項目五-合同管理課件

項目5建設工程合同管理§5-1

合同法律法規(guī)概述一、合同法律關系1、合同定義

合同是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間自愿設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。2、合同法律關系

是指由合同法律規(guī)范調整的當事人在民事流轉過程中形成的權利義務關系。它由主體、客體和內容三部分組成。主體：自然人、法人、其他組織客體：行為、物、智力成果（可以轉化為商標權、專利權、著作權）內容：合同主體的權利和義務三者的關系：主體是客體的占有者、支配者和行為的實施者。客體是主體合同債權和合同債務指向的目標。內容是主體和客體之間的連接紐帶。三者缺一不可，共同構成合同法律體系。二、代理制度1、定義

是指代理人在代理權限內，以被代理人的名義向第三人作出意思表示，所產(chǎn)生的權利義務由被代理人享有和承擔的法律行為。2、代理種類委托代理：被代理人委托授權而產(chǎn)生法定代理：基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生指定代理：根據(jù)主管機關或人民法院的指定而產(chǎn)生三、擔保制度1、定義

是指合同的當事人雙方為了使合同能夠得到切實履行，根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致而采取的一種具有法律效力的保護措施。2、目的

促使當事人履行合同，從而更大程度上使權利人的權益得以實現(xiàn)。3、方式保證抵押質押留置定金§5-1

建設工程合同概述一、建設工程合同的概念我國《合同法》規(guī)定，建設工程合同是承包人進行工程建設，發(fā)包人支付價款的合同。二、建設工程合同的種類按承發(fā)包的范圍和數(shù)量建設工程總承包合同建設工程承包合同建設工程分包合同按完成承包的內容建設工程勘察合同建設工程設計合同建設工程施工合同按計價方式總價合同：（1）固定總價合同（2）可調整總價合同單價合同：實際工程量*各個分項工程單價成本加酬金合同：直接成本費+酬金三、建設工程施工合同的簽訂1、簽訂施工合同的條件：2、承包人簽訂施工合同應注意的問題賺取符合企業(yè)標準的利益，審查合同并進行風險分析。

（1）初步設計已經(jīng)批準；（2）工程項目已經(jīng)列入年度建設計劃；（3）設計文件和有關的技術資料齊全；（4）建設資金和主要建筑材料設備來源已落實；（5）中標通知書已經(jīng)下達。3、施工合同文件的組成及解釋順序（1）施工合同協(xié)議書（2）中標通知書（3）投標書及其附件（4）施工合同專用條款（5）施工合同通用條款（6）標準、規(guī)范及有關技術文件（7）圖紙（8）工程量清單（9）工程報價單或預算書解釋順序

四、建設工程施工合同的履行1、發(fā)包人（工程師）的施工合同的履行2、承包人的施工合同履行五、合同的中止與解除

1.合同中止

由于國家政策的變化，不可抗力以及承發(fā)包雙方之外的原因導致工程停建或緩建的情況發(fā)生，這樣必然造成合同中止。2.合同解除

合同履行中，承發(fā)包雙方在工作中不協(xié)調、不配合甚至矛盾激化，使合同履行不能再堅持下去，或發(fā)包人嚴重違約，承包人行使合同解除權，或承包人嚴重違約，發(fā)包人行使合同解除權，這樣就會產(chǎn)生合同的解除。

由于合同中止或解除都是在合同還沒有履行完畢時發(fā)生的，必然導致承發(fā)包雙方的經(jīng)濟損失，這樣就產(chǎn)生了索賠。建設工程索賠大部分是施工索賠?！?-2

建設工程索賠一、施工索賠

是指施工合同當事人在合同實施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非由于自己的過錯，而是由于應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失向對方提出給與補償?shù)囊?。施工索賠承包人向發(fā)包人提出索賠發(fā)包人向承包人提出索賠二、施工索賠分類按索賠事件所處合同的狀態(tài)分正常施工索賠工程停、緩建索賠解除合同索賠按索賠依據(jù)的范圍分合同內索賠合同外索賠道義索賠按索賠目的分工期索賠費用索賠按索賠的處理方式單項索賠綜合索賠三、施工索賠的作用保證施工合同的實施落實和調整施工合同雙方經(jīng)濟責任關系維護施工合同當事人正當權益促使工程造價更加合理四、施工索賠的起因發(fā)包人或工程師違約合同變更與合同缺陷合同變更工程設計變更施工方法變更工程師的指令合同缺陷：施工合同實施中發(fā)現(xiàn)的，合同本身存在的，現(xiàn)時已很難再作修改或補充的問題。不可預見性因素不可抗力、各種不確定性障礙等國家政策、法規(guī)的變化

