北京某發(fā)展戰(zhàn)略項目內(nèi)部評估報告

.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用北京萬通

發(fā)

展

戰(zhàn)

略

項

目

內(nèi)部

評

估

報

告.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用1目

錄

–

整體

績

效

評

估1.

整體績效評估2.

業(yè)務(wù)能力評估3.

組織能力評估4.

財務(wù)能力評估5.

獲利模式評估業(yè)務(wù)流程企業(yè)文化2策略人力資源架構(gòu)技術(shù)架構(gòu)組織架構(gòu)評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、 基本同意（4）、非常同意（5） .文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用

1.

整體

績

效

評

估總

體

評

估看來，萬通

員

工

對

公司的

經(jīng)營

策略和企

業(yè)

文化的認

同度

較

高，但是

對

于企

業(yè)

的管理架構(gòu)和

執(zhí)

行能力存在

較大的意

見

-

內(nèi)部技能

評

估

-.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用3

企

業(yè)

策

略

企

業(yè)

文

化組織構(gòu)架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估萬通

員

工

對

于企

業(yè)

文化、企

業(yè)

策略的

認

同程度比

較

高

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用4企業(yè)策略企業(yè)文化

業(yè)務(wù)

管理

流程技術(shù)構(gòu)架

人力

資源

管理資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估萬通

員

工

調(diào)查

反映意

見較

多在于人力

資

源管理和企

業(yè)業(yè)務(wù)管理流程方面

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用5資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估企業(yè)策略：萬通員工普遍認同企業(yè)在行業(yè)發(fā)展趨勢和經(jīng)營目標方面的把握，但是

80

％的人對于萬通的財務(wù)計劃的有效性和明確性表示質(zhì)疑

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用6資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估業(yè)務(wù)流程：員工對于信息共享、沖突的解決和溝通意見較多

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用7資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估

企業(yè)文化：萬通的員工對于萬通有明顯的自豪感和主人翁

精神，但是認為企業(yè)在員工激勵、鼓勵人才多樣化發(fā)展和

員工參與企業(yè)管理方面存在問題評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用8組織構(gòu)架IT技術(shù)構(gòu)架資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估技術(shù)與組織架構(gòu)：萬通員工調(diào)查中有

67

％的員工不認同

IT

投資已經(jīng)足夠達到應(yīng)有要求的說法

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用9資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估人力

資

源：

員

工

問

卷

調(diào)查

反映出萬通人力

資

源管理方面存在的

問題

比

較

集中

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用10資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估

高

層

管理人

員對

于萬通的流程管理意

見較

大，中

層

干部更

關(guān)

注企

業(yè)

技

術(shù)

構(gòu)架上的短板，一般

業(yè)務(wù)

人

員對

公司人力

資

源管理和流程管理意

見較

多評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用11資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估

總

部人

員認為

萬通在

業(yè)務(wù)

和管理流程控制上不

夠順暢

，

項

目人

員則認為

在技

術(shù)

構(gòu)架上缺乏充分的建

設(shè)

和支持。評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用12資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析

1.

整體

績

效

評

估

在公司

5

年以上的老

員

工

對

于公司策略和企

業(yè)

文化的

認

同度

比

較

高，但是在公司

3

年以上的

員

工普遍

對

于萬通的流程管

理、技

術(shù)

構(gòu)架、人力

資

源管理意

見較

大評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用13目

錄

–

業(yè)務(wù)

能力

評

估1.

整體績效評估2.

業(yè)務(wù)能力評估3.

組織能力評估4.

財務(wù)能力評估5.

獲利模式評估戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?中關(guān)村高科技園區(qū)?綠化帶?西三環(huán)四環(huán)之間，交通便利?低密度?多層帶電梯?板樓?市場先機?招標采購?高綠化率?領(lǐng)先的設(shè)計思想新新家園?CEO官邸?廣告宣傳?低開高走?開發(fā)周期長?后期無新意?一、二期部分投資人/項目經(jīng)理套現(xiàn)撤出?三期面臨周邊項目價格競爭?投訴率高?無客戶服務(wù)專人.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用14資料來源：瑞通管理分析存在的主要問題萬通成功之處

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估萬泉

項

目的

業(yè)務(wù)

價

值鏈

中，土地

選擇

、前期

項

目策劃和

營銷

管理方面均體

現(xiàn)

了萬通的

優(yōu)勢

，但后期

項

目策劃和服

務(wù)方面也

顯

示出了不足之

處

-

萬泉

項

目

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?CBD?抗風(fēng)險力強?東三環(huán)沿線?市場先機?居住性概念?與香港置地成功合作?與國際先進中介服務(wù)機構(gòu)合作?引入香港管理經(jīng)驗?廣告宣傳?合資概念?土地持有期長?財務(wù)費用高?周邊項目競爭激烈.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用15資料來源：瑞通管理分析

