城市經濟學地租分析課件

城市經濟學

（第四章）ruczhoutao@126.co授人：周滔重慶大學建設管理與房地產學院2010-2011學年第一學期城市經濟學

（第四章）ruczhoutao@126.com講第四章城市土地經濟城市土地租金城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）城市土地市場（土地價格）城市土地管理（視頻）第四章城市土地經濟基本概念Q:什么是土地，什么是城市土地？土地（Land）：地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內的全部環(huán)境要素，以及人類社會生產生活活動作用于空間的某些結果所組成的自然—經濟綜合體。城市土地（UrbanLand）：三個層次，一是城市建成區(qū)的土地，即城市建設用地;二是城市規(guī)劃區(qū)范圍內的土地，除城市建成區(qū)外，還包括其外延擴建區(qū)域;三是城市行政轄區(qū)內的土地，包括城市郊區(qū)和市轄縣范圍內的土地?；靖拍頠:什么是土地，什么是城市土地？土地（Land）：地建成區(qū)重慶建成區(qū)重慶規(guī)劃區(qū)重慶規(guī)劃區(qū)重慶行政轄區(qū)重慶行政轄區(qū)重慶一、城市土地租金土地租金導論制造業(yè)部門的競價租金曲線信息部門的競價租金曲線住宅價格及其競價租金曲線一、城市土地租金土地租金導論土地租金導論土地租金（地租）：土地所有者憑借土地所有權將土地轉給他人使用而獲得的收入，其是土地所有權的經濟實現(xiàn)形式。特定地塊的土地租金通常由使用該地塊而獲取利潤的能力來決定。土地租金導論土地租金（地租）：土地所有者憑借土地所有權將土地預備知識WTP：支付意愿金額（Willingnesstopay）競價租金：最大意愿支付租金。預備知識肥力與土地租金（WTP：最大愿意支付值）谷物價格（美元）生產數(shù)量總收入（美元）非土地成本（美元）土地的WTP值（美元）土地的競價租金（美元）低肥力102201555高肥力10440152525肥力與土地租金（WTP：最大愿意支付值）谷物價格生產數(shù)量總收制造業(yè)部門的競價租金曲線

在城市環(huán)境中，人們的意愿支付值取決于土地的區(qū)位而非肥力。制造業(yè)部門的競價租金曲線

在城市環(huán)境中，人們的意愿支付值取決制造業(yè)部門的競價租金曲線

距港口距離總收入（元）非土地生產成本（元）運輸成本（元）土地的WTP值（元）工廠占地面積（公頃）競價租金（元/公頃）0250130-1202601250130201002502250130408024032501306060230制造業(yè)部門的競價租金曲線

距港口距離總收入（元）非土地生產成X=到港口的距離（km）R（元）62每公頃的競價租金4060

信息部門的競價租金曲線寫字樓市場（officesector）雖然在寫字樓辦公的企業(yè)所提供的服務多種多樣，但它們都有共同的投入和產出：信息。會計師事務所、律師事務所、中介企業(yè)。寫字樓企業(yè)（officefirm）有向一個地區(qū)集聚的激勵，因為這樣可以更容易獲取其他企業(yè)所提供的信息。信息部門的競價租金曲線寫字樓市場（officesector企業(yè)為交換信息進行的移動DEFGCBA3210123131621區(qū)位：方格到中心的距離企業(yè)移動距離企業(yè)為交換信息進行的移動DEFGCBA32101231316CBD范圍企業(yè)的移動距離企業(yè)區(qū)位移動距離（向西）移動距離（向東）總移動距離D01+2+3=61+2+3=612E11+2+3+4=101+2=313F21+2+3+4+5=15116G31+2+3+4+5+6=21021CBD范圍企業(yè)的移動距離企業(yè)區(qū)位移動距離（向西）移動距離（向中間區(qū)位法則（theprincipleofmedianlocation)中間區(qū)位可以使總移動距離最小化。中間區(qū)位法則（theprincipleofmedian信息部門的競價租金曲線供給規(guī)模固定時的寫字樓競價租金曲線假設每個寫字樓企業(yè)都有一座占地面積為1/4公頃的4層建筑，每個企業(yè)每天生產價值500元的產品，其生產成本包括兩種類型：建筑物資本成本（100元），其他成本（勞動力、原材料和其他投入品）150元。在經濟利潤為零時，土地租金的計算公式為：信息部門的競價租金曲線供給規(guī)模固定時的寫字樓競價租金曲線在CBD中心時（移動成本為0）當遠離中心地帶時(設每個方格的移動成本為36元）在CBD中心時（移動成本為0）要素不存在替代時寫字樓的競價租金距離（方格）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動成本（元）土地的WTP值（元）占地面積（公頃）競價租金（元/公頃）050010015002500.2510001500100150362140.258565500100150200500.25200要素不存在替代時寫字樓的競價租金距離（方格）總收入（元）建筑要素不存在替代性時寫字樓的競價租金曲線X=方格到中心的距離R（元）1每公頃土地的競價租金400856100020045要素不存在替代性時寫字樓的競價租金曲線要素存在替代性時寫字樓的競價租金曲線（1）建筑物的選擇：寫字樓的等產量線要素存在替代性時寫字樓的競價租金曲線（1）建筑物的選擇：寫字占地規(guī)模、建筑物高度和資本成本高層建筑多層建筑低層建筑占地面積（公頃）0.040.251.0建筑物高度（層數(shù)）2541資本成本25010050占地規(guī)模、建筑物高度和資本成本高層建筑多層建筑低層建筑占地面寫字樓建筑的等產量曲線

