《物業(yè)服務(wù)手冊》

物業(yè)服務(wù)手冊序言尊敬的業(yè)主 /住戶：為了方便閣下進一步了解的物業(yè)管理服務(wù)運作情況，我公司特編制《物業(yè)服務(wù)手冊》，以供參考。該手冊根據(jù)《業(yè)主臨時公約》而制定，特將一切有關(guān)閣下權(quán)利、義務(wù)以及各種服務(wù)與設(shè)施之使用予以說明，敬請詳細參閱！謝謝。目 錄一社區(qū)管理 5.1停車場1.1專業(yè)管理 5.2水、電、空調(diào)供應(yīng)1.2投訴與建議 5.3電話系統(tǒng)二入住及遷出事項 5.4消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)2.1入住手續(xù)5.5綠化2.2遷出手續(xù) 六社區(qū)其他服務(wù)三繳費事項 6.1清潔服務(wù)3.1管理費 6.2維修服務(wù)3.2管理費的繳付 6.3郵政服務(wù)3.3其他費用 6.4特約服務(wù)3.4繳費方式 七社區(qū)規(guī)定四裝修管理 7.1注意事項4.1裝修手續(xù) 7.2消防事項4.2裝修公司 7.3保安事項五社區(qū)內(nèi)設(shè)施及設(shè)備 八保險事項九意外事件 9.4治安事件9.1火警 十常用電話9.2停電 結(jié)束語9.3水浸一、社區(qū)管理1．1專業(yè)管理物業(yè)公司名稱： 物業(yè)公司山東漢邦置業(yè)有限公司聘請 物業(yè)公司對本項目進行全方位的物業(yè)服務(wù)。我公司為華融國際項目設(shè)立項目物業(yè)管理處，將接受委托，提供服務(wù)，兌現(xiàn)承諾，為住戶營造安全、舒適、優(yōu)美的生活空間。物業(yè)公司服務(wù)范圍概括：物業(yè)公司根據(jù)《業(yè)主臨時公約》（以下簡稱公約）所賦予的權(quán)利義務(wù)將負責社區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域、物業(yè)結(jié)構(gòu)、機電系統(tǒng)、綠化和其他公共設(shè)施及設(shè)備的保養(yǎng)、維修和管理。物業(yè)管理處部門設(shè)置：行政人事部、客戶服務(wù)部、工程部、保安部、財務(wù)部。辦公時間：為方便業(yè)主 /住戶，物業(yè)公司在物業(yè)設(shè)接待中心實行小時辦公。1．2投訴與建議任何人士均可以任何正當?shù)姆绞胶侠淼叵蛭飿I(yè)管理處接待中心提出有關(guān)的投訴或建議。投訴電話：請閣下告之姓名及聯(lián)絡(luò)方式， 以方便我們及時地采取相應(yīng)行動及回復(fù)。二、入住及遷出事項當您準備搬入或搬出時，物業(yè)公司會為您提供如下細致、周到的服務(wù)，請閱：2．1入住手續(xù)業(yè)主在收到銷售部發(fā)出的《驗房通知單》后即可前來辦理入住手續(xù)。辦理入住手續(xù)請與接待中心聯(lián)系，并須持有：1）《驗房通知單》2）業(yè)主的身份證明及其同住人的身份證及其兩張一寸免冠照片。3）代理人需持有由業(yè)主簽署的委托書和業(yè)主的身份證。同時應(yīng)完成以下手續(xù)：1）交付首期物業(yè)管理費。2）請與接待中心聯(lián)系鑰匙等有關(guān)事項。（3）如果要進行房屋裝修，須到接待中心辦理裝修申請。 （詳見4.1）4）如果需要，請接待中心聯(lián)系停車位租用事宜，停車證將在簽訂租用協(xié)議并交付費用后發(fā)放。注意：A、遺漏工程客戶如發(fā)現(xiàn)單位內(nèi)有任何遺漏工程，須于48小時內(nèi)告知物業(yè)公司，物業(yè)公司將會與承建商聯(lián)系，盡速安排修理工作，逾期者則視同住戶已確認其單元之設(shè)備及裝修。B、往戶登記住戶須填寫《住戶緊急聯(lián)絡(luò)表》，并存于物業(yè)公司，以便緊急情況時可與住戶聯(lián)系。C、入住須知住戶入住前須提前48小時能知物業(yè)公司，以便安排人手和車位供用戶使用等。D、大件物品及家具運輸提前通知物業(yè)公司，做好充足準備，以減少對其他住戶的影響。