三亞西島體育旅游項(xiàng)目可行性論證報(bào)告

西島體育旅游項(xiàng)目可行性分析報(bào)告西島體育旅遊項(xiàng)目可行性分析報(bào)告目錄簡介此項(xiàng)目特點(diǎn)三亞市旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢三亞西島概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目的資金需求及進(jìn)展情況項(xiàng)目的贏利測算五年盈利預(yù)測項(xiàng)目估值項(xiàng)目風(fēng)險評估如何保障投入的資金安全投資方式可提供參考文件（不設(shè)附件，只供查閱）

簡介海南島是中國最南端的省份，位于北緯18o，與美國夏威夷在同一在線，因而得到中國夏威夷的美譽(yù)。三亞是海南島最南端的一個城市，有非常豐富的熱帶旅游資源，而世界級的五星飯店，如假日酒店，（HolidayInn）萬豪酒店（Marriott），喜來登酒店（Sheraton）等，在三亞都有經(jīng)營渡假式酒店。而假日酒店最近在三亞灣建造第二間大型渡假式酒店?？梢娝麄儗I業(yè)前景仍然非常樂觀。近年中國政府亦大力扶助三亞的旅游業(yè)，包括在三亞博鰲舉辦世博會，在三亞灣舉辦環(huán)球小姐選美會，剛舉辦完畢的新絲路模特兒大賽，和世界小姐選美大賽，目的都是把三亞旅游提升致國際地位，加強(qiáng)三亞為旅游重點(diǎn)的推廣?，F(xiàn)時每年到海南觀光旅客超過300萬人次，但百分之九十以上是國內(nèi)觀光客，其余包括來自臺灣、香港、日本、和俄國。因此三亞對在國外推廣仍是非常有潛力。本項(xiàng)目的所在地西島（西玳瑁洲）位于三亞灣對開不到5分鐘船程的一個美麗小島，現(xiàn)只有臺商營辦的西島海上游樂世界，每天接客量平均6,000人次，最高達(dá)12,000人次。經(jīng)營了約8年，利潤一直非常可觀，西島海上游樂世界在西島碼頭上岸后的右邊而此項(xiàng)目占地則在碼頭的左邊與沙灘和石灘相連。而來往西島的兩個碼頭，都已擴(kuò)建，擴(kuò)建后可容每天4萬人次，比擴(kuò)建前多了4倍。

西島全圖

興建中的三亞到西島的碼頭

興建中的西島碼頭總結(jié)，此項(xiàng)目是目前西島唯一可供住宿和海上活動的建設(shè)，位置就在碼頭側(cè)，因而占盡地利，加上現(xiàn)時三亞旅游大氣候的重點(diǎn)開發(fā)和得天獨(dú)厚的豐富美麗資源，發(fā)展和潛力都非常可觀，以目前的計(jì)劃（若不加擴(kuò)建），回本期（CashflowPayback）也只需2年，年收回報(bào)達(dá)百分之五十，是非常有吸引的項(xiàng)目。若擴(kuò)建設(shè)施，投資前景亦十分可觀。

二、 本項(xiàng)目特點(diǎn)非一般的渡假酒店項(xiàng)目，因?yàn)榇隧?xiàng)目附帶中國『八一』沙灘排球隊(duì)培訓(xùn)基地和國內(nèi)賽事場地租用合約，直接帶給此項(xiàng)目穩(wěn)定的基本營收，每年達(dá)3個月以上。此項(xiàng)目在北京立項(xiàng)為特別發(fā)展項(xiàng)目，在國家政策上給與特別優(yōu)惠和保護(hù)。本項(xiàng)目土地使用年限是50年，一般在三亞是30年，最高也不過是40年，可見國家對此項(xiàng)目的重視。在西島唯一的住宿含海上活動中心，臺商在西島以短租約形式經(jīng)營海上活動中心已有6年獲利豐厚，但仍未有住宿權(quán)限。項(xiàng)目為土地，海灘和珊瑚礁連成一體，背山面海，在三亞極為罕有。而現(xiàn)時50畝的使用地，可隨時增至450畝，有擴(kuò)大的彈性。

