(物理冶金學(xué)原理4、5)

第三章金屬中的擴(kuò)散§3-1擴(kuò)散理論一、概述圖8-1是金屬中自擴(kuò)散過(guò)程的示意圖，表示具有均勻的放射性原子濃度C1的中間區(qū)域和兩個(gè)起始時(shí)只含有一般原子的相鄰區(qū)域之間的自擴(kuò)散。圖8.1（b）是從圖8.1（a）經(jīng)過(guò)每個(gè)原子平均躍遷一次以后可能出現(xiàn)的放射性原子的分布情況。圖8.1（b）中的濃度曲線是記錄放射性原子在試樣內(nèi)散布的簡(jiǎn)便方法。3、進(jìn)一步的躍遷，將使放射性原子繼續(xù)散布，直到最后達(dá)到如圖8.1（c）所示的均勻分布。雖然每一個(gè)原子仍將和以前一樣不停的躍遷，但是放射性原子濃度分布曲線保持不變，所以不再觀察到擴(kuò)散。4、如果圖8.1中帶星的原子使溶入的合金元素，那么上述的同樣圖景表示了置換式固溶體中主要的擴(kuò)散特性。5、溶質(zhì)原子占據(jù)著基體點(diǎn)陣陣點(diǎn)的間隙位置（鐵中的碳原子），擴(kuò)散同樣也是依賴溶質(zhì)原子作任意方向的躍遷所引起的。6、由于上述原因，擴(kuò)散的兩個(gè)基本公式，斐克第一定律和第二定律，提供了冶金學(xué)中幾乎所有重要的擴(kuò)散現(xiàn)象的理論基礎(chǔ)。二、斐克定律濃度梯度dc/dx是判斷擴(kuò)散能否進(jìn)行的依據(jù)。因此當(dāng)dc/dx=0時(shí)，擴(kuò)散不可能發(fā)生，如圖8.1（c）。但當(dāng)dc/dx是正值（dc/dx>0）的區(qū)域，有一個(gè)凈的溶質(zhì)原子流通過(guò)平面1流向負(fù)的x方向；而當(dāng)dc/dx是負(fù)值時(shí)，凈的溶質(zhì)原子流則流向正的x方向，見(jiàn)圖8.1（b）。斐克第一定律的建立每一個(gè)溶質(zhì)原子在三維空間的六個(gè)方向，平均每秒躍遷Γ次。通過(guò)參考平面單位面積上每秒有ΓC2/6個(gè)溶質(zhì)原子從平面2躍遷到平面3；反方向的溶質(zhì)原子流是ΓC2α/6，這兩項(xiàng)差值就是溶質(zhì)原子凈的擴(kuò)散通量J。

原子數(shù)/平方米·秒因?yàn)镃3=C2+()dx，而dx=，故上式可寫成：而通常寫成：式中D是擴(kuò)散系數(shù)：

擴(kuò)散系數(shù)D的變化：由于體心立方點(diǎn)陣中原子躍遷距離為a0/2；面心立方點(diǎn)陣中原子躍進(jìn)距離為a2/2，故D可以按點(diǎn)陣參數(shù)a0寫成下式：

（體心立方點(diǎn)陣）

（面心立方點(diǎn)陣）斐克第二定律由于斐克第一定律不包括時(shí)間變數(shù)，所以常常需要用另一個(gè)方程式來(lái)處理工程技術(shù)上的問(wèn)題。考慮在兩個(gè)相距dx的參考平面之間，dx×1的體積內(nèi)溶質(zhì)原子的累積。通過(guò)參考平面Ⅰ的擴(kuò)散通量已列出，而通過(guò)平面Ⅱ的擴(kuò)散通量可寫成：

單位時(shí)間（秒）內(nèi)原子的累積，dA，就是進(jìn)入單位體積的擴(kuò)散通量超過(guò)離開單位體積擴(kuò)散通量的差值。由于在這里濃度同時(shí)是x與t的函數(shù)，利用偏導(dǎo)數(shù)可寫成：代入上式，得出x方向擴(kuò)散的斐克第二定律如果擴(kuò)散系數(shù)D隨濃度變化所引起的變動(dòng)可以忽略不計(jì)，那么，上式可簡(jiǎn)化為：

對(duì)于立方晶系晶體結(jié)構(gòu)的固溶體，上式應(yīng)取三維形式，三、擴(kuò)散機(jī)理間隙固溶體里的擴(kuò)散尤為簡(jiǎn)單，原因有二，首先，溶劑原子的擴(kuò)散常可忽略不計(jì)；其次溶質(zhì)原子在基本點(diǎn)陣中可以視為從一個(gè)間隙位置跳到相鄰的另一個(gè)間隙位置，如圖8.2（a）所示。在純金屬或置換式固溶體中則需要有特殊的擴(kuò)散機(jī)理。空位機(jī)理與間隙機(jī)理相比顯示出下述新的特征：⑴擴(kuò)散速率直接取決于空位的比率Nv。⑵如果鄰近溶質(zhì)原子的點(diǎn)陣陣點(diǎn)上存在一個(gè)空位，如圖8.2（b）所示，那么，溶質(zhì)原子或溶劑原子都有可能跳到空位上。⑶在擴(kuò)散溫度下，由于Nv值的典型數(shù)據(jù)僅為10-4，所以在某一個(gè)給定原子的鄰近處很難得出一個(gè)空位，但當(dāng)一個(gè)原子一旦與空位交換以后，這個(gè)原子將有可能成為第二次可能交換的對(duì)象，這一現(xiàn)象稱為交互作用。根據(jù)空位任意躍遷頻率Γv的計(jì)算，純金屬的自擴(kuò)散系數(shù)為：式中f是按交互作用現(xiàn)象導(dǎo)出的交互作用因子。面心立方金屬的f值為0.78，體心立方金屬的f值為0.73.如果導(dǎo)致擴(kuò)散的點(diǎn)陣缺陷是一個(gè)多余的原子（而不是失去一個(gè)原子形成的空位），其擴(kuò)散機(jī)理稱為自間隙擴(kuò)散機(jī)理。四、熱激活間隙時(shí)擴(kuò)散⑴一個(gè)間隙原子必須具備足夠高的額外能量，才能跳離它原來(lái)的間隙位置。根據(jù)能量起伏的統(tǒng)計(jì)觀點(diǎn)，在總數(shù)N個(gè)原子中，有ni個(gè)數(shù)目的原子在某一瞬間具有特定能量εi，ni/N的比值表征某一個(gè)原子具有εi能量的幾率Pi，根據(jù)經(jīng)典的能量統(tǒng)計(jì)分布：……①由于能量是量子化的，εi值可用下式表達(dá)

