株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓建設(shè)可行性計(jì)劃書

PAGEPAGE81概述1.1項(xiàng)目名稱株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓1.1.1項(xiàng)目承辦單位基本情況項(xiàng)目承辦單位：株洲市煙草公司炎陵分公司公司的基本情況介紹：株洲市煙草公司炎陵分公司位于炎陵縣霞陽鎮(zhèn)文化路17號(hào)。2004年12月其資產(chǎn)上劃給株洲市煙草公司統(tǒng)一管理。現(xiàn)有員工及服務(wù)人員40人，其中正式員工24人，外聘員工10人，保安食堂服務(wù)人員6人。2008年共銷售卷煙6858大箱，銷售額7809萬元，毛利1761萬元。1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與研究范圍1.21）《市州公司編制三年投資建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)意見》湘煙辦(2005)56號(hào)文件；2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；3）《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南》（中咨協(xié)會(huì)）；4）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)法規(guī)及其他規(guī)范性文件；5）株洲市煙草公司炎陵分公司提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料；6）株洲市煙草公司委托株洲高盛工程投資咨詢有限公司編制株洲市煙草公司炎陵分公司綜合樓可行性研究報(bào)告的咨詢服務(wù)協(xié)議書。1.2根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的政策、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、場(chǎng)址與建設(shè)條件、主要工程技術(shù)方案、項(xiàng)目組織管理、環(huán)保及節(jié)能、投資估算及資金籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析研究，為項(xiàng)目建設(shè)單位提供投資決策參考，為審批部門提供審批依據(jù)。1.3項(xiàng)目提出的理由、過程株洲市煙草公司炎陵分公司根據(jù)《市州公司編制三年投資建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)意見》湘煙辦(2005)56號(hào)文件精神，為了改善生產(chǎn)、生活和辦公條件和環(huán)境狀況，以適應(yīng)炎陵縣飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)要求，決定選址于株洲市煙草公司炎陵分公司院內(nèi)新建株洲市煙草公司炎陵分公司綜合樓。1.4項(xiàng)目概況1.4株洲市煙草公司炎陵分公司綜合樓選址于炎陵縣城區(qū)文化路地段。1.4.主要建設(shè)內(nèi)容有：辦公用房、生活接待用房、企業(yè)文化用房及綠化配套設(shè)施等。規(guī)劃總建筑面積約5237.5㎡，其中：辦公用房3633.3㎡，生活接待用房1604.2㎡，企業(yè)文化用房697.4㎡。該項(xiàng)目擬采取一次規(guī)劃、一次建設(shè)的實(shí)施方案。1.4.3項(xiàng)目估算總投資和項(xiàng)目總投資998萬元。建設(shè)資金來源：申請(qǐng)湖南省煙草公司專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)解決。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表（表1-1）。表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1規(guī)劃占地面積㎡4583.82新建建筑占地㎡1182.03總建筑面積㎡5237.53.1辦公用房㎡3633.33.2生活接待用房㎡1604.23.3企業(yè)文化用房㎡697.44綠化面積㎡15925建筑密度%31.46容積率%1.87總投資㎡9988每平方米投資萬元9建設(shè)工期月121.6研究結(jié)論（1）株洲市煙草公司炎陵分公司綜合樓的建設(shè)符合炎陵縣的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃，與《市州公司編制三年投資建設(shè)規(guī)劃的指導(dǎo)意見》湘煙辦(2005)56號(hào)文件精神是一致的。（2）項(xiàng)目建成后，軟硬設(shè)施均有較大的改善，對(duì)促進(jìn)炎陵縣煙草市場(chǎng)的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化建設(shè)具有積極的意義。（3）項(xiàng)目選址符合炎陵縣城市總體規(guī)劃，工程技術(shù)方案合理，建設(shè)條件具備。（4）項(xiàng)目估算總投資998萬元，資金籌措有保證。項(xiàng)目建設(shè)是必要的，可行的。

