房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理體系解讀講義

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2008

我們?nèi)绱艘宦纷邅?。。?！?/p>

火爆的夏天：

排隊購房、深夜開盤、炒房熱、靠天收！降溫與秋涼：

三級市場洗牌、觀望、資金壓力。。。嚴冬會來嗎？

降價？兩三年不買房？只剩5%？［形勢］

地王？樓王？面粉貴過面包啦。。。賣房子不如賣地！盤點地產(chǎn)熱門話題：

拐了？----拐點論現(xiàn)在應不應該買房？兩限房？經(jīng)濟適用房？廉租房？你降了多少？IPO？斷供?房詢地秘產(chǎn)景企麻業(yè)脾還算會柏面基臨衣什避么依？消織費搖者嫩觀英望行攪業(yè)秘內(nèi)膊強橋強皂聯(lián)切合資仰本咸市剝場決的辱競歲爭行妻業(yè)社洗底牌瘦家槽電盟業(yè)我底們勇的懇對擱策污之輕-綠-盒-她-來-蹈-上杰市辱！速驚度映！結護果渴：投祝入池增薪加筋了錄！收面入毀降小低糞了燙！利莊潤剩壓挨縮哄了克！必姑須也向否管聽理攜要漸效好益似了些！成佳本冠管脅理槽顯槽得映尤產(chǎn)為健重呀要叛！-替-蘭-秩-晴-慈-宋-株-暈企燦業(yè)碑未瞇來戰(zhàn)的輝生串命黃線旬！賣然相品活質(zhì)［無引群言擱］什丈么酸是信成狂本百？什很么甩是院成扁本精管刃理穿？什壤么截是蜜成身本耕管終理調(diào)體疲系草？土喬地清成趕本開尋發(fā)妹成駱本資唇金障成目本管省理硬成疤本-失-恐-闊-們-書你巾每況一話天每犧一涌筆瞎花裁費紐奉！越脈低思越途好應？淘比勝大淹小合？招睬標拔時情砍及砍標價肯！簽南約蜘時酬簽選低掏點產(chǎn)！付高款仿時跳付肝少災點優(yōu)！結狡算劫時乘慢艱慢宅扯軌…-瞧-腿-灣-祖-伙-塔優(yōu)順化五的報目繳標受終控鏈的饞過肯程說到到柱做對到淺的德結竹果成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越高！［關鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大?。。坳P鍵詞］房舉地碗產(chǎn)維開倦發(fā)獵價稻值諒鏈娘分趣析暢模椅型成本管理項目策劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房行地挑產(chǎn)堪開念發(fā)牢價杠值楚鏈弊分農(nóng)析擱模棵型成占本引管躁理揭是碑貫極穿題價敘值杏鏈閉全顛過秋程飄；迫涉合及胳價溪值炭活昌動堵全色部井環(huán)殘節(jié)軋；梢全越員黑全證面垃參址與養(yǎng)的加活儲動生。為潛此畢，豆我聞們翁需聽要腰：1僚、牌從墨價蛾值蛋活雖動決最德前在沿企開猜始圍進欺行細成那本撐的酒策康劃活，僵建娘立州成物本滴控蔽制左目列標觸體扇系閱。2睬、抓要秤有咸一擠套漆實飽現(xiàn)伶成牲本將控飽制孟目喝標闖的治管庸控排機勢制話！3暑、約要頂將燭成憤本險控橡制宴落僵實錫到墳每風一折個保作斤業(yè)更環(huán)嗎節(jié)增中冊去眨！4饑、諒跟裂蹤描、嬸評雕估呢、躲考遞核榜機拾制量的危啟瓣動憲、駕讓滴每薄項塔工裁作精都喂受谷控逝！5若、扛從譯我炕做抓起上，駝建咽立絞企恢業(yè)弓的舟成宏本牲理帥念政和摘文印化鈴，爪不屋斷支校襖正弄和麗優(yōu)印化訓我逐們屬的守管牛理粘模培式售，贊創(chuàng)鏡建但企芽業(yè)動核擇心修競旋爭湯力鼓！作耀業(yè)線過漲程討成稍本具控駁制股（日孝常工傅作餡的成啦本區(qū)管杰理）目副標伯成葡本體斜系的釣建城立誤與偉實筋施房交地押產(chǎn)版企戲業(yè)社成至本哭管鳥理剝體猾系怕的梳野理成堆本桶管與理撲體幕系巷的維建礦立照與若實爐施目糧標匪實擴施目終標吸實疾現(xiàn)銷吳售癢/切客漠服建攪造宿過值程策愈劃鍬/擠設訊計目熱標尼建駛立成挖本弓管贈理丑之伐實金現(xiàn)成制本端管虜理稻之斃基溫礎目材標眼/太責肚任材成張本盞管陪理過緩程產(chǎn)動云態(tài)滾成民本薦管竟理作棵業(yè)溝過熄程填成轟本紋管妄理成老本魂管闊理飽軟捧件成邀本贏管截理坡委預員套會實灣踐稅系弓統(tǒng)信和息隱系次統(tǒng)組攪織諷系濤統(tǒng)標樸桿極企壞業(yè)闊成縣本專管句理流模隔式恨：領頁導閘機恢構工詠具制惑度成驗本評管通控播文便件我睬們抽需榜要鑼建璃立相成綿本椒目轉標駁管吃理五體得系磨嗎券?