論業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度之完善

論業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度之完善關(guān)鍵詞:業(yè)主權(quán)/物業(yè)管理權(quán)/物業(yè)管理法律制度內(nèi)容提要:近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和物業(yè)管理糾紛的增多“,維護(hù)業(yè)主權(quán)”的呼聲越來(lái)越高。但在現(xiàn)行的《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,對(duì)業(yè)主權(quán)都未作出明確的規(guī)定。立法上的這一缺陷,導(dǎo)致實(shí)踐中業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。對(duì)此,我國(guó)應(yīng)盡快完善物業(yè)管理法律制度,將業(yè)主權(quán)法律化,構(gòu)建業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理權(quán)之間的和諧體制。近年來(lái),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、住房體制改革的深化和房地產(chǎn)業(yè)的日益壯大,住房問(wèn)題成為人們普遍關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。在這一背景下,關(guān)于業(yè)主權(quán)的研究引起了學(xué)界越來(lái)越多的關(guān)注,業(yè)主權(quán)概念的界定、業(yè)主權(quán)在物業(yè)管理中的運(yùn)用等已成為目前學(xué)界廣泛討論的問(wèn)題。本文將針對(duì)《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)則,對(duì)業(yè)主權(quán)的概念、內(nèi)涵進(jìn)行探討,進(jìn)而重點(diǎn)解析業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間的沖突并提出相關(guān)的對(duì)策。一、業(yè)主權(quán)的內(nèi)涵及其法律化的價(jià)值《現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典》對(duì)“業(yè)主”的解釋是:“產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者?！睆姆傻慕嵌瓤?這里的業(yè)主可以認(rèn)為是一種不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。但無(wú)論是在《物權(quán)法》中還是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主都還不是一個(gè)明確的法律概念,而是生活中對(duì)于物業(yè)所有者的習(xí)慣性叫法。在房地產(chǎn)行業(yè)中的業(yè)主通常指那些購(gòu)買(mǎi)房屋并已取得房屋所有權(quán)的人,即物業(yè)的所有者。關(guān)于業(yè)主的權(quán)利,2007年3月頒布的《物權(quán)法》確立了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。但這一概念受到了一些學(xué)者的質(zhì)疑,他們認(rèn)為,“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”與社會(huì)生活中所稱(chēng)的“業(yè)主權(quán)”不相對(duì)應(yīng),可能會(huì)在具體的適用上產(chǎn)生歧義,也會(huì)使得相關(guān)的權(quán)利在民法理論上產(chǎn)生思維混亂,導(dǎo)致民法理論與社會(huì)生活出現(xiàn)裂痕。因此,建議用“業(yè)主權(quán)”替代“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一含混的語(yǔ)詞。[1]業(yè)主權(quán)屬于物權(quán)的一種。物權(quán)是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的權(quán)利”[2]。業(yè)主權(quán)可以說(shuō)是基于對(duì)物(不動(dòng)產(chǎn))的所有權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利,更狹義地說(shuō),是房屋的所有權(quán)人對(duì)其房屋及相關(guān)物所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)相比較,既有相通的地方也有其特有的性質(zhì)。從學(xué)界對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定來(lái)看,許多學(xué)者贊同德國(guó)學(xué)者貝爾曼提出的“三元論說(shuō)”,其認(rèn)為建筑物區(qū)分所有權(quán),系由區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分持份權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)要素所構(gòu)成的一種特別所有權(quán)。國(guó)內(nèi)學(xué)者楊立新教授也認(rèn)為:建筑物區(qū)分所有是指建筑物的共同所有人依其應(yīng)有部分對(duì)獨(dú)自占有、使用的部分享有專(zhuān)有權(quán),對(duì)共同使用部分享有互有權(quán),以及相互之間對(duì)建筑物的整體享有成員權(quán),而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。[3]而業(yè)主權(quán)是以所有權(quán)為核心并關(guān)聯(lián)到債權(quán)、繼承權(quán),以救濟(jì)權(quán)為保障的多結(jié)構(gòu)的權(quán)利體系。