大芬油畫廣場項目專題研究報告

佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研究報告PAGEPAGE95深圳中原物業(yè)顧問有限公司?投資策劃部地址：深圳市人民南路國貿(mào)大廈316-319室233信箱

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傳真兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研究報告XX中原物業(yè)顧問有限公司投資策劃部二00五年四月二十四日目錄TOC\o"1-6"\h\z\u第一章、項目說明 21.項目概況 22.委托方——佳兆業(yè)對項目發(fā)展的目標(biāo) 23.本次報告研究要點的確定 24.本次報告研究范圍的確定 25.本次報告技術(shù)路線的確定 2第二章、項目市場發(fā)展研究 2一、項目的初步研判 21.項目概括 22.項目可利用的亮點 23.項目可能存在的市場機會 24.項目可能存在的風(fēng)險 2二、油畫產(chǎn)業(yè)對項目的影響分析 21.油畫產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員對項目的影響分析 22.油畫產(chǎn)業(yè)吸引旅游及購物群體對項目的影響分析 25.油畫產(chǎn)業(yè)與其他文化產(chǎn)業(yè)的融合對項目的影響分析 25.油畫產(chǎn)業(yè)為項目帶來的其他衍生機會分析 25.油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會存在的風(fēng)險因素分析 2三、主題文化廣場發(fā)展機會研究 21.主題文化廣場發(fā)展概述 21.1國外主題文化廣場發(fā)展概述 21.2國內(nèi)主題文化廣場發(fā)展概述 22.主題文化休閑廣場發(fā)展模式研究 22.主題文化休閑廣場發(fā)展模式研究 22.1主題地產(chǎn)分類（按盈利模式） 22.2經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)（廣場）與居住地產(chǎn)的關(guān)系 23.主題文化休閑廣場發(fā)展的影響因素分析 23.1推動因素分析 23.2決定因素分析 24.主題房地產(chǎn)經(jīng)典案例 25.主題文化休閑廣場與油畫產(chǎn)業(yè)的結(jié)合分析 26.本項目文化休閑廣場面臨的風(fēng)險分析 2第三章、項目面臨外部環(huán)境研究 21.項目投資宏觀背景 21.1深圳市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)研究 21.1.1深圳宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析 21.1.2綜合經(jīng)濟實力逐年提高 21.1.3二、三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展 21.1.4深圳市未來發(fā)展觀測 21.2深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 21.3深圳市影響房地產(chǎn)市場的行業(yè)政策研究 21.3.1影響市場供應(yīng)的因素 21.3.2影響市場需求的因素： 21.3.32004年深圳市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯著： 22.區(qū)域發(fā)展背景 22.1區(qū)域發(fā)展總體概述 22.1.1地理位置 22.1.2市政配套 22.1.3社會發(fā)展水平 22.1.4交通發(fā)達，但交通瓶頸嚴(yán)重 22.1.5缺乏大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂區(qū)域 22.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概述 22.2.1區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略定位 22.2.2區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃 22.2.3區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 23.