項目前期提案策劃案借船出海

金都豪庭項目提案

借船出海

世紀偉達·策劃部出品

2009年11月前言

一個地產(chǎn)項目的推售，關鍵關注兩點，一是如何打開銷售通路，快速回籠資金；二是如何規(guī)避市場風險，降低運營成本。

藉此，本案核心將緊緊圍繞尋求快速銷售通路及低成本運營的方向展開；

營銷，從發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品所能滿足的市場需求點開始；

金都豪庭所能滿足的市場需求點，從挖掘其產(chǎn)品特性開始…壹

我所看到的一些現(xiàn)狀

1漢、珠地誘處鉗城然市華邊梅緣攤：項諒目展位嫂于陡撫繡州丸市騎城纖區(qū)侄西結(jié)部蠅偏拾南該，匠隸摧屬核撫杏州衛(wèi)市繭和舊臨煙川鎮(zhèn)區(qū)火結(jié)每合就部蒙，亡近質(zhì)撫嘉州峽，蜜屬曾城截市祖邊貫緣解地救段引。2如、銳難欲以蕉更室改跡的沃項兔目船規(guī)系劃它：項罰目華規(guī)茅劃坦現(xiàn)委已扣報常建蛙，恐調(diào)班整熔更占改逝已噸無峽可鏡能淹，椅就割像濟一回道頓命膠題推作殺文弟，障只堅能另在低劃姓定逐的巾框盾框蜓里蘇尋備求踏發(fā)康揮攻的脂空虎間薯。3獸、鏈明煙顯下弱舟勢漿的流產(chǎn)宴品泳：地合處謀郊筆區(qū)博的幕地芹段猶，未備玻受澆抵勇觸窗的糖臨閘街息高粗層血，潛南朵北疤不幼通航透茶的甜戶京型垮，按進米出誓不振便料利虧的專交續(xù)通哪，員唯陡有概北晴向玻夢劃湖算景塘觀趴是恭項崖目毛的去優(yōu)岔勢尚資譽源譯。4夢、開堪閘憂名的翅游紅戲濟空叨間蠢：截蘇止元2育0隊0芳9驗年才1匆0爺月筍，鍵據(jù)敞調(diào)旺查體，跳撫宅州廈市認場熄已腹有駝存莊量磚房俯源量5抵千笨余缸套披，瓣存嫩量浩土濱地毒6朵0網(wǎng)0論0蟲余納畝油，躁待宋供鋪應筋土悟地女1革0御0標0卻余贏畝茂；冰換漠一朱種為表給達葛方身式塞就箭是餃，提按多2弱.杜0愈的模平禾均欲容嚷積閱率深計灑算廉，當按侍每拳套箭房葡子鄙平痰均岡1汁1山0稱㎡蟻/丈套汪計絲式算夏，怖撫錯州炎市指場哪即帝將留上嚇市始房芝源澆約痕3象6蒼3壟6桂4閱套上，久總掉計聚建答筑哪面瓦積節(jié)4咽0被0合0以0慣0毀2留㎡懂；列這核是維未歐計丘入怖5健千商余俊套濟存浩量碼房價源努和暗待賓供切應湖1魔0言0春0通畝柴土放地使的依數(shù)大字搏，殃如叨何娘來堅理煌解斑這殊樣資的框一殲個柔數(shù)烈字脅？縮慧恐怕怖冶!5買、謙一維個接不湊協(xié)袖調(diào)銹的誕三仙國哥爭箱霸牙格座局泡：分蛇析壤市膀場昌競躬爭涌，勻我斯們捧更步多鹽從眉片槍區(qū)罷競囑品柱樓累盤蒸去宗著貢手福；繩就櫻本紀項米目揮而適言皇，稻所揮處起區(qū)射域熊，填已管是治烽痕煙叼四慈起鹽，索項句目擺屬廣于右后車期粱參準戰(zhàn)遠型狐，位力燙量費對帽比龜猶趣如從一腳個旨很莊不會協(xié)晝調(diào)篩的求三調(diào)國播，錢南咳有預偉說星船，途北躺有謝濱頌湖剩，辟兩演個頁均偉屬冠撫鼓州證樓捎市污超誓級龍大塵盤株；燃參乖照乞魏撇蜀假吳淺，毛項棄目臭如奔何地對屈號隸入鎮(zhèn)座家？袍南席北萍夾眼擊慶的樹格片局穴，轎我刃們留將紡如估何曠在欠這禍個歇夾殃縫煌中梅尋充求笛異犁軍助突赴起夏的洪空汽間監(jiān)？小脫結(jié)男：直讀觀鍵的舊感歐覺即和抖基瘡本牌的肅預源判嘗是奴對濾地葡產(chǎn)慰人咳的春一屑種接檢霞驗教，沖設污定夾一座個粗框漂框炭，圾尋粘求售一紅個靜概債念芳，蛙項否目蒜的螺基圣本筒面虎自送然律浮雪現(xiàn)董，蠻帶背著則對休項慰目礙的糾基約本侍認矩知戚，滴深躍入柔市忘場水，檢細理研決產(chǎn)鄰品觀，汪尋險求肌產(chǎn)郵品恐與教市捉場旬的杯結(jié)遞合域點毒與攤沖截突哄點林，膝在揭挖搏掘禾產(chǎn)啦品郵特竟性汁的君同剛時組，港尋蔥找流產(chǎn)謙品攔滿紹足恥市冠場蔽的辯需碧求享點羊。冠產(chǎn)止品牛特愉性習的很利編與閱不短利輛，獵取纏決招于問當段地仁市篩場古的撤需姐求禿與率否備，球分賠析昂產(chǎn)大品辛是委否勇能具滿認足質(zhì)市屑場冠的陪需技求煎點另，敞從尾了棚解藝當目地蜘市端場蠢開財始央…貳撫站州壯樓戴市身·跡我犁們迅所鏡關麻注佩的1欄、婚一橡張厲2蝕0采0抄8第年貓樓吃市范宏器觀躲數(shù)畏據(jù)糾表開發(fā)總投資42.98億同比增長43.07%，占全市固定資產(chǎn)投資19.98%完成投資8.8億同比下降4%開發(fā)建設用地489.7畝比2007年減少1400畝存量土地6000畝/新開工商品房面積246.45萬㎡同期增長73.03%商品房銷售面積89.84萬㎡同比下降5.42%商品房銷售金額16.02億同比增長10.72%商品房預售許可證46個/預售批準總面積57.42萬㎡同比減少21.6%住宅預售面積52.85萬㎡同比減少15.76%住宅預售套數(shù)5482套同比減少19.1%合同備案面積33.25萬㎡同比減少14%住宅備案套數(shù)2896套同比減少1%存量房5270套為06、07年總套數(shù)的35.47%辦證面積69.88萬㎡同比面積增加8.23萬㎡，增幅13.35%辦證戶數(shù)5675戶同比戶數(shù)增加466戶，增幅8.95%新建商品房登記辦證3826戶同比戶數(shù)增加973戶，增幅34.1%新建商品房登記面積45.1萬㎡同比面積增加10.13萬㎡，增幅28.97%90㎡以下增量/占整體供應量的70%供應住宅均價2325元/㎡增幅達18.78%，較07年的12%上升6.78%商品房綜合成本均價2086元/㎡其中建設規(guī)費153元/㎡，約占成本7.3%，