2項(xiàng)目的必要性2.1項(xiàng)目的背景2.1.1炎陵縣炎陵縣隸屬于株洲市，東界江西省井岡山市，全縣面積2030km2，其中：城區(qū)面積4km2，下轄4個(gè)城區(qū)街道辦事處和15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。衡炎高速、G106縱貫東西南北，交通優(yōu)勢(shì)明顯。炎陵縣是一個(gè)以旅游為主體的山區(qū)縣。近年來，該縣加快工業(yè)化進(jìn)程，規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展迅速，一批行業(yè)“領(lǐng)頭羊”異軍突起。2007年工業(yè)增加值達(dá)到15.7億元，比2000年翻一番多。炎陵縣具有較好的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，水稻、筍竹林、茶油等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大。2.1.2株洲市煙草公司炎陵縣株洲市煙草公司炎陵縣分公司位于炎陵縣城區(qū)文化路，建設(shè)于上世紀(jì)八十年代。辦公樓修建時(shí)間較久，樓房陳舊，使用面積過小，消防和污水排放設(shè)施滯后，職工生活設(shè)施嚴(yán)重缺失，企業(yè)文化娛樂設(shè)施基本空白，電氣線路容量小且基本老化，存在一定的安全隱患。2.1.3株洲市煙草公司炎陵縣分公司存在的主要問題：現(xiàn)狀留存的主要問題：=1\*GB3①用房功能面積小，職工生活和文化用房容量嚴(yán)重不足。=2\*GB3②原辦公樓建成于上世紀(jì)80年代末，辦公用房功能老化，存在嚴(yán)重的安全隱患。=3\*GB3③消防和污水排放設(shè)施為零，職工生活設(shè)施嚴(yán)重缺失，企業(yè)文化娛樂設(shè)施基本空白。④電氣線路容量小且基本老化，存在安全隱患。2.2株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓的必要性2.2.1原有的辦公樓修建時(shí)間較久，樓房陳舊，使用面積過小，消防和污水排泄設(shè)施相對(duì)滯后，電氣線路容量小且基本老化，存在一定的安全隱患，現(xiàn)有的一座百年民宅既做職工食堂又兼作門衛(wèi)。這種不合理的辦公、生活場(chǎng)地布局極不利于規(guī)范管理。2.2.2株洲煙草系統(tǒng)實(shí)行物流“一庫(kù)制”卷煙配送模式后，干線車輛從市公司卷煙配送中心到炎陵縣的運(yùn)輸距離長(zhǎng)達(dá)250公里，往返車程需8個(gè)多小時(shí)，炎陵支線配送區(qū)域半徑平均為60公里，最遠(yuǎn)的配送點(diǎn)離縣城有90多公里，往返車程近5個(gè)多小時(shí)。這就要求干線配送車必須是前一天到達(dá)炎陵，支線配送車于次日的上午接轉(zhuǎn)，形成了一個(gè)事實(shí)上的卷煙配送中轉(zhuǎn)區(qū)。目前炎陵縣分公司尚缺少干線司機(jī)休息和車輛安全停放的中轉(zhuǎn)設(shè)施。2.2.3炎陵縣是祭祖旅游的勝地，有著廣闊的旅游資源，接待任務(wù)較重。根據(jù)近幾年來煙草行業(yè)內(nèi)來炎陵縣參觀、考察的人數(shù)統(tǒng)計(jì)，株洲市煙草公司炎陵縣分公司的接待任務(wù)約為1000人次/年，高峰期達(dá)50人/次。隨著衡炎高速公路、衡茶吉鐵路的貫通，該分公司的接待任務(wù)將進(jìn)一步加重，需要一定的接待用房。2.2.4株洲市煙草公司炎陵縣分公司職工生活設(shè)施嚴(yán)重缺失，企業(yè)文化娛樂設(shè)施基本空白，需要提供一定的學(xué)習(xí)和娛樂用房，以滿足現(xiàn)代企業(yè)管理的需要。3建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)炎陵縣的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃、煙草市場(chǎng)容量等因素綜合考慮，確定擬建株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓。以國(guó)家《縣級(jí)煙草分公司建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》為基本依據(jù)，結(jié)合建設(shè)單位的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓規(guī)劃總建筑面積約5237.5㎡，其中：辦公用房3633.3㎡，生活接待用房1604.2㎡，企業(yè)文化用房697.4㎡。項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容有：辦公用房、生活接待用房、企業(yè)文化用房，以及綜合樓的道路、綠化、供電、給排水等公用工程。該項(xiàng)目擬采取一次規(guī)劃、一次建設(shè)的實(shí)施方案。本次建設(shè)綜合樓屬預(yù)留綜合樓建設(shè)用地。建設(shè)內(nèi)容及建筑面積分配如下表：表3-1序號(hào)建設(shè)內(nèi)容單位指標(biāo)值備注1總建筑面積㎡5237.51.1辦公用房㎡3633.31.2生活接待用房㎡1604.21.3企業(yè)文化用房㎡697.42綠化面積㎡15923總投資㎡998

4選址及建設(shè)條件4.1場(chǎng)址項(xiàng)目選址于炎陵縣城區(qū)文化路地段。4.2土地利用及現(xiàn)狀權(quán)屬關(guān)系擬用土地的權(quán)屬原屬株洲市煙草公司炎陵縣分公司預(yù)留用地。4.3場(chǎng)址條件4.3項(xiàng)目用地的高程在200m～220m之間，地質(zhì)條件穩(wěn)定，歷史上未發(fā)生過6級(jí)以上的地震，屬地震穩(wěn)定地帶，無大面積的滑坡、塌方、泥石流等自然災(zāi)害。尚未進(jìn)行地質(zhì)勘察，參照項(xiàng)目周邊建筑的工作地質(zhì)情況，判斷項(xiàng)目用地土壤持力層厚，承載力較高，宜于工程建設(shè)。4.3.4.根據(jù)縣城總體規(guī)劃，項(xiàng)目所處的地段均為城鎮(zhèn)發(fā)展用地。目前，場(chǎng)址四周主要是居民區(qū)，居民較密集。用地周邊的建筑物大多是近期開發(fā)的6層以上的商品房建筑。場(chǎng)址周邊0.5km4.縣城建有一座供水能力為15000d/日的自來水廠，可為項(xiàng)目供水，水壓可滿足要求、水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)城區(qū)供水干管已遍布全縣。