美國開樸顧問-惠州淡水半島灣項目定位及概念設(shè)計提示

惠州淡水半島灣

工程定位及概念設(shè)計提示2021-6-9目錄一、市場調(diào)研分析局部P2-9二、工程地塊價值分析P10-13三、產(chǎn)品定位概述P14-48四、工程規(guī)劃概念設(shè)計提示P五、工程銷售收入預(yù)測P01美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕1.惠陽房地產(chǎn)市場簡要分析

1.1宏觀市場1.2微觀市場1.3綜合結(jié)論2.上述分析對本案的啟示02市場調(diào)研分析局部美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕03惠陽區(qū)淡水鎮(zhèn)深圳龍崗區(qū)惠東縣惠城區(qū)中央列島SN58公里全程高速貫穿后只需1.5小時車程惠陽城市規(guī)劃定位中海殼牌、南海石化工程生活后勤配套效勞基地。淡水于惠陽的區(qū)位功能將建設(shè)以淡水為核心的

區(qū)域性商貿(mào)流通效勞中心美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕1.1惠陽房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境04美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕1.2惠陽房地產(chǎn)市場微觀環(huán)境05美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕本案周邊高端工程產(chǎn)品分析06項目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）容積率戶型（㎡）園林配套半島一號（一期）獨棟、雙拼、疊拼別墅、洋房、小高層41萬共六期首期14萬二期17萬1.12別墅：210㎡左右洋房：70㎡兩房、120-130㎡三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會所、泳池等棕櫚島疊加別墅高檔公寓均價：18000元/㎡340000.83別墅：200㎡左右公寓：108-180㎡東南亞風(fēng)情，會所、27洞國際高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等東方新城獨棟、合院、雙拼別墅、小高層、多層洋房、豪華公寓24萬0.75獨立別墅320-470㎡雙拼別墅210-300㎡洋房：132㎡的三房170㎡的五房85.3-91.28㎡的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨特布局。1、產(chǎn)品以別墅為主，以公寓洋房為輔。2、大戶型面積是主流，中小戶型是補充。3、園林精致，配套完善，適合居家與度假等多方面需求。4、建筑風(fēng)格異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢明顯。5、客戶來源廣泛，外地客戶〔尤其深圳客戶〕較多聯(lián)排：7000元/㎡疊加：6000元/㎡小高層：4000-4500元/㎡美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕中心區(qū)物業(yè)市場分析07美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕1.3惠陽房地產(chǎn)市場分析綜合總結(jié)08美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2.上述分析對本案的啟示09美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕10工程地塊價值分析1.地塊區(qū)位價值2.地塊資源價值3.高容積率對工程定位的挑戰(zhàn)美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕

1.區(qū)位表達價值11工程地塊現(xiàn)狀周邊趨向成熟美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2.資源決定檔次該區(qū)域內(nèi)獨一無二的河道資源從工程基地穿過，天然河流的灣道使得工程擁有最多的自然景色，具備了高檔次的濱水居住的根底條件。12工程地塊的河景資源、體育館、半島一號美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕3.高容積率對工程定位提出了挑戰(zhàn)13工程地塊與半島一號的空間關(guān)系美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕14產(chǎn)品定位概述1.工程檔次定位2.目標客戶群定位3.規(guī)劃布局定位4.建筑風(fēng)格定位5.戶型面積定位6.園林景觀定位7.工程開發(fā)分期8.價格定位美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕1.工程檔次定位15美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕綠色住宅六條標準規(guī)劃設(shè)計合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)，房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能快速散發(fā)；房屋圍護結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合標準標準；供熱、制冷等盡量利用清潔能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小時以上的地區(qū)，普遍安裝太陽能設(shè)備；飲用水符合國家標準，排水深度凈化，到達可循環(huán)利用標準，新建小區(qū)鋪設(shè)中水系統(tǒng)；室內(nèi)裝修簡潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標；有足夠的戶外活動空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無裸露地面。16美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕消費者喜愛的綠色節(jié)能房子是?17美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕消費者喜愛的綠色節(jié)能房子是?美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕北京當(dāng)代MOMA18當(dāng)代MOMA也是當(dāng)代置業(yè)科技主題地產(chǎn)的延續(xù)與開展，在萬國城Moma實現(xiàn)"高舒適度、低能耗"的根底上，將大規(guī)模使用可再生的綠色能源。從可持續(xù)開展的觀點出發(fā)，當(dāng)代MOMA適當(dāng)?shù)母呙芏取矎姸取抽_發(fā)利用土地與大規(guī)模使用可再生的綠色能源是大城市開展的方向，是真正"節(jié)能省地型"工程。美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕19美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2.目標客戶群定位20美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕3.規(guī)劃布局定位社區(qū)開放組團封閉/產(chǎn)品最大利用景觀通透軸線貫穿東西