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)并不能概括現(xiàn)代業(yè)主的所有權(quán)利,其內(nèi)涵尚顯狹隘:業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體除了包括區(qū)分所有權(quán)人,還包括居住權(quán)人、承租人等其他與房屋占有、使用相關(guān)的主體;業(yè)主權(quán)客體除了包括在整幢建筑物內(nèi)業(yè)主的區(qū)分所有部分、共有部分外,還包括在整個(gè)規(guī)劃小區(qū)范圍內(nèi)的與房屋相關(guān)的土地、道路、標(biāo)識(shí)、空間甚至小區(qū)整體環(huán)境等。因此,業(yè)主權(quán)除了包含區(qū)分所有權(quán)外,還包含非所有權(quán)形態(tài)的權(quán)利因素,例如基于租賃關(guān)系或居住權(quán)而獲得的對(duì)小區(qū)內(nèi)物的占有與使用權(quán)。如果把業(yè)主權(quán)的概念界定為建筑物區(qū)分所有權(quán),則會(huì)縮小業(yè)主的范圍?！皹I(yè)主權(quán)”事實(shí)上可以成為囊括建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)涵的法律意義上的概念。[4]業(yè)主權(quán)實(shí)質(zhì)上是專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)和成員的管理權(quán)利的統(tǒng)一體。一般而言,建筑物區(qū)分所有權(quán)旨在規(guī)定靜態(tài)的物的歸屬問(wèn)題,不應(yīng)包含成員管理權(quán)這一混合性權(quán)利,而平時(shí)在物業(yè)管理中使用的“業(yè)主權(quán)”則是以成員權(quán)為核心的權(quán)利,強(qiáng)調(diào)的是動(dòng)態(tài)的權(quán)利運(yùn)行。業(yè)主權(quán)如果能明確地作為民事主體的一種法定權(quán)利,將有利于進(jìn)一步保護(hù)公民(業(yè)主)的財(cái)產(chǎn)權(quán),有利于規(guī)范和完善我國(guó)的物業(yè)管理制度,有利于完善我國(guó)的物權(quán)法體系。首先,業(yè)主權(quán)的權(quán)利主體具有“私人”屬性,是擁有房屋所有權(quán)、使用權(quán)的自然人、法人及非法人組織。當(dāng)我們充分維護(hù)保障了社會(huì)私人權(quán)利尤其是自然人的各種權(quán)利和利益時(shí),社會(huì)利益本身便當(dāng)然地得到了有力的維護(hù)與保障。[5]其次,業(yè)主權(quán)只有受到憲法、物權(quán)法以及相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)才具有合法性,因此,將業(yè)主權(quán)法律化有利于進(jìn)一步保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)權(quán),也有利于進(jìn)一步完善我國(guó)的物權(quán)法體系。再次,業(yè)主權(quán)的法律化可以使得法律規(guī)范更具有“親民性”。業(yè)主是隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)概念,長(zhǎng)期以來(lái)作為房屋產(chǎn)權(quán)所有人或相關(guān)權(quán)利人的代稱(chēng),已被群眾廣泛接受和使用,已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一種習(xí)慣名稱(chēng)。法律作為反映社會(huì)物質(zhì)生活條件的法權(quán)關(guān)系的主要載體,將社會(huì)生活中被反復(fù)使用的“業(yè)主權(quán)”引入民法制度之中,是立法機(jī)關(guān)尊重社會(huì)生活中的風(fēng)俗習(xí)慣、順應(yīng)經(jīng)濟(jì)民主、遵從經(jīng)濟(jì)生活條件的恰當(dāng)行為,也是立法者關(guān)注民生,關(guān)愛(ài)普通百姓生活,促進(jìn)、發(fā)揚(yáng)民法制度“親民性”風(fēng)格的重要舉措。[6]總之,業(yè)主權(quán)法律地位的確立,可以使業(yè)主權(quán)得到更好的行使與保護(hù),可以使其與相應(yīng)的權(quán)利更好地結(jié)合在一起,從而形成完整的法律關(guān)系。二、業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突目前,對(duì)于業(yè)主權(quán)的立法保護(hù)已經(jīng)受到越來(lái)越廣泛的關(guān)注。而在現(xiàn)實(shí)生活中,由于缺乏法律的規(guī)制,圍繞業(yè)主權(quán)出現(xiàn)了一系列糾紛和沖突,其中以業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的沖突最為明顯。(一)物業(yè)管理的困境及制度缺陷近年來(lái)住宅區(qū)中不同利益主體引發(fā)的摩擦和矛盾不斷增多,有的還成為影響社會(huì)穩(wěn)定的因素。其中有業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突,有業(yè)主與相鄰業(yè)主之間的矛盾,有業(yè)主與小區(qū)公眾利益的關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題,但最具代表性和普遍性的利益沖突,多發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)管理之間。物業(yè)管理是在我國(guó)改革開(kāi)放中新興的一個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人民生活工作環(huán)境的改善以及提高城市管理水平和促進(jìn)住宅小區(qū)的規(guī)范化發(fā)展起到了十分重要的作用。