小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案模板

年4月19日小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案模板文檔僅供參考花都某小區(qū)物業(yè)管理方案第一章物業(yè)管理要點(diǎn)◆運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與增值;◆人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁,增進(jìn)了解與信任,以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù);◆結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況,導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意為業(yè)戶服務(wù);◆采用PDCA循環(huán)整改的方法,不斷提高物業(yè)管理水平;管理處采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是:安全第一,不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求,打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實(shí)際服務(wù)管理中,公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn):1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),為此我們將在今后的服務(wù)工作中,充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),奉行”以人為本,業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見(jiàn)與需求,在不斷完善的過(guò)程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境,是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位,才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能,使其認(rèn)真地做好每天的工作,樹立環(huán)保意識(shí),從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳,為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全,我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主,緊密聯(lián)系職能部門,齊抓共管,使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中,制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一,以人為本,在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來(lái)管理與服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將經(jīng)過(guò)良好的物業(yè)管理,真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo):◆房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上;◆報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％;◆清潔管理無(wú)盲點(diǎn);◆設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上;◆小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％;◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故;◆有效投訴處理率100％;◆服務(wù)滿意率達(dá)95％以上;◆綠化完好率達(dá)到98％以上;◆道路完好率達(dá)到98％;◆各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％;◆無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生。二、主要措施◆完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定;◆所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角,綠地存活茂盛;◆治安良好,環(huán)境清潔,輔助設(shè)備及建筑良好;◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志,規(guī)范制服,設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗,并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn);◆建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄;◆各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開,合理收費(fèi);◆制定大、中修年度計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施;◆制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施;◆結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一,業(yè)主至上,依法經(jīng)營(yíng),務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨,弘揚(yáng)銀灘物業(yè),勇爭(zhēng)第一的企業(yè)精神,以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù),為業(yè)主創(chuàng)造美麗溫馨的家園。三、組織運(yùn)行機(jī)制:1、建立監(jiān)督機(jī)制;2、建立信息反饋及處理機(jī)制;3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃;4、管理人員的培訓(xùn)管理;5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作;6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)管理制度1、管理處經(jīng)理職責(zé);2、管理人員崗位職責(zé);3、作業(yè)人員崗位職責(zé);4、員工培訓(xùn);5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程;6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度;五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法2、小區(qū)秩序管理;3、清潔管理;4、綠化管理;5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理;6、供配電設(shè)備管理;7、給排水設(shè)備管理;8、共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理;9、安全操作規(guī)程;10、特約服務(wù)管理規(guī)定。第二章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù),要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu),使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置,以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按”直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,責(zé)權(quán)分明,指揮及時(shí),既能滿足本物業(yè)管理的要求,又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充分的空間。1、辦公室(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其它部門儲(chǔ)備人才。(2)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。(3)負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。(4)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作,物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷和招投標(biāo)。(5)總經(jīng)理指派的其它工作。2、保潔部(1)負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。(2)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。(3)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、設(shè)備維修部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理,保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。(3)制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。(4)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、綠化部(1)負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。(2)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。(3)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、秩序管理部(1)負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。(2)建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。(3)負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。(4)負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。(5)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、接待部(1)負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來(lái)訪接待工作。(2)負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。(3)負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢,并提供幫助。