1、尊重地域特色及城市環(huán)境規(guī)劃應(yīng)以尊重地塊特色為前提，充分考慮地塊及周邊環(huán)境的關(guān)系，與之相協(xié)調(diào)。對于本工程而言，首先應(yīng)充分考慮的濱水的自然環(huán)境，充分利用水資源，使工程和城市開展及即將開發(fā)的其它工程形成互融。2、充分利用地塊形狀規(guī)劃提升工程價值。在考慮地塊周邊環(huán)境的同時，還應(yīng)關(guān)注地塊內(nèi)部地形地貌，并加以充分利用。對于本工程而言，我們應(yīng)當(dāng)利用地塊的特有的形狀與地勢特點，設(shè)計出層次豐富的建筑群落，打造理想的空間形式，以此提升工程價值。21本案規(guī)劃設(shè)計理念美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕3、注重與城市交通肌理的融合本工程臨水又臨路，周邊以大橋與外界聯(lián)通，建議地塊可采用社區(qū)開放，組團封閉的布局形式，通過開放式的社區(qū)，與城市交通達成互融，形成便利。4、必須注重建筑、戶型及園林等細部的整體設(shè)計從建筑群體到建筑裝飾細部、從各功能空間的面積大小到室內(nèi)交通組織、從景觀等等，這些都需要設(shè)計者整體考慮。通過精心的設(shè)計，創(chuàng)造從室內(nèi)到室外，從私人空間到開放空間、到城市公共空間這樣一系列舒適宜人的空間，提高整個社區(qū)居住品質(zhì)。22本案規(guī)劃設(shè)計理念美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕20方案一：容積率：2.523美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕惠州市淡水工程主要指標 占地面積120330㎡容積率 2.5 總建筑面積 計入容積率建筑面積300825㎡配套設(shè)施 13500㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9000㎡會所 3000㎡ 地下停車庫 60000㎡住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%頂層大復(fù)式2201226401%0.60%別墅25083207507%4.16%

總套數(shù)

1995100%100%總面積

294188

高層均價：4500元/m2高層小戶型均價：5000元/m2別墅均價：12000元/m2〔景觀朝向均優(yōu)于容

積率3.0的方案〕預(yù)計總銷售金額：約1491303000元24美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕方案二：容積率：3.025美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕惠州市淡水工程主要指標 占地面積120330㎡容積率 3.0 總建筑面積 計入容積率建筑面積359556㎡配套設(shè)施 14000㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9500㎡會所 3000㎡ 地下停車庫 60000㎡

住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比公寓58322186765%11%二房903743366010%13%三房120136616392047%48%四房15569610788031%25%頂層空中別墅4101249201%0%別墅25066165005%2%總套數(shù)

2836

100%總面積(㎡)

345556100%

高層均價：4300元/m2高層小戶型均價：5000元/m2頂層空中別墅均價：4500元/m2別墅均價：10000元/m2預(yù)計總銷售金額：約1593998000元容積率3.0的方案比2.5的方案多賣102695000元26美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕4.建筑風(fēng)格定位新型現(xiàn)代中式元素的建筑風(fēng)格

由于本工程容積率決定主力產(chǎn)品為小高層和高層，但工程前期為了對目標市場有更準確的把握，為了以更獨特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費者，需要通過各種不同類型的物業(yè)去“試水〞。因此，工程首批推出的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)豐富。