材料價格、銀行貸款、限制進口、提高關稅的規(guī)定等合同中止與解除不可抗力事件造成的損失，應按下列原則分別承擔（1）工程本身的損害由業(yè)主方承擔；（2）人員傷亡由其所在單位負責，并承擔相應費用；（3）承包人機械設備損壞及停工損失，由施工方承擔；（4）工程所需清理、修復費用，由業(yè)主方承擔；

（5）延誤的工期相應順延。五、承包商索賠成立的條件(1)與合同相比較，已造成了實際的額外費用或工期損失(2)造成費用增加或工期損失不屬于承包商的行為責任和風險責任(3)承包商在事件發(fā)生后的規(guī)定時間內提出了索賠的書面意向通知和索賠報告六、施工索賠的程序承包人的索賠程序通常可分為以下幾個步驟：（1）承包人提出索賠要求1）發(fā)出索賠意向通知（索賠事件發(fā)生后28天以內）2）遞交索賠報告及相關資料（提交索賠意向通知后28天以內）（2）工程師（建設單位）審核索賠報告（接收索賠報告后28天以內答復）（3個28天）§5-3

建設工程施工合同管理一、國家有關機關對施工合同的管理

工商行政管理機關、建設行政主管部門、金融機構等二、合同當事人及工程師對施工合同的管理1、施工合同管理的任務發(fā)包人：履行合同義務，行使合同權利，防止由于自身違約引起承包人索賠。工程師：工程進度、質量及工程價款的管理工作。2、工程分包管理：是指按合同約定和發(fā)包人認可，分包人從承包人承包的工程中承包部分工程的行為。建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設單位負責；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負責。總承包單位和分包單位就分包工程對建設單位承擔連帶責任。分包人就施工現(xiàn)場安全向承包人負責，并應該服從承包人對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理。城建學院（甲方）一建總公司（乙方、總包）鋁合金門窗公司（分包）

負責管理、支付分包工程款負責管理并支付工程款沒有直接合同關系，但需要甲方認可3、屬于違法分包的行為（1）總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位的；（2）建設工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交由其他單位完成的；（3）施工總承包單位將建設工程主體的施工分包給其他單位的；（4）分包單位將其承包的建設工程再分包的。圖書信息綜合樓合同(修改稿).doc

某施工單位與業(yè)主簽訂了某綜合樓工程施工合同。在施工中發(fā)生了如下事件：事件一：因施工單位租賃的挖土機大修，晚開工2天。事件二：基坑開挖后，因發(fā)現(xiàn)了軟土層，施工單位接到了監(jiān)理工程師停工的指令，拖延工期10天。事件三：在主體結構施工中，因連續(xù)罕見特大暴雨，被迫停工3天。

施工單位對上述哪些事件向業(yè)主要求工期索賠成立，哪些不成立?并說明理由。案例：答：事件一工期索賠不成立，因為此事件為施工單位責任。事件二工期索賠成立，因為此事件為非施工單位責任。事件三工期索賠成立，因為此事件屬不可抗力。某項工程建設項目，業(yè)主與施工單位按《建設工程施工合同(示范)文本》簽訂了工程施工合同，工程未投保保險。在工程施工過程中，遭受暴風雨不可抗力的襲擊，造成了相應的損失，施工單位及時向監(jiān)理工程師提出索賠要求，并附有與索賠有關的資料和證據(jù)。索賠報告中的基本要求如下：1．遭暴風雨襲擊造成的損失不是施工單位的責任，故應由業(yè)主承擔賠償責任。2．給已建部分工程造成破壞18萬元，應由業(yè)主承擔修復的經(jīng)濟責任，施工單位不承擔修復的經(jīng)濟責任。3．施工單位人員因此災害導致數(shù)人受傷，處理傷病醫(yī)療費用和補償金總計3萬元，業(yè)主應給予賠償。4.建設方聘請的一名顧問受傷需醫(yī)療費用1萬元，一名在工地避雨的路人由于被大風吹落的物品砸傷需醫(yī)療費用2千元，業(yè)主應給予賠償。5．施工單位進場的在使用機械、設備受到損壞，造成損失8萬元，由于現(xiàn)場停工造成臺班費損失4.2萬元，業(yè)主應負擔賠償和修復的經(jīng)濟責任。工人窩工費3.8萬元，業(yè)主應予支付。6.準備安裝的一臺大型空調由于浸水必須修復需2萬元，業(yè)主應該支付。7．因暴風雨造成現(xiàn)場停工8天，要求合同工期順延8天。8．由于工程破壞，清理現(xiàn)場需費用2.4萬元，業(yè)主應予支付。案例：[問題]

1．監(jiān)理工程師接到施工單位提交的索賠申請后，應進行哪些工作(請詳細分條列出)；

2．因不可抗力發(fā)生的風險承擔的原則是什么?對施工單位提出的要求，應如何處理(請逐條回答)?