三、 三亞市旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢三亞，中國唯一熱帶濱海國際旅游城市三亞，海水、沙灘、陽光、雨林、氧氣、綠色三亞，三大4A風(fēng)景區(qū)，四處海濱風(fēng)情三亞，令人神往的地方。。。三亞市境地內(nèi)山青水秀、陽光明媚、空氣純凈。她集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體。是中國和世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一。得天獨(dú)厚的自然景觀和眾多的人文景觀，是三亞風(fēng)景旅游開發(fā)的優(yōu)勢，也使三亞具備了建設(shè)現(xiàn)代化國際避寒冬泳、旅游渡假勝地的條件。故，三亞市被國家定位建成“熱帶國際濱海旅游城”。三亞還是全國熱帶風(fēng)景名勝區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)、國家級珊瑚保護(hù)區(qū)。同時旅游產(chǎn)業(yè)又是三亞市的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其稅收占政府財(cái)政收入的70%以上。因此政府對旅游業(yè)支持力度不斷加大。隨著第五航權(quán)的開放，投資環(huán)境越來越好。按三亞市旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字：2000年，國內(nèi)來三亞游客為206.06萬人次，外國游客為16.71萬人次；國內(nèi)游客2001年為240.29萬人次，國外游客為17萬人次；國內(nèi)游客2002年為278.1萬人次，國外游客為17.45萬人次。旅游人數(shù)以每年10%以上的比例在增長。由此可以看出三亞的旅游市場在不斷升溫。特別是非典過后，許多商家都從海南比鄰廣東，但無一例非典病例的事實(shí)中看到了海南、三亞市發(fā)展的潛力。

三亞市也把三亞建設(shè)成為全球知名的高質(zhì)量、高品位、高格調(diào)的旅游勝地作為主要發(fā)展方向。市政府也在極力尋找和引進(jìn)具備旅游發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目在三亞安家落戶成為三亞長久的旅游及文化景觀。在近兩年的時間便引進(jìn)了諸如中國最具知名度的新絲綢之路模特大賽總決賽永久立項(xiàng)三亞，世界小姐總決賽在三亞的舉辦、三亞鐵人三項(xiàng)賽（A級），環(huán)海南島帆船賽、中國國家跳水訓(xùn)練基地、中國國家帆船訓(xùn)練基地等一大批項(xiàng)目落戶于三亞。隨著這些項(xiàng)目的來到，三亞市政府借著東風(fēng)投入了巨資對整個三亞的投資環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造，短短一年時間三亞已成為了旅游城市投資環(huán)境極佳的一塊寶地。上海金茂凱悅酒店的設(shè)計(jì)師、世界著名的酒店設(shè)計(jì)大師漢斯的得意之作銀泰酒店2003年年初在大東海景區(qū)開業(yè)，同時喜來登、希爾頓、香格里拉、萬豪等一大批世界頂級酒店集團(tuán)接踵而來，包括已建成的四星及五星酒店，三亞目前已擁有五星級酒店十一家，已成為了中國超五星、五星級、四星級酒店密度最大的地方。由此可見，如此之多的頂尖級酒店來三亞投資都是看好了三亞未來在中國旅游市場中極其重要的位置。另外，伴隨著三亞國際深水港碼頭在近兩年建成，更多的世界級郵輪可以直達(dá)三亞。過海鐵路明年正式開通，終點(diǎn)站就在三亞，以后游客可以更方便更經(jīng)濟(jì)地到達(dá)三亞。雖然酒店眾多，但是開房率卻達(dá)80%以上，酒店入住客流仍然以平均每年15%的比率迅速增長。實(shí)現(xiàn)這一良好態(tài)勢的正是三亞巨大的旅游發(fā)展?jié)摿?。三亞每年黃金周吸引的游客遙遙領(lǐng)先于中國其它任何一個城市。面對如此利好的態(tài)勢，諸多看好三亞旅游前景的公司紛紛搶灘三亞，三亞已成為世界投資商追捧的投資勝地。種種跡象表明，三亞已向世界展開熱情的懷抱，正在迎接一個新的時代的到來。如此欣欣向榮的旅游業(yè)，三亞已向世人證明：三亞是旅游界的商家必爭之地，『得三亞者、得天下』。

