中建國際大興棗園站項目項目可行性研究報告

北京地鐵大興線棗園站上蓋項目可行性研究報告PAGEPAGE34北京地鐵大興線棗園站項目可行性研究報告2009年12月北京市朝陽區(qū)三元橋項目可行性研究報告PAGE1目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、項目概況 41.1項目背景 41.2地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀 41.3周邊環(huán)境 61.4市政配套設(shè)施 71.5宗地分析結(jié)論 71.6項目獲取及合作模式 81.7手續(xù)辦理情況 8二、市場調(diào)查 92.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 92.2北京城市總體規(guī)劃發(fā)展方向 132.3北京市房地產(chǎn)市場總體狀況 152.4北京市土地市場運行情況 172.5區(qū)域市場分析 192.6主要競爭及參考項目 212.7物業(yè)的平均建筑成本分析 262.8政策因素分析 262.9市場調(diào)查結(jié)論 27三、發(fā)展規(guī)劃和營銷規(guī)劃 283.1基本數(shù)據(jù) 283.2規(guī)劃的要求與限制 283.3發(fā)展方案的初步設(shè)想 283.4計劃發(fā)展期 293.5項目的優(yōu)劣勢分析 303.6目標(biāo)市場的確定和發(fā)展定位 303.7租售方案 323.8主要營銷策劃和促銷手段 32四、開發(fā)成本 344.1稅費標(biāo)準(zhǔn) 344.2成本構(gòu)成 34五、財務(wù)評價 365.1項目銷售收入測算 365.2項目成本利潤分析 365.3財務(wù)評價結(jié)論 36六、風(fēng)險分析與對策 376.1規(guī)劃風(fēng)險和對策 376.2市場風(fēng)險及對策 376.3項目盈虧平衡點分析 376.4競價策略分析 38七、項目結(jié)論 397.1項目的優(yōu)劣勢分析 397.2基本結(jié)論 39

一、項目概況1.1項目背景北京市大興區(qū)地鐵大興線棗園站上蓋項目,位于大興新城東片區(qū)，地鐵大興線棗園項目周邊。項目內(nèi)含有規(guī)劃地鐵大興棗園路站出入口四處，是地鐵大興線最為核心的地鐵上蓋項目之一。項目土地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，土地出讓方是市國土局,北京市土地整理儲備中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實施工作，土地一級開發(fā)單位為北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心。地鐵大興線棗園站上蓋項目用地,共分為三期兩批分別出讓。其中第一批為一期及三期用地，性質(zhì)為居住、住宅混合公建、其它類多功能、廣場、社會停車場庫用地；第二批二期用地性質(zhì)為居住、居住區(qū)配套教育用地。1.2地塊位置、素質(zhì)及現(xiàn)狀本項目1.2.1地理位置本項目本項目位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)，大興新城核心位置。黃村鎮(zhèn)作為大興區(qū)治所在，是北京南部發(fā)展的重要節(jié)點，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為分布于京開高速為軸心、以西側(cè)黃村為繁華核心的現(xiàn)代化郊區(qū)組團(tuán)。這一組團(tuán)的發(fā)展，隨著地鐵大興線2010年的開通，將得到大大的加強(qiáng)。本項目所在的黃村鎮(zhèn)核心位置，北接大興新城，南連大興建成區(qū)，是未來大興新城建成后，大興城區(qū)的最核心位置。宗地東側(cè)隔綠化帶毗鄰大興主干道興華大街，南側(cè)至麗園路，西側(cè)是大興棗園小區(qū)，北側(cè)康莊路已建成尚未通車。1.2.2宗地規(guī)劃指標(biāo)土地性質(zhì)：居住、住宅混合公建及其它類多功能用地用地面積：299,528平方米一期、三期用地，220,353平方米；二期項目用地，79,175平方米；代征地面積：120,815平方米；一期、三期用地，106,518平方米；二期項目用地，14,297平方米；建設(shè)用地面積：178,712平方米一期、三期用地，113,834平方米；二期項目用地，64,878平方米；建筑規(guī)模：428,931平方米一期、三期用地，282,067平方米；二期項目用地，146,864平方米；容積率：2.2-3.3；限高：45-1.2.3宗地權(quán)屬及現(xiàn)狀棗園東里棗園東里康莊路棗園路麗園路棗園小區(qū)第二期第三期安置房第一期本項目是由大興區(qū)分中心負(fù)責(zé)完成土地一級開發(fā)工作，由其負(fù)責(zé)向競得人提供六通一平市政條件宗地。地塊目前的情況如下：項目一期及三期：內(nèi)有樹木及地鐵大興線建設(shè)單位及回遷安置房施工單位臨建占用的代征地及建設(shè)用地共約60000平方米。其中，地鐵大興線建設(shè)單位的臨建占用的代征地及建設(shè)用地共約35000平方米，大興區(qū)人民政府將于確定競得人后半年內(nèi)協(xié)調(diào)占地單位予以騰退；安置房施工單位臨時設(shè)施占用的代征地和建設(shè)用地約25000平方米，由大興分中心負(fù)責(zé)于2010年3月1日前項目二期內(nèi)除樹木外場地基本平整。1.3周邊環(huán)境本項目位于大興區(qū)黃村新城，交通便利，周邊居住環(huán)境非常成熟，且隨著大興新城北區(qū)的發(fā)展，本項目日益處于大興衛(wèi)星城最核心的位置。從周邊配套來看，地塊的交通、教育和生活設(shè)施配套齊全，而水、暖、電等市政配套也多數(shù)具備條件。1.3.1交通項目周邊路網(wǎng)建設(shè)完善，地塊東臨大興區(qū)主干道興華大道，東隔兩個街區(qū)與京南交通動脈--京開高速接連，而建設(shè)中的地鐵大興線正經(jīng)過本地塊，并在地塊內(nèi)棗園路與興華大道交叉處，設(shè)置棗園路車站站點，并預(yù)留四個地鐵出入口。綜觀項目周邊的交通路網(wǎng)建設(shè)，具有集地上、地下交通為一體的立體交通優(yōu)勢。此外，項目周邊道路交通狀況良好，堵車情況不多，為居民出行帶來了較大的便利。項目周邊設(shè)有931路、968路、937路、610路等十多路公交車，從項目到南三環(huán)20多分鐘車程、到公主墳30多分鐘車程。1.3.2教育宗地周邊教育逐步完善，主要有北京石油化工學(xué)院、北京印刷學(xué)院、國家教育行政學(xué)院、北京建筑工程學(xué)院等數(shù)所大學(xué)院校，是京南最集中的高校區(qū)。配套教育方面，興華中學(xué)、大興二中、大興三中、大興四中、大興七中、北京師范大學(xué)附屬中學(xué)、中國傳媒大學(xué)附屬中學(xué)等近20所中學(xué)，北京小學(xué)大興分校、小營小學(xué)、濱河小學(xué)、黃村七小、黃村九小、大興九小等20多所小學(xué)，大興第一幼兒園、大興第三幼兒園、大興第四幼兒園、紅太陽雙語幼兒園等近20所幼兒園。