重慶旭輝集團(tuán)兩路項目可行性研究報告-32doc

PAGEPAGE31旭輝集團(tuán)重慶兩路項目項目可行性研究報告編制單位：旭輝集團(tuán)股份有限公司編制時間：2007年11月

第一部分總論一、項目名稱重慶兩路項目二、開發(fā)單位旭輝集團(tuán)股份有限公司三、報告編制單位旭輝集團(tuán)股份有限公司四、地塊位置及環(huán)境地塊位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到500米回興擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源；6個天然湖泊、1個生態(tài)植物園、1個花卉基地分布其間，區(qū)內(nèi)沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。宜人的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉(zhuǎn)盤處，受噪音灰塵影響較大。五、報告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目總用地面積：約305畝項目總建筑面積：地上建筑面積約46.3萬㎡項目地塊容積率：≤2.5地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067m22總建筑面積522300m22.1地上建筑面積462300m22.1.1可售面積412300m2按具體物業(yè)形態(tài)劃分，如住宅、商鋪等其中：多層住宅110000m2高層住宅260000m2小戶型公寓22300商鋪200002.1.2不可售面積50000m22.2地下建筑面積60000m22.2.1獨立地下車庫54000m22.2.2地下室6000m2不可售3容積率2.28m24建筑密度≤40％5綠化率≥30％6機(jī)動車位1237個7預(yù)計竣工日期2010年4月30日8預(yù)計交房日期2010年6月20日

第二部分市場分析與產(chǎn)品定位一、市場分析（一）重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，重慶市都市區(qū)GDP逐年增加，年平均增幅約15%。2006年整體經(jīng)濟(jì)增速高于近年平均水平（注：05年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化，增幅出現(xiàn)異常波動，資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實力提升明顯，經(jīng)濟(jì)形勢的長期利好發(fā)展將為城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。圖：宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系小于4%4-5%5-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)GDP增幅——根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段（見上圖），目前重慶市的地區(qū)國民生產(chǎn)總值年實際增幅高達(dá)15%，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力。2、重慶目前消費者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元，%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對較晚，收入水平基數(shù)相對較低，但進(jìn)入2003年以來重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速增長，增長勢頭和發(fā)展?jié)摿^為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）（二）渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析本項目地處重慶市渝北區(qū)，故以下對區(qū)域經(jīng)濟(jì)運行情況、發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢作相應(yīng)的分析。1、渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)濟(jì)地位圖：重慶各區(qū)近年來GDP對比分析表（單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，各區(qū)GDP均有較大幅度增長，其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北區(qū)三區(qū)的增長幅度位列前三位，分別達(dá)327%、226%和200%，這也表明近年來在重慶市城市發(fā)展整體向北的大趨勢下，渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了非常迅猛的發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。——重慶市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)根據(jù)重慶市2004-2020年都市區(qū)城市總體規(guī)劃，重慶市城市發(fā)展目標(biāo)：一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，具有吸引力和競爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。城市發(fā)展性質(zhì)：國家級歷史文化名城，西南地區(qū)和長江上游重要的中心城市。重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃調(diào)整轉(zhuǎn)型第一產(chǎn)業(yè)，鞏固壯大第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。重慶市為中國知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機(jī)械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。從未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，城市產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇?！鞘姓w產(chǎn)業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)的提升將會改善城市經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量，基層從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平都將會逐步提升，為重慶未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展培育大量的中高收入消費者，對于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。重慶市舊城改造和新區(qū)拓展據(jù)不完全統(tǒng)計，2005—2010年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達(dá)到400多萬平方米，預(yù)計拆遷戶將達(dá)到10萬戶以上（資料來源：重慶搜房網(wǎng)）,按照戶均住房需求面積80平方米估算，將會直接為重慶房地產(chǎn)市場帶來約8將要新建西永和茶園兩個城市副中心，按照城市新區(qū)和組團(tuán)建設(shè)的要求，這兩個新區(qū)的建設(shè)必須至少要達(dá)到人口30萬以上的規(guī)模。