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估新城項目在前期項目策劃、管理方面同樣具有優(yōu)勢，但土地和銷售方面表現(xiàn)不足

-

新城

項

目

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?亞運商圈?奧運概念?原生地?獨特/稀缺性?四五環(huán)之間，交通便利?大綠地?別墅/聯(lián)體別墅?職責(zé)明確?系統(tǒng)化強?招標采購?新新家園?廣告宣傳?土地成本較高.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用16

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估亞運項目的業(yè)務(wù)能力與前兩個主要項目的優(yōu)劣勢特點極其相同

-

亞

運

項

目

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處資料來源：瑞通管理分析戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?軌道交通?連排別墅?第二居所?小區(qū)/建筑單體設(shè)計及材料領(lǐng)先?新新家園?營銷創(chuàng)意-走遠一點?彈性物業(yè)管理費?準現(xiàn)房銷售?土地評估值虛增?土地持有期長，財務(wù)費用高?周邊環(huán)境為工業(yè)區(qū)及鐵路?遠離城區(qū)?經(jīng)驗不足?與其他項目交流不夠.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用17

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估龍山項目上策劃和營銷具有優(yōu)勢，土地和項目管理存在不足

-

龍

山

項

目

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處資料來源：瑞通管理分析戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?全新的商業(yè)模式?顧客導(dǎo)向?根據(jù)客戶的需求選擇?強調(diào)個性化設(shè)計?滿足客戶的特定需要?預(yù)制集成?小規(guī)模，多地域?境外加工部件，國內(nèi)施工、安裝?建立采購中心，與國外廠家密切聯(lián)系?網(wǎng)上預(yù)選?門市簽約?網(wǎng)上修改、監(jiān)督工程進度?根據(jù)樣品，個性化調(diào)整?建立客戶網(wǎng)絡(luò)?現(xiàn)有簽約客戶1家、意向6家?在龍山建有15個樣品間?擬建客戶聯(lián)絡(luò)網(wǎng)?通過成立俱樂部建立客戶聯(lián)系?擬進行客戶跟蹤服務(wù)?戰(zhàn)略實施的計劃不完善?如向其他開發(fā)商購置土地價格會比較高?其他開發(fā)商可否同意單建別墅尚有待實踐檢驗?木制結(jié)構(gòu)比剛混結(jié)構(gòu)價值到底是高還是低?成本高于傳統(tǒng)建筑模式?建立俱樂部與房屋開發(fā)是不同的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)成立不同的機構(gòu)分別進行操作管理.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用18

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估新概念住宅有別于其它傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，整個價值鏈均具有新意，但諸多方面亦存在不足

-

新概念住宅

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處資料來源：瑞通管理分析戰(zhàn)略與研發(fā)土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)?思想領(lǐng)先，探索先進的經(jīng)營模式?積極促進產(chǎn)業(yè)交流?除龍山外，現(xiàn)有項目處于市場熱點地區(qū)?現(xiàn)有地塊各具成功特色?設(shè)計理念比較超前?項目品牌效應(yīng)明顯?企業(yè)形象宣傳的社會認同性較強?整體市場調(diào)研不連貫?政策研究不充分?龍山、新城國際土地持有時間較長?所獲得的土地沒有價格優(yōu)勢.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用19

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估本部的業(yè)務(wù)能力只剩下土地選擇和項目前期策劃，但土地購置能力上同樣不足

-

本部

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處資料來源：瑞通管理分析?新模式的實施能力有待檢驗?對整體市場和政策研究不充分?與其他開發(fā)商相比，萬通沒有獲取土地的優(yōu)勢?土地置留時間較長?項目間資源調(diào)配受合作方式影響?不同項目的經(jīng)驗教訓(xùn)沒有共享?項目管理能力不均衡?客戶關(guān)系管理薄弱?客戶價值研究不足.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用20

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估綜合各主要項目的業(yè)務(wù)能力可以得出，萬通的核心技能是項目策劃和營銷管理，但弱項是項目管理、客戶服務(wù)和土地購置

-

整體

業(yè)務(wù)

能力

評

估

-存在的主要問題萬通成功之處資料來源：瑞通管理分析服務(wù)

銷售?

注重銷售

手法

營銷?

注重企業(yè)

形象宣傳?

廣告宣傳

效應(yīng)明顯?

注重把握

市場動態(tài)?

市場運作

能力較強項目管理

項目策劃?

成功樹立

項目品牌?

注重項目

市場研究?

項目策劃

能力教強?

設(shè)計思想

比較超前

戰(zhàn)略與研發(fā)

土地選購?

在思想

?

準確把

和實踐上

握地塊的

積極探索

價值

?

能夠預(yù)期

新型商業(yè)

模式

市場發(fā)展?

