蚌埠華聯(lián)商廈有限責任公司蚌埠華聯(lián)商廈改、擴建項目可行性報告

蚌埠華聯(lián)商廈有限責任公司蚌埠華聯(lián)商廈改、擴建的可行性報告PAGEPAGE24蚌埠華聯(lián)商廈改、擴建的可行性報告——本報告以一次規(guī)劃、分期實施方案的經(jīng)濟分析項目主體簡介：專案主體：蚌埠華聯(lián)商廈有限責任公司（以下簡稱公司），目前是一個由中國江蘇國際經(jīng)濟技術(shù)合作公司（以下簡稱中江公司）占63%股權(quán)；蚌埠市城市投資控股公司（以下簡稱城投）占33.3%股權(quán)；徽商銀行蚌埠分行（以下簡稱商行）占3.7%股權(quán)的一個合作公司。注冊資本3686萬元人民幣，成立于1997年12月31日?，F(xiàn)經(jīng)蚌埠市政府2007年9月24日專題會議紀要批準，歷時二年，在市政府規(guī)劃局的指導(dǎo)下，對周邊破舊不堪的老華聯(lián)、南側(cè)占道的醫(yī)藥大廈及北側(cè)的棚戶區(qū)，一次性整體實施改、擴建。(詳見規(guī)劃圖)列入舊城“棚戶區(qū)”改造的重點項目，并整體享受“棚戶區(qū)”改造的全部優(yōu)惠政策。公司地址：蚌埠市國強路298號法定代表人：王維和聯(lián)系電話：0552－2041238（注:企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼證、開發(fā)資質(zhì)證書等附后）項目概況：2.1、項目地理位置：本項目地處蚌埠市鳳陽路與國強路的交叉路口，原蚌埠華聯(lián)商廈原址，國強路298號。蚌埠火車站廣場西北角，舊城中心，周邊居住人口密集。2.2、該項目地塊現(xiàn)狀：圖一：該地塊原規(guī)劃圖2.3、原設(shè)計規(guī)劃（只限于華聯(lián)商廈原建筑用地的基礎(chǔ)上）裙樓6層用于商業(yè)用房，主樓24層，為四星級賓館用房。具體經(jīng)濟技術(shù)指標(不含建設(shè)面積)：建筑用地面積：6472M2；建筑占地面積：4051M2；總建筑面積：43360M2；容積率：6.7；道路廣場面積：1950M2；綠化面積（含屋頂面積）：620M2；原已建成22210M2的商業(yè)用房。2.4、現(xiàn)要求變更后的規(guī)劃設(shè)計方案(改造老華聯(lián)、醫(yī)藥大樓后一并改造棚戶區(qū)的改、擴建規(guī)劃設(shè)計)：圖二、整體規(guī)劃紅線圖圖三、整體規(guī)劃平面圖圖四、效果圖圖五、五層屋頂平面圖圖六、二號住宅樓層套型平面圖1號樓：原醫(yī)藥大廈因規(guī)劃讓路，必須拆除后，建在醫(yī)藥大廈后面的院內(nèi)。裙樓四層與原大樓裙樓緊連，上部分別為21層的住宅公寓。2號樓：裙樓以上在原設(shè)計的賓館基礎(chǔ)上改建成住宅公寓，現(xiàn)已具備首先施工條件。3號樓：需待華聯(lián)北側(cè)的棚戶區(qū)拆遷后，同樣在商業(yè)裙樓以上建部分住宅樓。這樣，既滿足了城市規(guī)劃道路拓寬的需要，又增加土地的實際使用率。2.5、具體經(jīng)濟技術(shù)指標：2.5.1、需拆遷9120M2的商業(yè)辦公面積；7218M2.5.2、總規(guī)劃用地面積：15786.8M2；規(guī)劃建筑面積：114447.5㎡；商業(yè)面積34498.21M2(不含地下層11836.36M2)；62146.71M2住宅面積，其他5966.18M2改、擴建的原因：在市規(guī)劃局城建辦的指導(dǎo)下，經(jīng)我公司多次委托相關(guān)投資機構(gòu)，和市場策劃公司及房地產(chǎn)公司調(diào)研論證，他們一致認為：位于蚌埠市的黃金地段，老商業(yè)中心，又是城市最最重要的“窗口”，必須加大改造力度，項目定性為以城市改造，棚戶區(qū)翻建為目的，適當擴大商業(yè)面積，增加部分居民住宅，提高工地折舊率，減少改、擴建成本。3.1、原規(guī)劃由于十年來形勢起了翻天覆地的變化，僅火車站周邊方圓300米3.2、該項目地處蚌埠火車站對面，本是蚌埠市形象的大門，“爛尾樓”工程一拖十三年，嚴重影響市容，實不忍心目睹慘狀。急待整治，符合市政府的要求，有利于兩站間新商業(yè)圈的組成，有利于火車站周邊商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展。