房地產(chǎn)市場報告-仲量聯(lián)行流動2023華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望

研究部2023年華西經(jīng)濟與流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望“流動”一人“流”如織，乘勢而“動”經(jīng)濟活動必須“活”起來。經(jīng)濟現(xiàn)象的本質(zhì)在于有限資源的有效分配，而資源分配離不開資源要素的流動。疫情三年，經(jīng)濟增長之所以陷入困境，對疫情防控導(dǎo)致對人員“流動”的限制顯而易見是問題的根本。這場突如其來的公共危機看似限制的只是“人”的流動，但人員流動卻又是企業(yè)經(jīng)營活動、工廠生產(chǎn)活動、商業(yè)消費活動、物流商貿(mào)活動的前提。沒有人的活動，自然無法形成經(jīng)濟活動，就無法產(chǎn)生對2022年冬，中國全面調(diào)整疫情管控限制措施，而這絕非只是一場關(guān)乎居民出行的爭論與決策?；赝?022年，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境下，市場活動與資源要素的“流動”性顯著下降，商業(yè)地產(chǎn)受消費、投資與外貿(mào)等經(jīng)濟基本面影響，市場活躍度大不如前。在投資開發(fā)端，地產(chǎn)開發(fā)與項目建設(shè)周期受疫情影響，出現(xiàn)延遲交付的現(xiàn)象；投資者對未來經(jīng)濟形勢的擔(dān)憂，導(dǎo)致投資決策舉棋不定。而招商需求端，無論是企業(yè)或是品牌，大部分行業(yè)的房地產(chǎn)策略與租賃活動漸趨于審慎，企業(yè)布局與品牌擴張的計劃實施伴隨集團戰(zhàn)略調(diào)整走向未知?？傮w而言，不斷蔓延的看空預(yù)期一度使流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望01『流動』之人流復(fù)蘇02『流動』之資源流動03『流動』之商貿(mào)物流04『流動』之資產(chǎn)流動流動12023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望2023年1月8日開始，中國將新型冠狀病毒感染從“乙類甲管”調(diào)整為“乙類乙管”。這是自2020年1月20日開始實施嚴格的傳染病甲類防控措施后，中國疫情防控政策的一次重大調(diào)整。當天，首架落地中國大陸的航班，乘客與機組人員在未經(jīng)任何隔離管控后，離開機場。這意味著，中國三年新冠強管控政策最終劃上句號。中國重啟入境開放，對入境人員不再實施閉4|『流動』之人流復(fù)蘇◎仲量聯(lián)行2023年版權(quán)所有流動I2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望出現(xiàn)不同程度的下滑。客流下滑是社會經(jīng)濟活動中人員流動性下降的直接反映。其中客流對消費與零售商業(yè)市場的影響最為直接，線下實體商業(yè)消費客群的銳減，導(dǎo)致餐飲、服飾、娛樂等業(yè)態(tài)的日常經(jīng)營舉年末的7.5%,大幅攀升至2022年末的11.1%。這一數(shù)據(jù)則是疫情對中國經(jīng)濟尤其是消費市場沖擊的一大縮濟而言，它是一個具有前瞻性的先行指標，預(yù)示著來年經(jīng)濟基本面的回暖與市場信心的恢復(fù)；因此，人縱觀疫情三年，2020年初的武漢疫情、2022年春的上海疫情以及2022年末中國放開疫情管制后的三個時期，是全國客流出現(xiàn)巨大波動的時間段。而自2022年末，疫情放開后全國出現(xiàn)普遍性首次感染，導(dǎo)致短時間客流明顯下降。但從2021年11月至本報告發(fā)布之日看，中國主要城市的軌道交通客流已呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的走勢。近期交通客流數(shù)據(jù)的回升，向市場傳遞出的積極訊號是市場信心重建的開端，也是本報告未來展望的重要依據(jù)之一。中國主要城市軌道交通日客流萬人次——北京——上海——深圳——成都——重慶——武漢——南京——長沙實體商業(yè)客流有望于上半年基本復(fù)蘇，帶動零售招商回暖假設(shè)中國疫情不再出現(xiàn)因封控或集中感染導(dǎo)致的人員出行困難的情形，我們預(yù)期中國實體商業(yè)客流有望在上半年內(nèi)恢復(fù)至2019年疫情前時期七八成以上的水平，樂觀情形下月度數(shù)據(jù)有望恢復(fù)至九成以上水平。如前文所述，2023年1月城市地鐵客流已呈現(xiàn)回升態(tài)勢。在第一輪集中感染峰期已過的城市，社會生產(chǎn)生活秩序開始逐日恢復(fù)。據(jù)媒體報道，成都地鐵客流在新年伊始已實現(xiàn)九成以上的復(fù)蘇。這意味著，在不考慮經(jīng)濟形勢對消費者收入增長、就業(yè)穩(wěn)定等方面的影響下，實體商業(yè)的運營已逐步恢復(fù)常態(tài)，經(jīng)營時段已與疫情前無明顯差異，部分商家受店鋪從業(yè)者感染未康復(fù)的影響，其營業(yè)時間尚未恢復(fù)常態(tài)，但這一狀態(tài)僅限于短期。3-6個月以內(nèi)，我們預(yù)計西部城市實體商業(yè)線下我們估算，在特殊時期商業(yè)客流與商務(wù)客流相比，出行需求的彈性較高。也就是說，商務(wù)客流的出行需求更偏剛需，而消費客流的出行需求可以通過其他方式解決。因此，可以推斷消費客流的復(fù)蘇速度或慢于城市公共交通客流的恢復(fù)速度。這一推斷也從周末城市交通客流的復(fù)蘇速度慢于工作日復(fù)蘇速度的數(shù)據(jù)關(guān)系中，得到佐證。預(yù)計在2023年上半年內(nèi)，中國各大城市的實體商業(yè)客流將在春節(jié)長假后逐步復(fù)蘇?；谕陻?shù)據(jù)走勢預(yù)判，一線城市的市場韌性更強，恢復(fù)速度將高于二三線城市。非一線城市中，成都、杭州等消費新一線城市的市場復(fù)蘇接近一線城市?？