房屋銷售工作計(jì)劃

—房屋銷售工作計(jì)劃房屋銷售工作計(jì)劃1

我為XX做了一個(gè)工作計(jì)劃，如若有不妥的地方，煩請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行指導(dǎo)改正。以下是我的工作計(jì)劃：

一、提高銷售業(yè)務(wù)力量

作為一名銷售人員，首先最重要的就是提升自己的業(yè)務(wù)力量，我們的力量往往確定著我們的業(yè)績(jī)，所以不管怎樣，我都要在接下來(lái)一年好好的提升個(gè)人的業(yè)務(wù)力量。其中詳細(xì)的提升方式有幾種，第一是錘煉自己的膽識(shí)，我認(rèn)為做銷售有時(shí)分是非?？简?yàn)自己膽識(shí)的，有時(shí)分必需要一顆非常強(qiáng)盛的心才有可能取的成功。其次就是要提高自己的語(yǔ)言交際力量，作為一名銷售溝通力量時(shí)肯定要有的，但是一個(gè)優(yōu)秀的銷售員，就肯定會(huì)有非常優(yōu)秀的溝通力量。所以我會(huì)著手從這兩個(gè)方面進(jìn)行提升，希望自己在接下來(lái)的道路上更上一層樓。

二、提升個(gè)人影響力

個(gè)人影響力是一種潛在的事情，但是卻能給人留下非常深入的印象。所以這也是作為一名銷售人員最需要在意的事情。從另一個(gè)方面說(shuō)，氣質(zhì)也是個(gè)人影響力中的一種，個(gè)人的氣質(zhì)往往是吸引客戶的第一要素，我們直面給客戶的感覺(jué)會(huì)印在客戶的頭腦里，客戶感覺(jué)第一印象好的往往會(huì)在頭腦之中停留的更久。所以我會(huì)在外在和氣質(zhì)方面進(jìn)行提升，從而增加自己的個(gè)人影響力，創(chuàng)立口碑。

三、保持良好的服務(wù)看法

在銷售的這條路上，我們往往要有一個(gè)目標(biāo)，而在通往目標(biāo)的`路上，我們就需要有許多的約束和管理。而服務(wù)看法就是其中一種，假如我們做銷售，沒(méi)有一個(gè)好的服務(wù)看法，那我們又該怎么樹(shù)立自己的口碑品牌呢所以想要制造屬于自己的口碑，就要從自己的服務(wù)開(kāi)頭，一心一意為客戶做好服務(wù)，一心一意為自己的品牌建設(shè)出一份力量。在提升自己服務(wù)看法的同時(shí)，也要不忘去提升自己臨時(shí)應(yīng)對(duì)力量，在我們談判的過(guò)程中，往往會(huì)顯現(xiàn)一些突發(fā)情況，如何更好的應(yīng)對(duì)它也是一種需要培育的力量，這是非常重要的，也是需要我們?nèi)ブ匾暤摹?/p>

不管怎樣，將來(lái)一年已經(jīng)到來(lái)了，我也應(yīng)當(dāng)做好各種準(zhǔn)備，好好的為接下來(lái)的道路打下基礎(chǔ)了。時(shí)間很快，我也會(huì)準(zhǔn)備好，追上它，努力完成業(yè)績(jī)，打造屬于自己的黃金光陰。

房屋銷售工作計(jì)劃2

一、業(yè)務(wù)的精進(jìn)

1、強(qiáng)化團(tuán)體的力量在團(tuán)體中能夠更好的發(fā)揮自身的力量，同時(shí)對(duì)提升個(gè)人素養(yǎng)具有更大的幫忙，在與同事們兩個(gè)月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有許多的共同處，同時(shí)也有許多的不同，其中有很多是我要學(xué)習(xí)強(qiáng)化的，這種性格上的互補(bǔ)，在詳細(xì)的工作中可以幫忙我們查缺補(bǔ)漏，提升自己。

