2009都江堰聚源鎮(zhèn)住宅與現(xiàn)代服務業(yè)片區(qū)可研報告36p

聚源新城土地一級整理及深度開發(fā)項目可行性分析報告PAGEPAGE134都江堰聚源新城土地一級整理及深度開發(fā)項目可行性研究成都市聚源新城開發(fā)建設有限公司二00九年五月成都都江堰市聚源新城土地一級整理及深度開發(fā)項目可研報告目錄序言項目總論一、項目提要二、項目背景三、項目建設模式和開發(fā)思路四、規(guī)劃建設理念五、建設內容及主要用地指標六、投資效益測算七、約定投資回報八、主要風險與控制九、工作計劃與進程第一篇項目背景一、積極參與災后重建是有社會良知和責任感的企業(yè)的職責二、5.12對成都市場的實際影響三、產業(yè)救災，富民興邦——后5.12時期的都江堰產業(yè)整合策略第二篇投資環(huán)境一、國家相關政策二、成都市相關政策三、相關政策對房地產市場的影響四、震后災區(qū)特殊扶持政策及其對區(qū)域房地產的影響五、成都市經(jīng)濟運行情況六、都江堰市經(jīng)濟發(fā)展狀況第三篇城市規(guī)劃一、成都市總體規(guī)劃二、都江堰市城市發(fā)展及規(guī)劃三、聚源新城規(guī)劃第四篇市場研究一、成都房地產市場總體形勢二、都江堰房地產市場情況三、“5.12地震”對購房者的影響四、都江堰災后重建工作第五篇項目概況一、都江堰市聚源鎮(zhèn)概況二、城市新區(qū)基本情況：三、城市新區(qū)區(qū)位：四、項目概況五、新區(qū)發(fā)展思路六、項目SWOT分析第六篇項目策劃與定位一、國際化住區(qū)是本項目的發(fā)展方向二、國內外新城發(fā)展模式分析三、國際新城發(fā)展模式對本項目的借鑒四、關于國際住區(qū)的定義背景五、目前成都國際住區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀第七篇項目區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略一、整合三大優(yōu)勢：生態(tài)化＋可持續(xù)性＋國際住區(qū)二、總體定位：公園式國際住宅新區(qū)三、形象定位：成都國際住區(qū)－成都后城四、聚源新城國際住區(qū)系統(tǒng)功能五、國際化住區(qū)建設目標六、國際新區(qū)規(guī)劃遵循的原則七、國際住區(qū)交通規(guī)劃八、國際新區(qū)要素九、國際化新區(qū)生活價值體現(xiàn)十、客戶群定位十一、項目構成第八篇項目運營模式一、項目運作的主旋律：二、項目運作的框架性思路：三、項目建設模式：四、項目建設內容與主要用地指標五、項目的組織管理第九篇土地整理開發(fā)時序與土地價格分析一、從資金鏈角度分析開發(fā)時序二、撤銷行政功能對聚源土地價格的影響三、土地預估價格反算樓面地價分析五、土地預估價格分析依據(jù)第十篇項目投資估算與資金籌措一、土地整理項目二、市政項目三、公共綠地上的配套開發(fā)項目五、項目資金籌措第十一篇項目投資收益測算一、土地整理項目二、市政項目三、公共綠地上的配套開發(fā)項目第十二篇經(jīng)濟評價一、財務評價基礎資料二、政府回購能力分析三、綜合測算及資金鏈分析與綜合財務評價第十三篇經(jīng)濟風險分析一、項目主要風險因素識別二、防范和降低風險措施第十四篇社會效益分析篇一、帶動新區(qū)發(fā)展二、整合資源形成良性的后續(xù)開發(fā)模式三、塑造一個良好的企業(yè)形象和品牌第十五篇結論篇序言一切邊緣或核心的、自然或人文的、主流或非主流的東西都因地區(qū)與地區(qū)、民族與民族和國家與國家之間的不斷交往以及現(xiàn)代交通手段、傳播媒介的日益發(fā)展而幾乎是一覽無余地袒露在大眾面前。每一種文化都同時既成為觀察的主體又成為被觀察的對象。當我們面對地產，我們希望能從文化復興與文化大同的高度引起市場對項目的關注與追捧；當我們面對歷史，我們選擇用地產的形式表達我們對歷史與文化的責任——地產是包容一切文化現(xiàn)象的最合理的空間載體，她能實現(xiàn)的價值，遠遠超越地產本身。歷史源遠流長，文化萬代流香。上善若水，道法自然——造就了聚源國際住區(qū)傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代理念歷史性交匯的智慧、尊嚴與性靈。成熟的聚源新城將充溢著成就與尊嚴，祥和與富足，悠閑與華貴，并薈萃道德學問、功名事業(yè)、聲望與背景都出類拔萃的人中俊杰。聚源國際住區(qū)所具備的城市靈魂，將是極度含蓄中透著極度自傲，極度恬靜中透出極度豪邁。一個優(yōu)秀的地產項目，是城市的旗幟與名片。當她具備了這樣的品質，市場所給予她的，將遠遠不是通俗的開發(fā)利潤。一切附加的價值，將得到令人驚喜的、無限的提升。我們的理想，是用一個精致的地產項目，幫助“天府之國”的都江堰，擦亮世界的眼睛。項目總論一、項目提要（一）、項目名稱“聚源新城”土地整理與深度開發(fā)項目（二）、項目運營實施單位概況建設單位：成都市聚源新城開發(fā)建設有限公司（三）可行性研究報告編制依據(jù)成都市聚源新城開發(fā)建設有限公司對“聚源新城”項目進行市場研究工作，并提交投資可行性研究報告，其主要研究依據(jù)如下：1、《中華人民共和國房地產管理法》；2、《中華人民共和國土地管理法》；3、《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；4、聚源新城概念性規(guī)劃；5、都江堰災后重建的相關優(yōu)惠政策；6、都江堰市征地補償安置暫行辦法實施細則；7、都江堰市旅游業(yè)發(fā)展優(yōu)惠政策；8、其他相關資料。二、項目背景1、災后重建是企業(yè)的社會責任：2008年5月12日，注定是一個讓全體中國人刻骨銘心的日子，里氏8級的強烈地震，瞬間奪去了我們數(shù)萬同胞的生命，同時，建筑倒塌，道路損毀，通訊中斷，惡劣天氣，災區(qū)同胞的生活將失去保障，但他們沒有放棄希望。在黨和國家的領導下，偉大的中國人民不拋棄、不放棄，迅速展開了行動，捐款捐物，動用一切可以動用的資源，一切為了災區(qū)，一切為了多挽救一個生命，一切為了保障災區(qū)群眾的生活。危急時刻，許多平凡的英雄站了出來，用他們看似普通的，但卻最真摯的情感，詮釋了這個國家的精神、民族的脊梁。5.12地震，我們目睹了痛苦、感受了悲傷，卻也經(jīng)歷了洗禮、收獲了感動。如今，災難已經(jīng)過去了3個多月，在災區(qū)，人們的生活正在恢復，災后重建也正在有條不紊的展開。此時此刻，我們希望能夠為災區(qū)再做些什么，希望能夠幫助到災區(qū)的重建，以市場化的手段，協(xié)助災區(qū)重建家園。這個項目的提出，正是出于幫助災區(qū)重建的目的。都江堰市是緊鄰四川省省會成都的旅游城市，為成都市屬縣級市。都江堰市擁有都江堰和青城山兩處世界文化遺產，是四川省著名的旅游城市，自然資源條件十分優(yōu)越，由于臨近成都市區(qū)，被譽為成都的后花園。5.12地震使都江堰市60%的建筑和基礎設施受到了損毀，在今后數(shù)年，都江堰市將面臨龐大重建工作。這個項目，本著在國家對口直接援助重建范圍之外，以企業(yè)實力和金融配套，在都江堰市重建整體規(guī)劃的基礎上，開辟一條市場化的道路，通過投資都江堰聚源新城的土地一級整理與深度開發(fā)，幫助都江堰市政府增加財政收入，從而間接促進災后重建資金投入。同時，充分利用都江堰市聚源新城的旅游和自然資源，通過土地整理和后續(xù)建設，改善當?shù)赝顿Y環(huán)境，促進城市經(jīng)濟更快更好發(fā)展。若干年后，一座嶄新的城市將會出現(xiàn)在我們面前，一座新的聚源新城，一座充滿希望和愛心的城市。在達成以上期望的同時，我們將以我們的知識和判斷力，以我們專業(yè)的技能，勤懇工作，在幫助災區(qū)的同時，也為公司發(fā)展及為本項目提供金融支撐的企業(yè)帶來回報，創(chuàng)造價值。2、項目建設背景都江堰市是國際旅游名城,都江堰水利工程和青城山被列入《世界遺產名錄》，是西南地區(qū)唯一獲得雙文化遺產的生態(tài)性文化名城。都江堰市距成都雙流國際機場60公里，與成都市區(qū)經(jīng)成灌高速公路相連，約30分鐘車程，行政區(qū)劃上隸屬于成都。5.12地震前，都江堰市政府就已經(jīng)將在聚源鎮(zhèn)建設新城項目納入重點發(fā)展和規(guī)劃，并計劃將政府部分機構搬遷至聚源新城。同時配合“成都市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)”項目改造舊城，改善旅游環(huán)境，依托雙遺品牌，拓展都江堰市旅游產業(yè)發(fā)展空間，加大旅游產業(yè)的發(fā)展后勁。聚源新城災后重建規(guī)劃面積15.764平方公里，未來計劃發(fā)展人口達14萬人（詳見都江堰災后重建規(guī)劃），擬打造成成都平原的一個次中心城市，成為成都的后花園和精品衛(wèi)星城。5.12地震后，國家在規(guī)劃建設、土地指標等方面給都江堰市予以了政策傾斜和支持，災后重建也大大推動了聚源新城建設的步伐，國家和成都市都推出了很多優(yōu)惠政策。經(jīng)過成都市聚源新城開發(fā)建設有限公司與都江堰市政府地震后長達數(shù)月的接觸、溝通與交流，雙方目前已達成戰(zhàn)略合作意向，聚源新城的開發(fā)建設由雙方共同來完成，首先從新城核心區(qū)打造開始，都江堰市政府拿出5平方公里土地進行一級整理，并根據(jù)實施進度逐步安排市政與公建配套建設。三、項目建設模式和開發(fā)思路開發(fā)思路：“給我一片地，還你一座城”。依靠強大的資金投入，聚集眾多的產業(yè)，配合政府，打造一座配置完善、稅源充足、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的可持續(xù)發(fā)展的新城。而企業(yè)也通過一級土地整理與后續(xù)的深度開發(fā)實現(xiàn)收益、創(chuàng)造價值。