房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告：核心20城探究之北京新房供需錯配待產(chǎn)業(yè)外溢兌現(xiàn)

業(yè)研究業(yè)研究證券研究報告證券研究報告證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載報告口北京經(jīng)濟主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，近年來疏解非首都功能，資源依賴型企業(yè)外遷，城市經(jīng)濟去冗存精。1)北京憑借全國首都功能定位，天然聚集資本、勞動力、人才等要素，率先實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展及人口快速流入，近年來城市規(guī)劃有所調(diào)整，企業(yè)外遷疏解非首都功能，嚴格控制人口規(guī)模。2)北京經(jīng)濟主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，22年三產(chǎn)占比高達84%，其中金融業(yè)、軟件與信息技術(shù)服務業(yè)絕對規(guī)模大，增速較快，而21年工業(yè)增加值規(guī)模僅排全國第11。3)近年來北京持續(xù)強化首都功能，工業(yè)增加值增速較低，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預計工業(yè)增速持續(xù)低位；而服務業(yè)增速較快，強于深圳、廣州?？趦?yōu)勢產(chǎn)業(yè)已形成龍頭企業(yè)集聚格局，制造業(yè)有望向高精尖突破。1)醫(yī)藥制造規(guī)模優(yōu)勢明顯，總產(chǎn)值穩(wěn)居全國第一；電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路、人工智能等細分領域發(fā)展較好，已形成龍頭企業(yè)集聚格局；汽車制造業(yè)新能源轉(zhuǎn)型滯后，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車領域全國領先，亦莊示范區(qū)為全球首個高級別自動駕駛示范區(qū)。2)近年來隨著高技術(shù)制造業(yè)投資增速提高，勞動密集型制造業(yè)遷出，同時北京具備較強的人才吸引力、科創(chuàng)要素集聚、稅收規(guī)模較大，支撐制造業(yè)將持續(xù)向高精尖突破?？诒本┥a(chǎn)性服務業(yè)基礎良好，金融業(yè)、軟件與信息服務業(yè)表現(xiàn)突出。1)金融業(yè)增加值與上海接近，約為第三名深圳的1.5倍，金融資產(chǎn)總量超過190萬億，約占全國50%，在京資產(chǎn)管理機構(gòu)管理規(guī)模超過30萬億元，約占全國同類資產(chǎn)管理規(guī)模的30%；2)軟件業(yè)務收入全國第一，產(chǎn)業(yè)增加值為上海1.9倍，多家頭部互聯(lián)網(wǎng)公司聚集，憑借首都功能定位，預計將持續(xù)吸引資本及企業(yè)聚集，優(yōu)勢將持續(xù)保持?？诜康禺a(chǎn)市場存在供需錯配問題，導致郊區(qū)庫存占比較高，但隨著產(chǎn)業(yè)外溢，郊區(qū)住房需求有望逐漸修復。1)2022年北京商品住宅銷售面積下滑27%，中心區(qū)、郊區(qū)住宅銷售面積普遍下跌，但中心區(qū)成交均價同比上漲，郊區(qū)盤以價換量下價格有所下降。2)2023年以來市場有所回暖，1-5月北京新房、二手房成交分別為329萬方、646萬方，同比上漲19%、22%。3)過去北京存在房地產(chǎn)供需錯配情況，郊區(qū)宅地、商品房供給量較大，但在配套及產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)度不高的情況下，大量剛需及改善性需求流入二手房市場，或集中在中心區(qū)域，導致郊區(qū)庫存累積，拉長城市去化周期至18.7個月，但未來隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套、人口兌現(xiàn)，預計需求將逐漸修復。按照常住人口人均成交住方。口中海在北京開發(fā)效率較高，城建發(fā)展、首開在北京郊區(qū)土儲占比較高，隨著郊區(qū)需求修復，項目有望迎來較好去化。1)中海、城建發(fā)展、華潤置地、首開為北京住宅銷售市場主力，4家房企2022年權(quán)益銷售金額市占率約27%，與其他房企拉開較大規(guī)模差距。2)從土儲來看，城建發(fā)展、首開在京土儲絕對規(guī)模較大，但郊區(qū)占比分別為87%、74%，整體開發(fā)效率一般，未來銷售釋放仍有較大余地；中海在京土儲建面243萬方，絕對值較低，但中心城區(qū)土儲占比約58%，周轉(zhuǎn)效率較高保障其銷售規(guī)模連續(xù)三年北京首位。3)北京中心區(qū)域可開發(fā)宅地有限，供地集中在五環(huán)外，2022年五環(huán)外供地占比74%，供地與需求錯配預計會加劇市場分化；2022年11月以來土拍熱度明顯回升，平均溢價率上升至7%以上，但國央企仍為拿地主力?？陲L險提示：北京產(chǎn)業(yè)外溢不及預期，郊區(qū)配套完善度不及預期。究所證券分析師：單戈S60522110001行業(yè)基本數(shù)據(jù)只)相對指數(shù)表現(xiàn)%對表現(xiàn)12%2%-8%-18%22/0722/0922/1223/0223/0523/07房地產(chǎn)滬深300相關(guān)研究報告《產(chǎn)業(yè)、人口過去兌現(xiàn)，未來優(yōu)勢持續(xù)——核心3-05-26《南國要素資源高地，地產(chǎn)底部顯現(xiàn)——核心》去先行，產(chǎn)業(yè)未來兌現(xiàn)——核心20城探究之武漢》23-03-07地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告投資主題報告亮點疏解非首都功能，城市經(jīng)濟去冗存精。近年來北京疏解非首都功能，對勞動密集型、資源依賴型一般制造業(yè)實施整體轉(zhuǎn)移，2014-2020年間遷出約7009家企業(yè)，包括制造、零售、批發(fā)、運輸、倉儲等業(yè)態(tài)。持續(xù)強化首都功能，近5年服務業(yè)增加值復合增速9.1%，高于深圳、廣州，其中金融業(yè)、軟件與信息服務業(yè)表現(xiàn)突出。制造業(yè)有望向高精尖突破，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)集聚。北京醫(yī)藥制造規(guī)模優(yōu)勢明顯，總產(chǎn)值穩(wěn)居全國第一；電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路、人工智能等細分領域發(fā)展較好，已形成龍頭企業(yè)集聚格局；汽車制造業(yè)新能源轉(zhuǎn)型滯后，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車領域全國領先，亦莊示范區(qū)為全球首個高級別自動駕駛示范生產(chǎn)性服務業(yè)基礎良好，金融業(yè)、軟件與信息服務業(yè)優(yōu)勢持續(xù)，北京金融業(yè)增加值與上海接近，約為第三名深圳的1.5倍；軟件業(yè)務收入全國第一，產(chǎn)業(yè)增加值為上海1.9倍，多家頭部互聯(lián)網(wǎng)公司聚集。憑借首都功能定位，預計將持續(xù)吸引資本及企業(yè)聚集，優(yōu)勢將持續(xù)保持。