(4)配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。(5)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)公司物業(yè)管理辦公室業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工秩序管理員備注:綠化主管、保潔主管可由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人,一人多崗,精簡(jiǎn)高效。第三章物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述,小區(qū)物業(yè)管理流程,物業(yè)管理服務(wù)理念,專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序,軍事化訓(xùn)練等。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、經(jīng)過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題,不定期地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后的專題培訓(xùn)。2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。在實(shí)際工作當(dāng)中,業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并經(jīng)過(guò)理論與實(shí)踐考核,淘汰不合格的員工,達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第四章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理,貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系,完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施,業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員,協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作,責(zé)任到人,同時(shí)關(guān)心員工的生活,確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批,協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作,落實(shí)安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系,便于開展各項(xiàng)工作。7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作,做到儀表端莊、態(tài)度和藹,熱情大方,反應(yīng)敏捷,處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù),裝修手續(xù),非公共性服務(wù)手續(xù),建立業(yè)戶檔案。3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來(lái)訪、投訴工作,并定期進(jìn)行回訪工作。5、走訪業(yè)戶,征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見(jiàn)。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通,做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。3、對(duì)花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪,防止病蟲害的發(fā)生。4、熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟,并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。5、負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo),聽從指揮,以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4、負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房,確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,防止安全事故發(fā)生。3、發(fā)生突發(fā)情況,應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)采取應(yīng)急措施,保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。4、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作,并做到工完料清。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第五章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案一、業(yè)戶入住經(jīng)過(guò)有效的管理,使入住工作規(guī)范,為業(yè)戶入住提供方便,保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。1.管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件,此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。1.1房屋驗(yàn)收表1.2住宅使用公約1.3業(yè)主手冊(cè)1.4裝潢管理辦法1.5裝潢管理協(xié)議1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7代辦服務(wù)委托書1.8保管鑰匙委托書1.9保管鑰匙承諾書1.10鑰匙簽收表1.11業(yè)主信息表1.12入住資料簽收表1.13入住須知2.入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。2.1入住須知2.2業(yè)主手冊(cè)2.3住宅使用公約2.4裝修管理協(xié)議3.入住記錄管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶登記。3.2驗(yàn)房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5委托代辦服務(wù)記錄。3.6業(yè)主信息登記表。3.7入住收費(fèi)記錄。4.入住工作方式4.1入住程序4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶<入住通知書>、<業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單>及售房單位要求的相關(guān)資料。4.1.3管理處接待人員審核資料無(wú)誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況,與業(yè)戶簽訂<住宅使用公約>、<裝修管理協(xié)議>。4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房,抄水、電表底數(shù),業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫<房屋驗(yàn)收單>,驗(yàn)收不合格限期整改。5收費(fèi)管理5.1管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi);向開發(fā)商收取空房管理費(fèi)。5.2物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表,由管理處經(jīng)理審核。5.5對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶,管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。5.6對(duì)無(wú)故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶,管理處應(yīng)依據(jù)<住宅使用公約>或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修管理1裝修管理流程1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng),攜帶裝修圖紙,施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫<住宅裝修申請(qǐng)表>與<施工人員登記表>,簽署<裝修管理協(xié)議>。1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3管理處在接受裝修申請(qǐng)后,經(jīng)管理處審批合格后,方可施工。1.4在辦妥以上手續(xù)后,接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片,到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證,填寫施工人員登記表,并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。1.5現(xiàn)場(chǎng)跟蹤:秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察,了解施工情況并做好記錄,必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。1.6裝修完畢后,經(jīng)管理處驗(yàn)收后,在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況,并簽名。1.7在跟蹤時(shí),如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為,應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改,必要時(shí)填寫<整改通知單>、現(xiàn)場(chǎng)拍照等,以備留用與歸檔。1.8違章處理辦法,對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施:1.8.1批評(píng)、規(guī)勸1.8.2責(zé)令停工整改1.8.3報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。1.9對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理:業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí),必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證,簽字認(rèn)可,否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)管理處辦理,其它人不得辦理。1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。2.裝修管理規(guī)定2.1裝修申請(qǐng)程序:2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀<裝修管理辦法>。2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫<住宅裝修申請(qǐng)表>簽署<裝修管理協(xié)議>;施工單位填寫<施工人員登記表>。2.1.3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí),如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改,直至修改合格后,方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù),開始施工,發(fā)放施工許可證。2.1.4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù),交納出入證工本費(fèi),領(lǐng)取施工人員出入證。2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益,為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔,維護(hù)全體業(yè)主的共同利益,促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過(guò)程中,請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2裝修前2.2.1住戶應(yīng)明確,您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修(戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面),不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2裝修禁止行為:2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。2.2.2.3隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。2.2.2.4以安裝防盜門為由,私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。2.2.2.5在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7大量使用易燃裝修材料。2.2.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3填寫<裝修申請(qǐng)表>、<施工人員登記表>并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3裝修施工中2.3.1隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí),是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工,檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí),是否將裝修材料以次充好,工藝簡(jiǎn)單粗糙,質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)—18:00時(shí)之間進(jìn)行,晚間18:00—次日上午8:00(包括節(jié)假日、雙休日)不得進(jìn)行有噪音的施工。三、日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù),物業(yè)公司經(jīng)過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作,對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容1.1日常服務(wù)內(nèi)容1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù);1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);1.1.3治安消防服務(wù);1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);1.1.5停車管理服務(wù);1.1.6特約服務(wù);1.2日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱,每天定時(shí)開箱;1.2.2設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴;1.2.3及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見(jiàn)。2.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見(jiàn),滿足合理要求,及時(shí)提供各類服務(wù)。2.2每半年至少開展一次公益性活動(dòng),事先做好可行性調(diào)研,報(bào)計(jì)劃并做好策劃,事后要分析小結(jié),使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,保證服務(wù)質(zhì)量。3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以<物業(yè)管理?xiàng)l例>為依據(jù),以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù),嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上;業(yè)戶投訴率萬(wàn)分之五以下;投訴處理率100%。四、業(yè)戶檔案管理管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí),應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔。2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作,對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容:5.1.1入戶通知書5.1.2入戶手續(xù)書5.1.3業(yè)主使用公約5.1.4裝修管理協(xié)議5.1.5房屋驗(yàn)收表5.1.6入戶手續(xù)資料簽收單5.1.7產(chǎn)權(quán)清單5.1.8租賃清單5.1.9合同復(fù)印件5.1.10權(quán)證復(fù)印件5.1.11有關(guān)業(yè)戶其它資料5.1.12業(yè)主信息表5.1.13報(bào)修項(xiàng)目表5.1.14服務(wù)項(xiàng)目表5.1.15保管鑰匙委托書5.1.16代辦服務(wù)委托書5.1.17安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔,發(fā)現(xiàn)疏漏,立即補(bǔ)齊。五、權(quán)籍管理1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī).3.產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容3.1房屋類型3.2使用面積、建筑面積3.3土地分?jǐn)偯娣e5.3.4使用情況3.5附設(shè)設(shè)施情況3.6車庫(kù)使用情況4.租賃清冊(cè)內(nèi)容4.1租賃戶姓名4.2租賃時(shí)間4.3使用房屋地址4.4內(nèi)部裝修情況4.5其它5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,清單要系統(tǒng)正確反映當(dāng)前實(shí)際情況。6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè),對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況,管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待,并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通,72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。4.管理處實(shí)行回訪制度。4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪;管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查,保證回訪質(zhì)量。4.2回訪時(shí)間,安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項(xiàng)目維修3天內(nèi)回訪,雨天后再作一次回訪;其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。5.對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見(jiàn)并做好記錄。7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意,及時(shí)與業(yè)主溝通,處理結(jié)果做好記錄。七、秩序管理服務(wù)1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理;1.2實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng),如:照明、漏水等;1.4結(jié)合小區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施;1.5進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序,無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;1.6小區(qū)停車有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊;1.7非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),停放整齊,場(chǎng)地整潔;1.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件,必要時(shí)疏散人員,及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄;1.10檢查小區(qū)設(shè)施是否完好;1.11負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理,保證車道暢通,設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理;1.12檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證,負(fù)責(zé)人員登記工作;1.13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工,裝修人員的出入登記,裝修工具物料的出入登記。2.門崗服務(wù)2.1門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé),在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù);2.2在指定位置,指定面向立崗,嚴(yán)禁脫崗;2.3立崗姿勢(shì)端正,面帶微笑行注目禮,熱情回答詢問(wèn),禁止與她人閑聊。2.4外來(lái)人員進(jìn)出管理2.4.1裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),經(jīng)核對(duì)身份后佩帶<施工人員出入證>,方可進(jìn)入管理區(qū)域,離開管理區(qū)域應(yīng)交回<施工人員出入證>;2.4.2對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況,每天下午5:00核對(duì)一次,保證人、卡數(shù)量相符;2.4.3非開放時(shí)外來(lái)人員,應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),佩帶<臨時(shí)出入證>,方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5物品進(jìn)出管理2.5.1非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證,經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無(wú)誤后,方可放行;2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨,20:00-次日7:00放行。2.6機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理2.6.1對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度,禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放<臨時(shí)停放證>,放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后,并做好記錄。2.6.3地面停車場(chǎng)車輛停放有序,并做好車輛狀況檢查,發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主,并向管理處報(bào)告,做好記錄。2.6.4對(duì)于外來(lái)車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。2.6.5車輛駛出小區(qū)時(shí),收回停放證,并按停放時(shí)間收取停車費(fèi),做好記錄。2.7地下車庫(kù)管理2.7.1車輛憑管理處所發(fā)<停車證>進(jìn)出車庫(kù);2.7.2無(wú)<停車證>車輛,應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫(kù),但不得占用業(yè)戶車位;2.7.3督促進(jìn)車庫(kù)車輛遵守車庫(kù)內(nèi)禁令標(biāo)志,不得在車庫(kù)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車;2.7.4保持車庫(kù)及車庫(kù)出入口清潔、通暢;2.7.5經(jīng)常到車庫(kù)內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告;2.7.6車庫(kù)內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng),立即向管理處報(bào)告。2.7便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí),請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn),用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù);2.7.2接到業(yè)主通知,要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.巡崗服務(wù)3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù),確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。3.2區(qū)內(nèi)巡視3.2.1巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表,并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋;3.2.2巡視內(nèi)容:走道清潔,公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等;3.2.3按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏,巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。3.2.4客戶需要幫助時(shí),應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理;3.2.5發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物,經(jīng)過(guò)對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告,并迅速查明情況,嚴(yán)密監(jiān)視;3.2.6發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況,立即向客戶指出,及時(shí)阻止,并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理;3.2.7遇緊急情況,按<應(yīng)急預(yù)案>執(zhí)行;3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿,投入就近的垃圾箱內(nèi);發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等,應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù);3.2.9巡視結(jié)束后,交接巡視器材;3.3夜間巡視3.3.1夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化;3.3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等,確認(rèn)有無(wú)可疑人物藏匿于其內(nèi);3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物,須馬上報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口,進(jìn)行處理;3.4突發(fā)事件的處理為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè),平時(shí)應(yīng)定期參加演練。3.5發(fā)生火警3.5.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119;3.5.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū);3.5.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作,聽候指揮。3.6發(fā)生刑案3.6.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并救護(hù)傷員;3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況,協(xié)助破案。3.7發(fā)生盜、搶事件3.7.1用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援,同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具,及時(shí)報(bào)告公安部門110;3.7.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助破案。3.8發(fā)現(xiàn)觸電事故3.8.1切斷電源,使觸電者脫離電源;3.8.2報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,同時(shí)盡快施行人工急救,并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120,請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來(lái)現(xiàn)場(chǎng);3.8.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng);3.8.4無(wú)救護(hù)車時(shí),臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告,敦促設(shè)備人員迅速前往處理;3.9.2安慰被困人員;3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn),安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告,增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù)4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行,監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班,錄像帶資料保存1個(gè)月,錄像帶循環(huán)使用。4.1.2監(jiān)控人員密切注視屏幕,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像,跟蹤監(jiān)視,做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí),立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告,并跟蹤處理過(guò)程,做好記錄,然后將系統(tǒng)復(fù)位,重新布防。4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修,并做好記錄。4.2.2任何人(包括秩序管理人員)未經(jīng)管理處經(jīng)理同意,不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施,避免錄像帶發(fā)霉。4.2.4新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開始使用日期;每次錄像后,注明錄像時(shí)間;錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月應(yīng)更換新帶;發(fā)現(xiàn)錄像模糊,不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象的,應(yīng)及時(shí)更換新帶。4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次,保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入管理4.3.1與工作無(wú)關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn);外來(lái)人員進(jìn)入,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可,由秩序管理人員陪同進(jìn)入。4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5秩序管理各崗位之間的輪換5.1秩序管理崗位采用崗位固定,人員輪值的方法,即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗;5.2換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;5.3換崗必須從巡視崗開始輪換,不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序管理崗位設(shè)置6.1秩序管理崗位每崗設(shè)置2人,由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線,每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。