濟南融創(chuàng)雪山項目啟動會及市場定位報告-課件

濟南融創(chuàng)雪山項目啟動會及市場定位報告一、項目定位二、產(chǎn)品研發(fā)三、成本及財務(wù)指標四、項目目前進展情況五、工作目標一、項目定位1、地塊介紹2、市場研判3、客群定位4、市場定位5、產(chǎn)品定位西部新城：以交通、科教為依托形成集三產(chǎn)、商貿(mào)、高尚休閑于一體的城市副中心東部新城：以政務(wù)、產(chǎn)業(yè)東移為依托形成集產(chǎn)業(yè)、政務(wù)、配套于一體的新城市中心北部濱河新城：將原有制造業(yè)及傳統(tǒng)服務(wù)外遷，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。核心驅(qū)動：“制造產(chǎn)業(yè)+人口”城市功能定位：制造產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)核心驅(qū)動：“交通+文教產(chǎn)業(yè)”城市功能定位：城市副中心、科技文教商貿(mào)區(qū)西進南控東拓北跨中疏核心驅(qū)動：“政務(wù)＋商務(wù)”城市功能定位：城市新中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)濟南南依群山北臨黃河，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)和京滬經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要交匯點，是全國重要的交通樞紐和物流中心。濟南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“東拓、西進、南控、北跨、中疏”，為城市由單核向多核發(fā)展在城市空間方面提供了機會，東部是城市發(fā)展最熱點板塊也是濟南的發(fā)展方向。1、地塊介紹|地處濟南城市發(fā)展方向東部新城CLD，生態(tài)、政務(wù)、文體、智慧驅(qū)動，東部新城環(huán)城高速內(nèi)稀缺地塊，升值潛力大；世紀大道、飛躍大道，未來地鐵、輕軌規(guī)劃、高鐵東站，濟南東部新城中心，板塊愿景明朗；區(qū)域景觀資源豐富，是濟南較好的生態(tài)住區(qū)，煉油廠搬遷之后，被認可度會得到質(zhì)的提升。交通樞紐商貿(mào)北跨工業(yè)城西進文化休閑新城老城區(qū)高新區(qū)政務(wù)、奧體、CBD本案東拓南控1、地塊介紹|東部新城核心住區(qū)本項目用地位于濟南東部新城世紀大道與環(huán)城高速、飛躍大道、鳳鳴路圍合地帶。城市資源：南側(cè)有山東建筑大學(xué)、濟南體育學(xué)院，東側(cè)有歷城政務(wù)中心（待建）、歷城體育中心、歷城文化中心（三心三館）。