四、 三亞西島概況西島位于鹿回頭西面、天涯海角東南、南山東面的三亞灣海面上。西島南北2,350米，東西寬900米，面積2.6平方千米，是海南島周邊的第二大島，由三亞市區(qū)前往西島僅島上地勢南高北低，山頂海拔123.3米，山地約占全島陸地面積的60%，島上植物生長茂密，海底水產(chǎn)資源豐富，尤以鮑魚、龍蝦、珍珠、海蟄和熱帶觀賞魚為最優(yōu)。西島海底能見度特別好，島的周圍海域海水能見度深達(dá)46古老而淳樸的南海漁風(fēng)，鮮為人知的島嶼文化，不斷開發(fā)的旅游設(shè)施使西島成為三亞的掌上明珠。隨著城市建設(shè)的日趨完善，三亞市旅游開發(fā)熱不斷在升溫，由于近年來的競相開發(fā)，可供開發(fā)的海岸線資源已經(jīng)越來越少，類似這樣的地理位置、生態(tài)資源等俱佳的區(qū)域已經(jīng)成了最具發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地段。

五、項(xiàng)目概況在人們越來越崇尚休閑與健康旅游的時候，我們選擇了體育旅游。旅游勝地我們選擇美不勝收的三亞西島，體育我們選擇時尚十足的沙灘排球。我們將打造中國首屈一指的海濱風(fēng)情加沙灘排球?yàn)橹黝}的旅游勝地。沙灘排球現(xiàn)在已正式成為奧運(yùn)比賽項(xiàng)目，不僅具有競賽性還具備觀賞性和很強(qiáng)的參與娛樂性。以沙灘排球訓(xùn)練比賽基地為主，水上體育運(yùn)動及旅游相配套，使之已成為一個獨(dú)具特色、主題鮮明的體育旅游基地。在這一主題下，能滿足國內(nèi)、外游客對休閑、健身的健康旅游要求。時下，國際及國內(nèi)都著力強(qiáng)調(diào)主題旅游，我們的這一主題正好適應(yīng)了這一潮流，能迅速吸引游客的注意力。圍繞這一主題，更加增加我們的資源優(yōu)勢，提高競爭力，從而從眾多的旅游點(diǎn)中脫穎而出。即將興建的沙灘排球訓(xùn)練基地是中國『八一』沙灘排球隊(duì)指定訓(xùn)練及比賽基地，按國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建設(shè)成為國內(nèi)、國際知名的沙灘排球訓(xùn)練及比賽基地。充分利用西島遠(yuǎn)離城市，海水污染少，島上風(fēng)景秀麗，空氣清新，沙灘柔和，海水清澈等優(yōu)越的自然條件，開發(fā)建設(shè)成一流的熱帶旅游及海上活動中心，旨在為游客提供一個充滿熱帶風(fēng)情、刺激而悠閑的休閑渡假天地。