6.2秩序管理人員品行端正,作風(fēng)正派,無(wú)劣跡記錄;身體健康;具有初中以上文化水平,能處理秩序管理的日常工作,能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。7秩序管理服務(wù)檢查制度7.1自查:秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正,做好記錄;7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查:秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況,每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次,做好記錄;7.3小區(qū)經(jīng)理抽查:秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng),每天至少一次,做好記錄。八、保潔服務(wù)管理1.外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案清掃地面垃圾、樹葉等無(wú)瓜果皮殼、紙屑等雜物、無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂。日巡回路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無(wú)塵灰、無(wú)污漬周擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無(wú)枯枝、無(wú)果皮、無(wú)飲料罐、無(wú)廢紙雜物。日巡回行人路/車路面之清掃無(wú)明顯泥沙、污垢,每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過(guò)2個(gè),無(wú)一厘米以上石子。日巡回清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無(wú)積塵、無(wú)污跡,透明度好。月擦拭一次各進(jìn)出口臺(tái)階清潔無(wú)塵、無(wú)污漬、光亮。日巡回,月沖洗一次地下車庫(kù)無(wú)異味、泥土、垃圾和堆放物日巡回外圍立柱之清潔無(wú)積塵、無(wú)污垢、光亮。季沖洗一次垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁干凈無(wú)污漬、箱口箱內(nèi)外無(wú)垃圾、無(wú)異味、箱桶外表干凈、無(wú)污漬、桶內(nèi)垃圾超過(guò)1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理日巡回,月沖洗一次2.檢查手段:2.1視檢:以眼睛直覺(jué)檢查,達(dá)到光亮、清潔、視覺(jué)舒適。2.2手檢:用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無(wú)明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢:憑嗅覺(jué)氣味進(jìn)行檢查,保持空氣清新。3.質(zhì)量監(jiān)督保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段,我們主要經(jīng)過(guò)三查制度,三檢手段和培訓(xùn)教育來(lái)實(shí)現(xiàn)。九、綠化服務(wù)管理1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1草坪1.1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a.草坪覆蓋度不少于95%;b.每周巡查一次,并做好相關(guān)記錄;c.應(yīng)控制病蟲害,草坪色澤正常,生長(zhǎng)良好,無(wú)雜草;1.1.2灌溉、排水a(chǎn).灌溉必須濕透根系層,應(yīng)浸濕的土層深度為100mm,不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水;b.灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定;c.灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定:--冷地型草,春秋兩季度充分澆水,保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水,宜早晨澆,安全越夏。--暖地型草,夏季應(yīng)勤澆水,宜早、晚澆,保持生長(zhǎng)。1.1.3修剪a.草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí),應(yīng)進(jìn)行修剪,修剪高度冷地型草坪宜為50mm,暖地型宜為40mm。b.草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。1.1.4清除雜草a.應(yīng)及時(shí)清除雜草,除早、除小、除了;b.清除雜草的方法有:人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季,暖地型草種的施肥宜在晚春;b.追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲害防治a.病蟲害的防治都應(yīng)以防為主,防治結(jié)合;b.對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a.更新復(fù)壯的方法有:補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其它養(yǎng)護(hù)a.草坪應(yīng)有整齊的邊緣線,裝飾性草坪或花壇內(nèi),可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm;1.2喬灌木1.2.1灌溉與排水a(chǎn).對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉,應(yīng)保持土壤中有效水分;b.已栽植成活的樹木,在久旱或立地條件較差,土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉,對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種,須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉,有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧;c.灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行,冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透,特別是春、夏季節(jié);d.樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除,新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草a.喬木、灌木下的大型野草必須鏟除,特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物,例如兔絲子等;b.樹木根部附近的土壤要保持疏松,易板結(jié)的土壤,在蒸騰旺季須每月松土一次;c.中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣,土壤不過(guò)分潮濕的時(shí)候進(jìn)行;d.中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。1.2.3施肥a.樹木休眠期和栽植前,需施基肥。樹木生長(zhǎng)期施追肥,能夠按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行;”注”:花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b.施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的,每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg,胸徑在15cm以上的,每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物,適當(dāng)增加施肥量;c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝,其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng),深度和寬度均為25-30cm;d.施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅,宜施氮肥,觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù),并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料;e.施肥宜在晴天;除根外施肥,肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形a.樹木應(yīng)經(jīng)過(guò)修剪調(diào)整樹形,均衡樹勢(shì),調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配,調(diào)整植物群落之間的關(guān)系,促使樹木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。--喬木類:主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高;遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪(懸鈴木按”三主六枝十二叉”杯狀形修剪);樹冠圓整,分枝均衡;樹冠幅度,不宜覆蓋全部路面,道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。--灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂,分布勻稱;花灌木修剪,要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成,修剪應(yīng)遵循”先上后下,先內(nèi)后外,去弱留強(qiáng),去老留新”的原則進(jìn)行。--綠籬類綠籬修剪,應(yīng)促其分枝,保持全株枝葉豐滿;也可作整形修剪,特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。--地被、攀緣類地被,攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分,加速覆蓋和攀纏的功能;對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓,清除枯枝,疏刪老弱的藤蔓。b.修剪時(shí)切口都必須靠節(jié),剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜;剪口要平整,應(yīng)涂抹園林用防腐劑,對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法,防扯裂,操作時(shí)必須保證安全;c.