景觀資源：地塊內(nèi)四山一河、地塊外雪山、鳳凰山、鮑山公園等項目北側(cè)的山鋼與西側(cè)的煉油廠是項目發(fā)展的最大阻力。1、地塊介紹|區(qū)位分析建行銀豐歷下公園用地范圍山東建筑大學(xué)山東體育學(xué)院歷城政務(wù)中心歷城文化中心歷城體育中心鮑山公園鳳凰山煉油廠蔣山大家有疑問的，可以詢問和交流可以互相討論下，但要小聲點城市間交通極為便利：至機場、高鐵東站（在建）、高速都極為便捷，距離長途汽車站較遠；距離傳統(tǒng)市中心達15公里，典型新城項目，交通所限，客戶群集中在二環(huán)東路以東區(qū)域。1、地塊介紹|城市交通周邊路網(wǎng)：有世紀大道、鳳歧路、鳳鳴路、飛躍大道及繞城高速路等多條主干路，路況良好，方便通行市內(nèi)各個方向；公共交通：世紀大道上開行308、311、321、k162四趟公交，飛躍大道上開行122路公交；軌道交通：規(guī)劃輕軌R2韓倉站距離1.5公里，目前R2線尚未開工，建成時間在2018年以后。本項目經(jīng)十路世紀大道飛躍大道鳳鳴路繞城高速工業(yè)北路R2R3韓倉站高新區(qū)1、地塊介紹|周邊道路濟南新東站是濟南“三主一輔”鐵路樞紐客運站中三主之一。未來濟南新東站地區(qū)將形成以交通樞紐功能為先導(dǎo)的城市副中心。東站選址王舍人片區(qū)東北、濟青高速公路南部，距離雪山片區(qū)約3km，區(qū)域規(guī)劃面積50平方公里。東站片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將對該地區(qū)城市形象提升、交通及配套改善產(chǎn)生巨大推動作用。2014年10月新東站項目正式啟動，片區(qū)控規(guī)將于2015年6月底全部完成，新東站計劃于2016年12月31日前投入使用。這對雪山項目是重大利好。雪山片區(qū)濟南主城區(qū)濟南東站濟南東部區(qū)域1、地塊介紹|規(guī)劃利好1234自身條件客戶認知發(fā)展?jié)摿Φ貎r優(yōu)勢濟南土地熟化制度取消，本項目是遺留的少數(shù)幾個“末班車”項目之一價格已鎖定且低于周邊地價；濟南重點發(fā)展區(qū)域，項目距離高新區(qū)、奧體CBD等東部核心地區(qū)較近，區(qū)位良好、交通便利，總體規(guī)模巨大，未來有較大操作空間；位于城市東部，符合本地客戶長期固有的“住東不住西”的居住習慣，同時本區(qū)域是濟南未來的發(fā)展重心所在；濟南新東站2016年底投入使用，而軌道交通的落地更將極大提升區(qū)域價值；目前周邊配套、公共交通、城市資源不完善，項目前期開發(fā)需考慮自身配套建設(shè)；5配套建設(shè)該片區(qū)為濟南東部生態(tài)環(huán)境最佳之區(qū)域，伴隨銀豐、綠地、恒大、中建等越來越多的開發(fā)公司進入，集群效應(yīng)逐漸彰顯，受關(guān)注度愈發(fā)提升。6集群效應(yīng)