3.3、該項目賓館部分原是高層建筑，大量的資金投入了基礎(chǔ)，僅樁基、地下室局部負二層耗資近2000萬元，如不進行充分利用，造成投入浪費，企業(yè)經(jīng)營成本始終降不下來，將長期處于虧損，投資回收更無從可談。3.4、商場周邊消防通道不能暢通，潛在消防隱患危險之極。3.5、蚌埠醫(yī)藥公司原大樓90%占用規(guī)劃道路紅線，形成交通要道口的瓶頸，人行道不退，行人在機動車道上行走，存在交通隱患，同時，鳳陽路拓寬，就因此段始終不能按規(guī)劃到位，有損城市形象。3.6、由于原規(guī)劃事隔至今已過十五年，商業(yè)的經(jīng)營模式和人們對購物環(huán)境的要求越來越高，原設(shè)計商業(yè)用房受原土地面積限制，不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)的需要。3.7隨著蚌埠市房地產(chǎn)市場的剛性需求，近半商品房的銷售價格已在2002年的基礎(chǔ)上翻了一番，本項目正值改、擴建的較好時期。為此，我公司改、擴建的整體方案為：1)、將規(guī)劃內(nèi)的新、老華聯(lián)和醫(yī)藥大廈及北側(cè)棚戶區(qū)居民住宅全部拆除。2)、對新華聯(lián)設(shè)計的賓館部分的高樓基礎(chǔ)和商場保留僅作調(diào)整。在現(xiàn)華聯(lián)北側(cè)棚戶區(qū)改造和擴建地上重點擴建四層商場（約15000M2）；商場上部建（約17000M2）部分住宅樓。3)、首先滿足鳳陽西路規(guī)劃拓寬退讓紅線的要求。4)、適當增加商場面積，延長鳳陽西路的臨街門面。5)、打通東側(cè)6米左右的消防通道，消除消防隱患。6)、在醫(yī)藥大廈的地塊上，興建四層（商業(yè)用房）裙樓上部建一幢高層住宅樓即（1號樓約12000M2），利用原建賓館基礎(chǔ)四層以上改建一幢高層商品房（即2號樓）；棚戶區(qū)也在四層商場以上建一幢高層商品房（即3號樓）。使其土地充分利用，同時降低改、擴建成本，增加開發(fā)效益。該方案已經(jīng)市政府、市規(guī)劃局批準，現(xiàn)正處在開工前期的準備階段。本可行性報告研究的目的歷經(jīng)十年建設(shè)，蚌埠華聯(lián)商廈擴建項目仍是一個半拉子工程，盡管已投巨資，現(xiàn)仍沒有能充分發(fā)揮效益，造成資源浪費。本可行性研究的目的：重組資源，盤活存量，結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)，促使效益最大化。項目投資環(huán)境和市場研究5.1、市場宏觀背景：5.1.1、蚌埠是一個消費型城市，人口眾多，曾是安徽省第二大城市，皖北的經(jīng)濟中心和重要商品集散地，對周邊104個縣市形成廣泛商業(yè)輻射。雖然該地區(qū)居民收入水平不算太高，但是，近幾年蚌埠市GDP一直保持高速穩(wěn)定增長（增長率穩(wěn)定在10%左右），加上居民儲蓄意識欠缺，曾出現(xiàn)實際人均支出已經(jīng)超過人均實際可支配收入，實屬一個檔次不高，消費極旺的城市，未來幾年該市零售商業(yè)的增長潛力很大。5.1.2、房地產(chǎn)價格近期來一路攀升。據(jù)市有關(guān)房產(chǎn)信息披露，08年上半年，房價上漲幅度躍居全國第五位（漲幅達10.2%），近期，嚴控形勢下，未能扼制該市的房價上漲之勢。從房價上漲過程中應(yīng)該看到：A、該城市潛在剛性需求較大，同時也是經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，居民收益日益增加的反映。B、按照全國地區(qū)級城市現(xiàn)有房價水平，蚌埠一直只升不降，應(yīng)屬正常，增幅只反映了該市原房價基數(shù)一直偏低。據(jù)2010年6月房產(chǎn)信息公布，居民住宅樓均價4680元/㎡。5.1.3隨著城市發(fā)展的需要，蚌埠市委、市政府近期多次提出要花大力氣，加強對火車站周邊環(huán)境的整治，打造汽、火車兩站間新商圈的思路，加大棚戶區(qū)舊城改造的力度，我公司華聯(lián)商廈“爛尾樓”工程，自然列入其中。本次改、擴建符合市委市政府的要求。新增部分住宅面積、也正迎合蚌埠房地產(chǎn)市場的剛性需求。5.1.4、蚌埠華聯(lián)商廈有限責任公司，本身是一個引進省外資金為主的合作股份企業(yè)，可通過本項目的改、擴建，加快企業(yè)改制，引進投入，同時，對舊城改造，美化城市形象是十分有益的。