房地產(chǎn)估價方法之收益還原法

第五章收益還原法收益還原法的基本原理1收益還原法操作步驟2收益還原法總結(jié)和運(yùn)用舉例3收集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率選用適宜的收益公式計算收益價格收益還原法的概念收益還原法的理論依據(jù)收益還原法適用的對象和條件收益還原法的操作步驟重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)介紹了收益還原法的基本原理，具體運(yùn)用方法，其中報酬資本化法的公式及其計算、房地產(chǎn)收益的種類、凈收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點(diǎn)掌握的內(nèi)容。難點(diǎn)：求取凈收益時扣除項目“運(yùn)營費(fèi)用”的準(zhǔn)確界定；以及確定報酬率。概念是將待估房地產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評估，測算出的價格通常稱為收益價格。

第1節(jié)收益還原法的基本原理理勻論竹依敏據(jù)耍：預(yù)渴期團(tuán)原梅理誘：巖決速定穗房冬地類產(chǎn)撫的涼當(dāng)己前末價戶值鄭的訊，屈重待要藥的富不奔是乞過護(hù)去美的最因盛素殿而父是妖未軍來說的評因梨素繪。對撤于告投拐資哪者況來某說轟，踩將窯資逆金庭用杏于堆購悄買己房籠地廳產(chǎn)掠獲不取數(shù)的績收臘益閱，杏與宅將間資象金豈存盯入蔬銀彩行跨獲燈取棋利接息揮所迷起壟的益作盒用河相堂同算，衫所系以它有磨：房餓地引產(chǎn)旦的做價做格＝例肥如診：判某滅人擱擁租有抱的尤房花地拆產(chǎn)吊每搖年狀可架以瀉產(chǎn)酷生婦2板萬柱元紗的惰凈靠收坡益照，偷此甩人毒另戴有現(xiàn)4疼0綱萬辮元謙資碑金球以沈5漢％軍的南年超利鍋率燈存皆入呼銀興行注每窯年艦可呈得舒到時2東萬角元指的雅利姓息額，泊對果于理該莊人畫來銀說索，亡這伏宗么房泳地跨產(chǎn)鞏與筋4久0錫萬著元皇的潤資科金摩等基價驢，刺即程值淋4秒0盲萬豆元第。房地產(chǎn)的凈收益利率普牲通劣適彼用陶的碰收伏益端還裳原勾法本的樸表繳述漏：將席估倚價堡時臘點(diǎn)漸視描為怖現(xiàn)倚在謊，已那刻么莖現(xiàn)臂在工購岸買鳴一害宗邁有暮一敬定流期賄限沾收純益驕的聲房崇地桐產(chǎn)漆，告預(yù)孤示我著投在森其選未牧來擴(kuò)的鈔收摸益姑期襖限止內(nèi)裂可醒以鴨源黨源管不襪斷豬地起獲呀取憑純寇收為益膠，牙如找果獄現(xiàn)役有聞一潛筆痛資球金追可夏與團(tuán)這圣未遠(yuǎn)來獨(dú)一警定否期多限汽內(nèi)矩的兩凈躬收筋益駝的啄現(xiàn)稼值識這公和填等稈值勺，勾則鬼這舟筆舌資磚金傳就秤是志該范宗柳房籠地具產(chǎn)憂的乳價柄格罰。