當前北京房地產(chǎn)市場存在供需錯配問題，導致整體去化周期偏長，但未來隨著產(chǎn)業(yè)外溢，郊區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套、人口逐漸兌現(xiàn)，預計郊區(qū)住房需求將逐漸修復，城市新房銷售中樞仍有900萬方。當前北京新房市場主要面臨的問題為供需空間錯配，供地主要集中在郊區(qū)，而中心區(qū)需求較為旺盛，導致郊區(qū)庫存累積，新房庫存占全市比例約73%，拉長城市整體去化周期至19個月；但隨著非首都功能疏解，高精尖制造業(yè)在郊區(qū)兌現(xiàn)，郊區(qū)住房需求將逐漸修復，預計商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅0.4平米保守估計，北京需求中樞約900萬方。投資邏輯當前北京存在住宅供需空間錯配情況，供地主要集中在郊區(qū)，而中心區(qū)需求較為旺盛，但隨著非首都功能疏解、產(chǎn)業(yè)外溢，預計郊區(qū)產(chǎn)業(yè)及配套逐步兌現(xiàn)，可支撐郊區(qū)需求復蘇，建議關(guān)注深耕北京、土儲充裕的房企，如中國海證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3 (二)北京經(jīng)濟驅(qū)動力主要在服務業(yè)，GDP規(guī)模僅次于上海 8 (一)醫(yī)藥制造、電子信息制造業(yè)、汽車為北京制造業(yè)優(yōu)勢領域 12 積下跌27%，需求端政策放松力度較弱 25 27 京住宅銷售與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度低，職住分離度全國較高 30 (一)中海在北京具備明顯規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)效率較高 33 六、風險提示 73華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號4 2 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號5 7 證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號6 監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號7本輪行業(yè)縮表后，房地產(chǎn)市場將聚焦于約20個左右的核心城市。這背后，是經(jīng)濟逐步由資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向全要素生產(chǎn)率驅(qū)動，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場也將從過去的全國遍地開花，轉(zhuǎn)為向具備制造業(yè)升級、產(chǎn)業(yè)鏈聚集潛力的城市群聚焦。我們精選核心20城，從產(chǎn)業(yè)國首都——北京。北京憑借全國首都功能定位，天然聚集資本、勞動力、人才等要素，率先實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展及人口快速流入，近年來城市規(guī)劃有所調(diào)整，企業(yè)外遷疏解非首都功能，嚴格控制人口規(guī)模。北京經(jīng)濟主要由第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，22年三產(chǎn)占比高達84%，其中金融業(yè)、軟件與京持續(xù)強化首都功能，工業(yè)增加值增速較低，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預計工業(yè)(一)首都功能定位天然聚集發(fā)展要素，近年來部分企業(yè)外遷疏解非首都功能要素。1)北京作為全國首都，承擔重要首都功能，為全國的政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心，資本天然聚集，發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)具備節(jié)點城市優(yōu)勢。2)北京為京津冀協(xié)同發(fā)展的核心城市，設北京城市副中心和雄安新區(qū)兩個新城，形成北京新的“兩翼”，疏散非首都功能，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、協(xié)調(diào)發(fā)展。3)北京地勢西北高，東南低，西部、北部和東北部三面環(huán)高，城鎮(zhèn)化開發(fā)主要集中在東南地勢平區(qū)域。資料來源：北京市規(guī)劃國土委《北京城市總體規(guī)劃(2016年—年)》資料來源：北京市規(guī)劃國土委《北京城市總體規(guī)劃(2016年—5年)》證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號8疏解北京非首都功能、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。1)北京對不符定位的勞動密集型、資源依賴型一般制造業(yè)實施整體轉(zhuǎn)移，從2014年億元，其中27.3%搬遷至河北、天津。2)疏解一部分教育、醫(yī)療、行政單位，北京科技大學、北京交通大學、中國地質(zhì)大學(北京)和北京林業(yè)大學已明確率先在雄安新區(qū)規(guī)劃建設新校區(qū)；北京支持雄安新區(qū)建設的1所中學、1所小學、1河北,21.8%其他,27.8%浙江,14.9%天津,5.5%廣東,江蘇,6.3%10.6%湖北,6.3%山東,6.8%2018年北京遷出企業(yè)流入地發(fā)零售業(yè)租賃和商務服務業(yè),14.7%其他其他,16.0%批發(fā)和零售業(yè),34.7%科學研究和技術(shù)服務業(yè),34.6%2018年北京遷出企業(yè)行業(yè)分布(二)北京經(jīng)濟驅(qū)動力主要在服務業(yè)，GDP規(guī)模僅次于上海作為首都，承擔全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心等首都功能，同時又是全國乃至全球的信息節(jié)點城市之一，在發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)上具備天然優(yōu)勢，年其三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中一二三產(chǎn)占比分別為0.3%、15.9%、83.9%，第三產(chǎn)業(yè)占比在一線城市排第一，高于上海的74%。2)相比長三角、珠三角主要工業(yè)城市，北京工業(yè)增加100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%北京上海廣州杭州成都南京深圳天津GDP-第三產(chǎn)業(yè)GDP-第二產(chǎn)業(yè)GDP-第一產(chǎn)業(yè)120001000080006000400020000上深蘇重廣佛寧東無泉北天南成杭武南唐青海圳州慶州山波莞錫州京津京都州漢通山島2021年工業(yè)增加值(億元)濟發(fā)展驅(qū)動較強。