【小結(jié)】歷城區(qū)成交占據(jù)濟南總成交38%，主要集中在唐冶、華山、漢峪三個片區(qū)；高新區(qū)成交為80.89萬平米，占比11%。2015年1-5月份，濟南土地成交338萬平米，其中歷城區(qū)成交92萬平米，集中在華山片區(qū)。2、市場研判|土地市場華山片區(qū)漢峪片區(qū)唐冶片區(qū)高新片區(qū)2014年區(qū)域相關(guān)土地成交情況

區(qū)域內(nèi)成交住宅地塊為景和與中建地塊，11.3萬平米，片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少。

唐冶片區(qū)出讓土地占地面積約計48萬平米左右。2015年區(qū)域相關(guān)土地為萬科金域華府地塊，占地19萬平米，總建面約30萬平米。2、市場研判|土地市場|相關(guān)土地成交14濟南市常年保持商品住宅供需兩旺，即使2014年房地產(chǎn)市場陷入低迷，總體成交量也與2013年基本持平；2015年濟南住宅庫存達到55393套，按照14年去化速度約需一年時間進行去化；相比較同類的青島(剛需住宅庫存需三年去化時間）等副省級城市，濟南房地產(chǎn)市場比較健康。2、市場研判|商品住宅供需關(guān)系2014年濟南市1-12月住宅成交情況濟南進入2014年住宅市場瞬間降溫，直到7-8月隨著限購政策取消，成交量方開始攀升。2014年12月成交劇增，這是以價換量導(dǎo)致的需求爆發(fā)，隨著2015年政策利好的不斷推進，市場成交比起2014年全年迅速回暖。2、市場研判|商品住宅供需關(guān)系2015年濟南市1-5月成交情況7235套