2、熟識(shí)工程銷售最重要的是對(duì)自己所從事工程的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過(guò)程中，對(duì)本工程有了深度的了解，但在接待顧客的過(guò)程中，還是不斷的有新問(wèn)題的顯現(xiàn)，讓我無(wú)法流利的答復(fù)顧客的提問(wèn)，主要是對(duì)工程及相關(guān)房產(chǎn)學(xué)問(wèn)的不夠了解，在新年之后，對(duì)工程的`學(xué)習(xí)，對(duì)房產(chǎn)學(xué)問(wèn)的了解，是熟識(shí)工程的首要。

3、樹(shù)立自己的目標(biāo)有目標(biāo)才會(huì)有方向，有方向才會(huì)有不斷努力的動(dòng)力。在每個(gè)月的月初都要對(duì)自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開(kāi)頭，即獨(dú)立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成嘉獎(jiǎng)下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。

二、自身素養(yǎng)的提升銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實(shí)物換成錢。因我從未正式的接觸過(guò)銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的缺乏，所以提升自身就要從提升自己的銷售力量開(kāi)頭。首先，書籍是活的學(xué)問(wèn)的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時(shí)不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，按時(shí)的充實(shí)自己，總結(jié)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。其次，實(shí)踐出真知，全部的理論只有與實(shí)踐相結(jié)合，才能被自身很好的汲取，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對(duì)銷售流程進(jìn)行學(xué)習(xí)，在演練中對(duì)工程加深印象，同時(shí)對(duì)顧客關(guān)懷的合同條款進(jìn)行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)學(xué)問(wèn)。在與顧客的溝通中，不斷的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在團(tuán)隊(duì)的溝通中，解決問(wèn)題，不斷的提升自己。最終，感謝公司全部的領(lǐng)導(dǎo)和同事，由于我個(gè)人的進(jìn)步離不開(kāi)大家的幫忙和支持。

房屋銷售工作計(jì)劃3

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1，前言X本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2，市場(chǎng)分析X（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案工程調(diào)查與分析

5，消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)置者地域分布；

（2）購(gòu)置者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)備、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)置機(jī)遇、季節(jié)性

（5）購(gòu)置反響（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購(gòu)置頻度

6，結(jié)論

二、工程環(huán)境調(diào)研

1，地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

3，地塊四周景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5，地塊四周的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)備（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體消遣場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、工程投資分析

1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、本錢、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析推斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2，土地建筑功能選擇

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析推斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4，土地延展價(jià)值分析推斷（十種因素）

5，本錢敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際本錢利潤(rùn)

6，投入產(chǎn)出分析（1）本錢與售價(jià)模擬表

（2）股東回報(bào)率

7，同類工程成敗的市場(chǎng)因素分析

四，營(yíng)銷籌劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1工程特性分析（優(yōu)劣勢(shì)推斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和結(jié)構(gòu)（適用率、綠地面積、配套設(shè)備、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4裝修和裝備（是豪華還是簡(jiǎn)樸、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是托付他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7開(kāi)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素養(yǎng)）

8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

經(jīng)濟(jì)實(shí)力：行業(yè)特征公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）價(jià)格定位

1.理論價(jià)格（到達(dá)銷售目標(biāo)）

2.成交價(jià)格

3.租金價(jià)格

4.價(jià)格策略

（四）入市機(jī)遇、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介搭配4投放頻率5費(fèi)用估算（七）推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必需有一個(gè)好的方案書，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。

市場(chǎng)營(yíng)銷方案書更注意產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必需學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的`市場(chǎng)營(yíng)銷方案書。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷方案非常重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷方案包括：

1.方案概要：對(duì)擬議的方案賜予扼要的綜述，以便管理局部快速閱讀。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機(jī)遇與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及方案必需觸及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4.目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成方案目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么誰(shuí)去做什么時(shí)分做費(fèi)用多少

7.估計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案估計(jì)的開(kāi)支。

8.掌握：講解并描述方案將如何監(jiān)控。

房屋銷售工作計(jì)劃4

在已過(guò)去的20XX年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶著下和各部門的主動(dòng)協(xié)作下提前完成了全年的銷售任務(wù)，