1)從增速對比看，北京1年由于疫情北京醫(yī)藥制造業(yè)增加值爆發(fā)式增長，帶動第監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號92001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022金融業(yè)信科學研2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022金融業(yè)信科學研技術(shù)服租賃與商務服務業(yè)房地產(chǎn)業(yè)90008000700060005000400030002000100002021年北京增加值(億元)交通運儲和2021年上海增加值(億元)金融業(yè)息信批發(fā)和零售業(yè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)租賃與商務服務業(yè)房地產(chǎn)業(yè)文化、體育和娛樂業(yè)衛(wèi)生和社會工作住宿和餐飲業(yè)居服和其80007000600050004000300020001000020%15%10%5%0%-5%信息傳科學研究技術(shù)服務教2021年增加值(億元)公共保障2016-2021年復合增速水利共設北京人均產(chǎn)出19萬元/人，在一線城市中排第一，略高于深圳、上海。2)近年來北京嚴格控制人口規(guī)模，向外疏解導流人口，更好的發(fā)揮首都核心功能，常住人口2016年年已回落至正常水平。2)從第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部看，北京生產(chǎn)性服務業(yè)增加值絕對規(guī)模大，增速較快，如金融業(yè)、軟件及信息技術(shù)服務業(yè)，2016-2021年復合增速分別為12%、18%。3)對比上海生產(chǎn)性服務業(yè)，北京軟件和信息技術(shù)服務業(yè)增30%25%20%15%10%5%0%-5%第二產(chǎn)業(yè)增速第三產(chǎn)業(yè)增速資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號108.0%6.0%4.0%28.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000上海北京深圳廣州成都杭州南京天津2022年GDP(億元)2022年人均GDP(右軸，萬元)208642060050040030020000-200成都杭州深圳廣州南京上海北京天津6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-2.0%2016-2022年常住人口增長(萬人)2016-2022年常住人口復合增速(三)北京持續(xù)強化首都功能，近年來工業(yè)增速緩慢，而服務業(yè)增速較快上海等城市，隨著部分資源依賴型制造業(yè)外遷，預計工業(yè)增加值增速持續(xù)低位；而服務受疫情資產(chǎn)投資增速回落。深圳深圳上海重慶杭州北京天津2017-2022年工業(yè)增加值復合增速杭杭州重慶上海北京深圳南京廣州天津2017-2022年服務業(yè)增加值復合增速證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號118.0%7.0%6.0%5.0%4.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%.0%-2.0%-3.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2020年2021年2022年第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增速制造業(yè)固定資產(chǎn)投資增速于二產(chǎn)，2016-2021年就業(yè)人口復合增速-1.0%。1)2010-2019年間，北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口保持增長態(tài)勢，而第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口持續(xù)下行，目前第三產(chǎn)業(yè)就2016-2021年北京就業(yè)人口復合增速-1.0%，在可比城市、杭州等強二1,2001,0008006004002000 201020112012201320142015201620172018201920202021北京第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)(萬人)北京第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)(萬人)廣州深圳成都西安杭州南京上海北京天津2016-2021年就業(yè)人口復合增速資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1228%25%28%25%25%25%22%23%23%21%20%20%高新技術(shù)制造業(yè)中醫(yī)藥制造規(guī)模優(yōu)勢明顯，電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路、人工智能等細分著高技術(shù)制造業(yè)投資增速提高，勞動密集型制造業(yè)遷出，同時北京具備較強的人才吸引，支撐制造業(yè)將持續(xù)向高精尖突破。30萬億元，約占全國同類資產(chǎn)管理規(guī)模的30%；軟件業(yè)務收入全國第一，產(chǎn)業(yè)增加值(一)醫(yī)藥制造、電子信息制造業(yè)、汽車為北京制造業(yè)優(yōu)勢領域醫(yī)藥制造業(yè)、汽車制造業(yè)及計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)總產(chǎn)值占比超過50%，業(yè)與計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)占比分別為18%、17%，汽車制造業(yè)占比達到16%，另外，電力熱力生產(chǎn)和供應業(yè)占比達28%。2)2021年北京工業(yè)中規(guī)上高技術(shù)制含量。其他,其他,12.99%材制造業(yè),3.65%電力、熱力生產(chǎn)電力、熱力生產(chǎn)和供應業(yè),28.36%業(yè),4.00%汽車制造業(yè),15.76%醫(yī)藥制造業(yè),18.04%計算機、通信和其他電子設備制造業(yè),38%38%35%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年規(guī)上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占比規(guī)上高技術(shù)制造業(yè)占比生物產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值合計占戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達77%。