建設模式：（一）從土地一級整理開始，鎖定整理成本，通過經(jīng)營性用地的出讓獲取投資收益；（二）在市場成熟前通過獲取低價土地進行開發(fā)，獲取開發(fā)收益；（三）通過完善公建配套、市政配套建設帶動土地的升值，從土地出讓中獲取更大收益；（四）通過公建配套建設的政府回購，市政或公建用地的回購，公共綠地配套物業(yè)的出售或經(jīng)營，獲取升值收益；（五）在完善新城配套建設的基礎上，通過產業(yè)的聚集引導土地和資產的升值，最終實現(xiàn)開發(fā)商與政府的雙贏。四、規(guī)劃建設理念以產業(yè)帶動發(fā)展，結合成都市“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)”示范項目和促進城鄉(xiāng)一體化，通過引進國際知名投資商和產業(yè)集團，以綠色產業(yè)發(fā)展帶動生態(tài)新城可持續(xù)發(fā)展，匯聚全國乃至全球教育產業(yè)、IT產業(yè)、信息產業(yè)、金融產業(yè)等無污染、低耗能、高科技、高附加值的朝陽產業(yè)進注聚源，打造一個國際化的集旅游、休閑、商住、文化娛樂于一體的生態(tài)新城。五、建設內容及主要用地指標（一）建設內容：通過土地的一級整理、區(qū)域深度整理開發(fā)，完成一座新城的配套設施建設。具體建設內容包括：1、土地整理：征地、折遷、安置、補償、農民社保等；2、基礎設施：市政道路、橋梁、污雨水管（水、電、氣、通訊、網(wǎng)絡等由相關行業(yè)產權企業(yè)投資）等；3、在市政設施用地上投入市政項目：有關房屋、環(huán)境、綠化、水景、裝飾小品，廣場等；4、在行政辦公（若有）與公建配套用地上投入公建配套項目，但醫(yī)院、學校由其他投資商捐建。（二）5平方公里（約合7500萬畝）現(xiàn)有規(guī)劃主要用地指標。1、經(jīng)營性用地：70％×規(guī)劃總用地7500畝＝5250畝（含農民安置用地250畝＝6167人×44平方／人÷667平方米／畝÷容積率1.6），實際5000畝。（44平方米由35平方米住宅和9平方米商業(yè)構成）；2、公共設施用地：3％×7500＝225畝；3、公共綠地：10％×7500畝＝750畝；4、道路用地：17％×7500畝＝1275畝；（三）、能有增值收益或可按整理成本收回投資的土地：經(jīng)營性用地5000畝＋行政辦公與公建配套用地225畝（政府成本價回購）＝5225畝。（四）建設期限：2010－2013年，分兩期進行滾動開發(fā)建設，第一期整理面積約為3000畝，第二期整理面積約為4500畝。六、投資效益測算經(jīng)初步測算，5平方公里的開發(fā)成本計約42.44億元（土地整理成本鎖定為50萬元/畝），其中土地整理投入37.5億元、深度開發(fā)建設投資4.94億元。收入計約53.89億元（土地出讓從2009年8月開始，初始價格75萬元/畝，以后每季遞增5萬元/畝），具體收入構成包括：土地一級整理項目收入36.4億元，政府回購公建項目17500萬元，綠地配套開發(fā)收入60000元，政府回購市政配套用地11250萬元，配套費返還收入60030萬元，預計可實現(xiàn)利潤11.45億元。本項目資金由銀行貸款資金、項目公司自籌資金和銷售轉投資資金構成，其中銀行貸款資金投入共計50000萬元，項目公司自籌資金6000萬元，其余款項均來自于本項目的土地拍賣價款中回收成本與保底收益及分成部分、公建部分政府回購資金、市政與公建部分政府按照成本價回購土地資金、公共綠地配套物業(yè)銷售資金等轉投資資金。通過財務測算和上述分析，本項目財務凈現(xiàn)值為136億元；財務內部收益率也達114.2%，項目的資本金凈利率為189%，投資回收期為25個月，這些指標均較好。我們不難發(fā)現(xiàn)項目具有較好的抗經(jīng)營風險和財務風險的能力，故項目在財務上是可行的。同時，根據(jù)測算政府具備回購實力,并有32265萬元的凈收益。（具體測算詳見收支測算明細表及資金鏈設計表）。七、約定投資回報對于核心區(qū)5平方公里的土地整理收益的分配，目前和都江堰市政府達成的初步意向是：在形成的可分配利潤中由都江堰市政府與項目公司按5：5比例分成，若項目公司所得收益不足按其投資額計算11%的投資回報率,則不足部分由政府補足。八、主要風險與控制（一）市場風險5.12地震給都江堰城市的山水宜居形象帶來了一定的打擊，磋商了外地購房者的積極性，因此，未來幾年在都江堰置業(yè)的將主要集中在該城市的自住人群，市場信心的恢復可能需要２－３年的時間。但隨著建筑抗震烈度的提高，以及都江堰、青城山“雙遺產”價值的不會改變，并配合災后重建、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)的推行，都江堰新城效益將逐步顯現(xiàn)，房地產價值將上升到一個新的高度。本次測算土地出讓按75萬元／畝測算，依據(jù)為:A、綜合分析聚源臨近城市都江堰與郫縣，聚源介于其間。優(yōu)劣勢分析，聚源地理位置較都江堰更接近主城區(qū)，但自然資源、文化資源劣于都江堰；而其雖比郫縣更靠西，但自然資源，尤其是水資源較郫縣更勝一籌，何況其周邊還規(guī)劃有約8平方公里的生態(tài)自然公園，其環(huán)境非郫縣可比擬。但郫縣、聚源、都江堰均處成都規(guī)劃的成灌走廊（六大走廊之一），是成都著力打造的住宅、旅游、生態(tài)、休閑區(qū)域，三地各有千秋，并形成互補；目前，郫縣土地拍賣均價已達260萬元/畝，都江堰的拍賣單價也接近200萬元，而本報告確定的2009年11月的聚源土地拍賣初始價格為75萬元，顯然相對保守。B、我們在確定聚源土地拍賣初始價格的時間是2009年8月，屆時成灌城際鐵路即將通車，作為成都轄區(qū)內的第一條城際鐵路，其對周邊地塊的帶動作用不可小視，而聚源恰恰有城際鐵路站點。通車后，聚源將迅速成為成都半小時經(jīng)濟圈的范疇，前景不可估量；且屆時，除城際鐵路外，IT大道、沙西線、成灌高速、及改造后的317國道（城市區(qū)間大道），構建出方便、快捷的聚源交通體系！C、作為城市運營商，我們將從規(guī)劃開始，以高標準確立聚源的建設方向，并在建設過程中一以貫之。此次的項目運營，并非一般性的土地整理，僅僅完成土地征收與基礎設施建設，而是復合型的城市運營，是鴻篇巨制的新城建設，除土地整理外，還涵蓋了各項深度開發(fā)項目，包括地標性建筑的修建，城市功能型建筑的打造，城市綠化、公園、水景等，完全按照規(guī)劃構思，塑造城市新形象。合理的布局、優(yōu)美的環(huán)境、完備的功能、便捷的交通、高端的配套，從多角度支撐了聚源未來的土地價格；D、城市土地價值的提升在于城市區(qū)域價值的提升，我們將組建專業(yè)的策劃、宣傳、包裝、推廣、招商團隊，從城市定位開始進行城市設計，從城市包裝著手籌劃區(qū)域價值提升。我們有理由相信，距郫縣10余公里，距都江堰8公里的聚源新城，根據(jù)現(xiàn)有整體打造思路，在2009年4季度末，按照75萬元/畝的初始價格作為測算依據(jù)，是合理的，并且相對保守。（二）項目資金問題項目自有資金較為充裕，但為了最大化實現(xiàn)土地的時間價值，可考慮通過銀行土地整理項目貸款，施工企業(yè)貸款，對投資商的綜合授信等其他可行的融資渠道，取得銀行信貸支持。目前已經(jīng)接觸了多家銀行，具有較強意向，成功融資在情理之中。在本次的資金鏈設計中，僅考慮了少量信貸支持，但在實際操作中，可考慮增加信貸資金介入，以最大化贏取土地的增值空間。（三）政府政策變化對項目的影響本項目針對此風險，首先地方政府具有推進項目成功的政治、社會動力，具有較強的主觀能動性，同時公司與政府簽訂有相關運作協(xié)議，且又有市人大授權，為項目的順利實施提供實質性的法律保障。并且本項目屬于災后重建的重點項目，舉國關注，從政治上講，只準成功不許失敗，可有效規(guī)避政策風險。（四）征地拆遷風險該項工作全權委托政府操作，由政府及相關職能部門及時進行協(xié)調。同時由于5.12大地震造成的房屋損毀，給聚源鎮(zhèn)現(xiàn)住民帶了了拆遷的主觀需求。故該風險對項目的進行影響不大。（五）土地指標風險本項目需要指標總量為5250畝，因災后重建，國土資源部已經(jīng)批給都江堰政府超過11平方公里的土地指標，能有效滿足項目需求。（六）政府人員變動對項目造成的不利影響對于政府人員變動風險，公司應要求政府對于以前的承諾（包括非正式文件的書面承諾和口頭承諾）以正式文件的形式予以明確或與公司簽訂正式的協(xié)議。同時，在項目的運作過程中，為創(chuàng)造良好的合作環(huán)境，應保障公司與政府各部門、各層次人員保持暢通的溝通機制，即使政府人事發(fā)生變動，未走的人員應能起到盡快讓我方與新來人員建立良好合作關系的作用。（七）成本核算風險其一、工程成本：因施工總包由項目公司委托專業(yè)施工單位承擔，故該項成本可采用概算包干、一次招標、單價承包的原則，據(jù)實核定，即使與政府核定的工程決算價款高于市場價格，但本項成本可以進入土地整理成本，將會由政府從土地拍賣價款中全額返還并保11％的收益；其二、拆遷成本：可以要求政府確定封戶時間，且由投資商確認，封戶的時間節(jié)點和數(shù)量完全可以與政府磋商納入合同范疇；委托政府拆遷按照現(xiàn)行慣例，一般有相當部分的拆遷成本作為協(xié)調費作為政府收入，但委托越基層的組織進行拆遷，成本越低，效果反而越好，因而可以直接委托村一級組織直接進行拆遷；在與政府共同進行拆遷工作時，需要嚴密監(jiān)控，拆遷的量必須由投資商確認；其三、其他如策劃、推廣、營銷、廣告、監(jiān)理等費用若由政府委托支付，則既可保障款項的?？顚Ｓ?，又可保障投資商對項目推廣的控制權。但是總體來講,與政府達成的50萬元封頂成本的約定,事實上已經(jīng)控制了成本風險.（八）土地拍賣價款政府分配過程中的支付風險其一、土地拍賣專戶可以要求與政府共管；其二、通過銀行協(xié)助，鎖定政府拍賣專戶，辦理土地收益權質押，以確保資金回籠。（九）政府回購能力的風險根據(jù)前面的經(jīng)濟測算，按照目前的測算前提分析，政府具有完全的回購能力。同時根據(jù)敏感性分析可得，在土地初始價格高于預期時，政府在全額按約回購后，還將有巨額收益。但是，一旦市場持續(xù)疲軟，必然潛在政府回購的誠信風險?？梢栽谡刭徺Y金不足的前提下，通過存量土地置換移交給政府的資產。九、工作計劃與進程（一）2008年9月底，聚源新城建設概念性規(guī)劃確定，得到國家和上級主管部門的批準；（二）2009年6月，注冊成立聚源新城城市建設公司（以下簡稱項目公司），做為本項目運營主體。