1．監(jiān)理工程師接到索賠申請通知后應進行以下主要工作：

(1)進行調查、取證；

(2)審查索賠成立條件，確定索賠是否成立；

(3)分清責任，認可合理索賠；

(4)與施工單位協(xié)商，統(tǒng)一意見；

(5)簽發(fā)索賠報告，處理意見報業(yè)主核準。2．不可抗力風險承擔責任的原則：

(1)工程本身的損害由業(yè)主承擔；

(2)人員傷亡由其所屬單位負責，并承擔相應費用；

(3)造成施工單位機械、設備的損壞及停工等損失，由施工單位承擔；

(4)所需清理、恢復工作的費用，由業(yè)主承擔；

(5)工期給予順延。處理方法：

(1)經(jīng)濟損失按上述原則由雙方分別承擔，工期延誤應予簽證順延；

(2)因工程修復、重建的18萬元工程款應由業(yè)主支付；

(3)索賠不予認可（索賠不成立），由施工單位承擔；(4)建設方聘請的顧問受傷需醫(yī)療費用1萬元，由業(yè)主支付；路人的醫(yī)療費應該由買保險的一方出，而建設方應該購買第三者責任險，故由業(yè)主支付；

(5)索賠不予認可（索賠不成立），由施工單位承擔；

(6)準備安裝的設備修復費用2萬元，業(yè)主應該支付；(7)認可順延合同工期8天；(8)清理現(xiàn)場費用，由業(yè)主承擔。合同模式的應用案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造一座高檔寫字樓，該寫字樓共14層，地上12層、地下2層，總投資約3000萬元人民幣。該工程采用鋼筋混凝土大空間結構，設計項目已明確，功能布局及工程范圍都已確定，業(yè)主為縮短建設周期，盡快獲得投資收益，施工圖設計未完成時就進行了招標，確定了某建筑公司為中標單位。業(yè)主與承包商簽訂施工合同時，由于設計未完成，工程性質已明確但工程量還難以確定，雙方通過多次協(xié)商，擬采用總價合同形式簽訂施工合同，以減少雙方的風險。

合同條款中有下列規(guī)定：

1.本工程采用固定價格合同，乙方在報價時已考慮了工程施工需要的各種措施費用與各種材料漲價等因素。

2.乙方不能將工程轉包，為加快工程進度，允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位。

3.付款方式：開工前首付款10％，月進度款支付進度工程量80%，付至總價80％止付，結算后支付至90％，剩余10%自竣工驗收后兩年一次性付清，業(yè)主承擔相應的利息。本工程目前正在施工。

在工程實施過程中，發(fā)生如下事件：

1.本工程由于業(yè)主未能按專用條款的約定提供圖紙及開工條件，致使工程開工時間推遲了15天。承包商向業(yè)主提出順延工期15天、窩工費5萬元的報告。2.鋼材價格從報價時的2800元／t上漲到3500元／t，承包方向業(yè)主要求追加因鋼材漲價增加的工程款。

3.施工中業(yè)主要求提前竣工，雙方協(xié)商一致后應簽訂了提前竣工協(xié)議，作為合同文件組成部分。問題：

(1)在簽訂施工總承包合同時，業(yè)主與施工單位選擇總價合同是否妥當?為什么?

(2)你認為可以選擇何種計價方式的合同?為什么?

(3)合同條款中有哪些不妥之處?應如何修改?

(4)承包商在事件發(fā)生后多少天內遞交索賠報告?

(5)合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的鋼材價格上漲的問題應如何處理?

(6)提前竣工協(xié)議應包括哪些基本內容?答：(1)選用總價合同形式不妥當。因為施工圖設計未完成，雖然工程性質已明確，但工程量還難以確定，工程價格隨工程量的變化而變化，合同總價無法確定，雙方風險都較大。(2)可以采用(單純)單價合同。因為施工圖未完成，不能準確計算工程量，而工程范圍與工作內容已明確，可列出全部工程的各分項工程內容和工作項目一覽表，暫不定工作量，雙方按全部所列項目協(xié)商確定單價，按實際完成工程量進行結算。(3)第2條中“允許將工程主體結構的一部分分包給其他單位”不