3352套

6860套

6924套

8943套

2015年房地產(chǎn)住宅市場升溫明顯，相比2014年同期每月成交套數(shù)大幅上升；2015年平均去化戶型面積約在115平米左右，因政策因素改善型市場占比逐步上升。2、市場研判|板塊競爭王舍人板塊（東北部剛需剛改集中區(qū)域）高新區(qū)板塊（高競爭）雪山板塊化纖廠板塊（城區(qū)剛需剛改）漢峪片區(qū)（寫字間集中片區(qū)）唐冶板塊（高競爭）價格：高層均價6000-8200元/㎡左右，主力總價60-90萬/套未來三年供應(yīng)量：約90萬㎡價格：均價4800-6500元/㎡左右，主力總價53-85萬/套未來三年供應(yīng)量：約80萬㎡價格：高層均價6000-6700元/㎡左右，主力總價61-75萬/套未來三年供應(yīng)量：80萬㎡價格：整體均價在8500-1000元/㎡，主力總價70-140萬/套未來三年供應(yīng)量：60萬㎡價格：小高層均價9500/㎡左右，主力總價77-135萬/套；高層均價8600/㎡，主力總價70-120萬/套未來三年供應(yīng)量：55萬㎡彩石板塊（新興板塊）新悅城景和山莊天齊奧東花園尚東1956萬達廣場中海天悅府銀豐劉智遠萬科華府價格：核心區(qū)均價9000元/㎡左右，外圍區(qū)域均價7500元/㎡左右，主力總價65-110萬/套未來三年供應(yīng)量：約150萬㎡恒大奧東新都綠地城銀豐唐郡舜奧華府德潤天璽萬象新天江蘇新城恒大城萬科新里程萬科城保利華庭綠城百合2、市場研判|板塊競爭化纖廠、高新、漢峪板塊在改善型市場層面與本案具備較大競爭唐冶、高新、濟鋼（工業(yè)北路）區(qū)域在剛需市場與本案形成激烈競爭2014年片區(qū)去化約30萬平米，未來三年存量及供應(yīng)量約90萬平米，其中約有15-20萬平米為頑固存量；

高新區(qū)及唐冶板塊未來三年的存量及供應(yīng)量約為150-200萬平米，板塊間競爭較為激烈。區(qū)域項目規(guī)模(萬平米）產(chǎn)品供應(yīng)(萬平米）去化(萬平米）14年去化(萬平米）存量(萬平米）近期均價(元/平米）備注本區(qū)域尚東1956269棟26-29層高層2618.2157.882001、14.9.27開盤

2、學(xué)區(qū)房

3、主力戶型90.110

4、住宅用地的公寓一棟中建鳳棲第311棟12層小高層

14棟30-33層高層31296.5272001、2012年6月開盤

2、主力戶型為90、120平米

3、學(xué)區(qū)房中建新悅城3915棟22-33層高層;39323460001、14.11.29開盤

2、周邊生態(tài)環(huán)境較差

3、主力戶型90.110平米天齊奧東花園189棟24-32層高層18.58.95.67.674001、6500元/平米低價入市

2、產(chǎn)品屬及格水平

3、主力戶型面積90平米三房、120平米三房百替御園華府8.38棟3層低層

11棟10-18層小高層8.341.64.377001、2012-09-26開盤

2、140平米以上為主力戶型九英里顥苑84棟17-18層小高層;

