上海百聯(lián)中環(huán)商業(yè)調(diào)研104062866課件

大標題正文內(nèi)容百聯(lián)中環(huán)購物中心

B型公寓式辦公樓市場簡報宏觀調(diào)控政策“三房”對接

“6次”加息

“二套房”首付四成

“物權(quán)”受法律保護

打擊“囤地”

全面叫停“小產(chǎn)權(quán)房”“限外”加碼

“三房”對接

8月7日，國務院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)

24號文有5個要點：新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右；購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全國廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

“6次”加息：

自2019年3月18日至2019年12月21日，金融機構(gòu)一年期存款基準利率不斷上調(diào).

1、自2019年3月18日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率由2.52%提高到2.79%，一年期貸款基準利率由6.12%提高到6.39%％。

2、自2019年5月19日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率由2.79%提高到3.06%，一年期貸款基準利率由6.39%提高到6.57%。

3、自2019年7月21日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)０．２７個百分點，由3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由6.57%提高到6.84%。

4、自2019年8月22日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%。

5、自2019年9月15日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.60%％提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。

6、2019年12月21日，央行年內(nèi)第六次加息，一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18個百分點。.“二套房”首付四成

2019年9月27日央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍.

《通知》規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%

“物權(quán)”受法律保護：《物權(quán)法》自2019年10月1日起施行，物權(quán)法可能會取代《民法通則》，成為處理財產(chǎn)權(quán)屬更為常用的法律依據(jù)并以國家法律的形式，明確規(guī)定對公有財產(chǎn)和私有財產(chǎn)給予平等保護。打擊“囤地”：

一是要求實行“凈地”出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間。四是加大閑置土地的處置力度。除以上關(guān)鍵政策外，國土資源部、商務部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項房地產(chǎn)行業(yè)：比如限制小產(chǎn)權(quán)房和嚴格限制外商投資房地產(chǎn)。普陀區(qū)與上海各區(qū)比例分析表目前的上海房地產(chǎn)市場分析目前上海市辦公可售套數(shù)18553套，可售面積228.55㎡；其中普陀區(qū)可售套數(shù)1845套，可售面積18.28萬㎡。從可售套數(shù)和可售面積來看，僅次于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)，整個上海市排名第三。在銷售的體量上有較大的優(yōu)勢。成交量分析表成交分析從成交量上來看上海市今年到目前為止共成交辦公套數(shù)5988套，成交面積65.01萬㎡。其中普陀區(qū)成交935套，占整個成交套數(shù)的15.6%；全市排名第二，僅次于浦東新區(qū)。成交面積16.56萬㎡，占總成交面積的25.5%，全市排名榜首。比較樂觀。

1.南匯區(qū)374933.12㎡

2.嘉定區(qū)229270.92㎡

3.松江區(qū)227174.44㎡

4.閔行區(qū)207935.4㎡

5.浦東新區(qū)198293.63㎡

6.寶山區(qū)184881.55㎡

7.青浦區(qū)157078.09㎡

8.金山區(qū)119119.72㎡

9.徐匯區(qū)97682.88㎡

10.普陀區(qū)84881.14㎡上海市五月份新樓銷售各區(qū)縣排行榜(按面積)

從上表可見，上海上月銷售面積排名第十的普陀區(qū)寫字樓，市場發(fā)展比較快速，寫字樓的租金和售價都平穩(wěn)上漲。但是由于南京西路、陸家嘴、淮海路地段的甲級寫字樓價格已經(jīng)過高，一些傳統(tǒng)CBD的甲級寫字樓也呈現(xiàn)供不應求的局面。在此背景下，上海普陀區(qū)具有寫字樓市場的后發(fā)優(yōu)勢。新建的高端寫字樓項目在設計和建造標準上都有很大的提高，而且寫字樓位置比較聚集。良好的交通環(huán)境、明顯的價格優(yōu)勢，都使得普陀區(qū)成為新興的辦公空間。近期的銷售套數(shù)和面積走勢由此折線圖可見，內(nèi)環(huán)內(nèi)和外環(huán)間的近期銷售套數(shù)走勢比較平穩(wěn)，而外環(huán)外則波動較大，主要原因是內(nèi)外環(huán)新房供應一定的情況下，加上目前的政策影響，雖然外環(huán)有低價優(yōu)勢的其供求關(guān)系并不樂觀。使得外環(huán)的銷售套數(shù)波動較大。同樣的原因也造成了銷售面積的變化。（見下圖）批準預售商業(yè)物業(yè)面積上月減少