適呈用希對油象膏和屠條忍件適渠用員對座象撞：庸具情有盲收姻益侵或旱潛筒在繞收熔益放的蹲房醬地歪產(chǎn)適，寨不貝限個于網(wǎng)估思價棕對毒象毫本冠身飲現(xiàn)迷在煎是鉗否芒有吸收找益啄，私只吵要焦他劍屬度于勺的舍這私類功房倡地茄產(chǎn)帆有簡收率益愛即烏可；適栗用協(xié)條屠件拜：同收礦益兔法壺評告估別房板地炭產(chǎn)邊價師格床，圍取磨決還于汗未向來厘的濟(jì)預(yù)榨期挎，祥因昏此王，瓜收房誠益再法銅的適齒用裕條戶件些是內(nèi)房胡地鉗產(chǎn)百未裕來廚的宅收垂益陷和轟風(fēng)記險揚(yáng)都箭能懼夠希比娘較道準(zhǔn)預(yù)確園地丸量挽化。收妹益腎還盲原朋法行的壤操獵作葉步消驟運(yùn)繪用作收吧益酸還盟原巨法開一戰(zhàn)般雷可若以駐分栽為余下斜列搞4閃大歷步志驟術(shù)進(jìn)蛋行爭：①霞搜壺集跳并稻驗炕證謹(jǐn)與蒜估碑價柴對酷象灶未酸來旬預(yù)爭期朝收謠益稅有衣關(guān)便地隆資瞞料簡，猜如池估槽價知對開象亞及晌其躬類銳似鞭房診地靜產(chǎn)零地窄收漁入冊、婆費(fèi)切用橫等挑數(shù)吳據(jù)運(yùn)資狼料乒；②岔預(yù)冬測事估濁價屈對捏象減地脂未剩來愿收子益③妨求今取膠報偷酬抽率翅或柜資征本孟化貢率④法選頸用森適兔宜指地驕?zhǔn)丈煲鏃罘ㄊ止际綐蛴嬐阌鹗胀耙鎵▋r鐮格第螺2辨節(jié)浮現(xiàn)巾金歷流濃量孕與寬資寧金板時跌間袖價驚值現(xiàn)森金償流挺量現(xiàn)適金葵流賤量京的械概懶念在呈房偶地很產(chǎn)纖投描資促分也析趟中縱，嗎把宵某彩一燃項迅投圓資仇活早動附作祖為暫一鏈個叢獨(dú)立凳的握系像統(tǒng)記，速把士一嶼定愁時樸期蛾各他時騎間靜點(diǎn)抄上棚實吧際忽發(fā)游生謙的制資菠金斷流攜出科或流客入徑叫纖做酷現(xiàn)劑金粥流返量資。撓其簡中勢，稿流旺出腐系照統(tǒng)孤的手資助金蘆叫濟(jì)現(xiàn)唱金掏流被出起，流水入詞系蒜統(tǒng)崇的皺資眨金躬叫永現(xiàn)鬼金餃流范入冒。襲現(xiàn)稱金俯流濤入殼與憤現(xiàn)進(jìn)金胸流嘉出促之赤差擠稱凈犁現(xiàn)僅金恒流田量憐?，F(xiàn)稿金束流洋量蒙圖現(xiàn)期金國流之量隆圖幣是毀用擱以吧反幼映棉投共資身項扛目測在絕一鏟定燈時失期胖內(nèi)占資述金挽運(yùn)疏動路狀垃態(tài)賣的阻簡勇化淋圖跑式絮，較即丹把法經(jīng)送濟(jì)善系拒統(tǒng)疤的?，F(xiàn)黎金酬流枯量謠繪薦入波一曬個故時高間鳥坐泉標(biāo)型圖低中捷，這表完示媽出胞各死現(xiàn)珍金聾流橋人孝、盆流擔(dān)出旗與洪相走應(yīng)銀時乞間湊的俊對諸應(yīng)園關(guān)說系技。繪譜制劣現(xiàn)撕金瞎流捎量諷圖榜的艘基脈本星規(guī)希則塊是田：(乞1樂)邪以陪橫鬧軸海為稀時尋間束軸唇，翼向坡右土延諒伸核表芹示誰時批間股的隸延觀續(xù)崗，扣軸嬸上陡的戴每則一兵刻憤度芬表座示信一禍個默時潤間辜單總位奇，箱兩場個匹刻屋度漲之勵間巡壽的夢時形間鳥長地度掙稱莫為視計槍息譽(yù)周孫期逮。贈橫征坐場標(biāo)宜軸待上盈“昆o川”醋點(diǎn)適，起通不常弓表賠示副當(dāng)幸前嗚時身點(diǎn)飼，酒也較可錦表怒示攜資葬金方運(yùn)匠動享的料時坑間似始騙點(diǎn)朝或滿某鏈一則基抗準(zhǔn)誘時倍刻哄。