1.3.3醫(yī)療緊鄰宗地周邊的醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為缺乏，以小型衛(wèi)生所為主。但是大興區(qū)的大型醫(yī)療中心處在地塊南側(cè)，距離本地塊距離不足3公里，主要有大興區(qū)人民醫(yī)院、仁和醫(yī)院、大興區(qū)中醫(yī)院、大興婦幼保健院等。1.3.4商業(yè)宗地周邊商業(yè)處在快速發(fā)展階段。除了餐飲、中小型便利店、平價超市、房地產(chǎn)中介等低端物業(yè)之外，在地鐵沿線以吉星德億商城、水晶城華堂商場、玫瑰城、火神廟商業(yè)中心為代表的集中商業(yè)在地塊周邊迅速發(fā)展。大型品牌超市和大、中型現(xiàn)代配套商業(yè)區(qū)逐步從大興老城區(qū)向本區(qū)域輻射。1.4市政配套設(shè)施項目毗鄰的興華大街，是大興黃村鎮(zhèn)最主要的南北交通干道。根據(jù)北京科智成市政設(shè)計咨詢有限公司（大興市政所）提供的市政方案，項目周邊具備除熱力之外的全部市政條件。根據(jù)我方和北京市大興區(qū)市政的實際實施單位大興城建的接觸，目前大興區(qū)正依托于興華大街修建地鐵的機(jī)會整修興華大街沿線的市政管線。在我方提出要求的前提下，大興城建可按照我方設(shè)計方案的需要，為我方實際預(yù)留管線。另外，大興計劃在城南和城北各建立一個集中供熱廠，并沿新華大街等幾處鋪管，因此地塊的集中供熱問題也可得到解決。1.5宗地分析結(jié)論通過以上區(qū)位素質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)、周邊環(huán)境、交通情況和市政配套情況的分析，本報告認(rèn)為，項目雖處南五環(huán)外，但位于大興衛(wèi)星城的核心位置及地鐵周邊，區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利，配套設(shè)施較好，周邊市場環(huán)境非常成熟，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。隨著大興新城的開發(fā)，大興有望成為京南重要的居住節(jié)點和房地產(chǎn)市場的熱點板塊，目前是介入該項目開發(fā)并分享區(qū)域成長機(jī)會的良好時機(jī)，本項目適宜定位于進(jìn)行中高檔次、高品質(zhì)商品房項目的開發(fā)。1.6項目獲取及合作模式本項目為北京市國土資源局的土地招拍掛項目，其原有的合約商務(wù)關(guān)系比較簡單，主要包括：1、和國土局的土地出讓合同；2、和土地一級開發(fā)商（大興分中心）的土地補(bǔ)償協(xié)議及“六通一平”條件的實現(xiàn)；本項目的獲得方式為通過招拍掛獲得項目的地塊的土地使用權(quán)。具體的實施計劃是：1、通過市場考察及地塊評估，我方確定初步開發(fā)方案，并通過市場調(diào)研，得出一定的售價；2、通過成本測算，結(jié)合我方利潤預(yù)期及風(fēng)險承受力，得出可接受最高土地成本；3、以該土地成本為控制線參與項目的招拍掛競價，爭取以不高于該價格的成本獲得項目土地使用權(quán)。高于該價格則放棄競價。從開發(fā)模式來看，計劃由房地產(chǎn)事業(yè)部和中建國際聯(lián)合實施本項目的開發(fā)。從具體的操作上來說，即房地產(chǎn)事業(yè)部和中建國際成立一家專門的項目公司作為項目土地使用權(quán)的權(quán)利主體，與國土局簽訂土地合同、與一級開發(fā)商簽訂開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。該項目公司同時承擔(dān)項目七通一平條件的落實及商品房物業(yè)的開發(fā)。1.7手續(xù)辦理情況目前，項目正在進(jìn)行掛牌出讓。掛牌出讓競買申請期限為2009年12月10日至2009年12月23

二、市場調(diào)查2.1城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.1.1北京市宏觀經(jīng)濟(jì)運行概況北京市人文底蘊濃厚，地理位置優(yōu)越，是全國政治、文化和國際交往的中心。全市土地面積16411平方公里，人口1695萬（2008年末），是中國規(guī)模最大的城市之一。循著立足北京、服務(wù)全國、面向世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路，北京市對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實力保持在全國前列，已發(fā)展成綜合性產(chǎn)業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居內(nèi)陸城市第一。2008年，在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化的形勢下，北京市經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)增長。全年GDP達(dá)10488億元，按可比價格計算，同比增長9%，增速較07年回落4.3個百分點，增幅自2000年以來首次跌入10%以內(nèi)。按常住人口計算，全市人均GDP達(dá)到63029元（按年均匯率折合9075美元），同比增長5.2%，僅次上海位居全國第二。圖2000-2008年北京市GDP及其增速圖2000-2008年北京市人均GDP增長趨勢2009年前三季度，北京實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8161.4億元，比上年同期增長9.5%，其中三季度增長12.8%。目前，北京經(jīng)濟(jì)正處于“V”型運行軌跡的上升區(qū)間，經(jīng)濟(jì)上升的趨勢基本形成。2.1.2全社會固定資產(chǎn)投資情況圖2000-2008年北京市固定資產(chǎn)投資及其增速2008年，受經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，房地產(chǎn)市場調(diào)整、相關(guān)限制措施等因素多重影響，北京市投資波動較大。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3848.5億元，比上年下降3%。2009年前三季度投資增速迅速上揚，但主要得益于政府拉動。1-3季度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資3508.9億元，增長54.4%，其中，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1774.1億元，增長56%;完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1040.5億元，增長48.8%.2.1.3北京市人口增長情況圖2001-2008北京市人口增長趨勢近年來，北京常住人口的增幅呈穩(wěn)步擴(kuò)大趨勢，外來人口年增加值占常住人口增加值的比重上升特點明顯，且外來人口同比增速快于常住人口增速。外來人口的大幅增長將有力拉動未來房地產(chǎn)市場的需求增加。2008年末，全市常住人口1695萬人，同比增長3.8%。其中，城鎮(zhèn)人口1439.1萬，占常住人口的84.9%。