住房投資決策主要理論講解

住房投資主要內(nèi)容1.住房房地產(chǎn)的概念；2.住房開發(fā)性投資；3.一手房購(gòu)置性投資；4.二手房購(gòu)置性投資。一、住房房地產(chǎn)的概念1.含義：Residentialproperty由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。增子量瀉住元房映占行城拆市寺房貍地?fù)袭a(chǎn)拍的群比肅例199870％2000200257.6％66.5％67.1％年份2欺.伏住艘房卻房銜地民產(chǎn)念的旬經(jīng)保濟(jì)步運(yùn)傭行使用市場(chǎng)租金預(yù)期租金使用價(jià)值資本價(jià)值投資市場(chǎng)資本價(jià)值目前回報(bào)開發(fā)市場(chǎng)土地價(jià)值開發(fā)活動(dòng)使用價(jià)值投資回報(bào)率要求住房的需求＝f（租金，收入，人口，搬遷費(fèi)用，其他）住房的供給＝（存量＋新建－退廢）面積和分類型＝f（建造成本，土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格，空置率）空置率、銷售價(jià)格使徐用喪價(jià)庫(kù)值消—季—興獲報(bào)得請(qǐng)成偽本慢、陽(yáng)使跳用派成構(gòu)本油，無(wú)居云住命舒籍適曠性兼、襪生癥活陣品扭質(zhì)蟻，險(xiǎn)身嚼份注象晨征使膽用輔市耍場(chǎng)住蛇房洞投備資銳模恒式住房開發(fā)性投資出租自住出售住房購(gòu)置性投資出租自住出售住房租賃性投資住房金融資產(chǎn)投資住邪房乒開蠢發(fā)武性宿投瀉資侮支旺出即與崇收貴益收入支出出售出租管理傭金配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)開發(fā)投資費(fèi)用年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和稅金物管費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅金等住污房稻購(gòu)昆置就性廈投欺資擋支讀出忘與選收竟益收入支出自用出租產(chǎn)權(quán)價(jià)值其他（轉(zhuǎn)售等）房款首付年供款年基本費(fèi)用物管費(fèi)、取暖費(fèi)等房屋交易費(fèi)用，如維修基金、契稅等獲得收益的相關(guān)稅費(fèi)等管理傭金等二僵、按住洽房羞開宇發(fā)音性折投青資住贏房黨開姜發(fā)證性央投諒資通概塞念占；住抄房?jī)S開果發(fā)逝性疾投匪資省過(guò)蔑程妖。內(nèi)牽容狠：1買.革含紡義在叢已銅開律發(fā)供好商的重土挖地劃上焦進(jìn)缸行嘗住廉房拉的扶開傻發(fā)擊建邀設(shè)哨，漠然第后綠對(duì)醋建侍成煮的鬧住戚房紹進(jìn)貨行敢租待售厲從嶄而咳收她回平投慘資億并宏獲蘆取舊收宿益炕的悄投海資館活姨動(dòng)蹈或患過(guò)寒程切。2艷.謝住航房萌開芒發(fā)擇性喪投濃資流程睛序投資分析與決策前期準(zhǔn)備建設(shè)階段經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)分析項(xiàng)目策劃數(shù)據(jù)估算財(cái)務(wù)分析可行性研究報(bào)告獲得建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批項(xiàng)目招投標(biāo)資金需求方案及融資租售經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理三控制兩管理一協(xié)調(diào)竣工驗(yàn)收投悼資左控融制擴(kuò)、構(gòu)進(jìn)唱度們控椒制樣、導(dǎo)質(zhì)獻(xiàn)量?？爻灾拼?、嘗合竹同墳管伐理門、版信贊息階管小理齊、卡組鵝織報(bào)協(xié)騰調(diào)市階場(chǎng)效分躺析分狡析鑒內(nèi)作容中—與—市怪場(chǎng)攝需賢求章分現(xiàn)析株，圾市浴場(chǎng)蔑供附給蘇分券析漂，市論場(chǎng)煎租粒售滅情哥況尼分疑析夠，市狡場(chǎng)慨趨驗(yàn)勢(shì)意分少析喘，市議場(chǎng)炎競(jìng)鑼爭(zhēng)架分伯析市軍場(chǎng)牢供堵給巴分未析住盜房管供做給象總暖量＝非存陷量淺＋歌在漏建許＋忠計(jì)按劃灰開享工院＋犯已藥獲她規(guī)廊劃灑許趟可僵＋富改長(zhǎng)變愚用雞途帥＋警拆全除畏量住波房寇用殃地跨潛魄在真市大場(chǎng)精供演給傅量脫＝C1＋并C2＋正C3C1＝奇規(guī)宏劃勝區(qū)捷居槽住序面呼積桿－衰已迅建囑成砌區(qū)料面放積耕－阻已怒出窗讓駐面帝積C2＝闖舊杰城筆改凝造較中床可少供吩開查發(fā)趴面惰積瘋－盼已籌改臺(tái)造霜面霞積C3＝烘工壟業(yè)陳等叫其削他拆用臭地倒可窮作旅住堡房胞用悅地溜面氧積市俊場(chǎng)悄供體給待結(jié)珍構(gòu)略分科析市濕場(chǎng)釣供播給競(jìng)預(yù)緞測(cè)踢分暈析市荒場(chǎng)教需忘求汗分呀析需泊求祝潛濕力＝練新狐增人踩口×顛人嗓均榮居孤住輸面院積＝蠟家伍庭掘數(shù)欣量割×巴戶孔均慌可裁支蟻配收枝入×健住懂房風(fēng)消盤費(fèi)綠傾氏向需嚼求媽客埋戶捉分?jǐn)囄觥ΑF消妥費(fèi)泄者趁偏殼好酒、減心供理采、越動(dòng)后機(jī)仇和常習(xí)承慣Who人口數(shù)量收入水平性別比例社會(huì)階層職業(yè)誰(shuí)是決策者教育程度誰(shuí)是使用者居住形態(tài)家庭結(jié)構(gòu)Where購(gòu)買者區(qū)域分布地點(diǎn)區(qū)位What購(gòu)買動(dòng)機(jī)面積購(gòu)買理由環(huán)境購(gòu)買用途公共設(shè)施產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)格外觀造型付款方式When購(gòu)買時(shí)間購(gòu)買時(shí)機(jī)購(gòu)買季節(jié)

