第7章房地產(chǎn)課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

?第7章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究本章在介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究內容的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價、國民經(jīng)濟評價、環(huán)境評價，以及不確定性分析等基本方法和內容進行了詳細的介紹。本章內容提要?重點問題房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析房地產(chǎn)項目的財務狀況分析房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究案例?房地產(chǎn)可行性研究的概念即在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經(jīng)濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。7.1房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究的目的旨在使決策科學化、程序化，提高決策的可性，并為項目的實施控制提供依據(jù)或參考。?按對象現(xiàn)狀條件按項目未來獲取收益的方式投資機會研究初步可行性研究詳細可行性研究出售型房地產(chǎn)項目可行性研究出租型房地產(chǎn)項目可行性研究混合型房地產(chǎn)項目可行性研究土地以及開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究房地產(chǎn)可行性研究居住用途的房地產(chǎn)項目可行性研究商業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究辦公用途的房地產(chǎn)項目可行性研究旅館用途的房地產(chǎn)項目可行性研究餐飲用途的房地產(chǎn)項目可行性研究娛樂用途的房地產(chǎn)項目可行性研究工業(yè)用途的房地產(chǎn)項目可行性研究特殊用途的房地產(chǎn)項目可行性研究土地開發(fā)項目可行性研究房地產(chǎn)可行性研究分類按研究階段按項目用途7.1房地產(chǎn)可行性研究概述?房地產(chǎn)可行性研究的作用…是投資決策的重要依據(jù)…是項目審批的依據(jù)

…是項目資金籌措的依據(jù)

…是編制設計任務書的依據(jù)

…是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)

7.1房地產(chǎn)可行性研究概述?房地產(chǎn)可行性研究的基本內容7.1房地產(chǎn)可行性研究概述項目概況市場分析和需求預測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經(jīng)濟評價結論?房地產(chǎn)可行性研究的步驟詳細研究開發(fā)方案的設計和評價、選擇資料收集及市場調查組織準備第四步第三步第二步第一步編寫研究報告書第五步7.1房地產(chǎn)可行性研究概述?房地產(chǎn)可行性研究報告的內容研究報告1封面2摘要3目錄4正文5附件6附圖7.1房地產(chǎn)可行性研究概述?7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析效率型指標價值型指標財務凈現(xiàn)值財務凈年值費用現(xiàn)值費用年值財務凈現(xiàn)值率投資報酬率財務內部收益率投資回收期指標體系期限型指標房地產(chǎn)項目反映財務狀況的指標體系?房地產(chǎn)項目反映財務狀況的指標計算財務凈現(xiàn)值財務內部報酬率投資收益率靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?財務凈現(xiàn)值是指將項目壽命期內的凈現(xiàn)金流量，用一個設定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值得代數(shù)和。數(shù)學表達式為：FNPV——項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值；CI-CO——凈現(xiàn)金流量；——折現(xiàn)率，可以選用行業(yè)基準收益率或期望的預期收益率；如果FNPV≥0，則項目可以被接受；如果FNPV≤0，則項目應該被拒絕。7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?財務內部報酬率

是指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。公式為：

——項目在第t年的凈現(xiàn)金流量；——項目開始進行的時間點。7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?

投資收益率

是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率，通常用百分數(shù)表示，計算公式為：投資收益率＝年凈收益÷投資總額×１００％

其中投資總額包括固定資產(chǎn)投資、投資方向調節(jié)稅、建設期利息和流動資金投資。凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額，也可以為繳納所得稅后的凈利潤。所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率。

7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?

靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期

投資回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。靜態(tài)投資回收期

即在不考慮時間因素影響的條件下，項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間。公式為：7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析動態(tài)投資回收期

即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：動態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：?

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設投資預測與分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測主要包括對項目的銷售預測和開發(fā)建設投資數(shù)據(jù)的預測。預測方法根據(jù)預測的性質劃分，包括定性預測和定量預測兩種。

7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?