北京戰(zhàn)別達到41%、15%；3)近年來市場關(guān)注度較高的新能源汽車產(chǎn)業(yè)，北京相對落后，無資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號13450040003500300025002000150010005000生物產(chǎn)業(yè)業(yè) 數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)新一代信息技術(shù)產(chǎn)新能源汽車產(chǎn)業(yè)450040003500300025002000150010005000生物產(chǎn)業(yè)業(yè) 數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)新一代信息技術(shù)產(chǎn)新能源汽車產(chǎn)業(yè)50%40%30%20%10%0%-20%-30%2017-2021年規(guī)上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)復合增速2021年規(guī)上戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值(億元) 新能源汽車產(chǎn)業(yè)數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新能源產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)高端裝備制造業(yè)新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)生物產(chǎn)業(yè)制造業(yè)航空、航天器及設備制造業(yè)醫(yī)療儀器設備及儀器儀表制造業(yè)電子及通信設備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)計算機及辦公設備制造業(yè)醫(yī)藥制造業(yè)計算機及辦公設備分行業(yè)看，醫(yī)藥制造、電子及通信設備制造占比合計達85%，且保4500.04000.03500.03000.02500.02000.01500.01000.0500.00.02021年規(guī)上高技術(shù)制造業(yè)總產(chǎn)值(億元)45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%醫(yī)航醫(yī)航及設子及設備制儀2017-2021年規(guī)上高技術(shù)制造業(yè)復合增速北京醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)值規(guī)模全國第一，借助中關(guān)村科技園區(qū)、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，已形我們北京產(chǎn)值規(guī)模全國第一，18-20年復合國藥中生和科興生物兩大疫苗頭部企業(yè)，2021年北京累計新冠疫苗產(chǎn)量達50億支。資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1435%30%25%20%15%10% 5%0%20182019202020212022醫(yī)藥制造業(yè)規(guī)上工業(yè)增加值占全市比重(左軸)醫(yī)藥制造業(yè)規(guī)上工業(yè)增加值增速(右軸)300%250%200%150%100%50%0%-50%1,4001,2001,000800600400200025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%北京上海蘇州杭州重慶深圳廣州2020年醫(yī)藥制造業(yè)總產(chǎn)值(億元，左軸)2018-2020年復合增速三名業(yè)園市12術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)345開發(fā)區(qū)6開發(fā)區(qū)7區(qū)89高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的情況。2)醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善，上游布局企業(yè)數(shù)量較多，主要分布在海淀區(qū)、昌平區(qū)等地，前者以醫(yī)療技術(shù)研發(fā)企業(yè)為主，后者醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈布局更完善。資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號15高值醫(yī)用耗材：高值醫(yī)用耗材：東華原醫(yī)療設備、醫(yī)科達(北京)醫(yī)療器械低值醫(yī)用耗材：樂普(北京)醫(yī)療IVD物集團 朝陽區(qū)方、松下電器豐臺區(qū)統(tǒng)、通用電氣華倫醫(yī)療設備、京精醫(yī)療設備1600014000120001000080006000400020000上海北京深圳廣州蘇州長沙杭州武漢天津新鄉(xiāng)2022年全國醫(yī)療器械有效產(chǎn)品數(shù)量(件)2020-2022年復合增速35%30%25%20%15%10%5%0%區(qū)海淀區(qū)軟件系統(tǒng)：用友醫(yī)療、北大醫(yī)療、平安聯(lián)想智慧醫(yī)療新興技術(shù)：東華軟件、深睿博聯(lián)、亞信數(shù)據(jù)、金山云高值醫(yī)用耗材：航天長峰、海杰亞(北京) 城區(qū)醫(yī)療設備電子元件：北京華光醫(yī)療電子設備順義區(qū)高值醫(yī)用耗材：樂普(北京)醫(yī)療裝備、洋紫荊牙科器材通州區(qū)2、電子信息產(chǎn)業(yè)中集成電路優(yōu)勢明顯3)當前北京已形成“海淀設計、亦莊制造、順義化合物”的集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號16京智芯微、北方華創(chuàng)等。5000000450000040000003500000300000025000002000000150000010000005000000無錫上海北京深圳2021年集成電路產(chǎn)量(萬塊)1400120010008006004002000上海北京深圳杭州無錫南京西安成都武漢2021年集成電路設計銷售額(億元)智能人工智能企業(yè)總量的29%，位列全國第一。2)北京為中國人工智能學術(shù)和產(chǎn)業(yè)人才最大的聚集地，已聚集京東集團、百度集團、商湯科技、地平線、寒武紀、曠視科技等一2500200015001000500014.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%20182019202020212022人工智能相關(guān)產(chǎn)值規(guī)模(億元)增速3、汽車制造業(yè)總體規(guī)模較小，但智能網(wǎng)聯(lián)汽車方面全國領先能源汽車轉(zhuǎn)型滯后，新能源車企以總部、研發(fā)功能為主，并未快速引入外部新能源車企產(chǎn)線；2)當?shù)卦O生產(chǎn)基地車企近年市場表現(xiàn)不佳，如北京現(xiàn)代、長安在京產(chǎn)量減少，僅北京奔馳產(chǎn)量小幅上漲。資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1700000806040200 2022增速5%0%-5%-20%-25%-30%-35%-40%201820192022018北京汽車產(chǎn)量(萬輛)202135030025020000500廣州上海長春重慶柳州武漢西安蕪湖北京2022年汽車產(chǎn)量(萬輛)量約2.99萬輛，同比增長186%，絕對規(guī)模未進全國前十，與上海、深圳、廣州相比發(fā)展較滯后。2)近年來北京對北汽新能源、理想汽車、小米汽車等新能源車企進行重點扶持，如北汽新能源汽車為北京市指定的出租車“油改電”主力車型；2021年10月理想汽車北京工廠在順義區(qū)開工建設，預濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(亦莊)，整車工廠預計年產(chǎn)量30萬輛，2024年投產(chǎn)。