How客戶反應(yīng)購(gòu)買頻度銷售順序

市梢場(chǎng)妻租背售觀情許況乞分今析某閱種蛾住戴房衡類定型粥租民售撕情攝況靈及闊其室趨喪勢(shì)租售價(jià)格租售數(shù)量、租售速度、銷售比例、空置率、吸納周期市套場(chǎng)滿競(jìng)蘭爭(zhēng)庸分婦析競(jìng)洗爭(zhēng)雁對(duì)擁手—洪—慰在遵做閑什左么譽(yù)，扒能察做還什涼么還，目舊標(biāo)，戰(zhàn)伏略朽，蜂優(yōu)笛勢(shì)賤和訴劣易勢(shì)鈴，親競(jìng)坐爭(zhēng)策鉆略笛或反健應(yīng)盲?？墒礁?jìng)膜爭(zhēng)肉項(xiàng)綱目—莫—獵數(shù)鞠量舞、墳建婦造嚴(yán)時(shí)蜓間決、山定白位困、菊賣珍點(diǎn)生、曠競(jìng)疑爭(zhēng)決特嫩點(diǎn)鋪、炒戶耀型把組萍合拾、率公鎮(zhèn)攤倘方佳式躬、低定什價(jià)乳方疫式片、勒付耳款局方破式啦、間營(yíng)淺銷宣策郊略慨、慎銷筍售轎狀嘩況怪等世等市緩場(chǎng)布占思有朽率捧分垮析項(xiàng)壩目泛吸策納界量＝訂市賓場(chǎng)扣供豪需汁缺梨口班×苗市盾場(chǎng)店占睡有謊率（律基僑于拼項(xiàng)能目野競(jìng)襯爭(zhēng)筑優(yōu)鑼勢(shì)獨(dú)基嚼礎(chǔ)敗上班的氧估嶄計(jì)騰）—井—始租申售催進(jìn)棕度推、主價(jià)桶格菊和曉銷深售煙期件及母其捧他負(fù)建福議項(xiàng)褲目飾策刪劃擬建項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程的計(jì)劃擬建項(xiàng)目開發(fā)方案的謀劃區(qū)位選擇開發(fā)投資時(shí)機(jī)項(xiàng)目規(guī)模和檔次開發(fā)方式戶型組合……住矛房歌開忙發(fā)彎區(qū)牽位夫選瘡擇搜：由俱地圈選史項(xiàng)喜目身o揀r顛由接項(xiàng)恨目戒選徒地頑？影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢(shì)、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差市政和公共配套設(shè)施設(shè)施完備，交通便捷不完善環(huán)境條件無(wú)污染、綠化率高污染、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過(guò)大或過(guò)小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過(guò)嚴(yán)市場(chǎng)供求需求量大需求量小全憲面恭準(zhǔn)啟確涉地述認(rèn)貸識(shí)進(jìn)區(qū)它位淋—紅—匙動(dòng)祝態(tài)四性除、斬相滿對(duì)歲性徐、攜層散次尤性尿、好等飽級(jí)肌性家、弦稀淺缺緒性印和均可虎設(shè)斑計(jì)鳴性嚷。開賴發(fā)艦投喬資圍時(shí)偶機(jī)影響因素內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期由內(nèi)在發(fā)展規(guī)律或慣性所決定的階段產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)鼓勵(lì)或限制政策區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、收入高低、投資活躍度區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況供求力量對(duì)比項(xiàng)嗚目練規(guī)終模配和究檔譜次—俱—符喝合社城鳴市大規(guī)兄劃字的召前挪提袖下，按瘦照途最軌高五最煮佳調(diào)利惑用耀原株則箏，察選督擇掉最扭佳變的窮用擱途鏟和選最證合詢適紙的脅開馬發(fā)厭規(guī)扶模銅，鞠包錢括件建哀筑智總枯面選積急、化建窄設(shè)掙和乖裝奪修懶檔紀(jì)次劍、杠平涌面聲布款置就等孟。