區(qū)域住宅市場發(fā)展研究 23.1近年布吉房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展分析 23.1.1區(qū)域整體特點 23.1.2區(qū)域物業(yè)分布狀況 23.1.3項目片區(qū)物業(yè)產(chǎn)品及客戶特點 23.1.4同質(zhì)化較嚴(yán)重，區(qū)域物業(yè)競爭白熱化 23.1.5區(qū)域整體規(guī)劃較差 23.2區(qū)域住宅市場供求分析 23.2.12004年區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分析 23.2.2布吉市場供求關(guān)系趨于平衡 23.3區(qū)域住宅市場價格分析 23.4區(qū)域住宅市場客戶群體分析 23.5區(qū)域住宅市場輻射能力分析 23.6區(qū)域價格趨勢預(yù)測分析 23.7區(qū)域住宅市場發(fā)展趨勢分析 2第四章、項目整體解析 21.項目地塊解析 21.1項目地理位置 21.2項目基本指標(biāo) 22.項目用地周邊環(huán)境分析 22.1項目區(qū)位分析 22.2交通及市政配套 22.3項目周邊生活配套 22.4項目地塊景觀分析 23.項目SWOT分析 23.1項目優(yōu)勢（Strength） 23.2項目劣勢（Weakness） 23.3項目機會點（Opportunity） 23.4項目威脅點（Threaten） 2第五章、項目面臨競爭態(tài)勢研究 21.大芬油畫競爭態(tài)勢研究 22.布吉住宅物業(yè)競爭態(tài)勢研究 22.1布吉市場供應(yīng)預(yù)測（2006年） 22.2項目住宅面臨競爭環(huán)境分析 2第六章、項目市場定位 21.項目定位 21.1項目物業(yè)定位 21.1.1商業(yè)定位 21.1.2休閑廣場定位 21.1.3住宅定位 21.2項目客戶定位 21.2.1油畫商業(yè)客戶定位： 21.2.2油畫休閑廣場的客戶定位 21.2.3住宅客戶定位 21.3項目價格定位 21.3.1定價的影響因素 21.3.2定價的基本原則 21.3.3項目住宅價格因素權(quán)重分析 21.3.4項目商業(yè)鋪租價格預(yù)測 22.項目發(fā)展戰(zhàn)略 22.1發(fā)展方向初步判斷 22.2區(qū)域競爭分析 22.3總體發(fā)展戰(zhàn)略 23.項目綜合競爭力的提升分析 23.1對油畫文化價值的提煉 23.2對景觀資源的極大開發(fā)與利用 23.3實現(xiàn)樓盤的差異化 2第七章、項目發(fā)展建議 21.油畫功能板塊市場吸納量確定 21.1油畫展示市場需求量測算 21.2油畫拍賣交易市場需求量測算 21.3休閑設(shè)施需求量測算 21.4油畫特色步行街的需求量測算 21.5油畫商務(wù)簽約室需求量測算 22.規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)建議 23.項目發(fā)展的總體要求 23.1總體發(fā)展要求 23.2總體規(guī)劃原則及建議 23.3總體規(guī)劃實施措施 24.總體平面規(guī)劃建議 24.1豎向布置 24.2平面布局 24.3交通道路系統(tǒng)布局 24.4項目停車場布置 24.5項目綠化景觀系統(tǒng)建議 25.產(chǎn)品設(shè)計建議 25.1油畫展示中心設(shè)計建議 25.2油畫主題廣場設(shè)計建議 25.3住宅設(shè)計建議 2第八章、專題研究結(jié)論與建議 2第九章、附件 2附件一、深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 21.深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景研究 22.深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究 22.1深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模研究 22.2深圳油畫產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展研究 22.3深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征研究 22.4深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策研究 23.深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 24.深圳油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素分析 24.1大眾文化消費觀念的影響分析 24.2經(jīng)營規(guī)模的影響分析 24.3大芬村租金水平的影響分析 24.4原創(chuàng)畫逐漸增多的影響分析 2佳兆業(yè)大芬油畫廣場項目專題研究報告第一章、項目說明1.項目概況項目位于布吉街道辦布沙路，項目北靠大芬油畫村，項目一期占地20萬平方米，容積率2.1，項目建筑面積達到42萬平方米。項目地塊位置圖項目地塊位置圖2.