飲專區(qū)。整個步行街商鋪的業(yè)態(tài)與天虹商場的業(yè)態(tài)互補，從而避免內(nèi)部競爭，達到項目商業(yè)價值最大化。第六十二頁，62共八十三頁。商業(yè)形態(tài)總面積租金售價估算值主力店34000均價40—年收益1632萬元街區(qū)第一層7000—250001.75億元第二層1000—8000800萬元總計2億元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標準計算，售價則是目前坪山商鋪市場平均售價（市場是變化的，以上價格并不代表項目今后市場價格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮第六十三頁，63共八十三頁。建筑可視性交通便利性短期聚客能力對住宅良性影響短期獲利能力總體評價得方案一＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案二＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案三＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋10商業(yè)開發(fā)方案優(yōu)劣勢評價注：”+“代表一般；”++“代表較好；”+++“代表很好以上開發(fā)方案均有不同的側(cè)重點，根據(jù)不同的開發(fā)目的尋求適合的開發(fā)方案第六十四頁，64共八十三頁。通過以上各種因素的分析，結(jié)合多年運作商業(yè)經(jīng)驗，慧通行建議商業(yè)的發(fā)展是一個不斷演變的過程，一個商業(yè)項目是短期經(jīng)濟收益效應(yīng)的平衡和長期商業(yè)價值最大化的組合本項目開發(fā)采用兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價值最大化方案街區(qū)解決現(xiàn)階段所遇到的問題，實現(xiàn)短期內(nèi)經(jīng)濟收益平衡集中商業(yè)視城市化速度而定，可實現(xiàn)商業(yè)長期增值123第六十五頁，6共5八十三頁。報告思路模塊第一部分項目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項目開發(fā)的市場方向第三部分項目價值最大化方案推演第四部分項目的招商策略第六十六頁，6共6

八十三頁。招商策略建議第六十七頁，6共7

八十三頁?？傮w招商策略建議集中商業(yè)部分集中商業(yè)招商緩后，視坪山城市化速度采取相應(yīng)措施街區(qū)、底商部分以部分街區(qū)面積來引進主力餐飲品牌形象店和各社區(qū)配套類品牌商家；其余部分街區(qū)面積可考慮出售變現(xiàn)。第六十八頁，68共八十三頁。報告結(jié)束 謝謝！The

end!

Thanks第六十九頁，6共9

八十三頁。附錄一：坪山街鋪售價第七十頁，7共0八十三頁。坪山鎮(zhèn)中心臨街商鋪租金每平方米在30-160元/月之間不等，其中以建設(shè)路為繁華地段,租金100-160元/月之間鋪面面積多為30-60平方米左右，大部分商鋪進深約在12-15米間，部分商鋪為挑高層設(shè)計坪山在售商業(yè)物業(yè),售價在0.8-2.8萬元/㎡之間，外街價值最高，第二層商鋪價值較低商鋪類型均價銷售方式商業(yè)形式規(guī)模盈百富金領(lǐng)域街鋪14800直接銷售社區(qū)配套商業(yè)共4000㎡其中街鋪2000㎡金田風華苑步行街街鋪街鋪28000元/㎡內(nèi)鋪15000元/㎡直接銷售+部分返租10年（年8%）二層以上百貨、一層部分自營、部分統(tǒng)一管理共28000其中街鋪5000㎡泰富華庭商業(yè)街街鋪一層內(nèi)鋪外鋪25000元/㎡內(nèi)14000元/㎡二層內(nèi)8000元/㎡直接銷售+部分返租10年（年8%）一層自營、二層以上集中性百貨超市共13300㎡左右街鋪約3000㎡左右?從投資角度來看，商鋪租金收益分布以建設(shè)路為龍頭，租金范圍跨度較大商鋪售價收益看，最近有百貨主力店價值支撐的街鋪售價為28000元/平米第七十一頁，71共八十三頁。附錄二：主流零售商家訪談以及選址要求第七十二頁，7共2