2．2遷出手續(xù)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，須在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知接待中心并寫明新業(yè)主的基本情況。在遷出之前須將轉(zhuǎn)讓合同的副本和新業(yè)主簽署的承諾業(yè)主臨時公約的承諾書一并交至客服部。 在上述文件齊備后，方可辦理。同時，所有業(yè)主的權(quán)利和責任亦由新業(yè)主承擔，否則原業(yè)主仍需負責該房屋的管理費用以及其責任和義務(wù)。三、繳費事項物業(yè)公司所收每項費用都按政府和本行業(yè)的相應(yīng)法規(guī)和規(guī)章收取，也可以說取之于您，更用之于您，請您詳閱如下：3．1管理費管理費根據(jù)每年度的管理開支預(yù)算而確定，計有管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費，公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化費，清潔衛(wèi)生費， 保安費，辦公費，固定資產(chǎn)折舊， 利潤，法定稅費。管理費金額將根據(jù)實際運行支出， 收支情況每季度向業(yè)主住戶公布一次。3．2管理費的繳付管理費為上期繳付，并于每年 1月15日之前完成。若每年 1月日以后，物業(yè)公司仍未收到該等款項，我們就會根據(jù)《公約》規(guī)定，加收該款項的滯納金；逾期30天仍未繳納，我們將根據(jù)《公約》、及與業(yè)主/住戶簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》停止對該戶的一切服務(wù)，并采取適當?shù)姆尚袆佑枰宰酚懀@樣做也是從全體業(yè)主 /住戶的利益出發(fā)的。3．3其他費用所有其他費用， 如特約服務(wù)費、零修費等，須于規(guī)定的繳費期內(nèi)交付。若超出繳費期七日，物業(yè)公司仍未收到該款項，所有有償供應(yīng)與服務(wù)將暫停，直至繳清，并有權(quán)加收該等款項的滯納金，當然我們不愿意發(fā)生此類情況。交費地點：財務(wù)部3．4繳費方式繳費可以通過如下方法：國內(nèi)銀行轉(zhuǎn)帳、現(xiàn)金繳付。物業(yè)公司開戶行：賬號：使用外幣支付費用時，以中國人民銀行當日公布的人民幣兌換外幣匯率執(zhí)行。四、裝修管理我們對各業(yè)主 /住戶所進行的房屋裝修從最初裝修公司資質(zhì)的審核，裝修進行過程中的管理監(jiān)督， 到最后的竣工驗收都是有嚴格規(guī)范的。物業(yè)公司之所以這樣提供服務(wù)，因為當任何一戶裝修出現(xiàn)違章，如私改公共管線、水、電、氣等都可能引起整棟樓該供應(yīng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障，再如私改內(nèi)部房間布局、破壞承重墻，破壞樓的整體結(jié)構(gòu)受力，一旦遭遇地震等自然外力， 樓的設(shè)計抗震系數(shù)便會大大降低， 甚至出現(xiàn)險情，同時也會影響大樓的使用壽命，縮短使用年限，從而不可避免的使您所購置的物業(yè)升值條件受到限制。 基于這些原因， 也為了不給您和您的鄰居留下其他裝修隱患， 當您聘請的施工人員裝修可能未按已審核的方案和規(guī)定進行施工時， 就要請您協(xié)助我們對這種行為進行糾正。物業(yè)公司在此問題上完全是出于對全體業(yè)主 /住戶切身利益的考慮來安排的工作，請您配合做到如下：4．1