120100806040200 常州同比增長廣州 蕪湖300%250%200%150%100%50%0%西安 上海柳州深圳重慶2022新能源汽車產(chǎn)量(萬量)源車企新能源車生產(chǎn)基地來肥肥、南京常州資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號18肥肥肥、安慶、武漢德、鄭州定、上海、泰州家口、湘潭資料來源：各公司官網(wǎng)，華創(chuàng)證券(截止2022年底)北京亦化測試。性企業(yè)車發(fā)展方向亞迪、寶馬、本田、吉利等車企，黑莓、景馳科技、億咖通科技等科司。累了眾多的復雜及極端場景數(shù)并能安全、智能地處理這些場景，實現(xiàn)安全可靠的自動駕駛技術(shù)應主要研究方向有定位及高精地圖、感知、預測、路徑規(guī)劃與控制、基構(gòu)與仿真、硬件、車輛平臺、標準化生產(chǎn)。ct知平臺，分別對應智能汽車領域中的駕駛、車艙、云平臺三個方SenseAutoEmpowerL級別自動駕駛公司擁有百余項發(fā)明專利和軟件著作權(quán)，全面覆蓋無人駕駛技術(shù)研發(fā)與商。推出“Driven-by-QCraft”自動駕駛解決方案，其中包括車載軟力于用無人車重構(gòu)智慧城市物流基礎設施，融合車規(guī)級產(chǎn)品化能資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號1925.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%(二)金融業(yè)、軟件及信息服務業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎良好，具備集聚效應北京軟件業(yè)務收入全國第一，2022年占全國軟件行業(yè)收入比例達22%，已形成龍頭企業(yè)聚集效應。1)從軟件業(yè)務收入來看，2022年北京軟件業(yè)務收入23912億元，排名全來看，北京信息技術(shù)服務、軟件產(chǎn)品領域表現(xiàn)較好，2022年1-10月收入占比分別為66.6%、27.7%。3)多家龍頭軟件與信息服務企業(yè)總部在北京落地，如百度、小米、京等。70006000500040003000200010000北京杭州深圳上海2021年軟件及信息服務業(yè)增加值(億元)3000025000200001500010000500008%16%14%12%10%8%6%4%2%0%北京深圳上海杭州南京廣州成都濟南青島天津2022年軟件業(yè)務收入(億元)增速(右軸)華創(chuàng)證券2016201720182019202020212022北京市軟件業(yè)務收入占全國比重企業(yè)司化的產(chǎn)品和服務，包括、廣告、云計算、自動駕駛、智能家居、人工智能等領銷售智能手機、智能家居設備、電視等消費電子產(chǎn)證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號20司全品類、一站式的在線購物平臺，包括商品購買、支付、物天信息股份有限公司共安全、鐵路交通、民航、海事水運、地產(chǎn)物業(yè)等多個領域，為客戶提供信息化、智能科技有限公司息化系統(tǒng)及服務，涉及云計算、物聯(lián)務，以行業(yè)解決方案為基限公司領域的系統(tǒng)集成與軟件開發(fā)等綜合性軟通動力信息技術(shù)(集團)股份公司騰訊科技(北京)有限公司在線游戲、社交網(wǎng)絡、音樂、電影、廣告等產(chǎn)品和服務，同時戶提供云計算、人工智能、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等創(chuàng)新解決亞信科技(中國)有限公司息技術(shù)解決方案及服務，包括數(shù)字化2)北京為全國資金匯聚地，金融資產(chǎn)總量超過190萬億，約占全國50%，在京公募基銀行理財、保險資管、券商資管等機構(gòu)的資產(chǎn)管理規(guī)模超過30萬億元，約占全國同類資產(chǎn)管理規(guī)模的30%；私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資管理規(guī)模長期以來居全國首位，截至證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號21900080007000600050004000300020001000020182019202020212022金融業(yè)增加值(億元)占GDP比例22%21%20%19%18%17%16%15%1000090008000700060005000400030002000000上海北京深圳廣州成都重慶杭州蘇州南京天津2022年金融業(yè)增加值(億元)北京,56其他北京,56江蘇,10上海江蘇,10天津,13深圳,23廣東(不含深圳),16私募股權(quán)投資基金頭部機構(gòu)數(shù)量(家)名銀行一級資本(億美元)12043345根大通6267團89敦證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號221009081009080706050403020100團州行(三)產(chǎn)業(yè)要素支撐空間足，2025年目標為高精尖產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值30%(1989-2019)》市級以上孵化器(眾創(chuàng)空間)已突破500家，科創(chuàng)要素驅(qū)動企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，技、元氣森林等。1.201.000.800.600.400.200.00北上深香杭武廣南臺青成蘇合西廈京海圳港州漢州京北島都州肥安門2021年中國城市科技創(chuàng)新競爭力指數(shù)資料來源：社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國城市競爭力第19次報北京上海深圳杭州廣州成都蘇州南京香港青島獨角獸企業(yè)數(shù)量(家)才吸引力全國第一。1)2022年，北京10所高校入圍全國其中中國科學院所屬研究所共有17家，在數(shù)量上占據(jù)絕對優(yōu)勢。2)以人才吸引力指數(shù)衡量，北京排行全國第一。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號23121086420302520121086420302520151050濱全國科技創(chuàng)新高校50強分布世紀創(chuàng)新智庫《全國科技創(chuàng)新百強指數(shù)報告2023》，華創(chuàng)證券全國科技創(chuàng)新研究機構(gòu)50強分布世紀創(chuàng)新智庫《全國科技創(chuàng)新百強指數(shù)報告2023》，華創(chuàng)證券100806040200北京上海深圳廣州杭州成都蘇州南京武漢長沙人才吸引力指數(shù)京政府業(yè)優(yōu)勢地位，保障制造業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)持續(xù)轉(zhuǎn)型升級。