距項(xiàng)目約500m處有一變壓器，可滿足項(xiàng)目雙路供電有的要求。通信容量富足，可滿足項(xiàng)目通訊需要。5主要工程技術(shù)方案5.1建筑分區(qū)總平面布置5.1.1建筑分區(qū)5.1.2總平面布置根據(jù)項(xiàng)目的地形條件和相關(guān)布局的要求，按高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)規(guī)劃和布置，完善配套設(shè)施，體現(xiàn)煙草公司的特點(diǎn)，力求做到平面布置和豎向布置合理，總平面布置符合炎陵縣城規(guī)劃總體要求。株洲市煙草公司炎陵縣分公司工程主要是布置在用地的東南部。1）行政辦公區(qū)該區(qū)主要有綜合辦樓，布置在用地的東南部，經(jīng)一條東西向的軸線形成的院內(nèi)道路與設(shè)置于用地西邊的出入口相連，以形成便捷的交通。行政辦公區(qū)通過走廊與生活接待區(qū)相連。2）生活接待區(qū)該區(qū)主要有包括職工生活用房和業(yè)務(wù)接待用房，布置在綜合辦公樓的南面，便于生活方便。3）企業(yè)文化活動(dòng)區(qū)該區(qū)主要有包括職工開展娛樂文化活動(dòng)用房，布置在綜合辦公樓的西面。5.2建筑5.2.11）綜合辦公樓總建筑面積5237.5㎡，5層，層高3.3m，其主要功能為：①行政辦公用房：分公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室、文印室、檔案室、職能部門辦公室、接待室、會(huì)議室等②生活接待用房：交流干部及異地職工宿舍房、業(yè)務(wù)接待房、員工食堂等。③企業(yè)文化用房：職工閱覽室、乒乓球室、卡拉ＯＫ室、健身房用房。=4\*GB3④設(shè)施用房：消防室、監(jiān)控室、變電房、茶水房、公共衛(wèi)生區(qū)域等2）傳達(dá)室：30㎡5.2.根據(jù)建筑功能及有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，綜合辦公樓、附屬生活樓、變配電室、傳達(dá)室，擬采用磚混結(jié)構(gòu)。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），株洲市區(qū)地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g=0.05）與地震基本烈度對(duì)照為Ⅵ度。株洲市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、株洲市建設(shè)局、株洲市規(guī)則局、株洲市科技局聯(lián)合下發(fā)的株計(jì)字【2002】193號(hào)文件《關(guān)于將建設(shè)工程項(xiàng)目抗震設(shè)施要求管理納入基本建設(shè)程序的通知》的要求，按有關(guān)要求進(jìn)行抗震設(shè)防。5.3供配電5.3.采取雙路三相供電，一路從文化路變壓器接入，距場(chǎng)址約0.5km5.3.采用綜合指標(biāo)法預(yù)測(cè)項(xiàng)目的總用電負(fù)荷。辦公、宿舍及其他用房按100W/㎡估算，未預(yù)見用電按預(yù)見用電的10%計(jì)算。項(xiàng)目用電總負(fù)荷為536kw。5.3項(xiàng)目用電電源采取架空方式引入。采用高壓真空斷路器或高壓負(fù)荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式，滿足中心供電要求。5.3.在中心負(fù)荷集中的綜合樓附近設(shè)置中心變配電站，將10KV電源引至變電站。其高壓開關(guān)采用高真空斷路器。變電站將10kV電源降為220/380V后向各功能設(shè)置配電箱供電。戶外箱式變電站的布置盡可能考慮電源進(jìn)出線方便和位于負(fù)荷中心的要求，將高壓開關(guān)設(shè)備、變壓器、低壓配電設(shè)備按一定接線方案組合成一體的變配電設(shè)備，設(shè)置有功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置和避雷裝置。5.3變配電室及配電箱均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4Ω，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。綜合辦公樓等建筑主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。5.4弱電綜合辦公樓等主體建筑集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、安全監(jiān)控等線路集中布線。辦公用房、宿舍的電視、電話、寬帶網(wǎng)管線到室內(nèi)。網(wǎng)絡(luò)建設(shè)按有關(guān)規(guī)定及智能化管理的要求，敷設(shè)線路，預(yù)留接口。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備的插座。5.5給排水5.51）給水水源本項(xiàng)目的給水水源由縣自來水廠供給。已鋪設(shè)有一條DN200的給水管，項(xiàng)目用水可從該水管的適當(dāng)位置引入。水量、水壓可滿足中心的生活、消防用水量的要求。水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-1985S標(biāo)準(zhǔn)。2）用水量正常時(shí)，院內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水、澆灑道路及綠化用水、車輛清洗用水以及生產(chǎn)車間用水。生活用水，按每人每天350升計(jì)算，職工人數(shù)按50人計(jì)算，再以1.2的系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。日最大生活用水量約為21m澆灑道路用水定額為2L/㎡·d，日用水量約為5m3。車輛清洗每輛每天按500升、車輛總數(shù)按3輛計(jì)算，日用水量約為1.5m33）給水系統(tǒng)以DN200的水管引入自來水。