積極促進

趨勢

產(chǎn)業(yè)交流.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用21項目名稱建外SOHO現(xiàn)代城新城

·

國際世貿(mào)國際國際花園財富中心旺座陽光100宅.美詩日壇.晶華……

紅石實業(yè)紅石實業(yè)

萬通集團

奧中基業(yè)

深圳金地

香江國際天亞物業(yè)銀信光華住總（中關(guān)村）大成

……CBD地區(qū)

開發(fā)商

中關(guān)村地區(qū)項目名稱

開發(fā)商中海紫金苑中海雅園山水傾城百環(huán)公寓新起點錦繡大地澗橋.泊屋館光大花園美麗園華清嘉園……中海中海住總（中關(guān)村） 住總（中關(guān)村） 三義 錦繡大地 新紀元光大東方浩鳴. ……資料來源

:

搜房網(wǎng)

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估北京

CBD

、

亞

運村和中

關(guān)

村構(gòu)成房地

產(chǎn)開發(fā)

的三大

熱

點，其中

亞

運村

為

已持

續(xù)

多年的

熱

點，而

CBD

及中

關(guān)

村

為

新

興熱

點，競

爭日益激烈世紀豪景希格瑪.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用22萬泉美麗園人濟山莊新起

點華清嘉園嘉慧苑科技會展韋伯時代光大花園中海紫金苑資料來源

:

搜房網(wǎng)，瑞通管理分析澗橋

·

泊屋

館錦繡大地

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估中關(guān)村作為高科技產(chǎn)業(yè)基地，受到開發(fā)商的追逐，區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速升溫，成為與

CBD

東西呼應(yīng)、最有人氣的熱點地區(qū)。.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用23??此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的1000余個樓盤中選取，對97年前開盤的項目對97-2000年的市場競爭，及2022年后新開盤項目對未來的市場競爭的影響未考慮在內(nèi)假設(shè)項目開盤后在4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響萬泉資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估中關(guān)村周邊地區(qū)現(xiàn)有高檔住宅項目的競爭在2022年最激烈，對2022、2022年市場都將產(chǎn)生顯著影響.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用24中

關(guān)

村周

邊

地區(qū)高檔住宅

項

目平均容

積

率

為

1.3，

綠

化率

為

41%，多

層

、小高

層約

占

總開發(fā)項

目的1/3，適于居住，萬泉

項

目

為

多

層

、容

積

率1.3、

綠

化率45%，定位于高檔住宅中的高端。萬泉萬泉資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，萬泉在建筑形式和密度上仍占有

優(yōu)勢.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用25在中

關(guān)

村周

邊

區(qū)域

開發(fā)

商

傾

向于三居，其次

為

二居和四居，一居、五居、和六居有少量供

應(yīng)

，萬泉的主力

戶

型

為

三居、四居、六居，

戶

均面

積

大，定位在周

邊

區(qū)域的高檔住宅中高端。萬泉資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估萬泉在中

關(guān)

村周

邊

的高檔住宅中，

戶

均面

積

大，定位在周邊

區(qū)域的高檔住宅中高端現(xiàn)代城陽光100光彩國際.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用26旺座京達

世貿(mào)

第一商城新城國際

宅.美詩吉慶里資料來源

:

搜房網(wǎng)，瑞通管理分析

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估北京向國際化城市邁進，而ＣＤＢ是北京與國際接軌的一個端口和標志，ＣＢＤ的建設(shè)引起世人的關(guān)注，房地產(chǎn)項目廣受置業(yè)者青睞.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用27??此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的1000余個樓盤中選取，對97年前開盤的項目對97-2000年的市場競爭，及2022年后新開盤項目對未來市場競爭的影響未考慮在內(nèi)假設(shè)項目開盤后在4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響新城資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 2.業(yè)務(wù)能力評估CBD區(qū)域現(xiàn)有高檔住宅項目的競爭在2022年最為激烈，對2022、2022年市場都將產(chǎn)生顯著影響.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用28CBD

區(qū)域高檔公寓

項

目容

積

率

較

高，平均

為

4.8，高

層

建筑占

總開發(fā)項

目近90%，

綠

化率平均

為

36%，體

現(xiàn)

了商

務(wù)

中心區(qū)的公寓特色，新城國

際項

目

設(shè)計

上引入國

際

招

標

、新型的環(huán)

行樓體

設(shè)計

，國

際

公寓部分容

積

率

為

3.6、

綠

化率

為

43%，

領(lǐng)

先于市

場新城新城資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析單

位：個單

位：個

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，新城在建筑

設(shè)計

和密度上亦占有

優(yōu)勢.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用29在

CBD

區(qū)域

開發(fā)

商

傾

向于二居、三居

戶

型，四居和一居有一定供

應(yīng)

，而五居只有一個

項目，新城國

際項

目

戶

型有一居、二居、三居、四居，在

戶

型

選擇

上

針對

市

場

廣泛

認

同的標

準

新城資料來源

:

搜房網(wǎng)、瑞通管理分析

2.