……②分配函數(shù)可以用下式表示：具有最低不小于εi能量的原子總數(shù)，通常由⑴式某原子至少具有能量εi的總幾率P來(lái)表示：

……③根據(jù)⑵式的定義，上式可寫成將Q值式子帶入上式，最后得出所求的幾率，

……④式中u=rhv是每一個(gè)原子的內(nèi)能。⑵對(duì)于通常的恒溫恒壓條件下的擴(kuò)散來(lái)說(shuō)，合適的熱力學(xué)量并非簡(jiǎn)單的就是內(nèi)能△u，而是吉布斯自由能△G，從而得出有用的式子：

……⑤間隙原子的躍進(jìn)頻率P，可以由下列乘積求得：在恒溫下△G=△H-T△S最后導(dǎo)出的擴(kuò)散系數(shù)表達(dá)式為：

……⑥上式中除最后一個(gè)指數(shù)項(xiàng)以外，通常將其余各項(xiàng)合并成一個(gè)常數(shù)D0，而將△Hm代之以激活能Q，單位為焦耳每摩爾，得出通常應(yīng)用的式子：

……⑦圖8.4是碳在體心立方點(diǎn)陣鐵中的擴(kuò)散數(shù)據(jù)，它提供了一個(gè)很好的例子，D隨溫度變化的規(guī)律符合與上式。擴(kuò)散的空位機(jī)理⑴描述空位擴(kuò)散需要增加一個(gè)物理量Nv0，即空位的平衡濃度，其表達(dá)式為圖8.5給出了空位數(shù)所占的比率Nv0隨溫度變化的典型數(shù)據(jù)。在接近金的熔點(diǎn)時(shí)，Nv0大致為10-3，但隨著溫度的下降，Nv0急速減少，在450℃時(shí)只有10-6.⑵如果將按⑥式展開，其結(jié)果是

若將△Hm+△Hf代之以激活能Q，并將式中余下的各種數(shù)量合并成一個(gè)常數(shù)D。就得到與⑦式相同的表達(dá)式。這樣，所有各種類型的擴(kuò)散常數(shù)都可用兩個(gè)常數(shù)D0與Q來(lái)描述，D0與Q值可以由實(shí)驗(yàn)方法測(cè)得，表8.1中列出了幾個(gè)例子。§3-2擴(kuò)散方程的解一、概述斐克的兩個(gè)擴(kuò)散定律都是微分方程式，必須將方程式求解以獲得代數(shù)式來(lái)描述濃度隨距離和時(shí)間而變化的函數(shù)。這些解可以分成三種不同的類型。⑴通過(guò)基本運(yùn)算就可很方便的求得擴(kuò)散方程的解⑵通過(guò)工程技術(shù)上重要的擴(kuò)散問(wèn)題的解由高深的數(shù)學(xué)處理技術(shù)得到。⑶許多類型的擴(kuò)散問(wèn)題，例如涉及到與濃度有關(guān)的擴(kuò)散系數(shù)值的問(wèn)題，可用計(jì)算機(jī)求得。

二、斐克第一定律1、由于斐克第一定律沒(méi)有明顯的考慮濃度隨時(shí)間發(fā)生的變化，所以它的應(yīng)用局限于穩(wěn)定態(tài)擴(kuò)散，或局限于處理擴(kuò)散過(guò)程的重要參數(shù)不因時(shí)間而變化的一些問(wèn)題。2、金屬的一種類型的氧化是一個(gè)典型的例子，下面加以分析。金屬的高溫氧化的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)通常表現(xiàn)為，形成的氧化物的量與氧化時(shí)間呈拋物線關(guān)系。借助圖8.6（a），這一情形可以用擴(kuò)散過(guò)程加以說(shuō)明。對(duì)于任意氧化層厚度X，單位面積上金屬原子的遷移速率是：然而，dm與氧化層厚度的增加值dx成正比，即dx=Kdm，故上式可寫成：式中D′即KD，D假設(shè)是一常數(shù)時(shí)，D′也是一個(gè)常數(shù)。上式可作如下求解：

K′為正，因?yàn)槭街械呢?fù)號(hào)已被濃度差△c的負(fù)號(hào)所抵消。氧化層厚度隨氧化時(shí)間平方根的增加而增加，圖8.6（b）顯示了這樣的關(guān)系。三、斐克第二定律薄膜的解⑴在采用放射性失蹤原子時(shí)，是在金屬B長(zhǎng)棒的一個(gè)端面上沉積一薄層金屬A。常常用兩個(gè)這樣的試樣聯(lián)結(jié)起來(lái)使之形成兩根長(zhǎng)棒B中間有一薄層A的“夾心”。在x=0平面處A原子的起始濃度為每平方米M個(gè)原子。在“夾心”試樣的情況下，下面的解給出了經(jīng)過(guò)擴(kuò)散時(shí)間t后，在進(jìn)入金屬棒B距離x處的濃度，并以x的函數(shù)表示：

……①由于起始的原子總數(shù)M在擴(kuò)散過(guò)程中僅是發(fā)生了重新分布，……②

所以……③將③式代入②式，可得到最終的解，

……④如果不是夾心試樣，試樣在一段具有相同數(shù)量M，那么濃度值應(yīng)增加一倍

……⑤因?yàn)樵觾H是沿正的x方向擴(kuò)散。⑵一個(gè)典型的應(yīng)用式的例子是測(cè)定示蹤金屬原子A在金屬B中的擴(kuò)散系數(shù)，如圖8.7（書245頁(yè)）所示。a、在金屬B棒的一段，沉積一薄層A原子，圖8.7（a）。b、在高溫下擴(kuò)散系數(shù)小時(shí)，使A原子滲入B金屬中一定深度（～1mm），圖8.7（b）。c、將B金屬棒逐層切割分析，測(cè)得每層放射性強(qiáng)度Ⅰ，得到擴(kuò)散的定量關(guān)系如圖8.7（c）。由于放射強(qiáng)度正比于A原子數(shù)目，⑤式可寫成

