關(guān)于老住宅小區(qū)實(shí)施保障型物管的建議

關(guān)于老住宅小區(qū)實(shí)施保障型物管的建議沈鋼物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城市管理的重要組成部分，與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)。近年來(lái)，我市的物業(yè)管理行業(yè)得到了較快的發(fā)展，基本上滿(mǎn)足了城市居民的物業(yè)管理需求。但是由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，物業(yè)管理的社會(huì)意識(shí)淡薄，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念還沒(méi)有完全形成，特別是老住宅小區(qū)還無(wú)法全面實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。再加上老住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高、企業(yè)虧損經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量逐年下降，居民的滿(mǎn)意度也逐年降低，已經(jīng)影響到我市物業(yè)管理的整體水平，成為物業(yè)管理的一個(gè)難點(diǎn)。為此，學(xué)習(xí)其他城市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市老住宅小區(qū)的實(shí)際情況，創(chuàng)新管理模式，實(shí)現(xiàn)老住宅小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，這對(duì)改善居住環(huán)境，提高人民群眾的生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，樹(shù)立良好的城市形象，都具有十分重要的意義。一、我市老住宅小區(qū)物業(yè)管理基本情況全市共有33個(gè)老住宅小區(qū)，總建筑面積為240萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)為26500戶(hù)，居住人口7萬(wàn)余人。自1996年實(shí)施物業(yè)管理以來(lái)，一直由物業(yè)公司提供服務(wù)，業(yè)主繳納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容主要為保潔、綠化養(yǎng)護(hù)以及部分小區(qū)一般的秩序維護(hù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5-9元/月·戶(hù)，平均收繳率50%左右。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年度老住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)共虧損250萬(wàn)元。因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期虧損，行業(yè)從業(yè)人員待遇過(guò)低，導(dǎo)致工作積極性不高，服務(wù)質(zhì)量差，形成惡性循環(huán)。自2006年以來(lái)，因虧損原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已撤出金溪新村等13個(gè)老住宅小區(qū)，占老小區(qū)總數(shù)的39%。物業(yè)公司退出老住宅小區(qū)的現(xiàn)象，在今后一段時(shí)期還將不斷涌現(xiàn)。小區(qū)長(zhǎng)期無(wú)人清掃，必然會(huì)影響城市公共衛(wèi)生秩序，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。所以轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新老小區(qū)管理模式，已是當(dāng)務(wù)之急。二、近年來(lái)針對(duì)老小區(qū)管理所開(kāi)展的主要工作1、老小區(qū)整治工作自2007年以來(lái)，共完成城北新村、南園二村、華城二村等20個(gè)老小區(qū)的綜合整治工作。新建生態(tài)停車(chē)位1750個(gè)；維修道路面積31500m2；新增路燈326盞；新增監(jiān)控探頭297個(gè)；大門(mén)維修改造35個(gè)；綠化提升改造50000m2；疏通下水管道2、業(yè)主大會(huì)工作2010年以來(lái)，通過(guò)業(yè)主座談會(huì)、社區(qū)座談會(huì)、業(yè)主大會(huì)籌備小組會(huì)議等形式，共召開(kāi)各類(lèi)會(huì)議468次，完成了城北新村等24個(gè)老小區(qū)業(yè)主大會(huì)的組建工作，并成立了24個(gè)老小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。3、老小區(qū)長(zhǎng)效管理工作結(jié)合老小區(qū)整治工作，以“政府花錢(qián)建機(jī)制、業(yè)主花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”為宗旨，全力推進(jìn)“業(yè)主自治、質(zhì)價(jià)相符”的老小區(qū)長(zhǎng)效管理工作。2010年以來(lái)，通過(guò)組織召開(kāi)157次長(zhǎng)效管理推進(jìn)會(huì)和協(xié)調(diào)會(huì)，已有城北新村、南園二村、華苑二村B區(qū)等18個(gè)老小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施了長(zhǎng)效管理方案，實(shí)現(xiàn)了老小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作。目前實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的老小區(qū)數(shù)量占已完成整治小區(qū)總數(shù)的90%，占全市老小區(qū)總數(shù)的55%。三、老住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題1、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難2012年，我市33個(gè)老小區(qū)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率最高是倉(cāng)房小區(qū)，收繳率為97%；較低的是幸福新村，僅為47%；其他小區(qū)也多數(shù)維持在52%左右。2011年以來(lái)，經(jīng)與市法院協(xié)調(diào)，針對(duì)業(yè)主欠費(fèi)行為，已在四個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的主動(dòng)性和積極性。住建