業(yè)務(wù)

能力

評

估在

戶

型

設(shè)計

上，新城國

際滿

足系列化需求，但不

強

調(diào)鬧

市中的大面

積設(shè)計

，定位于市

場

廣泛

認

同的

標

準，具有其合理性.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用30目

錄

–

組織

能力

評

估1.

整體績效評估2.

業(yè)務(wù)能力評估3.

組織能力評估4.

財務(wù)能力評估5.

獲利模式評估 下一周期； 再興.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用整合資源，以矩陣為主導(dǎo)

集團領(lǐng)導(dǎo)集

中權(quán)力、創(chuàng)

造系統(tǒng)新秩

序

成熟期

31

活力，需

重組以創(chuàng)

新衰退期單一產(chǎn)品市場

國際化產(chǎn)品、市場優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，建立創(chuàng)新體制

企業(yè)失去

目前的萬通，項

目制分

權(quán)

管理

權(quán)力分散，以事

業(yè)部為主導(dǎo)

集團消除

內(nèi)部危機

增長期多元產(chǎn)品、市場

未來的萬通

？

創(chuàng)業(yè)

初期

的萬通

初級組織，以

個人能力為主

導(dǎo)；組織以分

散的職能有關(guān)

起步期資料來源

:

瑞通管理分析

3.

組織能力評估

比

較

萬通

組織結(jié)

構(gòu)

發(fā)

展特點，萬通目前正

處

于

項

目制分

權(quán)

管理

階

段，由

單

一

項

目

轉(zhuǎn)

向多

項

目分

頭

并

進階

段

-

組織結(jié)

構(gòu)

評

估

-市場與公司內(nèi)部發(fā)展的不同階段示意.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用32發(fā)展大廈業(yè)務(wù)發(fā)展部工程預(yù)算部財務(wù)管理部業(yè)務(wù)系統(tǒng)支持系統(tǒng)主要子公司總經(jīng)理辦公室人事行政部法律部會計部廣場房地產(chǎn)世界房地產(chǎn)新世界商城鼎安物業(yè)龍山置業(yè)萬泉花園物業(yè)東潤科技發(fā)展京伯房地產(chǎn)新概念集成住萬置房地產(chǎn)8

人1

人4

人5

人7

人3

人7

人8

人1

人2

人11

人13

人59

人13

人

宅16

人20

人2

人13

人22

人

29

人49

人

30

人主要

項

目

73

人，另有合作方和

項

目招聘人

員

224

人資料來源

:

萬通

3.

組織能力評估縱觀

萬通目前

組織

機構(gòu)，

總

部

35

人、

項

目

73

位派出人

員

，外加

200

人以上

項

目招聘及合作方人

員

，表

現(xiàn)

了萬通主要

職能各

項

目獨立運作循

環(huán)

的特點

-

組織結(jié)

構(gòu)

評

估

-

董事會

財務(wù)總監(jiān)

總經(jīng)理.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用33萬泉

項

目人

員

構(gòu)成（

72

人）亞

北

項

目人

員

構(gòu)成（

62

人）萬置

項

目人

員

構(gòu)成（

49

人）龍

山

項

目人

員

構(gòu)成（

41

人）資料來源

:

萬通

(

注：項目招聘的銷售人員包括部分銷售代理

)

3.

組織能力評估實質(zhì)

上，各

項

目的獨立運作

導(dǎo)

致了機構(gòu)重疊

設(shè)

置，信息和資

源

難

以共享，不但明

顯

增加了人工成本，而且大大提高了學(xué)

習(xí)

成本，不利于人

員

管理和知

識

管理.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用34預(yù)算財務(wù)預(yù)算財務(wù)龍山項目預(yù)算財務(wù)工程

市場

銷售前期

其他工程市場銷售客服其他工程市場銷售前期其他完全放權(quán)管理

總經(jīng)理

CBD

項目

萬泉項目預(yù)算財務(wù)亞北項目工程市場

銷售

前期其他資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估萬通

經(jīng)過

多年的

實

踐和

調(diào)

整，

組織結(jié)

構(gòu)形式已

經(jīng)

從功能制轉(zhuǎn)為

放

權(quán)

的

項

目制

為

主財務(wù)人力資源工程預(yù)算工程管理市場策劃物資采購功能型集中管理

總經(jīng)理每個功能要為所有項目提供服務(wù)其他35 項目制的特點優(yōu)點?項目管理的靈活性高，市場反應(yīng)能力強?決策執(zhí)行的層次少，效率高?權(quán)責(zé)明晰，權(quán)利和責(zé)任直接落實到人缺點?總部對于項目的監(jiān)控能力弱化?項目能力分散，不利于形成公司的整體 能力?項目之間資源難于共享，經(jīng)驗和教訓(xùn)共 享不足 .文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用

功能制的特點

優(yōu)點

?

