FL002物業(yè)管理糾紛案例培訓(xùn)

物業(yè)管理糾紛案例培訓(xùn)2023/7/20物業(yè)管理糾紛的起因物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、類(lèi)型新、案件多的特點(diǎn)。屬于業(yè)主（使用人）與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生的一種新型的民事法律關(guān)系；常見(jiàn)糾紛案例類(lèi)型因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

2023/7/20

一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛服務(wù)內(nèi)容；服務(wù)質(zhì)量；服務(wù)費(fèi)用；解除物業(yè)管理服務(wù)合同。2023/7/20一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

1.物業(yè)管理合同服務(wù)內(nèi)容糾紛因物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定的內(nèi)容全面提供的物業(yè)管理服務(wù)，而引起的糾紛2023/7/20一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

2.因服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生的糾紛提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或不符合約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而引起的糾紛。2023/7/20一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

3.因服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛因服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議或業(yè)主拖欠服務(wù)費(fèi)而引起的糾紛

2023/7/20一、因物業(yè)管理合同產(chǎn)生的糾紛

4.終止物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛合同期滿(mǎn)后物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出阻止業(yè)主重新選聘其他物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)在合同期限內(nèi)因重大違約業(yè)主要求解除合同；因業(yè)主違約長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)用并不接受物業(yè)管理企業(yè)要求解除合同等。2023/7/20二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

損壞公共財(cái)物侵占共用部位防礙管理服務(wù)相鄰關(guān)系2023/7/20二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

1.損壞公共財(cái)物糾紛

業(yè)主損毀、損壞公共財(cái)物；2023/7/20二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

2.侵占共用部位糾紛

業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)侵占公共場(chǎng)地、通道私搭亂建建筑物，堆放物品；在建筑物、構(gòu)筑物公共部位上亂懸掛、亂經(jīng)貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)等。

2023/7/20二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

3.防礙管理服務(wù)糾紛

在消防通道上設(shè)置路障或故意損壞消防設(shè)備；未經(jīng)批準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、出口處擺攤設(shè)點(diǎn)等。2023/7/20二、因物業(yè)管理侵權(quán)產(chǎn)生的糾紛

4.相鄰關(guān)系糾紛

業(yè)主之間因排水、通行、通風(fēng)、采光等問(wèn)題發(fā)生的糾紛2023/7/20

三、物業(yè)管理糾紛處理方式

協(xié)商調(diào)解仲裁訴訟2023/7/20三、物業(yè)管理糾紛處理方式

1.協(xié)商由當(dāng)事人雙方本著實(shí)事求是的精神，依據(jù)有關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約和所訂合同中規(guī)定，直接進(jìn)行磋商，在自愿互諒、明確責(zé)任的基礎(chǔ)上，共同商量達(dá)成一致意見(jiàn)，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2023/7/20三、物業(yè)管理糾紛處理方式

2.調(diào)解第三人來(lái)主持引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商活動(dòng)，促使當(dāng)事人雙方相互諒解，自愿達(dá)成協(xié)議。（居委會(huì)、派出所）2023/7/20三、物業(yè)管理糾紛處理方式

3.仲裁由雙方自愿達(dá)成協(xié)議選定仲裁機(jī)構(gòu)，并由其主持調(diào)解或?qū)m紛作出裁決的一種處理糾紛方式應(yīng)當(dāng)雙方自愿，達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議。沒(méi)有仲裁協(xié)議，仲裁委員會(huì)不予受理；仲裁與訴訟兩審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。2023/7/20三、物業(yè)管理糾紛處理方式