（三）2009年6月，根據(jù)新城建設概念性規(guī)劃，項目公司負責完成新城建設項目可行性研究報告；（四）2009年6月，項目公司和都江堰市政府簽署投資合作協(xié)議，與都江堰土地儲備中心簽署《土地包裝整理協(xié)議》；（五）2009年7月，項目公司負責為都江堰市編制新城建設控制性詳細規(guī)劃，并上報政府主管部門批準；（六）2009年9月，根據(jù)新城建設控制性詳細規(guī)劃，確定最終的項目方案；（七）2009年10月，項目進入實施階段。第一篇項目背景一、積極參與災后重建是有社會良知和責任感的企業(yè)的職責1、鳳凰涅磐——5.12國殤“震生”〖新成都人，新生活港〗5.12地震，令無數(shù)城市毀滅，山河破碎，草木凋零。在大片的重災區(qū)域，房地產、旅游、農業(yè)、城市服務業(yè)……昔日的繁華或毀滅，或癱瘓，一時難以復興。無數(shù)的哀痛，無數(shù)的熱情，無限的關注投注在這片土地上。同時，無數(shù)雙眼睛在期待災后重建的事業(yè)，無數(shù)的智慧在考量災后重建蘊含的政治、經(jīng)濟與社會意義。5.12及其災后重建，是一個大變局?，F(xiàn)在乃至以后很長的時間，中國、乃至整個世界，眼光都將聚集在“5.12災后重建”。在災后重建的城市格局中，都江堰，由于城市區(qū)位的獨特、自然資源的優(yōu)越、城市文化的魅力，客觀上為擔負起“災后重建”第一“代言城市”的歷史重責提供了可能。作為“5.12重災區(qū)的第一后方與第一前方”，我們的歷史使命是：在災后重建的第一時間，向世界展示一個高度政治文明、經(jīng)濟發(fā)達強勁、文化繁榮開放、自然宜居山水宜人的特色城市，一個最符合中國傳統(tǒng)人居理念的田園山水城市，一個未來充滿想象的現(xiàn)代化都市。大變局需要大思維。5.12不僅是一個關注點，更是一個轉折點，在崛起的城市化進程中，5.12給了都江堰一個逆勢崛起的契機！一個符合當前政治環(huán)境、政策導向、輿論熱點的5000年一遇的歷史機遇！我們應該創(chuàng)造一個事實：中國的災后重建，體現(xiàn)了中國在國際環(huán)境中新一輪大國崛起的偉大力量，從今天開始、從都江堰開始！2、5.12變局運營之政治訴求與城市推廣5.12及其災后重建的特殊歷史時期，擺在都江堰面前的首要問題是，如何確定特殊時期的政治訴求與公共宣傳，確立一個城市崛起與重建的訴求，完成一個能被廣泛接受的社會公共形象。一方面，都江堰需要快速提出災區(qū)的重建藍圖；另一方面，更為重要的是抓住5.12以后的發(fā)展機遇，加強區(qū)域互動和對外合作，增強成都國際影響力和吸引力，主動策劃、積極推動，承接抗震救災的產業(yè)吸引、人居吸引和資本吸引，并以此積極爭取國際國內對5.12災后重建的重大投、融資。在城市發(fā)展戰(zhàn)略上，借助地緣優(yōu)勢，積極倡導新型合作關系，轉化傳統(tǒng)的城市競爭關系，尋求并發(fā)展城際合作聯(lián)盟。在政治訴求與公共宣傳方面，可有以下策略：A、公共宣傳方面，首先要淡化重災區(qū)的影響，以串通人文、自然優(yōu)勢高調建設重災區(qū)，建立“成都—都江堰512震災重建的上下合作聯(lián)盟”，通過合作聯(lián)盟，使中央、省、市對重災區(qū)發(fā)展扶持的各項政策加大向都江堰傾斜的力度；在輿論導向上，引導各類積極參與災后重建的投資關注都江堰并投向都江堰。主動在歷史轉折點的恢宏演出中歸位，領悟并扮演好“5.12重災區(qū)的第一后方與第一前方”的雙重角色，借舉世矚目的“5.12災后重建概念”和“成都—都江堰512震災重建的上下合作聯(lián)盟”概念創(chuàng)新城市規(guī)劃，再次隆重強調都江堰打造“中國旅游健康休閑城”的計劃，重點發(fā)展旅游、教育、醫(yī)療、文化等服務業(yè)，使都江堰成為重災區(qū)城市功能轉換和產業(yè)轉移、投資轉移的重要支撐，以及實現(xiàn)都江堰災后重建旅游城市的計劃。B、在全球對5.12災后重建的關注中，積極創(chuàng)造未來城市模型與城市藍圖，高調吸引全國乃至全球戰(zhàn)略投資和全市乃至全省人居、創(chuàng)業(yè)熱點區(qū)域。緊緊抓住5.12震災帶來的都市移民、創(chuàng)業(yè)居住的特殊的發(fā)展契機，以“新成都人、新生活港”的雛形，借助全球關注“災后重建”的輿論熱點，更加重點地表達都江堰在震后重建的城市藍圖，給“新成都人、新生活港”給予全新詮釋，貫徹災后重建與城市涅磐的概念。C、結合前述內容，第一時間優(yōu)化、提升并高調推出“新成都人、新生活港”的策劃，以“鳳凰涅磐——5.12國殤‘震生’新成都人、新生活港”為大型策劃命題，剖析“都江堰，5.12后的復興之路”，廣泛、細致、深入的做好城市運營策劃、區(qū)域政治訴求、公共輿論宣傳、政府公關、典型項目策劃、省市政策爭取、全球引智、全民參與、全球招商引資。D、高調宣傳并實際推廣，都江堰聚源新城所具有的，承接5.12地震以后重災區(qū)投資轉移、產業(yè)轉移、新一輪都市移民的充分條件——聚源鎮(zhèn)是最適合創(chuàng)業(yè)投資的理想環(huán)境；最適合大量都市移民的創(chuàng)業(yè)居住區(qū)域；及其必要條件——聚源鎮(zhèn)擁有承接創(chuàng)業(yè)投資、擁有新都市移民、創(chuàng)業(yè)居住的理想空間。E、配合新成都人，新生活港，出臺一系列的規(guī)劃調整、政策配套和針對投資轉移、產業(yè)轉移招商引資政策；可以一邊推廣、一邊研究制定政策，否則，隨著時間的推移，聚源鎮(zhèn)將喪失巧妙利用“災后重建”輿論、社會心理、資本關注和政策傾斜的契機。F、針對新一輪都市移民，都江堰可以出臺一系列對“聚源新城移民的公民待遇”的系列措施。G、災后重建只是本輪城市營銷的引爆點，真正的目的，是要吸引外部的投資，迎接善于抓住災后重建契機的國際、國內資本，創(chuàng)造全新的投資題材，主動與災區(qū)需要轉移的產業(yè)進行對接，爭取財政、金融、規(guī)劃、土地利用等等全方位支持。H、積極、高調宣傳災后的重大簽約項目，大力重塑社會各界在災后對都江堰的信心。積極爭取，高調宣傳符合進駐聚源鎮(zhèn)的重災區(qū)項目轉移：制造聚源新城已經(jīng)成為匯聚優(yōu)勢項目、配套重災區(qū)城市功能轉移的一線城市的輿論?！鞘羞\營與區(qū)域內房地產發(fā)展的根本之道，在于與入境的企業(yè)一起把市場策劃、創(chuàng)造出來，創(chuàng)造性的解決目前投資與消費雙重疲軟的頹勢。大家都相信，市場是策劃出來的。無論消費還是投資，決策的主體，都需要強有力的引導。地方經(jīng)濟的發(fā)展，尤其需要引導資本的流向和消費的流向。地方政府與參與城市運營的企業(yè)，是一個利益共同體。當前房地兩市疲軟的癥結，問題不是出在這個共同體之間，而是外部，是市場。所以，僅僅是解決共同體之間的合作細節(jié)，不是根本的辦法。一起改變都江堰的市場地位和市場機會，這才是根本之道。5.12，給了都江堰逆勢聚集資本、產業(yè)和市場的機會，一個擁有逆勢騰飛的理由。我們期望這一切能夠成為現(xiàn)實。二、5.12對成都市場的實際影響我們以美國洛杉磯大地震與日本阪神大地震為例，詳細分析本次汶川大地震對房地產市場的影響。案例研究：美國1994年洛杉磯地震洛杉磯大地震發(fā)生時的經(jīng)濟背景：美國經(jīng)濟經(jīng)歷8年以上的擴張期后，在1990年海灣戰(zhàn)爭前步入了收縮期。通過2年的經(jīng)濟結構調整，從1993年開始，美國經(jīng)濟重新進入經(jīng)濟恢復期；在1994年1月洛杉磯發(fā)生大地震前一年，美國GDP穩(wěn)定保持3%以上的增長，而失業(yè)率與CPI則控制在相對合理水平（1993年至1995年美國失業(yè)率分別為6.8%、6.1%、5.6%，CPI增長率分別為2.9%、2.6%、2.8%）。洛杉磯大地震對房地產市場的影響：在美國洛杉磯地震發(fā)生后，受災后住房修建計劃影響，住宅供給套數(shù)穩(wěn)步增長（圖2），經(jīng)歷23個月的恢復重建，配合全面走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，住宅物業(yè)銷售價格止跌緩慢回升。這表明，洛杉磯區(qū)域已從地震的負面影響中恢復，并重新獲得居住人口與投資者的吸引力。圖2：洛杉磯新增住宅供給圖3：洛杉磯住宅單元銷售價格中位數(shù)洛杉磯新增住宅價格中位數(shù)洛杉磯房地產市場從地震影響中迅速恢復除了經(jīng)濟穩(wěn)步、溫和的長期增長因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟與社會的穩(wěn)定，同時也確保了當?shù)厣虡I(yè)復蘇。案例研究：日本1995年阪神大地震阪神大地震發(fā)生時的經(jīng)濟背景：日本房地產市場在經(jīng)歷了70－80年代多年的持續(xù)繁榮和后期的泡沫化后，從92年起資本市場泡沫破裂，此時日本的匯率升值處于尾期、流動性從過剩已經(jīng)轉為偏緊，房地產市場陷入了長達14年的下降趨勢中。阪神大地震對房地產市場的影響：日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對房地產和股市的影響，95年期間采取了較為激進的貨幣放松政策，一年內平均貸款利率大幅下調大約1.5個百分點，從年初的3.5％下降至年末的2.0％，對房地產形成有力的金融支持。地震沒有顯著加劇日本資產市場長達10多年的下降趨勢，這體現(xiàn)在：·相對于99－2005年間每年的地價指數(shù)變化，95－98年間每年地價指數(shù)下跌的幅度相對較?。?5年阪神大地震后，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降（95年和96年日本“全國所有地價指數(shù)”分別下降3％和4％，其中“全國住宅地價指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1.6％和2.6％），遠低于93和94年的下降幅度。這說明了阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產市場的下跌趨勢。