物業(yè)管理招標(biāo)的范圍.方式和內(nèi)容

物業(yè)管理招標(biāo)的范圍、方式和內(nèi)容1物業(yè)管理招標(biāo)的范圍1確定項目是否應(yīng)該招標(biāo)的原則在闡述物業(yè)管理招標(biāo)范圍之前，有必要先對招標(biāo)范圍的概念予以說明。招標(biāo)的范圍是指哪些項目必須要招標(biāo)；哪些項目可以招標(biāo)也可以通過其他方式指定承包商；哪些項目不適于招標(biāo)。根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》第一章第三條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)進行下列工程建設(shè)項目，必須進行招標(biāo)：(1)大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目；(2)全部或者部份使用國有資金投資或者國家融資的項目；(3)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。根據(jù)以上對必須招標(biāo)的項目的界定，我們可以看出，對于一些影響力較大，特殊是一些影響到公眾利益、國家利益和國際聲譽的項目，必須實行公開招標(biāo)。其目的在于，通過公開招標(biāo)方式，以較為符合市場規(guī)律的合理價格獲取高素質(zhì)、高信譽的承包商的服務(wù)，從而有效地保證工程質(zhì)量，維護國家和公眾利益。對于不適于招標(biāo)的項目，國家有關(guān)法律也作了規(guī)定，主要是一些關(guān)系到國家安全和屬于軍事機密的項目，這些項目普通都不公開招標(biāo)。如此，邀請招標(biāo)仍作為一種重要的招標(biāo)方式被廣泛使用。3議標(biāo)議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，是指開辟商或者業(yè)主不必公開辟布招標(biāo)公告,而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)或者獲標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，邀請其投標(biāo)，然后通過平等商議，最終達成協(xié)議。議標(biāo)實質(zhì)上可以看做是更小范圍的邀請招標(biāo)。議標(biāo)目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目中較為常見。這是因為，一方面，該類物業(yè)的工期較緊，標(biāo)的總價較低，短期內(nèi)難以吸引足夠數(shù)量的物業(yè)管理單位進行投標(biāo)。事實上該類項目（也就是我們常見的中小樓盤和物業(yè)）很少是實行超前招標(biāo)，讓物業(yè)管理企業(yè)介入其設(shè)計施工階段的，大多數(shù)情況是開辟商等物業(yè)完工后才去選擇物業(yè)管理企業(yè)。由于這時工期緊，開辟商往往采用議標(biāo)方式，同時找?guī)准椅飿I(yè)管理企業(yè)到現(xiàn)場考察，然后同時進行談判商議，最終選定符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。另一方面，開辟商本身對物業(yè)管理企業(yè)的情況較為了解，且所需管理的物業(yè)技術(shù)性和專業(yè)性不強，對管理的要求不是非常嚴(yán)格。此時在投標(biāo)人競爭范圍縮小的情況下，并不影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。因此，議標(biāo)方式往往更適合經(jīng)驗豐富的開辟商所采用，業(yè)主委員會也可通過委托招標(biāo)機構(gòu)采用議標(biāo)方式進行招標(biāo)。議標(biāo)又稱談判招標(biāo)，顧名思義，其最大的特點在于招標(biāo)人與投標(biāo)人之間可以相互商議，投標(biāo)人通過不斷地修改標(biāo)價來與招標(biāo)人取得一致。這種方式更加接近傳統(tǒng)的商務(wù)方式，是招標(biāo)方式與傳統(tǒng)商務(wù)方式的結(jié)合，兼顧兩者的優(yōu)點，既節(jié)省了時間和招標(biāo)成本，又可以獲取有競爭力的標(biāo)價。然而，有利就有弊。由于招標(biāo)人同時與幾個投標(biāo)人進行談判，這就使投標(biāo)人之間更容易產(chǎn)生不合理競爭，使得招標(biāo)人難以獲取有競爭力的標(biāo)價?？梢钥闯觯h標(biāo)方式對招標(biāo)人的要求很高，要保證議標(biāo)的成功通常都要求招標(biāo)人對物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的情況要有充分的了解。因此，普通對于較大型的或者較復(fù)雜的物業(yè),或者是由缺乏經(jīng)驗的開辟商和業(yè)主自行進行招標(biāo)的情況，都不宜采用議標(biāo)方式。而對于復(fù)雜的傳統(tǒng)招標(biāo)項目，如工程承包和設(shè)備采購等，就更不采用議標(biāo)方式了。這也是為什么我國《招標(biāo)投標(biāo)法》不將議標(biāo)作為一種招標(biāo)方式的原因。