但隨著人民權(quán)利意識(shí)的日益覺(jué)醒,由傳統(tǒng)住房管理機(jī)構(gòu)發(fā)展而來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象——業(yè)主的矛盾卻日趨緊張。以上海市靜安區(qū)為例,2003年靜安區(qū)人民法院共受理物業(yè)管理糾紛案件159件,較2002年的65件上升了144.62%。這一行業(yè)在經(jīng)歷了二十多年的立法混亂之后,2003年6月8日,國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,這是我國(guó)第一部全面規(guī)定物業(yè)管理的行政法規(guī)。[7]《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施,使我國(guó)的物業(yè)管理制度得以走上法制化的軌道,它較好地明確了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主與相關(guān)部門(mén)、政府部門(mén)與相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系,特別是對(duì)業(yè)主在物業(yè)活動(dòng)中的權(quán)利作出了一些規(guī)定。從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的總則當(dāng)中可以看出其立法目的是為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。而“改善人民群眾的生活和工作環(huán)境”的立法目的,體現(xiàn)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以人為本的價(jià)值取向。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,在提高和改善人民群眾生活質(zhì)量、工作環(huán)境方面,物業(yè)管理具有以下功能:(1)改善人民群眾的居住條件,提高人民群眾的居住質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)規(guī)范化的管理為小區(qū)提供了較好的服務(wù),如綠化、維修、保潔等,使得生活環(huán)境和質(zhì)量有了較好的改善和提高。(2)有利于構(gòu)建和諧社區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)加派保安以及設(shè)置安全防控系統(tǒng)使小區(qū)更為安全有序,從而保障了社區(qū)的穩(wěn)定和諧。(3)推動(dòng)小區(qū)的精神文明建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí),努力創(chuàng)造條件,積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),豐富了居民的業(yè)余生活,促進(jìn)了居民的身心健康,改善了鄰里關(guān)系,使人居環(huán)境得到了較大改善。然而,綜觀(guān)我國(guó)現(xiàn)有的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理制度的立法與實(shí)踐的狀況,可以發(fā)現(xiàn)該制度仍然存在一些缺陷,主要表現(xiàn)在:一是業(yè)主委員會(huì)的法律地位不確定,導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利得不到真正的保障。依我國(guó)現(xiàn)行法,業(yè)主委員會(huì)不具有實(shí)體法的權(quán)利能力,真正法律上的權(quán)利主體是全體業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)。因此,由業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理合同的當(dāng)事人是不妥當(dāng)?shù)?。物業(yè)管理合同的當(dāng)事人應(yīng)是全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為全體業(yè)主的代表人與物業(yè)管理企業(yè)訂立合同。[8]二是業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利難以保障?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定:“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)?！痹摋l雖然規(guī)定了業(yè)主選擇物業(yè)管理者的權(quán)利,但在實(shí)踐中不易操作。正如有的學(xué)者所言,立法的目的本來(lái)就是要細(xì)致精確,具備操作性,只“提倡”而不做硬性規(guī)定,會(huì)在操作過(guò)程中帶來(lái)麻煩。三是業(yè)主委員會(huì)的登記機(jī)關(guān)缺乏法律依據(jù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案?！卑凑瘴覈?guó)相關(guān)法律規(guī)定,商業(yè)性社團(tuán)需要到工商部門(mén)登記備案,非商業(yè)性社團(tuán)應(yīng)該到民政部門(mén)登記備案,不管什么社團(tuán)都不應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門(mén)辦理備案。四是業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)關(guān)缺乏合法性。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第20條第2款規(guī)定:“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。”而我國(guó)《憲法》規(guī)定,居民委員會(huì)是基層群眾性自治組織。