（圖3）·1995年阪神地震對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，之后半年內市場一度逐步恢復到地震發(fā)生前的水平），隨后市場繼續(xù)其長達約10年的漫漫熊市。（圖4）圖3：日本地價與住房地價的走勢圖4：日經(jīng)指數(shù)走勢與房地產板塊走勢（缺）案例研究：阪神大地震消費者購房意愿調查地震在短期內對自住購買者與投資者影響巨大，根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于1992~1996對1995年阪神大地震后奈良縣[]的購房消費者（所有消費者及親戚在此之前都未經(jīng)歷地震）進行的詳細研究顯示：在地震后，購房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達71.23%，而對公屋（中國所稱的廉租房）與私人商品房的租賃需求大幅上揚：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%，升幅為71.58%；私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。（圖5）圖5：地震前后消費者購買－租賃意愿變化奈良縣緊鄰阪神地震區(qū)域，但未被官方定義為地震區(qū)。在此次地震中，奈良縣居民住所被地震搖晃，但地震未破壞其住所，影響其生命財產安全；奈良縣居民可以便捷的前往災區(qū)觀察災情。根據(jù)以上案例分析，我們對本次汶川大地震對房地產市場的影響概述為如下幾個方面。1、房地產市場恢復周期：經(jīng)濟復蘇期（GDP增長率3%以上）的洛杉磯大地震（中性的貨幣政策支持）對當?shù)胤康禺a市場的影響恢復期大約為23個月，而經(jīng)濟衰退期（GDP增長率1%~1.5%）日本阪神大地震（放松的貨幣政策支持）只對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，并沒有加劇當時的日本房地產市場的下跌趨勢。根據(jù)中國宏觀經(jīng)濟形勢判斷，在經(jīng)濟基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預計：本次地震只會對四川區(qū)域的資產市場造成短期負面沖擊；但是由于四川房地產市場前期已處于宏觀調控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，我們認為成都房地產市場的恢復周期將可能超過6個月的時間，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。2、房地產二級市場：地震不會改變中國經(jīng)濟中期繼續(xù)快速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，而中期房地產發(fā)展更多取決于中國宏觀經(jīng)濟調控政策。根據(jù)宏觀形勢分析，短期內輕災區(qū)城市（如成都）將處于相對寬松的貸款政策環(huán)境，這為房地產市場的復蘇奠定了政策條件；所以短期內房地產二級市場的走勢可能更多取決于購房者購買心理。由于成都二級市場購房者本地客戶與外地各半，我們將分別分析這兩類客戶的購房心理。本地客戶：從“阪神大地震消費者購房意愿調查”案例分析可以看出：地震在短期內對自住購買者將造成一定的心理陰影；而在中國現(xiàn)階段地震險制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務債權關系的法律框架下，這種購買負面心理可能會得到加劇。我們預計，政府如果出臺類似地震險的保障業(yè)主權益的政策條例，則本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個市場將迅速重拾上升趨勢。反之，剛性需求將會受到壓抑，而輕災區(qū)的投資需求將尋求另外更為安全的城市，整個成都房地產市場將繼續(xù)保持漫長的調整狀態(tài)。但是考慮到四川輕災非重建城市將可能面臨原材料供應與勞動力供應短缺、建安成本與勞動力成本繼續(xù)抬高的風險，我們認為即使調整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級市場的價格下調空間有限。外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶（僅在成都工作的客戶）在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級市場在未來是否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通過地震鑒定結果穩(wěn)定外地客戶的購買心理。否則，成都房地產市場將面臨一般的購買需求消失的可能性。3、房地產一級市場：在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠低于93和94年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價格影響并非如我們想象中巨大。處于宏觀調控中的中國房地產市場，今年土地價格與去年相比已近腰斬。根據(jù)前述對房地產二級市場走勢的判斷，我們預計在災區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險等配套政策的，二級市場剛性需求得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調整狀態(tài)，但考慮到二級市場價格下調空間有限。我們預計土地市場將處于震蕩調整。4、房地產三級市場：從“阪神大地震消費者購房意愿調查”案例分析可以看出：雖然震后購買需求不明顯，但租賃市場將保持興旺，進而帶動住房租金的大幅上揚?？紤]到成都市商品房較高的空置率，我們預計地震后三級租賃市場會保持一定的活躍度，租金會小步提高。關于三級銷售市場的表現(xiàn)，我們認為與二級市場十類似，取決于地震險的出臺。若政府出臺類似地震險的保障業(yè)主權益的政策條例，二級市場的換房需求將為三級市場將帶來大量舊房，我們判斷這可能會拉低整個三級市場的供應質素，影響三級銷售市場的活躍度。反之，三級銷售市場將保持目前的平淡格局，不會發(fā)生明顯改變。5、城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產生重大深遠的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質疑。均質高密的城市規(guī)劃格局策略將可能實現(xiàn)局部調整：在成都二環(huán)以內土地功能將發(fā)生轉變，以高密公建為主，結合建筑技術革新，消除消費市民對高密建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。三、產業(yè)救災，富民興邦——后5.12時期的都江堰產業(yè)整合策略5.12地震后，“產業(yè)救災，富民興邦”——這是一個比“新成都人，新生活港”更為宏偉，更為壯麗的偉大篇章。我們需要從政治訴求、戰(zhàn)略構思、思想統(tǒng)一、產業(yè)策劃、資源配置、公共宣傳、招商引智等等一系列的方面組織公共資源。但是，我們在熱切希望、積極努力的同時，不能僅僅依賴房地產與城市化。在積極推動城市化的同時，面對“三化聯(lián)動”的命題，我們應該更深刻的剖析與運營……相信我們?yōu)閰^(qū)域經(jīng)濟制造了災后重建“新成都人，新生活港”的熱點，其他的機會也會接踵而至。無疑，產業(yè)救災，富民興邦是一個更為偉大的課題！在“產業(yè)救災，富民興邦”的偉大旗幟下，我們提出掀起農業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)、城市服務業(yè)等系列產業(yè)全面高潮的鴻篇巨制！都江堰迎來歷史上最令人興奮，最讓全球關注，最能喚起社會共鳴的偉大計劃。歷史為之動容，人民也必將為之感動！產業(yè)救災，富民興邦系列計劃：現(xiàn)代服務業(yè)的大力發(fā)展區(qū)域發(fā)展背景：宏觀層面資本運動軌跡的變化(外資西移，內資西移)，災后重建、對口支援，為都江堰承接產業(yè)和資本轉移，引進先進技術和管理方式創(chuàng)造了條件。2008年1至2月，西部實際利用外資13.93億美元，同比增長204％，增幅高于全國平均水平128個百分點，在全國利用外資總額中所占比重由去年同期的4％提高到7％。區(qū)域發(fā)展背景：經(jīng)濟圈(區(qū))層面成渝經(jīng)濟圈、成都經(jīng)濟圈形成的沿成渝軸和成德綿軸發(fā)展的格局從區(qū)域空間生長需求上決定了成都城市空間拓展以東和南北為主要方向，位于成都西部的都江堰不處于重要發(fā)展方向。都江堰需要形成自身特色產業(yè)，以避免區(qū)域分工協(xié)作中的外圍化。成渝經(jīng)濟圈：20.28萬平方公里，占川渝兩省市總面積的35.75%。又名“長江上游經(jīng)濟帶”，共由35座城市組成：成都、重慶兩座特大城市，16個中等城市和17座小城市，共142個縣級行政單位。成都市總規(guī)(03-20)提出構筑新成渝環(huán)形城市帶，形成成渝環(huán)狀城鎮(zhèn)密集帶空間布局老成渝產業(yè)走廊（成渝南線）：成都－資陽－內江－重慶（沿老成渝鐵路和成渝高速公路新成渝產業(yè)走廊（成渝北線）：成都－遂寧－南充－重慶（沿渝遂高速鐵路、成達鐵路和成南高速公路）成都經(jīng)濟區(qū)：包括成都、德陽、綿陽、眉山、資陽5市。四川省“十一五“規(guī)劃提出要將此區(qū)域建成四川乃至我國西部最強最大的經(jīng)濟密集區(qū)和人口密集區(qū)，四川省參與全國區(qū)域競爭的龍頭和主體。區(qū)域發(fā)展背景：成都市域層面——城市功能格局在城市功能格局中，都江堰是承接中心城區(qū)功能優(yōu)化調整、職能擴散和轉移的重點區(qū)域之一，它承載了城市職能中居住、教育、高新產業(yè)和旅游等重要內容，是中心城區(qū)功能優(yōu)化的重要保證。