裝修手續(xù)業(yè)主/住戶在入住手續(xù)辦理完畢后，如需對其房屋進行裝修，可與工程部聯(lián)系，索取裝修申請表并完成以下手續(xù)：1）選擇符合條件的裝修公司。2）將《裝修申請表》連同裝修設(shè)計方案和施工圖交物業(yè)公司工程部審批。3）審批合格后，選定的裝修公司應(yīng)與工程部聯(lián)系，辦理施工前的手續(xù)：如簽訂裝修協(xié)議書、交付裝修押金和裝修管理服務(wù)費、裝修人員登記辦證、簽訂防火安全協(xié)議等。4．2裝修公司為保證裝修工程的質(zhì)量，業(yè)主/住戶在委托前應(yīng)認真審查裝修公司的資質(zhì)。裝修公司若經(jīng)業(yè)主/住戶同意亦可承接裝修工程，但須首先完成：1）向工程部提供合法的裝修資質(zhì)證明，營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，同時辦理登記手續(xù)。2）送審裝修方案及圖紙。3）繳納裝修押金和裝修管理費等。4）辦理裝修人員臨時出入證，并對裝修人員進行遵守施工規(guī)則的教育。五、社區(qū)設(shè)施、設(shè)備為了使業(yè)主/住戶生活豐富多彩，物業(yè)公司在社區(qū)內(nèi)提供了多項服務(wù)及相當完善的娛樂設(shè)施和便民服務(wù)，詳閱后，便知是想您所想，急您所急。如您需物業(yè)公司提供尚未提供的服務(wù)內(nèi)容， 請您隨時提出。5．1停車場為了方便業(yè)主 /住戶，社區(qū)內(nèi)設(shè)有公共停車場。（1）機動汽車如果業(yè)主/住戶有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽訂《車位租用協(xié)議》并選定車位，繳付首期，至少一個月的租金或管理費用，領(lǐng)取車證，然后可于起租日開始使用該車位，并按月繳納管理費。（2）摩托車如果業(yè)主 /住戶如有需要可與客服部接待中心聯(lián)系，簽訂《車位租用協(xié)議》并選定車位，繳付首期，至少一個月的租金或管理費用，領(lǐng)取車證，然后可于起租日開始使用該車位，并按月繳納管理費。（3）自行車為了維護社區(qū)的公共秩序，業(yè)主 /住戶的自行車應(yīng)放在自家庭院內(nèi)，請不要放在公共區(qū)域內(nèi)。（4）貨車入園業(yè)主/住戶運送商品的車輛，進入社區(qū)須遵守保安員或管理人員的指揮。如該通道車輛擠塞，保安員或管理人員可以暫時禁止車輛進入。（5）停車場管理所有使用停車場的業(yè)主/住戶，須嚴格遵守并服從管理人員的指揮，細則請參閱《停車場管理規(guī)定》。5．2水、電、空調(diào)供應(yīng)1）華融國際具有完善的給、排水系統(tǒng)：供水系統(tǒng)由冷水、中水兩部分組成，為業(yè)主/住戶提供24小時生活用水供應(yīng)；排水系統(tǒng)采用大口徑下水管道。與大市政相銜接，組成了供水充足、排水流暢的給排水系統(tǒng)。物業(yè)公司為保證供水的水質(zhì)和排水通暢，會定期檢查維護。2）社區(qū)內(nèi)有自管高壓變電站，每個變電站均是雙路供電系統(tǒng)，受到物業(yè)公司的嚴格看管，為社區(qū)供電提供了可靠保證。3）為給業(yè)主/住戶提供舒適的生活環(huán)境，室內(nèi)設(shè)有小型中央空調(diào)系統(tǒng)，該系統(tǒng)由制冷主機、風(fēng)機盤管、管道、控制系統(tǒng)等組成。各房間溫度可以獨立設(shè)定，換熱效率高，運行可靠，制造商或供貨商會定期為您清理該系統(tǒng) （保修期外收費），以保證運轉(zhuǎn)正常。5．3電話系統(tǒng)社區(qū)擁有裝機容量大、設(shè)備先進的交換機系統(tǒng)，采用優(yōu)質(zhì)高速率傳輸線為業(yè)主/住戶上網(wǎng)提供了極大的便利。當您的線路出現(xiàn)故障時，可以直接撥通電話局障礙臺或告知物業(yè)公司幫助您解決。5．4消防、保安監(jiān)控系統(tǒng)為了保證業(yè)主 /住戶的安全，社區(qū)內(nèi)配備先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，保安監(jiān)控中心通過設(shè)在各地方的攝像頭對社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域內(nèi)進行24小時不間斷地監(jiān)控。進入小區(qū)的業(yè)主 /住戶將通過磁卡進行識別，確保安全。如您的磁卡遺失，請速通知接待中心補辦。5．