（資料來源：重慶市2004-2020年都市區(qū)城市總體規(guī)劃）城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。——由于重慶市城市建設(shè)起步較晚，未來幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的消費群體，直接促進(jìn)重慶住宅市場的消費升級。渝北區(qū)區(qū)域地位重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一，渝北區(qū)在區(qū)位交通上具有較為明顯的優(yōu)勢。由于區(qū)域內(nèi)部地勢平坦并且作為近年來的新建區(qū)域，各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國際機(jī)場、重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項目還緊鄰重慶市江北國際機(jī)場。隨著重慶市整體產(chǎn)業(yè)和城市格局的向北拓展，渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。目前渝北區(qū)內(nèi)部下轄北部新區(qū)（國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、重慶市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)，近年來區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已經(jīng)成為重慶市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)之一。3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析渝北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機(jī)遇，進(jìn)一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪——北部新區(qū)——兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)。同時，從政府規(guī)劃發(fā)展預(yù)期來看，兩路片區(qū)將與龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內(nèi)的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)和區(qū)域市場整體影響力的進(jìn)一步提升?！秃暧^經(jīng)濟(jì)角度而言，在未來幾年重慶市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)以及城市格局繼續(xù)保持向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)有望持續(xù)快速增長，特色工業(yè)園區(qū)、住宅開發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好。（三）房地產(chǎn)市場分析1、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)開發(fā)投資圖：近年重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資分析圖（單位：億元，%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶統(tǒng)計年鑒）近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，隨著2004年以來重慶市房地產(chǎn)銷售價格的大幅提升和良好的市場反應(yīng)，大大增強(qiáng)了各開發(fā)企業(yè)的投資信心，2005年是重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，投資增幅明顯放大。2006年主要是在國家宏觀調(diào)控下投資規(guī)模增速有所回落，但仍然達(dá)到了較高的增長水平。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2004年以來，長期保持高速持續(xù)增長的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強(qiáng)勁增長，表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進(jìn)入重慶房地產(chǎn)市場抱有較強(qiáng)的信心。2、重慶市都市區(qū)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表單位（萬m2,%）（數(shù)據(jù)來源：2001—2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)模快速增長，但同期的銷售面積的增長率均大于竣工面積，這也反映出整體市場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應(yīng)量。從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。3、重慶市都市經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場價格圖：近年重慶市都市區(qū)商品房成交均價分析（（數(shù)據(jù)來源：2003—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理）近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，其中2006年重慶市都市區(qū)商品房住宅整體成交價格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調(diào)控造成市場價格增速暫時放緩，同時低端經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品供應(yīng)及成交放大所導(dǎo)致。結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。4、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分析2004-2006年渝北區(qū)房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計指標(biāo)指標(biāo)2004年2005年2006年房地產(chǎn)投開發(fā)資額(億元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房銷售面積(萬方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房銷售均價(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6%-3.8%（數(shù)據(jù)來源：2005-2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）本項目所在的渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步相對較晚，在2005年，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷增長以及房產(chǎn)相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進(jìn)入。2007年12月，重慶市月度商品住宅銷售均價為3435元/平方，區(qū)域市場價格快速上升（資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷推動下，預(yù)計未來區(qū)域房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。