何妹謂在住繁房?jī)?chǔ)的申檔屠次霜？以惹武穿漢交市西為券例盒，杠容灣積蘭率零低款于矩1拾.戀0武/哭1錦.尾5古、銜單惠套班建堆面議不漫低戀于服1委4隸0爐平冤米詞、帝單域價(jià)頂7簽0員0工0速/句總緞價(jià)愿1稠0帳0努萬(wàn)驚或竟單以價(jià)男5俊7親0圓0窯/裝總尾價(jià)址8藍(lán)0厲萬(wàn)論。戶弄型鄭設(shè)交計(jì)右及愈配赤比戶換型鴨設(shè)辟計(jì)：胖住致房室功該能懂設(shè)盞置丈及蠶其厲在東空仆間公上附的監(jiān)安增排妹；戶辭型喂配繼比：才又拉稱焦戶泛型賠組趟合淹，薄開行發(fā)碧產(chǎn)倘品戚的阻戶打型立種城類鴿及磁其莫相員應(yīng)盛占徒比膚。你爬心滴目免中購(gòu)的摔理吸想揉住它房鈴？兼悶具集舒將適救性鄙、疼功泊能品性卵、驢合竊理繞性買、竊私戚密券性偵、津美懲觀院性抹和痰經(jīng)布濟(jì)耳性贊；夾動(dòng)恩靜鉤分凡離摔。開銹發(fā)閱方將式—最—賢基襯于自萬(wàn)身悼在曉土踐地勺、夠資后金練、忘開碑發(fā)粗經(jīng)痛營(yíng)漠專裳長(zhǎng)縣、炸經(jīng)毯驗(yàn)紀(jì)和綠社綿會(huì)曉關(guān)結(jié)系蹤蝶等烈方夜面嘴的考千慮，歡從特分囑散鑒風(fēng)間險(xiǎn)蝦的捐角查度扯出趕發(fā)證，陷對(duì)拜獨(dú)屢資恢、督合柳資釋、抗合首作捷（撲包祥括秤合疏建孫）融、增委聰托踏開欺發(fā)請(qǐng)等義開污發(fā)碧方擠式泰進(jìn)羞行弄選宵擇話。合均作俯方寺式伍如賞資悼源匠互市補(bǔ)構(gòu)、謙交涉叉凡營(yíng)的銷芳、斑分籃工比協(xié)況作董、咸市爺場(chǎng)雪瓜掀分隔等虹。二亮、旗新狂房理購(gòu)濤置悅性作投鉤資棋分剩析新什房溪購(gòu)伶置泡性獅投教資托程絮序每；自僅住腳型定購(gòu)周置包性凈投愉資亞影淡響及因護(hù)素秤；投逃資大型懷購(gòu)偶置緞性拋投域資印影譯響元因荒素襯。內(nèi)瓜容夕：購(gòu)障房葵自育住次為童何興也說(shuō)是邊一動(dòng)種銳投比資淚？物江業(yè)妥具批有捕保仿值些增很值距的帥功象能獻(xiàn)；存懷在陣適套時(shí)徐以莊售蒙租勞或敲抵突押集等溉變由現(xiàn)咽的窗可復(fù)能洞性墳；購(gòu)綠而革非玻租側(cè)房脂，徹即越意雪味恐居灣住鞏開北支稿節(jié)擇省躍等屋利患益撓。1壓.黃新償房波購(gòu)慈置防性陜投秒資體程食序明確投資目的現(xiàn)場(chǎng)考察和接觸洽談并簽訂合同過(guò)戶、繳納稅費(fèi)，收房入住或經(jīng)營(yíng)購(gòu)前準(zhǔn)備工作知識(shí)準(zhǔn)備信息準(zhǔn)備制定行動(dòng)方案提稻示賀：晌比濱較燥期逃房玩和舅現(xiàn)繡房赤，譽(yù)在震房燥源展和厚交賓易兔上襯受執(zhí)限縫較剝多床，正關(guān)怠注屯“美五券證伐”爪。能嘴列召舉似多們少浴可癢能街的溉購(gòu)蛛房剛目托的回？如籠何蛙才韻能賊不瓶成池為尸房閃奴館？購(gòu)溉房律比坦租搭房候更財(cái)好肌嗎偏？有碗哪德些絮解急決切住約房地的累途控徑眠？2加.自忙住煎型潮和惱投豎資亂型配購(gòu)欠置公投亡資賞的左影車響中因洋素自住型投資型區(qū)位生活方式?jīng)Q定地段，公共配套，交通便利程度，居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)路發(fā)達(dá)、配套齊全、用途適宜性強(qiáng)時(shí)機(jī)樓盤預(yù)售時(shí)、蕭條時(shí)期、通脹之前，其他非常時(shí)期租售比，升值之前的時(shí)機(jī)，如政策實(shí)施之后、規(guī)劃實(shí)施之前產(chǎn)品戶型、樓層、質(zhì)量高尚社區(qū)的中大戶型，普通社區(qū)的中小戶型價(jià)格與付款方式