土鲝?fù)蘇也為零售商業(yè)招商注入強心劑，高能級城市的零售物業(yè)市場平均空置率有望在2023年開始回落但市場基本面尤其是商家對未來預(yù)期的完全復(fù)蘇仍尚需時日。經(jīng)濟基本面的復(fù)蘇程度將決定各大市場主體的投資預(yù)期，品牌在華經(jīng)營策略的調(diào)整將在上半年逐步兌現(xiàn)。運營五一黃金周，旅游市場迎來小高峰，節(jié)假日經(jīng)濟激活內(nèi)需中國“十四五”規(guī)劃明確提出要大力發(fā)展節(jié)假日經(jīng)濟，將其作為提振消費，刺激內(nèi)需市場的重要手段。2023年中國假期安排已于元旦前向全民發(fā)布。國慶和五一，一大一小兩個黃金周將成為疫后假日經(jīng)濟的試金石。由于今年的清明假期沒有跟周末銜接，因此五天小長假的“五一黃金周”及其后第一個周末便成為全年旅游市場的第一波小高峰。而春節(jié)長假的返鄉(xiāng)潮也將超過疫情三年的返鄉(xiāng)客流規(guī)模，刺激年貨等年味商品的銷售增長。從客群上分析，節(jié)假日經(jīng)濟對于年輕群體的重要性更高，剛踏入社會的年輕人往往面臨假期余額不足的尷尬，因此長假黃金周便成為多數(shù)年輕人舉家出行、朋友結(jié)行的唯一時機。旅游市場在疫情三年遭受毀滅性的沖擊，航空、高鐵等交通運輸行業(yè)同樣風(fēng)雨飄搖，尤其是航空公司面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。居民自由出行帶給旅游行業(yè)復(fù)蘇的巨大信心，盡管各個細分領(lǐng)域恢復(fù)周期不一，但多數(shù)企業(yè)對未來整體行業(yè)的復(fù)蘇仍表示積極樂觀，尤其在跨境旅游進一步放開后旅游客群作為消費客群的重要構(gòu)成，對有些旅游城市、網(wǎng)紅城市的價值不可小覷。在疫情三年，上海南京東路、成都春熙路、重慶解放碑、長沙黃興路、西安大唐不夜城等紅遍抖音的步行街的客流均出現(xiàn)大幅下滑，皆因游客銳減所致。相較而言，本地客流主導(dǎo)的商圈受疫情影響則相對更小，例如成都的交子公園商圈相對春熙路而言，重慶觀音橋商圈相對解放碑商圈而言，皆如此。2023年，我們預(yù)計這一類受游客影響較大的商圈在新的一年將迎來客流復(fù)蘇，節(jié)假日經(jīng)濟對此類傳統(tǒng)商圈的人氣回升具有不可忽視的拉動作用。地方政府及商圈管委會應(yīng)重視傳統(tǒng)商圈在文旅板塊的營銷與品牌打造，在地文化的深挖與現(xiàn)代建筑設(shè)計和零售商業(yè)理念的融合對于傳統(tǒng)商圈的提檔煥新意義流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望商務(wù)客流回升，商務(wù)活動恢復(fù)常態(tài)，產(chǎn)業(yè)招引開啟新篇章疫情三年，諸多企業(yè)尤其是政府事業(yè)單位以及國有企業(yè)對員工跨城市、跨省流動的管控十分嚴格。在公有制經(jīng)濟主導(dǎo)的經(jīng)濟模式下，大量勞動力人口無法像疫情前實現(xiàn)自由流動。而2023年新?lián)屨籍a(chǎn)業(yè)招引先機，與世界知名企業(yè)接洽。實踐。因此，政府工作與政策導(dǎo)向?qū)⒏劢菇?jīng)本職工作，各司其職，探索地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，是各行各衰退持謹慎乃至負面的預(yù)期，短期或難以扭從勞動力市場結(jié)構(gòu)分析，低技能勞動者往往拿著計時工資、計件工資，相反年薪制度則是中高收入群體更加熟悉的付薪方式。疫情三年的社會民生應(yīng)聚焦前者，這一部分缺乏底薪保障的勞動群體面臨較高的收入不穩(wěn)定風(fēng)險，進而面臨嚴峻的生活挑戰(zhàn)，例如保潔工人、車間工人等。也正因如此，疫情管控正式放開后，社會對政府做出完全放開的選擇，形成兩種既然不同的聲音。前者多支持放開管控，而后者若非急社會之苦之人，往往態(tài)度截然相反。這樣的社會分層折射出疫情對中國社會單個家庭影行業(yè)發(fā)展并非隨社會秩序的恢復(fù)，就能輕松實現(xiàn)同步復(fù)蘇。經(jīng)濟發(fā)展存在一定時滯，從市場反饋到前端生產(chǎn)，在傳遞至生產(chǎn)要素的上游產(chǎn)業(yè)需要一定時間。那么，服務(wù)業(yè)在這樣的大環(huán)境下，無論是對公或是對私，都受益于實體產(chǎn)業(yè)的回暖、商務(wù)商業(yè)客流的回升。有客流，方能有生意的可能，只是服務(wù)業(yè)的回暖仍有賴于實體經(jīng)濟的復(fù)蘇，更需時日。以地產(chǎn)租賃市場為例，無論是辦公樓招商還是零售商業(yè)招商，企業(yè)資源的活躍度是根本。因此，流動起來的商務(wù)客流，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)恢復(fù)活力的根基。前端各個產(chǎn)業(yè)的良性復(fù)蘇，自然能傳遞至下游商業(yè)地產(chǎn)市場的回暖。我們也將在下一篇章探討“流動”就不單指居民個體的地理流動，也涉及資源稟賦、要素市場、市場主體的流動。市場能“活起來”離不開企業(yè)的流動，企業(yè)經(jīng)營活動所需資源要素的流動和活化，最終將決定企業(yè)行為，并影響行業(yè)整體發(fā)展。主營業(yè)務(wù)改弦易轍或聚焦收斂、企業(yè)不動產(chǎn)積極擴張或?qū)徤黪剀X都是企業(yè)現(xiàn)金流、資源要素是否能流動起來的結(jié)果。因此，資源能夠流動的驅(qū)動力源于產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好的基本面和預(yù)期以及產(chǎn)業(yè)價值鏈的提升。10|『流動」之資源流動◎仲量聯(lián)行2023年版權(quán)所有流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望無流動，不市場。疫情三年，中國辦公樓市場與零售物業(yè)市場遭受巨大沖擊，新租需求遠低于疫情前同期水平。企業(yè)的流動性減弱便是主因。對辦公樓租賃而言，企業(yè)客戶不動產(chǎn)策略的活躍度是根源。