城市商業(yè)圈建設(shè)規(guī)劃方案報告課件

城市商業(yè)圈建設(shè)規(guī)劃報告目錄項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種配置項(xiàng)目樓層功能分區(qū)項(xiàng)目面臨的困難及需要解決的問題租金預(yù)估項(xiàng)目商業(yè)定位定位背景綜述本項(xiàng)目的商業(yè)定位宏觀層面的考慮1、巴南區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀:巴南區(qū)商業(yè)發(fā)展落后,以傳統(tǒng)商業(yè)格局為主,城市景觀及商業(yè)形象欠佳,缺乏百貨及購物中心類型的現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)。2、巴南區(qū)的發(fā)展:成為重慶主城區(qū)重要的商貿(mào)流通中心;成為重慶南部地區(qū)的商務(wù)中心;成為中國西部公路物流中心;都市的休閑中心。十二五期間巴南區(qū)域地位得到極大提升3、區(qū)域人口在2019年前數(shù)量會增加至100萬,人口城市化率會極大提高消費(fèi)能力增強(qiáng),消費(fèi)觀念更趨都市化,其他區(qū)域現(xiàn)代時尚的商業(yè)賣場受到大眾追捧市場條件因素定位背景■從宏觀層面來說,巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)前景看好,政府欲將其打造為重慶主城第七大商圈■巴南區(qū)的零售商業(yè)以魚洞商業(yè)中心為代表,本項(xiàng)目的成功運(yùn)營可一舉成為本區(qū)域商業(yè)中心領(lǐng)導(dǎo)者的角色■本項(xiàng)日可以作為區(qū)域性商業(yè)中心來發(fā)展,其重點(diǎn)是:以購物、餐飲、休閑娛樂為一體的復(fù)合型商業(yè)?！霰卷?xiàng)目附近的『協(xié)信巴南購物中心」對本項(xiàng)目商業(yè)定位存在一定程度的影響必須從定位上、市場訴求上做出有效區(qū)別?！霰卷?xiàng)目商業(yè)定位要既能滿足本區(qū)域所流失的中高端消貴需求,又能適度地倡導(dǎo)、展現(xiàn)代商業(yè)文化,并重塑落后于主城其它區(qū)域的消費(fèi)觀■目前巴南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈逐步升溫態(tài)勢,未來五年內(nèi)將有大量商業(yè)物業(yè)供應(yīng)本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的競爭考驗(yàn),未來的競爭威脅不確定因素較多■地塊所在新市街沿線商業(yè)及商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)為大賣場、專業(yè)店、專賣店、便利店、超市等,經(jīng)營品種眾多,缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,同時魚洞整體商業(yè)格局仍以沿街底商成市的傳統(tǒng)商業(yè)模式為主,在定位時需要進(jìn)一步提升項(xiàng)目先天條件定位背景■本項(xiàng)目具有商業(yè)開發(fā)的基本條件,滿足商業(yè)經(jīng)營的可達(dá)性、能見度商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、人流量的要求■本項(xiàng)目交通便利,地段前景看好■項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)中心,而非新興區(qū)域,本區(qū)域作為一個商業(yè)中心,市場要素齊備,對一個商業(yè)中心的提檔升級比打造新市場的時間要短,難度相對小定位的原則◆與巴南區(qū)魚洞經(jīng)濟(jì)發(fā)展、歷史文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào),立足該區(qū)域現(xiàn)實(shí)消費(fèi)狀況。在此前提,去提升巴南區(qū)的商業(yè)品質(zhì),為巴南市民引入一種全新的生活方式;與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)和本項(xiàng)目主力百貨錯位配合,避免同質(zhì)化競爭購物中心的商業(yè)定位與項(xiàng)目中住宅、公寓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價值互動,由購物中心價值推進(jìn)項(xiàng)目整體價值的提升做“活”■氣做“好”價值〓“?！逼放平?jīng)營收益是現(xiàn)實(shí)價值,資產(chǎn)增值是預(yù)期價值,資本運(yùn)營是長遠(yuǎn)的最大價值。主體定位我們將本項(xiàng)目定位為區(qū)域性的,的尚的,家庭消費(fèi)為趣的購物中心,上述定位是從以下三方面考慮的區(qū)域性定位:巴南區(qū)距離主城各區(qū)較遠(yuǎn),所處地理位置決定了其商業(yè)輻射能力有限,主要消費(fèi)人群僅限于本區(qū)及巴南周邊居民,形成種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)時尚性定位:巴南區(qū)商業(yè)發(fā)展落后,本項(xiàng)目通過適度超前的時尚定位與現(xiàn)有商業(yè)及本項(xiàng)目主力百貨形成差異,同時為巴南區(qū)期引入種全新的生活方式家庭消費(fèi)定位:從巴南區(qū)人口構(gòu)成來看,外來人口偏少,以本地區(qū)人尤其以本土化家庭結(jié)構(gòu)為主,家庭消費(fèi)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)消費(fèi)客層,這將使本項(xiàng)目在運(yùn)營初期得到有力的消費(fèi)支撐。市場功能定位休閑功能文化功能購物功能多業(yè)種、小規(guī)模、功能復(fù)合,集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、服務(wù)為一體的多項(xiàng)目整體商業(yè)功能種功能娛樂功能服務(wù)功能其它功能餐飲功能市場形象定位硬件方面1、外立面強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感與時尚感,內(nèi)部景觀突出休閑與體驗(yàn)2、設(shè)備設(shè)施能夠充分滿足商業(yè)功能的需求,物業(yè)條件的優(yōu)化與超前能充分滿足商鋪功能在未來運(yùn)營調(diào)整中的可變性;3、動線設(shè)計科學(xué)合理,使平面交通與垂直交通人性化,具備較強(qiáng)的舒軟件方面1、打造服務(wù)意識強(qiáng)烈的專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊,