廣德縣柏墊東晨1#商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)

PAGE32廣德縣東晨置業(yè)有限公司柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目建議書(shū)

一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目2、項(xiàng)目建設(shè)單位：廣德縣東晨置業(yè)有限公司3、項(xiàng)目法人代表：4、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人：5、建設(shè)性質(zhì)：新建6、項(xiàng)目建設(shè)地址：柏墊鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)B-3-1（北區(qū)）宗地（廣寧路以西金政商貿(mào)城以北）7、項(xiàng)目總投資規(guī)模：3178萬(wàn)元8、項(xiàng)目建設(shè)期限：2年二、項(xiàng)目編制的依據(jù)1、《廣德縣柏墊鎮(zhèn)總體規(guī)劃》2、《廣德縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》3、《廣德縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》4、《廣德生態(tài)縣建設(shè)總體規(guī)劃》5、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》6、本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件7、本項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同8、本項(xiàng)目掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)9、本項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖10、廣德縣建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)三、項(xiàng)目編制的原則本項(xiàng)目編制遵循：掌握環(huán)境要素，充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土特色，又努力創(chuàng)造清新、明快、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑氣息，使各個(gè)空間出于自然而融于自然。充分表達(dá)自然生態(tài)這一人類(lèi)生活方式的趨向性。設(shè)計(jì)先進(jìn)實(shí)用，實(shí)施方案可靠，投資節(jié)省，環(huán)保高效，生態(tài)良性循環(huán)的原則。精心研究設(shè)計(jì)與實(shí)施的技術(shù)方案，引進(jìn)先進(jìn)施工技術(shù)，加強(qiáng)施工管理，最大限度的節(jié)約投資，保證施工質(zhì)量，為消費(fèi)者提供最佳居住環(huán)境，將政府對(duì)居民的服務(wù)落實(shí)到實(shí)處，為居民辦好事、辦實(shí)事。1、貫徹“超前性”與“務(wù)實(shí)性”相結(jié)合的原則，結(jié)合規(guī)劃學(xué)科的最新理念，設(shè)計(jì)有鮮明的時(shí)代性和前瞻性的健康社區(qū)，設(shè)計(jì)體現(xiàn)新理念，新手法，使用新材料、新工藝，以高起點(diǎn)達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)、高水平。2、遵循“以人為本”的原則，強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境與建筑的共存融合，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)舒適安逸的居住空間為目標(biāo)，滿(mǎn)足商住樓的商業(yè)性、居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅的現(xiàn)代商住區(qū)。3、強(qiáng)化“現(xiàn)代商住區(qū)”概念，體現(xiàn)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)社區(qū)的精神內(nèi)涵，以建設(shè)商住文化智能型小區(qū)為目標(biāo)，時(shí)代與發(fā)展綜合兼顧，滿(mǎn)足居民在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的全新需求。4、堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”的原則，注重商住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合。通過(guò)社區(qū)的營(yíng)運(yùn)，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理中。5、堅(jiān)持“布局合理，用地經(jīng)濟(jì)”的規(guī)劃原則，兼顧適宜的建筑風(fēng)格、品位和檔次。綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者效益的協(xié)調(diào)關(guān)系，注重建筑空間與景觀相協(xié)調(diào)的有機(jī)統(tǒng)一。6、堅(jiān)持“節(jié)能、高效”的原則，節(jié)能降耗是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中必須遵循的一項(xiàng)基本國(guó)策，本項(xiàng)目認(rèn)真貫徹這一理念，在保證質(zhì)量的前提下，注重使用節(jié)能材料，最大限度的節(jié)約原材料，降低投資成本，促進(jìn)建筑節(jié)能效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。環(huán)境保護(hù)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須遵循的又一項(xiàng)基本國(guó)策，黨和政府歷來(lái)重視環(huán)境保護(hù)工作，本項(xiàng)目的編制嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的政策、法令，加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理，以達(dá)到預(yù)期目的。四、項(xiàng)目提出的背景和依據(jù)廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目用地，于2009年07月13日至2009年07月22日上午9時(shí)30分期間，在廣德縣招投標(biāo)中心舉辦的廣德縣柏墊新鎮(zhèn)區(qū)商住用地國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，由廣德縣東晨置業(yè)有限公司法人代表盧獻(xiàn)光（競(jìng)得人）摘牌獲得柏墊鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)B-3-1（北區(qū)）宗地（廣寧路以西金政商貿(mào)城以北）地塊國(guó)有土地使用權(quán)。