5.2、區(qū)域市場分析：5.2.1、項目地理環(huán)境蚌埠市位于安徽省北部的淮河岸邊，屬省直轄市，蚌埠市的轄區(qū)有懷遠、五河、固鎮(zhèn)三縣及東、中、西、龍湖和高新開發(fā)區(qū)五區(qū)，總面積5917平方公里。市區(qū)面積445平方公里，總?cè)丝诮?00萬人，其中市區(qū)人口有100萬人。蚌埠市地理位置優(yōu)越，是歷代兵家必爭之地。改革開放后，列為我國中部發(fā)展重鎮(zhèn)?？v貫我國東部地區(qū)的南北大動脈—京滬鐵路和千里淮河在此交匯，是我國南北鐵路運輸和東西水運的樞紐。公路四通八達，合徐高速、界阜蚌高速現(xiàn)以開通。蚌埠市有華東一流的大型專業(yè)化貨場，集裝箱運輸可直達香港等地。同時，蚌埠有直達北京等地的空中航線，交通十分便利。5.2.2、人均居住概況蚌埠市是安徽省重要的老工業(yè)基地和貿(mào)易重鎮(zhèn)，自古蚌埠就是我國中部重要的商品集散地，南北商賈云集。各類專營商廈和各種交易市場構(gòu)成的蚌埠商業(yè)中心地位，越來越突出。蚌埠市的居民生活水平基本達到較發(fā)達地區(qū)的標準，平均年遞增10%以上。據(jù)2005年統(tǒng)計，目前人均居住面積仍只能達到20.3㎡左右，政府正加大房產(chǎn)開發(fā)力度，要求今年全市開發(fā)面積達到500萬㎡，商品房從2004年，均價為2000元/㎡的市場，至今年六月底，均價已達到4680元/㎡，部分小高層商品房的銷售價以達5200元/㎡，由于土地的控制，加大老城改造的欲望不斷增強，商品房價格仍呈強勁的上升趨勢，預(yù)計在明年上半年內(nèi)均價要突破5500元/㎡。5.2.3、區(qū)域位置蚌埠華聯(lián)商廈改、擴建工程，位于蚌埠市中心，南面與火車站廣場相鄰，北面與全國聞明的國強路集貿(mào)市場相接，商場大門正處于國強路與主干道鳳陽路十字路口交匯處。距長途汽車站不足500米，商場門口有1路、3路、4路、9路、10路公共汽車站，地理位置，得天獨厚。5.2.4項目建設(shè)的背景1)、地理位置顯赫，鬧市中取靜，不可多得；2)、享受舊城改造優(yōu)惠政策；3)、2號樓土建基礎(chǔ)已完成；（已出地面五層）邊建邊可預(yù)售，投資回收快；4)、建設(shè)中、高檔商住二用，大、中、小多套型，滿足市場的需求，時機成熟，本項目開發(fā)地段的周邊房價目前以達4800元/㎡左右。5.3、市場需求的預(yù)測5.3.1、主流對象隨蚌埠市經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，商業(yè)集散地的中心位置將越來越明顯，企業(yè)與外界的交往日益增多，外地企業(yè)設(shè)立駐蚌辦事處、聯(lián)絡(luò)站已是趨勢，出差人員與其住賓館，不如買房設(shè)點，是大、中、小企業(yè)的最好選擇，不僅減少出差開支，而且買房增值，隨時可以撤退轉(zhuǎn)讓。蚌埠經(jīng)濟發(fā)展，是青年企業(yè)家創(chuàng)業(yè)的天堂，這些青年群體大多是從學(xué)校畢業(yè)工作幾年，有的已成白領(lǐng)，收入相對穩(wěn)定，年齡已到成家之時，不想過多增加家庭的負擔，立足自主過渡，先創(chuàng)業(yè)，后置家。我公司改建的住宅，以小套為主，均價在18萬元/套左右，首付六萬，按揭十年，交得輕松，住得安心。結(jié)婚、創(chuàng)業(yè)兩不誤。他們是市場消費的主流。5.3.2、地理位置優(yōu)勢本項目緊靠火車站、汽車站，交通極其方便，出入自如，又地處繁華的第二商業(yè)圈內(nèi)，真可謂“下了車，到了家”。應(yīng)該說，是出差人員的首選之地，該區(qū)域購買力將會最旺。5.3.3、小套型，多功能因原基礎(chǔ)是賓館設(shè)計，只需結(jié)構(gòu)上重新調(diào)整設(shè)計，身居高樓，俯瞰全市，心曠神怡。本項目規(guī)劃設(shè)計42㎡左右套型約284套商住公寓；90㎡以上的住宅套型約215套；90㎡以下套型約274套；不含42㎡左右的商住公寓；套型面積適中，就是最小的42㎡的套型，櫥衛(wèi)齊全，便于生活。商場部分：1)、該商場（1-4層）建成后，是蚌埠單體面積最大的綜合商場。2)、地處鬧市，黃金地段。3)、2-3層出租給華潤蘇果，年租金可達500萬元左右；1層、4層品牌專柜，實行分割銷售，預(yù)計銷售額可達2億多人民幣。本項目完全遵循房地產(chǎn)全程市場化開發(fā)的原則，前面詳盡的市場研究，與基于此的項目定位和規(guī)劃設(shè)計，保證了項目符合市場需求。