對零售商業(yè)招商而言，品牌的擴張是關(guān)鍵，而品牌在近年來的擴張離不開背后資本的追逐。需求減弱的根源仍在于經(jīng)濟活力的短期下滑。從2019-2022年中國主要城市企業(yè)不動產(chǎn)需求的變化便可以看到，疫情三年企業(yè)的流動性明顯減弱，不動產(chǎn)策略逐步趨于審慎，增量需求不足導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率大幅攀升。無論是辦公樓或是零售商業(yè)，市場基本面囿于需求端的短時羸弱。2021年，市場短時恢復(fù)，行業(yè)重拾信心。但突如其來的新一波疫情管控讓2022年的市場再次跌入谷底，而這一波帶給市場的沖擊不亞于疫情始發(fā)階段。預(yù)期決定當期，市場信心的重建離不開對社會秩序的有序恢復(fù)。而在2023年新年伊始，伴隨國境重開、社會秩序恢復(fù)常態(tài)，市場慢慢有望找到久違的信心，但實際恢復(fù)仍有待時間考驗。中國主要城市甲級辦公樓吸納量廣州杭州成都武漢重慶昆明蘇州南京西安天津鄭州寧波青島沈陽2023年，市場若能實現(xiàn)有序恢復(fù)，激活資源要素的“流動”性，需要在垂直和橫向兩個方向?qū)崿F(xiàn)突破。前者是指產(chǎn)業(yè)價值鏈方向的價值攀爬；后者強調(diào)城市群實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局的延展，以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級，突破“中等收入陷阱”1瓶頸，在全球產(chǎn)業(yè)價值鏈上不斷攀登，通過“鏈主”企業(yè)以點及面拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟增長新舊動能轉(zhuǎn)換。經(jīng)濟發(fā)展從城市升維至城市群協(xié)同發(fā)展乃2至實現(xiàn)一體化，以頭部城市的經(jīng)濟動能驅(qū)動更廣闊區(qū)域的經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展，以先富帶動后富，先進地區(qū)向欠發(fā)達地區(qū)輸送具有可持續(xù)發(fā)展能力的資源要素稟賦。從企業(yè)到消費者，激活中國消費市場，加速經(jīng)濟發(fā)展“雙循環(huán)”,內(nèi)需仍是關(guān)鍵。低迷的消費市場需要被激活，而消費者對未來經(jīng)濟和收入的預(yù)期才是當期消費市場是否能有效激活的關(guān)鍵。經(jīng)濟與就業(yè)環(huán)境對勞動者的“友好”是幫助其恢復(fù)收入預(yù)期增長的基礎(chǔ)。尤其是以工資性收入為生的勞動者，其收入消費彈性較高，收入的邊際增長引致的邊際消費支出往往更高。以“共同富裕”為導(dǎo)向的收入再分配制度需要關(guān)注中低收入群體，年輕人所面臨的住房、醫(yī)療以及長輩養(yǎng)老等社會關(guān)切同樣對當期消費產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。中低收入群體的消費意愿增強、消費能力實質(zhì)提升，才能最終形成規(guī)?；南M基本盤，構(gòu)建拉動經(jīng)濟可持續(xù)增長的新動能。流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望市場競爭從企業(yè)競爭升維至國與國之間的產(chǎn)業(yè)鏈爭奪中國經(jīng)濟發(fā)展在疫情后仍面臨世界地緣政治經(jīng)濟格局的挑戰(zhàn)，西方世界與中國的競合關(guān)系對中國經(jīng)濟仍具有深遠影響。如何突破發(fā)展中國家面臨的“中等收入陷阱”,依然是中國經(jīng)濟實現(xiàn)經(jīng)濟增長新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵。自加入WTO(世界貿(mào)易組織)以來，中國依靠勞動力優(yōu)勢和人口紅利，通過龐大市場換得跨國企業(yè)的先進技術(shù)與企業(yè)經(jīng)營對華輸出。而今，中資企業(yè)已在世界舞臺悄然崛起，尤其在資本密集型、勞動密集型產(chǎn)業(yè)上實現(xiàn)突破。僅房地產(chǎn)領(lǐng)域，中資企業(yè)已成為國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的主力軍，但高周轉(zhuǎn)的盈利模式讓中資地產(chǎn)商留給城市的品質(zhì)開發(fā)仍不及港資和外資；制造業(yè)領(lǐng)域，不少中資企業(yè)開始登上世界舞臺，成為各大行業(yè)的“隱形冠軍”,演繹中國制造到“中國質(zhì)造”的大國崛起；科技領(lǐng)域，華為、大疆等一批優(yōu)秀的中國企業(yè)閃耀世界舞臺，引領(lǐng)科技細分領(lǐng)域的發(fā)展。過去二十余年，市場的競爭主要體現(xiàn)在跨國企業(yè)在全球化進程中業(yè)務(wù)版圖和市場份額的爭奪，企業(yè)單個主體是競爭焦點。而今，市場競爭已從企業(yè)層面?zhèn)€體競爭升級為國與國之間的產(chǎn)業(yè)價值鏈的全鏈條競爭。在過去倡導(dǎo)的全球化時代，經(jīng)濟學(xué)在國際貿(mào)易領(lǐng)域提出的比較優(yōu)勢理論強調(diào)：國與國之間通過跨境貿(mào)易，實現(xiàn)資源優(yōu)勢回補，降低生產(chǎn)成本，提升勞動生產(chǎn)力，在宏觀層面實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的“帕累托改進”,在微觀層面提升企業(yè)利潤轉(zhuǎn)換的效率。但在“逆全球化”的今天，產(chǎn)業(yè)鏈的“獨立”與“安全”對于一個主權(quán)國家變得愈加重要。如何打造一個相對完整、獨立的產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是涉及科技創(chuàng)新和關(guān)系國民經(jīng)濟命脈的領(lǐng)域，仍是中國“十四五”未來很長一段時間需要走的漫長道路。因此，“效率”在與“安全”的博弈中，已然喪失一定的主導(dǎo)權(quán)。未來，中資企業(yè)的全球競爭力將更有賴于所處行業(yè)的上下游首先，世界各國愈發(fā)重視國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈的獨立性與完整性，實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的延伸，逐步減少對海外產(chǎn)業(yè)鏈尤其是國內(nèi)各省份從自身傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢出發(fā)，推動產(chǎn)業(yè)招引，激勵核心領(lǐng)域的科研創(chuàng)新，突破行政壁壘，加速要素市場流動，為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。而要素資源的流動，推動產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)縱深布局。以前通過商品和服貿(mào)進口或缺產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資源要素，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展更依賴國內(nèi)產(chǎn)業(yè)更強調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“質(zhì)”而非“量”。新—波具有競爭力的企業(yè)在優(yōu)勝劣汰、百舸爭流中孕育而生，歷經(jīng)磨礪的幸存者有望成為未來經(jīng)濟發(fā)展的新勢力，也成為企業(yè)不動產(chǎn)其次，產(chǎn)業(yè)價值鏈競爭的關(guān)鍵在于在全球產(chǎn)業(yè)分工中占據(jù)“鏈主”地位，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提檔升級，向產(chǎn)業(yè)價值鏈中國過去經(jīng)濟發(fā)展的紅利更多來自高性價比的人力資源與幅員遼闊、潛力巨大的消費市場。然而如前文所述，發(fā)展中國家要實現(xiàn)向發(fā)達國家轉(zhuǎn)型的飛躍，必須跨過“中等收入陷阱”,即突破經(jīng)濟發(fā)展的傳統(tǒng)模式，找到驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的新動能，而其關(guān)鍵仍是新一輪的“技術(shù)革命”。中資時代的帶來已經(jīng)說明這一趨勢初現(xiàn)曙光，一批具備真正核心競爭力的中資企業(yè)，在主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域登上世界舞臺，嶄露頭角；在企業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，已然超越多數(shù)外資企業(yè)，成為近幾年辦公需求生長的生力軍。當具備產(chǎn)業(yè)“鏈主”潛質(zhì)時，此類企業(yè)便已具備“以點及面”的輻射帶動能力，驅(qū)動資源要素向上下游產(chǎn)業(yè)流動，為更多中小企業(yè)破繭而出創(chuàng)造良性發(fā)展的土壤。因此，產(chǎn)業(yè)鏈在價值層面的“流動”和攀登，不僅有望培育具有國際影響力的頭部企業(yè)，也能夠拉動上下游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)集群發(fā)展，兩者分別從規(guī)模和數(shù)量上推動企業(yè)不動產(chǎn)需求實現(xiàn)長期有機生長。1414|『流動』之資源流動流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望城市群協(xié)同發(fā)展，企業(yè)重新審視下沉市場，因地制宜乃關(guān)鍵千禧年以來，中國“西部大開發(fā)”“東北振興”“中部崛起”等戰(zhàn)略持續(xù)推動經(jīng)濟發(fā)展從沿海走向內(nèi)陸，從發(fā)達地區(qū)地區(qū)延伸至欠發(fā)達地區(qū)。廣袤的中華大地因人文歷史、資源稟賦、發(fā)展沿革等因素的顯著差異，出現(xiàn)較大的“東西差異”。近年來，中國經(jīng)濟的“南北差異”開始加速顯現(xiàn)，與“東西差異”并駕齊驅(qū)，成為中國經(jīng)濟在區(qū)域發(fā)展平衡性上的重要議題。“十四五”規(guī)劃更加強調(diào)中國城市群的協(xié)同發(fā)展，給于各大城市群歷史發(fā)展的不同使命。同時，城市群的價值還在于“以點帶面”,以高能級城市為支點，帶動周邊衛(wèi)星城市乃至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。這一點對于中西部內(nèi)陸地區(qū)的價值尤甚。因此，未來中國城市之間的競爭與合作的關(guān)系不再局限于城市之間，城市群的打造將成為“十四五”以后中國城市發(fā)展的全新地緣格局。中國城市發(fā)展當城市群協(xié)同主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展模式，在華企業(yè)經(jīng)營應(yīng)快速響應(yīng)，應(yīng)對各行各業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)的市場變化。過去二十年，大批跨國企業(yè)將在華業(yè)務(wù)版圖向內(nèi)陸地區(qū)延伸，搶占廣袤市場的發(fā)展先機。外企將其全球化的經(jīng)營模式和先進技術(shù)、經(jīng)驗帶到中國，帶到內(nèi)陸地區(qū)。先進的技術(shù)與經(jīng)驗讓相對落后的西部地區(qū)利用后發(fā)優(yōu)勢，后來居上，實現(xiàn)經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展。