人口密度為1033人/平方公里。據(jù)北京城市總體規(guī)劃中常住人口年均增長率1.4%以內(nèi)的要求，2008年3.8%的同比增幅遠(yuǎn)高于規(guī)劃指標(biāo)，一方面說明北京人口壓力巨大，另一方面說明全市對房地產(chǎn)的需求將持續(xù)增加。2.1.4北京市人民生活狀況（1）人均收支穩(wěn)步增長2001年以來，北京市城鎮(zhèn)居民的人均收支穩(wěn)步增長，居民儲蓄、投資穩(wěn)步增加；恩格爾系數(shù)波動下行。2008年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)24725元（3560美元），同比增長12.4%，消除價格因素后實際增長7%，增幅較07年下降4.2個百分點。圖2001-2008北京城鎮(zhèn)居民收支情況2009年前三季度，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20041元，增長7.9%，扣除價格因素，實際增長9.6%。受金融危機(jī)影響的情況下，今年城鎮(zhèn)居民收入相對增加，三季度實際增幅比上半年還稍高。這主要是在促進(jìn)就業(yè)和加大社會保障力度等政策帶動下，居民的人均工資性收入和轉(zhuǎn)移性收入分別增長較高。（2）居住環(huán)境不斷改善北京城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境不斷改善。2008年末，北京城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積28.74平方米，比07年增加0.08平方米；人均住宅使用面積21.56平方米，比07年增加0.06平方米。根據(jù)《北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年-2010年）》，到2010、2020年，本市城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將分別達(dá)到30、35平方米左右，粗略估計未來一兩年內(nèi)每年至少新增1700萬平米、未來十年內(nèi)每年至少新增1100萬平米的住宅建筑面積才能基本滿足城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境的規(guī)劃需求。2.1.5北京經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展基本結(jié)論綜上所述，“十五”、“十一五”期間，尤其是2008年以來北京市面對國內(nèi)外復(fù)雜多變的市場環(huán)境，積極貫徹落實國家調(diào)控政策，有力實現(xiàn)了全市經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，投資增幅較快，居民收入水平和消費能力較高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。未來十年，北京將依然面臨巨大的人口增長壓力、加速推進(jìn)的城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展的要求，必將迎來房地產(chǎn)業(yè)新一輪的快速發(fā)展周期。

2.2北京城市總體規(guī)劃發(fā)展方向規(guī)劃至2020年的北京城市空間布局和發(fā)展方向如下：2.2.1城市空間布局在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。兩軸：沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。多中心：包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、CBD等城市職能中心。大興新城是北京南北軸線上唯一的規(guī)劃衛(wèi)星城和中心節(jié)點，隨著北京城市規(guī)模的膨脹和城市軸線的延伸，大興衛(wèi)星城必將成為北京西部城區(qū)和南部城區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散的重要節(jié)點。2.2.2大興新城（不含亦莊地區(qū)）的發(fā)展大興，自秦置縣，定名于金，史稱“天下首邑”，被稱為“北京的南大門”，是距北京市區(qū)最近的郊區(qū)，北部邊界距市中心直線距離不足10公里；連接南中軸線，橫跨北京東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，獨有的地理優(yōu)勢，使其成為北京向華南地區(qū)輻射的前沿地帶；處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，到天津新港只需90分鐘的車程，是離海洋最近的北京郊區(qū)。大興區(qū)定位于北京南部具有生態(tài)特色的宜居新城，是北京重要的物流中心、現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意的重點培育地區(qū)。地塊所在的黃村鎮(zhèn)是大興區(qū)治所在，被完全納入《2005-2020年大興新城規(guī)劃》。地塊處于大興新城構(gòu)建“一心六片三組團(tuán)”城市空間結(jié)構(gòu)的東片區(qū)，規(guī)劃為面向大興新城及大興全區(qū)的綜合服務(wù)功能區(qū)。該片區(qū)的建設(shè)以升級、置換、改造為主，提升城市建設(shè)水平特別是公共交通、市政設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)水平。地塊所在的黃村衛(wèi)星城商圈位于5環(huán)外京開高速西側(cè)，是大興區(qū)最中心、最成熟的商圈。作為區(qū)治所在，圈內(nèi)不僅擁有京客隆等超市和便利店，更吸引了帝園商廈、物美大賣場、華堂商場等大型綜合性商業(yè)中心入駐。大型商業(yè)中心在南5環(huán)外十分缺乏，從這個角度講，黃村衛(wèi)星城商圈的商業(yè)成熟度要大大高于同處南5環(huán)外的亦莊商圈。同時，基于新城“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點、新興產(chǎn)業(yè)基地、京南綠色新城”的整體規(guī)劃目標(biāo)，地塊所處區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Σ谎远鳌?/p>