5、土地市場分析重慶市土地市場分析2007年重慶市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方）537.2253.3137.0189.81117.3土地成交金額（億元）61.828.970.7143.6305.0平均地價（元／平方）1150.41140.95160.67565.92729.8（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）2007年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共1117萬方，178宗。剔除工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約950萬方，按平均容積率2.5計算，未來1到2年內(nèi)市場至少將新增2375萬方商品房供應(yīng)，按照重慶2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）市場供求關(guān)系將基本平衡穩(wěn)定。2007年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）：地位置用

途土地面積建筑規(guī)模(平方米)競得單位競得時間成交總價(萬元)成交單價(元/平方米)江北區(qū)華新街街道橋北村及中興段1號居住、學(xué)校205086≤1029879重慶尖置房地產(chǎn)有限公司2007-12-1141800020381.69九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)J分區(qū)J06-2/03、J02-8/03號宗地居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場39713≤218421重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-10-296450016241.53南岸區(qū)南坪組團(tuán)D分區(qū)D13-14號宗地二類居住、商業(yè)27015≤148582.5重慶東原寶境置業(yè)有限公司2007-10-294080015102.72沙坪壩組團(tuán)C分區(qū)C04-2/02、C03-4-2/02號宗地居住、商業(yè)金融11365≤96602.5南京鴻信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-9-131590013990.32南岸區(qū)彈子石組團(tuán)C分區(qū)C1-C4、C6-C9、C11、G1號宗地商業(yè)、、居住、、停車場庫、、娛樂等564912≤2099256重慶嘉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-1175000013276.4渝北區(qū)土地市場分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬方）248.922.3%土地成交金額（億元）44.014.4%平均地價（元／平方）1769.1——（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團(tuán)整理）重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經(jīng)濟(jì)在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2000-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。同時配合區(qū)域規(guī)劃的推進(jìn)，渝北區(qū)土地供應(yīng)量也在全市中占有較大市場份額。由此可見渝北區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。（四）市場預(yù)測1、需求預(yù)測定性角度：經(jīng)濟(jì)增長支撐房產(chǎn)消費——

經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)四年保持15%以上的增速，且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒），經(jīng)濟(jì)高速增長是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，未來的房地產(chǎn)市場消費需求將穩(wěn)健增長。居民購買力不斷提升刺激房產(chǎn)消費——2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11579元，同比增長12.9%（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶的人均收入隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地產(chǎn)市場需求增長的前提條件。城市化進(jìn)程拉動城市住房需求增長——“十一五規(guī)劃”明確2010年城市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到52%，其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人，而目前有近40%的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶“十一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約64萬左右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在置業(yè)客戶。定量角度：根據(jù)定性角度的預(yù)測，重慶房地產(chǎn)市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2007年1-9月，重慶市都市區(qū)完成商品房銷售面積達(dá)1540萬平米，預(yù)計2007年全年銷售面積將達(dá)到1800萬方，假設(shè)2008年市場年成交面積較2007年以10%的速度遞增，2008年市場成交量將為1980萬方。重慶市都市區(qū)2007—2008年商品房銷售面積預(yù)測數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2001—2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理2、土地供應(yīng)預(yù)測隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重大影響，如對輕軌沿線的土地供應(yīng)會產(chǎn)生巨大的帶動作用。中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。隨著城市的發(fā)展以及主城區(qū)城市能級的提升，必然帶來人口經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，從而形成巨大的土地消費市場。