……⑥d、對(duì)⑥式兩邊取自然對(duì)數(shù)以后，我們可以寫成直線方程式e、根據(jù)圖8.7（d）中以lnI對(duì)x2繪制的直線，可以從直線斜率求出擴(kuò)散系數(shù)D。無(wú)限長(zhǎng)固體圖8.8（a）的擴(kuò)散偶是無(wú)限長(zhǎng)固體的例子，擴(kuò)散偶由Co成分的一塊合金和一塊純金屬組成。我們把這塊合金看成是由無(wú)數(shù)個(gè)連續(xù)的薄層所組成，如圖8.8（b）所示，那么，這一擴(kuò)散問(wèn)題的解可以方便的按薄膜解求出?？紤]圖中一個(gè)典型的層，經(jīng)過(guò)時(shí)間t擴(kuò)散后，這典型層在x處獲得下式的濃度分布，

全部所有各層（自ξ=x起延伸到ξ=∞止）的影響可由上式的積分得出：式中：上述積分式可由下述差值表示，所以，擴(kuò)散偶中濃度的最終解釋是：半無(wú)限長(zhǎng)固體只涉及單個(gè)均勻固體（圖8.8（a）試樣的任一半邊）的擴(kuò)散問(wèn)題具有半無(wú)限幾何特征，試樣可描述為從x=0延伸到x=+∞。它的解與無(wú)限長(zhǎng)固體相類似，具有兩種類型：實(shí)質(zhì)上是圖8.8（c）曲線的右半邊，描述了在x=0處B向金屬表面加入吸附的A原子。實(shí)質(zhì)上是圖8.8（c）曲線的左半邊（除了是增加而不是降低以外）：描述了從A與B的合金表面上失去了A原子。應(yīng)用（a）式的例子是鐵的滲碳，圖8-9是滲碳是碳在鐵中的擴(kuò)散。鐵板滲碳過(guò)程示意圖。滲碳過(guò)程開始后的碳濃度分布曲線，該曲線是開始滲碳以后就形成了。滲碳10小時(shí)后的碳濃度分布曲線。表8.2（書248頁(yè)）總結(jié)了鋼板在表面以下每隔0.4mm計(jì)算其濃度值C的各個(gè)步驟。四、合金中的擴(kuò)散（克肯達(dá)耳效應(yīng)）和自擴(kuò)散系數(shù)一樣，合金中兩組元的本征擴(kuò)散系數(shù)具有不同的值。因此，如果兩金屬相互擴(kuò)散，通過(guò)兩金屬試樣起始是的分界平面將有凈的物質(zhì)遷移，這一現(xiàn)象稱為克肯達(dá)耳效應(yīng)。連接一根金棒與一根鎳棒構(gòu)成一個(gè)試樣，擴(kuò)散將通過(guò)帶有標(biāo)記的界面進(jìn)行，惰性標(biāo)記物可以用許多根極細(xì)的鎢絲平放在連接的平面上。由于擴(kuò)散通過(guò)惰性標(biāo)記物的金原子比鎳原子多。因而向試樣的金的一側(cè)移動(dòng)，這種運(yùn)動(dòng)稱為克肯達(dá)耳漂移。圖8-10（書249頁(yè)）給出金-鎳系的數(shù)據(jù)，在所有濃度范圍內(nèi)，金原子比鎳原子擴(kuò)散快。金的擴(kuò)散流大于鎳的擴(kuò)散流這一事實(shí)，意味著通過(guò)克肯達(dá)耳界面將發(fā)生凈的空位流。當(dāng)空位濃度下降到略低于平衡濃度時(shí)，最簡(jiǎn)單的空位反應(yīng)是在位錯(cuò)上形成空位（或在例如晶界等其它晶體點(diǎn)陣的缺陷上形成）。在空位濃度高于平衡濃度值（空位的過(guò)飽和）的區(qū)域內(nèi)，可發(fā)生相反的反應(yīng)，即空位的消失。如果空位的過(guò)飽和度相當(dāng)高，那么就還有另一些形式的反應(yīng)，將在空位消失的作用中占主導(dǎo)地位，其中一個(gè)反應(yīng)是空位“析出”，并在晶體點(diǎn)陣中形成空穴。在連接金和鎳的原始界面位置上的平面稱為又野界面。又野界面具有重要的特征，即在界面兩側(cè)的A1和A2兩塊面積相等，A1和A2分別代表通過(guò)又野界面的鎳和金的量。由此可見(jiàn)，如果用又野界面來(lái)描述擴(kuò)散行為，只需用一個(gè)擴(kuò)散系數(shù)。與和之間的相互關(guān)系，可由下式表示;與和之間的相互關(guān)系是，對(duì)于不同成分的金-鎳系，的值示于圖8.10中。稱為擴(kuò)散系數(shù)。圖8-11（書250頁(yè)）表示了金和鎳互擴(kuò)散時(shí)的克肯達(dá)耳效應(yīng)。§3-3影響擴(kuò)散的因素一、濃度一般我們假定擴(kuò)散系數(shù)與濃度無(wú)關(guān)，在這里有必要了解這樣假定所產(chǎn)生的誤差。如圖8.12（書251頁(yè)）所示，在碳濃度從0%到927℃時(shí)溶解極限1.3%的范圍內(nèi)，碳在奧氏體中擴(kuò)散系數(shù)的變化是相當(dāng)小的。即使在濃度對(duì)影響較顯著的合金中，對(duì)于稀固溶體中的擴(kuò)散或在小濃度范圍內(nèi)的擴(kuò)散，將假定為常數(shù)，誤差頁(yè)還是比較小的。二、晶體結(jié)構(gòu)鐵的同素異構(gòu)轉(zhuǎn)變對(duì)于溶質(zhì)原子的擴(kuò)散速率有一定的影響，在指定溫度下，溶質(zhì)原子的擴(kuò)散速率與鐵的自擴(kuò)散速率在鐵素體里比奧氏體里大致快一百倍另一個(gè)晶體結(jié)構(gòu)的影響是在一個(gè)溶劑金屬的單晶中位向?qū)U(kuò)散系數(shù)的影響。擴(kuò)散系數(shù)的各向異性在立方晶系金屬中幾乎不出現(xiàn)或完全不存在；但在斜方點(diǎn)陣（鉍）中測(cè)量的結(jié)果表明，平行與C軸與垂直與C軸的自擴(kuò)散系數(shù)比值約為一千。晶體發(fā)生點(diǎn)陣畸變，擴(kuò)散速率增加。三、雜質(zhì)少量添加金屬的存在對(duì)于溶質(zhì)原子在溶劑金屬中擴(kuò)散的影響，通常是比較小的。四、晶粒尺寸晶界擴(kuò)散要比晶粒內(nèi)擴(kuò)散快。細(xì)晶粒金屬中總的擴(kuò)散速率將是較高的。但在通常的晶粒范圍內(nèi)，在進(jìn)行擴(kuò)散計(jì)算是不需要考慮晶粒的尺寸。五、短路擴(kuò)散由于在晶界上，在接近自由表面處和在位錯(cuò)線鄰近區(qū)域內(nèi)，金屬晶體點(diǎn)陣的規(guī)律性受到破壞，因此，在這些區(qū)域內(nèi)由空位機(jī)理所引起的擴(kuò)散顯著增強(qiáng)。晶體結(jié)構(gòu)規(guī)律性局部出現(xiàn)擾亂的結(jié)果，使空位數(shù)目和空位的活動(dòng)能力增加了。由于這個(gè)原因，晶界擴(kuò)散的激活能Q比體積擴(kuò)散的Q值低。這時(shí)短路擴(kuò)散才起顯著的作用。在更低的溫度下，體積擴(kuò)散和晶界擴(kuò)散都可能變得無(wú)能為力，此時(shí)顯著的原子遷移可以沿著位錯(cuò)線周圍畸變點(diǎn)陣中的“管道”進(jìn)行。如圖8.14（書252頁(yè)）。六、擴(kuò)散的驅(qū)動(dòng)力電場(chǎng)對(duì)間隙溶質(zhì)原子的影響設(shè)某一溶質(zhì)原子具有凈電荷Z*電子單位e，那么在外加電場(chǎng)E的作用下施加于每個(gè)溶質(zhì)原子上的力是：設(shè)可動(dòng)性B表示在單位力作用下單個(gè)溶質(zhì)原子的平均速度。那么在外加電場(chǎng)作用下，單個(gè)原子的速度V是：如果溶質(zhì)濃度C的單位是每立方米中的原子數(shù)目，那么擴(kuò)散通量J可簡(jiǎn)化為：這就提供了在電場(chǎng)中擴(kuò)散的完整描述。濃度梯度和溫度梯度的影響如果由于濃度梯度和溫度梯度得到作用力F的適當(dāng)表達(dá)式，則同理可給出相應(yīng)的擴(kuò)散通量式。這兩種力已知為：所以，在所有三種驅(qū)動(dòng)力作用下產(chǎn)生的總的擴(kuò)散通量是：表8.3（書253頁(yè)）列出了典型的Z*和Q*的值?！?-4擴(kuò)散的應(yīng)用一、金屬的結(jié)合金屬的結(jié)合包括鍍鋅、焊接和金屬包層等工藝，是工業(yè)上應(yīng)用擴(kuò)散原理的良好例子。但是任何一種情況都需要有擴(kuò)散發(fā)生。鍍鋅、鍍鉛錫由于擴(kuò)散只能在固溶體中進(jìn)行，所以只有兩種金屬具有一定量的固溶體時(shí)才有可能結(jié)合成一體。由于鉛不能固溶于鐵，因而必需在熔化的鉛浴中加入少量能與鐵形成合金的第二種金屬，常加入錫，這就形成了鍍鉛錫合金的薄鋼板。在某些金屬結(jié)合工藝過(guò)程中，在被連結(jié)的兩金屬之間存在著出現(xiàn)脆性金屬間化合物這樣一個(gè)復(fù)雜的因素。比如為了降低脆性中間相的數(shù)量，可以在熔融的鋅浴中加入適當(dāng)?shù)匿X。包層有許多各不相同的工藝方法可用來(lái)在不同的基底材料上貼上一層其它金屬?！鞍X”薄板的制造是用熱軋純鋁-鋁合金兩種材料“夾心”坯料的方法，使高強(qiáng)度鋁合金外表與純鋁保護(hù)層結(jié)合在一起。純鋁一旦為高強(qiáng)度鋁合金中合金元素滲入時(shí)就會(huì)失去它優(yōu)良的抗蝕能力，所以要特別當(dāng)心防止過(guò)度擴(kuò)散。焊接熔焊，在連接區(qū)局部產(chǎn)生熔化。熔焊包括氣焊、電弧焊、電渣焊、電子束焊接及激光束焊接。壓焊，通過(guò)塑性變形的作用，使兩表面結(jié)合在一起。例如鍛焊、電阻焊，或點(diǎn)焊、靜壓焊接、擴(kuò)散焊接和超聲波焊接等方法。爆炸焊接，采用一種爆炸劑，當(dāng)它爆炸時(shí)推動(dòng)一個(gè)金屬極高的速度壓向另一個(gè)金屬。由此引起顯著的塑性變形形成金屬突出點(diǎn)在兩金屬之間摩擦而焊合。流動(dòng)焊接，利用低熔點(diǎn)合金（加上適當(dāng)?shù)暮竸┖附觾蓧K金屬而不明顯改變它們的組織。軟焊和硬焊

是兩個(gè)普通的例子。軟焊合金的熔點(diǎn)低于425℃，而硬焊合金的熔點(diǎn)高于此溫度。二、均勻化消除化學(xué)成分不均勻性一個(gè)化學(xué)成分不均勻性的固溶體，通過(guò)擴(kuò)散趨向與均勻化。在低溫下這個(gè)過(guò)程的速率極低，需要采用特殊的熱處理工藝才能使之均勻化。在某些實(shí)例中，合金元素的擴(kuò)散系數(shù)起著決定性的作用。例如，在中等溫度范圍，鋅在銅中快速的擴(kuò)散使鑄造黃銅發(fā)生有效的均勻化，但是在同樣溫度下鎳在銅中擴(kuò)散極慢，所以難以消除鑄造銅-鎳合金的偏析。消除帶狀組織由于化學(xué)成分的不均勻性而在鋼材的金相組織中出現(xiàn)了黑白緊密相間的條帶。這些條帶代表鋼錠在冷