區(qū)域發(fā)展背景：成都市域層面——城市產業(yè)格局總規(guī)(03-20)確定各區(qū)縣主導產業(yè)及重點發(fā)展產業(yè)主導產業(yè)區(qū)、市、縣電子信息龍泉驛、新都、雙流、大邑、新津機械制造龍泉驛、青白江、新都、溫江、都江堰、彭州、金堂、都江堰、大邑、新津建材龍泉驛、青白江、新都、都江堰、彭州、大邑醫(yī)藥及醫(yī)療器械龍泉驛、新都、溫江、都江堰、邛崍、金堂、雙流、都江堰、浦江食品龍泉驛、新都、溫江、邛崍、金堂、都江堰、大邑、新津、浦江化學工業(yè)青白江、邛崍、雙流、金堂、大邑、新津輕工、紡織青白江、溫江、都江堰、邛崍能源都江堰、彭州、大邑區(qū)域發(fā)展背景：成都市域層面——城市空間發(fā)展戰(zhàn)略主城區(qū)的雙軸空間發(fā)展模式以及走廊式空間拓展模式為都江堰的發(fā)展帶來了機遇，同時約束了其城市建設用地使用方向。成都城市總體規(guī)劃(03-20)確立了主城區(qū)“構筑兩軸、西控分進、南北展開、重心東移、中心疏散”的空間發(fā)展戰(zhàn)略南北軸線重點發(fā)展，東西軸線輔助發(fā)展都江堰位于東西軸線的成灌走廊，是中心城區(qū)向西拓展輻射的重要節(jié)點在走廊式空間拓展模式主導的空間發(fā)展戰(zhàn)略轄下，成都適宜建設用地的80%以上限制在中心城和六走廊范圍內，包括：成溫邛走廊、成灌走廊、成青走廊、成龍走廊、南部走廊及成新走廊西部平原走廊（成灌、成溫邛走廊）其它走廊總計用地面積比例用地面積比例用地面積比例其中丘陵建設用地面積比例現(xiàn)狀建設用地97.1746.25%105.9753.75%197.14100%21.8711.09%規(guī)劃適建用地31022.46%107077.54%1380100%528.5438.30%新增用地218.8318.50%964.0381.50%1182.86100%506.6742.83%區(qū)域發(fā)展背景啟示隨著西部投資環(huán)境的整體改善，都江堰已經(jīng)成為中國西部投資熱土，將進一步吸引外資和內資集聚。從大經(jīng)濟圈層面看，都江堰所在的成都西部不是成都城市的主要發(fā)展方向，都江堰必須形成特色產業(yè)體系，以免在區(qū)域分工協(xié)作中被邊緣化。西部新城的建設對于都江堰發(fā)展是一個重要機遇，作為未來的成都西部新中心，發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，應該加快建設步伐，高起點規(guī)劃，才能成為名副其實的輻射帶動西部區(qū)域發(fā)展的中心。都江堰產業(yè)發(fā)展分析：都江堰未來產業(yè)發(fā)展的訴求經(jīng)濟發(fā)展訴求：尋求具有強競爭力的產業(yè)結構，提高對經(jīng)濟發(fā)展的帶動作用，實現(xiàn)財政收入的持續(xù)性增長。環(huán)境發(fā)展訴求：都江堰的未來發(fā)展中應充分重視對生態(tài)環(huán)境的保護，應該處理好人口、資源、環(huán)境的關系，走資源消耗低、環(huán)境污染少的道路。具體到產業(yè)選擇上則不能選擇高污染產業(yè)，應該選擇對自然資源依賴較少的第三產業(yè)，以及輕污染的第二產業(yè)。都江堰產業(yè)發(fā)展分析：都江堰未來產業(yè)發(fā)展方向和重點產業(yè)綜合都江堰產業(yè)資源，產業(yè)現(xiàn)狀以及未來發(fā)展訴求，都江堰未來的產業(yè)發(fā)展中宜將現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)作為重點發(fā)展方向。重點產業(yè)選擇——現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)代服務產業(yè)鏈現(xiàn)代服務產業(yè)鏈飲食文化房地產餐飲旅游產業(yè)會議展覽商務辦公商業(yè)生態(tài)農業(yè)文化資源文化休閑文化創(chuàng)意產業(yè)體育產業(yè)科技研發(fā)教育資源現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)是都江堰未來產業(yè)發(fā)展的重點方向。在制造業(yè)發(fā)展中，形成以精密機電為主導，食品飲料和印刷包裝為支柱產業(yè)，其他相關制造業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)體系。在服務業(yè)發(fā)展中，形成以特色文化休閑旅游產業(yè)為主導，包括商務辦公、會議展覽、體育產業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、現(xiàn)代商業(yè)、科技研發(fā)在內的現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)鏈群。第二篇投資環(huán)境項目的投資環(huán)境，包括成都市與都江堰的投資環(huán)境及國家對房地產市場、對新城開發(fā)建設的相關政策，是項目運營的基礎背景。作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)之一，地產業(yè)的發(fā)展狀況與國民經(jīng)濟的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。近幾年隨著我國房地產業(yè)迅猛發(fā)展，市場存在的各種矛盾也開始顯露出來。自2005年開始，房地產市場開始走入調控發(fā)展期，政策因素成為影響房地產市場走勢的關鍵因素?！皣鶙l”等政策的出臺，從供應結構、土地管理、外資準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產業(yè)進行了組合調控。在宏觀調控的影響下，成都市經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長，人均收入水平有所提高，這在一定程度上大大提高了房地產市場的有效需求；另一方面，政府在進一步推動城市基礎設施建設，改善人居環(huán)境的同時，加大力度抑制固定資產投資的過快增長，使房地產市場的發(fā)展受到一定的影響。2007年6月7日，成都被國務院正式批準為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，這不僅使成都擁有了更靈活的改革試驗權和政策自主權，也為都江堰市的社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的歷史機遇。2007年都江堰市經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)定、協(xié)調、健康發(fā)展的特點，綜合實力進一步增強，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入提高，推動了城市房地產業(yè)的發(fā)展。2008年5月12日四川汶川發(fā)生里氏8級地震，全國大半地區(qū)有明顯震感，地震造成了嚴重的生命和財產損失。而成都市距離震中汶川縣92公里，中心城區(qū)及周邊地區(qū)均受到不同程度的影響，都江堰等距離龍門山地震帶較近的市(縣)損失慘重。為恢復生產和災后重建，國家在金融、稅收、土地等政策方面對災區(qū)進行了傾斜。一、國家相關政策“國六條”與“國十五條”，從節(jié)約型社會出發(fā)，調整住房供應結構?！段餀喾ā奉C布實施，對房地產市場影響重大。2006年7月，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》，2007年4月，八部委聯(lián)合發(fā)布《房地產市場秩序專項整治工作方案》，依法打擊房地產開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。幾大措施的出臺顯示了國家整治房地產市場的決心，也為房地產市場回復理性，健康穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎。同時，加大金融政策調整力度，緊縮房地產信貸，從緊縮開發(fā)商資金和緊縮消費者資金兩大方面抑制了房地產市場的過熱增長，充分發(fā)揮了信貸政策的調控作用。2006年5月，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，9月，國務院出臺《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，11月，財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，12月，國務院發(fā)表《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》。隨后，國土資源部發(fā)布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》，2007年9月，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，11月，國土部、財政部、央行聯(lián)合發(fā)布《土地儲備管理辦法》，2008年1月，國務院發(fā)布《關于促進節(jié)約集約用地的通知》。土地政策的頻繁出臺，從嚴格控制土地供給、縮短開發(fā)商開發(fā)周期、打擊囤地行為、保護農業(yè)用地等多方面著手，規(guī)范我國土地市場。2006年7月，建設部、商務部等聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，2007年5月，商務部、國家外匯管理局出臺《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。2007年11月，頒布《外商投資產業(yè)指導目錄（2007年修訂）》。政策的出臺表明政府對抑制熱錢進入我國房地產市場，控制房地產市場過熱發(fā)展的決心，通過對外商投資房地產業(yè)的嚴格控制來實現(xiàn)對房地產市場的宏觀調控。