中心內(nèi)給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一的給水系統(tǒng)。生活、消防合一給水系統(tǒng)給水管設(shè)計(jì)為環(huán)狀網(wǎng)。主干管沿院內(nèi)的主干道敷設(shè)，用閘閥分成若干個(gè)循環(huán)。在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，其數(shù)量和位置《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定。5.51）排水量生活排水量按生活用水量的80%估算，約為16.8m3/日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理后方可排放。其它用水的排水量約為1.5m3/d。生產(chǎn)污水不含有有毒污染物，但需經(jīng)2）排水體制及排水系統(tǒng)本項(xiàng)目排水體制設(shè)計(jì)為雨、污分流制。中心內(nèi)的雨水干管沿院內(nèi)的干道鋪設(shè)，雨水經(jīng)各區(qū)的雨水管收集后排入雨水干管，集中排入設(shè)置于用地南側(cè)的排水主網(wǎng)。從建筑物排出的生活污水進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池處理后排入中心內(nèi)的污水管道，匯集后排入城區(qū)的排水主網(wǎng)。5.6消防安全5.6.1消防給水1）水源消防給水采用自來水水源，與中心內(nèi)的生活用水合一供給。2）消防用水量一次消防總用水量為252m3，一小時(shí)消防用水量為3）消防給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng)與生活用水系統(tǒng)合一設(shè)計(jì)。在環(huán)狀給水管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，其間距不大于120m，消火栓距和干道路邊不大于2根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，設(shè)置室內(nèi)消防給水系統(tǒng)，并按有關(guān)規(guī)定配置消防設(shè)施。4）消防通道中心內(nèi)設(shè)置軸線形的干道從出入口直達(dá)綜合辦公樓，并在辦公樓兩側(cè)設(shè)置不小于4m的機(jī)動(dòng)車道連接各功能區(qū)。城區(qū)道路、中心內(nèi)道路共同構(gòu)成項(xiàng)目的消防通道，5）電氣消防①戶外箱式變配電站距可燃物不小于有關(guān)規(guī)范的技術(shù)要求，且配置一定數(shù)量的消防滅火器。變壓器選用干式變壓器。②照明燈器表面的高溫部位不可靠近可燃物，否則，應(yīng)采取隔熱、散熱等防火措施。③超過60W的白熾燈、鹵鎢燈、高壓汞燈等不可直接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。④電氣線路采用符合安全和防火要求的敷設(shè)方式配線。⑤設(shè)計(jì)時(shí)必須滿足國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)電氣消防設(shè)計(jì)規(guī)范要求。5.7人防本項(xiàng)目的人防工程建設(shè)應(yīng)貫徹實(shí)行《人民防空法》和有關(guān)人防工程規(guī)定，在建筑設(shè)計(jì)和施工中要嚴(yán)格按照人防工程規(guī)范執(zhí)行。根據(jù)規(guī)范要求，該項(xiàng)目應(yīng)按總建筑面積的3%修建人防室。項(xiàng)目總建筑面積5237.5㎡，應(yīng)修建不低于157㎡的防空地下室。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目的人防工程擬采取易地統(tǒng)建的方式建設(shè)。6環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1）衛(wèi)生間的生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在項(xiàng)目土建施過程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。6.1.21）項(xiàng)目的排水采用雨、污分流排放體制。項(xiàng)目的生活污水排水量約為84m3/項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3082-1999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，排入院內(nèi)的排水管網(wǎng)，最終排入城市污水排水系統(tǒng)。2）生活垃圾由專職清掃人員清掃、收集，由環(huán)衛(wèi)部門送到垃圾場(chǎng)處理。3）項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，搞好小區(qū)的綠化和美化工作，促進(jìn)小區(qū)環(huán)境的良好發(fā)展。4）施工過程中的環(huán)境保護(hù)。工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。項(xiàng)目施工過程中，沒有明顯的污染物，土建施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。6.1）水土流失影響因素本項(xiàng)目在工程建設(shè)過程中的場(chǎng)地平整、道路修建等到作業(yè)均會(huì)不會(huì)造成植被破壞，遇降雨時(shí)，不會(huì)發(fā)生水土流失。2）水土流失防治措施項(xiàng)目在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《水土保持法及其實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。