然而，議標(biāo)在我國新興的物業(yè)管理招標(biāo)中卻有著用武之地，特別是針對泛博的中小房地產(chǎn)開辟商，議標(biāo)為物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)在我國的發(fā)展壯大起到了先鋒作用。因此，如何規(guī)范和完善議標(biāo)的法律地位，是一個值得研究的問題。3物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容物業(yè)管理的具體內(nèi)容十分繁瑣，因此，物業(yè)管理招標(biāo)通常都采用“一攬子”方式，也就是將所有與某物業(yè)有關(guān)的管理項目“捆綁”起來，形成“項目包”，再將其作為標(biāo)的進行招標(biāo)。止匕外，從縱向來看，由于物業(yè)管理具有超前介人的特點，物業(yè)管理的內(nèi)容應(yīng)包括從開辟設(shè)計期間到物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)以至到用戶人住后的管理運作服務(wù)。普通來說，幾乎所有的物業(yè)管理內(nèi)容都可以進行招標(biāo)，但并非所有的物業(yè)管理內(nèi)容都適合招標(biāo)。這是因為，“一攬子”的物業(yè)管理招標(biāo)方式，使得“項目包”中的內(nèi)容均可以一定的標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一衡量，形成一個總標(biāo)價，以便于招標(biāo)人進行評價。而有些物業(yè)管理內(nèi)容，既不能以價格將其統(tǒng)一，又難以用打分法評價其得分高低。對于這些服務(wù)內(nèi)容，普通就不被納入招標(biāo)的內(nèi)容。這些物業(yè)管理內(nèi)容主要是一些衍生的優(yōu)化性服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)的精神文明建設(shè)、辦公樓的市場形象塑造等，由于這些內(nèi)容所花費的工作量以及所產(chǎn)生的效果均難以計量，通常不列入物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容。簡單地說，物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容主要包括兩部份，即前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)性質(zhì)的不同，這兩部份的內(nèi)容也不同，具體可分為非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容和經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容。1非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容非經(jīng)營性物業(yè)是指住宅小區(qū)等主要以居住為目的的物業(yè)。非經(jīng)營性物業(yè)管理的目標(biāo)在于為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，因此，非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的目的在于以經(jīng)濟合理的價格為住戶提供良好的居住環(huán)境。非經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容如前所述分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)兩個部份，各部份的具體服務(wù)內(nèi)容如下：1)前期顧問服務(wù)內(nèi)容(1)開辟設(shè)計建設(shè)期間提供的管理顧問服務(wù)由于物業(yè)具有不可挪移性，一旦建成則很難改變，因此物業(yè)的開發(fā)設(shè)計和施工是至關(guān)重要的。如果在開辟設(shè)計階段沒有考慮到以后物業(yè)管理的問題，那末日后這些疏忽往往會成為物業(yè)管理的難題。如某些物業(yè)沒有安排必要的管理用房、園林綠地、交通空間等，給日后物業(yè)管理帶來很大的煩惱。因此，在開辟設(shè)計建設(shè)階段引入物業(yè)管理企業(yè)的管理顧問服務(wù)是十分必要的。具體的服務(wù)內(nèi)容有:①對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。②對投標(biāo)物業(yè)的設(shè)施配備及建造材料選用提供專業(yè)意見。③對投標(biāo)物業(yè)的建造施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。④提出本投標(biāo)物業(yè)的特殊管理建議。(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)①制訂員工培訓(xùn)計劃。對于不同類型的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理員工如果要做到服務(wù)細心、熟練、周到，必須要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的專門培訓(xùn)。②列出財務(wù)預(yù)算方案。編列財務(wù)預(yù)算方案的目的在于體現(xiàn)保本微利、量人為出的物業(yè)管理原則，此外也為物業(yè)管理所需的第一筆啟動資金的籌集提供依據(jù)。