2006年5月，國家稅務總局發(fā)出《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》，調整個人住房營業(yè)稅。7月，國家稅務總局發(fā)布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》對二手房交易的個人所得稅繳納情況做出明確規(guī)定?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》做出修改，并于2007正式生效。2007年1月，國家稅務局發(fā)布《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，根據(jù)“國六條”中“進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用”的指導方針，稅收政策開始被收到重視。個人所得稅、營業(yè)稅、土地使用稅、增長稅的調整對近兩年的房地產市場宏觀調控起到了重要作用。2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，2007年11月，財政部發(fā)布《廉租住房保障資金管理辦法》，隨后，《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》相繼發(fā)布，對廉租房、經(jīng)濟適用房申請做出了明確規(guī)定。2007年8月國務院頒布《新物業(yè)管理條例》，2007年9月國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)布《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審試行辦法》。在《物權法》的影響下，《物業(yè)管理條例》的修改更加注重業(yè)主的利益和對私有財產的保護，這也預示了房地產市場未來發(fā)展的趨勢所在。二、成都市相關政策1、國務院批準建立“成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)”2007年6月，成都和重慶獲批“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗區(qū)”。這是國家戰(zhàn)略層面上設立的以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為重點的綜合配套改革試驗區(qū)。根據(jù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗的要求，成都將全面推進各個領域的體制改革，并在重點領域和關鍵環(huán)節(jié)率先突破，大膽創(chuàng)新，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制。這些重點領域包括：統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的行政管理體制、建立覆蓋城鄉(xiāng)的基礎設施建設及其管理體制、建立城鄉(xiāng)均衡化的公共服務保障體制、建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶籍制度、健全基層自治組織、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)產業(yè)發(fā)展等。成都將站在成為試驗區(qū)的新起點上，在不斷的改革探索中繼續(xù)加快科學發(fā)展的步伐。2、《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法》出臺2007年7月，成都市國土資源局出臺了2007第296號文,即關于印發(fā)《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》的通知。按《辦法》要求，土地使用者可以通過與儲備機構協(xié)商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設用地指標。3、建立公共住房制度，促進成都房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展成都市出臺《成都市城市公共住房制度實施方案（試行）》、《成都市城市最低收入與低收入家庭住房保障實施細則》和《成都市經(jīng)濟適用住房銷售管理實施細則》，采取多層次多形式的保障方式，實現(xiàn)“應保盡?！?，“保障低端、調控中端、引導高端”的政策思路促進成都房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展，力圖緩解了市場需求，在一定程度上達到抑制房價的作用，保證了中低收入者的住房需求。4、推出限價商品住宅，完善和提升住房保障制度成都市政府為滿足經(jīng)濟適用住房實施過程中部分“夾心層”居民需要，有計劃地建設了一批中低價位、中小套型普通商品住房（限價商品住房），擴大住房保障受惠面，完善和提升住房保障制度。但由于限價房全部為90平方米以下小戶型，將會對商品房市場戶型供應結構有一定沖擊作用。目前成都市首批推出的限價商品住房共計四個項目，分別為“紅楓嶺”、“北回歸線”、“兩河錦地”、“上東錦城”。根據(jù)成都市房產管理局、成都市物價局《關于“紅楓嶺”等限價商品住房項目銷售價格的通知》，四個項目的銷售均價3700-3850元/5、多渠道改善農民工居住條件，建立農民工住房保障體系《關于進一步推進勞務開發(fā)做好農民工工作的若干意見》是成都市出臺的關于農民工住房保障的文件，讓更多的農民工買到經(jīng)濟適用房或有房可住，擴大了政府公共住房保障體系的覆蓋面，給農民工在居住權方面予以切實的保護，有利于城市住房體系的健康運行和社會的和諧統(tǒng)一。6、頒布《成都市物業(yè)管理條例》，完善物業(yè)管理體制2007年，在《新物業(yè)管理條例》出臺的背景下，成都市出臺了《成都市物業(yè)管理條例》，在備案和保修金方面有所創(chuàng)新。并頒布了《關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知》、《進一步加強物業(yè)管理企業(yè)資質管理的意見》等多個文件，進一步完善物業(yè)管理的制度。同時，成都市采取了對物業(yè)管理實施專項整治、建立物業(yè)管理從業(yè)人員名冊、中心城區(qū)“新居工程”實施物業(yè)管理等一系列措施，加大物業(yè)管理力度。7、五城區(qū)范圍內城市房地產轉讓市場指導價公布2007年2月，成都市房產管理局發(fā)布《關于調整公布城市房地產轉讓市場指導價的通知》，調整公布了五城區(qū)(含高新區(qū))范圍內城市房地產轉讓市場指導價，有利于規(guī)范房地產交易市場，通過稅收杠桿調控房價。8、建立二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)2007年11月，成都市房產管理局發(fā)布《成都市房產管理局關于加強房地產經(jīng)紀管理實施存量房網(wǎng)上交易的通知》。自2008年1三、相關政策對房地產市場的影響1、90/70政策下的住房結構調整初見成效2006年“國十五條”的發(fā)布對住房結構提出了明確的規(guī)定，90平方米以下的中小戶型必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。經(jīng)過一年的建設開發(fā)，“國十五條”的效應逐漸呈現(xiàn)，政策影響下的中小戶型房地產產品的市場份額增大，住房結構調整初見成效。與此同時，基于市場對90平方米以上戶型的需求仍然較大，房地產產品出現(xiàn)新的戶型設計，以應對相關政策規(guī)定?！疤舾呖臻g”、“兩房變三房”、“可變陽臺”2、土地價格回歸理性陸續(xù)出臺的土地政策及金融政策為“發(fā)燒”的土地市場逐漸降溫，土地價格回歸理性。2007年上半年，成都土地市場持續(xù)2006年的火熱程度，土地拍賣價格創(chuàng)新高，甚至拍出了每平方米1.6萬元以上的樓面地價。進入2007年下半年后，在政策的引導下，土地市場回歸理性，土地市場相當較為冷清，土地價格趨于正常化。3、房地產市場銷售周期趨于正?；诟髡?，特別是信貸政策的影響下，房地產市場銷售周期較過去明顯增長。與過去樓盤開盤幾日售罄的情況相比，目前的銷售周期更為科學合理，也更符合市場規(guī)律。在此情況下，不少中小型開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，房地產行業(yè)呈現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”局勢。4、住房體制逐漸完善2007年，無論是宏觀政策還是成都地方政策都將住房保障問題列入重點考慮。在住房保障政策的推動下，由廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、商品房等構成的住房體制逐漸完善，以不同的房地產產品滿足不同人群的需求，達到“人人有房住”的社會基本保障。5、物業(yè)管理備受關注《物權法》的頒布宣告著廣大百姓可以以法律的形式保護自己的私有財產。在《物權法》的影響下，人民大眾的財產意識增強，在關注房屋質量、房屋產權的同時，對房地產產品的關注后續(xù)服務性產品要求越來越高?！瓣柟鈾唷?、“車庫”、“物業(yè)管理”等問題引起廣泛關注與討論。隨后，為配合《物權法》的頒布，《物業(yè)管理條例》作出相應修改，成都也相繼出臺《成都物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理從過去的“配角”榮升為房地產市場的關注重點，收到越來越多的重視?？梢?，未來的房地產市場，房地產的衍生服務行業(yè)將成為重要組成，發(fā)揮更大的作用。6、政策引導房地產市場更加“節(jié)約”、“節(jié)能”從近兩年的相關政策可以看出，無論是土地市場的“從嚴管理”、“促進節(jié)約集約型土地”，還是房產市場的“兩個70％”、“城市高密發(fā)展”都是從“節(jié)約”、“節(jié)能”的角度對房地產市場進行管理。