目前在蚌埠房地產(chǎn)市場上，對于高端客戶的爭奪一直是最為激烈的，而這部分市場空間越來越小。與此同時，隨著70年代末出生的這一部分人的成長、成家，其住房需求迫切。因此，中、小戶型，高品質(zhì)住房則是目前最好的選擇。對于部分投資型客戶來說，股市的不確定性及風險性，銀行利率跟不上物價上漲指數(shù)，使得其更樂意于投資房地產(chǎn)這一塊。而結(jié)合近年來蚌埠房地產(chǎn)市場，中、小戶型熱銷，也恰恰表明了這一市場的存在性及成長性，根據(jù)對目標市場及競爭狀況的綜合研究，預(yù)計項目在推出六個月內(nèi)可實現(xiàn)70%以上的銷售率。六、項目SWOT分析6.1、優(yōu)勢--S：6.1.1、氛圍：位于龍子湖區(qū)最繁華的地段，專業(yè)市場較成熟，商業(yè)氛圍濃郁。醫(yī)學(xué)院的文化氛圍，為其添色。6.1.2、交通條件：位于蚌埠火車站對面，樓下多路公交車通過。交通系統(tǒng)發(fā)達，道路寬敞，交通極其便捷。6.1.3、形象：規(guī)劃高起點，又是高層建筑，為龍子湖區(qū)的標志性建筑群，視野開闊，景觀好，形象好。6.1.46.1.5、配套設(shè)施：周邊地區(qū)為大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施齊全，商業(yè)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等一應(yīng)俱全。6.2、劣勢：--W：6.2.1、周邊綠化較少，只有大面積的空中花園，從馬路上仰望難以目睹。6.2.2、地處繁華地段，車多，人多，比較嘈雜。6.2.3、過強路尚未讓路于民，仍處占道經(jīng)營，市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生狀況較差(目前區(qū)政府正在醞釀改造之中)。6.3、機會：--O：6.3.1、高層住宅，空中樓閣，心曠神怡的感覺，空氣清爽，鬧中取靜，在蚌埠也屬位數(shù)不多的絕佳之地。6.3.2、原軍供站和珠城賓館后面，相繼已在開發(fā)的小高層住宅，與本項目相配呼應(yīng)，參差有序，具有獨占鰲頭之味。6.3.3、隨市政府對老城改造、環(huán)境整治力度的加大，國強路讓道于民的規(guī)劃實施，宏發(fā)商場的重建，該地段將會很快形成一個蚌埠市大型商業(yè)圈。6.4、威脅：--T：6.4.1、蚌埠市區(qū)規(guī)劃發(fā)展南移，使中心區(qū)域的影響力有所減弱。6.4.2、目前區(qū)域城市形象及環(huán)境衛(wèi)生對本項目具有一定的威脅，待周邊環(huán)境的整治配套后，才能突顯文明、繁華、幽雅的環(huán)境。6.4.3、高樓開發(fā)成本高，高樓得房率相對底一點，退讓規(guī)劃紅線后，面積大，實得土地比例底，也是該項目的難點。6.4.4、占有30%的住宅，在調(diào)整方案時，受原設(shè)計影響、基礎(chǔ)限制、導(dǎo)致部分商品房朝向條件的欠缺。從項目地塊性質(zhì)來看，該地塊是比較理想的高檔商品住宅建設(shè)用地。根據(jù)SWOT理論分析，該地塊在市政配套、交通設(shè)施、生活配套設(shè)施及區(qū)位位置有一定的優(yōu)勢，該地區(qū)適合建中、高檔商品房，所以定位于以中、小戶型為主、大戶型為輔的高檔商品住宅，走異化競爭路線，細分市場，避開激烈的市場競爭。在后期的建設(shè)中加強空中花園的廣告宣傳作用，多舉行一些營銷宣傳活動，加強項目與購房戶的聯(lián)系，營造“和諧、溫馨、高尚、安全”的小區(qū)形象，在市場上提高項目品質(zhì)的美譽度。七、市場定位根據(jù)詳盡的市場調(diào)查，對本項目目標市場界定為：客戶群體定位分析居住地域/工作地點：龍子湖區(qū)、淮上區(qū)占50%；其它地區(qū)及外來占50%年齡結(jié)構(gòu)：30-50歲之間私營企業(yè)職業(yè)特征：IT私營業(yè)主、教師、公務(wù)員、大學(xué)畢業(yè)工作三年以上的居多置業(yè)特征：多以居家型、辦事處、聯(lián)絡(luò)站購買購房動機：一部分為投資及改善居家條件的意愿強烈。以增加面積為主，一部分為成家購房過渡作為投資，再一部分設(shè)立企業(yè)辦事處、聯(lián)絡(luò)站等。