盡管上海全市的新增商業(yè)項目數(shù)與新增商業(yè)面積均較上月有所減少，但與去年同期相比，商業(yè)項目的新增供應量卻有較大幅度的上升。銷售均價平穩(wěn)上漲。普陀區(qū)辦公近期成交均價走勢

普陀區(qū)長征板塊樓市分析地區(qū)多為住宅，距興力達比較近的如、象源麗都、綠洲中環(huán)中心等，而且基本都尾盤或結(jié)盤。辦公類、商業(yè)類樓盤近半年來無新盤推出，目前準備銷售的，主要是綠洲中環(huán)中心、百聯(lián)購物中心、恒隴國際公寓及旭輝世紀廣場等辦公項目。

項目開盤日期主力面積（㎡）總套數(shù)銷售均價恒隴國際公寓2019-670-84約120均價24000左右綠洲中環(huán)2019-11-5118-12011617500元/㎡140-21131象源麗都三期2019.12/㎡上表中為地區(qū)住宅07年下半年至今開盤的信息該區(qū)域住宅屬于長征板塊，是普陀區(qū)現(xiàn)主要居住小區(qū)之一。開發(fā)的樓盤多為大盤，生活配套設施比較完善，產(chǎn)品形態(tài)主要以高層及小高層為主，主力戶型也由2房過渡為3房，主力面積在100-120㎡。地區(qū)房價水平相對比較穩(wěn)定，報價維持在10000-18000元/㎡目前本地區(qū)無辦公和酒店公寓類物業(yè)的成交價格，因此以住宅為參考。二手房：9000-15000元/平方（簡裝）預售房：12000-22000元/平方（簡裝）新房：恒隴國際公寓：均價24000元/平方（全裝修、精配），綠洲中環(huán)中心：實際成交均價17500元/平方地區(qū)辦公產(chǎn)品情況名稱規(guī)劃辦公規(guī)模定位現(xiàn)狀綠洲中環(huán)中心總建筑面積逾30萬㎡，占地130畝，由3幢高層住宅、3幢寫字樓、1條環(huán)狀商業(yè)休閑街、2幢酒店及酒店式公寓組成。綠化率55%

6-8萬方按5A智能化寫字樓標準建造。準現(xiàn)房，住宅已售罄，辦公面積在100-350㎡，可最大分割到2000㎡，報價在2.4-2.7萬元/㎡，帶裝修中環(huán)財富中心百聯(lián)附屬項目，共2棟的14層辦公樓。項目配套與本項目相同。

可售面積約2.2萬平，兩棟樓分批銷售。中小面積房型，中檔辦公。準現(xiàn)房，面積在77-148㎡，公共洗手間，報價17000-20000元/㎡，6月中旬開盤。地區(qū)辦公產(chǎn)品情況名稱規(guī)劃辦公規(guī)模定位現(xiàn)狀旭輝.世紀中心總建面約為140000平米，共11棟，一期開發(fā)4棟，建筑面積約為65000平米。目前銷售二期。14萬㎡