6.2節(jié)能本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部）和湖南省《建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。主要建筑節(jié)能措施如下：（1）建筑節(jié)能1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。3）擬采用新型的節(jié)能門窗。（2）電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。因此，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)做到盡可能地減少電能損耗，其具體措施如下：1）采用節(jié)能型產(chǎn)品，如節(jié)能變壓器、節(jié)能型空調(diào)；2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。（3）節(jié)水措施1）充分利用城鎮(zhèn)供水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源；2）在法院給水進(jìn)口和主體建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水；3）選用節(jié)水型用水具器和衛(wèi)生設(shè)備。7項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃7.1項(xiàng)目管理7.1.1項(xiàng)目建設(shè)的組織管理株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓項(xiàng)目最終能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，除設(shè)計(jì)的合理性外，更重要的是管理的科學(xué)性和合理性。為保證工程建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，株洲市煙草公司炎陵縣分公司擬設(shè)立專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，組成強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，配套相應(yīng)的管理和工程技術(shù)人員，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的資金籌措、工程招標(biāo)、施工組織等建設(shè)全過程的管理。7.1.2招投標(biāo)管理根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》和《株洲市招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，該工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等達(dá)到國(guó)家、省標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的必須進(jìn)行招標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍主要是施工及材料供應(yīng)。為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期，提高投資效益，本著公開、公正、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，擬公開招標(biāo)，擇優(yōu)選定施工單位。7.1.3工程監(jiān)理為確保項(xiàng)目建設(shè)按期完成，并實(shí)現(xiàn)較高的工程質(zhì)量，本項(xiàng)目應(yīng)按國(guó)家有關(guān)要求委托具有相關(guān)監(jiān)理資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)度全過程監(jiān)理，嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范程序管理。7.2進(jìn)度計(jì)劃安排7.本項(xiàng)目進(jìn)度分為四個(gè)階段，即策劃決策階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段。劃決策階段包括：立項(xiàng)、可研、征地、報(bào)批等；準(zhǔn)備階段包括初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、報(bào)建、開工；施工階段包括：土建施工，安裝及配套工程；竣工驗(yàn)收入階段包括：竣工驗(yàn)收，工程總結(jié)、交付使用。大體的進(jìn)度安排如下：1）2008年11月完成可行性研究報(bào)告等決策階段的工作。2）2009年一季度完成設(shè)計(jì)、招標(biāo)等準(zhǔn)備階段的工作。3）2009年4月底動(dòng)工興建，2010年5月前竣工。項(xiàng)目建設(shè)工期12個(gè)月。7.計(jì)劃進(jìn)度橫道圖如下。表7-1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)時(shí)間項(xiàng)目2008年2009年11121234567891011121可研及審批2征地3初步設(shè)計(jì)審批4施工圖設(shè)計(jì)及審批5招標(biāo)6施工7竣工驗(yàn)收8投資估算與資金籌措8.1投資估算依據(jù)（1）湖南省建筑工程概算定額（2001年）；（2）國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》投資估算辦法（2000年10月）；（3）國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料；（4）株洲市現(xiàn)行的價(jià)格價(jià)格信息資料。