支付能力：家庭月平均收入在5000元以上，每月還按揭款承受2500元左右即可。綜合各種因素，項目最終定位為現(xiàn)代都市，高尚小區(qū)。八、項目規(guī)劃構(gòu)想8.1規(guī)劃構(gòu)想8.1.1小區(qū)由三大功能區(qū)域組成，分為：住宅區(qū)—由和諧、風情特色的住宅組團組成；休閑娛樂區(qū)—重地突出四層屋頂中心花園的各種文化韻味；購物中心區(qū)—現(xiàn)代都市，應(yīng)有盡有。8.1.2、環(huán)境結(jié)構(gòu)：本規(guī)劃環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機整體，特別是以綠地系統(tǒng)為骨架，以體現(xiàn)居住區(qū)以環(huán)境、生態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)劃思想，形成良好的居住生活空間層次。使區(qū)域性休憇活動與小區(qū)的整體性，足夠的繁榮度。8.1.3、規(guī)劃特點：本小區(qū)整體的規(guī)劃設(shè)計以生態(tài)、節(jié)能、信息為主題，不斷提升住宅科技含量，融現(xiàn)代建筑與現(xiàn)代科技于一體，營造一座小型的智慧小區(qū)。無論是小區(qū)內(nèi)夢幻噴泉池，還是小區(qū)空中花園，均以現(xiàn)代建筑藝術(shù)突出小區(qū)的文化氛圍，漫步其中，滿眼盡是綠意，生活于此，猶如置身都市的憇園，聽鳥語、聞花香，享受著遠離繁囂的寧靜。8.1.4、住宅建筑風格采用現(xiàn)代特色的建筑風格，突出表現(xiàn)文化的多元性和變異性，外立面采用素色調(diào)，給人以清新的感覺。建筑形式包括中高層、高層。在每一幢住宅樓的樓上，都能享受樓頂花園，住戶可以上去散步、賞月等。8.1.5、小區(qū)空中花園設(shè)露天網(wǎng)球場；小區(qū)活動中心集健身、娛樂、博覽功能于一體，中間有小路相連，緊緊把他們聯(lián)在一起，形成互動友愛的溫馨的生活氛圍。8.2、為配合本小區(qū)建造住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)，我們提出本小區(qū)的建筑要求：8.2.1、采用水、電、氣三表出戶系統(tǒng)及IC卡收費系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)高層、中高層全部采用高速電梯。8.2.2、草坪自動澆灌水嘴，草坪澆灌由微機控制。小區(qū)給、排水、電網(wǎng)、網(wǎng)管路全部由暗管傳送，一次性規(guī)劃到位，并采用雙路供水，飲用水經(jīng)臭氧處理為純凈水。8.2.3、整個小區(qū)配置綜合布線系統(tǒng)每戶室內(nèi)均設(shè)置直撥電話、傳真、寬帶網(wǎng)。8.2.4、實現(xiàn)小區(qū)保安系統(tǒng)智能化、現(xiàn)代化。小區(qū)內(nèi)配置保安電視監(jiān)控系統(tǒng)，在主要路口及各出入口設(shè)置電視攝像機自動監(jiān)控，由保安中心聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控。室內(nèi)配置可視對講系統(tǒng)，門廳與室內(nèi)或室內(nèi)與物管保安中心實現(xiàn)可視對講。8.3綠化系統(tǒng)整個空中花園采用草皮鋪蓋，即使冬天也綠草如茵。灌木喬木交替種植，并種植一些熱帶樹木，豐富小區(qū)的園林綠化景致，以增加小區(qū)的供氧量。為更好的防止噪音對小區(qū)影響，在小區(qū)的外緣，種上防護綠化樹。本項目綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮蚌埠地區(qū)氣候、文化特點，結(jié)合地塊的自身條件和規(guī)劃設(shè)計要求深入分析購房者需求特點和需求趨勢，引入當今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，既有寬闊的小區(qū)級綠地，又有精細組團綠地和住宅庭院綠化，層次分明的全方位的整體綠化系統(tǒng)。在空中花園中，其面積6000多平方米，設(shè)有花木草坪、藝術(shù)雕塑、休憩涼亭、兒童設(shè)施、網(wǎng)球場、老人健身場、設(shè)有蘇南花園走廊等。以精致為特點。