總部對于項目的監(jiān)控能力強

?

便于統(tǒng)一調(diào)配公司的財務(wù)、人力、業(yè)務(wù)

能力

?

側(cè)重技巧的培養(yǎng)，便于形成公司的統(tǒng)一

能力和資源共享

缺點

?

項目的權(quán)利和責(zé)任不夠明晰，責(zé)任難以

落實

?

決策執(zhí)行的層次多，效率較低

?

項目管理的靈活性不高，市場反應(yīng)慢

?

項目自身能力弱資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估盡管目前

組織

的

轉(zhuǎn)變

體

現(xiàn)

了靈活反

應(yīng)

的

優(yōu)

點，但是同

時

增加了管理的成本，

資

源分散.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用363.1

部門經(jīng)理績效考評結(jié)果反饋3.2

績效考評指標數(shù)據(jù)收集績效管理計劃績效管理監(jiān)控績效管理評估激勵績效標準2.1

年度考評計劃2.2

個人目標設(shè)定4.14.2個人績效指標與上司業(yè)績掛鉤年度個人績效評估

5.1

獎金5.25.35.45.5員工工資調(diào)整員工職業(yè)發(fā)展計劃培訓(xùn)持續(xù)發(fā)展計劃資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估

績

效管理

結(jié)

合企

業(yè)

文化是凝聚、吸引

優(yōu)

秀人才的最重要管

理手段之一

-

典型

績

效管理

-1.1

企業(yè)戰(zhàn)略1.2

年度業(yè)務(wù)計劃.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用37資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析1.1

企業(yè)戰(zhàn)略1.2

年度業(yè)務(wù)計劃3.1

部門經(jīng)理績效考評結(jié)果反饋3.2

績效考評指標數(shù)據(jù)收集績效管理計劃績效管理監(jiān)控績效管理評估激勵績效標準2.1

年度考評計劃2.2

個人目標設(shè)定4.14.2個人績效指標與上司業(yè)績掛鉤年度個人績效評估

5.1

獎金5.25.35.45.5員工工資調(diào)整員工職業(yè)發(fā)展計劃培訓(xùn)持續(xù)發(fā)展計劃計

劃中正在做改善中

3.

組織能力評估在公司

戰(zhàn)

略沒有確立或者面

臨

重大

調(diào)

整的情況下

單純

追求績

效管理的

細節(jié)調(diào)

整只能是本末倒置，缺乏根本的

戰(zhàn)

略支撐和指

標設(shè)

定依據(jù)，

結(jié)

果不會理想

-

萬通

績

效管理體系

現(xiàn)

狀

-客戶方面目標評估“要實現(xiàn)設(shè)想，我們應(yīng)向客戶展示什么？”內(nèi)部經(jīng)營過程目標評估“要股東和客戶滿意，哪些業(yè)務(wù)過程我們應(yīng)有所長?”學(xué)習(xí)與成長目標評估“要實現(xiàn)設(shè)想，我們將如何保持創(chuàng)新、改變和提高的能力?”.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用38目

標評

估“

要在

財務(wù)

方面取得成功，我

們應(yīng)

向股

東們

展示什

么

？

”

理想和戰(zhàn)略-

典型

關(guān)鍵績

效指

標

體系

-

財務(wù)方面

-

萬通考核指

標

存在的

問題

-?

只考

慮

了

財務(wù)

指

標?

缺乏

對

客

戶

、學(xué)

習(xí)

和成

長

等方面的

考

慮

，

對

內(nèi)部

經(jīng)營過

程重

視

不

夠?

財務(wù)

指

標

是滯后指

標

，而其他指

標

是

優(yōu)

先指

標?

對過

程

監(jiān)

控不理想，使得考核體系

不科學(xué)資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析

3.

組織能力評估關(guān)鍵績

效指

標

的

設(shè)

立

對

于

績

效管理的成

敗

至

關(guān)

重要。萬通現(xiàn)

有的考核體系在指

標設(shè)

定方面存在明

顯

的不足.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用39認

可。人力

資

源管理的

執(zhí)行能力不是主要

問題

。資料來源：綜合能力評估問卷統(tǒng)計分析員

工

對

于萬通在挽留人才、晉升

規(guī)劃和薪

資

上的意

見

集中體

現(xiàn)

了企

業(yè)的價

值

取向和

員

工利益之

間

存在矛盾。

3.