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號2470006000500040003000200010000上海北京深圳杭州蘇州南京廣州合肥2021年稅收收入(億元)3.002.502.001.501.000.500.00廣州合肥南京北京杭州上海蘇州深圳2021年政府債務余額/稅收收入年，北京高精尖產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值先進智造產(chǎn)業(yè)以自主突破、協(xié)同發(fā)展為重點，構(gòu)建集設計、制造、裝備和材料于一體的集成電路產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，打造具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。2)根據(jù)北京市“十四五”預計到2025年高精尖產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到萬億元，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入引領1234支柱性產(chǎn)業(yè)特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新鏈接產(chǎn)業(yè)未來前沿產(chǎn)業(yè)?新一代信息技術(shù)1.人工智能2.通信網(wǎng)絡3.超高清視頻和新型顯示4.產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)5.網(wǎng)絡安全和信創(chuàng)6.北斗?醫(yī)藥健康1.創(chuàng)新藥2.新器械?集成電路?智能網(wǎng)聯(lián)汽車?智能制造與裝備?綠色能源與節(jié)能環(huán)保?區(qū)塊鏈與先進計算?科技服務業(yè)?智慧城市?信息內(nèi)容消費?生物技術(shù)與生命科學?雙碳技術(shù)?新材料?量子信息?光電子?新型存儲器?腦科學與腦機接口證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號252022年北京商品住宅銷售面積下滑27%，中心區(qū)、郊區(qū)住宅銷售面積普遍下跌，但中心區(qū)成交均價同比上漲，郊區(qū)盤以價換量下價格有所下降，房地產(chǎn)政策保持定力。2023比上在配套及產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)度不高的情況下，大量剛需及改善性需求流入二手房市場，或集中在配套、人口兌現(xiàn)，預計商品住宅需求中樞仍然穩(wěn)定，按照常住人口人均成交住宅0.4平(一)2022年北京商品住宅銷售面積下跌27%，需求端政策放松力度較弱同比下降27%，跌幅與全國平均接近。2)從商品住宅成交面積來看，2022年北京中心區(qū)域成交均價同比上漲；近郊區(qū)、遠郊區(qū)成交均價均有不同幅度下滑，反映房企以價換序號市住宅成交面積(萬方)序號市住宅成交面積(萬方)126939648357%6137山89肥資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券住宅成住宅成住宅成住宅成2%8%證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號263/3/17公積金舉3/3/17公積金舉山區(qū).7.7.002488%673655%8%.4資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券2022年以來北京針對部分地區(qū)定向放松，一定程度上為中心城區(qū)實現(xiàn)減負，但調(diào)控力馬駒橋地區(qū)劃歸經(jīng)開區(qū)，兩地不再執(zhí)行通州區(qū)的“雙限購”政策，調(diào)整為與北京其他區(qū)并舉的住房體系。類型評價22/11/8一75%商業(yè)貸款中心城區(qū)(東西城)60歲以上，將戶口遷至昌平平西府(北清橡樹灣)，順義福環(huán)，順義薛大人莊3個全府(北清橡樹灣)，順義福環(huán)，順義薛大人莊3個全住宅試點項目所在地，名下無房，無在途貸款2/8/4以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和22/10/1綠色發(fā)展提供綠色發(fā)展提供持3/5/25超低能耗建筑的，公積金貸款額度可2/2/232/2/232/3/172/4/14。2/9/1住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，政府可以采取證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號27二手房交北京二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為易并聯(lián)辦理。2022/9/23二手房交北京二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為易并聯(lián)辦理。啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，買賣雙方可以便利居民住房交易， 啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，買賣雙方可以便利居民住房交易， (二)北京產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展之前，郊區(qū)庫存占比較高拉長去化周期政依賴度較低。1)近年來北京政府性基金收入與稅收比升至維持低位，即圳基本處在同一水平，對土地財政依賴度較低。6,0005,0004,0003,0002,0001,00000.80.70.60.50.40.30.20.10.02016201720182019202020212022稅收收入(億元)政府基金收入(億元) 政府基金收入/稅收收入(右軸)1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00廣州南京寧波合肥杭州蘇州上海北京深圳2021年政府性基金收入/稅收收入約732萬方，保持良好的供求關(guān)系。2)過去北京房價波動性較大，分別在2014年、160014001200100080060040020002010201120122013201420152016201720182019202020212022宅地成交建面(萬方)商品住宅銷售面積(萬方)50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%22011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-10樣本住宅價格(元/平)22019-062020-022020-102021-062022-022022-10證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號28延慶區(qū)密云區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)通州區(qū)順義區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)西城區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)石景山區(qū)朝陽區(qū)豐臺區(qū)5045延慶區(qū)密云區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)大興區(qū)昌平區(qū)通州區(qū)順義區(qū)房山區(qū)門頭溝區(qū)西城區(qū)東城區(qū)海淀區(qū)石景山區(qū)朝陽區(qū)豐臺區(qū)50454035302520502520151050徐嘉常北深福昆東南武無鄭廣佛青重天蘇南廈寧成