項(xiàng)目概況如下：項(xiàng)目包含：中國『八一』沙灘排球訓(xùn)練及比賽基地和旅游項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目下設(shè)：別墅、會所、酒店、游艇俱樂部、釣魚俱樂部、會所、園林綠化、海上運(yùn)動幾部分。根據(jù)發(fā)展需要可隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展繼續(xù)擴(kuò)大用地使用面積。中國『八一』沙灘排球訓(xùn)練基地此基地是為中國『八一』隊(duì)建設(shè)的沙灘排球訓(xùn)練及比賽基地，此基地按國際比賽標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，可以承接國內(nèi)、國際沙灘排球比賽賽事。共建沙灘排球場地12-15處，看臺2處。運(yùn)動員會所1幢，別墅8幢。會所建立一幢標(biāo)準(zhǔn)會所，內(nèi)設(shè)運(yùn)動員住宿房間100間，內(nèi)設(shè)餐飲、娛樂，建筑面積3,000平方米別墅建立8幢別墅，建筑面積300平方米，合計(jì)2,400園林綠化所有場地的規(guī)劃設(shè)計(jì)與綠化都突出南國海邊風(fēng)情這一主題。為能提供更好的休閑娛樂場所，用地內(nèi)將修建小閣樓、觀景臺、游泳池、酒吧等。海上運(yùn)動海上運(yùn)動主要為以下幾種：潛水、摩托艇、香蕉船、滑水、拖曳傘、沙灘車、釣魚、帆船、滑板、釣魚排、海上觀光、海底攝影等。游艇俱樂部游艇俱樂部是利用本公司的海域資源為游艇愛好者及游客提供游艇服務(wù)。服務(wù)方式為：游艇出租、游艇出售、游艇保管。該俱樂部可以出售游艇，購買者獨(dú)自擁有游艇，委托該俱樂部代為管理，交納管理費(fèi)用。如果資金條件允許，我們完全可以利用現(xiàn)有的優(yōu)良自然環(huán)境資源和人文條件建成國內(nèi)一流的海上游艇俱樂部。具體另有策劃方案。釣魚俱樂部釣魚俱樂部為釣魚愛好者提供了一個交流與娛樂的平臺，吸收釣魚愛好者成為會員，為會員提供服務(wù)，收取會員會費(fèi)。

六、項(xiàng)目的資金需求及進(jìn)展情況根據(jù)整體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃，項(xiàng)目及前期資金需求情況如下：類別名稱數(shù)量單價金額（萬元）基礎(chǔ)建設(shè)：建設(shè)綠化類建筑會所1幢3,000m2,700元810別墅8幢2,400m2,700元648副樓1幢1,000m2,700元270綠化（含沙排球場地）2,400m1,300元312碼頭基本配套設(shè)施如停車場、購物城、餐廳的建設(shè)投入1,000萬。（具體按規(guī)劃設(shè)計(jì)）1,000項(xiàng)目總計(jì)3,040活動設(shè)備：娛樂設(shè)施類摩托艇20艘90,000元180游艇16艘400,000元640釣魚設(shè)備50套7,000元35潛水設(shè)備300套10,000元300海上拖曳傘（船及傘具）10套280,000元280項(xiàng)目總計(jì)1,435開辦資金：流動資金流動資金（含證件費(fèi)、許可證費(fèi)、日常管理費(fèi)用、其它費(fèi)用200項(xiàng)目總計(jì)200總計(jì)4,675公司目前已花了4個月的時間在項(xiàng)目初期建設(shè)上，項(xiàng)目的考查、規(guī)化已經(jīng)完成。部分路基已修筑好，山坡已做整理，雜草雜木已剔除，海邊道路已開始修建，其它基礎(chǔ)建設(shè)也已開始。