委托方——佳兆業(yè)對項目發(fā)展的目標(biāo)項目委托方——佳兆業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是開發(fā)成為文化商業(yè)片區(qū)，集戶外油畫文化廣場、油畫商業(yè)、畫家公寓于一體，多種物業(yè)功能的組合。3.本次報告研究要點的確定本次報告研究的重點為油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會研究、主題休閑廣場發(fā)展機會研究、區(qū)域住宅市場機會研究。4.本次報告研究范圍的確定本次研究的研究范圍：油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會研究的范圍確定為深圳市；主題休閑廣場研究主要借鑒國內(nèi)外主題休閑廣場的發(fā)展經(jīng)驗，結(jié)合深圳市主線休閑廣場的發(fā)展現(xiàn)狀；區(qū)域住宅市場機會研究的研究范圍確定為布吉街道（不含坂田區(qū)域）。

5.本次報告技術(shù)路線的確定項目概況項目概況項目發(fā)展機會研究項目解析競爭態(tài)勢項目定位外部環(huán)境項目功能指標(biāo)確定

第二章、項目市場發(fā)展研究一、項目的初步研判1.項目概括本項目為佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計劃開發(fā)的包括龍崗區(qū)布吉街道辦大芬村、木棉灣整體改造項目的一部分。本項目占地面積20萬平方米，容積率暫定為2.1。根據(jù)政府對本項目的改造思路及開發(fā)商對本項目的發(fā)展的初步構(gòu)思，本項目將以大芬村油畫產(chǎn)業(yè)升級、完善片區(qū)的城市形象、開發(fā)和諧生活社區(qū)為項目發(fā)展的目標(biāo)。2.項目可利用的亮點文化價值——油畫產(chǎn)業(yè)項目所在的大芬村，是深圳市油畫產(chǎn)業(yè)的發(fā)源地與產(chǎn)業(yè)集中地，經(jīng)過多年的自然發(fā)展，目前大芬村已經(jīng)成為了中國和世界油畫產(chǎn)業(yè)的重要基地，聚集了一大批與油畫產(chǎn)業(yè)相關(guān)的創(chuàng)作、臨摹、經(jīng)紀(jì)與交易、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)等相關(guān)群體，形成了獨特的大芬油畫特色。同時，根據(jù)深圳市“文化立市”的整體發(fā)展戰(zhàn)略，大芬油畫村的發(fā)展是深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，大芬油畫村也是深圳市舉辦的兩個國家政府級大型博覽之一的“文博會”的分會場。雖然大芬油畫村目前有著良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但由于其形成過程中的民間性、自發(fā)性，以及整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)檔次較低等，目前大芬油畫村的油畫產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展遇到了城市空間的瓶頸制約，整個產(chǎn)業(yè)的升級更需要政府與社會引導(dǎo)。本項目處于大芬油畫村核心部位，具備對油畫產(chǎn)業(yè)升級的地理區(qū)位優(yōu)勢，在本項目開發(fā)中，充分利用本項目油畫產(chǎn)業(yè)的特點，進行本項目油畫產(chǎn)業(yè)鏈改造與提升，同時提煉油畫產(chǎn)業(yè)對旅游與居住的附加價值，把本項目發(fā)展成為具備高素質(zhì)、高品味、具備文化內(nèi)涵的大型居住與旅游社區(qū)。城市功能與城市形象再造目前布吉房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但由于布吉發(fā)展的歷史原因，目前布吉城市功能混亂、城市形象雜亂。本項目超大規(guī)模的發(fā)展優(yōu)勢、獨特的城市地理區(qū)位優(yōu)勢與交通優(yōu)勢，使得本項目可以利用布吉城市化改造的契機，發(fā)展成為布吉的城市中心。項目完成后，將成為布吉區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、文化、居住中心區(qū)，完成對布吉目前城市形象與城市功能的再造。旅游與休閑隨著人民生活水平的提高，社會對文化的需求呈現(xiàn)快速的增長。油畫產(chǎn)業(yè)不僅是一個藝術(shù)作品的產(chǎn)業(yè)，也是人們欣賞、感知藝術(shù)的產(chǎn)業(yè)，衍生了藝術(shù)旅游的需求。隨著大芬村油畫產(chǎn)業(yè)的宣傳，目前大芬村成為了深圳知名的文化旅游與休閑之地。針對這種不斷增加的旅游與休閑需求，本項目可以附加旅游與休閑功能，打造成深圳市別具一格的文化、旅游與休閑、高檔居住功能為一體的綜合型項目。3.項目可能存在的市場機會油畫產(chǎn)業(yè)升級目前的大芬油畫村，仍停留在以臨摹為主、原創(chuàng)藝術(shù)價值含量低、產(chǎn)業(yè)鏈簡單而粗放的階段，而油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級所必然產(chǎn)生的油畫展示空間、油畫商貿(mào)洽談與交易平臺、油畫配套服務(wù)平臺，成為本項目開發(fā)的機會之一。深圳文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“文化立市”與“大芬村油畫產(chǎn)業(yè)升級”相結(jié)合，使得本項目不僅僅有產(chǎn)業(yè)的自發(fā)需求引致的市場機會，更可以充分利用深圳市政府及龍崗區(qū)政府的政策優(yōu)惠，以及布吉街道辦及大芬居民委員會的大力支持。布吉城市發(fā)展在深圳城市化改造的背景下，布吉未來的城市規(guī)劃預(yù)示著布吉將徹底改變原有的城市功能和城市形象，一個和諧、人性化的布吉將矗立在深圳的“后花園”。布吉未來便捷的交通體系、功能齊備的城市服務(wù)，在深圳市城市建設(shè)向關(guān)外發(fā)展、大力發(fā)展衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)的政策指引下，本項目對客戶的吸引力大大加強。4.項目可能存在的風(fēng)險對油畫產(chǎn)業(yè)升級及文化主題的把握在本項目中，將結(jié)合油畫產(chǎn)業(yè)的升級的機會，以文化主題作為項目發(fā)展的主要思路。但油畫產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中，對其參與群體、運作模式、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵因素的把握等，目前沒有經(jīng)驗可以借鑒，而且由于其產(chǎn)業(yè)中藝術(shù)性比較濃，有些因素甚至可能與市場規(guī)律相背離。因此，在對以油畫產(chǎn)業(yè)升級為背景的文化主題中，要注意把握其運作規(guī)律，確保油畫產(chǎn)業(yè)平臺升級的成功，才能使本項目特色得以發(fā)揮。成本支出與回收的風(fēng)險本項目將完成油畫產(chǎn)業(yè)升級平臺，以及以油畫為主題的休閑與旅游廣場。由于油畫產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)其藝術(shù)性的特性，使得其自身很難承受過高的開發(fā)成本與運營成本，一般應(yīng)屬于社會公益建設(shè)范疇。本項目在發(fā)展過程中，將投入很大的成本用于上述項目的建設(shè)，其成本收回的方式只有通過項目開發(fā)的其他物業(yè)類型的盈利來彌補。在布吉現(xiàn)在房地產(chǎn)市場日趨成熟、競爭日益激烈的市場背景下，要注意本項目發(fā)展的經(jīng)濟評價，化解項目的成本風(fēng)險。

二、油畫產(chǎn)業(yè)對項目的影響分析1.油畫產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員對項目的影響分析大芬油畫村從業(yè)人員分類：大型經(jīng)營者小型經(jīng)營者畫工原創(chuàng)畫家代理商供應(yīng)商各類別需求心理分析以及由此帶來的項目發(fā)展機會大型經(jīng)營者：以黃江以及最初為黃江學(xué)生的吳瑞球等為代表，這部分經(jīng)營者由于經(jīng)營時間長，已經(jīng)發(fā)展到一定的規(guī)模，并且具有穩(wěn)定的銷售渠道。其目前的主要目標(biāo)是不斷擴大市場份額，提升產(chǎn)品知名度，提高油畫附加值。這部分群體的數(shù)目不大，卻控制著很大一部分油畫市場份額，且旗下的畫工數(shù)目也比較多，如僅為美聯(lián)畫坊作畫的畫工就有700多人。因而其會對項目提供的油畫交易平臺、展示平臺、拍賣市場、油畫休閑廣場、配套住宅、培訓(xùn)學(xué)校等強烈的需求。小型經(jīng)營者這部分經(jīng)營者入行的時間較晚，經(jīng)營規(guī)模較小，目前的主要經(jīng)營精力集中在維護與開拓銷售渠道上，提高產(chǎn)品知名度上，因而對油畫展示等有一定的要求；由于大部分此類業(yè)者為家庭作坊性質(zhì)，因而對生活的便利、子女的教育等有一定的要求，對配套住宅、配套商業(yè)、教育設(shè)施等有一定的要求。畫工畫匠這部分市大芬村目前最大的產(chǎn)業(yè)群體，這部分人群到大芬村的最大目的就是通過油畫為謀生手段。他們有部分已經(jīng)在大芬村打拼多年，已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，會對配套住宅有一定的要求；他們在工作之余會進行些油畫創(chuàng)作，對創(chuàng)作空間也有一定的要求；他們工作生活都在大芬村，有一定的消費能力，對配套商業(yè)有一定的要求；他們30%畢業(yè)于正規(guī)院校，具有較高的生活品位；希望在工作之余有休閑放松的空間，對休閑廣場也會有一定的要求；他們希望提高自己的油畫素養(yǎng)，對培訓(xùn)基地有一定的要求；……原創(chuàng)畫家大芬村這部分人群不多，據(jù)了解較為知名的原創(chuàng)畫家在20-30左右大芬村原創(chuàng)畫家已經(jīng)逐漸脫離創(chuàng)痛原創(chuàng)作家的特色。這部分人具有較高的文化修養(yǎng)、具有較高的生活品位，在堅持原創(chuàng)的同時，也更多地注重市場的價值。大芬村實現(xiàn)了藝術(shù)與市場的緊密結(jié)合，原創(chuàng)畫家寄希望于通過這個平臺展示他們的藝術(shù)作品，得到市場的認(rèn)同。同時原創(chuàng)畫家的涌現(xiàn)，知名畫家的聚集，將最終實現(xiàn)大芬油畫村的產(chǎn)業(yè)升級，實現(xiàn)以油畫支撐藝術(shù)、以藝術(shù)引導(dǎo)市場的良性發(fā)展軌道。對油畫展示平臺、拍賣市場、創(chuàng)作空間、配套住宅、休閑廣場等有強烈的需求。代理商原材料供應(yīng)商原材料供應(yīng)商在整個油畫產(chǎn)業(yè)鏈中處于初級環(huán)節(jié)，這部分商家的規(guī)模普遍不是很大，其對項目的需求將會體現(xiàn)在原材料展示上，就單一經(jīng)營者而言，對展廳的面積需求不會太多，其只是為了滿足其展示功能，原材料的儲備將主要由倉儲來解決。2.油畫產(chǎn)業(yè)吸引旅游及購物群體對項目的影響分析在現(xiàn)代文化的發(fā)源地的歐洲，文化總是與旅游親密相伴，油畫與旅游的結(jié)合。旅游帶給藝術(shù)的不僅是滾滾的人流，還有藝術(shù)的傳播，當(dāng)然也帶來實實在在的消費。大芬村作為中國油畫產(chǎn)業(yè)第一村，其存在早已超出了油畫本身。大芬村目前已經(jīng)形成國內(nèi)外知名的油畫產(chǎn)業(yè)基地，與旅游的結(jié)合必將要求將大芬村從油畫產(chǎn)業(yè)基地向油畫產(chǎn)業(yè)、旅游基地轉(zhuǎn)化。文化旅游的興起，對大芬對本項目的影響體現(xiàn)在推動油畫休閑廣場的出現(xiàn)，油畫風(fēng)情街、雕塑廣場、音樂吧、咖啡廳、啤酒吧等點綴其間……；同時，文化旅游的興起，會推動油畫零售、拍賣、展示等的發(fā)展，對項目相關(guān)物業(yè)的開發(fā)也是一個積極因素。5.油畫產(chǎn)業(yè)與其他文化產(chǎn)業(yè)的融合對項目的影響分析在油畫的原產(chǎn)地——歐洲，油畫與歐洲其他文化的結(jié)合相得益彰。大芬，作為中國的油畫產(chǎn)業(yè)基地，與中國傳統(tǒng)文化的結(jié)合自然在情理之中。據(jù)統(tǒng)計，截止到2004年，大芬村從事國畫、書法創(chuàng)作和銷售的有55家，從事工藝、雕刻、刺繡等的共有15家。油畫產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，擴展著大芬村文化發(fā)展的內(nèi)涵與外延，也擴展著大芬村的產(chǎn)業(yè)鏈。油畫產(chǎn)業(yè)與其他文化產(chǎn)業(yè)的融合，將吸引更多的專業(yè)人士以及旅游人群來到大芬村，從而為項目油畫商業(yè)部分提供更加廣闊的商業(yè)拓展空間。5.油畫產(chǎn)業(yè)為項目帶來的其他衍生機會分析油畫產(chǎn)業(yè)在大芬的興起，對畫工的大量需求，推動了以油畫培訓(xùn)為代表的教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)了解僅集藝源一家，就在全國各地?fù)碛写蟠笮⌒〉呐嘤?xùn)班500多個。融合油畫培訓(xùn)基地，將成為本項目發(fā)展的機會之一。此外，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們對文化修養(yǎng)的追求越來越高，特別是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。據(jù)了解，大芬當(dāng)?shù)鼐用褚查_始注意對下一代進行藝術(shù)培養(yǎng)，不僅鋼琴進入部分居民家中，有的還給孩子設(shè)置了畫室。大芬的居民們盼望著有更多的畫家落戶大芬。對藝術(shù)教育的認(rèn)同以及藝術(shù)教育在大芬的集合，將為本項目住宅物業(yè)的提供更好的市場機會。打好藝術(shù)教育牌，成就下一代藝術(shù)家的夢想，將成為提升本項目住宅物業(yè)檔次、加快市場消化速度的關(guān)鍵因素。根據(jù)多處主題教育地產(chǎn)的成敗經(jīng)驗表明，高等教育對地產(chǎn)的推動作用有限，而基礎(chǔ)教育對房地產(chǎn)卻有較大的促進作用，5.油畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會存在的風(fēng)險因素分析根據(jù)市場調(diào)查，我們了解到，因為油畫交易信息的保密性，大部分的中小經(jīng)營業(yè)主對統(tǒng)一公開市場的出現(xiàn)有一定的擔(dān)憂。對統(tǒng)一經(jīng)營場所、公開交易信息的抗拒，可能成為阻礙公開交易市場出現(xiàn)的障礙；大芬已經(jīng)形成了低檔行畫聚集地的特性，原創(chuàng)畫在大芬村是否存在著良好的生存空間，以及原創(chuàng)畫與行畫的兼容性等，也給本項目的發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。