組織能力評估

員

工

調(diào)查

表明萬通在挽留人才、晉升

規(guī)

劃和薪

資

回

報

以及

知

識

管理方面存在

較

大的

問題

評分標準：完全不同意（1）、基本不同意（2）、沒有意見(3)、基本同意（4）、非常同意（5）萬通在人

員

招聘和人事政策上基本能

夠獲

得

員

工的.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用40萬通的技術(shù)人員：工齡長的薪資可以達到行業(yè)中、高等水平。萬通副總級：工資基本在行業(yè)中等水平。萬通項目經(jīng)理：對薪資反映的意見多。資料來源：萬通2022年度房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查及瑞通管理分析單

位：人民

幣

元 3.組織能力評估 萬通曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)高收入企業(yè)，但是近三年工資水平基本沒 有調(diào)整，目前僅處于行業(yè)中等水平 -北京2022年房地產(chǎn)行業(yè)薪資調(diào)查（月薪、稅后）-注：萬通目前大部分崗位的薪

資處

于行

業(yè)

中等水平。.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用41組織變革推動

整合人力資源能力以配合策略實施

.

員工支持

提供員工與組織平衡協(xié)調(diào)發(fā)展的機制與架構(gòu)

行政管理

確保用人的合法性以及獲得合格人才的有效性人力資源管理的復(fù)雜性資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估人力

資

源管理在

組織

中的重要性和

復(fù)雜

性通常體

現(xiàn)

在四個不同的

層

面

-

人力

資

源管理

職

能

-

戰(zhàn)略制定支持

人力資源能力作為策略決策的重要考量因素。?參與戰(zhàn)略討論?在商業(yè)決策上給予人員需求的建議?以執(zhí)行商業(yè)戰(zhàn)略的能力為標準選擇管理層?持續(xù)的規(guī)劃?人力投資管理?企業(yè)文化管理?整合員工能力和組織目標?人員補充戰(zhàn)略?為潛在業(yè)務(wù)機會維持人員關(guān)系渠道?確認組織的能力?根據(jù)業(yè)務(wù)目標所需能力計劃人員設(shè)置?根據(jù)文化兼融性與能力選擇人員?多樣化人員配置以獲得競爭性優(yōu)勢?團隊建設(shè)?培訓(xùn)評估?交叉培訓(xùn)?領(lǐng)導(dǎo)能力建設(shè)?職業(yè)建議?組織激勵?團隊激勵?獎勵系統(tǒng)?工作設(shè)計?新職介紹?確認支持群體?確認不同流程的功能交叉部分?針對內(nèi)部能力的彈性工作設(shè)計?管理員工多樣性?確認有效招聘途徑?開展招聘和選擇工作?介紹情況?績效反饋?技能評估?業(yè)務(wù)培訓(xùn)?職業(yè)生涯?申訴程序?員工政策培訓(xùn)?彈性獎勵?個人績效獎勵?離職面談?離職補償?確認空缺職位?監(jiān)控人員配置?批準工作設(shè)計?說明組織架構(gòu)招聘程序?求職者管理?有效挑選流程?最低資格替代程序?確認潛在的外部資源合作者員工數(shù)據(jù)管理?保密程序?為管理者提供信息?確保信息的連貫性員工管理溝通?員工手冊?改善紀律?管理政策溝通和培訓(xùn)確保合法性?補償系統(tǒng)?獎勵管理?退休系統(tǒng)?失業(yè)稅?工作中止程序.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用42確認人力資源需求吸引/選擇配置/管理續(xù)留分離戰(zhàn)略制定支持（很少參與）組織變革推動（很少參與）

員工支持

（部分實現(xiàn)）

行政管理

（基本完善）資料來源：內(nèi)部訪談及瑞通管理分析

3.

組織能力評估萬通目前人力

資

源管理

現(xiàn)

狀表明，人力

資

源在

戰(zhàn)

略制定和組織變

革方面的缺乏參與，

導(dǎo)

致

組織

和

戰(zhàn)

略的脫

節(jié)

，有好的想法，但缺乏

執(zhí)

行能力.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用43????遠景任務(wù)確立領(lǐng)導(dǎo)能力的群體發(fā)展機構(gòu)變革

/

團隊發(fā)展

員工參與?

創(chuàng)造參與的機會?

創(chuàng)造溝通機會，促動變革熱情??????業(yè)務(wù)模式發(fā)展項目管理程序管理變革準備評估變革計劃影響評估?

成功步驟實施工具?

工作流

/

程序設(shè)計?

工作

/

組織設(shè)計?

溝通計劃?