81.30.86.7144001、豪裝

2、戶型面積155-240

3、11.6開盤恒生伴山174棟11層小高層

5棟28-32層高層1712.70.254.375001、2010.12.18開盤

2、主力戶型100-130平米

3、工程質(zhì)量與口碑較差景和山莊232棟洋房13棟小高5棟高層237200未開盤唐冶片區(qū)綠地城

655棟18層(2T3)小高層5棟33層(2T4)高層

9

6

3

5500內(nèi)購階段，9月份開盤銀豐唐郡9629棟8-17層小高層

2棟6層多層

10棟22-25層高層

聯(lián)排20幢30267456001、后續(xù)土地自己開發(fā)或出讓不明

2、戶型分布面廣，以130平米以上為主

3、12.11.18開盤華夏帝苑26.613棟13-18層小高層26.61124.66100

2、市場研判|區(qū)域供求雪山南側(cè)山東建筑大學(xué)周邊區(qū)域房價在2015年有較大攀升，東側(cè)唐冶區(qū)域價格基本持平，稍有下降。近三年，同一項目同等產(chǎn)品標準情況下售價年漲幅約7-8%。伴隨著高鐵東站的崛起、煉油廠與濟鋼的逐步搬遷，區(qū)域價格有較大攀升潛力。2、市場研判|區(qū)域售價水平2、市場研判|主要競品96、98㎡兩梯四戶143㎡一梯兩戶項目規(guī)模：官方宣傳500萬平米大盤，目前僅拿了兩塊地，住宅占地18萬平，建面65萬平，由5棟18層(2T3)、5棟33層(2T4)小高層、高層組成。銷售情況：2015年初在不具備預(yù)售條件下已經(jīng)開盤，推出426套房源，去化260套，2015年3月份開始加推，目前為止共推出1-5號樓5個樓座，696套房源，去化近500套。產(chǎn)品：戶型以90平兩室、三室、110平三室為主，少量130平米大三室；其中90平米三室與數(shù)量較少的130平米三室去化速度最佳。三棟小高層已經(jīng)去化完畢，均價5800元/平米，高層去化較慢，均價5500元/平米?！揪G地城】尾房在售2、市場研判|主要競品戶型面積（㎡）供應(yīng)占比成交已推剩余兩室兩廳一衛(wèi)92（高層）18627%11874三室兩廳一衛(wèi)108（高層）18627%71115三室兩廳一衛(wèi)92（小高）10816%1080110（小高）16223%1620三室兩廳兩衛(wèi)130547%540合計696100%507189戶型去化【綠地城】110平米戶型90平米戶型2、市場研判|主要競品130平米戶型90平米戶型戶型定位較準，方正全明，實用緊湊；針對剛需與剛改，地緣客戶+高新區(qū)經(jīng)十路青年置業(yè)人群；綠地城商業(yè)地塊沿世紀大道，為歷城政務(wù)中心（待建）所在地。客戶來源：周邊：學(xué)校職工、附近居民、工業(yè)北路人群，約占40%高新區(qū)：高新區(qū)擠壓人群，約占20%經(jīng)十東路：沿線寫字樓年輕白領(lǐng)，約為30%客戶特點：年齡在20-30歲之間，收入一般，處于職業(yè)上升期，用途多為婚房；需求為兩房與小三房，比例約為60-70%。年齡在40-50歲之間，多次置業(yè)，升級改善，多需要130-140平戶型，約占20-30%比例；置業(yè)需求：自主與新城置業(yè)，客戶認可東部的未來發(fā)展與生態(tài)環(huán)境，對于教育及配套尤為重視?！揪G地城】客群分析2、市場研判|主要競品【綠地城】競爭研判2、市場研判|主要競品相對優(yōu)勢：價格低相對劣勢：心理位置較偏，與銀豐唐郡及本案南側(cè)項目相比區(qū)塊成熟度較低。競爭導(dǎo)向：以智慧、教育、成熟、環(huán)城內(nèi)等直接優(yōu)勢制勝?！咎忑R奧東花園】2014年10月、2015年1月，4月分別推出2、5,1,3、4號樓，合計1200套房源；主力戶型為85㎡兩室，93平米小三室、120平米三室、140平米三室。合計成交約830套；優(yōu)惠措施：5000抵3萬，一次性付款98折，按揭99折，拒絕使用公積金貸款。目前均價7400元/平米。奧東花園2、市場研判|主要競品戶型面積（㎡）供應(yīng)占比已推成交去化率已推剩余剩余均價兩室兩廳一衛(wèi)8437222%36023365%1271396452三室兩廳一衛(wèi)9430818%24020485%36104655611024014%4649%422367226三室兩廳兩衛(wèi)117-12237221%36025771%1031157138四室兩廳兩衛(wèi)13227416%624268%2023272151441509%1043029%741207472合計1716100%117277066%402946各戶型去化比例：1、兩室戶型較為尷尬；2、130平米以上大戶型具備一定生存空間。戶型設(shè)計較為一般；項目整體缺乏亮點，宣傳中重點推廣學(xué)區(qū)（歷城一中）?！咎忑R奧東花園】120平米90平米2、市場研判|主要競品客戶來源：周邊居民、職工；高新擠壓人群；工業(yè)北路居住人群；歷下區(qū)年輕白領(lǐng)客戶特點：年齡在25-55歲之間，剛需與剛改，看好較低的價位者占絕大多數(shù)；

