臨沂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景淺析

臨沂房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景淺析陳延峰李嚴(yán)房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)GDP，彰顯廣闊發(fā)展空間我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時期。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。不少人似乎都在為中國經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)較大依賴痛心疾首。而實際上這是任何處于快速城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段國家都無法逃避的一個過程。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當(dāng)前要回避的問題。我們關(guān)注的重點應(yīng)是，如何盡可能延長房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動作用，從而使我們能夠順利走完城鎮(zhèn)化和重化工業(yè)階段。房地產(chǎn)對經(jīng)濟巨大的帶動作用表現(xiàn)為它可以帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與拓展，如金融保險業(yè)﹑商業(yè)﹑建筑業(yè)﹑建材制造業(yè)﹑化學(xué)工業(yè)﹑社會服務(wù)業(yè)等，它直接涉及大的行業(yè)有37個。臨沂的房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長作用明顯，據(jù)《2008年上半年臨沂建設(shè)系統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展工作報告》顯示：臨沂房地產(chǎn)業(yè)帶動了其他行業(yè)的快速發(fā)展，完全帶動系數(shù)約為1.73；產(chǎn)業(yè)拉動居民消費效果明顯，每100元的房地產(chǎn)投資約可拉動30元的住房消費，對建筑裝飾用品消費的拉動作用大約為購房支出1/10；臨沂上半年完成投資35億元，共拉動約計25億元的居民消費。臨沂市政府發(fā)布的2008、2009年兩年經(jīng)濟和社會發(fā)展情況顯示：2008年全市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值1958.2億元，增長13.2%；2009年臨沂全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值2110.18億元，增長13.4%。另據(jù)臨沂市統(tǒng)計局信息顯示：2008、2009年臨沂市房地產(chǎn)業(yè)投資總額分別125.9億元和146.4億元，房地產(chǎn)投資占GDP的比重分別為6.43%和6.93%，其中2009年比2008年投資總額增長16.3%。從以上數(shù)據(jù)分析，臨沂市房地產(chǎn)業(yè)投資對拉動臨沂經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)已越來越突出。但相比一二線城市房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)均在兩位數(shù)而言，目前臨沂的經(jīng)濟增長依賴更多的仍是第二產(chǎn)業(yè)，既然房地產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要力量是一個無法回避的必經(jīng)過程，那么成為主導(dǎo)力量的過程無疑為臨沂房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。1.5%城市化進(jìn)程，引發(fā)15年剛性需求從中長期看，城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、中心城市帶動戰(zhàn)略的實施，能夠為房地產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間?！杜R沂市城市總體規(guī)劃（2005-2020年）》中確定：近期（2005—2010年）全市人口達(dá)到1050萬人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到504萬人，中心城區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?45萬人，居住用地總面積2075公頃，人均居住用地116平方米，人均居住面積28平方米。