8.4、道路系統(tǒng)規(guī)劃由于本住宅小區(qū)座落在商場四樓以上，商場地下室作為停車庫，在地下室內(nèi)分區(qū)管理，設(shè)有機動車、非機動車車位，出入自如，機動車出地下室即進入市區(qū)干道。8.4.1、入口處二個，一處設(shè)在北面，財經(jīng)大學(xué)南側(cè)，此干道現(xiàn)有14米寬；一處設(shè)在風陽西路現(xiàn)醫(yī)藥大廈東側(cè)，該干道也可達68.4.2、空中花園道路規(guī)劃采用一種自由的、藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計，其設(shè)計要注重對景的處理，力求達到移步換景，同時又要考慮方便住戶。本小區(qū)規(guī)劃的總體意向為建造具有現(xiàn)代風情的高檔居住小區(qū)，小區(qū)建筑平面及綠化布置呈現(xiàn)線性特征?？罩谢▓@平面場地與建筑平面相互穿插融合的方式，創(chuàng)造宜人的環(huán)境九、項目實施計劃9.1、項目計劃2010年8月動工，計劃竣工為時間2013年7月，分兩階段建設(shè)：第一階段：2號樓（即賓館樓續(xù)、改建住宅樓），計劃2010年8月動工，2011年6月竣工。第二階段：1號、3號摟（即醫(yī)藥大廈和棚戶區(qū)拆遷改造），計劃2010年12月拆遷結(jié)束，土建開工，2012年12月竣工。目前我公司對整個項目已規(guī)劃設(shè)計結(jié)束，第一階段的工程是在原施工之五層的基礎(chǔ)上改建，規(guī)劃設(shè)計通過，即可施工。相隔3個月即可銷售。第一階段所需資金2000萬元，現(xiàn)已備妥，部分已投入。第二階段的項目建設(shè)，正在運作拆遷工作之中?；诠就七M本項目進度的強烈愿望和決心，利用公司廣泛的社會資源，項目手續(xù)可穿插分階段辦理。工作計劃安排可適當調(diào)整，公司認為，有市政府的大力支持，確保項目開工日期不滯后于公司計劃開工時間還是有可能的。項目實施計劃表序號工程項目工程計劃進度第一年（2010年）第二年（2011年）第三年（2012）1234123412341續(xù)建2號樓21、3號樓拆遷31、3號樓勘察設(shè)計41、3號樓土建52號樓銷售61、3號樓銷售7商業(yè)裙樓1-4層9.2、經(jīng)營計劃安排本項目將在項目正式發(fā)售時舉行適量的電視報刊宣傳廣告推介，除此之外，還要準備一些小型的推介會，以配合項目的銷售。9.3、銷售預(yù)測項目定位準確，營銷推廣有效，預(yù)計樓盤在開盤六個月內(nèi)可實現(xiàn)70%以上的銷售率。十、項目投資估算及資金籌措計劃10.1、成本計算依據(jù)的主要項目技術(shù)經(jīng)濟指標本項目總建筑面積114447.5㎡，商業(yè)用房建筑面積34498.21㎡；住宅公寓建筑面積62146.71㎡；公建配套建筑面積5966.18㎡（指停車場、公共設(shè)施和地下室11836.36㎡）。項目規(guī)劃指標序號項目單位規(guī)劃指標1容積率（R）6.52總用地面積㎡15876.8（約23.80畝）3總建筑面積㎡11444.754住宅建筑面積㎡62146.715商場建筑面積㎡34498.216地下室建筑面積㎡11836.367公共設(shè)施㎡5966.18項目建筑物一覽表建筑名稱建筑面積其它面積層數(shù)戶數(shù)備注第一階段2號樓21735.7㎡26311第二階段1號樓15982㎡2185商業(yè)用房34498.21㎡43號樓24429.01㎡27413地下室5000㎡110.2、開發(fā)成本核算10.2.1、土地成本土地成本預(yù)算表序號交費名稱單位金額備注1土地有償使用費萬元12465拆遷補償費安置成本等2土地出讓金萬元34753前期費用萬元200估算(獲得項目所支費用)合計萬元1614010.2.2、前期工程費項目規(guī)劃設(shè)計三幢高層建筑，共計總建筑面積114447.5平方米(容積率6.5，含地下室10000平方米)項目前期費用見下表。