房地產(chǎn)開發(fā)建設投資估算方法7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析土地費用前期工程費基礎設施建設費

房屋開發(fā)費

公共配套設施建設費開發(fā)間接費tt管理費銷售費用財務費用其他費用稅金及政府收費不可預見費?成本費用估算結果匯總7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析?房地產(chǎn)開發(fā)項目租售方案及租售收入的測算7.2房地產(chǎn)項目的財務狀況分析租售方案一般應包括以下幾個方面的內容：租售方式的選擇、租售面積比例的確定可出租面積、可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置出租和出售的時間進度安排租金和售價水平的確定收款計劃的確定?風險與房地產(chǎn)項目風險風險從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是未來實際收益與預期收益的偏差和可能性大小。通常情況下，人們把風險劃分為：--對市場內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險--僅對市場內個別項目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個別風險7.3房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析?房地產(chǎn)項目風險房地產(chǎn)項目風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。--房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等；--房地產(chǎn)投資的個別風險包括收益現(xiàn)金流風險、未來經(jīng)營費用風險、資本價值風險、時間風險、持有期風險。7.3房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析?房地產(chǎn)項目風險分析方法7.3房地產(chǎn)項目的風險承受能力分析盈虧平衡分析項目安全率敏感性分析概率分析1234?

國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發(fā)商的影響外，還要綜合考慮對社區(qū)、城市環(huán)境、發(fā)展方向及資源的有效配置，因此要進行國民經(jīng)濟評價。7.4房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價?財務評價與國民經(jīng)濟評價比較7.4房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價項目財務評價國民經(jīng)濟評價目標利潤最大化國民經(jīng)濟效益最大化出發(fā)點經(jīng)營項目的開發(fā)商國民經(jīng)濟價格現(xiàn)行價格影子價格（包括影子工資和影子匯率）折現(xiàn)率基準收益率或期望收益率社會折現(xiàn)率外部費用和外部效益不考慮考慮計算指標財務評價指標國民經(jīng)濟評價指標?國民經(jīng)濟評價的基本步驟7.4房地產(chǎn)項目的國民經(jīng)濟評價Step3效益和費用范圍的調整Step2Step1效益、費用數(shù)值的調整編制表格并計算評價指標?環(huán)境影響評價的概念是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成的環(huán)境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。

環(huán)境影響評價的管理

根據(jù)建設項目對環(huán)境的影響程度，對建設項目的環(huán)境影響評價實行分類管理：可能造成重大環(huán)境影響的，應當編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行全面評價；可能造成輕度環(huán)境影響的，應當編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價；對環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的，應當填報環(huán)境影響登記表。7.4房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價?環(huán)境影響評價的依據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法中華人民共和國水污染防治法中華人民共和國大氣污染防治法中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法中華人民共和國環(huán)境影響評價法國務院《建設項目環(huán)境保護管理條例》(1998)7.4房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價?環(huán)境影響評價的內容7.4房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價項目內容第一建設項目概況；第二建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；第三建設項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估；第四建設項目環(huán)境保護措施及其技術、經(jīng)濟論證；第五建設項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；第六對建設項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；第七環(huán)境影響評價的結論?環(huán)境影響評價的步驟7.4房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價1234現(xiàn)狀調查影響預測進行評價編寫環(huán)境影響報告書?可行性研究財務評價風險關鍵術語?復習思考題什么是可行性研究？房地產(chǎn)投資項目可行性研究包括哪些步驟？2.可行性研究的種類有哪些？3.可行性研究包括哪些內容？4.反映投資項目財務狀況的指標包括哪些？5.什么是財務內部收益率？什么是內部收益率？什么是財務凈現(xiàn)值？6.國民經(jīng)濟評價指標包括哪些？7.風險分析方法有哪些？如何進行風險分析？?踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。7月-237月-23Tuesday,July18,2023弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。07:35:4507:35:4507:357/18/20237:35:45AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。7月-2307:35:4507:35Jul-2318-Jul-23重于泰山，輕于鴻毛。07:35:4507:35:4507:35Tuesday,July18,2023不可麻痹大意，要防微杜漸。7月-237月-2307:35:4507:35:45July18,2023加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2023年7月18日7:35上午7月-237月-23追求卓越，讓自己更好，向上而生。18七月20237:35:45上午07:35:457月-23嚴格把控質量關，讓生產(chǎn)更加有保障。七月237:35上午7月-2307:35July18,2023重規(guī)矩，嚴要求，少危險。2023/7/187:35:4507:35