現(xiàn)深金年流帝量志時轉(zhuǎn)間學(xué)標(biāo)碗度(懇2鎮(zhèn))您如禁果絨現(xiàn)挺金前流批出徑或峽流發(fā)人賴不悉是匆發(fā)恥生留在搬計搬息未周鄙期粘的鍛期棍初組或附期畫末關(guān)，努而尾是毫發(fā)淚生要在嘗計吧息慕周爽期區(qū)的快期箭間敬，街為紅了矩簡級化抬計計算顧，煮公埋認(rèn)享的布習(xí)盜慣顛方討法我是混將壯其牢代絨數(shù)坑和伯看護(hù)成摧是拳在旦計浴算廟周胃期決末遣發(fā)賊生匪，解稱灶為斗期恰末型慣框例頭法嗚。(粥3比)挖為像了就與晉期佳末籠慣如例歲法屈保頂持宜一鑼致斥，雨在艘把癢資率金蠟的鎮(zhèn)流贏動麗情虛況婦繪缸成達(dá)現(xiàn)齡金笨流策量團(tuán)圖暑時裂，虛都居把站初被始夜投比資軌P列作摘為撓上幫一蔑周曬期針期智末溫，何即追第懶0凈期濕期婚末蒜發(fā)暑生淋的黃，刺這拼就侮是虧在膚有與關(guān)愛計洪算甜中研出帶現(xiàn)陷第鹽0常周哨期硬的分由屋來蛙。(筒4航)研相壘對沾于曲時智間誰坐菌標(biāo)鎮(zhèn)的愛垂朗直竊箭競線慣代棉表針不妹同刺時器點(diǎn)頸的獨(dú)現(xiàn)落金封流長量膀。姜現(xiàn)霧金幣流抹量筆圖敏中子垂益直撓箭芹線須的尺箭問頭姑，垂通常常良是胸向駐上善者劫表短示巨正勿現(xiàn)稅金富流襖量釀，御向努下謙者木表姿示趴負(fù)候現(xiàn)滴金爹流的量歐。資籌金亦時突間棵價幻玉值同棚樣頌數(shù)伯額惱的易資熟金踏在隊不美同再時椅間棚點(diǎn)就上洲具汪有飾不噴同緒的油價蹈值夜，異而提不個同天時威間或發(fā)幫生蚊的弄等鼓額恒資伸金丟在桶價鬧值扛上起的燃差低別鼻稱寺為習(xí)資潤金療的住時攤間舞價演值神。這蜂一棕點(diǎn)微，嚼可介以學(xué)從漸將親貨彈幣補(bǔ)存抓人尤銀鄭行墳，藏或漁是招從窩銀減行奮借沾款多為梢例餅來涉說秩明蟻?zhàn)顪p容爽易犬理肅解拌。城如棵果護(hù)現(xiàn)盾在乘將巡壽1裂0菜0噴0軟元社存暫人衫銀徑行身，嘩一府年泛后泡得刺到國的崇本感利懸和他為迫l壟0組6端0亡元懲，餡經(jīng)鄙過腰1逗年笑而籍增哪加灰的老6方0仇元說，隊就遣是灘在冬1島年虜內(nèi)嚼讓述出怕了倒1電0懂0脖0歌元將貨怖幣麗的墓使呢用謎權(quán)椒而首得耗到榜的類報暫酬益。咬也摧就年是沈說懷，責(zé)這后6鍋0饞元興是冷1石0甲0漂0娛元泡在發(fā)1敞年弊中蓬的桶時哪間右價漠值你。對擔(dān)于救資貸金造的桃時各間筆價療值掩，鈔可醉以刷從帶兩曬個記方扛面克理柴解帥：(付1炊)斤隨隊著傻時絲式間閘的耍推聞移地，擱資就金重的手價駐值向會耍增意加果，箏這括種莊現(xiàn)沖象梢叫挪資碌金家增齒值針。(戶2過)獄資頓金咳一繁旦浙用斥于妨投異資雹，犧就漠不凍能圖用分于竿即衰期棄消檢費(fèi)察。資準(zhǔn)金禁時忌間母價肢值亦的味大免小蕩，傅取國決用于司多魂方鳥面制的敢因蝕素裙。胡從載投練資掉的辟角夾度鋸來像看菊主盤要從有艇；酸投舍資準(zhǔn)利皇潤蘿率孤，駐即詞單登位喉投勸資店所概能椒取役得剖的舉利塞潤填；喂通鏡貨飾膨調(diào)脹眾率進(jìn)，充即夜對辨因鬼貨沈幣宴貶誘值沿造顫成春的銀損顯失腎所泊應(yīng)寨得拌到搶的顫補(bǔ)濤償勉；午風(fēng)堡險地因鑒素縣，齒即逼對霧因縣風(fēng)屢儉炮可嶄能臨帶補(bǔ)來獄的屯損榮失最所絕應(yīng)光獲餃得霞的霧補(bǔ)肯償眉。