8.2估算說明（1）開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)、其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)等；（2）土地費(fèi)用按照建設(shè)單位提供的資料以實(shí)估算；（3）建設(shè)單位管理費(fèi)按建筑工程費(fèi)用，勘測(cè)、設(shè)計(jì)等前期工作費(fèi)用,工程監(jiān)理費(fèi)，施工圖審查費(fèi)按工程費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等費(fèi)用參照國(guó)家、省、市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合建設(shè)單位提供的資料及意見估算計(jì)取；（4）設(shè)備以建設(shè)單位提供的資料計(jì)取；（5）項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)建設(shè)單位提供的資料估算計(jì)取。8.3項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目估算總投資為998萬元，各項(xiàng)費(fèi)用如下：建安工程費(fèi)870萬元，設(shè)備費(fèi)13萬元，其他費(fèi)用45萬元，預(yù)備費(fèi)70萬元。詳見投資估算表（表8-1）。表8-1投資估算表土建工程安裝工程設(shè)備購(gòu)置其他合計(jì)建筑面積（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）備注一建安工程費(fèi)用8701土建4194192給排水510153弱電管線520254照明及防雷1030405裝修3186室外電力電纜557室外弱電纜線11810KV變電所設(shè)備及安裝10109供水及消防101010室外排水系統(tǒng)2211土石方5512道路硬化151513綠化55二設(shè)備費(fèi)用131信息管理設(shè)備1010含監(jiān)控設(shè)施2警戒設(shè)備33三其他費(fèi)用451土地費(fèi)用2建設(shè)單位管理費(fèi)10103勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)10104工程監(jiān)理費(fèi)10105招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)336水土保持方案編制費(fèi)117圖紙審查服務(wù)費(fèi)118相關(guān)報(bào)建費(fèi)1010四基本預(yù)備費(fèi)70合計(jì)9988.4資金籌措8.4.1資金來源本項(xiàng)目估算總投資998萬元，根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，建設(shè)資金來源通過湖南省煙草公司審批下文專款解決。8.4.2資金使用計(jì)劃1）2008年投入150萬元，資金來源為湖南省煙草公司株洲市公司安排。2）2009年投入848萬元，資金來源為湖南省煙草公司株洲市公司安排。9社會(huì)效益評(píng)價(jià)株洲市煙草公司炎陵縣分公司系市直管單位，由市公司撥款，本項(xiàng)目作為完善縣級(jí)公司內(nèi)部設(shè)施，其本身沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益。本可行性研究只分析項(xiàng)目的社會(huì)效益。（1）增強(qiáng)和改善公司服務(wù)社會(huì)的硬件設(shè)施，有利于提高公司形象，為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。（2）充分提升項(xiàng)目用地的利用價(jià)值，合理利用土地資源。（3）增加全社會(huì)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。項(xiàng)目估算總投資多998萬元，可直接創(chuàng)造相應(yīng)的建安產(chǎn)值近998萬元，有利于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（4）項(xiàng)目對(duì)建材的需求，可直接、間接帶動(dòng)鋼材、水泥、建筑裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（5）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)緩解現(xiàn)階段社會(huì)就業(yè)壓力起到一定的作用。建筑工程項(xiàng)目實(shí)施需要一定的建筑工人和一定的工程、管理人員，該項(xiàng)目實(shí)施將面向社會(huì)招聘建筑工人和其他人員，直接為社會(huì)提供就業(yè)崗位，有利于增進(jìn)就業(yè)。10研究結(jié)論與建議10.1結(jié)論（1）株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓項(xiàng)目的建設(shè)，增強(qiáng)和改善煙草公司服務(wù)社會(huì)的硬件設(shè)施，有利于提高煙草行業(yè)整體形象，有利于加強(qiáng)煙草市場(chǎng)的管理，對(duì)促進(jìn)炎陵縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。（2）株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓的建設(shè)符合炎陵縣的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際情況，符合省市煙草公司精神。