依據(jù)收入和支出狀況選擇通常為按揭方式，以租養(yǎng)房或等待升值物業(yè)服務(wù)

關(guān)系到住房的升值潛力關(guān)系到住房的升值潛力和對(duì)租戶的吸引力三模、仙二耗手勤房舟購(gòu)賠置蛙性哀投漲資共分趣析二取手劉房糠購(gòu)斷置務(wù)性給投企資倘程旦序跳；自跪住吼型較購(gòu)政置可性顛投倚資等影達(dá)響顯因畫素袍；投擇資蜘型托購(gòu)某置程性殼投紋資損影次響個(gè)因譽(yù)素湊；新臉房暗、受二門手逼房銹購(gòu)誦置投性抗聯(lián)捏動(dòng)愛投偷資滑。內(nèi)圈容章：1聞.窗二遣手督房類購(gòu)愁置田性圓投遮資們程子序提霜示若：鳥在狹房絹源便上鐮選另?yè)耦伱嬲赂飶V摧；圣多車依述賴猾中靜介王；淹獲凝得提資端金喪支久持恥較晚難節(jié)。類別程序新房明確投資目的購(gòu)前準(zhǔn)備確定重點(diǎn)待選樓盤，實(shí)地考察

確定目標(biāo)樓盤

接觸洽談簽訂合同過(guò)戶，繳納相關(guān)稅費(fèi)，收房入住或經(jīng)營(yíng)

二手房查找、篩選房源

聯(lián)系、考察房源

2慰.自際住扯型膏和幻玉投糟資蘋型掩購(gòu)披置旱投籌資糟的箱影堪響神因鍋素自住型投資型區(qū)位生活方式?jīng)Q定地段，公共配套，交通便利程度，居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)路發(fā)達(dá)、配套齊全、用途適宜性強(qiáng)時(shí)機(jī)政策或新盤市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)租售比，升值之前的時(shí)機(jī)，如政策實(shí)施之后、規(guī)劃實(shí)施之前產(chǎn)品房屋性質(zhì)、新舊、戶型、建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系高尚社區(qū)的中大戶型，普通社區(qū)的中小戶型交易方式價(jià)格與付款方式

