商鋪的市場(chǎng)狀況與初步數(shù)據(jù)

商鋪的市場(chǎng)狀況和初步數(shù)據(jù)一切從市場(chǎng)出發(fā)是我們公司的一貫原則，所以，操作本項(xiàng)目我們對(duì)當(dāng)?shù)氐耐?lèi)物業(yè)的狀況做出一個(gè)必要的了解，以下就是對(duì)南山市場(chǎng)的初步調(diào)研結(jié)果。南山未來(lái)規(guī)劃為“一個(gè)商業(yè)文化中心，三個(gè)基地”（高科技研發(fā)基地，現(xiàn)代物流基地和旅游基地），加上跨海大橋連通香港的誘人前景，勢(shì)必在不久的將來(lái)，南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)有一個(gè)較大的改觀(guān)，而且目前眾多高素質(zhì)的樓盤(pán)在南山不斷的推出，南山在消費(fèi)者心目中的形象日益得到改善，南山越來(lái)越成為眾多住宅消費(fèi)者的首選。所以目前整個(gè)片區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)已蓄勢(shì)待發(fā)，整體大形勢(shì)是樂(lè)觀(guān)的！但目前住宅總體放盤(pán)量較大，寫(xiě)字樓和住宅裙樓的空置率較高，而且面積基本都在1000平米以下，樓層不超過(guò)3層。據(jù)市場(chǎng)反饋的信息來(lái)看，在上層住宅和寫(xiě)字樓基本售完的情況下，裙樓的商業(yè)部分的租售情況也不是很理想，從這種微觀(guān)的形勢(shì)來(lái)看，目前項(xiàng)目面臨的壓力也是較大的。所以項(xiàng)目要獲得成功便要求在營(yíng)銷(xiāo)模式和市場(chǎng)推廣上別出心裁，一方面讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目建立信心，另一方面在市場(chǎng)上引起反響從而最大可能的促進(jìn)銷(xiāo)售。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，常興廣場(chǎng)核心商圈距商城1公里范圍內(nèi)，包括，，，等片區(qū)以?xún)?nèi)新舊住宅約戶(hù)居民，以每戶(hù)3.5人計(jì)算，共約有萬(wàn)人.現(xiàn)代零售商圈劃分認(rèn)為：商城的商圈主要分為核心商圈，次級(jí)商圈。核心商圈指距商城500-1000米區(qū)域范圍內(nèi)，這一商圈內(nèi)的人口約占商城客流總量的70%，次級(jí)商圈指距商城1000-3000米的區(qū)域范圍內(nèi)，這一商圈內(nèi)的人口約占商城客流量總量的30%。行業(yè)狀況：應(yīng)該看到，南山目前的裙樓供應(yīng)量雖然較多，但是都是建立在住宅的供應(yīng)量大大增加的基礎(chǔ)上，在商業(yè)供應(yīng)相對(duì)較少的時(shí)代，很多發(fā)展商只須將商業(yè)樓宇建好后，一分割便能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，賣(mài)完后也不理會(huì)整個(gè)商業(yè)樓宇的發(fā)展前景和經(jīng)營(yíng)狀況，小業(yè)主的投資收益也只能是憑運(yùn)氣，運(yùn)氣好了真實(shí)可以賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)的。運(yùn)氣不好，可能血本無(wú)歸，風(fēng)險(xiǎn)性非常大。所以，目前片區(qū)的很大一部分的商業(yè)裙樓空置率非常的高就是發(fā)展商僅憑自己的主觀(guān)意愿，后期有缺乏有力的組織和推薦造成商業(yè)的失敗，同時(shí)因?yàn)橐?guī)模和檔次的不夠使得大商家無(wú)暇顧及，所以造成片區(qū)的商業(yè)不很景氣的表面現(xiàn)象。南山隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人氣的積累，商業(yè)的供應(yīng)量更一步急劇增加，加上投資者會(huì)更加理智，如果商業(yè)還是停留在散戶(hù)經(jīng)營(yíng)的階段，肯定會(huì)使整個(gè)市場(chǎng)變得更加混亂無(wú)序，從而在整個(gè)深圳的大商圈中失去競(jìng)爭(zhēng)力。所以走樹(shù)立檔次和品牌是目前南山現(xiàn)狀的唯一出路，也就是說(shuō)出售返租走租給莊家，進(jìn)行委托式經(jīng)營(yíng)的道路，通過(guò)莊家樹(shù)立商業(yè)的人氣和眼球拉動(dòng)消費(fèi)者的信心。物業(yè)一定年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見(jiàn)的回報(bào)的情況下引發(fā)消費(fèi)者的投資熱潮，是為商業(yè)的跟莊時(shí)代！