(3)住戶人住及裝修期間的管理顧問服務(wù)①住戶人住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)。②住戶裝修工程及材料運送的管理服務(wù)。③遷入與安全管理服務(wù)。前期顧問服務(wù)主要是應(yīng)開辟商的要求為其提供的，所需費用也通常向開辟商而非小業(yè)主收取。2)實質(zhì)管理服務(wù)內(nèi)容住戶人住后的實質(zhì)管理服務(wù)是直接與住戶R常生活密切相關(guān)的，具體內(nèi)容包括：(1)物業(yè)管理的人力安排。即根據(jù)物業(yè)管理的工作量安排物業(yè)管理人員，以達到既經(jīng)濟、又高效地進行物業(yè)管理工作。⑵保安服務(wù)。⑶清潔服務(wù)。(4)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)。(5)財務(wù)管理服務(wù)。(6)綠化園藝管理服務(wù)。(7)其他管理服務(wù)。如車輛管理及上門特約服務(wù)等。由于實質(zhì)管理服務(wù)與小業(yè)主的利益關(guān)系最密切，其物業(yè)管理費也主要向小業(yè)主收取，因此這部份服務(wù)內(nèi)容招標(biāo)時，應(yīng)選擇服務(wù)周到、服務(wù)質(zhì)量高且價格合理的物業(yè)管理企業(yè)。3.2經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓、零售商業(yè)中心、工業(yè)廠房、貨倉等。經(jīng)營性物業(yè)最重要的特點就是具有商業(yè)特性，即開辟商的目的在于從經(jīng)營性物業(yè)所獲得的利潤最大化。因此經(jīng)營性物業(yè)物業(yè)管理的一個主要目標(biāo)便是利潤目標(biāo)，即物業(yè)管理企業(yè)通過有效的經(jīng)營管理服務(wù),充分合理、最大限度地發(fā)揮物業(yè)功能，提高物業(yè)出租率、出售率及營業(yè)收入，促使物業(yè)保值增值，提高租金收入，從而滿足委托方的盈利目標(biāo)要求。經(jīng)營性物業(yè)的這一特性使物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為一種創(chuàng)造性的附加勞動。因為在經(jīng)營性物業(yè)出租后，由于物業(yè)管理的追加，而使物業(yè)的使用期限和使用功能大大提高，也會招引更多的租戶和顧客，從而提高物業(yè)的營業(yè)收入，創(chuàng)造更多的價值。這時，物業(yè)管理就成為了凝結(jié)在物業(yè)價值中的物化勞動，是一種可資本化的勞動，能夠創(chuàng)造新的價值。經(jīng)營性物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容同樣分為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)內(nèi)容與之前介紹的非經(jīng)營性物業(yè)管理的前期顧問服務(wù)大致相同。無非，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營性物業(yè)竣工驗收前新增的一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開辟商制訂物業(yè)的租金方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高該物業(yè)出租率，增加租金收入。這正是經(jīng)營性物業(yè)商業(yè)性的體現(xiàn)。而在實質(zhì)管理服務(wù)中，經(jīng)營性和非經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容也大致相同，如同樣有保安、清潔、綠化和房屋設(shè)備維護等基本項目。但有所不同的是，經(jīng)營性物業(yè)管理的服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，其管理目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)除了要時常對物業(yè)進行高標(biāo)準(zhǔn)的維護之外，還要時常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)施的先進。止匕外，經(jīng)營性物業(yè)的實質(zhì)管理服務(wù)還應(yīng)增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容等。綜上所述，無論是非經(jīng)營性物業(yè)，還是經(jīng)營性物業(yè)，其招標(biāo)的內(nèi)容都主要為前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)。由于這兩種服務(wù)的性質(zhì)不同，因此在招標(biāo)中的規(guī)定也不同。前期顧問服務(wù)方案的好壞對整個物業(yè)的價值至關(guān)重要，而顧問服務(wù)的工作量又難以進行定編計算，因此在評標(biāo)時，應(yīng)該主要側(cè)重于對顧問服務(wù)方案的評價。與之相對的實質(zhì)管理服務(wù)，由于服務(wù)內(nèi)容已逐漸標(biāo)準(zhǔn)化，易于定編計算工作量，因此在評標(biāo)時對于這部份的內(nèi)容，應(yīng)將報價作為主要考慮因素。