七、 項(xiàng)目的贏利測算沙灘排球的經(jīng)營方式為向全國沙灘排球隊(duì)出租訓(xùn)練場地，向沙灘排球賽事出租比賽場地，承辦各種比賽賽事，向游客出租場地等收取租金，組織俱樂部，發(fā)展會員收取會費(fèi)，場地周邊設(shè)施廣告、賽事電視轉(zhuǎn)播、文藝演出等收入。由于該項(xiàng)目是中國『八一』沙灘排球訓(xùn)練指定訓(xùn)練及比賽基地，所以有穩(wěn)定的客戶。目前全國有幾十個沙灘排球隊(duì)，中部、北部的沙灘排球隊(duì)也有幾十個，由于我們處在南方，四季都適合比賽訓(xùn)練，當(dāng)天氣溫度低時，我們的基地是他們最好的比賽訓(xùn)練場所，這對我們的經(jīng)營十分有利。另外，我們與之相配套的飲食、住房、會所于一體化設(shè)施更加有利于我們的經(jīng)營。沙灘排球基地這一平臺的建立，將會帶動我們整體的運(yùn)營，充滿無限商機(jī)。游艇俱樂部的贏利方式是通過游艇的銷售、租賃、管理的收入?，F(xiàn)在隨著游艇熱的升溫，越來越多的人喜歡游艇運(yùn)動，這給游艇事業(yè)帶來了很多商機(jī)，我們的游艇俱樂部就是應(yīng)這種潮流而生，也必定能從當(dāng)中獲得可觀的利潤。游艇的銷售與管理是一個零風(fēng)險業(yè)務(wù)，且利潤可觀。游艇的租賃我們采用會員制、計(jì)時租賃、長時租賃等多種方式，能很好地適應(yīng)及開拓市場。會所經(jīng)營、我們可以采用發(fā)包或自主經(jīng)營方式。來三亞西島的游客數(shù)量之大有利保證餐飲住房的收益。另外，到我們排球基地的訓(xùn)練比賽的人員也是我們穩(wěn)定的客源。

園林綠化中有不少收費(fèi)娛樂項(xiàng)目，我們的園林綠化規(guī)化中休閑娛樂設(shè)施都是欣賞海邊美景，體驗(yàn)海邊風(fēng)情的最佳地點(diǎn)，都是游客樂于消費(fèi)的地方。我們可以從游客使用游泳池中獲取收益。海上運(yùn)動是我們的又一主打業(yè)務(wù)，也是高收益的業(yè)務(wù)。具有資金回籠快，收效高的特點(diǎn)。當(dāng)中的眾多運(yùn)動項(xiàng)目中的的任何一項(xiàng)都可單獨(dú)動作，獨(dú)立核算。釣魚俱樂部是一個投入小，收益大的項(xiàng)目，有很好的贏利空間。

各項(xiàng)目盈利前景的預(yù)測如下表：類別名稱日有效數(shù)量單價收入金額(萬元)客房餐飲住宿收入100套房間400元/間天240960餐飲1.5萬/天240320項(xiàng)目總計(jì)1,280沙灘排球場地租金15塊300元/塊15067.5隊(duì)員伙食費(fèi)80人60元/天15072客房80人60元/天15072各種賽事收入項(xiàng)目總計(jì)211.5海上運(yùn)動潛水200人次180240864環(huán)島觀光20人×4次×3艘2502401,440摩托艇600分鐘15元/分鐘240216釣魚50小時30元/小時24036海上拖曳傘用35人次280元/人次240235.2游艇出租15小時600元/小時240216項(xiàng)目總計(jì)3,007.2總計(jì)4,498.7

八、 五年盈利預(yù)測： 假設(shè)因素土地沒有增加新建設(shè)活動設(shè)備3年折舊，第一年50%，另兩年25%維修為基礎(chǔ)建設(shè)10%五年盈利預(yù)測：（百萬元計(jì)） 第一年第二年第三年第四年第五年?duì)I收：客房住宿9601,1521,2001,2001,200餐飲320384400400400沙排收入211.5300300300300海上活動3,007.23,0003,0003,0003,000總收入4,498.74,8364,9004,9004,900支出：餐飲成本160192200200200客房支出288346360360360工資及福利300320350350350培訓(xùn)費(fèi)用100100100100100能源400440450450450維修保養(yǎng)310340350350350設(shè)備折舊718360360--房產(chǎn)折舊304304304304304總支出2,5802,4022,4742,1142,114稅前盈利：1,918.72,4342,4262,7862,786