廣德縣東晨置業(yè)有限公司根據(jù)柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)總體規(guī)劃及廣德縣建設(shè)委員會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（廣2009規(guī)字011號(hào)）要求，在2009年底委托廣德恒星建筑設(shè)計(jì)柏墊鎮(zhèn)位于廣德縣南部山區(qū)。東與盧村鄉(xiāng)毗鄰，南與四合鄉(xiāng)接壤，西與楊灘鄉(xiāng)相交，北及東北與誓節(jié)及桃州兩鎮(zhèn)相連?！鞍貕|鎮(zhèn)”以鎮(zhèn)政府所在地“柏墊”命名。柏墊鎮(zhèn)總面積252平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積2.5平方公里。現(xiàn)轄柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)轄14個(gè)行政村，418個(gè)村民小組，1個(gè)居民委員會(huì)，5個(gè)居民小組。全鎮(zhèn)人口4.6萬(wàn)。新中國(guó)成立以來(lái)，柏墊鎮(zhèn)行政區(qū)劃經(jīng)過(guò)了幾次較大的變革。1958年9月成立為“先鋒人民公社”；1959年2月更名為“柏墊人民公社”；1983年6月更名為“柏墊鄉(xiāng)”(各生產(chǎn)大隊(duì)改為行政村)；1987年5月“柏墊鄉(xiāng)”更名為“柏墊鎮(zhèn)”，轄柏墊、劉村、橋頭、福巡、中畈、姚村、梅村、燕塘、余家壩9個(gè)行政村。柏墊街道于1958年3月建制居民委員會(huì)。

2001年10月，全縣進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整，原梨山鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加藻塘、梓沖、下陽(yáng)、雙龍、梨山、張復(fù)、查園、糧長(zhǎng)8個(gè)，共計(jì)17個(gè)行政村，1個(gè)街道居委會(huì)。

2003年4月，在全縣進(jìn)行并村工作中，柏墊鎮(zhèn)將原來(lái)的17個(gè)行政村合并為8個(gè)行政村，即糧長(zhǎng)(糧長(zhǎng)、查園)、張復(fù)、梨山(梨山、雙龍)、茅田(藻塘、下陽(yáng)、梓沖)、姚村、前程(燕塘、余家壩)、柏墊(柏墊、梅村、中畈)、劉福橋(劉村、福巡、橋頭)。

2005年12月，全縣又一次撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)，原鳳橋鄉(xiāng)整建制并入柏墊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)轄行政村增加6個(gè)，即西塢(西塢、祥里)、楊沖(楊沖、范村)、三河(牡塘、田里、毛村)、鳳橋(永橋、石香爐)、同心、土橋(土橋、沈村)。柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)轄14個(gè)行政村，418個(gè)村民小組，1個(gè)居民委員會(huì)，5個(gè)居民小組。柏墊鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積24360畝，其中水田20145畝；山場(chǎng)面積282750畝，其中竹林113488.5畝，板栗林55240畝。廣寧路（S215）貫穿境內(nèi)全長(zhǎng)23.1公里，是該鎮(zhèn)南進(jìn)北出的主要交通干道。柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新區(qū)距宣（城）杭（州）高速?gòu)V德入口22km，距宣（城）杭（州）鐵路廣德站27km。距皖贛鐵路寧國(guó)站30km。東鄰杭嘉湖，北倚蘇錫常，交通便利，是廣德城鎮(zhèn)發(fā)展的一類(lèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。自2000年以來(lái)，柏墊鎮(zhèn)以適應(yīng)廣德縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的形勢(shì)，加快了柏墊鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后完成了梨柏公路工程、村村通公路工程和柏墊鎮(zhèn)政務(wù)新區(qū)—金政商貿(mào)城工程建設(shè)以及集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)村電網(wǎng)改造（改造面100%）。鎮(zhèn)政府所在地柏墊集鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)幾年的規(guī)劃建設(shè)，已使其發(fā)展成為全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化娛樂(lè)中心。集鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)漸具規(guī)模，鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大改觀，隨著農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、竹木交易市場(chǎng)、中心集貿(mào)市場(chǎng)的形成發(fā)展，市場(chǎng)日益繁榮，人們經(jīng)濟(jì)收入逐年增加，農(nóng)民生活水平逐年提高，農(nóng)民向中心集鎮(zhèn)聚集從事經(jīng)商、辦廠(chǎng)日漸增多。柏墊集鎮(zhèn)新區(qū)規(guī)劃，在縣委、縣政府的關(guān)心下，已于2007年2月完成。2008起，該規(guī)劃已付諸實(shí)施。因此，廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目，是繼廣德縣柏墊金政商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目之后，在柏墊鎮(zhèn)政務(wù)新區(qū)擬建的又一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，也是付諸實(shí)施柏墊鎮(zhèn)政務(wù)新區(qū)規(guī)劃的第二個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模項(xiàng)目。五、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性柏墊鎮(zhèn)黨委和鎮(zhèn)政府對(duì)鎮(zhèn)政府所在地的集鎮(zhèn)建設(shè)高度重視，經(jīng)過(guò)幾年的努力，集鎮(zhèn)建設(shè)雖然取得了較明顯的成效，但已不能適應(yīng)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的需要。從總體上看，一是規(guī)模偏小，導(dǎo)致集鎮(zhèn)輻射力不大；二是基礎(chǔ)建設(shè)比較薄弱，公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和服務(wù)供給形不成規(guī)模效益，進(jìn)而滯后、制約了集鎮(zhèn)的進(jìn)一步發(fā)展；三是住房建設(shè)特別是集鎮(zhèn)商住房建設(shè)與主干道路建設(shè)及其綜合性開(kāi)發(fā)利用相對(duì)滯后，影響各種要素向中心集鎮(zhèn)的合理聚集，制約了農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。