4.訴訟法院在物業(yè)管理糾紛訴訟當(dāng)事人的參加下，依法審理和解決物業(yè)管理糾紛案件的活動(dòng)。與仲裁不同的是：法院對(duì)訴訟當(dāng)事人的管轄是強(qiáng)制性的。2023/7/20物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1.在公共秩序維護(hù)中，物業(yè)公司主要盡以下三種義務(wù)：第一，告知業(yè)務(wù)第二，制止義務(wù)注意，物業(yè)企業(yè)的有制止的義務(wù)，卻無(wú)制止的權(quán)利，意味著這種“制止”只是口頭的制止，而非通過(guò)行動(dòng)去“阻止”。第三，報(bào)告義務(wù)《條例》第47條第一款：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！边@說(shuō)明，如果出現(xiàn)了安全事故時(shí)候，物業(yè)公司要做好三項(xiàng)工作：第一，報(bào)告第二，采取必要的應(yīng)急措施第三，協(xié)助做好救助工作。案例分析（分組討論）小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)？因樓上裝修造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可以拆除違章安裝的防盜門(mén)嗎？自家的陽(yáng)臺(tái)為何不能封閉？小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？王先生的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)她爬上石桌時(shí)，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個(gè)石桌面也已松動(dòng)主動(dòng)予以拆除；王先生找到物業(yè)公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)公司的管理沒(méi)有關(guān)系。為此，王先生向法院提起訴訟。小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？王先生作為父親沒(méi)有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任；而物業(yè)公司對(duì)安全問(wèn)題考慮不周，也需承擔(dān)管理責(zé)任。物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)？某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告某物業(yè)公司簽訂一份《物業(yè)管理合同》。雙方約定，委托管理項(xiàng)目包括了保安服務(wù)。一天，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔(dān)未盡到保安職責(zé)的民事賠償責(zé)任并解除物業(yè)管理合同。物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔(dān)何種保安職責(zé)？物業(yè)公司雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能以此要求達(dá)到完全根除治安、刑事案件；物業(yè)公司確已在小區(qū)設(shè)置了門(mén)崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責(zé)所致的證據(jù)，故要求被告承擔(dān)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)與法律依據(jù)；因該合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司兩個(gè)主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)。因樓上裝修造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？徐先生剛剛裝修好的房子，入住不久由于樓上漏水造成廚房、衛(wèi)生間、客廳部分天花滲水起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿地不想配合檢查。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但徐先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在維修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。因樓上裝修造成財(cái)產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當(dāng)？徐生混淆了業(yè)主與發(fā)展商、物業(yè)公司之間的法律關(guān)系；無(wú)論是房屋質(zhì)量不好或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致漏水，都與物業(yè)管理公司無(wú)關(guān)；物業(yè)公司對(duì)受損墻面的維護(hù)和修繕不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，業(yè)主雖對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用；業(yè)主可向業(yè)委會(huì)投訴或者向房屋土地管理機(jī)關(guān)反映，確保全體業(yè)主的整體利益。業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可以拆除違章安裝的防盜門(mén)嗎?某住宅小區(qū)的某業(yè)主擅自將防盜門(mén)外移，裝在了公共走道上，侵占了公共部位。其他業(yè)主也紛紛效仿。為制止這類(lèi)在物業(yè)使用中的禁止行為，該小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主代表大會(huì)，通過(guò)限期拆除違章搭建的決議。在規(guī)定的期限內(nèi)，個(gè)別業(yè)主仍置若罔聞。物業(yè)公司在多次勸阻無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，強(qiáng)行拆除了違章安裝的防盜門(mén)。點(diǎn)評(píng)

業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，督促其改正，并恢復(fù)原狀；業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)不是行政執(zhí)法主體，也不是司法機(jī)關(guān)，故無(wú)權(quán)對(duì)違章安裝防盜門(mén)違法強(qiáng)行拆除。自家的陽(yáng)臺(tái)為何不能封閉

某小區(qū)頂層陽(yáng)臺(tái)未做封閉，由于未封閉的陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，該戶(hù)業(yè)主盤(pán)算一番，決定交房之后自己封陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)想到遭到物業(yè)管理公司的反對(duì)。業(yè)主非常不滿(mǎn)：我自己的房子，自己花錢(qián)封陽(yáng)臺(tái)有什么不可以，我又沒(méi)有對(duì)任何人造成不便或者麻煩，難道這不是我自己的權(quán)利嗎？

自家的陽(yáng)臺(tái)為何不能封閉

任何權(quán)利都不是無(wú)限制的。破壞該樓宇外立面的整體美觀物業(yè)管理公司的基本職責(zé)就是在業(yè)主的授權(quán)委托下，對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要管理、服務(wù)，使物業(yè)能夠保值增值。

適用法規(guī)中華人民共和國(guó)物權(quán)法普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》城市新建住宅小區(qū)管理辦法中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第94號(hào)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第80號(hào)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建住房[2006]3號(hào)-建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《電梯應(yīng)急指南》的通知中華人民共和國(guó)建設(shè)部中華人民共和國(guó)財(cái)政部令第165號(hào)

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定廣州市城市規(guī)劃條例（封閉陽(yáng)臺(tái)）總結(jié)：心誠(chéng)則靈選擇有效溝通方式，需要因時(shí)、因地、因人、因事制宜；把業(yè)主當(dāng)成自己的朋友鄰居，設(shè)身處地為他們解決各種各樣的困難；人們大多同情弱者，有時(shí)哭哭窮、裝裝熊，來(lái)點(diǎn)“哀兵”之計(jì)，還是挺管用的。與業(yè)主有了成見(jiàn)后若繼續(xù)堅(jiān)持原則，造成與業(yè)主的感情隔閡后，可以持兩種態(tài)度，一是不理不睬，你奈我何？一是以心換心，重歸于好。前