（3）株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積5237.5㎡，估算總投資998萬元，資金來源有保證。（4）項(xiàng)目建成后，軟硬設(shè)施均有較大的改善，對(duì)促進(jìn)炎陵縣煙草市場(chǎng)的規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化建設(shè)具有積極的意義。（5）株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓建設(shè)項(xiàng)目的選址可行，工程技術(shù)方案成熟，所需的市政配套條件均可解決，且交通便利，外部協(xié)作條件較好，為項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造有利條件。項(xiàng)目是可行的。10.2建議（1）建議建設(shè)單位的招標(biāo)工作在執(zhí)行有關(guān)工程項(xiàng)目建設(shè)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，考慮采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，以加快工作進(jìn)度和節(jié)約費(fèi)用。

株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）株洲高盛工程投資咨詢有限公司二○○八年十一月株洲市煙草公司炎陵縣分公司綜合樓可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）法人代表王楚權(quán)總經(jīng)理方繼雄總工程師肖明福項(xiàng)目負(fù)責(zé)人羅壽彪?yún)⒓泳幹迫藛T名單姓名職稱羅壽彪工程師湯海田注冊(cè)咨詢工程師李莉高級(jí)經(jīng)濟(jì)師寧雛注冊(cè)咨詢工程師彭云助理經(jīng)濟(jì)師杜晶助理經(jīng)濟(jì)師目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、業(yè)主簡(jiǎn)介 1三、編制依據(jù) 2四、編制內(nèi)容 3五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3第二章項(xiàng)目背景 5一、渝北區(qū)概況 5二、渝北區(qū)龍塔街道簡(jiǎn)介 6三、渝北區(qū)教育事業(yè)發(fā)展背景 8第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 10一、是貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)教育方針的需要 10二、是解決該地區(qū)適齡兒童入學(xué)的需要 10三、是學(xué)校乃至全區(qū)教育事業(yè)健康發(fā)展的需要 11四、緩解教育教學(xué)及輔助用房不足,提高教育質(zhì)量的需求。 11五、是保證師生生命安全的需要 11第四章項(xiàng)目建設(shè)選址及建設(shè)條件 13一、項(xiàng)目建設(shè)選址 13二、氣候及水文條件 13三、地質(zhì)條件 14四、地震災(zāi)害 15五、交通條件 16六、公用工程條件 16七、施工條件 16第五章工程建設(shè)方案 17一、設(shè)計(jì)依據(jù) 17二、設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想 17三、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 17四、總平面設(shè)計(jì) 18五、建筑設(shè)計(jì) 20六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 22第六章公用工程方案 26一、給水排水 26二、配電與照明設(shè)計(jì) 29三、弱電設(shè)計(jì) 32四、燃?xì)?33五、防雷設(shè)計(jì) 34第七章建筑節(jié)能 37一、設(shè)計(jì)依據(jù) 37二、設(shè)計(jì)范圍及主要原則 37三、主要節(jié)能措施 37第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生 40一、設(shè)計(jì)依據(jù) 40二、設(shè)計(jì)范圍及原則 40三、場(chǎng)地建設(shè)環(huán)境 40四、衛(wèi)生 40第九章環(huán)境保護(hù)與環(huán)保設(shè)計(jì) 42一、環(huán)境保護(hù) 42二、環(huán)保設(shè)計(jì) 44第十章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及招投標(biāo) 45一、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 45二、項(xiàng)目招投標(biāo) 45三、工程施工與管理 46第十一章投資估算及資金籌措 47一、投資估算 47二、資金籌措 51第十二章社會(huì)效益評(píng)價(jià) 54一、項(xiàng)目的適應(yīng)性 54二、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 55三、項(xiàng)目與所在地互適性分析 55四、社會(huì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 56第十三章結(jié)論及建議 57一、結(jié)論 57二、建議 57附件：校區(qū)總平面布置圖附圖：1、總平面規(guī)劃圖。附文：1、組織機(jī)構(gòu)代碼證。目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 PAG