土地：地塊面積（公頃）0.041公頃面積的寫字樓的等產量曲線100250資本（元）500.251tms寫字樓建筑的等產量曲線為何高層建筑物都靠近市中心為何高層建筑物都靠近市中心城市經濟學地租分析ppt課件高層建筑多層建筑低層建筑土地（公頃）0.040.251.0建筑資本成本25010050租金為40元時土地成本1.61040總成本251.611090租金為200元時土地成本850200總成本258150250租金為1600元時土地成本644001600總成本3145001650高層建筑多層建筑低層建筑土地（公頃）0.040.251.0建要素替代性產生凸性競價租金曲線距離（方格）建筑高度（層數(shù)）總收入（元）建筑物的資本成本（元）其他非土地成本（元）移動成本（元）總租金支出（元）占地面積（公頃）競價租金（元/公頃）12550025015036640.04160054500100150200500.25200存在要素替代性時的寫字樓競價租金要素替代性產生凸性競價租金曲線距離（方格）建筑高度（層數(shù)）總越靠近中心，土地的競價租金就越高（1）移動成本降低（2）要素替代性降低了寫字樓的總成本。越靠近中心，土地的競價租金就越高要素存在替代性時寫字樓的競價租金曲線X=方格到中心的距離1具有要素替代性的競價租金160085610002005eaj不具有要素替代性的競價租金要素存在替代性時寫字樓的競價租金曲線結論：要素替代的影響是其提高了寫字樓企業(yè)的土地競價租金額；當越接近市中心時，土地價格將以遞增的速度上升，土地價格的迅速上漲又會激勵更多的要素替代，其結果是城市中心附近修建的高層建筑越來越多。結論：住宅價格及其競價租金曲線假設：通勤成本具有嚴格的貨幣性（strictlymonetary），其可以用每公里t元表示。忽略通勤的時間成本；每個家庭都有一個成員要通勤到就業(yè)地點，既可以是CBD，也可以是制造業(yè)園區(qū)；非通勤性質的活動可以忽略不計；所有區(qū)位上的公共服務和稅率相同；城市所有區(qū)位的舒適性特征都相同。住宅價格及其競價租金曲線假設：不存在消費者替代時的住宅價格曲線假設每個家庭都擁有一套1000平方英尺的標準住宅。典型家庭每月從固定收入中支出800美元作為住宅和交通支出，每月每英里的通勤成本是50美元。不存在消費者替代時的住宅價格曲線假設每個家庭都擁有一套100不存在消費者替代性時住宅價格曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離40.550.600.800.30510住宅價格（美元/平方英尺）0不存在消費者替代性時住宅價格曲線無論靠近或遠離就業(yè)區(qū)，都會改變通勤成本，其等于距離的變化量（?x）乘以每英里的通勤成本（t）。而住宅成本的變化量等于住宅價格的變化量（?P）乘以住宅的消費量（h）。為使不同區(qū)位的效用具有無差異性，這兩個變化量之和必須等于零。無論靠近或遠離就業(yè)區(qū)，都會改變通勤成本，其等于距離的變化量（具有消費者替代時的住宅價格曲線當住宅價格上漲時，購買住宅的機會成本將增加。由于存在較高的機會成本，消費者將購買/租賃面積較小的住宅。消費者替代性提高了住宅價格曲線的斜率。具有消費者替代時的住宅價格曲線當住宅價格上漲時，購買住宅的機存在消費者替代性時住宅價格曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離f0.550.210.800.30510住宅價格（美元/平方英尺）0j13ge存在消費者替代性時住宅價格曲線不存在消費者替代性時住宅價格曲線存在消費者替代性時住宅價格曲線思考題：丁克（Dink）的通勤行為丁克（沒有孩子的雙職工家庭）家庭中的先生要到城市中心上班（x=0)，而丁克先生的妻子要乘車去距城市中心以東4英里的城郊次中心上班。在所有的區(qū)位上，丁克家庭的住宅消費量相同。他們在兩個方向上出行的速度相同。（1）畫出該家庭的住宅價格曲線；（2）假設丁克女士具有更高的旅行機會成本，試畫出該類型家庭的住宅價格曲線。思考題：丁克（Dink）的通勤行為丁克（沒有孩子的雙職工家庭X=到就業(yè)區(qū)的距離4住宅價格（美元/平方英尺）0abcdA