商業(yè)路線(xiàn)：采取先進(jìn)的管理模式，走高檔路線(xiàn)，向?qū)I(yè)化，綜合化，大型化發(fā)展，利用超大規(guī)模的商業(yè)面積盡量囊括眾多業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)，體現(xiàn)一站式購(gòu)物，使消費(fèi)者在購(gòu)物的過(guò)程中得到體現(xiàn)身份的享受。各大商圈的主要商業(yè)設(shè)施：國(guó)貿(mào)大廈至友誼城商圈：西武、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、國(guó)際商場(chǎng)、友誼名店、友誼城購(gòu)物中心、深房百貨上海賓館至電子科技大廈商圈：天虹商場(chǎng)、免稅商場(chǎng)、賽格電子配套市場(chǎng)、科技商場(chǎng)、興華商場(chǎng)東門(mén)步行街商圈：老街商業(yè)街、茂業(yè)百貨、金活百貨、太陽(yáng)百貨、九龍城、旺角購(gòu)物中心、湖貝路商業(yè)街華強(qiáng)北商圈：國(guó)際電子城、國(guó)際電器城、萬(wàn)佳百貨、女人世界、男人世界、兒童世界、華聯(lián)商城、新大好百貨、嘉年廣場(chǎng)、曼哈時(shí)裝廣場(chǎng)、鐘表市場(chǎng)、順電、萬(wàn)商電器城、萬(wàn)商電腦城振興路商圈：銅鑼灣百貨、東方時(shí)尚、紫荊城、圓嶺鞋城、創(chuàng)景名店客戶(hù)統(tǒng)計(jì)：整體廚房的廚為衛(wèi)業(yè)，電腦行業(yè)，家具行業(yè)，可比項(xiàng)目的資料：NO。1名稱(chēng)：鴻洲購(gòu)物中心：地址：深南大道與南新路交界處發(fā)展商：深圳市鴻洲實(shí)業(yè)發(fā)展x26493999面積：約20210平方米層數(shù)：3層價(jià)格：28000元/平方米（一層），一五000元/平方米（二層）分割銷(xiāo)售面積：4-一五平方米付款方式：6成一五年的按揭銷(xiāo)售方式：出售返租項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：沃爾瑪南山分店進(jìn)駐使消費(fèi)者有穩(wěn)定的十五的租金收入，使在一五年內(nèi)投資回報(bào)率在7%左右，到期基本收回投資。項(xiàng)目狀況：目前上層的住宅已全部售完，商業(yè)部分接受登記，登記的需求面積大約是可售面積的2倍左右。NO.2名稱(chēng)：鴻岳廣場(chǎng)地址：南新路與桃園路交界處發(fā)展商：深圳市鴻岳發(fā)展x26666555面積：總建面20210平方米層數(shù)：3層銷(xiāo)售方式：一層可做分割，分塊銷(xiāo)售。二三層和大商家聯(lián)系整體出租，采取銷(xiāo)售返租形式。付款方式：項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)化的商場(chǎng)項(xiàng)目狀況：現(xiàn)在處于登記狀態(tài)，10月分開(kāi)始向市場(chǎng)推出。NO。3名稱(chēng)：中港城購(gòu)物廣場(chǎng)地址：福強(qiáng)路與益田路交界處發(fā)展商：深圳市鉅華投資發(fā)展x83839888面積：約40000平方米層數(shù)：6層價(jià)格：28000元/平方米（一層），17000元/平方米（二層）14000元/平方米（三層），12021元/平方米（四層）10000元/平方米（五，六層）分割銷(xiāo)售面積：4-一五平方米付款方式：6成10年的按揭銷(xiāo)售方式：出售返租項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：百佳百貨的進(jìn)駐和周邊眾多的新舊住宅小區(qū)造成的人氣。項(xiàng)目狀況：目前住宅、商業(yè)部分已基本售完。NO。4名稱(chēng)：東方海雅居地址：創(chuàng)業(yè)路與南山大道交界處發(fā)展商：深圳市東方中居實(shí)業(yè)x26068555面積：約4000平方米層數(shù)：3層價(jià)格：35000元/平方米（一層），25000元/平方米（二層）分割銷(xiāo)售面積：42.67-683.一五平方米付款方式：6成10年的按揭銷(xiāo)售方式：零散出售！散戶(hù)投資做商業(yè)

項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：項(xiàng)目狀況：項(xiàng)目報(bào)告目錄圳市目前商業(yè)狀況每年開(kāi)發(fā)面積（92-01年）和銷(xiāo)售面積每年的空置面積發(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)分析八大商圈的定義和解釋商圈的概況商圈的主要商業(yè)狀況對(duì)各商圈的行業(yè)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析以及形成商圈的原因商圈中代表性商業(yè)大廈的典型案例分析南山發(fā)展規(guī)劃狀況F、南山人口狀況和消費(fèi)構(gòu)成分析G、南山目前的商業(yè)狀況總體分析（業(yè)態(tài)分布狀況檔次和類(lèi)型的歸類(lèi)，百貨商場(chǎng)、主題商場(chǎng)、平價(jià)日常用品、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)）區(qū)內(nèi)可比案例分析本項(xiàng)目在可輻射到的商業(yè)區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)、人口、商業(yè)分析本項(xiàng)目的基本狀況和SWOT分析本項(xiàng)目的定位（包括差異化經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，同類(lèi)性質(zhì)成功案例的借鑒本項(xiàng)目的發(fā)展思路本項(xiàng)目的推廣策略本項(xiàng)目的價(jià)格初步制訂項(xiàng)目發(fā)展思路：樹(shù)立檔次和品牌是目前南山現(xiàn)狀的唯一出路，也就是說(shuō)出售返租走租給莊家，進(jìn)行委托式經(jīng)營(yíng)的道路，通過(guò)莊家樹(shù)立商業(yè)的人氣和眼球拉動(dòng)消費(fèi)者的信心。物業(yè)一定年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離，在看得見(jiàn)的回報(bào)的情況下引發(fā)消費(fèi)者的投資熱潮，是為商業(yè)的跟莊時(shí)代！采取先進(jìn)的管理模式，走高檔路線(xiàn)，向?qū)I(yè)化，綜合化，大型化發(fā)展，利用超大規(guī)模的商業(yè)面積盡量囊括眾多業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)，體現(xiàn)一站式購(gòu)物，使消費(fèi)者在購(gòu)物的過(guò)程中得到體現(xiàn)身份的享受。走自己招個(gè)體或品牌經(jīng)銷(xiāo)商的道路，使本項(xiàng)目的投資商多元化發(fā)展，塑造“天虹”第二的一站式購(gòu)物中心。采取自己對(duì)品牌服飾、內(nèi)衣、鐘表、眼鏡、時(shí)尚飾品、化妝品、美容美發(fā)系列、彩擴(kuò)、皮具皮鞋、床用、布藝、童用、家居工藝品、家電、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)用品、燈飾、休閑美食、酒樓、茶莊、投影廳等多方面多項(xiàng)目的招商，采取百貨+超市經(jīng)營(yíng)組合，體現(xiàn)一站式購(gòu)物，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名品牌加盟，采取合作經(jīng)營(yíng)、免費(fèi)進(jìn)場(chǎng)、銷(xiāo)售扣點(diǎn)、不設(shè)保底等手法打造發(fā)展商自己的商業(yè)航空母艦。采取此種手法的優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：總體評(píng)價(jià)：分割合理的空間單獨(dú)出租和出售給個(gè)體業(yè)主，對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和進(jìn)行投資的業(yè)主分門(mén)別類(lèi)。自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主有限制性的經(jīng)營(yíng)范圍。對(duì)投資的業(yè)主統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)助招商的策略。優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：總體評(píng)價(jià)：主題商場(chǎng)的策略。依托具有影響性的行業(yè)或產(chǎn)品在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)或幾個(gè)專(zhuān)業(yè)化的大市場(chǎng)。一方面整層對(duì)一種行業(yè)出租，另一方面對(duì)投資的小業(yè)主進(jìn)行出售后返租，不允許小業(yè)主進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離。優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：綜合分析：整棟或幾層租給大型的百貨連鎖或超市的做法。