根據(jù)以上目標(biāo)，結(jié)合中心城區(qū)居民收入水平及直管公房面積、戶數(shù)等實際情況進(jìn)行預(yù)測，規(guī)劃期內(nèi)，中心城區(qū)住房面積總需求為1410萬平方米。另據(jù)臨沂城市化發(fā)展目標(biāo)，2010年臨沂城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到48%，并將保持每年1.5%左右的城鎮(zhèn)化增長水平。按城市化發(fā)展趨勢判斷，我國已經(jīng)進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，根據(jù)發(fā)達(dá)國家城市化達(dá)到70%時，發(fā)展趨于穩(wěn)定推算，臨沂的城市化還要連續(xù)推進(jìn)15年。城市化率每年增長一個百分點，臨沂將每年新增10萬城鎮(zhèn)居民，至少需要新增280萬平方米的住房供給。因此，臨沂房地產(chǎn)剛性需求的上升趨勢，將是中長期的，臨沂的房地產(chǎn)業(yè)還要經(jīng)歷至少15年的黃金發(fā)展期。樓市不溫不火，泡沫尚不明顯臨沂從城市規(guī)模來看可以列入二線城市，但如果用各項經(jīng)濟指標(biāo)來評判，臨沂更準(zhǔn)確的應(yīng)該算作三線城市。用“不溫不火”四個字來形容臨沂的樓市是再貼切不過了。當(dāng)一線城市的房價被炒得如火如荼一路狂飆的時候，當(dāng)金融危機不期而遇樓市交易直線滑坡的時候，臨沂樓市卻一如既往的保持著一種表情——不溫不火。很多人因為市區(qū)、北城新區(qū)及河?xùn)|、羅莊得房價懸殊而懷疑樓市有泡沫，其實這是房地產(chǎn)以“位置”論價的普遍規(guī)律，而非泡沫差價。對于是否存在泡沫，在國際上，有一個衡量是否存在房價泡沫的指標(biāo)，即房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。（其實中國人對待“家”的傳統(tǒng)觀念，是沒法用數(shù)字來客觀評判的，他們買房時經(jīng)常不理智的超出自身的經(jīng)濟承受能力，在此推算僅作參考，以購房人完全理智為前提。）根據(jù)臨沂市經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)2010年生產(chǎn)總值達(dá)到2600億元，人均達(dá)到24600元推算，中等收入的三口之家，夫妻兩人一年收入約5萬元，以購買均價3000元，面積為90㎡的房子推算，房價收入比為5.4，房價收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，并無明顯泡沫。目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，只是有些城市存在房地產(chǎn)泡沫，而非全局性的泡沫。并且越早覺醒的城市越容易出現(xiàn)泡沫，對于臨沂這個三線城市，房產(chǎn)市場起步較晚，又因單位變相集資建房的現(xiàn)象依然存在，在市場上商品房并不占絕對優(yōu)勢，因此就臨沂整個房地產(chǎn)市場而言，并無明顯泡沫，即使存在泡沫也只是因為個別樓盤未能對有效需求準(zhǔn)確定位，導(dǎo)致短期內(nèi)供過于求，使得目前價格有些虛高，像南坊新區(qū)的部分樓盤就是這種情況。但同時南坊北城新區(qū)的大量土地供應(yīng)及開發(fā)建設(shè)，為整個臨沂的房價卻起到了很好的平抑作用。對于臨沂房產(chǎn)市場的看法，業(yè)內(nèi)的普遍觀點是健康良性發(fā)展，穩(wěn)中有升，不溫不火這樣的市場表象應(yīng)該是開發(fā)商、政府和購房者都希望看到的。外地開發(fā)商領(lǐng)軍臨沂，大盤時代機遇挑戰(zhàn)并存在浙商的最具投資價值的城市中，山東臨沂排名第一，說明臨沂市作為全國第三大商貿(mào)城民營經(jīng)濟的活躍蘊藏的投資潛力巨大，而房地產(chǎn)正是外地開放商看重的投資領(lǐng)域之一。一組數(shù)據(jù)足以說明外地開發(fā)商對臨沂市場的青睞程度，以2008年為例，臨沂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到330家，其中外地企業(yè)60家，全年投資近90億元。外地開發(fā)商受異地投資成本加大影響必須做高端物業(yè)，否則就沒有競爭力。他們引入先進(jìn)的社區(qū)開發(fā)理念及模式，使產(chǎn)品在建筑品質(zhì)、建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計及居住理念等方面全面超越本土產(chǎn)品。而本地開發(fā)商受資金、開發(fā)理念、管理模式等限制，很難與之抗衡，外地開發(fā)商在臨沂的領(lǐng)軍地位已經(jīng)確定。由于南坊新區(qū)、濱河兩岸土地多為成片開發(fā)，因此住宅大盤大量涌現(xiàn)；而上述區(qū)域要么是臨沂的新的行政中心要么景觀在臨沂多屬獨一無二，因此新開發(fā)樓盤多為中高檔項目。近兩年，總建筑面積在30萬平方米以上的項目僅南坊就有五個，臨沂人終于迎來了一個品質(zhì)大盤時代。