房產(chǎn)銷售員工作計(jì)劃。這一年全球的經(jīng)濟(jì)危機(jī)擴(kuò)散，房地產(chǎn)市場(chǎng)大落大起，整個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)閱歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從慘淡到火爆的過(guò)程。準(zhǔn)備明年在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銷售工作將充滿了機(jī)遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20XX年房地產(chǎn)銷售個(gè)人工作計(jì)劃。

一、強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)力量訓(xùn)練。

在20XX年的房產(chǎn)銷售工作中，我將強(qiáng)化自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為完成20XX年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的.基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素養(yǎng)。確保自己在20XX年的銷售工作中一直保持昂揚(yáng)的斗志、團(tuán)結(jié)主動(dòng)的工作熱忱。

二、親密關(guān)注國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。

在新的一年中，我將認(rèn)真研討國(guó)內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的改變，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，對(duì)20XX年的市場(chǎng)究竟會(huì)造成多大的影響，政府是否還會(huì)連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)以確保完成20XX年的銷售任務(wù)，是我必需關(guān)注和加以研討的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。

我在20XX年的房產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是XXX公寓，我將認(rèn)真分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的研討，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及具體的執(zhí)行方案。

四、針對(duì)不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研討實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。

我將結(jié)合20XX年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對(duì)可售產(chǎn)品的了解，認(rèn)真分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過(guò)對(duì)工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)圓滿達(dá)成。

我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，依據(jù)銷售情況及市場(chǎng)改變按時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對(duì)階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)于突然改變的市場(chǎng)情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

六、針對(duì)銷售工作中存在的問(wèn)題按時(shí)修正，不斷提高銷售人員的業(yè)務(wù)技能，為完成銷售任務(wù)提供保障。

明年的可售產(chǎn)品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業(yè)學(xué)問(wèn)做保障，我將在部門經(jīng)理與同事的幫忙下，進(jìn)行相關(guān)的專業(yè)學(xué)問(wèn)培訓(xùn)，使銷售工作到達(dá)銷售商鋪的要求，上升到一個(gè)新的高度。

房屋銷售工作計(jì)劃5

某某年以來(lái)，我公司在XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面的綻開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的一年里，公司在確保20XX年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：

工程方面

以“山水城”工程建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌布置，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)

（一）某某年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò)

某月份：參與制訂規(guī)劃方案，協(xié)作公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。

某月份：協(xié)作公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境愛(ài)護(hù)看法表的工作。

（二）某某年度工作布置

某月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作；辦理工程選址（規(guī)劃局），參與工程的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成工程場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。

某月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙檢查；編制工程申請(qǐng)報(bào)告，辦理工程核準(zhǔn)（發(fā)改委）；完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。

某月份：辦理工程規(guī)劃答應(yīng)證工作（報(bào)市規(guī)劃局），并進(jìn)行場(chǎng)地四周的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。

某月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工答應(yīng)工作。

某月份：辦理工程主體的施工答應(yīng)工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

某月份：基礎(chǔ)工程完成。

某月份：工程主體完成至底六層封頂。

（三）報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的.設(shè)計(jì)；二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)擅長(zhǎng)理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)強(qiáng)化工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完好的工程檔案資料。

（四）工程質(zhì)量。

“特洛伊城”工程是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因此抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在幫助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)漸漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”工程建成為優(yōu)質(zhì)工程。

（五）預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必需嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行商定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20XX年工程發(fā)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：

1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，協(xié)作工程部按時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，按時(shí)把握材料的變動(dòng)情況，協(xié)作工程部做好工程進(jìn)度的掌握工作，做好工程的兩表比照，限度的節(jié)約運(yùn)用資金。

2、制定工程資金運(yùn)用計(jì)劃，“特洛伊城”工程工程估算需用資金4。6億元左右；其中基礎(chǔ)部分需用約0。8億元；地上商業(yè)部分約用1。4億元；公寓部分約用2。43億元，做好工程資金的運(yùn)用計(jì)劃對(duì)工程的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、選購(gòu)部以及招商部等職能部門必需緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順當(dāng)進(jìn)行。