6綠化社區(qū)內(nèi)的園林設(shè)計高雅，施工專業(yè)，綠化面積大，四季景觀常新，樹木錯落有致，綠草蔭蔭，烘托出特有的高尚氣息。保修期外物業(yè)公司將設(shè)專業(yè)技術(shù)人員對綠地進行養(yǎng)護。六、社區(qū)其他服務(wù)為使社區(qū)公共區(qū)域內(nèi)任何一處都干凈整潔，設(shè)施設(shè)備完好無損，物業(yè)公司特為您提供了細致的保潔服務(wù)和到位的日常維修服務(wù)：6．1清潔服務(wù)物業(yè)公司委托專業(yè)清潔人員負責保持公共區(qū)域的清潔，但仍有賴于全體業(yè)主/住戶通力合作，才能確保社區(qū)清潔。業(yè)主/住戶房間內(nèi)部的清潔可按業(yè)主 /住戶要求由物業(yè)公司提供上門服務(wù)。為管理和安全起見，業(yè)主 /住戶不應(yīng)聘用無資質(zhì)的其他清潔承包商或非正規(guī)渠道來的工人入園。有關(guān)委托清潔事宜可與客服部接待中心聯(lián)系。各業(yè)主/住戶應(yīng)將其室內(nèi)的生活垃圾用袋裝妥，放置在物業(yè)公司指定的位置，清潔人員每天按時清理，切勿將垃圾廢物堆放在社區(qū)的其它地方。處理大型垃圾請與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系， 將派清潔人員上門收取。6．2維修服務(wù)除因人為造成的損毀外，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)均由物業(yè)公司負責，物業(yè)公司亦定期檢查社區(qū)的其它設(shè)備。在收樓前，應(yīng)詳細查點房屋內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)不妥之處，須在交驗前提出。在保修期到來前，物業(yè)公司會公告各位業(yè)主/住戶，如有問題均由房屋施工公司負責維修（業(yè)主/住戶自行裝修部分除外）。保修期過后由物業(yè)公司為業(yè)主 /住戶提供有償服務(wù)。所有業(yè)主 /住戶在使用中一旦發(fā)現(xiàn)其房屋有任何損壞，應(yīng)立即報修，供電系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、燃氣、共用天線等不得擅自更改或拆裝。物業(yè)公司特設(shè)工程維修人員提供24小時有償維修服務(wù)，有關(guān)事宜請與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系。6．3

郵政服務(wù)在每戶庭院內(nèi)設(shè)有信報箱，重要信件須由業(yè)主負責聯(lián)系訂閱報刊等事宜等。

/住戶簽收，我們6．4

特約服務(wù)為方便業(yè)主 /住戶生活，接待中心負責聯(lián)系提供各種特約服務(wù)。七、社區(qū)規(guī)定7．1注意事項1）未經(jīng)物業(yè)公司書面許可，住戶不得在房屋外觀、公共地方，甚至屋外安裝個別鐵閘、檐篷、天線等，同時不得進行任何結(jié)構(gòu)性的加建或更改工程。2）保持社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔，不得亂扔亂倒垃圾及廢棄物品。3）維護社區(qū)內(nèi)寧靜的環(huán)境，不得在公共區(qū)域大聲喧嘩、吵鬧、播放或彈奏音樂及制造擾人的噪音，不得對社區(qū)內(nèi)其他業(yè)主/住戶造成干擾。4）不得放置任何物品于公共區(qū)域，若經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司有權(quán)予以清理，并無須事先請示物主，且由物主負責清理費用。5）不得在房屋內(nèi)存放汽油等易燃易爆危險品。6）有義務(wù)維護正常的居住秩序。7）在社區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物、寵物應(yīng)遵照市相關(guān)規(guī)定。8）不得將物品放置公用部位，室內(nèi)放置較重物品須考慮樓板荷載。