本項(xiàng)目實(shí)施的廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目，有效的將居民居住房建設(shè)和與之相配套的商貿(mào)城建設(shè)有機(jī)的結(jié)合，綜合性開(kāi)發(fā)利用有效自源，提高中心集鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化水平，有利于逐步走出一條實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化和農(nóng)村工業(yè)化的道路。同時(shí)，將吸引一部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力遷入中心集鎮(zhèn)并從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，減少農(nóng)業(yè)人口，給農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來(lái)寬松的環(huán)境，為農(nóng)民增加收益創(chuàng)造條件，因此，本項(xiàng)目的實(shí)施有利于柏墊鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和柏墊中心集鎮(zhèn)進(jìn)一步走向繁榮，是十分必要的。2、項(xiàng)目建設(shè)的可行性本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，依山傍水，將使柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)新、老區(qū)景觀大道沿線(xiàn)形成具有一定特色、密度適中、布局恰當(dāng)、環(huán)境優(yōu)美、功能安排設(shè)置合理的沿街建筑景觀，且在設(shè)計(jì)理念上堅(jiān)持較高起點(diǎn)的原則，綜合考慮道路、溪流、生態(tài)等環(huán)境小品設(shè)計(jì)，以充分體現(xiàn)現(xiàn)代鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)氣息，并帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。柏墊鎮(zhèn)為廣德縣山水鎮(zhèn)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)堅(jiān)持尊重自然，掌握環(huán)境要素，建筑整體風(fēng)格充分吸收當(dāng)?shù)鼐用竦娘L(fēng)格特色，努力創(chuàng)造清新、明快、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代氣息，使建筑空間融入柏墊鎮(zhèn)的空間環(huán)境中。項(xiàng)目充分體現(xiàn)以人為本的精神，注重住宅的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性和舒適性。功能布局合理、空間利用得當(dāng)、合理適用。以此塑造出整體、清雅又有時(shí)代感的高品位、高質(zhì)量的商住小區(qū)。該項(xiàng)目通過(guò)方和圓的元素，以?xún)?yōu)美的景觀綠化，形成不同層次，各具特色的景點(diǎn)，從而形成別具一格的景觀體系，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，建設(shè)項(xiàng)目是可行的。六、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模（一）項(xiàng)目擬建內(nèi)容廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目，以開(kāi)發(fā)建設(shè)商住房、底層臨街營(yíng)業(yè)鋪面房并舉，兼建綠地景觀和配套小區(qū)水、電、通信及道路系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1、結(jié)構(gòu)規(guī)劃建設(shè)本項(xiàng)目在充分研究規(guī)劃地塊現(xiàn)狀、用地特征形態(tài)的基礎(chǔ)上，以滿(mǎn)足現(xiàn)代居民對(duì)居住環(huán)境提高的需求，合理設(shè)計(jì)住房結(jié)構(gòu)比例。根據(jù)總量與需求相結(jié)合的原則，充分考慮農(nóng)村居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例，新建的商品住房總面積中，充分考慮套型建筑與習(xí)慣適用性建筑住房面積比例，根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以及土地、能源、社會(huì)需求等綜合承載能力，分析住房需求，合理確定商品住房套型結(jié)構(gòu)。2、功能布局⑴總平面布置本項(xiàng)目占地面積為13082.5㎡（19.6畝），東向面臨廣寧路西側(cè)為政務(wù)區(qū)，四面環(huán)路可充分發(fā)揮其商業(yè)價(jià)值?？傮w布局為一軸一點(diǎn)兩區(qū)開(kāi)敞式營(yíng)業(yè)空間。一軸：以中心道路為軸有機(jī)聯(lián)系各個(gè)分割空間的交通，提高區(qū)域內(nèi)的整體性。兩區(qū)：一建筑圍合出兩個(gè)獨(dú)立的空間在內(nèi)部進(jìn)行合理的景觀設(shè)計(jì)是商貿(mào)區(qū)的主要步行場(chǎng)所，既是社區(qū)的商業(yè)中心也是居民活動(dòng)的中心。一點(diǎn)：本項(xiàng)目三面環(huán)路可以很好的發(fā)揮其在柏墊鎮(zhèn)新區(qū)與老區(qū)之間的連接作用。開(kāi)敞性空間：規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)置多個(gè)出入口?？筛玫奶岣吒鱾€(gè)區(qū)域的人流量，盡量減少各個(gè)商鋪之間的效益差別。⑵道路交通建設(shè)新建人車(chē)分流的道路系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)及停車(chē)場(chǎng)地配套，方便居民。本項(xiàng)目道路建設(shè)寬度以10m-15m為宜。道路建設(shè)形式采用砼路面，厚0.18m。機(jī)動(dòng)車(chē)道寬12m，非機(jī)動(dòng)車(chē)道寬3m（1.5m×2），采用劃線(xiàn)隔離（白色），人行道高于車(chē)道15cm，寬2m（1m×本項(xiàng)目四面環(huán)路，交通流暢，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)通過(guò)中心主干道的連接把各個(gè)組團(tuán)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。小區(qū)的道路以環(huán)形和帶狀連接入戶(hù)的方式，解決人車(chē)分流的問(wèn)題。小區(qū)以地面停車(chē)為主，自行車(chē)停放結(jié)合住宅底層架空停放。