在這種政策約束下，低密度和資源型的房地產產品更顯稀缺。2007年出臺的《綠色建筑評價標識管理辦法》、《建筑節(jié)能工程質量驗收規(guī)范》等文件從建筑設計、施工等方面促進房地產市場的節(jié)約型發(fā)展，但從另一角度來講，這也直接提高了房地產的建安成本。四、震后災區(qū)特殊扶持政策及其對區(qū)域房地產的影響5.12地震之后，為恢復生產和災后重建，國家在金融、稅收、財政、土地、建設、住房保障等方面給予了災區(qū)一系列政策優(yōu)惠。成都市也出臺了《成都市人民政府辦公廳關于促進房地產業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》），對涉及震后房地產開發(fā)的一些問題給予了明確規(guī)定，減輕了開發(fā)企業(yè)壓力，有利于恢復房地產市場。1、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文：災區(qū)還貸實行“四不”原則6月1日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文決定，對災區(qū)不能按時償還各類貸款的單位和個人，不催收催繳、不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災區(qū)其他救災信貸支持。工、農、建、中四家國有銀行均表示，對災區(qū)個人貸款客戶在還款期限和違約記錄上予以照顧，并且考慮可能會根據(jù)具體情況核銷災區(qū)客戶的個人貸款。此外，央行要求金融機構對借款人主動還款的，應及時周到地做好相應的服務工作，在條件許可的情況下，及時將優(yōu)惠減免措施以信函或公告等方式通知借款人。2、減輕災區(qū)稅收負擔成都個稅減征、免征房產稅5月28日：成都市地稅局表示，對于納稅人因地震而損毀、丟失的發(fā)票、稅票、稅務登記證和發(fā)票領購簿等，凡納稅人提出申請的，各地稅務機關應及時記錄、核銷或備案，并按規(guī)定向社會公告。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，納稅人的財產損失可按規(guī)定在稅前扣除。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。同時，對受災地區(qū)個人取得的撫恤金、救濟金，免征個人所得稅。經(jīng)有關部門鑒定，對毀損不堪居住和使用的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅。房屋大修停用在半年以上的，大修期間免征房產稅。3、受災群眾可一次性提取公積金5月28日成都市出臺了《關于支持汶川地震受災職工使用住房公積金重建家園的緊急通知》，通知規(guī)定凡職工本人或配偶、子女、父母戶籍關系在重災區(qū)的，可以在今年12月31日前申請一次性提取本人住房公積金余額；在成都市其他受災地區(qū)，受災職工憑有關部門出具的本人及配偶、子女、父母的房屋損毀證明，傷殘證明、死亡證明等，也可以提取本人住房公積金余額。對于重災區(qū)，不能按時償還住房公積金貸款的個人，從災情發(fā)生后6個月內，成都住房公積金中心及受托銀行將不進行貸款催收，不罰息、不作不良記錄。因參加統(tǒng)一組織的抗震救災工作影響正常還款的借款人，經(jīng)所在單位或抗震救災指揮部出具證明，也可以享受到在6個月內緩還貸款的政策傾斜。在重災區(qū)購買經(jīng)濟適用房、限價商品房的公積金貸款申請人，其首付房款的金額由30%調整為20%，貸款最長期限由20年調整為30年。4、受災區(qū)域暫不調整人民幣存款準備金為加強銀行體系流動性管理，中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，于2008年6月15日和25日分別按0.5個百分點繳款。地震重災區(qū)法人金融機構暫不上調。也就是說成都、綿陽、德陽、廣元、雅安、阿壩藏族羌族自治州等6市州地震重災區(qū)法人金融機構暫不上調。這已是災區(qū)連續(xù)兩次暫不提高銀行存款準備金率。目前四川省災區(qū)的銀行存款準備金率為16%，低于全國1.5個百分點。這對樓市、投資均是一個利好：銀行存款準備金率低于全國水平，各銀行會有更多資金支持房地產行業(yè)，這對銀行貸款依賴度較大的房企來說，無疑是一個利好。同時，災后重建也會帶給房地產行業(yè)更多機會，給房地產市場帶來生機。5、災區(qū)核銷政策銀監(jiān)會5月23日根據(jù)《金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（2008年修訂版）》規(guī)定，要求各銀行業(yè)金融機構對借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。對于災區(qū)的“核銷政策”不僅能緩沖地震險制度性空缺對房地產行業(yè)的負面影響，同時也能觸發(fā)部分災區(qū)房屋重大受損的富裕人群快速爆發(fā)住宅剛性需求；6、報建費用部分減免《意見》規(guī)定，按照招、拍、掛方式出讓的經(jīng)營性用地，在2009年5月31日以前按期開工的房地產開發(fā)企業(yè)或經(jīng)國土資源部門審核同意，申請延期不超過半年開工的房地產開發(fā)企業(yè)，在項目報建時，可享受部分減免報建費用的優(yōu)惠。7、多種方式參與災后重建《意見》明確可以通過投資、聯(lián)建、土地整理、項目轉讓等方式參與災后重建，現(xiàn)了投資建設的多渠道。聯(lián)建：是指以出讓方式取得使用權（開發(fā)用地）的企業(yè)，可用土地使用權與他人進行聯(lián)合開發(fā)。以劃撥方式取得的土地使用權不在此列。轉讓：是指以出讓方式取得土地使用權（開發(fā)用地）的企業(yè)，因地震災害導致企業(yè)資金短缺，無力進行開發(fā)建設的，經(jīng)審核批準，可以將其土地使用權轉讓給有條件的開發(fā)企業(yè)；以劃撥方式取得的土地使用權不在此列。土地整理：《意見》所指土地整理是指土地一級開發(fā)，即通過基礎設施配套建設，把土地“生地”變“熟地”的開發(fā)過程。通過土地整理形成的開發(fā)建設用地（熟地），應納入政府儲備，并按照有關規(guī)定依法供地。屬于經(jīng)營性用地的，應按招拍掛的方式進行供地。8、因地震無法按期開工可延期對招拍掛方式出讓的經(jīng)營性用地，在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確約定了項目的開工時間。因此，是否按期開工，應按合同約定的時間來界定。地震災害發(fā)生前，主要因城市規(guī)劃調整、基礎設施不配套不到位等非企業(yè)自身原因導致不能按期開工的，企業(yè)可以提出申請，經(jīng)國土資源部門審核同意后，可以延期開工。地震災害發(fā)生后，市政府考慮到企業(yè)有很多實際困難，特別是因地震災害導致企業(yè)資金短缺無法按期開工建設的，如果企業(yè)提出申請，國土資源部門將按《意見》精神進行審核，在批準的延長期內，不收取土地閑置費。9、具備條件可分宗辦理國土證《意見》規(guī)定，對一些大的開發(fā)地塊，按照城市規(guī)劃具備分宗條件的，經(jīng)土地使用人申請，可分宗辦理國土證。具體的辦理程序是：（1）企業(yè)到規(guī)劃部門審定總平面方案，由規(guī)劃部門對分宗地塊出具意見，并劃定地塊分宗規(guī)劃紅線；（2）企業(yè)向國土資源部門提出申請，國土資源部門依照地塊分宗規(guī)劃紅線，并在繳清分宗地塊土地價款后，才分宗辦國土使用證。10因地震招拍掛土地可延期付款《意見》規(guī)定，對出讓取得國有建設用地使用權的企業(yè)，因地震災害導致企業(yè)資金短缺不能完全依靠自身力量，或完全無力開發(fā)的，根據(jù)企業(yè)申請，經(jīng)國土資源部門審核批準，可以辦理全部或部分國有建設用地轉讓權。辦理程序是由企業(yè)提出申請，國土資源部門審核批準?！兑庖姟芬?guī)定，因地震災害原因，招拍掛出讓的經(jīng)營性用地，企業(yè)可提出延期付款申請，經(jīng)國土資源部門審核批準，付款期限可適當延長，延長期限不得超過半年。延長期的基點以出讓合同約定的最遲付款時間為起點。在批準延長期內，不計滯納金。上述政策扶持及傾斜，對于災后重建，恢復房地產市場，減輕開發(fā)企業(yè)壓力，重樹市場信心起著良好的促進作用。五、成都市經(jīng)濟運行情況以下基礎數(shù)據(jù)來源自《成都統(tǒng)計年鑒》，成都統(tǒng)計信息網(wǎng)1、全市GDP持續(xù)增長，漲幅大于全國平均水平2007年全市GDP總值為3324.4億元，是西部城區(qū)中首個達3000億元的地區(qū)。按常住人口計算，2007年成都人均GDP達26527元，折合3634美元，增長13.7%。2007年成都地區(qū)GDP增速為15.3%，創(chuàng)下近14年以來的新高，增速高于全國3.9個百分點。（2000－2006年，全市GDP分別為10.7％、12.8％、13.1％、13.6％、13.5％和13.8％、15.3％）2、投資結構進一步優(yōu)化。2007年全社會固定資產投資完成2394.7億元，增長26.1%，工業(yè)投資比重繼續(xù)提升，全年完成工業(yè)投資746.5億元，增長43.2%，占投資總額比重達31.2%，比上年提高3.7個百分點；民間投資繼續(xù)活躍。民間投資完成1461.5億元，增長39.2%，占投資總額比重61.0%，同比提高5.8個百分點。第三產業(yè)投資1600.4億元，增長19.1％，但從產業(yè)構成來看，第三產業(yè)占GDP的比重為48.1％，與2006年48.8％的比重相比呈下降趨勢。從房地產投資的變化來看，2007年成都市房地產開發(fā)投資較2006年有較大增長，漲幅為47.0％，而同期GDP的增長速度為15.3％。3、現(xiàn)代服務業(yè)新優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。服務業(yè)實現(xiàn)增加值1584.9億元，增長13.6%，對地區(qū)生產總值的增長貢獻率達43%，拉動經(jīng)濟增長6.6個百分點。