此外還有20項服務性收費。房產(chǎn)開發(fā)貸款前三季度余額7.79億比年初下降0.84億元，下降9.69%2瞞、吳近謹期坊即鐮將仁面豆市營樓控盤澤對豈比編號地理位置土地面積容積率建筑面積約㎡土地單價萬/畝物業(yè)形態(tài)項目動態(tài)開發(fā)商1迎賓大道以北，伍唐路以東89、747畝≤2.414.36萬96小高層、高層商鋪項目界址圍墻已完成福建三盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2迎賓大道以南，贛東國際大酒店后200畝≤2.229.33萬90小高層、高層沿街商鋪不明江西格美科技股份有限公司3撫州市玉茗大道以西S1：82.84畝S2：87.11畝共169.95畝≤2.023萬108小高層、高層二層沿街商鋪案名為豐源宜合，已動工，正蓄客，待開盤江西豐源集團4撫州市迎賓大道以南，金巢大道以東，竹山路以北，伍塘路以西286.13畝≤2.548萬70小高層、高層沿街商鋪、裙樓進入前期市場調(diào)研階段江西亞洲城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5贛東大道以東，金巢大道以西329畝≤2.248萬92小高層、高層沿街商鋪、裙樓項目墻體包裝已完成，規(guī)劃設計已開始，預計今年年底動工香港宏安集團共計985.08畝164萬91.23哈、柱即咳將陵上幸市仗樓房誠盤仰分段析牛與鍛研四判A己、蘭1記號川地因塊（屋1哈）撇、探項廟目咳概擊況項贏目型位例于斥迎壺賓良大執(zhí)道五以促北屈，察伍蠅唐碑路牽以慕東尚，檢土漢地學面鏟積送為兄8魂9碰﹒院7汪4贏7條畝僵，軟容繼積扯率仙為系2午.怖4齊，狗可柜開廟發(fā)飯建柿筑蠶面蟻積妹約脖1樣4侍.注3伙6沈萬征㎡帝；討周娃邊群臨格近很伍惱塘證新陳村嫂、雙市剛職淹業(yè)獵技滑術(shù)逐學線院律、沖金努巢超開鄉(xiāng)豐發(fā)城區(qū)去管跡委僑會挺及腔高票壓倘走槐廊喝，勸距際離蘿貿(mào)繳易假廣西場饞及陷短魂途僅汽瓜車陜站盲相房誠對癢較檢近腹；警區(qū)寨域譽內(nèi)瞧有激北鉛辰俊御襪景鈔園昏、擾城刊市銀原轎墅掀等藏別伯墅們項括目什；緣瑞靠雹近遲高預家侵、南陳腳家算、己伍諒家蘭、離周淘家豪、瞇艾絹家囑等篩村目落萍，安與抽金辰巢粗經(jīng)借濟秤開邁發(fā)甚區(qū)沿僅城一邁路撥之窮隔燙，化地地段剖優(yōu)勞劣骨勢炮十錫分撿明浙顯傲。（棄2棋）育、彎開經(jīng)發(fā)療企宴業(yè)勸簡跟介福腿建折三競盛乖房勸地說產(chǎn)描開是發(fā)滋有摟限雄公澆司問是葉三體盛辨集潮團形全在資鹽子籌公怪司爬之綢一置。蜂三郊盛率集牲團域是辜一障家?？缋醯嘏栌蚰?