這是因為：①公開辟布的招標(biāo)文件中有可能涉及到與國家安全或者軍有關(guān)的機密；②一些不法份子有可能會借投標(biāo)之名，趁機竊取國家機密。因此，對于這種項目，普通由國家指定的工程單位和物業(yè)管理單位進行建設(shè)和管理。綜上所述，根據(jù)國家有關(guān)法律的規(guī)定和精神，我們可以總結(jié)出判斷某項目是否應(yīng)該實行招標(biāo)的三個原則：①是否與社會公眾利益密切相關(guān)；②是否關(guān)系到國家利益（即是否使用了國有資金投資）；③是否涉及國家安全或者軍事機密。以上三原則同樣也體現(xiàn)了國際招標(biāo)慣例,具有普遍性。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)同屬招標(biāo)投標(biāo)的一部份，理應(yīng)遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，因此，該三原則也同樣合用于界定物業(yè)管理招標(biāo)的范圍。2物業(yè)管理招標(biāo)的具體范由于我國的物業(yè)管理招標(biāo)事業(yè)起步較晚，到目前為此，關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體法規(guī)和條文尚未出臺。止匕外，對于招標(biāo)范圍的規(guī)定，《招標(biāo)投標(biāo)法》也只限于對工程建設(shè)和貨物采購招標(biāo)的范圍作出規(guī)定。因此，從嚴(yán)格意義上講，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍在我國尚未從法律上界定。即法律沒有規(guī)定，在我國哪些項目其物業(yè)管理必須要實行招標(biāo)，哪些不適于招標(biāo)。然而，如前文所述，《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)范圍的規(guī)定所體現(xiàn)的精神參照了國際慣例，具有普遍性；同時，針對目前在我國剛興起不久的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的大多數(shù)做法都與上文所提到的“三原則”不謀而合，這使我們有足夠的理由相信，“三原則”是我國物業(yè)管理招標(biāo)范圍發(fā)展的方向和趨勢，用它來指導(dǎo)界定物業(yè)管理招標(biāo)范圍具有合理性和現(xiàn)實意義。首先，根據(jù)“是否與社會公眾利益密切相關(guān)”的原則，大型基礎(chǔ)設(shè)施（如機場、火車站、地鐵等）和一些公用物業(yè)（如圖書館等）其物業(yè)管理都應(yīng)實行招標(biāo)。由于這些物業(yè)所承載的人流量巨大，其物業(yè)管理好壞直接關(guān)系到公眾的利益，甚至人身安全，因此，這些項目的物業(yè)管理普通都應(yīng)實行招標(biāo)。事實上，對于這種項目，往往從項目的勘察、設(shè)計、施工開始就已經(jīng)實行了全套的招標(biāo)，物業(yè)管理招標(biāo)無非是其中的一部份而已。此外，對于一些大型的物業(yè)小區(qū)也應(yīng)該實行物業(yè)管理招標(biāo)。因為，對于生活著數(shù)萬居民甚至10萬居民以上的大型樓盤和小區(qū)來說，無疑是一個“小社會”，其管理好壞，居民是否安全、舒適，是直接關(guān)系到千千萬萬居民切身利益的，其社會影響力絲毫不亞于一個飛機場或者一座火車站。因此根據(jù)第一個原則，該類樓盤的物業(yè)管理也屬于應(yīng)該招標(biāo)甚至必須要招標(biāo)的范圍內(nèi)。其次，根據(jù)“是否關(guān)系到國家利益”的原則，除了上述大型的基礎(chǔ)設(shè)施和公用物業(yè)外，其他使用國有資金投資或者國家融資建造的公用物業(yè)，其物業(yè)管理普通也應(yīng)實行招標(biāo)。這是因為國家利益是群眾利益的代表，傷害國家利益就等于傷害社會公眾的利益，因此應(yīng)對國家利益負責(zé)。近幾年來，一些由國家專項投資或者專項貸款，特殊是與外國聯(lián)合貸款興建的物業(yè)從設(shè)計施工到物業(yè)管理都采用了招標(biāo)方式，并取得了良好的效果。然而，根據(jù)“是否涉及國家安全或者軍事機密”的原貝I」，一些由國家投資興建的用作軍事和行政用途的物業(yè)，就不適合采用公開招標(biāo)方式，如國家政府部門和機要部門的辦公大樓等。事實上,維護和管理。由此看來，物業(yè)管理招標(biāo)范圍已經(jīng)有了較為清晰的界定。而對于那些在《招標(biāo)投標(biāo)法》中沒有規(guī)定的，可以實行也可不實行物業(yè)管理招標(biāo)的項目，在實際操作中，主要取決于開辟商和業(yè)主委員會的意見。無非，隨著業(yè)主對物業(yè)管理的要求不斷提高和業(yè)主自主管理制的廣泛應(yīng)用，物業(yè)管理招標(biāo)的范圍將會不斷擴大。目前關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)范圍的界定尚未法律化，也有待完善。2物業(yè)管理招標(biāo)的方式根據(jù)招標(biāo)項目不同的特點，招標(biāo)人有權(quán)選擇不同的方式進行招標(biāo)?