財(cái)務(wù)方面

1、切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二0某某年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的完成。故必需做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。

2、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬實(shí)行銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等方法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”工程建設(shè)資金的按時(shí)到位。

3、實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)工程快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部實(shí)行認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10—15﹪。

4、施行銷售任務(wù)分解，確保策劃代理合同兌現(xiàn)。

20XX年公司建設(shè)工程款總需求是4。6億元。按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃代理公司。經(jīng)雙方協(xié)商后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力制造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

房屋銷售工作計(jì)劃6

一、市場(chǎng)調(diào)研：

1，前言XXXX本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；

2，市場(chǎng)分析XXXXX

（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）

（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）

3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)

4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案工程調(diào)查與分析

5，消費(fèi)者分析：

（1）購(gòu)置者地域分布；

（2）購(gòu)置者動(dòng)機(jī)

（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)備、價(jià)格、付款方式）

（4）購(gòu)置機(jī)遇、季節(jié)性

（5）購(gòu)置反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）

（6）購(gòu)置頻度

6，結(jié)論

二、工程環(huán)境調(diào)研

1，地塊狀況：

（1）位置

（2）面積

（3）地形

（4）地貌

（5）性質(zhì)

3，地塊四周景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）

4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）

5，地塊四周的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）

6，公共配套設(shè)備（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體消遣場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）

7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）

三、工程投資分析

1，投資環(huán)境分析

（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、本錢、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析推斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

2，土地建筑功能選擇

3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析推斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）

4，土地延展價(jià)值分析推斷（十種因素）

5，本錢敏感性分析

（1）容積率

（2）資金投入

（3）邊際本錢利潤(rùn)

6，投入產(chǎn)出分析

（1）本錢與售價(jià)模擬表

（2）股東回報(bào)率

7，同類工程成敗的市場(chǎng)因素分析

四，營(yíng)銷策劃

（一）市場(chǎng)調(diào)查

1工程特性分析（優(yōu)劣勢(shì)推斷，在同類物業(yè)中的地位排序）

2建筑規(guī)模與風(fēng)格

3建筑布局和結(jié)構(gòu)（適用率、綠地面積、配套設(shè)備、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）

4裝修和裝備（是豪華還是簡(jiǎn)樸、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）

5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）

6物業(yè)管理（是自己管理還是托付他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）

7發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素養(yǎng)）

8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）

（二）目標(biāo)客戶分析

1、經(jīng)濟(jì)背景

經(jīng)濟(jì)實(shí)力

行業(yè)特征……公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式

（三）價(jià)格定位

1理論價(jià)格（到達(dá)銷售目標(biāo)）

2成交價(jià)格

3租金價(jià)格

4價(jià)格策略

（四）入市機(jī)遇、入市姿態(tài)

（五）廣告策略

1廣告的階段性劃分

2階段性的廣告主題

3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

1媒介選擇

2軟性新聞主題

3媒介搭配

4投放頻率

5費(fèi)用估算

（七）推廣費(fèi)用

1現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）

2印刷品（銷售文件、售樓書等）

3媒介投放

一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案必需有一個(gè)好的計(jì)劃書，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)。

市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃書更注意產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必需學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃書。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷計(jì)劃非常重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃包括：

1.計(jì)劃概要：對(duì)擬議的計(jì)劃賜予扼要的綜述，以便管理部分快速閱讀。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必需觸及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5.市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6.行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么誰(shuí)去做什么時(shí)分做費(fèi)用多少

7.估計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃估計(jì)的開(kāi)支。

8.掌握：講解并描述計(jì)劃將如何監(jiān)控。

一、計(jì)劃概要

計(jì)劃書一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本計(jì)劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計(jì)劃概要可讓高級(jí)主管很快把握計(jì)劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容名目應(yīng)附在計(jì)劃概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。

2.產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)將來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