項(xiàng)目估值

萬元基礎(chǔ)建設(shè)成本 3,040設(shè)備成本 1,43550年50畝土地使用權(quán)估值 4,500約（有30%折讓） 8,975最近在三亞灣連海地皮記錄成交價（含50年使用權(quán)）為￥128萬一畝。而三亞海景酒店（100多間房）拍賣5年使用權(quán)參考價為￥2,680萬。

十、 項(xiàng)目風(fēng)險評估根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，所有的投資絕大部分為不動產(chǎn)及耐用設(shè)備的投資，加上我公司在該土地的經(jīng)營權(quán)有五十年，所以風(fēng)險極小。十一、 如何保障投入的資金安全三亞寶龍?bào)w育旅游發(fā)展有限公司是獨(dú)立從事該項(xiàng)目的公司，具有合法的銀行賬戶，資金分階段投入，具有很高的透明性，資金十分安全。十二、 投資方式根據(jù)上述具體情況，投資者可以選擇入股方式，建成后場地及酒店管理權(quán)可由投資者直接負(fù)責(zé)，共同發(fā)展西島業(yè)務(wù)。十三、 可提供參考文件（不設(shè)附件，只供查閱）土地使用證，簽發(fā)日期：2002年12月三亞寶龍?bào)w育旅游發(fā)展有限公司營業(yè)執(zhí)照與中國『八一』沙灘女排合作協(xié)議書三亞寶龍?bào)w育旅游發(fā)展有限公司2006年6月目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u66441.概述 2310191.1項(xiàng)目名稱 28181.2項(xiàng)目建設(shè)單位 3177371.3項(xiàng)目性質(zhì) 363851.4項(xiàng)目產(chǎn)生背景 3248041.5建設(shè)地點(diǎn) 4200261.6工期 5196711.7項(xiàng)目內(nèi)容與規(guī)模 5313751.8項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5154692.編制原則及依據(jù) 6324332.1編制原則 695902.2編制范圍 763712.3編制依據(jù) 8138493.項(xiàng)目現(xiàn)狀與必要性分析 9112513.1項(xiàng)目所在地社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 915713.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 1460903.3項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 15184024.項(xiàng)目選址及合理性分析 17305574.1項(xiàng)目選址 1773804.2選址合理性分析 18305075.項(xiàng)目建設(shè)方案 1952835.1建設(shè)依據(jù) 19206575.2設(shè)計(jì)規(guī)范要求 20208195.3建設(shè)內(nèi)容 2467805.4建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 24249685.5建筑電氣設(shè)計(jì) 26229725.6弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì) 27108276.投資估算與資金籌措 29270166.1編制依據(jù) 29173466.2建設(shè)內(nèi)容 30115746.3總投資估算 3022116.4資金籌措 31282717.項(xiàng)目實(shí)施方案 32221437.1工程特點(diǎn) 3233057.2施工布置 33115327.3施工進(jìn)度計(jì)劃 3553588.項(xiàng)目招投標(biāo) 3833538.1招標(biāo)范圍 38151268.2招標(biāo)組織形式 38153188.3招標(biāo)方式 38283848.4招標(biāo)公告發(fā)布 38300938.5投標(biāo) 397888.6開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 39130648.7合同管理 4087098.8項(xiàng)目竣工交付 40325609.環(huán)境影響評價 42136269.1編制依據(jù) 4217119.2咸寧市環(huán)境影響分析 42253479.3施工期環(huán)境污染的防治 4865579.4環(huán)境管理要求 5166559.5環(huán)境管理措施及監(jiān)理內(nèi)容 52223909.6運(yùn)營期環(huán)保措施 53861810.節(jié)能影響評價 541637010.1編制依據(jù) 54828810.2工程建設(shè)資源、能源節(jié)能利用 543058310.3能源指標(biāo) PAGEREF_T