庭院中間設(shè)置停車(chē)場(chǎng)以及進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)使景觀與車(chē)位有機(jī)結(jié)合。最大限度的使組團(tuán)內(nèi)的商鋪面對(duì)道路。小區(qū)內(nèi)共設(shè)置停車(chē)位65個(gè)，停車(chē)率達(dá)到50%。滿(mǎn)足配件指標(biāo)要求。⑶地勢(shì)環(huán)境建設(shè)本項(xiàng)目地勢(shì)相對(duì)平緩，平面高差不超過(guò)20㎝。設(shè)計(jì)時(shí)以中心道路軸為最高向兩邊遞減，防止雨水倒灌。⑷綠化景觀建設(shè)綠化系統(tǒng)重點(diǎn)建設(shè)中心綠地。庭院內(nèi)為重點(diǎn)綠化單位。點(diǎn)、線(xiàn)、面三結(jié)合，調(diào)高景觀利用系數(shù)。全面考慮到景觀的層次，使整體環(huán)境規(guī)劃富有層次感。灌木、草木以及各種喬木因其不同的生物特性和生態(tài)習(xí)性從而呈現(xiàn)出不同的風(fēng)景，充分考慮各種植物的配置及其對(duì)四季景色的變換更替，做到四季有綠。有助于建筑小品的配置、遮蔽和使用。項(xiàng)目規(guī)劃，將整個(gè)樓盤(pán)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，相互滲透，相互融合。使住戶(hù)能包容于集中綠地之中。充分做到綠化景觀的“均號(hào)性”和貫通性，營(yíng)造十分舒適的人文居住環(huán)境，讓每戶(hù)居民都能享受到優(yōu)美的自然環(huán)境。（二）建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目總用地13082.5㎡（19.6畝），總建筑面積15161㎡。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位技術(shù)指標(biāo)備注總用地面積㎡13082.5總建筑面積㎡15161建筑占地面積㎡4697住房總戶(hù)數(shù)戶(hù)/㎡100/11201底層鋪面數(shù)約間/㎡99/3960建筑密度%≯32容積率≯1.2綠地率%≮35%停車(chē)位輛70商住房的大小按農(nóng)村集鎮(zhèn)適用性套型設(shè)置。（三）其他給水、雨污水排放、電力、電訊、寬帶信息網(wǎng)、有線(xiàn)電視、路燈、環(huán)衛(wèi)、消防、建筑小品、停車(chē)位、交通標(biāo)志等同步配套建設(shè)。七、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（一）項(xiàng)目選址廣德縣柏墊東晨1＃商貿(mào)中心建設(shè)項(xiàng)目位于廣德縣柏墊鎮(zhèn)街道西側(cè)政務(wù)新區(qū)，東臨廣寧路，西靠柏墊鎮(zhèn)政府新區(qū)；南側(cè)為金龍大道。項(xiàng)目區(qū)屬北亞熱帶南緣季風(fēng)區(qū)濕潤(rùn)氣候，特點(diǎn)是氣候溫和，光照充足，雨量豐富，四季分明。年平均氣溫15.4℃，年降雨量1392.7mm，無(wú)霜期229天。最多風(fēng)向ESE，次多風(fēng)向WNW，年平均風(fēng)速2.3米根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）》和GB19306-2001《安徽地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》確定，項(xiàng)目區(qū)屬非地震區(qū)，抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速為0.05G?？拐鹪O(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)。隨著地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，新區(qū)主干道廣寧路日益繁華，該地作為柏墊鎮(zhèn)的商貿(mào)中心而價(jià)值也將不斷提升，對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)將起到積極的推動(dòng)作用。因此，該項(xiàng)目必將成為柏墊鎮(zhèn)新區(qū)的優(yōu)美人居環(huán)境和繁華的商業(yè)中心之一。（二）項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、項(xiàng)目自然條件：基地內(nèi)地勢(shì)平坦，現(xiàn)狀以農(nóng)田為主，自然環(huán)境良好，周?chē)鷽](méi)有污染源。2、項(xiàng)目規(guī)劃條件：基地東側(cè)為廣寧路，西臨柏墊新政區(qū)，南臨金龍大道，基地現(xiàn)狀為空置地，無(wú)居民拆遷任務(wù)。3、項(xiàng)目建設(shè)條件：該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積19.6畝（13082.5㎡），地理位置十分優(yōu)越，用地完整，整體式布局開(kāi)發(fā)性好。可形成集商貿(mào)、商住為一體的十分優(yōu)雅的小區(qū)。4、交通條件好。該項(xiàng)目所處位置S215省道，交通十分便利。5、水、電供應(yīng)有保障。項(xiàng)目區(qū)屬柏墊鎮(zhèn)集鎮(zhèn)自來(lái)水廠(chǎng)供水范圍，飲、用水供給有保證，且水質(zhì)無(wú)污染，符合飲用水水質(zhì)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB5749-2005《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)要求。柏墊鎮(zhèn)于“十五”期間完成農(nóng)電網(wǎng)絡(luò)改造，項(xiàng)目所在地屬鎮(zhèn)電網(wǎng)供電范圍，供電狀況良好。6、政府、政策的強(qiáng)力支持。柏墊鎮(zhèn)政府對(duì)該項(xiàng)目的啟動(dòng)和建設(shè)高度重視，并給予了大力支持；中央對(duì)新農(nóng)村建設(shè)，對(duì)城鄉(xiāng)集鎮(zhèn)建設(shè)均給予政策上的支持。這些是該項(xiàng)目建設(shè)的基本保障。八、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》⑵《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》⑶《廣德縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》⑷項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件⑸項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃用地紅線(xiàn)圖⑹廣德縣建委規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)2、設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目將以如下設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)現(xiàn)代民居的優(yōu)越性與示范性。