X=到就業(yè)區(qū)的距離4住宅價格（美元/平方英尺）0

住宅的競價租金曲線在固定要素比例時的住宅競價租金曲線假設每個住宅開發(fā)商生產Q平方米的住宅，需要1公頃的土地和K美元的資本，一旦企業(yè)建成了一座建筑，或者將其作為一套獨立的住宅（面積為Q平方米），或者將該住宅被分為q個單元，每個單元有獨立的空間（Q/q）。由于企業(yè)的總收入等于每公頃的住宅產量（Q）乘以住宅的價格P（x），該值隨著到就業(yè)區(qū)距離的減少而增加（原因在于住宅價格具有負斜率，且呈凸型）。住宅的競價租金曲線在固定要素比例時的住宅競價租金曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離23012WTP11（美元/平方英尺）0總收入=P(x)·Q非土地投入成本（K）

住宅競價租金曲線X=到就業(yè)區(qū)的距離218011（美元/平方英尺）住宅的土地競價租金住宅競價租金曲線住宅的競價租金曲線在存在要素替代時的住宅競價租金曲線距離城市中心越近，土地競價租金上漲得越快。（要素替代使得住宅競價租金曲線的凸性變得更加明顯）住宅的競價租金曲線在存在要素替代時的住宅競價租金曲線住宅的密度越靠近就業(yè)區(qū)，人口密度越大。主要原因在于：（1）消費者替代（2）要素替代住宅面積每平方英尺住宅占用的土地面積每個家庭占據(jù)的土地面積城郊200024000城市中心10000.10100住宅的密度越靠近就業(yè)區(qū)，人口密度越大。主要原因在于：住宅面積二、城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）X=到中心的距離A寫字樓0B（美元/平方英尺）CBD職員住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)工人住宅制造業(yè)農業(yè)CDE二、城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）1.城市土地利用模式（總體性狀）YXPYX城市中心1.城市土地利用模式（總體性狀）YXPYX城市中心北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)商業(yè)用地地價空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)商業(yè)用地地價空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)住宅用地地價空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)住宅用地地價空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)工業(yè)用地地價空間性狀北京市朝陽區(qū)、海淀區(qū)工業(yè)用地地價空間性狀2.城市土地利用模式（城市發(fā)展控制）城市發(fā)展控制的兩種途徑（1）城市邊界控制（2）建筑許可證制度（我國的土地供應年度計劃制度）2.城市土地利用模式（城市發(fā)展控制）城市發(fā)展控制的兩種途徑（1）城市邊界控制（1）城市邊界控制對土地利用的影響（辛克萊爾模式）對土地利用的影響（辛克萊爾模式）城市經濟發(fā)展帶來的影響城市經濟發(fā)展帶來的影響高效增值農業(yè)對城市邊緣區(qū)土地利用的影響高效增值農業(yè)對城市邊緣區(qū)土地利用的影響城市邊界的自由擴張城市邊界的自由擴張違法建設在城市邊界擴張中的影響違法建設在城市邊界擴張中的影響城市邊界的設定在能有力管制違法建設的條件下，一方面會有效保護農業(yè)用地的數(shù)量，同時會造成城市土地的增值城市邊界中斷點處城市租金和農業(yè)用地租金的巨大差值不可避免地形成違法建設區(qū)域的存在，而這部分用地由于受到不確定性的影響，土地使用效率較低。在城市邊界擴張后，由于違法建設用地的低效和難以重新利用，造成城市范圍的擴張比不設定城市邊界條件下的范圍更大，占用更大量的農業(yè)用地。城市邊界的設定在能有力管制違法建設的條件下，一方面會有效保護城市邊界控制的影響對每個城市居民的影響城市邊界控制會使該城市居民的效用降低，并會影響相鄰的其他城市。城市邊界控制的影響對每個城市居民的影響無要素替代時每個城市的工人數(shù)量（百萬）每個工人的效用（美元）807260345ncie無要素替代時每個城市的工人數(shù)量（百萬）每807260345n有要素替代時每個城市的工人數(shù)量（百萬）每個工人的效用（美元）807260345ncieg3.54.5f67有要素替代時每個城市的工人數(shù)量（百萬）每807260345n控制邊界的受益者和受損者