2.3北京市房地產(chǎn)市場總體狀況2.3.1圖2009年1—8月份北京市商品房開發(fā)投資額統(tǒng)計（累計值）2009年1至8月，商品房累計投資額1478.42億元，比上年同期增加453.16億元，同比增長44.2%。其中，商品住宅累計投資497.95億元，比上年同期增加11.98億元，同比增長2.47%。2009年3月開始，商品房及商品住宅投資額呈逐月攀升態(tài)勢，至6月份達(dá)到本年度最高峰，進(jìn)入3季度后，7、8月份商品房投資額出現(xiàn)環(huán)比下降，但仍處于同比增長狀態(tài)。商品房投資持續(xù)增長，將對北京中長期商品房市場規(guī)模產(chǎn)生較大的積極影響。2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)銷售情況（1）開發(fā)面積降幅縮小，住宅竣工面積增長較快新開工面積降幅持續(xù)縮小。截至2009年8月底，北京市商品房施工面積為8518.2萬平方米，比上年同期下降1.6%，其中住宅施工面積為4808.3萬平方米，同比增長1.1%。1-8月，商品房新開工面積為1034.9萬平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月縮小1個百分點。其中，住宅新開工面積為627.2萬平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月縮小7.3個百分點。住宅竣工面積增長較快。2009年1-8月，北京市商品房竣工面積為1053.4萬平方米，比上年同期下降9.1%。住宅竣工面積為663.5萬平方米，同比增長4.2%。8月當(dāng)月住宅竣工面積為87.7萬平方米，比7月當(dāng)月增長56.6%。（2）商品住宅銷售市場總體依然活躍新建住宅銷量超過去年全年。2009年1-8月，北京市商品房銷售面積為1442.9萬平方米，比上年同期增長1.3倍，比2007年同期增長17.1%。其中，商品房期房銷售1097.2萬平方米，同比增長1.6倍。北京市住宅銷售面積為1182.8萬平方米，同比增長1.6倍，比2007年同期增長17.3%。其中，住宅期房銷售937.2萬平方米，同比增長1.7倍。2009年1-8月，北京市銷售商品住宅10.3萬套，相當(dāng)于上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的109.4%。8月商品住宅銷售量保持平穩(wěn)。8月份，北京市住宅銷售面積為168.4萬平方米，比7月份略降0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房銷售132.2萬平方米，比7月份增加1.9萬平方米。（3）房屋銷售價格持續(xù)上漲8月份，北京市房屋銷售價格繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，價格同比上漲1%，漲幅比上月提高0.9個百分點，其中，新建住宅價格同比上漲2.1%，漲幅比上月提高1.3個百分點，二手住宅交易價格同比下降2.2%，降幅比上月縮小0.7個百分點。新建住宅價格連續(xù)6個月上漲。自今年3月份以來，北京市新建住宅銷售價格一路上揚。8月份，新建住宅價格環(huán)比上漲1.3%，比上月縮小0.1個百分點，價格環(huán)比連續(xù)6個月走高。二手住宅環(huán)比價格穩(wěn)步走高。8月份，北京市二手住宅交易價格盡管依然低于上年同期，但同比降幅不斷縮小，價格環(huán)比上漲0.2%，環(huán)比漲幅連續(xù)3個月持平。2.3.3北京房地產(chǎn)市場基本結(jié)論綜上，北京市房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，08年步入深度盤整階段，自09年以來觸底反彈趨勢逐漸明朗，已經(jīng)進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)增長周期。從市場回暖的原因分析，一方面是積壓一年的市場剛性需求的釋放推動了市場成交量的上升。另一方面，在通貨膨脹的預(yù)期下社會投資資金的注入、國家拉動內(nèi)需資金的溢出、產(chǎn)業(yè)資金的轉(zhuǎn)移等，也進(jìn)一步推動了北京這一國家首都的房地產(chǎn)需求的上升。

2.4北京市土地市場運行情況2.4.1住宅用地交易放量，土地市場表現(xiàn)活躍2009年上半年雖然住宅用地供應(yīng)量連續(xù)5個月遞增，但整體供應(yīng)量偏緊。北京共推出住宅用地304萬平方米，同比減少26%。住宅用地成交量集中在二季度，特別是5、6月份，整體交易相對低迷，成交量同比下降幅度較大。上半年共成交住宅用地225萬平方米，同比減少41%。6月北京住宅用地交易放量，土地市場表現(xiàn)活躍。6月共推出149萬平方米住宅用地，推出量創(chuàng)下2008年1月以來的最高峰。6月共成交107萬平方米住宅用地，成交量創(chuàng)下自2008年3月以來的最高峰。2.4.2土地成交價格逐漸走高2008年土地市場總體成交量上漲，住宅用地變冷。全年成交土地148宗，成交面積1003.3萬平米，分別比07年增長74.1%、67.1%。其中，純住宅用地成交26宗，較07年下降21.2%，建筑用地面積283萬平米，與07年基本持平。住宅用地成交宗數(shù)和面積占比分別為17.6%和28.2%，比重分別下降21.2和12.4個百分點。2008年，住宅用地樓面地價3980元/平米，同比下降6.7%。住宅用地區(qū)域分布：豐臺成交5宗，朝陽、大興分別4宗，通州、順義分別3宗、昌平1宗，其他區(qū)域5宗。2009年1季度，地塊以底價成交為主，宗地溢價水平普遍低于10%。二季度，住宅用地溢價水平逐漸提高，成交樓面價格逐漸回升，連續(xù)3個月呈上漲態(tài)勢。2009年上半年，北京住宅用地推出成交價格逐漸走高，結(jié)合推出成交量可以發(fā)現(xiàn)，北京住宅用地價量齊升，市場交易活躍。2009年6月北京住宅用地掛牌價和成交價雙雙上漲。單價“地王”一周刷新兩次。6月住宅用地掛牌樓面地價為3029元/平方米，環(huán)比上漲59%。推出地塊區(qū)位條件較好，是掛牌價上漲的主要原因。“搶地”大戰(zhàn)隨處可見，成交價格水漲船高。6月住宅用地平均成交樓面價格為5335元/平方米，環(huán)比上漲112%。朝陽區(qū)廣渠路15號地塊等單價“地王”拉升了當(dāng)月的成交均價。2009年6月北京住宅用地交易火爆，地塊大幅溢價成交。6月北京共成交18宗住宅用地，其中溢價超過50%的地塊10宗，占成交宗數(shù)的56%，溢價超過100%的地塊6宗，占成交宗數(shù)的34%。6月住宅用地成交地塊平均溢價水平為78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5月的29%，該溢價水平創(chuàng)下2008年6月以來的最高峰。溢價水平的提高，表明房企對北京未來2-3年的市場行情看漲，紛紛加強(qiáng)土地儲備。2.4.3土地市場基本結(jié)論一方面，由于09年上半年北京樓市交易量的強(qiáng)勁表現(xiàn)，銷售資金回籠可觀，開發(fā)商的資金壓力明顯減輕，銀行信貸放寬，房企有資金實力拿地，且對后市信心逐漸恢復(fù)，實力開發(fā)商或醞釀加大企業(yè)土地儲備力度和土地開發(fā)；另一方面，政府加大土地儲備和對土地供應(yīng)逐步放量，使得09年下半年土地市場逐步升溫，價量實現(xiàn)反彈。2009年北京大興及周邊土地交易成交一覽表序號宗地名稱建設(shè)用地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價樓面價受讓單位開發(fā)程度(萬元)1北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)22號地二期）居住項目用地

104679.76190304.2住宅及居住公共設(shè)施、管理用房2009年6月26日901004734.53北京春光房地產(chǎn)和北京西澳房地產(chǎn)六通一平2北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)23號地）居住項目用地