⑴強(qiáng)化精品設(shè)計(jì)：創(chuàng)造具有時(shí)代特色的民居模式；⑵提升科技含量：采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備，倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材設(shè)計(jì)；⑶突出人本思想：規(guī)劃應(yīng)充分滿(mǎn)足人的行為模式和心理需求，建立居房消費(fèi)者的認(rèn)同感及歸屬感，創(chuàng)造多功能而非復(fù)雜化的民居條件；⑷注重環(huán)境質(zhì)量：優(yōu)化項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境，精心營(yíng)造綠化景觀，合理規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)，完善配套及服務(wù)設(shè)施；⑸追求務(wù)實(shí)作風(fēng)：從維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益出發(fā)，關(guān)注民居消費(fèi)需求，對(duì)民居的定位、檔次作多層次的綜合考慮。3、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力圖實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：（1）主體性—人對(duì)自身自主體性的把握，對(duì)自身價(jià)值的外印證；（2）識(shí)別性—具有鮮明的個(gè)性特征，有較強(qiáng)的社會(huì)影響；（3）社會(huì)性—滿(mǎn)足人的社會(huì)群體意識(shí)，大眾共創(chuàng)共享；（4）迅達(dá)性—便利、親和，既可望又可及；（5）舒適性—減少環(huán)境壓力，身心得以輕松、安逸；（6）安全性—居有定所，免受干擾，充分體恤生活細(xì)節(jié)；（7）愉悅性—有趣味，富于人性味，自然、優(yōu)美、衛(wèi)生、和諧、有序；（8）多樣性—功能與形式靈活多樣、豐富充實(shí)；（9）文化性—具有自尊與典雅的氛圍和濃郁的文化氣息；（10）生態(tài)性—尊重自然、尊重歷史、保護(hù)生態(tài)、追求人的生存狀態(tài)的最大和諧性。4、設(shè)計(jì)原則堅(jiān)持“超前性”與“務(wù)實(shí)性”；遵循“以人為本”；強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)代商住區(qū)”理念；堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”；以“布局合理，用地經(jīng)濟(jì)”等為原則。5、市政工程設(shè)計(jì)⑴給排水工程用水量估算居民生活用水按最高日200L/人*d公共建筑用水，<建筑面積>20L/㎡*d市政綠化用水<用地面積>2L/㎡*d消防及未預(yù)見(jiàn)用水按上述之和的10%計(jì)，本小區(qū)最高用水量為550.8M3/d⑵污水工程污水量估算本小區(qū)污水主要來(lái)自家庭和共建的生活污水，取0.8的排供系數(shù)，則本小區(qū)污水總量為440.6M3/d，污水處理本小區(qū)實(shí)行雨污分流制，污水按地塊匯集后就近排入路下污水管道。⑶管網(wǎng)布置污水管道布置于小區(qū)道路下，埋深控制0.7～3.5m。接入市政污水管道地塊污水干管管徑為D300。⑷雨水工程選用廣德縣暴雨強(qiáng)度公式，重現(xiàn)期為一年。管網(wǎng)布置根據(jù)各商居組團(tuán)劃分排水片區(qū)，就近排入城市雨水主干管。地塊雨水干管管徑為D450。雨水管道布置在小區(qū)道路下。埋深控制在0.7～0.35m。6、建筑設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)以人為本的精神，注重住宅的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性和舒適性，于最細(xì)微處關(guān)懷用戶(hù)，力求予購(gòu)房這以最大的選擇余地。功能布局合理、空間利用得當(dāng)、房間面積適中，合理適用。建筑主體造型簡(jiǎn)潔明快，拋棄過(guò)多的裝飾。采用平坡屋頂結(jié)合豐富立面。為保護(hù)小區(qū)建筑風(fēng)格的一致性，建筑外觀顏色基本統(tǒng)一。坡屋頂采用青灰色波形瓦，外墻使用高級(jí)涂料，部分采用褐色面磚并以淺色挑線(xiàn)分隔。窗戶(hù)采用乳白色塑鋼窗框，并對(duì)窗臺(tái)做細(xì)部處理。以此塑造出整體、清雅又有時(shí)代感的高品位、高質(zhì)量的商住小區(qū)。7、節(jié)能設(shè)計(jì)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，資源、能源和環(huán)境問(wèn)題已經(jīng)成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。節(jié)能降耗工作是從根本上加快建設(shè)節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的有效途徑。Ⅰ設(shè)計(jì)依據(jù)⑴《民用建筑設(shè)計(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》⑵《民用建筑設(shè)計(jì)通則》⑶《夏熱冬冷地區(qū)住居建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》⑷《住居建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》⑸項(xiàng)目地點(diǎn)安徽省廣德縣，為夏熱冬冷地區(qū)。Ⅱ節(jié)能的基本原則節(jié)約能源具有豐富的內(nèi)涵，本項(xiàng)目的能源節(jié)約設(shè)計(jì)將從節(jié)能的范圍、節(jié)能內(nèi)容和節(jié)能的路徑三個(gè)方面考慮。⑴在節(jié)能的范圍上，要求涵蓋建設(shè)項(xiàng)目的各住戶(hù)及各商鋪，在其全部生活和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都要實(shí)行節(jié)約能源，而不足是在某一環(huán)節(jié)上節(jié)約能源。如果只注重在某一環(huán)節(jié)上節(jié)約能源，而忽略在其他環(huán)節(jié)上節(jié)約能源，勢(shì)必事倍功半，達(dá)不到能源節(jié)約的預(yù)期目的。⑵在節(jié)約的內(nèi)容上，是全部生產(chǎn)要素即人、財(cái)、物三類(lèi)資源的節(jié)約。本項(xiàng)目除了重視自然資源的節(jié)約外，對(duì)人力資源、貨幣資本的有效使用，同樣予以重視，以達(dá)到充分發(fā)揮人的潛能，提高全社會(huì)的資金運(yùn)作能力。⑶在節(jié)約能源的路徑選擇上，要構(gòu)建循環(huán)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種與環(huán)境和諧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，遵循減量化、資源化、無(wú)害化的原則，最終實(shí)現(xiàn)“最優(yōu)生產(chǎn)（生活）、最適消費(fèi)、最少?gòu)U棄”的目標(biāo)。本項(xiàng)目節(jié)約型經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的構(gòu)建是一個(gè)系統(tǒng)工程，提倡建設(shè)低能耗、低排放的生產(chǎn)與生活過(guò)程，嚴(yán)格限制能源過(guò)度消耗，避免自然生態(tài)環(huán)境的發(fā)展模式受到負(fù)面影響。