X=到城市中心的距離M180d（土地租金）存在增長邊界控制的土地競價租金cNab農地租金控制邊界的受益者和受損者城市增長邊界以外地區(qū)的土地所有者是受損者，城市邊界以內的土地所有者是受益者。城市增長邊界以外地區(qū)的土地所有者是受損者，城市邊界以內的土地（2）限定建筑物許可證頒發(fā)數(shù)量許可證提高了房屋的均衡價格１、如何分配建筑物許可證？把許可證拍賣給出價最高的人。２、如何給許可證定價？房屋市場價與其建造成本的差額。（假設開發(fā)商獲得正常的會計利潤）（2）限定建筑物許可證頒發(fā)數(shù)量許可證提高了房屋的均衡價格１、2.城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）土地利用分區(qū)制：類型及其市場效應目的：為了降低城市發(fā)展的社會成本（提高公眾健康、安全和福利水平）。達到這些目的的基本手段是將使用目的互不相容的土地分離開來。功能分區(qū)(functionzoning)：依據(jù)城市功能模塊確定合理的空間布局模式。公害分區(qū)(nuisancezoning)：把不相容的土地利用分離開來。財政分區(qū)(fiscalzoning)：把那些不為當?shù)卣謸M用份額的家庭排除在外。設計分區(qū)(designzoning)：依據(jù)城市規(guī)劃的理論、工具對城市進行平面與立體設計。2.城市土地利用模式（城市土地分區(qū)）土地利用分區(qū)制：類型及其功能分區(qū)（以重慶市城市規(guī)劃為例）重慶市城市功能分區(qū)簡圖功能分區(qū)（以重慶市城市規(guī)劃為例）重慶市城市經濟學地租分析ppt課件公害分區(qū)分區(qū)制與立體排污費分區(qū)制雖然可以方便的將污染源與潛在受害者分開，但其沒給廠商提供降低污染的激勵因素，只是污染的轉移。立體排污費則更有效率，其應該設定為與污染的邊際外部成本相等。同時在敏感的地區(qū)附近應征收較高的排污費。如在邊緣區(qū)一噸SO2產生２美元社會成本，對其征收的排污費為２美元,如靠近住宅區(qū)則應征收４美元排污費。公害分區(qū)分區(qū)制與立體排污費為什么還有城市運用分區(qū)制取代排污費來控制工業(yè)污染呢？１、相對于立體排污費制度來說，工業(yè)分區(qū)制簡單易行。２、由分區(qū)制轉向排污費制度會加重某些鄰近地區(qū)的污染。為什么還有城市運用分區(qū)制取代排污費來控制工業(yè)污染呢？財政分區(qū)按照財政分區(qū)制，城市排斥那些可能給地方政府帶來財政負擔的家庭。財政負擔可能產生于：居住在高密度住宅內的家庭（低收入階層）居住在城市邊緣地區(qū)的家庭（基礎設施配套費用高）新的商業(yè)和工業(yè)開發(fā)區(qū)（基礎設施配套費用高）財政分區(qū)按照財政分區(qū)制，城市排斥那些可能給地方政府帶來財政負財政分區(qū)制對土地所有者和房屋消費者的影響