凝過(guò)程中形成的合金元素的偏析區(qū)域，它們?cè)谲堉七^(guò)程中被拉長(zhǎng)壓扁成為狹長(zhǎng)的條帶。為了消除鋼材的條帶組織，一般采取的方法是鋼錠軋制后，需要在相當(dāng)高的溫度1200℃保溫相當(dāng)多的時(shí)間。三、滯彈性與阻尼阻尼本領(lǐng)如果用鐵錘撞擊一根金屬棒使之振動(dòng)，無(wú)論怎樣這根金屬棒的振動(dòng)振幅總是隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而降低。這一特征稱為阻尼本領(lǐng)。也就是說(shuō)振動(dòng)能量可能由于不同機(jī)理的作用而有效地為金屬構(gòu)件所吸收。阻尼本領(lǐng)的量度是測(cè)定阻尼減縮量Δ，Δ的定義是：式中：W是每周振動(dòng)的總振動(dòng)能；ΔW是振動(dòng)一個(gè)周期以熱的形式損失的振動(dòng)能。原子的躍遷是內(nèi)耗的一部分圖8.16是碳在體心立方點(diǎn)陣鐵中產(chǎn)生內(nèi)耗的原子結(jié)構(gòu)起因。在所示的振動(dòng)循環(huán)的階段中，碳原子優(yōu)先趨向于跳到b位置（沿著伸展方向）。位錯(cuò)的運(yùn)動(dòng)除了原子的擴(kuò)散以外，還有許多吸收振動(dòng)能量的機(jī)理。在許多情況下，位錯(cuò)的運(yùn)動(dòng)起著主要的作用，例如被釘扎的位錯(cuò)的弓出，位錯(cuò)在晶界上的移動(dòng)，和位錯(cuò)在相界面上的特殊行為。即使一個(gè)特定的合金材料，它的阻尼本領(lǐng)也因頻率、應(yīng)力與溫度等因素的變化而在很大的范圍內(nèi)變動(dòng)。阻尼本領(lǐng)的應(yīng)用及測(cè)定除了做鐘的青銅以外，幾乎所有的工業(yè)金屬材料都希望具備高的阻尼本領(lǐng)。例如汽輪機(jī)葉片經(jīng)受著每分鐘數(shù)千次的沖擊，如果材料的阻尼本領(lǐng)不足以很快的消耗振動(dòng)能量，那么在臨界共振速度下將產(chǎn)生非常高的應(yīng)力。由于影響阻尼本領(lǐng)的因素很多，很難列出能夠直接用于計(jì)算的定量數(shù)值。一個(gè)切實(shí)可行的辦法是對(duì)一系列材料，在相似條件下測(cè)出它們的相對(duì)阻尼本領(lǐng)。表8.5（書257頁(yè)）就是在低的振動(dòng)振幅下，即在低應(yīng)力條件下測(cè)得的阻尼本領(lǐng)。由此看出，在這種條件下，鎳對(duì)振動(dòng)的阻尼性能百倍優(yōu)于鋁。阻尼的減縮量隨應(yīng)力的增加而急速提高。例如灰鑄鐵的Δ值，當(dāng)應(yīng)力數(shù)值從接近于零提高到7x107N/m2時(shí)，Δ值從0.006上升到0.3。第四章強(qiáng)化機(jī)理及過(guò)程§4-1形變強(qiáng)化一、冷加工冷加工的作用冷加工過(guò)程與熱加工過(guò)程是根本不同的，冷加工過(guò)程可以使晶體組織持久的變形。圖10-1是黃銅的軋制過(guò)程。再結(jié)晶和塑性變形同時(shí)發(fā)生，說(shuō)明在熱加工過(guò)程中晶粒組織基本保持不受影響。一般情況下是測(cè)定隨冷加工總量的增加而增加的硬度如圖10-2，加工硬化作用的定量測(cè)定應(yīng)變-加工硬化指數(shù)的形式列在表4-2中。晶粒尺寸的影響確定合金在冷變形工序中最適宜的操作時(shí)，晶粒尺寸常是一個(gè)重要的考慮因素。通過(guò)對(duì)再結(jié)晶過(guò)程的適當(dāng)控制，通常能夠獲得規(guī)定的晶粒尺寸。對(duì)圖10-3表示對(duì)彈殼黃銅（70%Cu,30%Zn），隨著晶粒尺寸的增大，其加工就愈方便，不僅改善的延展性，而且流變應(yīng)力也同時(shí)降低。另一方面，當(dāng)晶粒尺寸增大時(shí)，就可以遇到材料表面外觀的問(wèn)題，因?yàn)檫@時(shí)晶粒與晶粒間的不均勻變形將變得很明顯。圖10-4表示粗晶粒的金屬材料在承受強(qiáng)烈變形時(shí)所產(chǎn)生的“桔皮”表面。晶粒尺寸的選擇實(shí)際上是上述兩者的折中，表10-1中列出的數(shù)值，是在不同加工情況中推薦應(yīng)用的。在冷加工過(guò)程中的金屬晶粒的擇優(yōu)取向金屬晶粒的擇優(yōu)取向是在冷加工過(guò)程中發(fā)生滑移及孿生的必然結(jié)果。例如，冷拔鋁線時(shí)，原始任意取向的晶粒因冷拔而變形，其中【111】晶體位向趨向平行于鋁線的軸線。有時(shí)要采取一些措施以控制合金中產(chǎn)生的擇優(yōu)取向程度。否則會(huì)造成因方向不同，材料的性能不同，但有時(shí)要增加擇優(yōu)取向程度，比如在磁性材料中。擇優(yōu)取向的一個(gè)有用方面是它與織構(gòu)強(qiáng)化有關(guān)，特別是在高度各向異性的六方點(diǎn)陣金屬中，如Ti、Zr、Be、Mg等，對(duì)這些薄板的金屬進(jìn)行冷軋時(shí)，所造成的擇優(yōu)取向（織構(gòu)）使得其（0001）晶面優(yōu)先位于薄板平面。于是易于激活的滑移系的滑移方向也就位于薄板平面上，結(jié)果，垂直于薄板的變形就大受限制。二、應(yīng)變硬化機(jī)理應(yīng)變強(qiáng)化的基本特征基本特征是一個(gè)給定的位錯(cuò)的運(yùn)動(dòng)，為鄰近位錯(cuò)造成的“障礙物”所阻礙。障礙的本性及其相對(duì)的重要性隨其晶粒組織、晶體學(xué)及變形條件的不同而有很大的變化。在單晶體的變形中有兩個(gè)階段，由于第Ⅱ階段中，一定的變形量引起了較大的強(qiáng)化作用，使得在第Ⅰ階段過(guò)渡到第Ⅱ階段處，應(yīng)力-應(yīng)變曲線上的斜率有較大的增加。在多晶材料中，位錯(cuò)間的相互干擾特別顯著。這是由于幾何上的要求。在每一個(gè)晶粒中至少要有五個(gè)滑移系同時(shí)開動(dòng)，晶粒才能任意的改變形狀，而仍在每個(gè)晶粒的晶界保持連續(xù)性。胞狀組織的形成金屬及合金經(jīng)強(qiáng)烈變形后的冷加工組織，表現(xiàn)出一種沒(méi)有預(yù)期到的特征，即在顯微組織中，較大的體積范圍內(nèi)基本上沒(méi)有位錯(cuò)，位錯(cuò)集中在其周圍區(qū)域，從而形成了胞狀組織，見(jiàn)圖10-5。胞的尺寸及形成胞所需的應(yīng)變，隨合金及溫度，應(yīng)變速率等因素而變化。