、雄多璃元晌化饒經(jīng)陰營塘的澡大啊型愉集留團近企沖業(yè)鳳，膏亞泄洲錢最巖大感的綱橡品塑溉發(fā)遣泡鑰廠問商網(wǎng)，寨“辯福乓建蹦興鍵業(yè)據(jù)銀烈行捆”蹤蝶、講“隊國圓都傾證憑券匹”終的攪股蠅東串之笑一殼，職在怠國畝內(nèi)壯投誤資籃涉辛及區(qū)橡磚塑嘉、承化建工幟、私金跳融猴、敵房瞎地凳產(chǎn)懇等恩領叢域渠，轉(zhuǎn)旗土下清十秋二辛家勿全未資霉子盯公素司膜，釘固承定嗓資牌產(chǎn)杰達崖1環(huán)0神億順，床注衰冊江資每金動總朱計圓5血0糊億陳。熊集倘團柴總稅部貌和多旗帽下峽公露司磨分放布踏在燈福搏建駐、大四胡川趣、敞江倡西更、忠香丑港致等背地崇，筋形鋼成依了臣以拴房源地霞產(chǎn)精開健發(fā)驢為漲核乘心鞋，閱以活物芳業(yè)武管盞理務等拍相荒關范行臘業(yè)臺為票配悔套委的非專術(shù)業(yè)樣化駱房虧地妻產(chǎn)均集典團揀。司公齡司渾開侮發(fā)薯項吵目楊多老年頃，窩相耀繼豈投生資千開兇發(fā)牲了保泉嗎州你“賤匯宰金低廣組場椒”洪、病“碰溫見泉慚新浸都希城減”沒，扮漳扛洲擋新比華晃東非舊紀城包改常造超、搬“窄麗抖景身薌末城宮”右，盾福如州影“睡三涂盛絮?挺果慣嶺毅生林活徑”防、使“勒三恐盛近?禁巴零厘催島唉”威、煎“景三引盛朋?鎮(zhèn)中香央都公圾園紙”依、鑄“竿三繼盛遷?甘南欺香學湖絞”龜、霸“療麗皺景衛(wèi)天魯成滔”莖，葉寧序德放第忠一變大色盤精“乘三賊盛鄭?漠君鋼臨械天昂下碰”臟，涌成蹤蝶都都“堂牧萄馬渾山獅”鉤等革房驅(qū)地倘產(chǎn)罷項羊目徹。植2杏0賤0頌8憐年初，斜三橡盛激地腦產(chǎn)柔集世團退在祥福跳州籮、碗泉誓州百、烘南默安巴、帳漳如州離、穿寧揭德璃、纏撫生州賀、茅成線都賣、值沈誰陽才八去大嫩城都市群同瞇時鏡操蜜作同十艦一穗大窩項乘目音，挎可眼開啞發(fā)洽總憂建悉筑辨面溝積螺5督0姜0筐萬爪平糧方占米芽。（津3卡）斃、稅分夸析查及婚預帳判擴優(yōu)拾勢盲：企躺業(yè)穴多棋元壇化心發(fā)脾展登，疏資消金女實特力助雄壯厚梅具察有遷多桐年潑開洲發(fā)牌經(jīng)雜驗鄭，宋專徹業(yè)目性曬較搞強件，強實候力繭不預容有忽桶視最地嗎塊刺靠更近礦多昨處設村結(jié)落碼，慰與露金掃巢立開學發(fā)蟲區(qū)渾較齡近痕，鴨購污房配的耗群策體瘡較有多劣課勢厚：地蔽段奸位蜜于照老魄城扇邊逗緣蒼，鳳既恰不服能在承彩上溉，振也穩(wěn)不舞能激啟腔下碎，廳脫姻離壞新登城告規(guī)屢劃毀范猛疇飲周響邊繳配幫套蜻匱彈乏荷，認環(huán)求境央較斃為丸惡匯劣孔，跌公抽交欺交連通寨十艦分弦不拆便何靠捆近遲高湯壓盤走巖廊螺，用購躬房央者葬心塘里橡戒振備嬌性橡強違企潛業(yè)但開蝕發(fā)營項褲目股較策多替，毅資謊金腹和平精己力譽有皂所納分醉散預洲判歌：根舉據(jù)榆其禽周禍邊離樓胞盤園、弦土醬地趕價瘦格我及葡容摧積液率定來腫分濁析上，到其芳開代發(fā)包項神目春應肯該虛往愧中油高乳端濾物燥業(yè)病發(fā)侮展裁，片但歸其劃周擋邊咸配煉套買、尚環(huán)風境抓及該購逮買巾群錄體望難免以廉支覽撐禾其努高茶定替位應、擁高宏房鑄價沫；也因貿(mào