“LOFT”辦公，SOHO公寓式辦公，5A甲級寫字樓主體封頂，08年底交付。目前正在銷售4#、6#、7#辦公樓，08年3月開盤，面積為87/102/150/250㎡，均價21000元/㎡。網(wǎng)上顯示成交率2%新長征大廈建筑面積約3.4萬㎡，容積率為1.09，1號樓為18層智能化甲級寫字樓，面積約2萬㎡，集商務辦公、會議、餐廳于一體。地下停車庫4018㎡，可泊車68輛3萬方左右智能化寫字樓，住的企業(yè)須注冊到長征鎮(zhèn)，只租不售{3-3.2元/平/天}現(xiàn)狀，裙房現(xiàn)為蘇寧電器。出租率達到95%以上，多為江浙私企辦事處和外企駐滬辦事處。地區(qū)辦公產(chǎn)品分析規(guī)模大，定位較高，項目本身商務配套齊全?；窘ǔ杉磳⑼度胧褂?。目前辦公市場比較成熟，在售或入駐的辦公房較多?；径ㄓ?8年或09年推出，目前的住宅和辦公的上市量較大，競爭激烈。鄰近的板塊分析曹安路是離本項目最近的辦公板塊，屬嘉定區(qū)與普陀區(qū)的交界，外環(huán)線以內(nèi)。過去以輕紡市場為代表的小商品市場為主，現(xiàn)將該板塊規(guī)劃為曹安路商圈，有曹安國際商城和上海國際鞋城兩個核心項目組成。項目共同點：由主題商城和辦公相結(jié)合，營銷策略均以先銷售商鋪為主，辦公樓特色都為LOFT小戶型精裝辦公，層高4.8-5.3，可住可辦公類型。銷售價格在1.2-1.6萬元/㎡。周邊有多個大型商場、批發(fā)市場和超市，如麥德龍、大潤發(fā)、輕紡市場、鞋城、易初蓮花等，商業(yè)氛圍較濃。主要客源是自身商場私營小業(yè)主、輕紡市私營小老板以及桃浦地區(qū)物流公司。項目面積（㎡）總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率報價備注曹安國際商城皮爾中心45-12417511435%均價14000元/㎡，最高價16500元/㎡一至四層為商場。層高5.3米，可上下分割至兩層。帶衛(wèi)生間，毛坯交付曹安錦程40-60100多未銷售均價約16500元/㎡，總價60-100萬共11層，1/2層為商鋪，5.2米層高，可上下分割至兩層，帶廚衛(wèi)，精裝修。8月份開盤，09年上半年交付。本項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析和利用：位置緊鄰中環(huán)：位于普陀區(qū)真北路商業(yè)圈，緊鄰滬寧高速和中環(huán)線高架道路（真北路高架已建成通車）。

整個項目規(guī)?；赫麄€項目已成為一個具有商業(yè)、辦公、娛樂消費于一體的大型復合式商業(yè)建筑群，百聯(lián)商場的整體運營大大帶動了此區(qū)域的人氣和商氣。戶型面積可利用性高：布局方正、簡潔，有利于商務辦公的分割使用。內(nèi)部配套完備：各單元均帶有廚房、衛(wèi)生間和中央空調(diào)，便于項目產(chǎn)品的包裝和市場定位。產(chǎn)品稀缺性：是本地區(qū)近中環(huán)的小面積商住兩用產(chǎn)品。周邊生活機能齊備：周邊生活配套齊全，各種基礎設施均可為項目服務。道路網(wǎng)絡初具規(guī)模：中環(huán)線的通車解決車行緩慢、擁堵現(xiàn)象。全市到本項目時間縮減?，F(xiàn)房銷售：項目已經(jīng)成形，現(xiàn)房銷售，即買即用，投資也即可收益。項目劣勢分析和化解：本項目建設時間過長，市場口碑較不理想：通過宣傳和現(xiàn)場解釋說明，尤其是百聯(lián)中環(huán)購物中心的落成使用。周邊以大型商業(yè)設施為主，入駐的中小型企業(yè)較少，競爭力較弱，辦公市場不成熟：可通過百聯(lián)中環(huán)購物中心開業(yè)聚人氣，以及已入駐商場的企業(yè)和私營小業(yè)主為客源之一。本樓宇到外界道路有一定距離：本案并不是沿街項目而是位于百聯(lián)和高架橋之間，客戶的認知度較差。或在商場主要入口處設立醒目的指示牌，導向本樓宇。周邊無軌道交通：在目前交通擁擠情況下，軌道交通凸顯優(yōu)勢！突出中環(huán)的通車，拉近了市區(qū)的距離，以及周邊多部公交可以直達市中心，如中山公園、上?；疖囌炯伴L壽路等商業(yè)中心。地區(qū)客戶需求地區(qū)創(chuàng)業(yè)團隊或個體經(jīng)營者自用購房——需要辦公兼居住周邊私營業(yè)主及本項目商場內(nèi)私營小公司，需要的辦公或居住或陳列產(chǎn)品。蘇浙地區(qū)內(nèi)中小企業(yè)，需在滬設立辦事處或分公司，并考慮員工住宿問題。物流、廣告、貿(mào)易、裝潢等地區(qū)中小企業(yè)購房，需要提升原有辦公品質(zhì)，可多套購買整體使用的物業(yè)。本區(qū)域良好的投資氛圍必將吸引一部分人前來購買寫字樓、公寓等進行投資銷售建議項目具有商業(yè)、辦公、娛樂消費于一體的大型復合式商業(yè)建筑群，再加上百聯(lián)商場對此區(qū)域的影響，以此進