休眠期修剪以整形為主,可稍重剪;生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主,宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補(bǔ)植樹木1.3.1樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植;1.3.2補(bǔ)植季節(jié)a.落葉樹:應(yīng)在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b.針葉樹、常綠闊葉樹:應(yīng)在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補(bǔ)植;或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。1.3.3補(bǔ)植的樹木,應(yīng)選用原來(lái)樹種,規(guī)格也應(yīng)近似;若改變樹種或規(guī)格則須與原來(lái)的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整;1.4.2枯死的大樹挖除前,必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批,任何部門與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a.根據(jù)天氣情況,保證水分供應(yīng),宜清晨澆水,澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上;b.做好排水措施,嚴(yán)禁雨季積水;c.花卉生長(zhǎng)旺盛期,應(yīng)適當(dāng)追肥,施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水,嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面;d.及時(shí)做好病蟲害防治工作;e.花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好;f.花壇換花期間,每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過(guò)5天;g.花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng),而且注重做好”五一”,”十一”花卉管理;h.花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;及時(shí)補(bǔ)種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過(guò)3-5處,無(wú)枯枝殘花(殘花量不得大于15%)。1.5.2花境的養(yǎng)護(hù)、管理a.應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充;b.應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種;c.花境全年能夠某一季為主花期,觀賞期不得少于100天;d.修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%;e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層,施加有機(jī)肥;f.及時(shí)做好病蟲害防治工作;落實(shí)日常養(yǎng)護(hù),做到無(wú)雜草垃圾。十設(shè)備維修服務(wù)公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程,實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法,維修保養(yǎng)內(nèi)容要求,質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì),確保安全正常運(yùn)行和使用。10.1設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收經(jīng)過(guò)后,就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段,這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),保證這些設(shè)備正常運(yùn)行,充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否,直接影響到其使用功能和使用壽命,這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行,加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。1供配電設(shè)備1.1每日按照<設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序>巡視配電機(jī)房設(shè)備,并記錄<配電房巡視記錄表>;1.2配電機(jī)房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。1.3按<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>和<供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程>的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于<設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表>內(nèi);1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于<設(shè)備、設(shè)施維修記錄表>內(nèi);1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理,記錄<設(shè)備故障記錄表>,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行情況制訂<設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<供配電系統(tǒng)檢查表>。2供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。3電梯設(shè)備3.1每周按<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>進(jìn)行定期保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果記錄表內(nèi);3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理,記錄于<設(shè)備故障記錄表>上,并及時(shí)處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備,填寫<電梯房巡視記錄>。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理,督促維修保養(yǎng);3.4每年12月制訂下一年度<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行情況制訂<設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;3.5管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表>。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;4給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備,并記錄<水泵房巡視記錄表>;4.2水泵房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次;4.3按<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于<設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表>內(nèi);4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理,記錄<設(shè)備故障記錄表>,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行情況制訂<設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;4.6管理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<給排水系統(tǒng)檢查表>。5消防系統(tǒng)5.1日常巡視秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄<設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表>;5.2.2由管理處組織,并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄<消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表>。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>和<消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程>的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于<設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表>內(nèi);5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于<設(shè)備、設(shè)施維修記錄表>內(nèi)。5.3.3每年12月制訂下一年度<設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行情況制訂<設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表>。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)6.1供配電設(shè)備[電力變壓器]l檢查電力變壓器是否符合要求。l分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi),通風(fēng)是否良好。l三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。l各接線端子緊固是否良好。[低壓開關(guān)柜]l耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全。l接地線連接應(yīng)緊密牢固。l操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好。[照明設(shè)備]l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。l開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定。6.2電梯設(shè)備[曳引機(jī)]l主機(jī)運(yùn)行正常,速度平穩(wěn)可靠。l冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l減速和潤(rùn)滑良好,油位正常。l制動(dòng)器完好、可靠。[轎廂]l內(nèi)部按鈕齊全完好,信號(hào)登記有效。