1.時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)將來(lái)的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可實(shí)行的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以勝利利用的X些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。

3.問(wèn)題分析

在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研討結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必需強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實(shí)立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司已明白了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)XXXX財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。

1.財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求肯定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)全部者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想明白當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2.市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，假如公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必需確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，假如公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必需售出90套房屋。

目標(biāo)確實(shí)立應(yīng)符合肯定的標(biāo)準(zhǔn)：

·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有肯定的完成期限。

·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的`全都性。

·假如可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。

五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為"細(xì)心策劃的行動(dòng)"。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)完成。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)完成。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深化探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。策略陳述書可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注意于男性消費(fèi)者及各公司，注意于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大聞名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

研討與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以依據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作按時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿意。

市場(chǎng)營(yíng)銷研討：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而如今市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)沉思熟慮來(lái)做答復(fù)：將做什么什么時(shí)分去做誰(shuí)去做將花費(fèi)多少等等詳細(xì)行動(dòng)。

七、估計(jì)盈虧報(bào)表

行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)估計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門將檢查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。

八、掌握

計(jì)劃的最終一部分為掌握，用來(lái)掌握整個(gè)計(jì)劃的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能到達(dá)目標(biāo)的部門。

有些計(jì)劃的掌握部分還包括意外應(yīng)急計(jì)劃，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的X些不利的情況時(shí)公司應(yīng)實(shí)行的步驟

房屋銷售工作計(jì)劃7

XX年以來(lái)，我公司在佳能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面的綻開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的一年里，公司在確保20XX年底方案報(bào)批的前提下其工作計(jì)劃如下：

工程方面

以“山水城”工程建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌布置，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)

（一）XX年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò)

X月份：參與制訂規(guī)劃方案，協(xié)作公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。

X月份：協(xié)作公司高層完成規(guī)劃方案的市長(zhǎng)辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境愛(ài)護(hù)看法表的工作。

（二）XX年度工作布置

X月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作；辦理工程選址（規(guī)劃局），參與工程的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成工程場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。

X月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙檢查；編制工程申請(qǐng)報(bào)告，辦理工程核準(zhǔn)（發(fā)改委）；完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。

X月份：辦理工程規(guī)劃答應(yīng)證工作（報(bào)市規(guī)劃局），并進(jìn)行場(chǎng)地四周的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。

X月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工答應(yīng)工作。

X月份：辦理工程主體的施工答應(yīng)工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。

X月份：基礎(chǔ)工程完成。

X月份：工程主體完成至底六層封頂。

（三）報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì)；二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)擅長(zhǎng)理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)強(qiáng)化工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完好的工程檔案資料。

（四）工程質(zhì)量。

“特洛伊城”工程是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因此抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在幫助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)漸漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“特洛伊城”工程建成為優(yōu)質(zhì)工程。

（五）預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必需嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行商定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20XX年工程發(fā)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作：

1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，協(xié)作工程部按時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，按時(shí)把握材料的變動(dòng)情況，協(xié)作工程部做好工程進(jìn)度的掌握工作，做好工程的兩表比照，限度的節(jié)約運(yùn)用資金。

2、制定工程資金運(yùn)用計(jì)劃，“特洛伊城”工程工程估算需用資金4.6億元左右；其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元；地上商業(yè)部分約用1.4億元；公寓部分約用2.43億元，做好工程資金的運(yùn)用計(jì)劃對(duì)工程的建設(shè)起著關(guān)鍵性的'作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、選購(gòu)部以及招商部等職能部門必需緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順當(dāng)進(jìn)行。

財(cái)務(wù)方面

1、切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二0XX年工程啟動(dòng)資金約為2億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的完成。故必需做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。

2、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬實(shí)行銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等方法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”工程建設(shè)資金的按時(shí)到位。

3、實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。

為了使工程建設(shè)工程快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部實(shí)行認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售計(jì)劃，比列約為公寓面積的10X15﹪。

4、施行銷售任務(wù)分解，確保策劃代理合同兌現(xiàn)。

20XX