商業(yè)與商業(yè)地產基礎

PAGEPAGE4商業(yè)與商業(yè)地產基礎零售業(yè)態(tài)總體來說經歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據的，而是零售業(yè)適應社會經濟和文化技術發(fā)展的產物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大量生產大量銷售和城市化進程的要求而產生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術和信息技術在流通領城的延伸。應該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產的發(fā)展。從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產力發(fā)展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當地的地情相結合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。連鎖摩爾購物中心MALL由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，特點：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團開發(fā)并經營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言，由于國內的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經營模式。但專業(yè)連鎖購物中心的經營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，且國內仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團。如菲律賓的SMSUPERMALL集團（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團的THEMALL集團（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此分散的多個商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBANCENTRE、菲律賓FILVESTSUPERMALL、寧波天一廣場購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內的LOTTE摩爾（樂天百貨集團