客群分析2、市場研判|主要競品【天齊奧東花園】競爭研判2、市場研判|主要競品相對優(yōu)勢：價格較低相對劣勢：產(chǎn)品缺乏亮點、規(guī)模較小、品質(zhì)一般競爭導(dǎo)向：以生活方式、智慧、教育、大盤取勝。2、市場研判|主要競品【萬科金域華府】萬科進入濟南的第四個項目，精裝+新風是主推賣點。預(yù)計開盤價格9000-10000元/平米，在改善層面上與本案將形成競爭?？傉嫉孛娣e103870m2總建筑面積422744.60m2總戶數(shù)2991戶高層住宅7棟高層

其中1棟21層，2棟30層，3棟29層,1棟33層小高層住宅12棟小高層

其中3棟16層，1棟17層，8棟18層小高層地上建筑容積率3項目分攤20%-24%建筑高度6.4-96.9車位總個數(shù)及配比2558（0.8車位/1戶）產(chǎn)品戶數(shù)配比802607.45%95189454.40%10560217.30%12572520.85%總計3481100%【萬科金域華府戶型配比】其95-125平米戶型與本案基本重合，在改善層面上競爭激烈。小高層均為1T2設(shè)計，為105、125平米戶型。高層均為2T4設(shè)計，均為95平米戶型（少量80平米戶型）。首開樓棟項目首次開盤約在7月25日，推出16#、17#、20#、22#4棟樓共636套房源，貨值約為5.56億元。內(nèi)部信息：按60%首開目標計算，需開盤去化約380套，實現(xiàn)銷售額約3.3億元。戶型推盤套數(shù)去化率去化套數(shù)808450%429534860%20610510270%7112510260%61合計63660%38085+95平米戶型95平米戶型105平米戶型125平米戶型【恒大奧東新都】總經(jīng)濟技術(shù)指標項目面積（㎡）總占地59615.1可建設(shè)用地50066.2總建面165221其中公共建筑面積12192綜合樓92547商業(yè)9645住宅總建筑面積153030住宅建筑面積147783機房及其他面積5246容積率3.3建筑密度22%項目概況：恒大奧東新都扼守高新區(qū)通往本案的世紀大道，預(yù)計10月份入市，目前價格等信息尚未確定，按照恒大歷來與周邊毛坯項目同等價格的策略，預(yù)計入市價格為7500-8000元/㎡左右。2、市場研判|潛在競品總戶型比例表類型面積區(qū)段套數(shù)套數(shù)比例兩室兩廳一衛(wèi)70-8023617.1%三室兩廳一衛(wèi)90-11041630.2%三室兩廳兩衛(wèi)110-12036626.6%120-13029821.6%四室兩廳兩衛(wèi)130-140624.5%合計1378100%在戶型面積方面，主力供應(yīng)面積為90-130㎡三室產(chǎn)品，占比達78%，兩室及四室產(chǎn)品供應(yīng)量較少，占比共計約22%。項目概況：銀豐劉智遠項目總體量約260萬方，其中可售面積約190萬方，項目預(yù)計8月份拿地，目前價格未定，根據(jù)其大盤特性，預(yù)計入市價格為7500-8000元/㎡左右。銀豐劉智遠項目區(qū)域位置高新區(qū)長嶺山南路與鳳凰路交匯處開發(fā)商銀豐占地面積1883畝容積率住宅2.4、商業(yè)4.1、商住3.1建筑面積260萬物業(yè)類型住宅戶型面積80-160㎡開盤時間--交付標準毛坯物業(yè)公司--內(nèi)部配套規(guī)劃大型綜合社區(qū)醫(yī)院、兩所初中、三所小學(xué)、100班幼兒園外部配套省立醫(yī)院東院、喜來登、漢峪金谷、【銀豐劉智遠項目】2、市場研判|潛在競品戶型面積套數(shù)（約）配比兩室兩廳一衛(wèi)80-95304820%三室兩廳一衛(wèi)95-115533335%三室兩廳兩衛(wèi)115-130533335%四室兩廳兩衛(wèi)140-160152410%合計80-16015238100%在戶型面積方面，主力供應(yīng)面積為95-130㎡三室產(chǎn)品，占比為70%，與本案重合度較高。兩室及四室產(chǎn)品占比為30%。1、濟南整體供求較為平衡，2015年的主基調(diào)是去庫存；2、區(qū)域內(nèi)80-90平米兩居及110-120平米的剛改三居較受青睞，130平米以上戶型也因總價低有較大吸引力；3、本區(qū)域吸引了濟南市眾多的剛需剛改地緣性客群。其中近50%來源于歷下區(qū)與高新區(qū)，30%來源于周邊與濟鋼所在的工業(yè)北路區(qū)域；4、項目面臨區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外在剛需層面與改善層面的激烈競爭。2、市場研判|小結(jié)主力客群來源（歷城、歷下、高新區(qū)80%）輔助客群來源（其他城區(qū)、章丘市、其他城市等20%）3、客群定位|區(qū)域來源本項目