培訓(xùn)和整體實施支持變革導(dǎo)向?qū)蚩尚蓄I(lǐng)導(dǎo)參與資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估一個成功的變革管理通常需要四個方面的成功要素支持

領(lǐng)導(dǎo)支持評估范圍:：1=強烈反對2=不同意導(dǎo)向2.51.不同的變革方式在管理者的頭腦中整合。1.12.不同的變革方式在員工的頭腦中整合。2.2.53.管理優(yōu)先考慮資源的應(yīng)用。3.14.變革的協(xié)作(左手要知道右手在干什么。)4.15.從整體上把握所有項目的成本和收益。5.1.6Total可行11.重新設(shè)計流程，以去除不增值的活動。1.12.機構(gòu)重組，以適應(yīng)新的需求。2.23.確定新的組織所需要的能力。3.14.針對新的技能和行為需求所進行的培訓(xùn)。4.15.設(shè)計適應(yīng)新的組織需求的績效管理和薪籌體系。5.1.2Total3=中立4=同意5=非常同意領(lǐng)導(dǎo)高級管理者:41.1.作為值得尊敬的行為典范。42.強烈地支持變革。2.23.經(jīng)理和主管有責(zé)任為成功的變革作出貢獻。3.24.對領(lǐng)導(dǎo)層的變革提供指導(dǎo)和建議。4.5.對于變革所作的有效溝通。(原因、好處、戰(zhàn)略).3.55.3.1Total參與受到變革影響的人:2.51.以合理的方式參與變革過程。1.42.相信他們的意見和想法獲得關(guān)注和反饋。2.3.53.理解變革的需求。3.34.相信變革對于企業(yè)有利。4.5.獲得有效的溝通(及時、相關(guān)、真實)。35.3.2Total.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用44資料來源：瑞通管理分析

3.

組織能力評估對萬通變革準備情況進行評估，盡管萬通的領(lǐng)導(dǎo)層和員工對變革有所準備，但是變革方案和輔助變革工具不具備的情況下，變革具有極大風(fēng)險.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用45目

錄

–

財務(wù)

能力

評

估1.

整體績效評估2.

業(yè)務(wù)能力評估3.

組織能力評估4.

財務(wù)能力評估5.

獲利模式評估.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用46資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析單

位：萬元

4.

財務(wù)能力評估萬泉

項

目的

現(xiàn)

金流分析表明，按照目前的

業(yè)務(wù)預(yù)測

萬泉具有良好的投

資

回

報

，內(nèi)部收益率（年平均投

資

回

報

率）

預(yù)期可以達到

35%

，

項

目

凈現(xiàn)值

7500

萬人民

幣

-

萬泉

項

目

現(xiàn)

金流與投

資

回

報

分析

-

內(nèi)部收益率（

IRR

）

=

35%

凈現(xiàn)值

（

NPV

）

=

7500

萬人民

幣

（息稅前數(shù)

值

，未

計

入所得稅和利息，

但已考

慮

土地增

值

稅）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用47

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷

售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析

4.

財務(wù)能力評估因萬泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降價

風(fēng)險

和銷

售延后

風(fēng)險對

整體

項

目的影響不是非常

嚴

重，但

凈現(xiàn)值的

損

失

風(fēng)險

也會達到

1000-2000

萬人民

幣

-

萬泉

項

目敏感性分析

-.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用48資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析單

位：萬元

4.

財務(wù)能力評估亞

運

項

目按

預(yù)測

也比

較樂觀

，年平均投

資

回

報

率可達到

36%，

項

目

凈現(xiàn)值

8370

萬人民

幣

-

亞

運

項

目投

資

回

報

分析

-

（內(nèi)部收益率

IRR

和

凈現(xiàn)值

NPV-

息稅前）

內(nèi)部收益率（

IRR

）

=

36%

凈現(xiàn)值

（

NPV

）

=

8370

萬人民

幣

（息稅前數(shù)

值

，未

計

入所得稅和利息，

但已考

慮

土地增

值

稅；以

33.3%

的股

權(quán)

計

算）.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用49

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷

售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析

4.

財務(wù)能力評估但是，

亞

運

項

目的降價和

銷

售滯后

風(fēng)險對

投

資

回

報

的影響較

大，

15%

的降價

損

失將到

這

一

項

目失去投

資

價

值

-

亞

運

項

目敏感性分析

-.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用50資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析

4.

財務(wù)能力評估

新城國

際項

目周期

較長

，投

資

回

報預(yù)

期低于其他兩個

項

目，

內(nèi)部收益率

預(yù)

期

20%

，

凈現(xiàn)值

1

億

400

萬人民

幣

-

新城

項

目投

資

回

報

分析

-

（內(nèi)部收益率

IRR

和

凈現(xiàn)值

NPV-

息稅前）內(nèi)部收益率（

IRR

）

=

20%凈現(xiàn)值

（

NPV

）

=

1

億

400

萬人民

幣（

凈現(xiàn)值

是

項

目

開

始年

1994

年的數(shù)

值

；此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)

值

，未

計

入所得稅和利息，但已考

慮

土地增

值

稅）

單

位：萬元.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用51

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率

凈現(xiàn)值單

位：萬元內(nèi)部收益率降價敏感性分析銷

售滯后敏感性分析資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析

4.