)此諒，凳根筍據(jù)冶以此上晚情喪況員進仔行祖預街判支，盜其勻物蘋業(yè)子發(fā)殊展梳的詢類課型皮應口走施中眉低那端勢路飯線踐，箏產(chǎn)網(wǎng)品浴類場型池應割為舍小角高幅層趴、礙高甜層卷，專其賭價蜻格谷應棄與梨金笨巢撤開忍發(fā)桶區(qū)尼內(nèi)藏的非創(chuàng)閘業(yè)請嘉弦園正進仗行傅比經(jīng)對舉，終應漫在遙1梳9愧0韻0誼—辦2扯1動0善0瞇區(qū)妥間白內(nèi)觀。B陶、瓣2漏號帶地躍塊（島1兔）愧、爸項比目惠概蘿況該查地關塊牢座積落支在今迎集賓左大哪道押以仆南概，涉贛青東辯大記道蹄延濕伸稱段靜以宰東刃，遙金司巢恢大濁道浴以稱西仆，甩竹決山樂路雹以喇北撫區(qū)巾域激，散土篩地杰面扯積笛為運2征0會0君畝繳，比容雕積系率姻為蠢2剩.迅2英，城可良開闖發(fā)北建科筑狗面馳積比約魚2畢9縮慧.蹲3擺3討萬蹄㎡亞；防該王地床塊副四撒面銳臨餃街蜜，呈北誦面徒緊衰靠替五覺星閉級灶贛桑東鴉國堤際甜大蛛酒虛店抵，撒西川面培緊焦鄰連撫護州陳市再文鍬化萬廣豈場易、凝湯洽顯倆祖肺大臟劇董院步、濕圖撕書塔館載、余博嫂物蹤蝶館容、坦市昏直松單低位幸辦便公副樓英，黃南傭面燥為言市假行熄政詢中副心腦，債東米面觀緊情靠問金史巢至經(jīng)辣濟絕開碰發(fā)的區(qū)決，垮區(qū)隸域額內(nèi)棄道絨路鞠交粘通唇、淋綠臘化蒙、忘亮級化鋪工耳程離均律已度成數(shù)熟逆，本該漆區(qū)燒域襪已敢經(jīng)誓逐成漸雞形收成招完綿整頌的拘行年政財、愧商開務蹲、向居橡住繡中記心毀集輩群拘。（友2鄭）渣、亡開咸發(fā)障企另業(yè)百簡揀介成控立麻于奔2逃0鄭0禿7惡年凝7服月葛2咱0擦日闊，腎系不浙口江來正誕路喊工等貿(mào)摸集狐團大2脫0裹億垃元機人鞭民勢幣竟巨考資凈打晴造譜，吸公應司幼坐炊落授于跪撫庸州杜市蜘金青巢舊經(jīng)慨濟鎖技赤術(shù)卡開釀發(fā)著區(qū)旁。商公建司唉主君要貓致筆力捐于帥太機陽翅能漲光遞伏悔產(chǎn)叫品軍、簽多馳晶淡硅傻的灣生癢產(chǎn)愿。旦注息冊殘資著本酒8叢9亭6摧0榴萬炕人勿民虹幣害，依固臥定登資墾產(chǎn)侵投童資鐵8悼.因5都億系元流人蹦民遞幣磁，夕首抬期互安摸排縫用傲地礦6糕7曾3幣.篇7嘩5繪畝赤，屑現(xiàn)亂已哭完羊成孤建篩筑說面昌積好1服3千.芝6危萬疑平勻方論米內(nèi)。（躍3柴）簡、縫分霧析剪及必預蛾判瞇優(yōu)劃勢項勻目娛行盾政浸配筍套損較朝為寇集頂中例，破商椒務攏氛受圍環(huán)濃暮厚蠢，衰外飛部壯環(huán)示境妙十應分河優(yōu)泳越稠，羞道訊路翅交季通方便述利破；源市奧直世單罷位聲及們政珠府筒部臨門莫均徑已賊入常駐殼，苦購禽房通群盼體無的助購執(zhí)買趣力混較郊強處；吵為貓政鼻府陵重血點橫招拍商亂引尋資宜項絕目足，紐奉為欺了祝讓榮企鳴業(yè)顧安鴿心滿落遺戶野撫朗州攏，燦該摘宗慈開互發(fā)冊用嘗地醋政北府展實勝際鏡以咐1席0光萬努元脆/以畝腎的狡優(yōu)鑄惠搭政恭策販出梢讓趴給確該續(xù)企具業(yè)夫，修對君外室以去9秧0兔萬嗚/斗畝快地延價得進厚行鑰出都讓賠，蛙土宇地傲價孝格憂在犯該割區(qū)革域陽有勤絕晝對瞇的陡開纖發(fā)架優(yōu)雞勢略。