Ⅲ節(jié)能措施本項(xiàng)目廣泛的采用各類(lèi)節(jié)能措施。⑴建筑總平面的布置和設(shè)計(jì)，利用冬季日照并避開(kāi)冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)，攤位區(qū)屋頂合理布置通風(fēng)孔。建筑間及其內(nèi)部有良好的自然通風(fēng)。⑵條式建筑的體型系數(shù)小于0.35，滿(mǎn)足節(jié)能要求。⑶節(jié)能材料①屋面保溫材料采用聚苯保溫顆粒，厚度按計(jì)算。②外門(mén)窗根據(jù)不同窗墻面積比限制要求，外窗采用斷熱鋁合金門(mén)和窗。外門(mén)玻璃采用6厚普通平板玻璃，外窗玻璃采用5厚普通平板玻璃各朝向外窗均采用單框雙坡，空氣層20厚，廚房、衛(wèi)生間采用單窗單玻。陽(yáng)臺(tái)門(mén)及落地窗開(kāi)口較大部位，全部采用雙玻，門(mén)窗下部填充聚苯乙烯保溫板。③工程塑鋼窗氣密性必須達(dá)到國(guó)家GB7101標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的1級(jí)抗風(fēng)抗壓性能，透性能，雨水滲透性能符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，滿(mǎn)足使用要求。④外墻采用蒸壓粉煤灰多孔磚，外保溫材料均采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿，達(dá)到保溫節(jié)能設(shè)計(jì)要求。⑤梁、柱等冷、熱橋部位內(nèi)外保溫砂漿各拐過(guò)500，根據(jù)熱工計(jì)算，上述保溫方法均能滿(mǎn)足（JGJ134-2001）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的保溫要求。8、項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)根據(jù)GB50011-2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》附錄A·0·10，廣德縣抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。以B層粉質(zhì)砂巖為擬建建筑物持力層，擬建項(xiàng)目區(qū)屬抗震有利地段，場(chǎng)地土類(lèi)型為一般場(chǎng)地土。該地區(qū)無(wú)構(gòu)造斷裂帶通過(guò)，亦無(wú)其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，故屬穩(wěn)定的建筑場(chǎng)地。9、設(shè)計(jì)要求（1）結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)；（2）設(shè)防烈度：根據(jù)GB50223-95《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》，本工程抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，地震作用及抗震措施均按6度考慮；（3）可變荷載標(biāo)準(zhǔn)值：住宅：2.0KN/m2一般上人屋面：1.5KN/m2不上人屋面：0.5KN/m2吊頂：0.2KN/m2共余荷載均參照荷載規(guī)范取值。九、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中必須遵循的一項(xiàng)基本國(guó)策，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，黨和政府更加重視對(duì)環(huán)境的保護(hù)工作，因此，本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中將嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度。（一）項(xiàng)目環(huán)保執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1、國(guó)務(wù)院1998第25號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》2、GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》3、GB3838-2002《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》4、GB/T14848-93《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》5、GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》6、GB5749-2005《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（二）污染物產(chǎn)生情況項(xiàng)目竣工交付使用后，主要污染物是生活污水、生活垃圾、商業(yè)垃圾等。（三）污染物的治理各建筑單體的底層及樓層生活污水分別直接排至室外，經(jīng)室外相對(duì)集中設(shè)置的化糞池初步處理、餐飲污水經(jīng)隔油池處理后，由管網(wǎng)收集流注入CHWB-J地理式污水處理設(shè)置進(jìn)行處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)排出。生活垃圾經(jīng)袋裝收集后，由鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所集中轉(zhuǎn)運(yùn)處理。商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的團(tuán)體廢棄物垃圾由鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所集中轉(zhuǎn)運(yùn)處理。十、消防消防要考慮以水消防和化學(xué)消防相結(jié)合的原則，以快速有效的撲滅初期火災(zāi)。（一）水消防系統(tǒng)消防給水與生活供水合用一套管網(wǎng)，由給水管網(wǎng)供水，消防干管管徑DN100，沿項(xiàng)目區(qū)主干道設(shè)置室外消火栓。1、消防設(shè)計(jì)水量室外消防用水量：30L/S 工作時(shí)間3小時(shí)室內(nèi)消火栓用水量：15L/S 工作時(shí)間3小時(shí)2、系統(tǒng)設(shè)計(jì)（1）室外消防采用低壓制供水，消防用水由給水管網(wǎng)供給（與生活給水管網(wǎng)合用）。室外消火栓布置在室外DN100環(huán)狀供水管網(wǎng)上，室外消火栓間隔小于120m，保護(hù)半徑小于150m。（2）本項(xiàng)目建筑物設(shè)置穩(wěn)高壓消火栓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓按二股水柱（15L/S）到達(dá)室內(nèi)任何一處著火點(diǎn)進(jìn)行布置，充實(shí)水柱不小于10m，于室外設(shè)置水泵接合器。（二）滅火器設(shè)置根據(jù)本項(xiàng)目所建安置房不同部位、不同火災(zāi)危險(xiǎn)級(jí)別，設(shè)置手提式磷酸銨鹽滅火器或手提式“1211”滅火器。