以商業(yè)地產(chǎn)為例，過去十年深處內(nèi)陸的成渝兩大城市在辦公樓、零售物業(yè)、物流地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域大興土木，已成為中國新一線城市中建設(shè)規(guī)模排名前兩世界先進技術(shù)與國際市場經(jīng)驗搶占中國市場，其在華業(yè)務(wù)和市場份額快速擴張，成為影響中國經(jīng)二十多年后的今天，市場環(huán)境早已發(fā)生翻天覆地的改變。如前文所述，中資企業(yè)已逐步在市場競爭中脫穎而出，甚至成為不少領(lǐng)域的“隱形冠軍”。那么，外企在華的業(yè)務(wù)是否需要響應(yīng)式調(diào)整，以應(yīng)對快速多變的市場環(huán)境呢?值得深思。近年來，不少外企正逐步調(diào)整其在華經(jīng)營策略，從已延續(xù)多年的快速擴張、搶占份額的策略，到近年來更趨審慎、強調(diào)經(jīng)營效率的新模式，并持續(xù)投入技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新，挖掘傳統(tǒng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的可能性。尤其在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，相對較低的行業(yè)門檻讓越來越多的中資企業(yè)通過人力資源的積累，后來居上。此外，曾經(jīng)的甲方客戶通過多年的行業(yè)經(jīng)驗的積累，大幅降低對積極探尋在華經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，業(yè)務(wù)板塊收斂、聚15|『流動」之資源流動然而，中國城市群的發(fā)展新格局已引發(fā)各行各業(yè)重新審視發(fā)展路徑依賴。如果將“西部大開發(fā)”開啟的西進中國時期的業(yè)務(wù)擴張稱之為早期粗放式的市場開拓階段，那么“十四五”時期城市群協(xié)同發(fā)展帶給市場主體的機遇在于深挖下沉市場的業(yè)務(wù)潛能與發(fā)展機遇。對比兩個時期，新時期對企業(yè)的經(jīng)營能力、創(chuàng)新能力的要求早已今非昔比。依據(jù)仲量聯(lián)行對成都、重慶、西安等西部頭部城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及頭部企業(yè)的數(shù)據(jù)分析，疫情三年不少外資企業(yè)開始收斂其中西部業(yè)務(wù)，關(guān)閉非區(qū)域總部的城市公司，將核心業(yè)務(wù)的發(fā)展聚焦區(qū)域總部，并將職能部門收斂至一線城市或中國總部，目的旨在減少運營成本。因此，不同城市因比較優(yōu)勢不同，不同產(chǎn)業(yè)的辦公樓退租規(guī)模有所不同。而未來外資企業(yè)如何與中國企業(yè)建立更加緊密的合作關(guān)系，雙方取長補短、整體資源，共同開拓市場，或成為一條破局重生的新路徑。開始面臨“水土不服”的挑戰(zhàn)；外企獨具優(yōu)勢的城市群協(xié)同發(fā)展讓城市群內(nèi)各個城市的資源要素流動活起來，衛(wèi)星城市通過承接產(chǎn)業(yè)配套和頭部城市產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的跨越式發(fā)展。新一輪投資機遇讓市場主體不應(yīng)再陷入過去群中，資源要素向下沉城市的“流動”為企業(yè)投資創(chuàng)造的機遇，還需企業(yè)突破其傳統(tǒng)經(jīng)營模式的瓶頸去落地，而非簡單復(fù)制所謂的國際經(jīng)驗。如何“高效”轉(zhuǎn)化大批地級市的市場潛能，才是企業(yè)端能否成功打開中國廣闊下沉市場的關(guān)鍵所從長期視角出發(fā)，我們期待城市群協(xié)同發(fā)展激活資源要素向下沉城市“流動”,未來更多市場主體和投資者應(yīng)聚焦新興市場的業(yè)務(wù)增長，真正探索出一套業(yè)務(wù)創(chuàng)新與下沉城市相匹配的發(fā)展新模式。從2023年開始，我們?nèi)云诖磥砀嗍袌鲋黧w能重新審視內(nèi)陸市場對于企業(yè)在華經(jīng)營的價值，勿輕言放棄。中西部區(qū)域中心城市也將成為跨國企業(yè)在內(nèi)陸地區(qū)的戰(zhàn)略支點，其價值在城市群視野下早已不再局限于城市本身的規(guī)模和市場容量，如何撬動并激活更廣茂的下沉市場乃關(guān)流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望提振收入預(yù)期，關(guān)注中低收入群體，激活內(nèi)需消費的新潛能古人云：“不患寡而患不均，不患貧而患不安”。社會制度因政體而不同，但都會在不同程度關(guān)注并保障低收入群體的普遍利益和基本生“效率優(yōu)先、兼顧公平”是中國社會主義市場經(jīng)濟體制的分配原則。市場經(jīng)濟本身強調(diào)市場作為資源配置的基礎(chǔ)性作用，但社會分配制度的公平性向來也是中國經(jīng)濟的一大“特色”。隨著市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，社會財富在原始積累過程中必然中國更加強調(diào)社會發(fā)展的公平性，而"共同富?！钡奶岢鲋荚谙齼蓸O分化、消除貧窮。從“效率優(yōu)先”到“兼顧公平”,社會開始重視發(fā)展的平衡性；從地緣經(jīng)濟平衡，到城鄉(xiāng)二元平衡，再到個體勞動者社會群體的平衡，平衡性問題涵蓋從宏觀到微觀的各個層面。從“流動”視角出發(fā)，這體現(xiàn)出宏觀調(diào)控中在財富分配和再分共同富裕決不能完全依賴財政稅收在“收入再分配”這一后置環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)作用。