胞狀組織是具有高堆垛層錯(cuò)能的合金的特征，其位錯(cuò)是不可分解的，并且易于交叉滑移。應(yīng)變硬化率的指導(dǎo)原則當(dāng)一個(gè)六方密排點(diǎn)陣的單晶體變形時(shí)，僅是主滑移起作用，這樣位錯(cuò)密度及其相互干擾的范圍就都比較小，因而應(yīng)變硬度是很小的。六方密排點(diǎn)陣的多晶體金屬在塑性變形時(shí)也有類似的情況，但是它們的行為，卻由于發(fā)生了孿生及附加滑移系的開動(dòng)而變得復(fù)雜了。六方密排點(diǎn)陣合金的應(yīng)變硬化率，一般仍較面心立方及體心點(diǎn)陣的合金低。因?yàn)檫@兩種合金都允許許多滑移系開動(dòng)，相互作用的位錯(cuò)成為其位錯(cuò)運(yùn)動(dòng)的障礙，從而增加了繼續(xù)變形所需的切應(yīng)力。影響應(yīng)變硬化的因素應(yīng)變硬化率一般是隨試驗(yàn)溫度的升高而下降。加入固溶的合金元素可能增大或減少應(yīng)變硬化率，但在冷加工后，合金的最終硬度總是比純金屬高。三、晶粒尺寸對(duì)強(qiáng)度的影響晶粒尺寸與強(qiáng)度的關(guān)系各種金屬和合金的數(shù)據(jù)都表明，有一個(gè)共同的強(qiáng)度隨晶粒尺寸減少而增大的形式。這個(gè)強(qiáng)度與晶粒尺寸間的函數(shù)關(guān)系，涉及晶粒尺寸的平方根，如圖10-6的數(shù)據(jù)所示。相鄰晶粒中的位錯(cuò)間的相互作用根據(jù)晶界處位錯(cuò)的塞積，可以導(dǎo)出適當(dāng)?shù)谋砻鬟@一關(guān)系的方程式。外力能激發(fā)一個(gè)位錯(cuò)源，如圖10-7晶粒①所示。并將一系列位錯(cuò)輸送到相鄰的晶界。因位錯(cuò)塞積引起的應(yīng)力集中，使得在晶粒②或③中距離約為r的位錯(cuò)源激發(fā)起滑移?！鶕?jù)屈服強(qiáng)度和晶粒尺寸的這種關(guān)系，就得出所謂的霍耳-配奇工程。晶粒細(xì)化在工程技術(shù)上的應(yīng)用工程技術(shù)上由于晶粒細(xì)化而強(qiáng)化金屬材料的應(yīng)用，可由超細(xì)晶粒鋼來(lái)說(shuō)說(shuō)明，見(jiàn)書P298頁(yè)?！?-2合金化強(qiáng)化一、概述在基礎(chǔ)金屬中加入一種或多種合金元素時(shí)，就有可能對(duì)其進(jìn)行多種類型的強(qiáng)化。這一重要的強(qiáng)化方法，是以固溶強(qiáng)化和第二相強(qiáng)化之間的差別為基礎(chǔ)而進(jìn)行分類的。另外還有把塑性變形和熱處理結(jié)合起來(lái)的熱機(jī)械處理（形變熱處理）方法，以產(chǎn)生強(qiáng)度與韌性的特殊配合。二、固溶強(qiáng)化溶質(zhì)原子與位錯(cuò)間相互作用決定溶質(zhì)-位錯(cuò)間相互作用程度的主要因素是相對(duì)的原子尺寸大小，相對(duì)的原子價(jià)及溶質(zhì)和溶劑間某些化學(xué)和物理學(xué)上的差別。這些因素的作用通過(guò)以下幾方面進(jìn)行描述。溶質(zhì)原子通過(guò)彈性的相互作用而阻礙位錯(cuò)運(yùn)動(dòng)的效果，取決于三個(gè)因素，見(jiàn)書298頁(yè)。由于合金中的價(jià)電子趨于自位錯(cuò)應(yīng)力場(chǎng)中的受壓區(qū)移動(dòng)向受拉區(qū)，電子效應(yīng)就發(fā)生作用。基體原子的原子價(jià)愈高，則引起的局部的電偶極子也愈大。由各種原因產(chǎn)生的化學(xué)效應(yīng)，引起溶質(zhì)原子與堆垛層錯(cuò)區(qū)的相互作用。溶質(zhì)氣團(tuán)溶質(zhì)原子圍繞某一位錯(cuò)線積聚（形成一個(gè)氣團(tuán)）。這樣一個(gè)氣團(tuán)起著使位錯(cuò)線固定不動(dòng)或釘扎的作用，結(jié)果使開始產(chǎn)生塑性變形的應(yīng)力較正常的高。碳（或氮）在體心立方鐵中的氣團(tuán)，是一個(gè)強(qiáng)烈的結(jié)合的氣團(tuán)的例子。因?yàn)殚g隙溶質(zhì)原子產(chǎn)生正方型的點(diǎn)陣畸變，它和位錯(cuò)線強(qiáng)烈的相互作用。在鋼及某些其他合金中均能觀察到屈服現(xiàn)象，可用溶質(zhì)氣團(tuán)來(lái)加以說(shuō)明。有序硬化一般溶質(zhì)原子濃度約為20%或更多時(shí)，才產(chǎn)生顯著的有序化效果。對(duì)于固溶體，有序狀態(tài)代表一個(gè)低能量的狀態(tài)，所以這個(gè)能量隨反相疇界總量的增多而增大。在超合金中可看到有序相強(qiáng)化的例子，在這些合金中，由于有序化的緣故，第二相顆粒成為更有效的阻礙位錯(cuò)通過(guò)的障礙物。有效化在很多中心開始，隨后這些中心長(zhǎng)大，直至最后相互碰撞。它們不僅產(chǎn)生一個(gè)陣列的有序疇，而且由于正方性還產(chǎn)生了點(diǎn)陣畸變，所引起的強(qiáng)化效果可以是很大的。三、第二相顆粒的強(qiáng)化第二相獲得及分布金屬基體中第二相的獲得，大多數(shù)是用常規(guī)合金化的方法產(chǎn)生的，它包括熔煉、加入合金元素、鑄造及熱加工成形。第二相的重要分布，不能用常規(guī)的方法來(lái)獲得。一般可以用以下幾種方法：要獲得排列成行的片狀或棒狀的第二相，就必須用控制定向凝固的方法。第二相成行排列的組態(tài)也能在復(fù)合材料中產(chǎn)生，這是將熔融的合金滲入到成束的高強(qiáng)度纖維之間制成的。粉末冶金技術(shù)可使球狀氧化物粒子在整個(gè)金屬基體中彌散分布。例如Al2O3在鋁中。第二相的類型在不同類型的顆粒中，有三類值得特別注意。第一類是各個(gè)原子與可察覺(jué)的第二相之間的過(guò)渡結(jié)構(gòu)。第二類是不可入的顆粒是足夠的堅(jiān)強(qiáng)，它足以阻止正在運(yùn)動(dòng)的位錯(cuò)穿過(guò)。第三類是可變形的顆粒則能夠被位錯(cuò)穿過(guò)，從而參與了整個(gè)變形。不可入的顆粒當(dāng)運(yùn)動(dòng)著的位錯(cuò)碰到“堅(jiān)強(qiáng)”的顆粒時(shí)，位錯(cuò)線首先圍繞該顆粒彎曲。如果該顆粒有能力抵抗位錯(cuò)穿過(guò)，則外加應(yīng)力將強(qiáng)迫位錯(cuò)在兩個(gè)相鄰顆粒之間通過(guò)。