假設一個沒有實行分區(qū)制的城市有120英畝未開發(fā)土地，土地的均衡價格是每英畝2萬美元。然后通過分區(qū)法令將公寓樓用地面積控制在總量40英畝。

公寓住戶受損，單戶住戶受益。財政分區(qū)制對土地所有者和房屋消費者的影響

假設一個沒有實行分設計分區(qū)以技術為支撐，以城市設計者的目標為導向靜態(tài)規(guī)劃，無動態(tài)性過多地強調城市設計很少考慮城市社會經濟方面的問題規(guī)劃編制成本高，時間長不計規(guī)劃項目成本不計政府對規(guī)劃項目的財政支付能力不考慮對建筑面積的實際經濟需求，不考慮城市居民、商人和企業(yè)家對土地和建筑面積的實際支付能力設計分區(qū)以技術為支撐，以城市設計者的目標為導向貴陽的前衛(wèi)規(guī)劃貴陽的前衛(wèi)規(guī)劃鄭東新區(qū)的失敗規(guī)劃鄭東新區(qū)的失敗規(guī)劃城市經濟學地租分析ppt課件分區(qū)與市場:兩難的抉擇背景：微觀經濟學的市場邊際原則（MarginalPrinciple）被證明能夠有效地指導稀缺資源的有效利用和分配，使資源效率達到最佳。市場邊際原則也被應用來廣泛地指導城市發(fā)展。然而，城市土地開發(fā)商和私有經營者追求的是自身利潤最大化，當他們決定在哪里建什么(或做什么)時，很少考慮他們的決定對城市其他經濟活動所帶來的負面影響。分區(qū)與市場:兩難的抉擇背景：基礎知識在完整、自由、充分的市場經濟體系下.價格杠桿帶來最優(yōu)的資源分配和使用。也就是說，邊際效益原則(邊際成本等于邊際效益原則)導致資源的最優(yōu)分配和使用。市場失效使邊際效益原則不能達到資源利用的最佳效應。市場失效主要有三個來源：壟斷、外部性和公共產品?；A知識在完整、自由、充分的市場經濟體系下.價格杠桿帶來最優(yōu)分區(qū)與市場:兩難的抉擇企業(yè)在選址時的主要指標是企業(yè)的效益最大化。而效益最大化是由企業(yè)的邊際成本與邊際效益來決定的。假設消費者購買商品時所承擔的交通成本不計入企業(yè)的成本構成，企業(yè)會選擇以企業(yè)的角度是最優(yōu)的但從社會的角度不一定是最優(yōu)的地方。分區(qū)與市場:兩難的抉擇企業(yè)在選址時的主要指標是企業(yè)的效益最大城市經濟學地租分析ppt課件規(guī)劃師的任務之一就是尋找能夠同時達到個人最優(yōu)和社會最優(yōu)的區(qū)位。遺憾的是，若將研究擴大到三維空間時，不得不借助干復雜的工具(如數(shù)學模型)來幫助我們去尋求這樣的區(qū)位。有時問題的復雜性超出了我們能夠處理的范圍.或者說我們在現(xiàn)有的基礎上無法求得這樣的最優(yōu)區(qū)位。這時候，讓市場去決定城市發(fā)展可能是最好的策略。因而，我們需要知道規(guī)劃介入的范圍，不是什么時候規(guī)劃都應該干預市場的。規(guī)劃師的任務之一就是尋找能夠同時達到個人最優(yōu)和社會最優(yōu)的區(qū)位二、城市土地市場1.我國城市土地制度的背景（1）城鄉(xiāng)二元的土地公有制結構

城市土地為國家所有，農村土地為農民集體所有。國家擁有高度集中分配土地資源的權力，國家規(guī)定和管制城鄉(xiāng)土地的用途，建設用地絕大部分只能用國有土地，集體不可購買國有土地，國家可以強制征收集體土地。

二、城市土地市場1.我國城市土地制度的背景農民集體所擁有的農村土地產權是不完全的。集體經濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，而沒有完全的處分權，農村土地只能通過國家的征收才能改變所有權主體和所有權性質。

農民集體所擁有的農村土地產權是不完全的。集體經濟組織只有土地（2）土地市場由城市政府壟斷經營供應的只能是城市土地，而非一切土地土地供應方只能是所有權主體或其代理人（各級相關政府部門），其他任何部門、單位、個人不得實施土地供應行為。土地供應的時間、地點、數(shù)量由政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和土地供應年度計劃綜合確定。

（2）土地市場由城市政府壟斷經營（3）城市土地產權的限制性。國家是土地的恒定所有者，而土地使用權的受讓人取得有限度的土地使用權。（政府對土地的利用需要加以限制，土地使用權人要嚴格按照規(guī)劃和合同的規(guī)定利用土地，不得擅自變更用途，同時土地使用的年期也要受到限制。（3）城市土地產權的限制性。（4）城市土地出讓的雙軌制“招、拍、掛”（市場機制）劃撥（有償或無償）、協(xié)議（4）城市土地出讓的雙軌制2.城市土地市場的運行模式一級市場：國家以土地所有者的身份，通過出讓、出租等行為，將土地的使用權投放市場運行。（完全壟斷）