從勞動經(jīng)濟學(xué)角度分析，如何在前置環(huán)節(jié)降低中國社會的代際流輕就業(yè)者創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境和就業(yè)市場，從制度上鼓勵創(chuàng)業(yè)、激勵創(chuàng)新，并培育各行各業(yè)的職業(yè)技術(shù)高端人才，才有望從根本改變現(xiàn)狀，實現(xiàn)如果總量一定，當社會財富從高收入人群流向中低收入人群時，由于后者的收入消費彈性更高，因此單位收入增長所拉動的消費支出便更大。這收入人群流向低收入人群后，社會消費總支出將從疫情引致的消費群體的消費行為改變來看，高收入人群、高凈值人群受疫情、封控的直接影響更小；相反，低收入人群的生活保障出現(xiàn)危機；而以城市白領(lǐng)為代表的中等收入人群則是消費降級的代言人。消費的復(fù)蘇離不開絕大多數(shù)中低收入人群對就業(yè)和收入的預(yù)期提升。對未來預(yù)期的走低，居民的預(yù)防性儲蓄動機便會增長，必然導(dǎo)致當期消費轉(zhuǎn)向當期儲蓄。因此反向思考，拋開零售商業(yè)微觀層面的努力，從宏觀視角分析，提升消費者的當期消費意愿，需要改善宏觀經(jīng)濟基2023年有望成為疫后社會秩序恢復(fù)常態(tài)的第一年。盡管居民對經(jīng)濟和收入的信心恢復(fù)程度會極大影響全年的消費市場，但社會秩序的逐月恢復(fù)仍向市場傳遞出積極訊號。中國經(jīng)濟的復(fù)蘇和消費市場的回暖乃大勢所趨，只是恢復(fù)的進程乃關(guān)全社會生產(chǎn)生活秩序的有序恢復(fù)；另一方面，消費群體的有機增長離不開消費者的預(yù)期提振，而“共同富?！睉?yīng)強調(diào)為普通勞動者創(chuàng)造一個累積財富、實現(xiàn)人生價值的良好就業(yè)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，而17|『流動」之資源流動流動|2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望商流與物流或許是“流動”最初、最相關(guān)的釋義。在疫情時期，物流體系是維持社會基本運營的基礎(chǔ)，相對于人員和資源流動而言，商流物流相對穩(wěn)定。而疫情也催生商流物流傳統(tǒng)模式的快速更迭，社區(qū)電商應(yīng)運而生，直播購物如火如荼、預(yù)制菜市場悄然開啟.…疫后，社會經(jīng)濟恢復(fù)常態(tài)，而帶給商流物流行業(yè)的變革卻是深遠的。18|『流動」之商貿(mào)物流◎仲量聯(lián)行2023年版權(quán)所有0流動丨2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望中國進出口貿(mào)易總額 進出口總值——出口總值——進口總值數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，仲量聯(lián)行研究部，2023年1月疫情三年，中國經(jīng)濟無論是投資還是消費均出現(xiàn)較大波動，而唯有進出口貿(mào)易依然堅挺，逆市上漲，成全年進出口總額增幅按美元計僅為3.5%,按人民幣計同比更是下跌1.0%。疫情時期的人員流動和資源流動遭受影響，然而多數(shù)時間中國日漸成熟的物流體系已成為保障社會民生的基礎(chǔ)。居民居家期間，生活必需物資的配送與無數(shù)中國家庭共克時艱。也正因如此，普通的中國百姓開始逐步意識到現(xiàn)代物流體系對于當今社會發(fā)展以及應(yīng)對重大社會公共危機的重要性。社會普遍意識的覺醒，尤其對中老年消費群體的培育，也有助于未來消費新模式的普及。2023年，疫情管控調(diào)整，線下消費復(fù)蘇讓普通中國家庭不再過度依賴生活物資的按日配送。然而，中國物流體系的發(fā)展勝似基建，卻又不限于基建；物流基礎(chǔ)設(shè)施和運行體系的建設(shè)與完善之于中國經(jīng)濟“雙循環(huán)”的意義，蘊含在內(nèi)外兩商貿(mào)物流之外循環(huán)跨境物流通道深化經(jīng)濟聯(lián)系，重塑國際地緣經(jīng)濟格局“新絲綢之路經(jīng)濟帶”和“21世紀海上絲綢之《中國西部：內(nèi)陸開放新高地、產(chǎn)業(yè)升級新動亮眼，數(shù)據(jù)顯示出疫情期間中國與“一帶一路”·中歐班列方向：2022年，中歐班列箱，同比分別增長9%、10%。西安開行的中歐班列長安號開行量達到成為全國中歐班列開行城市中首個·西部陸海新通道方向：2022年，西中老鐵路開通運營一周年累計發(fā)送依托中歐班列、泛亞鐵路等陸上物流通道的建開放國門的中國與世界尤其是歐亞大陸主要經(jīng)濟體的經(jīng)濟聯(lián)系將進一步增強，物流、商流與客流一路”沿線商流、物流以及物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)律賓政府、土庫曼斯坦政府分別簽署共建“一帶一路”諒解備忘錄，在推動雙邊貿(mào)易往來的同時，重點提到"政策溝通、設(shè)施聯(lián)通、貿(mào)易暢通、資金融通和民心相通”。政府在疫后快速響應(yīng)，依托物流通道的打通，加強兩國之間在經(jīng)濟發(fā)展、文化交流等各個層面的交流融通。不難看等基礎(chǔ)設(shè)施的共建共贏、互利互惠，讓中國與“一帶一路”沿線各國的政治經(jīng)濟關(guān)系在不同層20|『流動』之商貿(mào)物流商貿(mào)物流之內(nèi)循環(huán)物流與商流相輔相承，突破消費邊界，定義商業(yè)新模式在2020年初疫情開始不久，為解決居民日常買菜難問題，社區(qū)團購應(yīng)運而生，后續(xù)發(fā)展成一種能夠滿足居民日?；A(chǔ)性消費需求的O20商業(yè)新模式，即“社區(qū)電商”。而后直播購物發(fā)展如火如荼，向傳統(tǒng)電商平臺發(fā)起挑戰(zhàn)，電商競爭從平臺電商競爭轉(zhuǎn)向社交電商競爭后，又后來加入直播電商賽道，讓綜合類平臺電商也不得不轉(zhuǎn)型融入直播這一全新元素。多元復(fù)合的電商市場正上演愈演愈烈的資源爭端，從主播爭奪到商家資源，從線上流量到物流網(wǎng)絡(luò)，皆是電商競爭之關(guān)鍵所在。