26336.8839505.32住宅及居住公共設(shè)施2009年6月26日251006353.57旭輝集團(tuán)股份有限公司六通一平3北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)10號地）居住項目

69940.05133559.32居住及公共服務(wù)設(shè)施2009年7月1日820006139.59旭輝集團(tuán)股份有限公司六通一平4北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)16號地）居住項目用地152118.4275773.95住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施2009年7月3日1562005664.06北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司六通一平5大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住項目

162262.69457960.71商業(yè)金融、住宅2009年7月6日3025006605.37上海綠地集團(tuán)有限公司六通一平6大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2號地）住宅及公建項目用地

91011.31224883.51住宅、公建及其他2009年7月8日1630007248.20保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平7大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期項目用地42829.77128489.3商業(yè)金融2009年7月23日582004529.56北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體六通一平8大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項目用地1208356822住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2009年7月28日200903535.60北京宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平9通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地二期E地塊居住項目108001.6226803.4住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2009年09月30日1530006746北京潤興偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京重廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體七通一平10亦莊新城III-1街區(qū)F地塊居住及配套項目244519.1268131居住及配套等2009年12月04日48300018013北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司六通一平2.5區(qū)域市場分析2.5.1發(fā)展?fàn)顩r大興地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展以1997年為界線，97年以前，主要為普通住宅及拆遷配套房，售價多在2000元左右，代表作為大興本地開發(fā)商大興城建集團(tuán)開發(fā)的棗園，同興園及作為牛街地區(qū)拆遷配套房的興集地產(chǎn)的福苑小區(qū)等中、低檔住宅。1997年，興濤社區(qū)的出現(xiàn)為大興地區(qū)商品房開發(fā)市場拉開了序幕，帶動了整個地區(qū)的發(fā)展。主要項目包括九龍家園板式低層、華潤翡翠城低密度項目等，其價格在4500元/平米左右。2001年至2004年間，區(qū)域的項目包括月桂莊園、日月星城、青島嘉園、翡翠城三期等。2004年1月原順馳地產(chǎn)以9.05億元（樓面地價約為2057元/平米）拍走順馳領(lǐng)海地塊，讓大興樓市首次“納入”購房者關(guān)注的范圍。而后，黃村新城板塊和亦莊板塊成為與通州樓市板塊并駕齊驅(qū)的近郊居住組團(tuán)。但是，不同于通州的八通線、京通快速路等，由于大興黃村的交通瓶頸問題仍無法改變，尤其是2004年前五環(huán)路還在收費，大興的發(fā)展受到很大的制約,大興成為2007年房地產(chǎn)大漲以來的一個價格洼地。2008年以來，隨著北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整、地鐵大興線的開工和2009年以來土地的集中供應(yīng)，預(yù)計大興區(qū)域板塊將成為北京城市的主要熱點。而區(qū)域居住環(huán)境及商業(yè)配套環(huán)境的改善，也將推動大興市場進(jìn)入一個新的發(fā)展時期。2.5.2大興地區(qū)房地產(chǎn)項目主要表現(xiàn)出“一線兩片”的特色?！耙痪€”是指京開路沿線，如四環(huán)外的九龍山莊、九龍家園、福星花園，液壓廠附近的郁花園東區(qū)、西區(qū)及以興濤為中心的成片商品住宅，另外還有大興經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的泰中花園等，上述項目集中在距京開路100米至1.5公里“兩片”的其一是指黃村衛(wèi)星城中心及黃村新區(qū)的大量商品住宅。這一片以棗園區(qū)域為代表，借助黃村衛(wèi)星城較完善的市政生活配套設(shè)施，已經(jīng)發(fā)展成為大興黃村最為成熟的普通商品房區(qū)。其二則是指京開路以南6公里，京開路東2公里沿線的金星地區(qū)，如金華園小區(qū)等，主要是低價位入市的普通住宅項目為主。在上述區(qū)域中，有兩個“亮點”。一是九龍山莊、九龍家園等距玉泉營環(huán)島4公里的京開路沿線，另一個是以興濤為中心，初步形成了一個大興地區(qū)高檔住宅圈，包括興濤社區(qū)、青島嘉園、麗園等項目。需求方面，區(qū)域客群以城區(qū)改善型客戶為主，但剛性需求占比增長迅速。隨著北京市場的回暖，大興新城近期銷售速度迅速加快，銷售價格也明顯上調(diào)，現(xiàn)有項目可售量已經(jīng)非常有限。根據(jù)近期北京市國土局的推地情況、2007年以來黃村周邊區(qū)域成交土地及項目開工情況判斷，黃村區(qū)域未來預(yù)計有超過200萬平方米的供應(yīng)量，黃村將成為北京市房地產(chǎn)市場的一個熱點區(qū)域。這一方面有利于本項目的開發(fā)，另一方面也為本項目帶來一定的競爭。2.5.3根據(jù)《大興新城規(guī)劃（2005年——2020年）》，大興是北京未來面向區(qū)域發(fā)展的重要節(jié)點，是北京重要的物流中心，也是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的重點培育地區(qū)。規(guī)劃確定了大興新城“戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點、新興產(chǎn)業(yè)基地、京南綠色新城”的發(fā)展目標(biāo)。