然后分成小單位出售給小的投資業(yè)主。采取出售返租的形式，也是在一定的年限內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：綜合分析：項(xiàng)目思路：項(xiàng)目的發(fā)展分為兩種大的具體思路：自主經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)如果發(fā)展商可能多元化經(jīng)營(yíng)的情況下可以走第一種路線(xiàn)，即自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)對(duì)品牌的商家或各種項(xiàng)目的招商，采取合作經(jīng)營(yíng)、免費(fèi)進(jìn)場(chǎng)、銷(xiāo)售扣點(diǎn)、不設(shè)保底等手法打造發(fā)展商自己的商業(yè)航空母艦。在南山市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日趨迅猛特別是房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌的情況下，南山的人流量，消費(fèi)量和消費(fèi)水平在未來(lái)肯定有一個(gè)質(zhì)的提高，商業(yè)的支撐力也會(huì)越來(lái)越大，有潛在的連續(xù)性的利潤(rùn)空間，這種發(fā)展方向在塑造自己的商業(yè)品牌的前提下也是一個(gè)可選擇的思路，但是，就目前來(lái)說(shuō)，難度還是比較大的。第一、發(fā)展商本身的品牌延伸力還沒(méi)有達(dá)到該領(lǐng)域，缺乏在商業(yè)方面的號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力，使客戶(hù)難以建立購(gòu)物信心。第二、不能達(dá)到快速收回資金既定目標(biāo)，有違開(kāi)發(fā)初衷，增加風(fēng)險(xiǎn)。第三、對(duì)相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)，人力，物力的要求以及后期的運(yùn)作策略要求較高，可能目前比較困難。第四、缺乏一般項(xiàng)目的內(nèi)部業(yè)主進(jìn)行部分商業(yè)消化的先天條件。第五、自己對(duì)散戶(hù)的招商在盡快回籠資金的壓力下會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)者的檔次和水平有所降低，反而會(huì)影響項(xiàng)目的整體形象，淪為和周邊小型店鋪競(jìng)爭(zhēng)的局面，而同時(shí)小店鋪目前在南山的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。所以，本報(bào)告認(rèn)為不支持這種路線(xiàn)。第二種思路是目前大的商業(yè)項(xiàng)目采取的主要運(yùn)作方式，他依托有影響性的行業(yè)或產(chǎn)品在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)或幾個(gè)專(zhuān)業(yè)化的大市場(chǎng)。一方面以整層和半層為單位對(duì)一種行業(yè)、大型的百貨、超市進(jìn)行出租，另一方面把出租的面積分割后對(duì)投資的小業(yè)主進(jìn)行出售后返租，在大型商業(yè)機(jī)構(gòu)租期內(nèi)不允許小業(yè)主進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)，使經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離。比喻：鴻洲購(gòu)物中心（引進(jìn)沃爾瑪），中港城購(gòu)物中心（引進(jìn)百佳）取得空前的成功。走這種路線(xiàn)的優(yōu)勢(shì)在于：第一、盡快回收資金，最大可能減小風(fēng)險(xiǎn)。第二、塑造品牌，提升商業(yè)和物業(yè)的形象，使項(xiàng)目的租售良性循環(huán)。第三、項(xiàng)目的大規(guī)模的建筑面積使得著名商家有用武之地。第四、體現(xiàn)檔次能同周邊眾多的小商鋪包括姊妹城等拉開(kāi)距離吸引人氣。而目前的主要不利因素就是該片區(qū)的高檔商業(yè)雖然比較缺乏，但沃爾瑪和即將開(kāi)業(yè)的鴻業(yè)廣場(chǎng)將對(duì)項(xiàng)目形成最直接的競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目在他們占據(jù)先機(jī)的不利情況下會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的第一批客戶(hù)被對(duì)方吸引。