9）為保持環(huán)境清潔，不得在其門前或公共區(qū)域擺設(shè)神位及燃點香燭。10）不得在社區(qū)內(nèi)（其房屋戶門之外）張貼或展示廣告、海報、通告、標牌等任何物品。11）不得在公共區(qū)域住宿、洗燙、晾曬衣物或其他物品。12）住戶不得在公共走廊或門前擺放自行車或鞋襪等。13）不得在社區(qū)內(nèi)進行各種形式的拍賣或兜售、散發(fā)任何手冊或物品。14）禁止在園區(qū)內(nèi)洗車、修車。15）珍愛社區(qū)內(nèi)的一草一木，不得隨意攀折花草樹木、侵占社區(qū)內(nèi)的綠地、破壞綠地景觀。16）為維護社區(qū)內(nèi)寧靜祥和的居住環(huán)境，任何人士或機構(gòu)如要在社區(qū)內(nèi)錄像、錄音、放送音樂/錄像或做任何推廣與商業(yè)性活動，必須首先與物業(yè)公司接待中心聯(lián)系，獲同意后方可進行。7．2消防事項請熟悉社區(qū)內(nèi)外的地理環(huán)境、熟悉滅火設(shè)備的位置及一般使用方法，并注意以下幾點：（1）不要在非吸煙區(qū)域內(nèi)吸煙， 在吸煙區(qū)內(nèi)吸煙時， 應(yīng)處理好煙蒂和火柴。2）切勿令電荷過量或在同一插座上接駁多樣電器，熟悉電源總閘位置，如遇火警，即刻關(guān)閉。3）定期檢查、維修電器設(shè)備、電線等。4）室內(nèi)不要存放易燃易爆及其它危險物品。5）保持屋內(nèi)樓道、樓梯及任何通道在任何時候都暢通無阻，保持防火門經(jīng)常關(guān)閉。6）火柴及危險物品應(yīng)放置在孩童無法觸及的地方。7）如嗅到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器開關(guān)（包括電話、門鈴、電動玩具等）及燃氣開關(guān)，小心打開所有門窗，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場，并盡快通知保安部。8）除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防設(shè)備做其他用途。9）物業(yè)公司將不定期組織消防演習(xí)和防火安全檢查，此等事項將事先在告示板上予以通知。7．3保安事項社區(qū)每天 24小時均有保安人員于公共區(qū)域巡邏。各房屋內(nèi)部的安全由業(yè)主/住戶自行負責，請配合保安人員工作，以保障所有入住業(yè)主/住戶的安全，并請注意以下幾點：1）室內(nèi)無人時，請鎖好門窗。2）訪客進入社區(qū)請主動出示有效證件，并登記簽名。如拒絕登記，保安人員有權(quán)阻止其入內(nèi)。離開時請通知保安人員，以便管理。3）若發(fā)現(xiàn)任何可疑人和物，請在保證自身安全的情況下，立即通知保安人員或其他管理人員。4）攜出大件物品及搬運貨物出社區(qū)，請到接待中心開據(jù)《物品搬出通行證》。5）如遇緊急情況，請立即通知保安人員，以便處理。各業(yè)主/住戶如需在其房屋范圍內(nèi)，自行聘用專職保安人員，須事先向物業(yè)公司做書面申請，詳列人員數(shù)目、值班時間及所屬單位名稱等。若獲批準須保證該等人員不得穿著制服在社區(qū)公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。八、保險事項物業(yè)公司已為社區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備購置保險，有關(guān)保險費將從管理費中支付。各業(yè)主/住戶若認為有需要，可以自行為其房屋的室內(nèi)裝置購買保險。各業(yè)主/住戶不得做出與《公約》相違而導(dǎo)致社區(qū)的保險成為無效，或令該保險的保金提高的行為，如有此類事情發(fā)生，違約業(yè)主戶對因此產(chǎn)生的所有開支及損失負責。

/住九、意外事件9．1火警1）發(fā)現(xiàn)火情時，請保持冷靜，擊碎最近的火警玻璃按鈕，使警鈴發(fā)出聲響。2）在保證不危及自身安全的情況下，用最近的滅火器設(shè)備撲滅火苗，注意不要用水撲滅電器上的火苗。3）關(guān)閉電源總閘及煤氣閘。