私下交易抑或中介交易依據(jù)收入和支出狀況選擇關(guān)注營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅率的減免及承擔(dān)者

物業(yè)服務(wù)及其他

有無(wú)及其服務(wù)水平關(guān)系到住房的升值潛力和對(duì)租戶的吸引力3控.新檢房苦、予二車手抱房脹購(gòu)偽置川性接聯(lián)壺動(dòng)巨投蝕資提愿示蛛：松關(guān)乏注嫩租凝金呼、鞠空每置陜率皂或巡壽出繳租膨率瞎，都新儲(chǔ)房米購(gòu)穴買偽價(jià)饞格蘿。內(nèi)容影響因素買新租舊用舊房的租金收益償還新房的按揭貸款

地段、戶型、周邊環(huán)境等已定型，個(gè)性化的裝飾、整理，加大推銷力度買新租新購(gòu)買新房后用于出租，用所得租金償還貸款

以租客的類型和收入來(lái)確定擬購(gòu)房屋的地段、戶型、面積和檔次

【筐資短料佛】嶄上蝴海跳市杜整右治長(zhǎng)群跨租春行蒜動(dòng)貪、紐奉北搬京退市萄五血不捧租址行充動(dòng)近破年諸來(lái)腸，領(lǐng)在縮慧我懇國(guó)貧的搶大敲中柏城卵市禿，箱特醋別予是價(jià)以任北筋京畝、林上幅海蕩、希廣瘦州焰等電大告都桑市趴為芽代續(xù)表李的祥高抄房莖價(jià)食城剖市先，臺(tái)出鑰現(xiàn)塵了凱越算來(lái)匠越棗嚴(yán)峰重執(zhí)的星“胃群祖租貸現(xiàn)揉象哈”相，辨就此是育兩析人解或賴兩話人啦以斷上躍合梅租化一速套滲住倍房姨的庭現(xiàn)千象雪，雁針尋對(duì)政“送群而租轎現(xiàn)勞象墨”葡帶觀來(lái)膊的象一瞧系懼列拒負(fù)更面那后必果純，作一吧些術(shù)地奏方健的抗人項(xiàng)大改目飛前侄正摸在弊考?xì)v慮矩運(yùn)卡用萄立近法舉的秘手谷段粘來(lái)襪治福理疼愈逃演稍愈凝烈蛇的宋“欣群將租駕”揮問(wèn)壞題梁。2陜0皺0把6安年嚼9澆月涉，載上珍海召市屋區(qū)圓北娘端逝的悔北差方意佳沒苑鈔樓撇盤蘋第盜一添個(gè)志試樣點(diǎn)費(fèi)開能展艷取續(xù)締粉非正法謙“友群駁租鐵”齡行軌動(dòng)須。管1法2伯月奇，構(gòu)上牢海搶出漲臺(tái)果第丘一尾個(gè)湊專覺門坑約最束兆“管群職租躲”才行喚為挪的擺地仗方鋤規(guī)確定月—晨—壺《垂關(guān)顏于惑加脹強(qiáng)飾居鳴住由房涉屋霞租鬧賃故管上理貌的階若配干返規(guī)巨定訓(xùn)(謙試勻行蓄)斧》遭。澡這列樣滔，嘩所屋有危的洲“誦群園租急房?！甭荻纪惺羌狈琼暦ǚ哪弧＠妗苯裨誓瓯⒊稣砼_(tái)渣的卷《不上胞海孟市抄加全強(qiáng)辦住桌宅卻小譜區(qū)螞綜鵲合欄管綠理搞三比年粥行奇動(dòng)匆計(jì)秋劃慚(獸2眠0唉0福7談—抖2怖0肉0漸9但年綢)功》昌更叫是崗把傳“符群敵租憑”瘦作幕為組管律理敘的洲“歇頭傘條反”越。哨最籠近握，謠房另地悔局姐再粱度瘡下冠發(fā)騾通益知挖，品授掏予移物輝業(yè)漢公堵司賄對(duì)歇房厭屋湊租假賃壘備躲案玩的匆管饑?yán)砑褭?quán)晴限六，和對(duì)念違早反突公辮約殼出猶租降或脾轉(zhuǎn)帳租如的古，艱業(yè)懷委學(xué)會(huì)