項目前期費用表序號項目計算依據(jù)金額(萬元)1地質(zhì)勘探合同價262地災(zāi)合同價83地震合同價104防雷檢測協(xié)商價105規(guī)劃建筑設(shè)計費建筑面積30元/㎡3506可行性研究調(diào)研費合同價50合計45410.2.3、開發(fā)間接費按項目總建筑面積計算各項費用開發(fā)間接費序號項目計算依據(jù)金額(萬元)1異地人防費（總面積折半計算）建筑面積×10元㎡1502工程監(jiān)理費建筑面積×7.5元㎡953施工圖審查費建筑面積×1.2元154規(guī)劃服務(wù)費建筑面積×4元5合計26510.2.4、建安工程費建安工程計算表序號項目計算依據(jù)㎡/元金額（萬元）1土建及裝飾地下室6500×1800(已做好5000㎡)1170商場34498.12×15805450.7住宅62146.71×168010440.62給排（水）404003供氣303004消防606005供電454506電梯706007智能化203008環(huán)境/道路/管網(wǎng)/空中花園100400合計20111.3綜上，開發(fā)成本合計：36970.3萬元。10.2.5、開發(fā)經(jīng)營管理費用估算：10.2.5.1、管理費：550萬元（開發(fā)成本合計的1.5%）。10.2.5.2、資金成本：3000萬元。計劃貸款6000萬元，自籌資本金2000萬元（已投入近1000萬元），共計8000萬元。資金綜合成本按比例15%/年貸款期限1.5計算。10.2.5.3、不可預(yù)見費：700萬元（估測2%）。10.2.5.4、綜上，開發(fā)期間費用小計：4250萬元。10.2.6、開發(fā)成本費用總計：41220.3萬元。投資成本匯總表名稱金額（萬元）備注土地成本16140前期費用454間接費用265建安費用20111.3管理費用4250合計41220.310.2.7、建筑面積單方成本：3615.8元/平方米。10.3、資金籌措與計劃本項目開發(fā)的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自籌資金，二是銀行貸款，三是銷售收入再投入。本項目總投入需41220.3萬元資金，因是在原有的基礎(chǔ)上，改、擴建類型，本企業(yè)現(xiàn)有土地和可利用的基礎(chǔ)和地下室，實際已投入8500多萬元；同時，2號樓住宅約2萬平方米，已建到地上五層，開工三月即可預(yù)售。10.3.1，自籌資金2000萬元整，2010年已投入1000萬元，在工程建設(shè)過程中再自籌1000萬元。10.3.2、銀行貸款6000萬元整，2010年8月份資金到位3000萬元，2010年11月資金到位3000萬元。10.4、貸款付息及本金償還貸款利息按季支付，貸款本金2011年四季度開始償還，2012年9月前還清。十一、銷售測算11.1、銷售收入測算項目可售建筑面積暫按預(yù)測銷售均價(住宅)4600元/㎡建筑面積：項目銷售收入測算項目總面積（㎡）銷售面積（㎡）價格（元/）金額（萬元）備注住宅62146.7150646450022790.7扣除還原房11174.5m商業(yè)用房34498.121-4層計34498.121100037947.93車庫5000㎡＋原有5000㎡配套自用合計60738.6311.2、銷售稅金計算銷售稅金計算表項目計算依據(jù)合計(萬元)營業(yè)稅銷售收入×5%3036.93城建稅營業(yè)稅×7%212.58教育副加稅營業(yè)稅×3%100土地增值稅（預(yù)征）銷售收入×1%607合計3956.51十二、財務(wù)指標及評價12.1、營業(yè)利潤：60738.63-36286.7-3956.51=20495.42萬元.12.2、投資利潤率=45.5%。12.3、銷售利潤率=37.75%12.4、盈虧平衡點52.25%。當銷售到50%時，達到盈虧平衡點。十三、風險規(guī)避和控制措施13.1、從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格大幅度上升的可能性不大但有可能，因為決策管理人為因素導(dǎo)致成本上升，因此在重要決策上要避免一言堂。同時，可以跟承包商簽定固定總價格合同，讓承包商分擔部分風險。13.2、市場風險及控制本項目的市場風險主要體現(xiàn)在：1)、2號住宅樓原結(jié)構(gòu)的限制，部分房源的銷售價格不宜過高；2)、目前的蚌埠市場需求相對旺盛，預(yù)測銷售房價尚有每平方米800元的空間，這樣可規(guī)避其部分風險。十四、專案效益評價14.1、項目的可持續(xù)性本項目所處地段，是蚌埠市的重要窗口，即清除了“爛尾樓”，又增添大城市氣派將為提升該地區(qū)的商業(yè)氛圍和文明的環(huán)境起到重要作用，一個嶄新的、引人震撼的現(xiàn)代商圈將會自然形成。