它不是一級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān),所以它沒(méi)有權(quán)力指導(dǎo)和監(jiān)督另外一個(gè)群眾性自治組織。這些缺陷的存在,必然導(dǎo)致業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生沖突。(二)業(yè)主與物業(yè)公司利益沖突的主要類(lèi)型業(yè)主與物業(yè)公司之間應(yīng)當(dāng)是一種委托服務(wù)關(guān)系。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后,業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾有些得到了消除或緩解,有些仍然尖銳地存在著?？偟恼f(shuō)來(lái),業(yè)主與物業(yè)管理公司之間主要存在以下幾種矛盾:一是新老體制交替導(dǎo)致的建設(shè)與管理的矛盾。隨著大規(guī)模住房建設(shè)的興起和住房制度改革的深化,在物業(yè)管理這一行業(yè)得到迅速發(fā)展的同時(shí),住宅建設(shè)與管理逐漸形成了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)體經(jīng)營(yíng)的模式。到《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)約有70%的物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的。這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),導(dǎo)致重建設(shè)和銷(xiāo)售、輕管理的問(wèn)題無(wú)法得到根本解決,很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段就埋下了很多隱患。這種建設(shè)與管理的矛盾,除了少部分屬于質(zhì)量問(wèn)題外,更多的是在移交物業(yè)管理時(shí),沒(méi)有或缺乏嚴(yán)格的承接驗(yàn)收手續(xù),業(yè)主被動(dòng)接受開(kāi)發(fā)企業(yè)制定的業(yè)主公約中所包含的物業(yè)管理內(nèi)容而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)歸屬、維護(hù)、使用與收益處置等一系列問(wèn)題。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后,這一矛盾雖有所緩解,但并未得到根本解決。二是由市場(chǎng)理念與物業(yè)管理消費(fèi)觀(guān)念沖突導(dǎo)致的服務(wù)與收費(fèi)的矛盾。在服務(wù)與收費(fèi)方面,業(yè)主與物業(yè)公司之間常常互相侵權(quán):業(yè)主以物業(yè)公司管理不善、服務(wù)不周的名義拒絕交納本應(yīng)交納的費(fèi)用,致使物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低;物業(yè)管理企業(yè)則巧立名目多收費(fèi)、少服務(wù)、質(zhì)價(jià)不符,以押金、罰款等亂攤成本,以停水停電相威脅等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理,擠占公共場(chǎng)所、公共設(shè)施搞經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收,挪用維修基金等。這些使得物業(yè)管理陷入“管理不善就拒繳費(fèi),費(fèi)用不足就管理不善”的惡性循環(huán)之中。三是由物業(yè)管理活動(dòng)中相關(guān)責(zé)任主體缺位所導(dǎo)致的權(quán)利與義務(wù)的矛盾。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理的活動(dòng),是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其財(cái)產(chǎn)特別是共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置的活動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前,業(yè)主的這一權(quán)利是被剝奪的,這是導(dǎo)致物業(yè)管理實(shí)踐中矛盾重重的主要原因。業(yè)主管理權(quán)的缺位以及其他相關(guān)責(zé)任主體職責(zé)不清、關(guān)系不順,導(dǎo)致在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金的管理與使用,公用事業(yè)收費(fèi)的代收代付與公攤,小區(qū)公共設(shè)施與公共場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)歸屬以及維護(hù)、使用和收益的處置等方面矛盾很多。這些矛盾在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后,有的得到了明確,有的得到了化解或緩和,有的仍不明晰。(三)當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾難以解決的原因物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的原因是多種多樣的,但目前這一矛盾難以得到有效解決的原因,主要在于糾紛解決機(jī)制的缺位。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)由于種種原因而出現(xiàn)一些矛盾和分歧是在所難免的,但是,導(dǎo)致矛盾難以解決甚至進(jìn)一步激化的原因主要在于分歧和糾紛產(chǎn)生之后,沒(méi)有一個(gè)比較好的解決糾紛的機(jī)制。當(dāng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生矛盾沖突時(shí),由物業(yè)管理公司出面疏導(dǎo)的做法顯然是不合適的,因?yàn)樽屆艿囊环疆?dāng)事人來(lái)溝通往往會(huì)使人產(chǎn)生不公和偏袒的感覺(jué)。