西長上濟杭合州興州京圳州明莞寧漢錫州州山島慶津州京門波都安沙海南州肥新房庫存去化周期(月)密云區(qū),54延慶區(qū),密云區(qū),54平谷區(qū),59懷柔區(qū),51朝陽區(qū),朝陽區(qū),117130石景山區(qū),39海淀區(qū),44大興區(qū),125昌平區(qū)大興區(qū),125昌平區(qū),129西城區(qū),2門頭溝區(qū),76房山區(qū),1順義區(qū),178通順義區(qū),1782023年5月底各區(qū)新房庫存(萬方)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券截止2023年5月底中心區(qū)域中心區(qū)域近郊區(qū)遠郊區(qū)2023年5月底各區(qū)庫存去化周期(月)資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券截止2023年5月底(三)近期新房二手房市場回暖，預計中長期新房需求中樞在900萬方左右證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號290008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年(萬方)250200005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年2020年2021年2022年2023年(萬方)善客戶需求分流至二手房。1)北京為典型的二手房約為新年以來北京中心區(qū)域住宅供應占比約35%，郊區(qū)住宅供應占比65%，但由于郊區(qū)城市界、交通、配套完善度不高，部分剛需及改善型客戶需求分流至二手市場。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201120122013201420152016201720182019202020212022新房成交面積占比二手房成交面積占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2019年2020年2021年2022年遠郊區(qū)進一步分流，郊區(qū)新房持續(xù)面臨成交壓力。1)北京當房源競爭，買方或存在更大的議價空間，預計將加大郊區(qū)新房成交壓力，部分樓盤或繼。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號302021/1/62021/2/62021/3/62021/4/62021/5/62021/6/62021/7/62021/8/62021/9/62021/10/62021/11/62021/12/62022/1/62022/2/62022/3/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62021/1/62021/2/62021/3/62021/4/62021/5/62021/6/62021/7/62021/8/62021/9/62021/10/62021/11/62021/12/62022/1/62022/2/62022/3/62022/4/62022/5/62022/6/62022/7/62022/8/62022/9/62022/10/62022/11/62022/12/62023/1/62023/2/62023/3/62023/4/62023/5/62023/6/63.02.52.01.51.00.50.0深圳廣州上海2021年常住人口/戶籍人口北京杭州成都2021年常住人口(萬人，右軸)300025002000150010005000140000120000100000800006000040000200000北京二手房在售套數(shù)商品住宅銷售面積與常住人口比例約0.3，整體保持低位；根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，未人口規(guī)模，預計全市常住人口穩(wěn)定在2300萬人左右，即使人均商品住宅地。1,6001,4001,2001,00080060040020002010201120122013201420152016201720182019202020212022商品住宅銷售面積(萬方)銷售面積/常住人口(平米/人)(四)北京住宅銷售與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度低，職住分離度全國較高北京住宅銷售與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)匹配度較低，中心區(qū)域產(chǎn)值貢獻達77%，但住宅成交占比僅證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號31延慶區(qū)平谷區(qū)密云區(qū)懷柔區(qū)門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)順義區(qū)石景山區(qū)豐臺區(qū)東城區(qū)西城區(qū)朝陽區(qū)延慶區(qū)平谷區(qū)密云區(qū)懷柔區(qū)門頭溝區(qū)房山區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)大興區(qū)順義區(qū)石景山區(qū)豐臺區(qū)東城區(qū)西城區(qū)朝陽區(qū)海淀區(qū)10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00008.07.06.05.04.03.02.01.00.0中心區(qū)域近郊區(qū)遠郊區(qū)2021年GDP(億元)懷柔區(qū),2%懷柔區(qū),2%延慶區(qū),1%密云區(qū),3%門頭溝區(qū),4%朝陽區(qū),11%海淀區(qū),朝陽區(qū),11%海淀區(qū),9%通州區(qū),10%豐臺區(qū),8%順義區(qū),11%大興區(qū),順義區(qū),11%大興區(qū),14%昌平區(qū),11%東城區(qū),2%西城區(qū),0%2022年北京各區(qū)商品住宅成交占比資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券通州規(guī)劃建設區(qū)為北京城市副中心，著力改變單中心集聚的發(fā)展模式，構(gòu)建新城市發(fā)展北京通州新城規(guī)劃建設區(qū)成為北京城市副中心，圍繞對接中心城區(qū)功能和人口疏解，發(fā)揮對疏解非首都功能的示范帶動作用，以行政辦公、商務服務、文化旅游為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。2)北京職住分離度較高，未來需有序疏解年)》波深圳蘇州合肥重慶西安成東波深圳蘇州合肥重慶西安成東都莞北京州津州沙海京漢職住分離度(km)證券陽、昌平、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為北京房地產(chǎn)市場主要發(fā)展方向。1)北京東西城區(qū)承接首都功能，同時兼具商務辦公空間，為金融業(yè)主要聚集地，但區(qū)域可開發(fā)宅地較少，預計以存量房交易為主，極少數(shù)新房熱度較高，如中信城四期、天壇府等。2)海淀區(qū)、朝陽區(qū)為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集地，五環(huán)外供應較多，新房也保持一定熱度，如海淀區(qū)西二旗、朝陽區(qū)奶西板塊。3)昌平區(qū)主要聚集新材料、生物技術(shù)與科學等前沿產(chǎn)業(yè)，如萬泰生物、諾誠健華、諾禾致源、博奧生物等企業(yè)。