三、主題文化廣場發(fā)展機會研究1.主題文化廣場發(fā)展概述“文化，就像上帝和政治一樣，是無處不在的”——在城市發(fā)展和復(fù)興過程中，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用。文化，總是與城市的發(fā)展結(jié)合起來，而文化，總是與城市的發(fā)展結(jié)合起來，而城市正是利用文化和文化產(chǎn)業(yè)，成功地擴展了經(jīng)濟基礎(chǔ)、提升了城市形象、改善了基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境質(zhì)量，并促進了社會團結(jié)與社區(qū)凝聚力。文化廣場作為文化的一種表現(xiàn)形式，其出現(xiàn)、發(fā)展深深打上城市發(fā)展、歷史變化的烙印。1.1國外主題文化廣場發(fā)展概述廣場最早也最多出現(xiàn)在歐洲，其各個時期廣場的發(fā)展多樣化，是對是歐洲各國歷史、文化和藝術(shù)的縮影，是各國興衰變遷的見證。古希臘的政治集會廣場阿戈拉和意大利羅馬集會廣場，構(gòu)成古代都市政治、經(jīng)濟、宗教活動的中心，也是國民行使權(quán)力的舞臺。在中世紀(jì)，廣場多位于交通閉塞的地方，形成一個半圓形或“V”形帶有頂蓋的通道和連接著建筑物底層的柱廊，以及象征著國民獨立性的高聳的商行鐘樓和市政廳塔樓，象征城市公共生活的中樞。如德國的慕尼黑和漢堡廣場。17世紀(jì)法國啟蒙運動時期，許多廣場都繼承了羅馬文藝復(fù)興時期在建筑上勻稱和諧的風(fēng)格。另外在法國啟蒙運動時期，廣場布置要求體現(xiàn)君權(quán)的建筑思想，表達對君主專利政權(quán)的敬意。如巴黎的勝利廣場和旺多姆廣場，特別突出廣場中心的路易十四的雕像。當(dāng)工業(yè)革命席卷歐洲時，廣場的傳統(tǒng)作用逐漸改變。像巴黎的星式廣場，是東西軸線上的重要地點，起到了改變巴黎地區(qū)網(wǎng)狀交通的作用，與帝國時代建造的凱旋門有同樣的紀(jì)念意義。20世紀(jì)初，側(cè)重于便利交通的考慮，廣場作為社會活動的場所，從建筑群中分離了出來。1.2國內(nèi)主題文化廣場發(fā)展概述隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、隨著城市發(fā)展的不斷提升，近年來我國也涌現(xiàn)出了一大批具有城市文化特色的主題廣場，一部分是體現(xiàn)城市歷史、政治傳統(tǒng)，如天安門；一部分則是體現(xiàn)城市的獨特資源，如深圳的華僑城；還有很多則是與商業(yè)緊密結(jié)合起來，如國內(nèi)很多城市名目繁多的商業(yè)廣場。從目前來看，主題廣場在國內(nèi)的發(fā)展主要是強調(diào)某種資源，對商業(yè)資源的強調(diào)、對旅游資源的強調(diào)、對各種特色文化的強調(diào)……。大芬油畫主題文化廣場，就是應(yīng)運這種歷史發(fā)展變化，以凸顯大芬油畫為目標(biāo)，提升大芬油畫資源附加值為目的的主題文化廣場。

2.主題文化休閑廣場發(fā)展模式研究大芬油畫主題文化廣場，就是應(yīng)運這種歷史發(fā)展變化，以凸顯大芬油畫為目標(biāo)，提升大芬油畫資源附加值為目的的主題文化廣場。2.1主題地產(chǎn)分類（按盈利模式）經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式主題公園、廣場度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)盈利模式存在形式 2.2經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)（廣場）與居住地產(chǎn)的關(guān)系本項目擬建的主題油畫廣場屬于經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)，只能為居住地產(chǎn)提供附加值，而不能創(chuàng)造對居住地產(chǎn)的實際需求。經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)以出租物業(yè)或經(jīng)營為主要收益；經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)帶來：——提升區(qū)域形象；——完善區(qū)域基本居住條件；——形成生活休閑、文化娛樂、旅游觀光等競爭優(yōu)勢；經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)為居住地產(chǎn)所帶來的附加價值與競爭優(yōu)勢必須在市場需求產(chǎn)生后才能得以體現(xiàn)；3.