而找行政主管部門(mén)投訴解決的話(huà),行政主管部門(mén)也往往難以有效化解矛盾,甚至常常以“發(fā)生矛盾的雙方民事主體協(xié)商不成應(yīng)該通過(guò)法律訴訟”為由而退到后面。至于法律訴訟也并不是有求必應(yīng),由于物業(yè)管理糾紛常常社會(huì)危害性小,經(jīng)濟(jì)損失少,訴訟處理時(shí)間長(zhǎng),因此法院一般也不太愿意受理。這樣,由于糾紛解決機(jī)制的缺位,處于弱勢(shì)地位的業(yè)主的權(quán)利得不到保障,無(wú)法討回公道,往往會(huì)采取一些比較過(guò)激的方法,結(jié)果是矛盾不僅沒(méi)有得到解決,反而更加尖銳。三、進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律制度的對(duì)策目前我國(guó)雖然頒布了《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但是有關(guān)業(yè)主權(quán)制度的立法還相當(dāng)缺乏。為了使物業(yè)管理健康有序發(fā)展,應(yīng)當(dāng)盡快完善我國(guó)的物業(yè)管理法律制度,對(duì)業(yè)主權(quán)予以明確保障和規(guī)制。根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀和物業(yè)管理的實(shí)際情況,完善我國(guó)業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度應(yīng)當(dāng)遵循以下幾個(gè)原則:第一,權(quán)利和義務(wù)平等原則。物業(yè)管理制度不僅要保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展,更重要的是最大限度地保護(hù)大多數(shù)人的利益。每一位業(yè)主(物業(yè)使用人)和物業(yè)管理人的正當(dāng)權(quán)益均不受侵犯,一切活動(dòng)均應(yīng)在公平、公正的原則下進(jìn)行;使業(yè)主的權(quán)利得到法律的規(guī)范與保護(hù),使業(yè)主不再處于弱勢(shì)地位。事實(shí)上,《物業(yè)管理?xiàng)l例》已確立了業(yè)主與物業(yè)管理人之間的平等地位及權(quán)利運(yùn)行規(guī)則。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定:“本條例所稱(chēng)的物業(yè)管理,指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！睆倪@一規(guī)定可以看出,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是一種平等的法律關(guān)系,雙方通過(guò)簽訂有法律效力的合同,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系,它們是被委托方和委托方的關(guān)系,是合同雙方的主體。業(yè)主與物業(yè)公司之間簽訂的有法律效應(yīng)的合同是一種“物業(yè)服務(wù)合同”[9]。“物業(yè)服務(wù)合同”的稱(chēng)謂更能體現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的平等地位,增強(qiáng)業(yè)主的權(quán)利意識(shí)和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。由此可見(jiàn),業(yè)主與物業(yè)公司之間在法律上是平等的,是不存在管理與被管理關(guān)系的。第二,從實(shí)際出發(fā),符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的原則。從實(shí)際出發(fā),就要從我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)出發(fā),完善我國(guó)的物業(yè)管理法律制度。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),而法制建設(shè)又必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律,反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀(guān)要求?？梢哉f(shuō),我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)的建立和發(fā)展有著必然的聯(lián)系,專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化和社會(huì)化的現(xiàn)代物業(yè)管理模式的形成,皆有賴(lài)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),也就沒(méi)有現(xiàn)代物業(yè)管理。因此,在完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度時(shí),必須符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,必須符合我國(guó)的國(guó)情且具有實(shí)用性。第三,同社會(huì)主義法制相一致的原則。物業(yè)管理法律制度是我國(guó)社會(huì)主義法律體系的組成部分,必須遵循與社會(huì)主義法制相一致的原則。立法時(shí)既要符合憲法,也要符合全國(guó)人大及其常務(wù)委員會(huì)制定的有關(guān)法律。同時(shí)要在《物權(quán)法》之中,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)的法律保護(hù),使之有法可依。第四,借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的原則。完善物業(yè)管理法律體系,既要總結(jié)國(guó)內(nèi)各地物業(yè)管理立法的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),又要比較研究并借鑒國(guó)外物業(yè)管理法律的成功經(jīng)驗(yàn),尋求科學(xué)的立法方法和途徑。