14.2、本項目的建設(shè)，將先進的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材料引進到本工程，這將促使本地域的建筑業(yè)更快的走向現(xiàn)代化，走向高效率、高質(zhì)量和高標準，這將更有利于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。另一方面，本項目的建設(shè)，將對社會的經(jīng)濟作出極大的貢獻，具體表現(xiàn)在：13.2.1、本項目的人均居住面積30.5㎡，使當?shù)厝司幼∶娣e提高一個檔次，使當?shù)氐木用窬幼∷降玫教岣撸?3.2.2、本項目的建設(shè)，將會為社會提供超過3000個就業(yè)崗位，所以，這個項目將為緩和社會失業(yè)率作出應(yīng)有的貢獻；13.2.3、本項目將向國家上繳幾千萬元的稅金，為政府培育較大的稅源，有利當?shù)孛磕曦斦氖杖胩岣摺?3.2.4、本項目的建成，為當?shù)匦纬梢粋€配套完善的成熟居住區(qū)域作出了貢獻，不僅為當?shù)鼐用裨黾恿松钤O(shè)施，而且促進了當?shù)胤?wù)業(yè)的發(fā)展，促進了當?shù)亟?jīng)濟的繁榮。通過本項目的開發(fā)，為社會展現(xiàn)出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，同時還徹底地改造了一個存有200多戶的棚戶區(qū)居民的住宅條件，并起到由點到面，推動本地段及周邊地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，本項目的開發(fā)將會對社會產(chǎn)生巨大的社會效益。14.3、項目環(huán)境效益評價本項目所處地域城市面貌有待提升，本小區(qū)的建設(shè)，將為舊城改造創(chuàng)造先例，以空中花園來改造和提高各種環(huán)境狀況和居住條件。同時在建設(shè)過程中，大量的運用環(huán)保建材，推動本地段環(huán)保工作的開展。有效的美化了市容，更重要的是為改善人們的居住水平，創(chuàng)造出一個良好的環(huán)境。為達到上述的目標，本項目在規(guī)劃中本著“以人為本，注重生態(tài)”的原則。合理組織綠化和交通體系，完善公建和住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全、自然、優(yōu)美的生活環(huán)境。十五、結(jié)論通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，本項目的社會效益與市場前景是很好的。項目所處地點的交通、市政及配套設(shè)施較為完善，自然條件較樂觀，本項目通過科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計，建造高標準的空中花園，來營造良好的居住環(huán)境。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可知，其具有行業(yè)較高的收益率。評估結(jié)果表明項目可行。目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1一、項目名稱及承辦單位 1二、研究工作的概況 1八、推薦方案與研究結(jié)論 1第二章項目背景與發(fā)展概況 6一、項目的提出 6二、建設(shè)項目在國民經(jīng)濟中所處的地位 7第八章市場需求預(yù)測 7第四章建設(shè)條件與廠址 8一、廠址概況 8二、自然條件 8第五章工程技術(shù)方案 8一、項目組成 8二、生產(chǎn)技術(shù)方案 9八、總平面布置與運輸 14四、土建工程 15五、給水工程 16六、排水工程 17七、供電 17八、采暖通風 20九、自動控制和測量儀表 21十、工程環(huán)境 22第六章環(huán)境保護 23一、建設(shè)地點的環(huán)境現(xiàn)狀 23二、主要污染源與污染物 23八、綜合利用和治理方案 23四、綠化 24第七章節(jié)約能源 24一、節(jié)約用汽 24二、節(jié)約用水 25八、節(jié)約用電 25四、能耗指標 25第八章企業(yè)組織與勞動定員 25一、企業(yè)組織及工作制度 25HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\可研報告\\白紙漿生產(chǎn)基地建設(shè)項目可行性研究報告