主題文化休閑廣場發(fā)展的影響因素分析推動推動經(jīng)濟社會水平區(qū)域發(fā)展水平城市發(fā)展功能文化廣場決定獨特性資源城市文化發(fā)展3.1推動因素分析經(jīng)濟社會發(fā)展水平、區(qū)域發(fā)展水平、城市發(fā)展功能，對文化廣場的出現(xiàn)起著推動作用經(jīng)濟發(fā)展水平：“經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑”社會經(jīng)濟發(fā)展到一定水平、人民生活水平達到一定的高度，必然會加到文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，必然會加大對文化的消費需求。正是在這個發(fā)展規(guī)律的影響下，深圳市提出了文化立市的發(fā)展策略，大力扶持文化產(chǎn)業(yè)。2003年深圳市文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值占全市GDP總量德4.73%，在國內(nèi)處于領(lǐng)先水平，正是這種發(fā)展趨勢的體現(xiàn)。文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然推動文化以多種表現(xiàn)形式向前發(fā)展，文化廣場——作為其間的一種表現(xiàn)形式，正是順應(yīng)這一發(fā)展潮流。區(qū)域發(fā)展水平：區(qū)域發(fā)展的成熟度，為文化廣場的出現(xiàn)提供了現(xiàn)實基礎(chǔ)。大芬油畫廣場所在的布吉，號稱廣東經(jīng)濟發(fā)展第一鎮(zhèn)，具有非常高的經(jīng)濟發(fā)展水平；以及大芬油畫產(chǎn)業(yè)基地都為主題文化休閑廣場的出現(xiàn)提供了現(xiàn)實可能。城市發(fā)展功能：城市發(fā)展功能對文化廣場的影響主要體現(xiàn)在城市交通組織對文化廣場的支持作用；城市配套、城市其它資源的組合，則拓展了文化廣場的外延。深圳市擁有快捷的對外交通網(wǎng)絡(luò)，為大芬文化廣場拓展了客戶來源空間；深圳市對其它文化資源、旅游資源的戰(zhàn)略組合，與大芬文化廣場一起，形成了一條比較完備的文化鏈、旅游鏈。大芬油畫休閑廣場將在深圳市文化旅游鏈條中處于重要的地位。3.2決定因素分析城市文化發(fā)展方向、區(qū)域獨特性的文化資源決定著文化廣場發(fā)展的特性文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被確定為深圳市第四大支柱產(chǎn)業(yè)，文化旅游業(yè)作為深圳市傳統(tǒng)優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)之一，是深圳市重點發(fā)展的文化產(chǎn)業(yè)。大芬村已經(jīng)形成國內(nèi)最大的油畫產(chǎn)業(yè)基地，目前面臨產(chǎn)業(yè)升級的問題。大芬油畫日后的發(fā)展方向之一，就是提升大芬油畫的品牌價值，提高大芬油畫的知名度。與文化旅游業(yè)的結(jié)合，將是大芬油畫的發(fā)展重點之一，而大芬文化休閑廣場也必將是油畫與旅游的結(jié)合。4.主題房地產(chǎn)經(jīng)典案例典型案例：深圳華僑城項目區(qū)位華僑城位于深圳市西部，南臨深圳灣，在城市主干道-深南大道旁用地面積發(fā)展歷程居住地產(chǎn)主題公園1994年“世界之窗”建成，占地48萬m2，投資6個多億；2000年“歡樂谷”二期建成，占地18萬m2，投資8億；

商業(yè)設(shè)施酒吧一條街；銅鑼灣廣場；沃爾瑪廣場酒吧一條街與生態(tài)廣場的組合酒吧一條街與生態(tài)廣場的組合文化設(shè)施何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心雕塑公園

主題廣場——主題廣場——開發(fā)關(guān)鍵因素 關(guān)鍵因素城市條件開放型的經(jīng)濟中心城市距離城市主干道在30分鐘車程內(nèi)項目條件項目具有獨特的資源項目開發(fā)規(guī)模上一定的規(guī)模地價水平較低開發(fā)者條件具有較強的資金實力風(fēng)險承受能力強（經(jīng)營時間長，資金回收慢）專業(yè)能力（建設(shè)、管理、經(jīng)營）