這樣,既有利于完善我國(guó)的物業(yè)管理立法,又有利于我國(guó)的物業(yè)管理同國(guó)際接軌。例如美國(guó)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度對(duì)于我國(guó)的物業(yè)管理法律體系的構(gòu)建就有一定的借鑒意義。根據(jù)上述原則,在完善業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度時(shí),應(yīng)當(dāng)注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:首先是立法模式的選擇問(wèn)題。在立法模式上有兩種選擇:一是民法典模式,把業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理制度納入民法典的相關(guān)條款之中。二是單行法模式,在現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,制定《物業(yè)管理法》,強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)的保護(hù),規(guī)范業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),把物業(yè)管理進(jìn)一步納入到法制化、規(guī)范化、程序化的軌道。對(duì)于以上兩種模式,筆者更傾向于選擇后一種模式,因?yàn)槲覈?guó)目前編纂統(tǒng)一的《民法典》的條件尚不成熟,而物業(yè)管理制度中暴露出來(lái)的許多問(wèn)題又急需解決,必須要有一部法律對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。同時(shí),先行制定單行法也可以為以后編纂《民法典》積累經(jīng)驗(yàn),等到編纂條件成熟之時(shí)再將它納入其中。二是立法的制度安排問(wèn)題。由于業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理制度關(guān)系密切,所以在制度的安排上應(yīng)該把它們視為一個(gè)綜合的法律體系。其既要包含實(shí)體法的有關(guān)內(nèi)容,如對(duì)于業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的準(zhǔn)確界定及法律適用等,又要包含程序法的有關(guān)內(nèi)容,如對(duì)于業(yè)主權(quán)的取得及行使權(quán)力和維權(quán)的程序設(shè)計(jì)等。此外,在完善物業(yè)管理法律制度時(shí),要注意構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。具體說(shuō)來(lái),應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:一是制度設(shè)計(jì)上要兼顧業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)三方的權(quán)益。業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的糾紛,有的是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)引發(fā)的,有的是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任導(dǎo)致的,也有的是因業(yè)主的問(wèn)題所引起的。就此而言,在進(jìn)行相關(guān)制度設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)當(dāng)平衡業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,既要確立、維護(hù)業(yè)主的諸多權(quán)益,也要關(guān)注、保護(hù)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)。在立法時(shí),要避免因“業(yè)主權(quán)維護(hù)”這一濃烈的社會(huì)氛圍而過(guò)分偏重對(duì)業(yè)主權(quán)的保護(hù)。二是在制度運(yùn)行時(shí)要平衡好各方利益關(guān)系。在構(gòu)建良好的業(yè)主權(quán)及物業(yè)管理法律制度的基礎(chǔ)上,要著力落實(shí)、解決制度運(yùn)行上的問(wèn)題,以保證相關(guān)主體的權(quán)益得到全面、公平的實(shí)現(xiàn)。在制度運(yùn)行上,尤其要平衡好業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)之間的權(quán)利行使的關(guān)系,防止任何一方權(quán)利的不正常擴(kuò)張或?yàn)E用。就司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)處理相關(guān)糾紛而言,需要審判者、仲裁者公正地對(duì)待各方當(dāng)事人的權(quán)益,減少主客觀(guān)因素的干擾,公平地進(jìn)行裁判。三是樹(shù)立科學(xué)的業(yè)主維權(quán)意識(shí)。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和糾紛的增多,業(yè)主維權(quán)意識(shí)日趨濃厚,加之媒體及社會(huì)大眾的情感因素的推波助瀾“,維護(hù)業(yè)主權(quán)”的呼聲、訴求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了法律維權(quán)之范圍,甚至出現(xiàn)了一些非理性的“維權(quán)”。客觀(guān)而言,由于前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利取向、物業(yè)管理的“行政化”傾向,的確造就了一些霸道的、不講規(guī)矩的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè),同時(shí)也形成了業(yè)主為“弱勢(shì)群體”的社會(huì)現(xiàn)象。