商品端，中央廚房早已不是新鮮事，而預(yù)制菜市場方興未艾，成為2022年中國物流倉儲市場增量需求的生力軍?；仡櫼咔橐詠淼闹卮笫录€上線下的商業(yè)新模式都離不開物流體系的及時響應(yīng)，而商業(yè)新模式的成功則幫助既有物流體系為適應(yīng)新模式需求而實現(xiàn)適應(yīng)性發(fā)展，進而補足2023年，也許不再居家的老百姓也不再早起搶購電商平臺數(shù)量有限的商品，不會做飯或沒有條件下廚的年輕人也不再需要購買預(yù)制菜來滿足一日三餐的口福之欲，直播帶貨的紅利何時結(jié)束尚且未知……然而，現(xiàn)代物流體系在疫情這場大考中又增進不少。在消費3.0時期，無界性消費體驗讓消費的可能性突破邊界，不再局限于傳統(tǒng)線下賣場。多元復(fù)合的消費場景讓各取所取的消費者愿意打開手機的二維碼，為消費行為買單。同樣，物流體系的適應(yīng)性發(fā)展是商流得以“變化多端”價比”“標準化”等等標簽符號都是現(xiàn)代物流體系在過去很長一段時間發(fā)展的目標。而這些標簽又讓現(xiàn)代物流體系獲取相應(yīng)的能力建設(shè)，反過來推動商業(yè)傳統(tǒng)模式突破既有邊界，催生消費新觸點。沒有網(wǎng)格化的菜鳥驛站，社區(qū)電商很難快速實現(xiàn)最后一公里配送；沒有已十分完善的第三方物流服務(wù)體系，直播帶貨很難及時將商品真正“帶”到消費者的家中；沒有中央廚房，資本推動的奶茶店、火鍋館無非以如此快的速度在中國個大中城市站穩(wěn)腳跟。因此，疫情留給現(xiàn)在物流體系的價值，不只是物流包裹消殺能力的提升，更在于與快速迭代的消費新場景高度融合。2023年，直播帶貨依舊火熱，預(yù)制菜進一步搶占居民與餐館兩端市場，社會電商在優(yōu)勝劣汰中尋覓生存之道；而經(jīng)過疫情大考的中國物流體系將如何整合已有的經(jīng)驗和資源，并與消費需求結(jié)合，共同探索未來商業(yè)發(fā)展新模式，便是全年的主題之—o流、商流都是“有形”的流動，資產(chǎn)的流動本質(zhì)是在投資市場的供需兩端流動。市場基本面與預(yù)期的增強是最終不動產(chǎn)資產(chǎn)能夠活化、再流動的基石。22|『流動」之資產(chǎn)流動實業(yè)公司10%實業(yè)公司10%流動丨2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望2022年，西部三大市場成都、重慶、西安的投資市場已落下帷幕。全年，辦公樓、零售、物流等不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)錄得多宗成交案例，三個城市投資市場的總成交面積(不含土地和住宅成交)高工業(yè)物流(產(chǎn)業(yè))地產(chǎn)投資市場兩分天下，后者占比54%,略高于前者。其中，倉儲物流在各業(yè)態(tài)中排名首位，商業(yè)地產(chǎn)板塊辦公樓資產(chǎn)仍最受關(guān)注。投資市場的活躍度并沒有像前端租賃市場一樣，呈現(xiàn)出明顯低于預(yù)期的蕭條感，且買方的構(gòu)成更加多元、均衡。其中，具有實體背景的集團公司占28%,緊隨其后的是地產(chǎn)開發(fā)商約27%,國企與政府平臺大幅增長至18%,機構(gòu)投資者則整體趨于審慎。從賣方資產(chǎn)持有者的來源看，87%的資產(chǎn)來自開發(fā)商開發(fā)持有的項目，仍是貨源主力。盡管租賃市場表現(xiàn)疲軟，各個業(yè)態(tài)租金呈下降趨勢，但西部大宗投資市場全年仍錄得多宗成交，其背后的原因眾多：政府平臺公司的介入、價值低估資產(chǎn)的抄底、企業(yè)現(xiàn)金流短缺基礎(chǔ)出手……這些因素都可能是單宗交易得以完成的的偶合，但“流動”的資產(chǎn)對于前端開發(fā)和租賃2023年，經(jīng)濟的復(fù)蘇讓我們同樣期待資產(chǎn)流動性的回升，期待更多的存量資產(chǎn)盤活。影響投資市輸出都是對2023年西部不動產(chǎn)投資市場進行研判注：商務(wù)園區(qū)因土地性質(zhì)納入工業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)計，但屬于辦公用途數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，2023年1月實業(yè)公司28%開發(fā)商27%開發(fā)商87%注：數(shù)據(jù)涵蓋成都、重慶、西安三大西部城市，圖表按資產(chǎn)建筑面積進行計算。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行研究部，2023年1月流動丨2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望“長短周期”短周期窗口機遇看資產(chǎn)價格回生”,經(jīng)濟發(fā)展的良性預(yù)期仍是長期投資的根商業(yè)地產(chǎn)投資市場的長期價值仍取決于投資者對一個城市經(jīng)濟發(fā)展的良性預(yù)期，經(jīng)濟增長的穩(wěn)健性與商業(yè)地產(chǎn)更加平衡的供需關(guān)系，仍是在長周期下影響投資市場活躍度、讓資產(chǎn)“流經(jīng)濟長短周期視角之投資機遇窗口期如果長周期市場基本面難有根本扭轉(zhuǎn)，那么投資市場是否就完全是一潭死水、了無生氣呢?答案亦非如此簡單。過去十年西部地區(qū)投資市場的成交趨勢可以看出，在租賃市場下行階段，即空置率連續(xù)多年上漲、平均租金相應(yīng)持續(xù)下探，辦公樓市場仍錄得大宗投資的成交案例。究其原因，我們認為在短周期視角下，資產(chǎn)價格的“洼地”是投資市場的窗口機遇。投資收益的兩大構(gòu)成一現(xiàn)金流收益與資本增值是投資決策的重要考量。租賃市場下行階段，以租金收益為主的現(xiàn)金流部分表現(xiàn)往往難有明顯起色。但現(xiàn)金流預(yù)期走弱也導(dǎo)致資產(chǎn)基期成本價格隨之較低，為未來市場回暖時期的資產(chǎn)增值創(chuàng)造更大空間。