地鐵大興線于2007年5月獲得批復(fù)，2008年6月1日開工建設(shè)。該線北起豐臺區(qū)馬家樓、南至大興區(qū)南兆路，在馬家樓站與北京地鐵4號線接軌，全長約22公里，沿途經(jīng)過豐臺區(qū)南苑地區(qū)、大興區(qū)西紅門地區(qū)、大興新城主城區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地。地鐵大興線2010年試運營。棗園地塊位于黃村衛(wèi)星城商圈，是大興區(qū)最中心、最成熟的商圈。圈內(nèi)不僅擁有興客隆等超市和便利店，更吸引了帝園商廈、物美大賣場、華堂商場等大型綜合性商業(yè)中心入駐。是兼得“一線”便利和“一片”繁華的、未來隨著地鐵的開通而具有很大升值潛力的區(qū)域。2.6主要競爭及參考項目2.6.1鴻坤理想城社區(qū)規(guī)模與發(fā)展概況：總建面140萬平米，堪稱“城中之城”；含120萬平米住宅，由高層、小高層、多層等組成；20萬平米商業(yè)及配套，包括ShoppingMall（大型購物中心）、2.5公里長的理想商業(yè)街、美食廣場；星級酒店、金融辦公、體育健身場館；國際學(xué)校、雙語幼兒園、九年一貫制學(xué)校、大型醫(yī)院等；容積率2.0；預(yù)計在2012年全面入住。目前開發(fā)組團(tuán)：總建面29萬平米；總戶數(shù)為2692戶；容積率2.26；由22棟8-21層高層板式住宅和1-2層的商業(yè)構(gòu)成；產(chǎn)權(quán)年限：辦公立項50年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)；價格：當(dāng)前住宅均價13500－17000元/m2（毛坯）戶型：Mini小公館以60平米一居為主；其他住宅面積為70-160平方米一居、二居、三居為主，還有部分100平米的躍層；主力以90-98平米的二居、130-160平米的大三居為主；車位：地下租金380（元/月），配比為1：0.66，地下車位1780個；層高：住宅塔板結(jié)合2.8米、板樓2.9米；公寓部分3米；采暖：住宅是壁掛爐，公寓是集中地板采暖；物業(yè)：北京瑞邦物業(yè)管理有限公司，住宅2.3元/平方米/月，小公館2.9元/平方米/月；點評：鴻坤理想城的發(fā)展商2002年進(jìn)入大興，先后開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房瑞海新城、布洛城等地塊，整體項目規(guī)模宏大。由于進(jìn)入較早，取得土地成本非常低，因此項目非常有競爭力。隨著項目西側(cè)西紅門商業(yè)綜合區(qū)特別是宜家旗艦店的建設(shè)及入住、大興地鐵的開通，該項目預(yù)計將發(fā)展成為大興地鐵沿線居住項目的一個重要節(jié)點。2.6.2領(lǐng)海淺水灣社區(qū)規(guī)模與發(fā)展概況：項目總占地40.8萬平米;總建筑面積44萬平米；景觀：3.8萬平米的超大水面，8個獨立的主題公園；社區(qū)配套：15000平米愛琴海風(fēng)情廣場，2000平米蒙特卡羅格調(diào)商業(yè)走廊以及5000平米超大人文會所；產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年產(chǎn)權(quán)；價格：五期領(lǐng)海天使灣30、31、32、34號樓2009年8月22日開盤銷售，均價13000元/平米，目前已全部售磬。新樓座預(yù)計2010年1月開盤，均價預(yù)計在17000元，還有六期及部分商業(yè)尚未開始銷售。戶型：二居80-115平米左右、三居120-160平米、四居180—220平米，使用率在83—85%左右；車位：地下租金260元/月，地上租金150元/月，配比為1：0.8；層高：2.9米；采暖：集中采暖，19元/平米；設(shè)計：加拿大UDS，美國易道EDAW負(fù)責(zé)景觀設(shè)計；物業(yè)管理：順馳物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費2.4元/平方米/月。點評：原順馳沿襲其天津開發(fā)半島-藍(lán)灣、藍(lán)水假期等項目的做法，開挖總面積3萬多平方米的大型湖面，建筑形式以板樓為主，規(guī)劃部分一梯兩戶的小體量塔樓，并以5400元/平方米的較低價格開盤，從而確定了項目的市場地位。同時，項目從運作之初就針對區(qū)域配套較少的特點，規(guī)劃提供生活配套設(shè)施。大面積的水面、戶外公共交流活動空間和地中海情調(diào)，也為社區(qū)提供較高的升值潛力。2.6.3藝苑桐城社區(qū)規(guī)模與發(fā)展概況：項目總占地8.9萬平米；總建筑面積16.8萬平米，住宅與公建比例為6：4；項目分為“時尚商務(wù)辦公區(qū)”、“主題商業(yè)購物區(qū)”、“原生態(tài)居住生活區(qū)”三大功能組團(tuán)；“時尚商務(wù)辦公區(qū)”為三棟商住兩用的塔樓組成，自北向南依次為A、B、C座，外立面采用深咖啡，4.2米大堂，兩部東芝高速電梯,樓高60米。分別為16、12、15層，部分樓層層高為5.5米，可做成“買一送一”的迷你躍層空間；“主題商業(yè)購物區(qū)”為三棟框架結(jié)構(gòu)，地上三層，地下一層的大面積純商業(yè)用房。南面商業(yè)建筑面積為17184平方米，延西旺路1＃、2＃商業(yè)，面積分別為4587平方米、產(chǎn)權(quán)年限：住宅70年產(chǎn)權(quán)，辦公50年，商業(yè)40年；價格：住宅均價12500-13200元/平米（毛坯）；底商價格16000-18000元/平米戶型：5棟住宅為16-18層板樓，帶電梯一梯兩戶，戶型面積45-70平方米一居，80-90平方米兩居，120平方米三居，Loft戶型約為40-50平米左右；車位：地下租金220元/月，配比為1：0.9；層高：2.9米；采暖：集中采暖，30元/平米；物業(yè)：尚未確定，物業(yè)費1.9元/平方米/月。點評：發(fā)展商為原大興本土開發(fā)商，具體操盤缺少章法，銷售證取得767套，但是同期推出且零散售賣,銷售人員態(tài)度差，整體品質(zhì)較低，與推廣宣傳相差較遠(yuǎn)。辦公樓已經(jīng)基本封頂，但還尚未取得銷售證，辦公立項的兩個樓里面規(guī)劃有目前黃村地區(qū)唯一的Loft產(chǎn)品，但銷售也沒有拿到圖紙。總之，項目的總量雖然有909套，但應(yīng)政府要求其中有165套兩限房，項目整體品質(zhì)有限，這是制約其價格的重要因素。2.6.4通過上述分析可以看出，大興地區(qū)的房地產(chǎn)市場，將逐步從低密度、低容積率的項目及城市邊緣組團(tuán)向以8-20層的小高層、高層板式樓，戶型集中在90-120平米左右，總價在100萬元以上的、依托于地鐵大興線的主流住宅市場發(fā)展。盡管區(qū)域已經(jīng)有翡翠城、領(lǐng)海淺水灣等標(biāo)志性樓盤，但由于地處南城，同時未形成項目間的聯(lián)動效應(yīng)，區(qū)域價值的提升相對緩慢。未來大興新城地區(qū)新開項目將較多，這為區(qū)域形成聚力的同時，必將對項目的多樣化提出較高的要求，同時對項目品質(zhì)及設(shè)計也提出較高的要求。大興地區(qū)的項目，一向注重綠化、教育、文化等配套理念，通過提供會所、商業(yè)、教育等配套設(shè)施，提升項目的檔次和賣點。