l照明完好,通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),無(wú)異常聲。l手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l超載報(bào)警正確可靠。l轎門開閉平穩(wěn),時(shí)間適中。[安全系統(tǒng)]l限速開關(guān)可靠,動(dòng)作靈敏。l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全,性能可靠、有效。l急停開關(guān)完好,性能可靠有效。l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l連接點(diǎn)平滑,固定螺栓無(wú)松動(dòng),導(dǎo)軌不走位。l運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn)。l導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好,油杯、油氈等齊全。l各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)[控制臺(tái)]l各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l操作鍵盤靈活、可靠。l電源鎖開關(guān)完好。[顯示屏]l各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。l各顯示器接線清楚,無(wú)隨意拉接線。l監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[電源設(shè)備]l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l各輸出電路熔絲配置合理,沒(méi)有不規(guī)則行為。l高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無(wú)隨意拉接線。l二路電源切換正常、可靠。l設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。[攝像機(jī)]l各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全。l帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求。l各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。[錄像機(jī)]l所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求。l各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。[巡更系統(tǒng)]l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l電源、充電體充放電正常。l配套附件完好。l信號(hào)傳輸線路良好。6.4安保防盜系統(tǒng)[對(duì)講裝置]l戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。l主機(jī)聯(lián)系情況良好。[巡更系統(tǒng)]l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。l電源、充電體充放電正常。l配套附件完好。l信號(hào)傳輸線路良好。6.5消防系統(tǒng)[消火栓泵]l消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活。l消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好。l水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無(wú)缺損。l管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。[增壓泵]增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。[消火栓及配套設(shè)施]l各層消火栓箱及附件齊全完好。l啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠。l各層消火栓出水壓力符合要求。l消防接合器齊全、有效,無(wú)泄漏。l戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活。l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。[噴淋泵]l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好,無(wú)咬泵現(xiàn)象。l電氣控制和器件齊全、正常可靠,性能完好。l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無(wú)缺損。l管道設(shè)備等無(wú)銹蝕,無(wú)滲漏。7設(shè)備管理安全制度7.1電工安全守則7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置的拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作,應(yīng)有經(jīng)考核合格持有操作證的電工擔(dān)任。7.1.2任何電氣設(shè)備(包括停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗(yàn)電前,一律應(yīng)作為有電。7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢查一切電工工具是否正常(如電筆先校驗(yàn)完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整的工具不可使用。7.1.4嚴(yán)禁帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠的照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認(rèn)安全方可進(jìn)行。7.1.5在檢修用電線路和設(shè)備時(shí),必須停電進(jìn)行。在斷開的開關(guān)閘柄上懸掛”有人工作,禁止合閘”的指示牌。7.1.6電氣設(shè)備上的指示牌,非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,任何人不得移動(dòng)。7.1.7自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí),應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。7.1.8不得帶電用兆歐表測(cè)量絕緣電阻。7.2監(jiān)控中心安全管理制度7.2.1監(jiān)控中心24小時(shí)監(jiān)控,操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。7.2.2無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入,須經(jīng)設(shè)備主任批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。7.2.3監(jiān)控中心嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù),經(jīng)設(shè)備主任同意,按照動(dòng)火作業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行。7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備,并定期檢查。7.2.5常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。7.2.6監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)的一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路嚴(yán)禁隨意更改。如有損壞,要查明原因,立即申報(bào)設(shè)備主任,經(jīng)批準(zhǔn)后及時(shí)更換。7.2.8值班人員不得擅離崗位,進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。7.2.9各控制柜、顯示屏、信號(hào)燈、控制線路等的運(yùn)作應(yīng)始終處于有效狀態(tài),各類功能標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。7.3配電房安全管理制度7.3.1配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。7.3.2無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。7.3.3不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。7.3.4供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí),停電檢修必須掛牌,嚴(yán)禁超負(fù)荷運(yùn)行。7.3.5操作、檢修時(shí)須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。7.3.6機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?按照規(guī)定進(jìn)行。7.3.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并定期檢查。7.3.8機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4電梯機(jī)房安全管理制度7.4.1電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。7.4.2電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作,禁止非設(shè)備人員操作。7.4.3無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn),由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。7.4.4離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。7.4.5電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓掛告示牌。7.4.67.4.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并定期檢查。7.4.8機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。7.4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層掛牌告示。8應(yīng)急處理方案8.1消防應(yīng)急處理監(jiān)控室值班接報(bào),通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng),確認(rèn)火警后,及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大,無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案?？傊笓]命令:(1)撥打”119”(2)撥打”120”(3)電話通知各部門。