因此，高性價比的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)便可以吸引投資者出價。近年來，中西部城市辦公樓資產(chǎn)的成交價格往往低于市場預(yù)期。一方面，地產(chǎn)商對現(xiàn)金流的急迫需求使其議價能力減弱；另一方面，買房的投資邏輯更看重核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此此類資產(chǎn)及其所在商務(wù)區(qū)的未來預(yù)期普遍優(yōu)于市場平均水平，未來增長潛力更具空間。盡管當期商辦租賃市場的整體情緒尚未出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)，但合理的資“買家更迭”政府平臺公司晉升為西部辦公樓大宗投資需求新勢力疫情三年讓本就存在短期供應(yīng)過剩、結(jié)構(gòu)性過剩的辦公樓市場雪上加霜。持續(xù)下滑的租金收益讓投資回報率無法滿足機構(gòu)投資者的要求，高空置率風(fēng)險讓外來投資機構(gòu)對風(fēng)險溢價、回報率提出更高要求，因而踟躕不前?？v觀市場，過去幾年來到成渝等中西部市場尋找投資機遇的投資者，在數(shù)量上已遠不如早期市場方興未艾的發(fā)展階段。近五年來，西部辦公樓市場大宗交易的需求端由政府平臺公司、實業(yè)公司、國有資本支撐。早前相對活躍的險資企業(yè)在2022年的活躍度亦有所下降。雖然實業(yè)公司的主營業(yè)務(wù)各有所長，但多數(shù)情況其對辦公樓的大宗購置需求則以自用為主。而國有資本和政府平臺公司成為新一輪地平臺公司開始成為中西部二線城市辦公以成都辦公樓大宗投資為例，按交易資產(chǎn)建筑面積計，政府平臺公司在2020年疫情以前的投資占比沒超過13%,整體表現(xiàn)不慍不火。2020-2022年，政府平臺公司的占比猛增至40%左右，超過實業(yè)企業(yè)以及其他金融機構(gòu)，坐穩(wěn)成都辦場結(jié)構(gòu)只是中西部各大城市的一個縮影，在重慶和西安，國資背景買家及自中西部投資市場出現(xiàn)需求端結(jié)構(gòu)性變化的原因，有以下四點：2投資機構(gòu)對投資行為的風(fēng)險研判與收益回報提出更高的門檻要求，而各地的政府平臺公司雖然也考慮市場因素，但其承擔(dān)的推動地方經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)招引的使命，讓投資決策被賦予更多社會責(zé)任。因此，地方平臺公司或接盤當?shù)厥袌鲋休^難處置的各地政府平臺公司生于地方、長于地方、服務(wù)本地，其投資往往聚焦于本地市場，配合政府發(fā)展戰(zhàn)略。而投資機構(gòu)在更加廣闊的地理空間范圍尋找投資機遇，決策的機會成本往往更高，而中國一線城市的投資機遇往往更受青睞，尤其在市場風(fēng)險加劇的經(jīng)濟環(huán)境下尤甚。與投資機構(gòu)相比，政府平臺公司的大宗資產(chǎn)購置需求更具有“自用”屬性。無論是買方用作企業(yè)總部辦公大樓，還是作為政府產(chǎn)業(yè)招引的載體推向特定產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群，投資回報測算對其投資決策的影響力應(yīng)不及市場化的投資機構(gòu)。正因如此，在辦公樓投資回報率較低的城市，例如重慶，自用買家主導(dǎo)大宗投資市場。不同機構(gòu)的資金成本和資金來源不同，導(dǎo)致投資決策對回報率的要求不盡相同。地產(chǎn)開發(fā)商因現(xiàn)金流短缺、融資難，在投資市場更顯謹慎。以成都為例，2020年以前地產(chǎn)開發(fā)商大宗交易占比高達20%左右，2020-2022年的占比大幅下滑僅為6.4%,可展望2023年，國有資產(chǎn)及政府平臺公司將繼續(xù)扮演西部商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的中堅力量，尤其是辦公樓物業(yè)。從近期土地成交分析，政府平臺公司在基礎(chǔ)建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)、城市化建設(shè)及城市更新中所扮演的角色會越來越重。從量變到質(zhì)變，伴隨開發(fā)運營經(jīng)驗的累積，政府平臺公司有望在未來成為地產(chǎn)界不可忽視的中堅力量，其國資背景和社會責(zé)任有望帶動西部城市的商辦資產(chǎn)短期“流流動丨2023年華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)展望“零售之輕重”商業(yè)運營經(jīng)驗與資源的貨幣價值變現(xiàn)零售資產(chǎn)相較于辦公樓資產(chǎn)而言，對管理方的招商運營能力提出更高要求。因此，辦公樓業(yè)主在運營能力自建的道路上走得更加順利，相反零售商業(yè)運營管理往往成為經(jīng)驗不足的業(yè)主方的“老大難”問題。即便是中國排名前列的商管公司，旗下購物中心的運營管理亦只能說差強人意，很難將每個項目都做到滴水不漏。在疫情沖擊市場的三年，多數(shù)商業(yè)項目舉步維艱，營收難以維系，商管公司承受著來自集團公司與甲方業(yè)主的雙重壓力。正因如此，要讓競爭激烈的零售商業(yè)“活”起來，讓零售資產(chǎn)“流動”起來，商業(yè)管理運營仍是根基。有能力的商管公司便捕捉到這一市場機遇，將其多年積累的商業(yè)運營管理經(jīng)驗和商家資源通過“輕資產(chǎn)”模式進行輸出，將其變現(xiàn)。這種能力經(jīng)驗與資源網(wǎng)絡(luò)的價值變現(xiàn)是零售商業(yè)。運營管理盤活零售資產(chǎn)，讓投資市場“流動”起來；而商業(yè)運營管理的“輕資產(chǎn)”輸動前端招商運管市場“流動”起來；零售的“輕目前，中國主要城市零售商業(yè)市場已錄得一大批其資產(chǎn)管理的簽約輸出案例，萬達、華潤、龍湖已成為行業(yè)的先行者。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，截至2022年末成都零售商業(yè)共計簽