財務(wù)能力評估新城國

際項

目

對

未來的

現(xiàn)

金收入

預(yù)

期依

賴較

大，降價

風(fēng)險和

銷

售滯后

風(fēng)險

同

樣

存在

-

新城

項

目敏感性分析

-.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用52資料來源：萬通各項目公司和財務(wù)部數(shù)據(jù)提供，瑞通管理分析 4.財務(wù)能力評估 整體來講，萬通在1994-2022年期間一直為現(xiàn)金流出期， 2022年之后萬通將有大額現(xiàn)金回流。萬通同樣面臨現(xiàn)金富 余期的現(xiàn)金管理問題 -萬通未來現(xiàn)金流動和資金需求分析-三個項目整體內(nèi)部收益率為23%；1994年凈現(xiàn)值是2億7600萬人民幣，若以2000年的價值折算，為3億6800萬人民幣（此數(shù)據(jù)是息稅前數(shù)值，未計入所得稅和利息，但有考慮土地增值稅）單位：萬元降低成本.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用53顧客第X層供應(yīng)

商需求方

銷售商

供應(yīng)方第一層供應(yīng)

商企業(yè)

企業(yè)

B2B

Exchange（電子交易平臺）

信息

產(chǎn)品

CRM

（客戶關(guān)系管理）

ERP

（企業(yè)資源計劃）

eProcurement（電子采購）

eRetail

（網(wǎng)上分銷

）

Enterprise

Portal(

企業(yè)門

供應(yīng)鏈協(xié)作

eService（電子化售后服務(wù)）

戶）

eDesign（電子化設(shè)計）提高銷售資料來源：

瑞通管理分析

4.

財務(wù)能力評估縱觀

信息技

術(shù)

在企

業(yè)

中的各

項應(yīng)

用，

IT

技

術(shù)

和信息系

統(tǒng)

將

帶來眾多

領(lǐng)

域的增

值

機會

-

IT

應(yīng)

用機會分析

-

知

識

管

理(KM)

客戶

關(guān)系

管理(CRM)

供應(yīng)鏈

產(chǎn)品

管理/電子

數(shù)據(jù)

采購

管理

(SCM)/eP

(PDM)

企業(yè)資源計劃

(ERP)

技術(shù)架構(gòu)

(TA)目前的技

術(shù)

架構(gòu)主要支持辦

公自

動

化

為

主的的內(nèi)部

局域網(wǎng)

54

萬通至今仍然沒有系統(tǒng)實

施

ERP

管理

軟

件以及

ERP

基

礎(chǔ)

之上的供

應(yīng)

鏈

管理、

產(chǎn)

品數(shù)據(jù)管

理和客

戶關(guān)

系管理

軟

件，

這

將使萬通在未

來的

競

爭中

處

于劣

勢

。

盡管，目前萬通

開

始

嘗試

CRM

管理

軟

件，但

是如果沒有系

統(tǒng)

的

規(guī)

劃，

單純實

施了沒有ERP

等相

關(guān)財務(wù)

、

業(yè)務(wù)

、

預(yù)

算、

項

目信息支持

的

CRM

系

統(tǒng)

，效果很

難

達到

預(yù)

期

設(shè)

想

資料來源：

瑞通管理分析 盡管萬通目前的核心技 能之一是需要大量數(shù)據(jù) 資料和歷史經(jīng)驗支持的 項目策劃，但是目前萬 通沒有系統(tǒng)的知識管理 架構(gòu)，也沒有知識管理 軟件的支持.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用

4.

財務(wù)能力評估評

估萬通的信息技

術(shù)應(yīng)

用

現(xiàn)

狀，萬通有

許

多

值

得投

資

和完善的

領(lǐng)

域

-

IT

應(yīng)

用模型與萬通

現(xiàn)

狀分析

-

萬通已

經(jīng)

建成信息

發(fā)

布和

信息交互

為

主的企

業(yè)

網(wǎng)站

企業(yè)網(wǎng)站

(Enterprise

Portal)

決策支持

(DS).文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用55目

錄

–

獲

利模式

評

估1.

整體績效評估2.

業(yè)務(wù)能力評估3.

組織能力評估4.

財務(wù)能力評估5.

獲利模式評估研發(fā)管理土地選購項目策劃項目管理營銷銷售服務(wù)開發(fā)研究項目銷售.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用56?

勾畫萬通公司能力的強弱，

形成了橄欖型?

建好房只要能賣掉，即可

獲得較為可觀的投資回報?

營銷管理和客戶服務(wù)，還

沒有成為市場競爭優(yōu)勢的

重要來源強弱弱

5.

獲利模式評估總

體來看，萬通的

業(yè)務(wù)

能力

強

在

項

目和

產(chǎn)

品

經(jīng)營

上，基本上沒有超出

項

目運作本身的技

術(shù)

研

發(fā)

，

營銷

管理和客

戶

服

務(wù)

方面尚有待加

強資料來源：

瑞通管理分析.文件，僅供北京萬通內(nèi)部使用57社會需求結(jié)構(gòu)正在