大批外地開發(fā)商蜂擁搶灘臨沂，對本地開發(fā)商而言是機遇更是挑戰(zhàn)。一方面，外來開發(fā)商在資金實力和營銷經(jīng)驗方面占有優(yōu)勢，他們帶來了先進(jìn)的開發(fā)理念與營銷經(jīng)驗，有利于臨沂房地產(chǎn)市場成熟度進(jìn)一步的提高。而另一方面外地開發(fā)商的到來卻在一定程度上限制了本地開發(fā)商的發(fā)展：競爭的加劇，土地交易將逐步規(guī)范化和透明化，土地成本將大幅提升，還有財務(wù)成本的增加，不可預(yù)見風(fēng)險因素都會使利潤率回到合理區(qū)間，預(yù)計開發(fā)商利潤率將向下調(diào)整，開發(fā)商淘汰力度將逐步加大，當(dāng)?shù)匾恍嵙^弱的中小型開發(fā)商已經(jīng)開始面臨無地可用的處境，臨沂房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一輪劇烈的洗牌。房地產(chǎn)市場七分天下，各大板塊形勢若何綜觀臨沂住宅市場，可分為七大板塊：城中板塊、濱河板塊、南坊板塊、城西板塊、城南板塊、河?xùn)|板塊及羅莊板塊。各板塊分化較為明顯，客戶群體相對固定。城中板塊及濱河板塊由于土地及環(huán)境的稀缺性，多以開發(fā)高端高層住宅為主，且價格已經(jīng)到達(dá)高位，繼續(xù)上漲的空間不大，從開發(fā)的持續(xù)性上看，可供開發(fā)的土地已非常有限；南坊板塊作為臨沂未來的政務(wù)中心區(qū)，住宅市場發(fā)展迅速，項目處于中高檔。短期內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等配套相對缺失，市場供應(yīng)偏大有待消化，但是憑借其遠(yuǎn)景規(guī)劃優(yōu)勢，該板塊住宅市場具備了升值潛力。城西板塊處在臨沂的商貿(mào)物流區(qū)，有商業(yè)，則必有居住之所，該區(qū)域環(huán)境較差，難以成為高檔住宅的供給區(qū)，但是以新的物流批發(fā)基地為基礎(chǔ)，普通住宅仍有很大的空間，該區(qū)域項目主要集中在臨西五路與臨西八路沿線，住宅供給缺口較大，其中圍繞新規(guī)劃的銀雀山公園周邊住宅升值較快；城南板塊為臨沂的傳統(tǒng)居住區(qū)，以舊村改造和中檔住宅為主。河?xùn)|板塊作為臨沂的半壁江山，擁有與河西一樣綿長的河岸線，但是“隔河千里遠(yuǎn)”，雖是僅一橋之隔，河?xùn)|與河西的房價差別卻是很大，但是隨著河西沿線地塊的日益稀缺，未來河?xùn)|沿線仍將有可觀的市場前景。羅莊板塊為臨沂的重工業(yè)區(qū)，現(xiàn)階段市場供應(yīng)量較平穩(wěn)，大都為滿足自住需求。近幾年臨沂房地產(chǎn)開發(fā)的熱點已經(jīng)逐漸從廣場周邊和濱河板塊的沂河沿線轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在的開發(fā)熱點為南坊新區(qū)及涑河沿線，臨沂未來的開發(fā)熱點應(yīng)該在河?xùn)|濱河沿線以及城西板塊。將來，分別以沂河、涑河、祊河為中心的放射狀區(qū)域，清風(fēng)宜人，碧波蕩漾，定會成為最適宜臨沂人居住的風(fēng)水寶地?！半p核時代”悄然來臨，政府著手改善結(jié)構(gòu)從近幾年臨沂住宅銷售面積大于竣工面積的相關(guān)數(shù)據(jù)分析，臨沂目前住宅項目總體而言是供不應(yīng)求，但同時又存在著比較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：高檔住宅的供應(yīng)偏大，而普通住宅及保障性住房供應(yīng)量偏?。淮髴粜凸┙o量大，而中小戶型供應(yīng)量偏小。縱觀整個臨沂的住宅供應(yīng)：高檔產(chǎn)品在市場上競爭激烈，小高層、高層集中放量，且同質(zhì)化嚴(yán)重；戶型面積偏大，多數(shù)主力戶型都為130平方米以上，70-90平方米的二室和100-120平方米的三室經(jīng)濟型戶型在市場是缺口較大；套總價在40-70萬元之間居多，而總價承受能力在40萬以下的社會中堅力量，他們改善居住條件的愿望強烈，但其剛性住宅需求并沒有得到有效釋放，這些正是造成“市場大，成交難”尷尬局面主要原因。解決結(jié)構(gòu)性失調(diào)問題，不單要求開發(fā)商調(diào)整開發(fā)比例，增加中低價位、中小套型普通住房的供應(yīng)量，同時也要求政府進(jìn)一步完善住房保障體系，切實提高住房保障制度的實施效能。目前國家對房價的整體關(guān)注程度已經(jīng)不同于前兩年，逐漸開始關(guān)注結(jié)構(gòu)性矛盾、廉租房建設(shè)等這些整體性的東西。近期，國家對房地產(chǎn)政策作出了一個很大的調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“雙核時代”，未來幾年中國房地產(chǎn)市場將變成兩個核心：商品房體系和住房保障體系將成為兩個獨立存在的體系。目前，隨著國家政策的變化，臨沂市政府順勢而為，通過采取增加保障性住房的土