我們建議：多層、小高層、高層選用清新簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格，花園洋房和疊拼別墅選用經(jīng)典雅致的歐陸風(fēng)格。27美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕〔一〕現(xiàn)代風(fēng)格建筑設(shè)計建議1、總體設(shè)計要求現(xiàn)代風(fēng)格建筑應(yīng)健康、時尚、清新、明快，表達積極向上的精神風(fēng)貌。強調(diào)建筑的經(jīng)濟性和實用性，積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性。堅決擺脫過時的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格。通過簡潔的處理手法和純潔的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺效果，而這也恰好符合我們對于本工程的整體形象定位。在設(shè)計時我們建議：崇尚采用靈活均衡的非對稱構(gòu)圖，簡潔的處理手法和純潔的體型，在建筑外觀上獲得新的視覺效果。并以不對稱構(gòu)圖手法突出建筑風(fēng)格，強化高層差異。崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果。多層、小高層建筑可盡量采用一梯2-3戶的板式設(shè)計，但后期為了提高容積率，小高層、高層單體也可以設(shè)計成蝶形。28美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計29美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計天際線：在小區(qū)內(nèi)部，利用各種類型建筑的高差，形成具有一定節(jié)奏韻律的豐富的天際線走勢，彰顯本工程的遠觀形象；建筑高度由小區(qū)中心向外圍逐漸升高，這樣一方面可以充分保證中心園林的景觀視線，二那么可以在內(nèi)部保持一個開敞的共享空間；沿小區(qū)的主景觀軸線上布置上下錯落、起伏有序的建筑層高，營造空間視覺感官的收縮和膨脹；在立面上構(gòu)成跌宕起伏的建筑天際線。30美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2、建筑要素設(shè)計底層：局部住宅底層架空——與組團中心園林相鄰建筑局部底層架空，以通透的架空綠化實現(xiàn)景觀的延伸。利用道路的迂回曲折，營造“曲徑通幽〞的意境?；蛘呖梢岳媒ㄖ牡讓蛹芸赵O(shè)置成活動場所，形本錢工程獨具特色的泛會所。局部住宅底層設(shè)置私家花園——花園洋房和疊拼別墅的底層應(yīng)考慮業(yè)主入住后會進行自我家園的美化綠化，適當(dāng)留出一局部空地，滿足這局部購房者的需求。沿街商鋪——在開展大道沿線，多層和小高層住宅的底層設(shè)置成沿街商鋪，打造風(fēng)情商業(yè)街。31美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2732美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕26底層架空長廊32美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕5.戶型面積定位

創(chuàng)新寬景舒適的中大戶型我司分別以容積率3.0和容積率2.5計算了兩種戶型需求配比1、容積率：3.033產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）戶型分級比例（%）兩房85-9010%10%三房經(jīng)濟型105-11518%43%舒適型125-13525%四房經(jīng)濟型140-14320%35%舒適型160-18015%五房舒適型190-2006%10%(樓王或sky-house)高尚型210-2404%Townhouse230-2502%2%美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕2、容積率：2.534產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）兩房85-9010%三房105-11515%125-13525%四房140-14320%160-18015%五房190-2006%210-2404%Townhouse230-2505%商業(yè)

配套休閑商業(yè)與知名品牌的特色餐飲結(jié)合，商業(yè)與會所形成展現(xiàn)生活方式的情景體驗區(qū)。占總面積3—5%特點：定位中高端，同時有多種產(chǎn)品結(jié)合/規(guī)劃濱水別墅，提升工程品位美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕35別墅戶型美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕36一梯二戶型美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕一梯三折角戶型37美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕一梯三戶型38美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕一梯三四戶型39美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕

工程戶型配比補充說明1、戶型平均面積綜合考慮各在售樓盤的戶型設(shè)計、銷售情況以及消費者實際的居住需求，結(jié)合工程地塊價值的判斷，認為本工程的平均戶型面積應(yīng)定為140㎡左右。2、整體戶型配比建議從統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果來看120㎡—140㎡左右的三房兩廳兩衛(wèi)為絕對主力戶型，第二主力戶型是90㎡左右的兩房兩廳一衛(wèi)。這兩種戶型目前在房地產(chǎn)市場上較為暢銷，并且依然有較大的市場空間。此外，局部樓盤設(shè)置了四房兩廳兩衛(wèi)，面積在170㎡—190㎡之間，但設(shè)置數(shù)量不多，僅為滿足少數(shù)消費者的需求。而復(fù)式住宅設(shè)置在每個單元的頂部，面積集中在200㎡，并附送大露臺。40美國開樸建筑設(shè)計參謀〔深圳〕3、本工程戶型設(shè)計建議〔1〕本工程總體設(shè)計要求以滿足居住舒適度為根本打造綠色節(jié)能居住社區(qū)舒適的居住環(huán)境會使人神清氣爽、精神愉悅。不合理的居住結(jié)構(gòu)往往會讓人心存不滿，長此以往將會對人的生活產(chǎn)生嚴重的影響。打造舒適合理、科學(xué)的人居環(huán)境，應(yīng)注意以下幾點：“四大光明〞所謂“四大光明〞即：廳、臥、廚、廁四大功能空間一定要有明窗采光通風(fēng)。良好的采光通風(fēng)不僅有利于人的身體健康，同時也可以使人保持良好的心情。“七大分區(qū)〞所謂“七大分區(qū)〞是