八十三頁。吉之島廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司（以下簡稱“JUSCO”）1996年在廣東省廣州市天河城廣場開設(shè)首家店

鋪，現(xiàn)已在珠江三角洲共有6家店鋪。作為進入廣東市場的首家日資百貨公司，它率先引進了國外先進的

GMS——綜合百貨超市零售經(jīng)營模式。永旺在中國市場有標準超市、超市加百貨、購物中心三中形態(tài)，主推購物中心；對本項目有意向近年計劃開拓珠三角區(qū)，重點深圳、廣州；層高要求6米，樓層不高于3層，租期15-20年；第七十三頁，7共3

八十三頁。百佳1984年開設(shè)首間分店，成為首家登陸中國的對外零售商，其業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，至今已擁有32家分店，遍及珠江三角洲、上海、北京等地。目前深圳各區(qū)共設(shè)有分店17間對東部新城片有拓展意向公司近年重點拓展深圳市場,很關(guān)注關(guān)外各新區(qū)的發(fā)展,,承租面積視項目定,3000戶以下的社區(qū),所需面積在2000平方米,10萬平米的大社區(qū)所需面積7000平米的,其他條件看具體項目定，租期10-15年.第七十四頁，74共八十三頁。華潤萬家主營大型綜合超市、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)。擁有門店超過2148家，員工總?cè)藬?shù)超過4萬人。對肯定在東部新城選址,但具體項目過2年在深入了解；計劃未來深圳各片區(qū)都有意向開設(shè)分店,需求面積約100-30,000平米不等，位于2層以下，純租金交付形式,租金視項目而定。華潤萬佳第七十五頁，75共八十三頁。小肥羊目前已發(fā)展連鎖店達90多家，是一個集管理規(guī)范化、產(chǎn)品多樣化、生產(chǎn)集約化、營銷網(wǎng)絡(luò)化為一體的綜合性餐飲連鎖民營企業(yè)。品牌有一定的號召力，只要1.2公里半徑內(nèi)沒有新店，都可考慮看設(shè)新店。要求面積600-800平米，層高4.5以上，租賃年期8年以上，租金視項目定。六千館深圳市山基餐飲管理有限公司是從事大、中型餐飲開發(fā)、經(jīng)營、管理的餐飲連鎖專業(yè)性公司，經(jīng)營開發(fā)了數(shù)個知名餐飲品牌，如：日本的“吉野家”、臺灣的“永和大王”、傳統(tǒng)香辣蟹、漓江又一軒、毛家酒樓以及“六千館”等。對項目初步意向，近年開好新區(qū)發(fā)展。需求面積看項目情況定，社區(qū)店要求500平米左右，區(qū)域型店需求5000平米，位置好的，租金100以內(nèi)都可接受，租期為10年。第七十六頁，7共6

八十三頁。第七十七頁，7共7

八十三頁。第七十八頁，7共8八十三頁。商家名稱深圳好又多量販百貨有限公司商家概況好又多是由臺灣誠達集團投資創(chuàng)辦，去年年底，經(jīng)國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部、工商總局批準，好又多與內(nèi)地公司合資，成為中外合資商業(yè)連鎖企業(yè)。銷售額已突破80億元，是內(nèi)地第一家分店最多的中外合資商業(yè)連鎖企業(yè)。直營店數(shù)105家目前業(yè)務(wù)區(qū)域華東、華南、華北、華西四大事業(yè)部拓展要求選址區(qū)域周邊1公里無同行停車場數(shù)量地上和地下不小于200個需求面（㎡）1萬平米以上樓板承重500

kg/㎡經(jīng)營樓層選擇原則上小于5層柱間距視情況定單層面（㎡）5000物業(yè)標準視情況定層高要（M）5.5中央空調(diào)視情況定租賃年限10-15免租期視情況定租金承受范圍視情況定給排水/