二級市場：由獲得土地使用權的經營者，直接將土地，或通過建設商品房從而間接將土地投入市場流通。（壟斷競爭）三級市場：土地的使用者通過房產的交易而使土地間接進入市場流通，表現(xiàn)為土地使用者的橫向交易。（不完全競爭）三級市場事實上就是房地產交易市場。2.城市土地市場的運行模式我國城市土地市場運行模式城市原有土地征用農村土地城市土地土地來源房地產開發(fā)公司企、事業(yè)單位與個人建設用地一級市場直接轉讓土地使用權出售商品房同時讓渡土地使用權企事業(yè)單位或個人建房用地依附于房產交易讓渡土地使用權二級市場三級市場我國城市土地市場運行模式城市原有土地城市土地土地來源房地產開城市土地市場的經濟特征需求的競爭性供給的壟斷性地產的不動性市場的地方性房地的融合性交易方式與交易價格的多樣性城市土地市場的經濟特征土地出讓方式國有土地使用權1.出讓方式2.劃拔方式（1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議3.承租方式土地出讓方式國有土地使用權1.出讓方式2.劃拔方式（

辦理土地登記

核發(fā)《建設用地批準書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案

公布出讓計劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)國有土地使用權出讓流程辦理土地登記核發(fā)《建設用地批準書》土地出讓方式招標招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。土地出讓方式招標招標方式概念指土地所有者（出讓城市經濟學地租分析ppt課件土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價者為競得人。

土地出讓方式拍賣拍賣方式概念按照指定時間、地點城市經濟學地租分析ppt課件土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。土地出讓方式掛牌掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告城市經濟學地租分析ppt課件土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。劃拔劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。土地出讓方式協(xié)議協(xié)議方式概念指政府作為土地所有出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經營性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)、工業(yè)用地；1經營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機關、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權人申請協(xié)議出讓2城市基礎設施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權改變用途或轉讓，收回土地使用權，實行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點扶持的能源、交通等項目用地4出讓土地使用權改變用途4出讓土地使用權人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費用(補償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制出讓方式的適用范圍出讓方式劃拔方式招標、拍賣、掛牌協(xié)議1經營土地出讓方式招標、拍賣、掛牌的異同招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求土地出讓方式招標、拍賣、掛牌的異同招標拍賣掛實踐：房地產開發(fā)流程中涉及土地的環(huán)節(jié)實踐：房地產開發(fā)流程中涉及土地的環(huán)節(jié)開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.建設用地規(guī)劃許可證開發(fā)流程房地產開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺建開發(fā)流程房地產開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商建建國一開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。開發(fā)流程證件解釋《建設用地規(guī)劃許可證》是建設單位在向土地管理規(guī)劃局建設項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設工程抗震設防要求審批環(huán)保局建設項目環(huán)境保護審批其他相關部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關意見）申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關材料；申報材料：提供發(fā)改委、規(guī)劃、土地部門相關審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設項目排放污染物指標申請表》、《建設項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或專項評價的應附環(huán)境保護咨詢中介機構技術評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關材料；選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程開發(fā)商選址、立項國土局國有土地使用證發(fā)改委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局國土局地震局環(huán)保局其他相關部門申報材料：申報材料：申報開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。開發(fā)流程證件解釋《建設工程規(guī)劃許可證》是有關建設工程符合城市氣象局防雷工程設計審批人防辦人防工程建設項目技術審批其他相關部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設計文本及修改文本（資質單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設計單位資質證書副本（復印件），勘察、設計合同（須已經審查）3、建設用地土地使用證及規(guī)劃設計要求說明書（復印件）4、初步設計文件及批復或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設計文件以及相關設計基礎資料6、技術審查機構對涉及項目安全，確需有關設計計算書及計算軟件名稱的，由建設單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設單位還須按相關規(guī)定報送有關材料申報材料1、機構代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關材料。開發(fā)流程申報材料1、申請報告2、建設項目計劃3、經規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質勘察報告申報材料1、建設單位申報表2、建設項目總平面圖3、設計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產品的說明及有關證件8、施工資質證，焊工證（復印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設工程會辦單；6、質量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程設計方案評審發(fā)改委初步設計方案建委施工圖設計審查規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證建委建設工程施工許可證氣象局人防辦其他相關部門申報材料申報材料申報材料開發(fā)流程申報圖片暫缺證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。建設局建筑工程施工許可證發(fā)改委開工報告審批房管局商品房預銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關手續(xù)3、初步設計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關規(guī)定范圍內項目）6、執(zhí)行招投法相關材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質等級證書4、立項批文5、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程圖片暫缺證件解釋《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經營權1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:發(fā)改委規(guī)劃局建委需要提交文件為:開發(fā)商開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權1.取得《建設用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：立項批復建設項目規(guī)劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規(guī)劃意見書要求取得的有關協(xié)議及批復文件審定設計方案通知書開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續(xù)申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）《建設用地規(guī)劃許可證》及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復印件《建設用地批準書》或原用地單位的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關文件房地產開發(fā)企業(yè)資質證書等辦理《建設用地規(guī)劃許可證》:開發(fā)流程立項開工建設開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設計2.項目方案審批3領取《建設工程規(guī)劃許可證》項目設計方案辦理《建設工程規(guī)劃許可證》:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規(guī)劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協(xié)議通知書開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊,開發(fā)建設1.施工隊招標2.領取《建筑工程施工許可證》項目設計方案辦理《國有土地使用證》:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份《建設用地規(guī)劃許可證》及附件《建設工程規(guī)劃許可證》及附件施工圖紙設計文件審查通知書經過備案的施工合同監(jiān)理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統(tǒng)一收費憑證質量監(jiān)督通知書安全監(jiān)督通知書建筑節(jié)能新型墻體收費憑證統(tǒng)計局登記通知開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選址竣工驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設項目2.工程驗收之前取得的所有證辦理《商品房銷售（預售）許可證》:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業(yè)管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等開發(fā)流程立項開工建設規(guī)劃設計取得土地選土地的供給與需求1.城市土地的供給分析土地供給：單位時間內可供人們使用的土地數(shù)量，按供給定義的不同可以分成自然供給和經濟供給。自然供給：是指土地資源的總數(shù)量，其數(shù)量是固定不變的，它不受任何人為因素或社會因素的影響。經濟供給：土地在自然供給和自然條件允許的范圍內，在一定的時間和地區(qū)，因用途、利益、價格變化而形成的土地供給數(shù)量。土地的供給與需求1.城市土地的供給分析