區(qū)域二手房（次新房）銷售價格在9500-11000元/平方米；目前在售高層產(chǎn)品的點式高層成交價格在11000-12000元/平方米，小高層和板式高層在14000-17000元/平方米。區(qū)域市場目前正處于加速發(fā)展期前的短暫休整期。伴隨軌道交通與南城的發(fā)展加速，該區(qū)域未來將成為市區(qū)西部、南部中端、中高端住宅客群的重要承載地，眾多實力地產(chǎn)企業(yè)的加入也將促進(jìn)該區(qū)域市場價值的持續(xù)提升。2.7物業(yè)的平均建筑成本分析本項目的建筑成本主要集中在4個方面：1、如何有效控制LOFT產(chǎn)品的建安成本；2、如何以較低的代價實現(xiàn)市政七通一平條件；3、如何以較低的代價充分利用項目代征綠地。綜合來看，LOFT的結(jié)構(gòu)成本應(yīng)該是普通平層公寓的1.3倍左右。因此，LOFT的建安成本應(yīng)控制在3000元/平方米左右的水平上，這將有利于提升本項目的成本競爭力和性價比。同時，出于產(chǎn)品差異化的考慮，本項目還應(yīng)該探討精裝修產(chǎn)品的提供可能，通過精裝修產(chǎn)品與區(qū)域未來大量的普通住宅供應(yīng)形成差別化競爭，同時也與本項目區(qū)域核心的精品公寓的形象相契合。預(yù)計精裝修的成本應(yīng)該控制在500-800元/平方米的基礎(chǔ)上。項目的代征綠地較大，這一方面為項目帶來好的環(huán)境的同時，另一方面也推動了項目綠化投入的上升。根據(jù)一般的小區(qū)實施來看，綠化投入應(yīng)該高于100元/平方米的投入。本項目同時需要探討地下結(jié)構(gòu)空間向代征綠地的延伸、地下結(jié)構(gòu)空間的商業(yè)利用等問題。我方作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)承建商，如何確實運用我們既有的體系、資源和管理手段，幫助項目在開發(fā)過程中在既定預(yù)算內(nèi)高質(zhì)量的完成本項目的開發(fā)，是對于本項目建設(shè)的最為關(guān)鍵的挑戰(zhàn)。2.8政策因素分析目前，國家及北京市對商務(wù)物業(yè)的發(fā)展基本持鼓勵的態(tài)度。從宏觀的層面來看，主要包括：1、在2009年保增長的背景下，開通了房地產(chǎn)投資項目的快速報批綠色通道，將原來串行處理的多個審批行為改為并行處理，大大加快有關(guān)項目的前期報批速度，這對縮短項目開發(fā)周期、爭取盡快銷售回款、降低資金成本等具有積極的意義。2、為實現(xiàn)項目價值最大化，本項目將規(guī)劃LOFT產(chǎn)品，并爭取提供民用水、電、氣條件及收費標(biāo)準(zhǔn)，有待我們積極與規(guī)劃、電力等部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。2.9市場調(diào)查結(jié)論總之，通過北京經(jīng)濟(jì)基本面、城市發(fā)展趨勢、房地產(chǎn)整體市場、項目周邊物業(yè)市場、可比物業(yè)的考察和政府政策的分析，本項目是一個位于大興大型郊區(qū)衛(wèi)星城核心位置、周邊發(fā)展成熟且未來發(fā)展?jié)摿薮蟆⒕哂幸欢▍^(qū)位和市場競爭優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)項目，而在本項目開發(fā)周期內(nèi)，成本和政府的政策因素也將有利于本項目的開發(fā)。

三、發(fā)展規(guī)劃和營銷規(guī)劃3.1基本數(shù)據(jù)土地性質(zhì)：居住、住宅混合公建及其它類多功能用地用地面積：299,528平方米一期、三期用地，220,353平方米；二期項目用地，79,175平方米；代征地面積：120,815平方米；一期、三期用地，106,518平方米；二期項目用地，14,297平方米；建設(shè)用地面積：178,712平方米一期、三期用地，113,834平方米；二期項目用地，64,878平方米；建筑規(guī)模：428,931平方米一期、三期用地，282,067平方米；二期項目用地，146,864平方米；3.2規(guī)劃的要求與限制容積率：2.2-3.3；建筑密度：30%-40%；綠地率：30%；限高：45-80米3.3發(fā)展方案的初步設(shè)想1）設(shè)計思路產(chǎn)品：具有都市動感，設(shè)計特色突出的的建筑群組及地鐵上蓋物業(yè)，包含區(qū)域商業(yè)中心、街區(qū)式商業(yè)街、站點商業(yè)、精品公寓、住宅社區(qū)等多種物業(yè)；文化：一個時尚、便利、充滿活力、休閑氛圍濃厚的地鐵站點區(qū)域，一個鼓勵交流與互動的高品位健康住區(qū)；功能：一個擁有開放的城市空間，特色化的街區(qū)形態(tài)，一體化站點開發(fā)，高品質(zhì)居住空間的復(fù)合形態(tài)的區(qū)域組團(tuán)。2）擬規(guī)劃的產(chǎn)品——位于新區(qū)核心，功能復(fù)合、時尚動感的魅力之城物業(yè)類型走向多樣化、復(fù)合化，擬規(guī)劃包含集中商業(yè)、商業(yè)街、精品公寓、LOFT、高層住宅等，打造充滿魅力的城市核心，通過創(chuàng)新的規(guī)劃形態(tài)，高品質(zhì)的產(chǎn)品，為區(qū)域塑造全新的城市空間。通過分析地塊自身的條件，項目規(guī)劃條件，以及相關(guān)市場的特點，本身項目自身存在價值點：即人文屬性、綜合屬性。大興新城由于地鐵線開通，進(jìn)入飛快發(fā)展的階段，項目附近均有大型綜合商業(yè)配套，如華堂商場、百聯(lián)清城購物中心等，商業(yè)氛圍正逐漸積蓄，形成區(qū)域級商業(yè)中心的立地條件日漸成熟。同時，項目所在區(qū)域整體人文環(huán)境及學(xué)院氛圍非常濃厚，擁有非常罕有的居住環(huán)境，可以在繁華與安靜中頃刻轉(zhuǎn)換。隨著明年地鐵線的開通，項目離地鐵只需步行幾分鐘，屆時交通將會更加便捷，總體來說未來發(fā)展前景比較廣闊。項目的少量綜合用地，為降低風(fēng)險，突出項目綜合價值，建議規(guī)劃為公寓、Loft及商業(yè)等多種產(chǎn)品，最大限度挖掘項目潛力，實現(xiàn)項目的各種附加價值。項目的物業(yè)配比預(yù)計為：編號一期二期三期匯總住宅27367143984199170370521商業(yè)1723978731701342125LOFT18185-314921334地下商業(yè)9851-972219573配套-2880-2880合計726421547372290544564333.4計劃發(fā)展期本項目計劃開發(fā)周期為3.5年（2009年12月-2013年6月）其中：1）、土地手續(xù)預(yù)計為10-12個月，預(yù)計于2010年10月完成；2）、前期定位、方案設(shè)計、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計和報建共10個月，預(yù)計將于2010年10月份正式動工；3）、建筑施工期27個月，2012年12月底完工；4）、在項目建筑施工期完成前完成項目的整體銷售。5）、項目完工后的驗收、入住及客服收尾工作：6個月。3.5項目的優(yōu)劣勢分析將本項目和周邊及市場具有代表性項目進(jìn)行綜合比較，得出下表以為項目的開發(fā)定位提供參考。