（三）建筑防火本項(xiàng)目主要承重構(gòu)件的耐火等級(jí)均為一、二級(jí)，墻、柱、梁、樓板等均用非燃燒體材料建造。十一、投資估算與資金籌措本估算根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)行情，參照有關(guān)類(lèi)似房地產(chǎn)建筑工程估算參數(shù)，按照本項(xiàng)目建議書(shū)中提出的相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行估算項(xiàng)目投資價(jià)值。（一）總投資估算本項(xiàng)目總投資匡算為3178萬(wàn)元，其中包括項(xiàng)目用地費(fèi)用602.8萬(wàn)元、鋪底起動(dòng)資金200萬(wàn)元和土建工程費(fèi)用、相關(guān)配套設(shè)施投資費(fèi)用及其他項(xiàng)目費(fèi)用等項(xiàng)投資。（二）資金籌措設(shè)想本項(xiàng)目總投資估算為3178萬(wàn)元，建設(shè)資金籌措可考慮以下3種方案中的一種：1、自籌80%，申請(qǐng)銀行貸款20%。2、自籌70%，尋求合資方出資30%。3、自籌50%，尋求合資方出資30%。申請(qǐng)銀行貸款20%。十二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目分為前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，主要是項(xiàng)目材料編制、申報(bào)立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、落實(shí)建設(shè)資金、場(chǎng)地準(zhǔn)備等；項(xiàng)目實(shí)施階段分為三通一平、土建工程施工；工程竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間計(jì)劃為2年，詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度安排線(xiàn)條圖建設(shè)項(xiàng)目工程進(jìn)度安排線(xiàn)條圖年份月份進(jìn)度2010年2011年1-23-56-121-78-1011-12項(xiàng)目申報(bào)、立項(xiàng)工程招標(biāo)、設(shè)計(jì)土地整理建筑施工、土建配套設(shè)施、附屬工程驗(yàn)收、交付使用十三、項(xiàng)目的組織與管理（一）工程設(shè)計(jì)管理為確保工程質(zhì)量，提高工程效益，項(xiàng)目單位將按照高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的要求，嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，選擇資質(zhì)較高、實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)良好、費(fèi)用合理的設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。（二）工程招投標(biāo)管理嚴(yán)格按照工程基本建設(shè)程序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及國(guó)家其它有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)工作“依法行政、長(zhǎng)效管理”的工作目標(biāo)，認(rèn)真執(zhí)行招投標(biāo)管理的法律法規(guī)，面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，選定過(guò)硬的施工隊(duì)伍，并加強(qiáng)質(zhì)量管理，嚴(yán)格計(jì)量支付，確保工程按質(zhì)按量如期完成。（三）項(xiàng)目建設(shè)管理本項(xiàng)目承辦單位為廣德縣東晨置業(yè)有限公司，該公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，建立完善的組織機(jī)構(gòu)和健全的規(guī)章制度，本項(xiàng)目竣工后由廣德縣東晨置業(yè)有限公司按規(guī)定交付給物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理。為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，廣德縣東晨置業(yè)有限公司成立總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目實(shí)施。廣德縣東晨置業(yè)有限公司因工程建設(shè)需要，可適時(shí)增減機(jī)構(gòu)。組織機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖?？偨?jīng)理總經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理副經(jīng)理保障部銷(xiāo)售保障部銷(xiāo)售部工程部財(cái)務(wù)部策劃部十四、項(xiàng)目投資成本和收益分析（一）開(kāi)發(fā)成本估算1、土地費(fèi)用：603萬(wàn)元（契稅：按土地出讓金的4%計(jì)算，其他補(bǔ)償費(fèi)：按實(shí)際發(fā)生列支）2、前期工程費(fèi)：44萬(wàn)元前期工程費(fèi)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、勘探費(fèi)、臨時(shí)水電、測(cè)量放線(xiàn)、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、三通一平費(fèi)等等。3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：1833萬(wàn)元a、建安工程費(fèi)：1552萬(wàn)元b、附屬工程費(fèi)：108萬(wàn)元c、室外工程費(fèi)：173萬(wàn)元4、其它費(fèi)用：32萬(wàn)元其它費(fèi)用包括：其中：城建檔案、施工圖預(yù)算費(fèi)、其他雜費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等。5、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：42萬(wàn)元6、其它規(guī)費(fèi)：44萬(wàn)元其它規(guī)費(fèi)包括：市政支管線(xiàn)分?jǐn)?、白蟻防治費(fèi)、墻改基金費(fèi)、避雷審查費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)等。7、開(kāi)發(fā)費(fèi)用;380萬(wàn)元⑴財(cái)務(wù)費(fèi)用：160萬(wàn)元（包括銀行貸款）⑵管理費(fèi)用：90萬(wàn)元⑶銷(xiāo)售費(fèi)用：130萬(wàn)元小計(jì)：1+2+3+…+7=2978萬(wàn)元（二）啟動(dòng)流動(dòng)資金：200萬(wàn)元總投資Σ：（一）+（二）=3178萬(wàn)元（三）其他費(fèi)用比照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算1、電增容貼費(fèi)為600元/KVA。2、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3.0%計(jì)。