土地數(shù)量土地價格0短期的土地供給長期的土地供給自然供給極限

我國城市土地的供給模式我國城市土地的供給模式我國城市土地的供應曲線

土地數(shù)量土地價格0長期的土地供給自然供給極限Q1Q2S1S1’SS’S2’Q3Q4土地供應計劃極限我國城市土地的供應曲線規(guī)劃和計劃對土地供應的影響

土地數(shù)量土地價格0Q2Q1P2DSS’P1規(guī)劃和計劃對土地供應的影響土地的需求：一般土地需求

土地數(shù)量土地價格0Q2Q1D土地的需求：一般土地需求土地的需求：投機性的土地需求土地特性(稀缺性，增值性等)使得它又不同于一般商品。還有一種對土地的需求是把土地作為投機的對象，購買的目的是為了以后再出售，賺取買賣之間的差價。土地的需求：投機性的土地需求土地特性(稀缺性，增值性等)使得土地的需求：投機性的土地需求

土地數(shù)量土地價格0Q2Q1D土地的需求：投機性的土地需求土地價格土地價格：地租與還原利息率的函數(shù)V：土地價格Ri：第i年的地租，r：貼現(xiàn)率(假定貼現(xiàn)率不變)N：土地使用權年限土地價格土地價格：地租與還原利息率的函數(shù)土地價格的形成：短期供給不變時地價的決定