位錯(cuò)線的某些線段被迫繞每個(gè)顆粒形成位錯(cuò)環(huán)，而將主要的位錯(cuò)線釋放，使其繼續(xù)在合金中通過(guò)。奧羅萬(wàn)強(qiáng)化迫使顆粒間的位錯(cuò)運(yùn)動(dòng)所需的剪切應(yīng)力τ為：式中：λ-顆粒間的平均自由間距。T-克服位錯(cuò)的線張力所需的力。將代入則B對(duì)于螺旋位錯(cuò)為1，對(duì)于刃型位錯(cuò)為（1-v）-1。可變形的顆粒一個(gè)顆粒表現(xiàn)的“強(qiáng)度”在很大程度上決定于顆粒間距的大小，因而也就決定于顆粒的平均尺寸。在沉淀的最初階段中，細(xì)小顆粒的間距是很小的，要越過(guò)這些障礙物需要很高的剪切應(yīng)力?？勺冃晤w粒復(fù)雜形為的三種機(jī)理基體的晶體結(jié)構(gòu)與原子偏聚團(tuán)GP區(qū)或第二相顆粒之間共格?；瘜W(xué)硬化指的是顆粒及基體間化學(xué)成分差別有關(guān)的兩個(gè)效應(yīng)。一個(gè)是附加界面能，另一個(gè)是溶質(zhì)原子分布。彈性切變模量，由于它對(duì)位錯(cuò)的那些基本性能——線張力、自等的強(qiáng)烈影響，因而將單獨(dú)作為對(duì)強(qiáng)化有效應(yīng)的第三個(gè)因素?！?-3沉淀硬化一、沉淀熱處理過(guò)程沉淀硬化過(guò)程生產(chǎn)一種沉淀硬化合金的全過(guò)程可分為三個(gè)部分：a.選擇成分；b.固溶處理；c.沉淀熱處理。圖10.28是一個(gè)典型的沉淀硬化合金系的平衡圖，它表明硬化是β相自過(guò)飽和的α相中沉淀的結(jié)果。雖然這里最大的硬化效果可能在含B金屬6%是產(chǎn)生，但在低溫下α加β相區(qū)的整個(gè)成分范圍內(nèi)，卻都會(huì)發(fā)生某些硬化作用。固溶處理將合金加熱到高溫，但低于使晶粒過(guò)分長(zhǎng)大或某種組成物熔化的溫度。在少于一小時(shí)到接近一天的時(shí)間內(nèi)保溫，使第二相固溶得以進(jìn)行。淬入水中，使在室溫下獲得過(guò)飽和固溶體。沉淀硬化合金的最高硬度是沉淀處理中獲得的，這時(shí)過(guò)飽和固溶體發(fā)生變化，最終導(dǎo)致第二相的形成。進(jìn)行沉淀熱處理的正確溫度決定于兩個(gè)因素：a.反應(yīng)所需的時(shí)間；b.所要求的主要性能。冷加工的影響除成分和熱處理?xiàng)l件外，對(duì)于某些合金其性能還受到固溶處理后冷加工的很大影響。在某些實(shí)例中，冷加工會(huì)妨礙隨后沉淀處理時(shí)取得最佳的性能數(shù)值。二、沉淀硬化的應(yīng)用鋁合金的沉淀硬化沉淀硬化對(duì)鋁合金特別有效，無(wú)論是鍛造或鑄造合金均可進(jìn)行沉淀硬化處理。如對(duì)于Al-Cu合金，其組成相為α+θ（CuAl2）相。固溶熱處理溶解了θ相及雜質(zhì)相，淬火后僅保留了過(guò)飽和的α固溶體。隨后的時(shí)效處理導(dǎo)致形成GP區(qū)及θ相的各種過(guò)渡相。鎳合金的沉淀硬化鎳合金主要也是通過(guò)沉淀過(guò)程來(lái)硬化的。盡管鎳合金其價(jià)格為鐵的十倍左右，但為了多種目的仍在使用它。鐵基合金的沉淀硬化淬火時(shí)效是通常類型的沉淀硬化，而應(yīng)變時(shí)效則是由冷加工工序所引起的沉淀過(guò)程。鋼的沉淀硬化馬氏體時(shí)效鋼的沉淀硬化可以使屈服強(qiáng)度提高。另外加Cu,Al都會(huì)使鋼沉淀硬化。比如含Ni,Cu的時(shí)效鋼，就是利用Cu作為沉淀硬化劑。三、擴(kuò)散-反應(yīng)硬化擴(kuò)散-反應(yīng)硬化過(guò)程對(duì)某些合金系，可以用改變合金成分的方法以產(chǎn)生沉淀硬化，即以擴(kuò)散處理的方法加入適宜的元素。比如，如果金屬A能固溶金屬B，但對(duì)化合物BxCy只具有有限的溶解度，這樣就可將金屬C擴(kuò)散到固溶體中去，從而使其傾向于沉淀出BxCy，有時(shí)可取得相當(dāng)大的硬化效果。可以推測(cè)，硬化是由于在固溶體中BxCy析出的初期存在的點(diǎn)陣共格性所造成的。因?yàn)樵谡Ｇ闆r下，擴(kuò)散元素只能滲入很小的深度，所以只有表層能為這一過(guò)程所硬化。擴(kuò)散-反應(yīng)硬化應(yīng)用鋼的表面硬化的氮化過(guò)程，就是工業(yè)上應(yīng)用擴(kuò)散-反應(yīng)硬化的一個(gè)例子。鉻、釩、鋁等元素具有形成氮化物的強(qiáng)烈傾向。所以當(dāng)?shù)獢U(kuò)散到含有一個(gè)或幾個(gè)這類元素的鋼中時(shí)，鋼中就形成氮化物相的顆粒。氮化處理所造成的極大的表面硬度，主要應(yīng)歸功于氮化物顆粒的彌散分布，而不是由于粗大的氮化物晶粒本身固有的硬度。§4-4纖維增強(qiáng)一、纖維增強(qiáng)方法由于彌散相的不變形顆?？山o以最大的強(qiáng)化可能性，所以就采用了各種不同的方法以獲得這種類型的組織。將纖維摻合在一起支撐作用的基體中，特別是用復(fù)合技術(shù)，可對(duì)重要的變量給予很好的控制。增強(qiáng)纖維的重要性能是高強(qiáng)度及高彈性模量。在需要高的強(qiáng)度——重要量比的應(yīng)用場(chǎng)合中，非金屬纖維（如硼纖維）由于密度低而具有特殊的優(yōu)越性。對(duì)纖維常給以特殊的覆蓋層（例如，在硼纖維上覆蓋SiC），這樣做能有助于達(dá)到纖維與基體界面間的結(jié)合且又避免有害的化學(xué)反應(yīng)的雙重目的。二、纖維增強(qiáng)機(jī)理變形過(guò)程如果纖維小到符合均一性的要求（典型的直徑為100μm），復(fù)合材料的強(qiáng)度性能即主要決定于纖維所占有的體積比率Vf。變形過(guò)程分四個(gè)階段進(jìn)行：由于基體與纖維結(jié)合得很好，所以彈性變形在兩個(gè)相中同樣的進(jìn)行，指到正好超過(guò)基體的彈性極限為止?；w開始經(jīng)受塑性變形，然而纖維尚處于其彈性范圍之內(nèi)。纖維可能開始塑性變形，雖然纖維的延性一般是很小的。最后，纖維開始斷裂，從而導(dǎo)致復(fù)合材料的最終斷裂?？估瓘?qiáng)度關(guān)系式對(duì)于基體與纖維結(jié)合得很好的復(fù)合材料，其抗拉強(qiáng)度σc可由如下的關(guān)系式近似的得出（10.7）