開寧發(fā)漠成任本土露地尋成賄本管促理露成接本資紫金譯成宜本錢伏花劫哪爆里鬼去百了朽？錢濤賺側到芹手垃了臣嗎陡？利窗潤厘=條=傳=腳收童入?！删劚境芍卤局S是窯個雙無駁底危洞夜嗎膊？你失是局“購知太本疤家內(nèi)”判嗎辮？財匙務陷結長算銜的永利嚴潤艘是烤真酸嗎革？你消能黑給尖投蔬資斯方砌一猶個釋交耗待貪嗎拿？成賭本奮目失標俘管浩理斷哪坑里相來刷?定晃義悠：它仍是類關背于品企虹業(yè)鋸在醒一格定叫時霉期肺內(nèi)復經(jīng)閱營雨、罪資跟本成、忙財幣務鎖等疤各大方綁面畏的晝總鐘體落計侮劃逗，敬它勉將棍企謊業(yè)若全漢部咸經(jīng)喊濟某活仍動里用災貨雖幣兼形孤式凳表局示瞎出爬來系,凍它阻最績終柴反位映絮是長一毅整覆套貌預臂計漢的趴財躁務妙報挖表鴨和望其抹他殲附錄表電，基主團要景是獎用化來明規(guī)夸劃洪計吧劃潔期炊內(nèi)把企環(huán)業(yè)界的梁全字部科經(jīng)罵濟正活種動鋪及庭其勾相此關箏財咬務奔結雕果歐。任域務杏：企誓業(yè)怎在旨戰(zhàn)賭略藝目倒標卸的同指赴導委下墾，暴對趨未跌來粒的且經(jīng)懷營獻活鐘動鐘和殼相胡應炮財撞務件結刺果賀進趙行母充棍分遠、純?nèi)酌婀竦淖仡A疑測憲和亦籌今劃克，潔并搏通時過蒸對土執(zhí)婚行曲過習程滔的立監(jiān)季控權，艦將澆實梯際咸完稿成把情瓶況堆與示預月算車目浪標偽不呈斷販對貫照之和短分洲析加，傅從何而影及乖時址指祥導趟經(jīng)閘營陣活恰動覺的也改宜善叮和掉調(diào)雙整病，披以慰幫押助澆管羅理會者哪更腔加格有聾效績地劑管唯理萬企瓜業(yè)泰和何最紙大物程撿度若地串實初現(xiàn)畝戰(zhàn)男略卸目姜標組崖成景：全勉面討預辣算主體競系赤包蔥括殘利圾潤佩預裙算崖、持資跟本方性最支宰出謹資緒金窩平厚衡絨預庫算撕、西現(xiàn)駱金歷收云支恥平坦衡鼻預丘算梯、宏資返產(chǎn)婚負音債鬼預謎算藏、?，F(xiàn)泉金尤流垮量命預宮算迎等磁。爛利堆潤易預劣算伯包輝括堵銷鞋售裝收贏入額預田算守、產(chǎn)昨品衡成良本預鐘算搭、暑財歐務尾費腰用數(shù)預嫩算訊等則。關玩于供企遼業(yè)當全咬面拍預膠算忘管川理戰(zhàn)略規(guī)劃盈利預測經(jīng)營目標項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃計管劃貿(mào)解吵讀拳1戰(zhàn)略---經(jīng)營計劃---項目開發(fā)計劃財務預算計劃項目成本計劃財務費用計劃---關棕于蜓戰(zhàn)航略羨與財計毒劃艙管臺理目并標膠與麗責陪任尺成選本愛管掏理愚體樣系混之腔建朽立筆與筍實夕現(xiàn)如練何組建稠立成肅本借目切標絨體辱系務？目拼標候成復本團的嗓定長義目爭標袋成謙本兇是晉：目班標激成放本育是滴公撓司室基恭于絮市購場奏現(xiàn)撥狀侍，峰并老結脂合考公石司輕的衡經(jīng)揪營淺計膛劃樓，抬根劈燕據(jù)版預曠期淡售料價音和敘目壘標醒利告潤形進球行佩預渠先其確餓定貞的躁，描經(jīng)吸過膝努竹力眾所獎要容實襯現(xiàn)哨的江成辰本跡指仰標女。目鍬標犧成揮本慢的伶解盒讀目畜標刪成細本趕設或定柱與蘋企殊業(yè)徒定劑位目塵標弟成抹本扁設斥定貴與擋項依目怕定閑位目足標糞成別本砍設莖定愿與漢企誘業(yè)千盈防利目爬標掌成接本旁設蜓定齒的婆市弦場西原屬則性友價震比樸與衫專粱業(yè)麥管隔理1放、揚投豬資芬決遵策《頑項件目照投被資碗可錯行唱性懷報葬告張》投輩資盼估剖算魯書2議、檢項職目渴策槽劃項劍目送定變位產(chǎn)：耀概只念帥性波方世案砍設訪計目惡標政成拐本宵測傷算絨13婚、已方扒案啊設滋計確中定雀產(chǎn)便品額標情準目摘標府成該本生測厚算片24奪、值初口步扒設洲計確眼定兼產(chǎn)薄品陶各公分糖部躍、嘆各列專舞業(yè)慘標富準目杠標曠成栗本楊測枝算仆34酸、饒施輔工繳圖潤設首計目謹標排成血本投鼓資靜估杯算概第念秒性倚方環(huán)案惱設舌計必概刑算方覺案排設頸計奴概合算初臂步忍設螞計饒概睛算施胖工魔圖服預護算工袋程餅量勝清槳單目挪標咐成支本喊的末形五成目谷標綠成認本儲與度財鼠務蓮接廊軌賢？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資收益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。。……六、每股收益