土地數(shù)量土地價格0P2P1D1D2SQ土地價格的形成：短期供給不變時地價的決定土地價格的形成：長期供給可變時地價的決定

土地數(shù)量土地價格0P2P1D1D2S’Q1Q2自然供給極限土地價格的形成：長期供給可變時地價的決定土地價格的形成：劃撥、協(xié)議方式下

土地價格的形成

土地價格的形成：劃撥、協(xié)議方式下

土地價格的形成

土地價格的形成：招標、拍賣、掛牌方式下土地價格的形成土地價格的形成：招標、拍賣、掛牌方式下土地價格的形成引申：房價與地價的關系地價與房價，雞生蛋還是蛋生雞？引申：房價與地價的關系地價與房價，雞生蛋還是蛋生雞？不同利益群體的認識：開發(fā)商：“招、拍、掛”、宏觀調控、耕地保護推動地價高升，引起房價上漲。政府部門：開發(fā)商利潤高、房價上升引起對土地需求增長，推動地價上升。（谷物法辯論）學者：莫衷一是?！耙苍S是一個關于雞和蛋的命題，也許是一個紅玫瑰和白玫瑰的故事”不同利益群體的認識：在沒有假設或前提條件下，任何結論都是不嚴密的；純經濟分析離不開體制性因素的制約。在沒有假設或前提條件下，任何結論都是不嚴密的；國際背景：在英國、愛爾蘭、美國、新加坡等地，政府出于限制城市無節(jié)制擴張、提高土地利用效率、保護環(huán)境等動機，推行土地規(guī)劃管制，而同時居民面臨房價上漲、住房支付能力不足的問題。于是，便出現(xiàn)了是不是政府的土地規(guī)劃管制造成了房價上漲的討論，最后歸結到房價和地價因果關系的爭論上。觀點、結論各不相同。國際背景：Grigson派和Evans派Grigson-Evans爭辯”(Grigson-Evans

debate)——劍橋大學的SarahMonk教授,1999Grigson派認為：房價是因、地價是果Evans派認為：土地供給也會影響房價，地價并非完全被動地取決于房價。Grigson派和Evans派Grigson-Evans爭辯(1)房價決定地價的觀點

“土地產品的價格決定地租”、”地租和地價的剩余觀點(residuallandprice)“被視為房地產領域起碼的常識。地價不會影響土地產品價格的觀點被廣泛接受，以至于有關城市土地的所有政策討論，沒有一個曾對住宅價格獨立于地價的假說提出過質疑。

——Needham(1981)(1)房價決定地價的觀點

“土地產品的價格決定地租”、”地租“谷物法律辯論”(CornLawsDebate)

“谷物法律辯論”(CornLawsDebate)玉米市場土地市場玉米市場土地市場關于“谷物法悖論”“谷物價格高昂不是因為支付了地租，相反地，支付地租倒是因為谷物昂貴”（對土地的需求是一種引致需求）“如果谷物價格昂貴是地租的結果，而不是它的原因，那么，價格就會相應于地租的漲落而改變，地租也就會成為價格的構成部分了。但是，規(guī)定谷物價格的是用最大量勞動生產出來的谷物;地租決不會也絕不可能成為谷物價格的構成部分?！蠖鄶?shù)商品的構成中雖然都有原料，但這種原料的價值和谷物價值一樣，是由土地上所用的不納地租的最后一份資本的生產力規(guī)定的;因此，地租便不是商品價格的構成部分?！?/p>

——李嘉圖《政治經濟學及賦稅原理》關于“谷物法悖論”但上述觀點建立在兩個假設之上：土地供給固定不變土地用途惟一（只種植谷物）但上述觀點建立在兩個假設之上：城市經濟學地租分析ppt課件基于假設的結論：地租由需求單獨決定。因為土地供給固定，地租的變化只由需求曲線的移動導致。因此，地租高是由于谷價高，而不是相反?；诩僭O的結論：后來的發(fā)展Grigson在著名的1986年倫敦和東南區(qū)規(guī)劃會議上明確指出，“房價決定地價，而不是相反，因為建造商在土地上的出價主要取決于其對建筑物售價的估計”。這種觀點得到經濟學家和實業(yè)家的一致支持。這種出價行為(建造商根據(jù)預期房屋售價減去預期利潤、其他成本之后確定土地出價)的觀點被稱為剩余價格理論(residualprice

theory)剩余法(residualpricing)的理論基礎后來的發(fā)展Grigson在著名的1986年倫敦和東南區(qū)規(guī)劃會0’Sullivan在《城市經濟學》里明確指出，谷物法悖論中土地產品價格決定地租的結論可以應用于城市住宅市場，“高地價是高房價的結果，而非原因”

房價決定地價的觀點在經濟學上“占據(jù)了主流”。城市經濟學地租分析ppt課件（2）地價也會影響房價的觀點

新古典（Neoclassical）的分析方法新古典經濟學家關心的主要不是收入的分配，而是一般價格理論下的地租。排除了土地供給固定、單一用途的簡單假設，認為土地有可供選擇的不同用途，與其他生產要素一樣，取得它應有的報酬。（2）地價也會影響房價的觀點

新古典（Neoclassica若地租與工資這二種現(xiàn)象，在形式上受支配于相同的原則，則視二者對于價值的關系相反，自不免錯誤。

——Evans《政治經濟學原理》若地租與工資這二種現(xiàn)象，在形式上受支配于相同的原則，則視二者城市經濟學地租分析ppt課件城市經濟學地租分析ppt課件李嘉圖式的分析是可錯的。如果