3、工程監(jiān)理費(fèi)按工程費(fèi)用的1.0%。4、工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.5%計(jì)。5、開(kāi)辦費(fèi)（建設(shè)單位管理、前期咨詢(xún)、開(kāi)工執(zhí)照、質(zhì)量監(jiān)督、開(kāi)業(yè)廣告等費(fèi)用）按總投資的5.5%計(jì)。6、招投標(biāo)費(fèi)按工程費(fèi)用的2.0%計(jì)。7、基本預(yù)備費(fèi)為工程費(fèi)與其他費(fèi)用之和的10%計(jì)。8、建設(shè)期貸款利息按年利率6.21%計(jì)。（四）項(xiàng)目收益分析1、社會(huì)效果分析本項(xiàng)目對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模作為初步規(guī)劃方案，商品住房（擬定100戶(hù)）套型根據(jù)農(nóng)村住居條件和實(shí)際相結(jié)合，商貿(mào)門(mén)面（擬定99間）根據(jù)該鎮(zhèn)發(fā)展實(shí)際配置布局，占地面積為19.6畝即13082.5m2，總建筑面積為15161m2，建筑密度≯32%，容積率≯1.2。項(xiàng)目總體布局、套型結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)落落大方、和諧統(tǒng)一，社區(qū)建筑風(fēng)格特色突出、視覺(jué)感覺(jué)好，綠地率≮35%，2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益分析本項(xiàng)目中包括商品住宅、商業(yè)用房以及配套設(shè)施等公建項(xiàng)目。商品住宅、商業(yè)用房均采用銷(xiāo)售形式。依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售成本計(jì)算均假設(shè)采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮其它價(jià)格因素對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。項(xiàng)目的定價(jià)按照實(shí)際可行性進(jìn)行預(yù)測(cè)，并基于對(duì)廣德城區(qū)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)研和比較，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行修正，以此進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收益分析。根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃。⑴銷(xiāo)售周期分析本項(xiàng)目銷(xiāo)售期初步安排10個(gè)月，從2011年05月開(kāi)始，至2012年02月。項(xiàng)目建成后，住宅和商業(yè)用房，全部按市場(chǎng)價(jià)出售。房產(chǎn)銷(xiāo)售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。⑵項(xiàng)目銷(xiāo)售收益估算根據(jù)對(duì)同類(lèi)物業(yè)價(jià)格及銷(xiāo)售情況，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等多方因素的分析，住宅初步價(jià)格定位為1800元／㎡，部分商業(yè)用房初步定價(jià)為4000元／㎡?？備N(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為3600.2萬(wàn)元。⑶項(xiàng)目利潤(rùn)估算銷(xiāo)售時(shí)發(fā)生的稅收及費(fèi)用按4.6%計(jì)，所得稅在項(xiàng)目平衡后按盈利所得的25%計(jì)提。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入3600.2萬(wàn)元；銷(xiāo)售時(shí)發(fā)生的稅收及費(fèi)用165萬(wàn)元；所得稅114.3萬(wàn)元；凈利潤(rùn)為342.9萬(wàn)元。本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為11.5%；投資利稅率19.6%。項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期4.8（年）。十五、結(jié)論與建議（一）結(jié)論本項(xiàng)目符合廣德社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求，符合當(dāng)前推進(jìn)城市化進(jìn)程的發(fā)展方向。從項(xiàng)目的成本、效益指標(biāo)分析可以看出，本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益良好，社會(huì)效益明顯，項(xiàng)目建設(shè)完全能達(dá)到預(yù)期目的。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)切實(shí)可行。（二）建議1、廣德縣東晨置業(yè)有限公司為實(shí)施本項(xiàng)目做了大量準(zhǔn)備工作，建議政府主管部門(mén)和相關(guān)單位給予支持，使該項(xiàng)目盡快組織實(shí)施。2、為使投資能在短期內(nèi)很快收回，項(xiàng)目單位可著手采取以下措施：一是縮短項(xiàng)目建設(shè)工期，促使建設(shè)項(xiàng)目盡快竣工交付使用，早見(jiàn)效益；二是加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理，提高工程質(zhì)量，減少返工率；三是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)成本。二〇一〇年三月目錄目錄第一章總論 1一、項(xiàng)目概述 1二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和范圍 2三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 3四、******國(guó)家森林公園概況 3第二章項(xiàng)目背景及必要性 8一、項(xiàng)目背景 8二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性 10第三章項(xiàng)目選址分析 13一、項(xiàng)目選址 13二、項(xiàng)目城市概況 13三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 14四、公共設(shè)施依托條件及施工條件 17第四章需求分析與建設(shè)規(guī)模 18一、****國(guó)家森林公園現(xiàn)狀與存在問(wèn)題分析 18二、****國(guó)家森林公園日容量預(yù)測(cè) 19三、****國(guó)家森林公園景區(qū)廁所需求面積分析 20四、****國(guó)家森林公園景區(qū)廁所建設(shè)規(guī)模的確定 20第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 21一、景區(qū)廁所工程建設(shè)方案 PA