。。。

存遣貨立真替實都嗎恭？資產(chǎn)負債表流動資產(chǎn):萬科保利貨幣資金17046.3…

應收帳款8.651.75預付帳款82.863.9…

其他應收款27.613.4…

存貨665281流動資產(chǎn)合計954406非流動資產(chǎn):

…

長期股權投資24.40.1投資性房地產(chǎn)2.770.65固定資產(chǎn)5.751.4在建工程2.71

遞延所得稅資產(chǎn)60.4…

非流動資產(chǎn)合計46.42.72資產(chǎn)總計1000409偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）目膜標嘗成拼本未的唯管霸理成兄本堵目亦標偶體慘系現(xiàn)建士立之猛核獄心啞難另點秒在錘哪阻里司？用希幾蔥個罩實足例廚來執(zhí)談羨談古：目如標露成拖本利到睡底沃怎悔么潑形木成芬的頭？案訊例幫1項敗目她策捆劃要階痕段區(qū)的碼成磨本鄭策型劃成噴本客疤戶輝需箱求市童場產(chǎn)賤品盈扣利案褲例邀2概充念貞設身計納階五段隸的膊成歌本洪規(guī)吳劃用斷流垂程象制泡度抬確膝定圈目裂標糊成能本1駛、各拼端予口判介計入買與狡責纖任狀約貝定/（單V續(xù)K英）2介、目簡標輪成犁本勇的乳審拘定3符、貌目射標襖成勾本耐的靠管臟理敬制病度案核例股3什騙么字是班動古態(tài)擠成盲本舅？關逼于釘信潮息細披喉露領酬導兆要拘知鹿道師什辮么沃？駕納駛寫倉鑼原蛋理騎：盈灰利淚目憐標上能幸否代實追現(xiàn)貧？計繳劃泳能驕實經(jīng)現(xiàn)備多詞少僵？決鏈策偏支遇持唯系睜統(tǒng)風網(wǎng)險嚼預填警捏體膏系關朋于忠信僻息報披拆露財激務棵動盆態(tài)牙:矮收赴入白、梅支鈴出濫、鄰現(xiàn)肢金撈流。慶。朝。運診營容動易態(tài)勢:為項最目倒進必度溜、右銷沾售罰進父度繭、單成蠢本鐘發(fā)廊生男比酷例光。瓜。經(jīng)邪營嘩動記態(tài)蠶:副動盛態(tài)紀成歪本馳、東動稿態(tài)諷盈尊利澇預蔽測障。吃。健斯康圓指蜘標刷:溪負屠債晶率將、宮資問金彎峰慎值偏、艷預勒警販系款統(tǒng)額。乎。納。決陰策鳴支府持橋系介統(tǒng)動謊態(tài)蛾成仔本遠信搜息案?茫?我殿們戀通錢常杯會斧有辜哪睡些鼠爭甘論遙？目插標庸能沖調(diào)厭嗎?。寇浫f件子公限司池的宴案茂例余！成爛本清目叫標脊體刃系投如限何昌落毛實何？-女-崗-肺-全建塵立市成金本觀責叉任擺體激系磁！各瞎部兵門械各室司蹈其士職責渾任熔成桂本應的然分今解形思衣路1備、泊本虧部孫門棉費茄用2西、找本卸專幟業(yè)祝端額口亮成逆本-幣-銅-聞-撫土壯地摸成伍本驗-軌-桶-狡-慰-召-敲-服--儉-熟-舌-使政絲式府呢收嫂費吼-退-剩-宣-稅-等-疤-撤--渣-概-映-者設地計焦費帆-恰-除-歌-爛-倒-碰-劃--膠-臺-珍-猴營擱銷贈費柴-段