漢峪金谷總占地1200畝，建面400萬㎡，規(guī)劃50棟寫字樓、11棟商業(yè)

目前整體招商完成60%，有30家金融機構(gòu)、大型企業(yè)總部簽約入駐

計劃吸引就業(yè)人口10萬人高新區(qū)奧體文博政務(wù)區(qū)漢峪金谷奧體CBD雪山片區(qū)拆遷涉及四個村莊，共計240戶，6300多人。部分拆遷戶有意購置本區(qū)域商品房，是本項目的補充客戶濟鋼工業(yè)區(qū)

濟南高新區(qū)總規(guī)劃面積137k㎡，常住人口25萬人。目前已擁有企業(yè)3000多家，其中世界500強企業(yè)11家，高新技術(shù)企業(yè)200多家。按照人均辦公面積最高標準20㎡計算，未來區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群將達到50萬。

其中，舜泰廣場總建面74萬㎡，目前辦公人數(shù)已達到5萬余人；齊魯外包城規(guī)劃總建面165萬㎡，最終將形成入駐企業(yè)1000家、從業(yè)人員8萬人的集生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體的世界知名服務(wù)外包基地。項目以高新區(qū)、漢峪金谷、奧體CBD就業(yè)人群為主力客群，以濟鋼、高校、雪山拆遷戶為補充客群高校區(qū)3、客群定位|客群地圖目標客群行業(yè)分布區(qū)域行業(yè)歷城區(qū)私營業(yè)主、教育、國企員工、村民歷下區(qū)企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)中層、國企、事業(yè)單位、退休職工高新區(qū)IT員工及中層其他區(qū)域小私企業(yè)主、個體戶、企業(yè)中高層3、客群定位|行業(yè)分布客戶特點1：青年置業(yè)為主力軍，年紀22-30歲，他們感性、沖動、活力、浪漫。3、客群定位|客群特點客戶特點2：剛需及剛改客群對于教育極為看重，決定性因素！3、客群定位|客群特點客戶特點3：對于價格極為敏感，總價決定決策3、客群定位|客群特點客戶特點4：剛改及新城置業(yè)客戶對于內(nèi)外環(huán)境、配套更為關(guān)注3、客群定位|客群特點客戶特點5：剛需客戶大多需要父輩資金支持3、客群定位|客群特點1、主要來自歷城區(qū)（周邊、工業(yè)北路、洪樓）、歷下區(qū)（經(jīng)十東路沿線寫字間）、高新區(qū)；2、以22-30歲的剛畢業(yè)人群、事業(yè)處于上升期的企業(yè)白領(lǐng)為主；3、極為重視教育配套；4、注重社區(qū)生活配套；5、客群主要需求為90-120㎡的三居，總價區(qū)間約為60-90萬元。3、客群定位|小結(jié)智慧+運動+浪漫+教育+生態(tài)智慧新城浪漫社區(qū)4、市場定位|啟動區(qū)定位教育：幼兒園引入公辦與知名國際雙語兩類，小學(xué)與初中引入濟南前三的名校，

與新加坡學(xué)校進行定期交流或?qū)W生交換，引入遠程智慧教育及監(jiān)控因子——東部新城最佳教育社區(qū)，濟南唯一智慧教育標桿項目+運動：在東側(cè)山體運動主題公園：設(shè)置足球場、籃球場、環(huán)山慢跑路，打造成濟南

唯一運動社區(qū)；大社區(qū)內(nèi)慢行騎行系統(tǒng)等——濟南唯一運動社區(qū)+智慧：全WIFI覆蓋，社區(qū)兒童/老人定位、兒童活動區(qū)域監(jiān)控、直飲水入戶、智慧停車、智慧平臺等——山東省生態(tài)智慧城市標桿項目+浪漫：A7與A10之間的40米綠帶設(shè)計為櫻花大道，在B03打造濟南唯一的社區(qū)教

堂，成為區(qū)域地標，加入花海、玻璃屋等浪漫元素，將浪漫氛圍營造到極

致——濟南唯一極致浪漫花園社區(qū)+生態(tài)：韓倉河濕地公園，蔣山森林公園、社區(qū)內(nèi)立體綠化、下沉綠地等。同時通過專業(yè)的pm測試，為飽含豐富負氧離子的好空氣證明——濟南生態(tài)之城+融入競爭跳出競爭2016年啟動地塊為A07+A10，定位為剛需現(xiàn)金流產(chǎn)品，2016年下半年啟動C01地塊做改善型產(chǎn)品。在雙啟動策略中，C01需在2016年動工，2016年10月份推向市場，與A07/A10形成雙盤【僅在營銷上組織兩套獨立班子，其余不做區(qū)隔】。C01定位為改善置業(yè)的標桿產(chǎn)品，在售價上高出A07/A10地塊1200-1500元/平米，產(chǎn)品上增加新風系統(tǒng)等人本亮點、并且在產(chǎn)品標準上有所提升。雙盤在產(chǎn)品上互為補充、互不構(gòu)成競爭，C01主力戶型設(shè)定為110-150平米改善戶型，A07等主力戶型設(shè)定為90-120平米剛需戶型。4、市場定位|競爭策略|雙盤啟動A092015年開發(fā)總建面：26.6萬地上：18.3萬住宅地下：8.3萬A102016年開發(fā)總建面：10.3萬地上：7.1萬住宅地下：3.2A072015年開發(fā)總建面：27.4萬地上：18.5萬住宅地下：8.9萬改善區(qū)域剛需區(qū)域改善區(qū)域C01總建面：52.6萬地上：35.6萬其中住宅：31萬