利該息悅與剝利堅率利腿息宇是眾指弓占這用淹資數(shù)金繩所園付武出賊的芝代烏價膏或門放腥棄懂資洋金稻使賀用僅權(quán)智所撈得悅到活的熄補(bǔ)游償曾。司如電果訴將義一境筆資資永金誦存令人語銀左行穴，逼這國筆冰資轟金撲就邊稱釀為位本窗金影。司經(jīng)榨過異一甜段砌時兄間倡之狹后嘩，礦儲障戶正可海在血本習(xí)金逐之址外泥再魯?shù)脷埖桔`一妹筆牽利搖息超，探這槳一扭過轎程錄可叉表換示糟為丟：Fn＝盾P搜＋為In式榴中Fn－腐本狹利適和單；P－白本漆金燙；In－漆利摸息盒；利泡率利捏率襖是圓在悼單針位殺時妻間率(嚇一假個絮計滔息插周討期煮)扁內(nèi)朱所四得裹的撐利冰息伙額捆與救借桂貸朗金丟額同(導(dǎo)即命本粘金按)丑之?dāng)嚤却a，州一胸般字以晌百綁分笛數(shù)福表秘示絞。i＝x1萌0透0糞%式梯中練i1－型一魯個液計井息屑周竄期臟的絕利涂息展；上刃式欲表奏明符，婚利朽率漸是婆單桑位變本微金伙經(jīng)桑過屠一在個拔計貿(mào)息越周雄期陜后慎的閉增奏值遲額推。注游意窮：如旁果啟已薦知仍年匯利己率老為袖6睬％郵，之則司月嶼利合率優(yōu)為i1P6％12利絮息斜的按計陵算乒有括單熟利乏計設(shè)息致和使復(fù)基利耳計籃息閥兩珍種鴉。1紡、火單棵利顏計脈息單剩利梨計所息驕?zhǔn)腔鑳H膛按貪本皮金抄計只算劑利航息退，真利誰息鹿不面再階生跌息乖，瞞其匹利兆息渡總匯額偉與看借器貸耗時嚴(yán)間城成千正雙。尖單館利較計泊息性時罩的攜利管息演計捏算辭公召式延為惡：In＝比P坡x徹n焦x蝕in太個牽計犯息諒周珠期酷后徒的鑒本仍利工和虎為鬧：Fn＝囑P油(南1聲+牌ixn蟻)我露國拖個應(yīng)人福儲害蓄肌存給款蘆和序國鴿庫含券牛的匆利董息械就枝是策以俱單瓜利卡計礦算刺的鑄，逐計唱息漿周坐期漸為維“檔年鴿”島。2曲、蠢復(fù)維利貝計戴息息復(fù)男利牛計煩息擺，驕?zhǔn)羌o(jì)指礙對彩于驗?zāi)巢纫槐扔嫶菹F(xiàn)周渾期疲來偏說寸，錘如浪果駛按灑本夢金袍加扛上爽先甘前乏計搏息屈周蛾期訪所帖累脅計紡的拿利記息些進(jìn)嫌行昨計蔥息前，孤即溝“躲利津息格再旅生擁利勢息頂”筒，鍬俗邀稱哈“音利孩滾委利洪”乓。按溫復(fù)悲利孩方廁式姑計亂算狗利霜息愿時海，銀利計息椅的武計粘算竹公奇式慚為悶：In＝域Px[粒(禍1艘+悅i春)n–陶1具]n碧個討計側(cè)息魄周膚期霸后良的姓本儀利捕和帆為鼠：Fn＝夕P大(匙1品+聚i談)n我渴國陸房津地尖產(chǎn)跡開怠發(fā)池貸規(guī)款裁和筆住路房制抵突押要貸雙款株等映都季是舍按兔復(fù)碌利費(fèi)計誕息學(xué)的惱。籃由政于染復(fù)幟利掩計撥息船比董較印符企合炒資察金擱在丟社間會膽再覽生糟產(chǎn)娃過釣程變中丸運(yùn)荒動穴的商實邪際鋸狀童況倒，氏所沙以鋸在地投哭資室分幼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