(4)播放緊急廣播。(5)繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。(6)組織力量疏散救護(hù)客人。各部門接報(bào)后,根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定,實(shí)施具體措施(1)監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)a.一切行動(dòng)聽從總指揮的命令。b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、通訊及廣播設(shè)備。c.接報(bào)后,立即通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人,匯報(bào)情況。d.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警,寫出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份,交于管理處第一責(zé)任人。e.如經(jīng)巡視人員報(bào)告為實(shí)警,則立即通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救,并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。f.火警發(fā)生后,聽從應(yīng)急總指揮的命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。g.利用攝像頭,觀察避難客人的情況,如人數(shù)較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其它場(chǎng)所。h.利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講,使指揮人員及時(shí)到崗。8.2電梯困人事故的應(yīng)急處理8.2.1得知電梯故障,立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。有人被困時(shí),與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴她們不要驚慌,不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設(shè)備維修人員立即派人到電梯所停之最近地方,用口頭告知被困人員。8.2.2立即通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在該梯門口樹立停用牌。8.2.3立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。8.2.4非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進(jìn)行開門放人,以免發(fā)生危險(xiǎn)。8.2.5當(dāng)被困人員救出以后,管理人員要向被困人員致歉,并詢問(wèn)她們的健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司,認(rèn)真檢查電梯故障原因,排除隱患。8.2.6攜帶工具:繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后,保安立即撤除停用牌,恢復(fù)電梯工作。設(shè)備部根據(jù)故障原因,立即予以整改。8.3停電事故應(yīng)急處理8.3.1發(fā)生停電事件,立即以消防應(yīng)急方案的順序通知第一責(zé)任人。8.3.2設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場(chǎng),檢查供電設(shè)備,查處停電原因。8.3.3如屬小區(qū)全部斷電,設(shè)備部立即向供電所查詢。8.3.4如屬局部停電,設(shè)備部應(yīng)立即搶修,秩序管理人員到現(xiàn)場(chǎng)維持秩序。8.3.5由于停電之關(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序管理人員需立即查明,如有,立即按困梯程序進(jìn)行處理。8.3.6如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù),則作停電原因的解釋。8.3.7監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出記錄,記錄停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。8.3.8檢修完畢恢復(fù)供電前,應(yīng)通知管理處、安保及其它部門關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備維修人員檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。8.3.9事件結(jié)束后,將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)公司,如存在管理問(wèn)題,應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。8.4觸電事故的應(yīng)急處理8.4.1發(fā)現(xiàn)立即通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場(chǎng),通知就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,制止其它危險(xiǎn)行為的發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。8.4.2設(shè)備人員切斷現(xiàn)場(chǎng)電源后,立即實(shí)施搶救,以后程序同上述急癥病人處理程序。8.4.3事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預(yù)防措施,立即進(jìn)行整改。8.5突發(fā)性水浸事故處理8.5.1當(dāng)接到報(bào)告后,立即告知安保中心。8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,立即通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場(chǎng),通知倉(cāng)庫(kù)準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場(chǎng)。8.5.3第一責(zé)任人立即擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮,統(tǒng)一調(diào)分派人員。8.5.4設(shè)備人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)卸壓閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)保護(hù)其它設(shè)施設(shè)備、防止進(jìn)一步擴(kuò)大事件,防止因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機(jī)房等重要場(chǎng)所,則要采用堵、排等方式,防止浸水至這些重要場(chǎng)所。8.5.5保潔人員立即攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)排水。8.5.6安保人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序,防止有人進(jìn)行破壞活動(dòng)。8.5.7排水結(jié)束,設(shè)備人員迅速查明原因,立即實(shí)施修復(fù),并將過(guò)程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防措施。8.6臺(tái)風(fēng)襲擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理8.6.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。8.6.2設(shè)備部對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。8.6.3管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。8.6.4安保加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)戶外物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。8.6.5設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。8.6.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。8.6.8臺(tái)風(fēng)過(guò)后,如對(duì)小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防措施。十一、公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1基本要求1.1服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。1.2承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。1.3物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。1.4制定較完備的內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有較完善的物業(yè)管理檔案(物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等);有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。1.5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。1.6公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有報(bào)修、維修和回訪記錄,回訪率達(dá)80%以上。1.7在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。1.8按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。1.9按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。1.10制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。1.11采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于80%;每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)95%以上。1.12獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目稱號(hào),或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。2.2房屋管理2.1對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。2.2每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃,根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決