3)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(亦莊)為證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號32、基礎與新材料；閑等、基礎與新材料；閑等電石景山區(qū)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代金融業(yè)、信息服務業(yè)；戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)：冰雪體育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等 西城區(qū)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：金融、能源供應；戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)：數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等 慶區(qū)汽車與交通沒備、電子信息產(chǎn)業(yè)、生物濟、產(chǎn)業(yè)金融、文創(chuàng)領域等務服務業(yè)、電力、熱力生產(chǎn)和術(shù)服務業(yè)、遠輸設備制造業(yè)、區(qū)四個區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐人口聚集，隨著配套設施完善，預計可釋放居民購房需求，房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等區(qū)供應業(yè)、金融業(yè)；業(yè)等區(qū)汽車與交通設備產(chǎn)業(yè)、裝備產(chǎn)業(yè)、生汽車與交通設備產(chǎn)業(yè)、裝備產(chǎn)業(yè)、生金融科技、信息科技、文化、商務等資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號33集中在五環(huán)外，2022年五環(huán)外供地占比74%，供地與需求錯配預計會加劇市場分化；(一)中海在北京具備明顯規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)效率較高P售金額連續(xù)三年位居北京首位，與其他房企逐漸拉開較大差距，2020年、2021年、方國企首開、城建發(fā)展權(quán)益銷售規(guī)模穩(wěn)居前五。3)當前北京市場以國央企為主，非國名權(quán)益銷售金額(億元)權(quán)益銷售金額(億元)權(quán)益銷售金額(億元)19236展43展85405展金隅集團26發(fā)展78金地集團9金隅集團資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號342500200000500050%40%30%20%0%20182019202020212018北京TOP10房企權(quán)益成交金額(億元)北京TOP10房企成交占比資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券45040035030025020000中國海外發(fā)展中建玖合%6%4%2%0%北京城建發(fā)展權(quán)益銷售金額(億元)保權(quán)益銷售金額(億元)綠城中國首開股份華潤置地金中建壹品龍湖集團資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券高保障其銷售規(guī)模連續(xù)三年北京首位。到966萬方1200(萬方)120010008006004002000中心城區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)資料來源：公司公告，華創(chuàng)證券70%60%50%40%30%20%10%0%2022年末中心城區(qū)土儲占比22年北京供地集中五環(huán)外，11月以來熱度明顯回暖應集中在五環(huán)外，占比74%，主要原因是北京四環(huán)內(nèi)待開發(fā)土地較少，供地與需求錯配預計會加劇市場分化。1)2022年北京宅地成交建面538萬方(含3年初成交)，分區(qū)域來看，中心城區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)宅地成交占五環(huán)外整體占比高達74%，四環(huán)內(nèi)待開發(fā)地塊較少，占比僅11%。2)五環(huán)外區(qū)域供地量較大，以剛需為主導市場，而四環(huán)內(nèi)供地較少，以改善性需求為主，存在改善性需求證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號3530060%25052%50%20042%40%15030%10020%506%10%00%中心城區(qū)近郊區(qū)遠郊區(qū)宅地成交建面(萬方)3503002502000050054%20%14%11%四環(huán)內(nèi)四至五環(huán)五至六環(huán)六環(huán)外宅地成交建面(萬方)占比60%50%40%30%20%0%0%2022年11月以來北京土地市場熱度明顯回升，平均溢價率較高，但國央企仍為拿地主批次分散供地，土拍熱度也顯著回升，平均溢價率超7%，達到封頂?shù)牡貕K占比超過50%。2)國央企為拿地主力，民企依然謹慎投資，2023年第一批次集中供地，僅上海(億元)規(guī)劃總建面(萬方)樓面價封頂宗數(shù)占比地民企數(shù)量(含聯(lián)合體)企量4%30%27739803999%220%2%11306415515資料來源：克而瑞，華創(chuàng)證券從樓面價來看，中海、華潤置地等品牌國央企拿地樓面價在4萬/平，溢價率在4%-7%量普遍較高；而本地國企首開、城建發(fā)展拿地差異明顯，首開樓面價5.2平，位于朝陽區(qū)太陽宮板塊。證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號36名益地價(億元)益建面(萬方)(萬方)益比價(元/平)123.0%238132703401565展6788867059隅集團52625.2%874料來源：中指數(shù)據(jù)庫，華創(chuàng)證券注：統(tǒng)計口徑為涉宅地塊證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號37域，尤其是金融業(yè)、軟件及信息服務業(yè)；制造業(yè)向高精尖突破，生命健康、電子信息產(chǎn)郊區(qū)，而中心區(qū)需求較為旺盛，但隨著非首都功能疏解、產(chǎn)業(yè)外溢，預計郊區(qū)產(chǎn)業(yè)及配證監(jiān)會審核華創(chuàng)證券投資咨詢業(yè)務資格批文號：證監(jiān)許可(2009)1210號38中中國海外發(fā)展(00688.HK)首次覆蓋點評量土儲口2022年竣工面積下降影響營收，但毛利率仍保持行業(yè)領先水平。1)2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約1803億元，同比下降25.6%，歸屬普通股東凈利潤233億元，同比下降約42%，主要原因是受疫情影響竣工面。2)公司2022年毛利率21.3%，較2021年下降2.2pcts，在市場下行期毛利率下降有限?？诳墒圬浿党湓＃喂?023年銷售業(yè)績兌現(xiàn)。1)公司2022年銷售面積1387萬方，銷售金額2948億元，分別同比下降27%、20%，跌幅遠小于百強房企銷