房地產業(yè)和金融業(yè)較快增長。房地產業(yè)實現(xiàn)增加值186.4億元，增長18.9%；金融業(yè)實現(xiàn)增加值157.4億元，增長14.3%。旅游業(yè)發(fā)展勢頭良好。全年實現(xiàn)旅游總收入415.2億元，增長22.0%。入境旅游者78.6萬人次，增長35.5%；接待國內旅游者4253.6萬人次，增長6.2%；旅游外匯收入2.6億美元，增長31.0%。消費需求繼續(xù)擴大。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額1357.2億元，增長17.5%。全年城市居民消費價格指數(shù)為105.2。4、企業(yè)景氣指數(shù)創(chuàng)新高2007年四季度企業(yè)景氣調查顯示，全市企業(yè)綜合生產經(jīng)營景氣指數(shù)、企業(yè)家信心指數(shù)分別為143.99點和143.93點，較上季度分別提升2.2點和2.4點，兩大指數(shù)均達到近年最好水平，反映出企業(yè)家對當前經(jīng)濟發(fā)展前景繼續(xù)看好。六、都江堰市經(jīng)濟發(fā)展狀況以下數(shù)據(jù)來源于都江堰市統(tǒng)計局《2007年都江堰市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》。1、國民經(jīng)濟健康運行，一、二、三產業(yè)協(xié)調發(fā)展以建設國際休閑度假旅游區(qū)為著力點，爭創(chuàng)以旅游為龍頭的服務業(yè)新優(yōu)勢。全市在完成“創(chuàng)建全國最佳旅游城市”、青城山—都江堰“升5A”的基礎上，以建設青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)為著力點，全力推進青城山、都江堰兩組團核心區(qū)和S106軸線的重點項目建設，強力推進了豪森酒店、都江堰博物館、四川旅游職業(yè)技術學院及五星級酒店、新加坡仁恒置地、萬邦龍池景區(qū)整體開發(fā)和《道解都江堰》等項目進展；同時以“2007四川消夏啤酒節(jié)暨第七屆成都·都江堰（雪花）啤酒節(jié)”為契機，高水平打造國際性旅游節(jié)會活動，凸顯“拜水都江堰，問道青城山”旅游文化品牌。全年接待游客827.3萬人次，同比增長25%，其中接待入境旅游17.48萬人次。實現(xiàn)旅游綜合收入33.33億元，同比增長22.4%，景區(qū)門票收入1.6億元，同比增長19.5%。傾力打造新型工業(yè)發(fā)展平臺，強化工業(yè)項目的招商引資力度，加快產業(yè)結構的升級換代，扶持主導產業(yè)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)118家，完成增加值19.05億元，同比增長30.0％，占地區(qū)生產總值的16.4％。規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務收入54.41億元，同比增長28.2％；利稅總額達6.15億元，同比增長50.2％，經(jīng)濟效益綜合指數(shù)145.8％，同比增長17.7個百分點。貫徹落實現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，強力推進農業(yè)產業(yè)化進程，培育龍頭企業(yè)，發(fā)展創(chuàng)匯農業(yè)。2007年實現(xiàn)農業(yè)增加值15.4億元，同比增長6.6%，其中：種植業(yè)7.55億元，同比增長0.7%，畜牧業(yè)6.75億元，同比增長15.8%。全市財政支農投入12100萬元，有力地改善了農業(yè)基礎條件，提高了農業(yè)綜合生產能力。全市農業(yè)機械總動力16.18萬千瓦，推廣現(xiàn)代新型農機412臺，機耕作業(yè)面積136.6萬畝。農村用電量19875萬千萬瓦時。新建農用沼氣池4860口，大中型畜禽類便處理沼氣工程12處。新建農村經(jīng)濟信息服務終端站（點）250個。新建農村機電提灌站30座，整治渠道83.24公里。2、固定資產投資結構繼續(xù)優(yōu)化，規(guī)模進一步擴大2007年完成固定資產投資112.89億元，同比增長24.6％，投資項目562個，同比增長34.1%，全年新增固定資產96.58億元；工業(yè)性投資28.23億元，同比增長29.4%。其中房地產開發(fā)投資完成額26.7億元，同比增長37.1％，房屋施工面積達227.3萬平方米，竣工積達39.7萬平方米。商品房銷售面積79.1萬平方米（現(xiàn)房和期房合計），銷售額26.85億元，同比增長35.3%。3、財政收支穩(wěn)定，金融平穩(wěn)運行全年實現(xiàn)全口徑財政收入31.16億元，同比增長122.2%，實現(xiàn)地方財政收入23.48億元，同比增長166.8%。財政對農業(yè)、教育、公共衛(wèi)生、社會保障、基礎設施投入加大。全年財政支出27.49億元，同比增長132.7%。年末全部金融機構各項存款余額144.23億元，同比增長27.3%；全部金融機構各項貸款余額62.89億元，同比增長29.2%。4、城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高城鄉(xiāng)居民收入增加。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11677元，同比增長16.5%，人均消費支出9307元，同比增長18%；農民人均純收入5536元，同比增長14.1%，人均消費現(xiàn)金支出4112元，同比增長43.1%。單位從業(yè)人員年平均工資21442元，同比增長20%；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達14191元，同比增長10%。城鄉(xiāng)充分就業(yè)取得新成效。城鎮(zhèn)新增就業(yè)6655人，援助“4050”人員再就業(yè)642人。全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員8841人，登記失業(yè)率為2.1%，城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員再就業(yè)率為75.2%。向外地輸出農村勞動力81547人，組織農村富余勞動力和失地農民向非農產業(yè)轉移10533人，農民工技能培訓10240人次。第三篇城市規(guī)劃新城建設必須滿足政府總體規(guī)劃設計，對于聚源新城的建設、開發(fā)，必須符合成都市、都江堰市的總體規(guī)劃、概念性規(guī)劃，在此基礎上，再由發(fā)展商自行研究市場狀況進行城市定位與設計，在政府的主導下完成整治區(qū)域的控制性規(guī)劃，并按此建設。所以有必要對整治區(qū)域上兩級行政區(qū)劃的規(guī)劃進行深入了解與研究。一、成都市總體規(guī)劃按照“成都市城市總體規(guī)劃（2003～2020）”，2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內區(qū)域，面積近600平方公里的“中心城區(qū)”以及包括市域內中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內，面積3681平方公里的“都市區(qū)”，這意味著成都將以多中心組團式的擴張方式取代單中心圈層式擴張方式，城市結構由單一的特大城市向城鄉(xiāng)—體化轉變。中心城的布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結合的“扇葉式”布局；外圍邊緣組團實施特殊化的非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，布局節(jié)點為：新都—青白江、溫江、郫縣、東升、華陽、龍泉6個邊緣組團，形成“一主七衛(wèi)”的新城市格局。屆時，中心城將劃分為13個分區(qū)及22個大區(qū)，各大區(qū)平均人口規(guī)模約15萬人。中心城城市結構將由單中心結構向多中心結構發(fā)展，形成由市中心——副中心———大區(qū)中心——居住區(qū)中心構成的城市結構?！蛾P于成都市“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”工作情況的報告》提出：成都將運用“全域成都”的理念和“三個集中”的原則，完善城鄉(xiāng)一體的規(guī)劃體系，逐步形成“一城兩帶六走廊”的格局。成都的新時代—全域成都：未來城鎮(zhèn)空間格局，將形成“一心多極多軸”的局面?！耙恍摹敝钢鞒菂^(qū)；“多極”指規(guī)劃區(qū)外的4市和4縣；“多軸”指由主城區(qū)沿各放射道路形成的發(fā)展軸，其中重點發(fā)展南北軸和東軸?！耙恍亩鄻O多軸”形成眾星捧月之勢，形成由1個特大城市，4個中等城市（都江堰、崇州、邛崍和彭州），4個小城市（新津、大邑、蒲江和金堂），30個重點小城鎮(zhèn)，200個一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)所構成的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。國際化都市的一個典型特征是由“一極集中”向“多心多核”的組合型城市發(fā)展，形成國際性“大都市區(qū)”，在原來意義上的“郊區(qū)”將形成不同功能主題的“核”——即按國際化都市的要求發(fā)展起來的相對獨立的新興的中小型城市。成都市發(fā)展方向：““一極集中”“多心多核”中心城區(qū)“一極集中”“多心多核”二、都江堰市城市發(fā)展及規(guī)劃1、城市功能分區(qū)2個工業(yè)片區(qū)：青城橋科技工業(yè)區(qū)、川蘇工業(yè)區(qū)；4個旅游度假片區(qū)：靈巖山片區(qū)、蒲陽片區(qū)、玉堂片區(qū)、紫坪鋪鎮(zhèn)；4個核心景區(qū)：都江堰風景遺產區(qū)、青城山風景遺產區(qū)、靈巖山片區(qū)、趙公山片區(qū)；4