劣老勢項們目嶄周嗓邊蜂生和活補氛差圍訴不稍濃鄭，婆生執(zhí)活爬配失套魂不貓完噴善訪；顏以詳工辨業(yè)厚企休業(yè)濁經(jīng)遵營斯為谷主灰業(yè)伏，難房供地夠產(chǎn)蹦開他發(fā)破尚夏屬敬首選次閥，脅無呈開訴發(fā)陡經(jīng)物驗預貌判根坡?lián)茼椶o目億的粘周頑邊荒環(huán)堵境也、踐配籠套款、蘿地廢段魚進師行閣分陶析范，葡其晝開范發(fā)球的灑物芹業(yè)姿檔欲次粘應抗為擇中逆高順檔蕩物蛛業(yè)宅，釀但下因蒜其盒規(guī)來模踐較確大辜，銳區(qū)吩域龜內(nèi)粘競米爭室相坊對若較峽為另激綁烈勁，蹲其圓房果地棋產(chǎn)護開寒發(fā)唯又磚屬基首刪次抗，青對微其扶價豎格劃有讀所撤影令響糖，績但晝根霧據(jù)悶項暴目葡土穿地媽實蠢際嚷出介讓性價解格段及盡地表段燒分業(yè)析律，凈其代任抬何叢劣恒勢巨都影不編會器影右響只其諸房濟價鞭的恥絕神對掙優(yōu)康勢右，然其挺價層格狡區(qū)厚間蘿預克計鎖在建2府1已0喬0拜-配-擠-梅2騰3經(jīng)0柳0茅元告/蠢㎡僚；撈因臣地蔑塊枝的脈面隸積攏較增大情，莫預恥計吹項刊目饑開恥發(fā)概類單型駁為塊多濃層柄、靠小模高顧層業(yè)、儀高診層掏。C徹、饒3鑰號欣地胃塊（按1蛾）幸、辨項進目荷概宿況項氣目香地醉塊鵲分宣為斑兩謊宗眠進架行筒出豈讓渾，硬地很塊團南賢北句相漫接活,冶均晶位得于揚撫巷州性市昂迎殘賓票大黃道享以排南默，沫鳳云崗哨河批以秋東開，棵鐘攻嶺茫大糕道如以瘦北帆，裹玉雙茗齒大榨道晨以紙西瘋區(qū)籌域坐，費周規(guī)邊和道須路按硬米化遲、丑亮疊化仿、而綠多化存均款已溜到豪位鵲，北沿偉玉抽茗童大筋道美總安長忌約罵為詞9矛4蔥0霞m叼，向宗儀地邪為顯狹沒長遍型辮，都市蚊行蔽政廟中龍心手、喂撫蹄州遺市社文甚化鞠園謠、麗湯購顯撈祖掛大痕劇暫院充、纖博熟物毀館汗、況圖裳書目館潛、叫科蹲技啟館笑與白之雹一鬼路姥之爐隔春，淋北鑰面股為擇國捧安土局課及晴財劣政隙局跑，閥尤雪其旋是倆市案重棚點鉆工梨程猛—動—則鳳蝴崗港河遙景鑄觀土，曾順廉沿器該癢地剩塊后西寸面燥流附淌輝而照過溝，愁似亮一哈道朝亮杠麗創(chuàng)的駱風補景怒線考蜿姓蜒叨而醬過惰，弱生揀態(tài)殊環(huán)炸境姨異型常暖優(yōu)虧越渴，漠是合建對設辮高忠檔票純婆生設態(tài)霧住纏宅拆社童區(qū)貢、席精委品夠商朗業(yè)若的貿(mào)絕揮佳銅地點段微，慨也薄是秒新掠城廢區(qū)斯域旱內(nèi)撓最怖具愁競域爭框力秘的臺樓妄盤約。（名2薦）易、恰開氧發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