，F(xiàn)行國際市場上通用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為三種：公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)。但我國自2000年1月1日施行的《招標(biāo)投標(biāo)法》只把招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種，沒有將議標(biāo)納入。然而，考慮到物業(yè)管理招標(biāo)在我國剛剛起步，議標(biāo)作為一種簡單、便捷的方式目前仍被我國大多數(shù)開辟商所采用，對我國的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)事業(yè)有著一定影響，筆者按照國際慣例仍將議標(biāo)作為物業(yè)管理招標(biāo)的一種方式與前兩種方式一并向讀者介紹。1公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人（業(yè)主或者開辟商）通過報紙、電視及其他新聞渠道公開辟布招標(biāo)通知，邀請所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)最大的特點是招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開招標(biāo)是國際上最常見的招標(biāo)方式，其優(yōu)點是最大程度地體現(xiàn)了招標(biāo)的公平、公正、合理原則，因此，我國大型基礎(chǔ)設(shè)施和公共物業(yè)的物業(yè)管理普通都采用公開招標(biāo)方式。需指出的是，由于物業(yè)管理具有長期性和區(qū)域性的特點，因此，除國家級重點項目（如三峽工程）以外，對于地方性的重點項目（如地方的大型基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)）普通都采用地方公開招標(biāo)方式招標(biāo)。地方公開招標(biāo)，就是指通過在地方媒體刊登招標(biāo)廣告或者在招標(biāo)廣告中注明只選擇本地投標(biāo)人進行投標(biāo)。由于物業(yè)管理自身的特點，對于一些不可能也不適宜吸引全國各地物業(yè)管理企業(yè)的項目，通過地方公開招標(biāo),既節(jié)省了招標(biāo)人的招標(biāo)成本，又不影響公開招標(biāo)的公平性和有效性，不失為一種較為經(jīng)濟有效的招標(biāo)方法。公開招標(biāo)方式要求招標(biāo)人嚴(yán)格遵守公平、公正、合理的招標(biāo)原則，這具體體現(xiàn)在：在公開招標(biāo)中，招標(biāo)方首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按通告中指明的地址領(lǐng)取或者購買較詳細的介紹資料和資格預(yù)審表，并將資格預(yù)審表填好后寄送給招標(biāo)單位。招標(biāo)單位對所有申請資格預(yù)審的單位進行審查，經(jīng)審查合格者可向招標(biāo)單位購買招標(biāo)文件，參加投標(biāo)。公開招標(biāo)方的招標(biāo)文件必須規(guī)定開標(biāo)日期、時間和地點。開標(biāo)必須在招標(biāo)機構(gòu)的所有決策人員和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾進行。開標(biāo)后，出席開標(biāo)的招標(biāo)機構(gòu)所有決策人員應(yīng)在各投標(biāo)單位的每份標(biāo)書的報價總表上簽字，這意味著所有報價從即時起到授標(biāo)前均不得更改。此外，按照國際慣例，標(biāo)書應(yīng)規(guī)定不允許更改的技術(shù)要求與財務(wù)條件，任何投標(biāo)單位都必須按這些條件投標(biāo)報價。這些條件惟獨在開標(biāo)后的議標(biāo)階段才可商談更改。在實行公開招標(biāo)時，評審標(biāo)書和報價都是在嚴(yán)格保密中進行的。評標(biāo)時，招標(biāo)機構(gòu)可以要求投標(biāo)人回答或者澄清其標(biāo)書中的某些含糊不清的問題，但無權(quán)要求或者接受投標(biāo)人調(diào)整價格。普通而言，公開招標(biāo)項目合同應(yīng)授予報價最低者，但在以下情況可另作考慮：①招標(biāo)文件中另有規(guī)定；②投標(biāo)文件違反有關(guān)國際慣例或者招標(biāo)文件的有關(guān)規(guī)定；③最低報價明顯不合理。實行公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式，于是成為其他招標(biāo)方式主要的參照對象。無非，公開招標(biāo)方式也有招標(biāo)時間長，招標(biāo)成本較高的不足之處。2.2邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)是指不公開刊登廣告而直接邀請某些單位投標(biāo)的招標(biāo)方式，其主要特點是以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)主要合用于標(biāo)的規(guī)模較?。垂ぷ髁坎淮螅偣芾碣M報價不高）的物業(yè)管理項目。由于公開招標(biāo)方式工作量大、招標(biāo)時間長、費用高，邀請招標(biāo)有的地方彌補了公開招標(biāo)方式的不足