重慶都市經(jīng)濟(jì)圈土地供應(yīng)進(jìn)入高速增長階段：未來3年左右是重慶規(guī)劃的都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展的黃金時期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強(qiáng)勁增長，同時對城市發(fā)展預(yù)期樂觀產(chǎn)生的價格預(yù)期，會吸引一部分主力開發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)域市場。3、價格走勢預(yù)測圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析與預(yù)測數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：2003——2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團(tuán)整理近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約11%。（資料來源：2003——2007年重慶統(tǒng)計年鑒）結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若2008年市場價格保持10%的平穩(wěn)增長速度，預(yù)計2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達(dá)到3556元/平方米。二、項目定位（一）項目立地條件1、地段位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到500米的距離項目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。2、交通狀況項目正對面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通道——機(jī)場高速?，F(xiàn)有608、609、610、801等十多條公交線路在此設(shè)站，通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，交通極為便捷。3、配套生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設(shè)有分行。目前區(qū)域內(nèi)沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強(qiáng)。區(qū)域內(nèi)教育系統(tǒng)比較發(fā)達(dá)，有回興中心小學(xué)、實驗三小、海聯(lián)學(xué)院、西南政法大學(xué)和川外南方翻譯學(xué)院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴(kuò)充。商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經(jīng)引進(jìn)了重百超市并即將開業(yè)，這使得附近區(qū)域居民的生活便利性大大加強(qiáng)。（二）項目產(chǎn)品規(guī)劃1、項目目標(biāo)客戶來源“三北”區(qū)域即渝北、江北、北部高新區(qū)70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū)15%，重慶區(qū)縣客戶5%。2、產(chǎn)品規(guī)劃特色結(jié)合本項目目標(biāo)客源情況并根據(jù)政府70/90政策，本項目70%的產(chǎn)品戶型面積在90平方米以下，總體而言本項目注意控制產(chǎn)品面積，在產(chǎn)品總價上有較高彈性。產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設(shè)計，且本項目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。實現(xiàn)人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設(shè)計生態(tài)洞，增加自然、通風(fēng)與采光。（三）項目價格定位及依據(jù)1、項目價格定位本項目計劃于2008年10月正式開盤預(yù)售，高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000元／平方米，銷售過程中實際銷售價格可能由低到高或出現(xiàn)其他波動，但最終項目整體銷售均價如上。2、項目價格定位依據(jù)項目周邊競爭市場行情代表個案名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積（萬方）容積率最新房源開盤日期住宅均價格（元/平方）當(dāng)期住宅供應(yīng)套數(shù)當(dāng)期住宅銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤城南開發(fā)區(qū)22.70.992007-4440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路112.652006-9420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路(寶圣湖邊)253.912007-11400012070%藍(lán)色星空渝北區(qū)回興立交9.63.842007-3390070075%數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于2007年12月26日，由旭輝集團(tuán)收集整理本項目周邊市場產(chǎn)品以中、大規(guī)模普通住宅產(chǎn)品為主，普通住宅行情集中在3900—4200元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)項目整體銷售狀況非常良好，多數(shù)項目推出部分的整體銷售率都能達(dá)到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海灣等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達(dá)到70-100套，市場整體反映良好。從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來看，70-80%的客戶都是來自于區(qū)域內(nèi)部?！獙Ρ仁袌龈偁巶€案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢資源，結(jié)合本項目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而言，本項目完全具備成為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內(nèi)最為高端的代表性項目之一。市場自然價格增長及本集團(tuán)產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策劃、品牌創(chuàng)造溢價本項目計劃于2008年10月正式開盤預(yù)售，現(xiàn)項目周邊市場普通公寓行情集中在3600—4200元/平方米，取區(qū)域平均價格為4100元/平方米，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，在市場價格合理穩(wěn)定增長的情況下本集團(tuán)通過對產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計并采取有效的營銷策劃，可創(chuàng)造一定的溢價空間，故對本項目未來銷售價格判斷如下表溢價因素理想溢價目前區(qū)域普遍行情4100（元/平方米）市場年自然增長溢價10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2008年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價4920（元/平方米）考慮到本項目銷售周期為2008年至2010年，且重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀，故取高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000元／平方米，銷售過程中實際銷售價格可能出現(xiàn)波動，但預(yù)計最終項目整體銷售均價如上。項目競爭能力分析（以公寓產(chǎn)品為例）對本項目可能構(gòu)成競爭的地段或項目、周邊土地、同屬城區(qū)其他地段的能力評價內(nèi)容權(quán)數(shù)本項目文杰心海灣（本區(qū)域內(nèi)）國瑞城（其他地段）春風(fēng)城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500420047006600成本系數(shù)0.230.210.240.33價值系數(shù)1.101.011.000.92注：價值系數(shù)為性價比，競爭能力分析步驟如下：為各競爭對手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。