商業(yè)：4.6萬地下：17萬A04總建面：42.5萬地上：28.75萬住宅地下：13.75萬A06總建面：31.4萬地上：21.5萬住宅地下：9.9萬A09總建面：26.6萬地上：18.3萬住宅地下：8.3萬B03總建面：26.3萬地上：18.1萬商業(yè)商務(wù)地下：8.2萬雙盤啟動策略優(yōu)勢1+1>1（營銷戰(zhàn)略）：1、雙盤共同發(fā)力，任務(wù)達成率更高；2、雙盤同時吸引挖掘客戶，更具競爭優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢；3、雙盤的炒作推廣和宣傳，更有利于帶動和炒熟區(qū)域。1+1>2（營銷戰(zhàn)術(shù)）：1、雙盤差異化定位，產(chǎn)品互補，去化均勻；2、剛需盤走量，回籠資金；品質(zhì)盤做標桿，支撐溢價；更快建立市場領(lǐng)導(dǎo)者地位（項目發(fā)展）：項目作為150萬平米的大盤，單純以剛需啟動，市場地位建立緩慢，以標桿性的C01輔助做雙盤啟動策略，則品質(zhì)大盤的地位更容易建立，同時更能獲得比單盤啟動更快的去化速度與溢價。A10總建面：10.3萬地上：7.1萬住宅地下：3.2A07總建面：27.4萬地上：18.5萬住宅地下：8.9萬雙盤啟動策略優(yōu)勢客群拓展、客群升級的保障（項目發(fā)展）：在2015年-2016年，項目客戶群集中于現(xiàn)有區(qū)域，但伴隨著項目戶型的逐步加大、每年銷量的逐步提升，項目必須具備從更多競爭區(qū)域奪取客戶的能力，由此作為一個價值標桿、品質(zhì)標桿的C01是項目發(fā)展的上佳選擇。與新加坡（中建）地塊競爭的需要（競爭格局）：內(nèi)斗，除了產(chǎn)品差異就看各自的營銷能力，雙地塊啟動，在各個客戶層面均對對手構(gòu)成攔截與打擊，能夠保障我們更容易贏得競爭。區(qū)域營銷渠道為王，雙盤策略更能促進渠道效果：兩類產(chǎn)品營銷，均以渠道營銷為主，雙盤啟動能在更多客戶區(qū)域、更廣客戶檔次起到攔截作用，同時因雙盤產(chǎn)品互補，能夠最大化發(fā)揮渠道的作用，同時更多的渠道營銷能更迅速的增強項目市場地位，加大話語權(quán)。改善地塊客群定位與置業(yè)特征1、高新區(qū)、歷下區(qū)經(jīng)十東路沿線、工業(yè)北路具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，二次及二次以上置業(yè)者；2、追求良好的生態(tài)環(huán)境、居住產(chǎn)品品質(zhì)、景觀綠化、物業(yè)服務(wù)、精品教育、優(yōu)秀的配套，傾向于健康、養(yǎng)生的企業(yè)中高層、公務(wù)員、私營企業(yè)主群體；3、追求被認同的健康生活方式及對身份地位的彰顯。4、職業(yè)分布如下：區(qū)域行業(yè)歷下區(qū)（經(jīng)十東路）政府、事業(yè)單位、高校、醫(yī)院、私企業(yè)主、金融企業(yè)員工及高管高新區(qū)世界500強中高層、IT員工及中高層其他區(qū)域私企業(yè)主、企業(yè)中高管體驗區(qū)設(shè)置一級開發(fā)公司品牌展示中心新加坡地塊營銷中心體驗區(qū)B03設(shè)置體驗區(qū)，設(shè)置雙營銷中心（剛需地塊使用營銷中心、改善地塊暫時使用教堂建筑），共享體驗區(qū)。剛需地塊去化完畢后，體驗區(qū)完全歸改善地塊使用。體驗區(qū)——浪漫主題綠地花海+歐式教堂1、由客戶積累確定最終價格是唯一可行的道路，依據(jù)目前市場狀況，起步區(qū)開盤均價在7500元/平米左右較為合