+：優(yōu)于本項目；*：和本項目相當(dāng)；-：差于本項目。項目名稱鴻坤理想城領(lǐng)海淺水灣藝苑桐城新城2號地地段-*-+環(huán)境++-+交通**-+配套*設(shè)計**-*景觀++-*規(guī)模++*+綜合評述區(qū)位優(yōu)于本項目，自身配套齊全，周邊環(huán)境沒本項目成熟,大盤產(chǎn)品線豐富大盤項目產(chǎn)品線豐富，自身配套和周邊配套輸于本項目除了規(guī)模以外，該項目全面處于劣勢，不對本項目形成競爭距離市區(qū)較近，但環(huán)境不如本項目成熟。整體規(guī)劃同本項目也有差距3.6目標(biāo)市場的確定和發(fā)展定位3.6根據(jù)以上的區(qū)域市場考察和項目的優(yōu)劣勢比較分析，本項目將基本定位為針對區(qū)域需求的、強(qiáng)化生活娛樂配套且具有突出產(chǎn)品吸引力的區(qū)域精品商業(yè)及精品公寓、中高檔住宅。對于商業(yè)及公寓物業(yè)，其基本特征在于，以突出的產(chǎn)品設(shè)計和完善的生活娛樂配套，提供滿足區(qū)域具有活躍需求的、較小面積單元的商業(yè)和公寓物業(yè)，滿足區(qū)域內(nèi)、外投資客戶和兼顧投資的自用客戶的需要。對于住宅物業(yè)，其基本特征在于，以良好的住區(qū)氛圍、高性價比的產(chǎn)品、便利的交通及完善的生活服務(wù)設(shè)施，吸引區(qū)域內(nèi)二次及多次置業(yè)客戶，以及區(qū)域周邊和城區(qū)外溢的升級改善型客戶。3.6.北京西部及大興黃村周邊客戶為主，以軌道交通四號線-大興線沿線客戶為輔。他們追求較高品質(zhì)商業(yè)和生活質(zhì)量，但受交通及收入約束較大，大多為城市新移民，難以在城市核心區(qū)購置理想的物業(yè)或投資，選擇在交通便捷的衛(wèi)星城投資購房。具體人群如下：中央行政辦公區(qū)域部分公務(wù)員；金融街區(qū)域剛工作不久的白領(lǐng)；周邊院校的教師及工作人員；來自新發(fā)地等大型集散物流場所的部分外來人員；特征：1、主要以居住為主；2、多數(shù)為初次購房；3、年齡在25－35歲之間；4、主要依靠公共交通工具出行；5、因為便利的交通，為老人購買養(yǎng)老；3.6產(chǎn)品定位上：1、戶型：戶型多樣化，新穎化，滿足青年家庭群、中老年家庭群的不同需求。2、面積：為控制總價，以中小面積為主。具體建議如下：高層住宅：建議項目比例：一居50-70平米左右，比例約5%二居80-115平米左右，比例20%三居120-160平米左右，比例60%四居180—220平米左右，比例15%平層公寓：建議項目比例：零居室40平米，比例約為20%；一居室控制在55-65平米，比例約為80%；二居室控制在70平米左右，比例約20%。Loft戶型：45—50平米，45平米以上最好可以分割成兩居，占80%以上比例；少量70平米左右三居，占10%左右比例。商業(yè)：可考慮地下空間招租大型超市，商業(yè)街以地下一層地上兩層形式為主，局部地塊由于地形所限，可設(shè)置為精品底商。3.6.A、商業(yè)價格：本項目的商業(yè)預(yù)計首層租金能達(dá)到6-8元/平米/天，根據(jù)這一租金水平，預(yù)計項目的商業(yè)鋪面能承受的均價約3萬元/平方米以上。由于本項目離地鐵較近、緊鄰主干道且可能規(guī)劃大型超市，因此建議商業(yè)售價平均3萬元/平方米以上。B、LOFT價格：為提升產(chǎn)品的吸引力，計劃在規(guī)劃條件允許的基礎(chǔ)上，提高公寓的層高，將其設(shè)計為LOFT產(chǎn)品。根據(jù)LOFT產(chǎn)品的售價約為平層產(chǎn)品售價140-150%這一經(jīng)驗比例，預(yù)計本項目的LOFT產(chǎn)品可按2.2萬元/平米的價格進(jìn)行銷售。C、住宅價格：根據(jù)區(qū)域的市場發(fā)展及土地成本預(yù)測，區(qū)域主流住宅物業(yè)的價格應(yīng)在1.7萬元/平方米左右?？紤]到本項目緊鄰地鐵，交通便利，又規(guī)劃了大規(guī)模的城市配套設(shè)施，坐擁寧靜住區(qū)的同時，又共享城市的繁華，項目的市場發(fā)展?jié)摿薮螅瑫r考慮到本項目的入市時間，考慮到本項目的價格競爭力，預(yù)計項目的平層公寓預(yù)計可達(dá)到1.75-1.9萬元/平方米。3.7租售方案根據(jù)公司的資金狀況，結(jié)合市場的實際情況，我們建議如果自主開發(fā)本項目，則整個項目全部采取銷售方式。同時，為聚攏散售商業(yè)的人氣并有效提高項目的品質(zhì)，項目將考慮地下空間的商業(yè)利用，也可考慮持有來吸引大型零售商和主力店的入住。在持有經(jīng)營一段時間之后，將根據(jù)項目的具體情況，將其打包出售給不同的商業(yè)物業(yè)投資者。3.8主要營銷策劃和促銷手段根據(jù)目前的方案，本項目可采用公司自身組織銷售團(tuán)隊、委托專業(yè)銷售公司的綜合方式進(jìn)行銷售。同時作為配套，本項目需要引入廣告策劃公司進(jìn)行項目文案、效果圖和銷售物料的設(shè)計工作?？紤]到商業(yè)規(guī)劃和設(shè)計工作同后期銷售工作的緊密關(guān)系，建議在商業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計工作開展的同時，即引入商家（特別是國外品牌超市如家樂福、樂購和沃爾瑪?shù)龋⒕哂猩虡I(yè)銷售經(jīng)驗和咨詢經(jīng)驗的專業(yè)機(jī)構(gòu)介入。該部分工作應(yīng)盡可能提前，以形成建筑產(chǎn)品設(shè)計、銷售方案細(xì)化和廣告推廣方案實施同時推進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。同時，項目的設(shè)計及后續(xù)施工也將作為銷售的一種依托，通過密切聯(lián)系國內(nèi)外的專業(yè)房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)，了解并積極響應(yīng)潛在租戶的入住需求，將其反映到產(chǎn)品的設(shè)計和銷售推廣中，將有利于商業(yè)的銷售。

基于C8051F單片機(jī)直流電動機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機(jī)的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實時內(nèi)核設(shè)計及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號檢測儀基于單片機(jī)的電機(jī)運動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機(jī)核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計基于雙單片機(jī)的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測量儀的研制基于單片機(jī)的紅外測油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報警系統(tǒng)設(shè)計基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制