功能得分乘以功能權(quán)數(shù)，累計得到競爭對手得分。計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數(shù)。功能系數(shù)除以成本系數(shù)，得到價值系數(shù)，價值系數(shù)相當(dāng)于性價比。對于購房者，價值系數(shù)等于1，等價；價值系數(shù)大于1，超值。結(jié)論：本項目價格系數(shù)為1.10，性價比良好。本項目價格為2008年10月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價格為2007年12月均價，考慮到時間上的差異性，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設(shè)參照項目價格按照10%的市場價格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數(shù)為1.19（如下表所示），因此本項目的市場可行性高。內(nèi)容權(quán)數(shù)本項目文杰心海灣（本區(qū)域內(nèi)）國瑞城（其他地段）春風(fēng)城市心筑（中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500462051707260成本系數(shù)0.210.210.240.34價值系數(shù)1.190.990.980.91以上兩表數(shù)據(jù)來源：由旭輝集團(tuán)收集整第三部分項目工程進(jìn)度安排說明：1、圖中蘭線為假定二期；2、主體結(jié)構(gòu)按23～25層考慮。第四部分項目投資估算一、項目分期開發(fā)計劃本項目總建筑面積466,300㎡,分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為四年。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。二、項目成本測算表三、項目總投資估算單位：萬元四、項目成本進(jìn)度計劃項目成本進(jìn)度表單位：萬元第五部分項目銷售分析一、物業(yè)形態(tài)本項目產(chǎn)品類型為四種：多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)，均為出售，各類型面積詳見下表。分物業(yè)形態(tài)面積明細(xì)及租售安排單位：m2二、出售物業(yè)的銷售分析（一）銷售價格測算根據(jù)本可行性報告第二部分對市場環(huán)境的研究分析、以及價格測算所得出的價格定位結(jié)論，本項目高層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為4500元／平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元／平方米，小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元／平方米，商業(yè)部分銷售均價統(tǒng)一為10000元／平方米。以下部分銷售計劃安排的項目銷售價格均依此為準(zhǔn)。（二）銷售計劃項目銷售計劃表注：1、本計劃表銷售回款率假設(shè)為：地上建筑當(dāng)月銷售金額回款率30%、第二月回款本月金額的50%、第三月回款本月銷售金額的20%；季度回款金額由此累計得出。地下車位于簽約當(dāng)月回款100%第六部分項目經(jīng)營成果預(yù)測與評估一、項目盈利預(yù)測利潤測算表單位：萬元二、現(xiàn)金流量分析（一）項目資金籌措按照項目的投資估算情況，投資商和發(fā)展商：旭輝集團(tuán)股份有限公司將投入自有資金先期支付整個項目土地成本47,966.73萬元，另行再投入12,033.27萬元用于項目開發(fā)，總計自有資金投入60,000萬元，項目的開發(fā)建設(shè)總投資為162,650.10萬元，余額將通過融資49,000萬元和后續(xù)的預(yù)售收入投入項目后期開發(fā)建設(shè)，以此來解決還貸和整個項目的后續(xù)資金需要。（二）現(xiàn)金流量測算表現(xiàn)金流量測算表單位：萬元三、主要財務(wù)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)分析表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值備注1銷售毛利率38.45%2銷售凈利率19.04%3投資報酬率25.51%4自有資金回報率69.16%5投資回收期（靜態(tài)）31.63月6投資回收期（動態(tài)）33.10月7凈現(xiàn)值28,941.468內(nèi)部收益率35.71%9土地增值率23%四、敏感性分析分別按項目銷售收入和成本變化幅度（其中土地購置成本不變）對本項目進(jìn)行財務(wù)敏感性分析，折現(xiàn)率暫定為10%。為簡化過程成本不分明細(xì)列示，得出項目經(jīng)營成果敏感性分析結(jié)果如下表：敏感性分析表單位：萬元五、結(jié)論通過詳細(xì)的市場調(diào)查和研究，并經(jīng)財務(wù)數(shù)據(jù)分析，本項目內(nèi)部收益率35.71%，凈現(xiàn)值為28,941.46萬元（折現(xiàn)率10%），投資報酬率25.51%，靜態(tài)投資回收期31.63個月。隨著成本或價格在20%的范圍內(nèi)浮動,其財務(wù)凈現(xiàn)值均大于0。綜合以上分析和預(yù)測可以得出：本項目基本可行。地產(chǎn)調(diào)研、地產(chǎn)定位、地產(chǎn)策劃、地產(chǎn)營銷推廣、地產(chǎn)廣告，超過200G地產(chǎn)調(diào)研、地產(chǎn)定位、地產(chǎn)策劃、地產(chǎn)營銷推廣、地產(chǎn)廣告，超過200G房地產(chǎn)策劃資料，地產(chǎn)策劃人必務(wù)的資料庫，歡迎打包下載。聯(lián)系QQ：17425192淘寶店：目錄第一章可行性研究報告概述 11.1項目名稱 11.2項目承擔(dān)單位 11.3項目建設(shè)地點 11.4可研報告編制單位 11.5項目概述及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1第二章編制目的、依據(jù)、原則和范圍 52.1編制目的 52.2編制依據(jù) 52.3編制原則 52.4可行性研究的范圍 6第三章建設(shè)的必要性 73.1符合國家“十一五”規(guī)劃綱要和循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求 73.2環(huán)境保護(hù)和節(jié)能降耗的需要 83.3企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要 9第四章項目建設(shè)條件 104.1主體工程概況 104.2廠址選擇 124.3公用設(shè)施及社會依托條件 12第五章改造規(guī)模與產(chǎn)品方案 155.1改造規(guī)模 155.2生產(chǎn)方案 15第六章生產(chǎn)設(shè)備節(jié)電技改方案 166.1企業(yè)能耗現(xiàn)狀分析 166.2改造設(shè)備運行參數(shù) 166.3技術(shù)方案、設(shè)備方案 176.4項目建議改造方案 226.5消耗定額 256.6小結(jié) 25第七章項目實施機(jī)構(gòu)和項目法人 287.1項目實施機(jī)構(gòu) 287.2項目法人 28第八章環(huán)境保護(hù) 28第八章環(huán)境保護(hù) 29第九章社會經(jīng)濟(jì)效益 319.1環(huán)境效益 319.2社會效益 31第十章節(jié)約和合理利用能源 3310.1節(jié)能依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 3310.2節(jié)能設(shè)計原則 33HYPERLINK\l"_