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步穩(wěn)定,制度逐步健全,我們需要重新思考相關(guān)的社會(huì)現(xiàn)象,樹(shù)立科學(xué)的權(quán)利觀(guān),特別是要把“業(yè)主維權(quán)”放置于創(chuàng)建和諧社會(huì)這一整體環(huán)境之中,避免一味地強(qiáng)調(diào)“維權(quán)”而忽略對(duì)他人權(quán)利、對(duì)社會(huì)公共利益的尊重,更不應(yīng)遷就業(yè)主背離法律的訴求?？傊?和諧秩序乃至和諧社會(huì)的創(chuàng)建,不僅需要制度上的健全,也需要制度運(yùn)行機(jī)制的完善和主體權(quán)利觀(guān)的更新。只有這樣,才能夠真正構(gòu)建業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)的和諧體制。注釋:[1]參見(jiàn)眭鴻明、王媛《業(yè)主權(quán)概念及其法律化》,《河北法學(xué)》2006年第8期。[2]史尚寬:《物權(quán)法論》,中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版,第7頁(yè)。[3]楊立新:《共有權(quán)研究》,高等教育出版社2003年版,第354～355頁(yè)。[4]參見(jiàn)眭鴻明、王媛《業(yè)主權(quán)概念及其法律化》,《河北法學(xué)》2006年第8期。[5]眭鴻明:《權(quán)利確認(rèn)與民法機(jī)理》,法律出版社2003年版,第28頁(yè)。[6]參見(jiàn)眭鴻明、王媛《業(yè)主權(quán)概念及其法律化》,《河北法學(xué)》2006年第8期。[7]參見(jiàn)劉言浩《物業(yè)管理合同新問(wèn)題之研究》,載蔡耀忠編《物權(quán)法報(bào)告》,中信出版社2005年版,第112頁(yè)。[8]參見(jiàn)謝增毅《論物業(yè)管理合同——兼論我國(guó)〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的相關(guān)規(guī)定》,載蔡耀忠編《物權(quán)法報(bào)告》,中信出版社2005年版,第102～103頁(yè)。[9]《物業(yè)管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定:“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同?！背鎏?《江海學(xué)刊》2007年第6期目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u66441.概述 2310191.1項(xiàng)目名稱(chēng) 28181.2項(xiàng)目建設(shè)單位 3177371.3項(xiàng)目性質(zhì) 363851.4項(xiàng)目產(chǎn)生背景 3248041.5建設(shè)地點(diǎn) 4200261.6工期 5196711.7項(xiàng)目?jī)?nèi)容與規(guī)模 5313751.8項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5154692.編制原則及依據(jù) 6324332.1編制原則 695902.2編制范圍 763712.3編制依據(jù) 8138493.項(xiàng)目現(xiàn)狀與必要性分析 9112513.1項(xiàng)目所在地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 915713.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 1460903.3項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 15184024.項(xiàng)目選址及合理性分析 17305574.1項(xiàng)目選址 1773804.2選址合理性分析 18305075.項(xiàng)目建設(shè)方案 1952835.1建設(shè)依據(jù) 19206575.2設(shè)計(jì)規(guī)范要求 20208195.3建設(shè)內(nèi)容 2467805.4建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 24249685.5建筑電氣設(shè)計(jì) 26229725.6弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì) 27108276.投資估算與資金籌措 29270166.1編制依據(jù) 29173466.2建設(shè)內(nèi)容 30115746.3總投資估算 3022116.4資金籌措 31282717.項(xiàng)目實(shí)施方案 32221437.1工程特點(diǎn) 3233057.2施工布置 33115327.3施工進(jìn)度計(jì)劃 3553588.項(xiàng)目招投標(biāo) 3833538.1招標(biāo)范圍 38151268.2招標(biāo)組織形式 38153188.3招標(biāo)方式 38283848.4招標(biāo)公告發(fā)布 38300938.5投標(biāo) 397888.6開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 39130648.7合同管理 4087098.8項(xiàng)目竣工交付 40325609.環(huán)境影響評(píng)價(jià) 42136269.1編制依據(jù) 4217119.2咸寧市環(huán)境影響分析 42253479.3施工期環(huán)境污染的防治 4865579.4環(huán)境管理要求 5166559.5環(huán)境管理措施及監(jiān)理內(nèi)容 52223909.6運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 53HYPER