在對(duì)市場(chǎng)一定的把握的情況下，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的操作提出以下思路性的方案：1層是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，同時(shí)是項(xiàng)目的重點(diǎn)所在。該層承載著體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和吸引人氣從而帶動(dòng)上層商業(yè)的重任。所以他應(yīng)該包括休閑、購(gòu)物、享受、金融等重要功能。報(bào)告建議：第一部分：1層的規(guī)劃：部分（約2021平方米）重點(diǎn)邀請(qǐng)：品牌專(zhuān)賣(mài)店（斑妮路、真維斯、佐丹奴等）銀行（各大銀行的分行或支行）休閑快餐（肯德雞，麥當(dāng)勞，永和豆?jié){等）健康服務(wù)業(yè)（海王、一致、中聯(lián)等藥業(yè)的批發(fā)零售）剩下面積：休閑場(chǎng)所和上層的出入口5層的規(guī)劃：主要作為辦公，特色酒樓，娛樂(lè)的場(chǎng)所（康泰娛樂(lè)城、大富豪娛樂(lè)城、圣保羅娛樂(lè)城等）第二部分：2、3、4層的規(guī)劃：報(bào)告主要從大型百貨和主題商場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃，大型平價(jià)超市因?yàn)橛形譅柆數(shù)囊痪€(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)暫定放棄。因?yàn)楸卷?xiàng)目的規(guī)模較大，一期的2、3、4層總建筑面積達(dá)到一五000平方米以上，所以經(jīng)過(guò)初步篩選得出有能力的的商家和主題商品如下：大型百貨：天虹商場(chǎng)、歲寶百貨、銅鑼灣廣場(chǎng)、茂業(yè)百貨、紫荊城商業(yè)廣場(chǎng)、深房百貨、北京王府井深圳分公司、南城百貨、新大好商場(chǎng)、萬(wàn)商友誼百貨、泰寧百貨商場(chǎng)主題商場(chǎng)：男人世界購(gòu)物中心、麗人世界、兒童世界購(gòu)物中心、港發(fā)家私城、好百年國(guó)際家具廣場(chǎng)、新大新家私燈飾城、

小學(xué)教師培養(yǎng)工作總結(jié)一年來(lái)，我校在上級(jí)部門(mén)的指導(dǎo)下，積極開(kāi)展教師教育教學(xué)能力的提高培訓(xùn)工作，有效提高了教師的各種教育教學(xué)實(shí)際能力，為我校取得良好的辦學(xué)成效起了重要的作用?；仡櫸覀兊墓ぷ?，主要有下面幾點(diǎn)做法和體會(huì)：一、制定計(jì)劃，常抓不懈這一學(xué)年雖然新來(lái)教師不多只有湯毛毛一位老師，但是我們還是很重視對(duì)她的成長(zhǎng)。為了使她能盡快進(jìn)入教師角色，更好地促進(jìn)她的專(zhuān)業(yè)成長(zhǎng)，我校采取了以下措施：1、以老帶新，促其成長(zhǎng)。每一位新教師到我校后，學(xué)校都會(huì)指派一位有經(jīng)驗(yàn)的老教師來(lái)帶，目的是通過(guò)一對(duì)一的言傳身教，使青年教師迅速地掌握實(shí)際教學(xué)能力，適應(yīng)我校教學(xué)工作的開(kāi)展。2、抓骨干，促提高。骨干教師是學(xué)校教學(xué)工作的中堅(jiān)力量，是學(xué)校教學(xué)工作開(kāi)展的領(lǐng)頭人。骨干教師的質(zhì)量和數(shù)量，直接關(guān)系到我校教師隊(duì)伍的整體水平，決定了學(xué)校教育的質(zhì)量。抓好骨干教師的培養(yǎng)工作，就是抓好了全校通過(guò)對(duì)骨干教師的聽(tīng)課、評(píng)課、匯報(bào)，他們?cè)谒枷肷鲜艿搅艘淮紊羁痰挠|動(dòng)。他們說(shuō)：老本不能吃，繼續(xù)往前走，不然就成了枯干的教師了。3、抓青年，促上進(jìn)。青年教師是學(xué)校教學(xué)工作發(fā)展的希望，隨著一大批老教師的退休，一批又一批青年教師的充實(shí)，迅速提高青年教師的教學(xué)技能能已成了學(xué)校教學(xué)工作的重點(diǎn)。師德教育。由于學(xué)校教育發(fā)展的需要，一年來(lái)，我校大量新進(jìn)了一批新教師。如何讓這一批優(yōu)秀的學(xué)生迅速地成長(zhǎng)為合格的、優(yōu)秀的教師成了學(xué)校教育教學(xué)工作中面臨的重大問(wèn)題。為此，我校對(duì)新教師、年輕教師堅(jiān)持不間斷、多方面、多渠道加強(qiáng)師德規(guī)范教育，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以《教師