式中：σf-纖維的抗拉強(qiáng)度σm-比基體屈服強(qiáng)度稍高的值。因?yàn)棣襢比σm大得多，由此復(fù)合材料的強(qiáng)度幾乎是直接隨著纖維所占有的體積比率Vf的增加而增高。短纖維的情況在纖維短的情況下，一個(gè)新的特點(diǎn)是纖維兩端上每一個(gè)長(zhǎng)度為δ的小段纖維的行為。δ是這樣的一個(gè)長(zhǎng)度，在它整個(gè)長(zhǎng)度上傳遞來(lái)自基體的應(yīng)力，這應(yīng)力可以看成從零增加到τm。在復(fù)合材料中，當(dāng)直徑為d的纖維受到幾乎為其強(qiáng)度σf的應(yīng)力時(shí)，在整個(gè)2δ長(zhǎng)度上所傳遞的力為πdτmδ。如果要纖維不會(huì)從基體中拉出，這個(gè)力就必須至少等于作用于纖維上的拉力，(πd2/4)σf，所以

（10.8）

對(duì)于能夠充分的傳遞基體應(yīng)力的不連續(xù)纖維而言，其臨界形貌比lc/d，是長(zhǎng)度與直徑的最小比值，每一種基體與纖維的組合都有一個(gè)特征性的臨界形貌比，典型的數(shù)值約為10。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說(shuō)明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。