5.主題文化休閑廣場與油畫產(chǎn)業(yè)的結(jié)合分析主題油畫休閑廣場將成為宣傳大芬油畫、開展油畫旅游的窗口休閑廣場早已經(jīng)走出了廣場+綠樹+草地的范疇，休閑廣場到今天早已經(jīng)發(fā)展到主題時代。華僑城的酒吧一條街+生態(tài)廣場，中信城市廣場的國際酒吧街，都是主題廣場的體現(xiàn)。大芬油畫發(fā)展到現(xiàn)在，面臨一個產(chǎn)業(yè)升級，對外宣傳升級的問題。本項目的休閑廣場同樣是主題式的廣場，而廣場的主題就是油畫。在廣場上，曲轉(zhuǎn)回腸的油畫步行街與音樂與旅游緊密結(jié)合，相得益彰。從整個油畫產(chǎn)業(yè)鏈來看，這里將成為對外宣傳大芬油畫的舞臺，將成為油畫旅游觀光的窗口。在油畫步行小街上，形成的是各種藝術(shù)風(fēng)格的油畫；經(jīng)常舉辦的是各種油畫拍賣活動、各式的油畫現(xiàn)場表現(xiàn)；點綴得是音樂、咖啡，使得人們在輕松愜意中享受美好的一切。6.本項目文化休閑廣場面臨的風(fēng)險分析展示油畫特別是高檔油畫可能面臨曲高和寡的市場風(fēng)險。油畫廣場的經(jīng)營管理對開發(fā)商是一個較大的考驗；同時對開發(fā)商而言，油畫廣場直接關(guān)系到項目樓盤品質(zhì)的提升，油畫能否起到提升項目價值的作用，使項目面臨的最大風(fēng)險。

第三章、項目面臨外部環(huán)境研究1.項目投資宏觀背景1.1深圳市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)研究1.1.1深圳宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析深圳是中國大陸經(jīng)濟發(fā)展速度最快的城市之一，其人均GDP和外貿(mào)出口額連續(xù)多年保持全國第一。圖1-1-12001年-2004年深圳GDP及其增長率示意圖1.1.2綜合經(jīng)濟實力逐年提高深圳市是中國大陸經(jīng)濟最發(fā)達的城市之一，外貿(mào)出口額連續(xù)11年位居全國第一位。同時也是中國大陸經(jīng)濟發(fā)展速度最快的城市之一。1980年到2004年，深圳市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增在35%左右，工業(yè)總產(chǎn)值年均遞增52%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入年均遞增33%以上，外貿(mào)出口總額年均遞增45%。各項重要指標(biāo)都數(shù)倍高于全國平均水平。表2-1深圳市近年綜合經(jīng)濟指標(biāo)社會經(jīng)濟主要指標(biāo)2000年2001年2002年2003年2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)1665.461954.172239.412860.513422.80第一產(chǎn)業(yè)(億元)17.7118.1118.8718.1614.18第二產(chǎn)業(yè)(億元)874.141056.461234.821685.372108.14第三產(chǎn)業(yè)(億元)773.39879.6985.721156.981300.48人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(美元)48305237556165107161數(shù)據(jù)來源《深圳市統(tǒng)計年鑒》1.1.3二、三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展深圳歷年三產(chǎn)比例數(shù)據(jù)來源《深圳市統(tǒng)計年鑒》深圳經(jīng)濟增長由二、三產(chǎn)業(yè)共同推進，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟增長的龍頭作用，以物流、信息、金融為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，商貿(mào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟活動中也占據(jù)重要份額。1.1.4深圳市未來發(fā)展觀測深圳經(jīng)濟未來仍將保持持續(xù)穩(wěn)定增長，在未來的3-5年內(nèi)，經(jīng)濟會繼續(xù)以10%左右的增長速度持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；CEPA協(xié)議、泛珠三角合作框架協(xié)議的實施，深港雙城更緊密聯(lián)系，深圳必將在未來的區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮更重要的作用；1.2深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究從總體上看，深圳文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)，形成了一定的實力，呈現(xiàn)了較好的前景。據(jù)統(tǒng)計2003年深圳GDP比上年增長17.3％，文化產(chǎn)業(yè)的增長率較之高出2.35％。深圳全市文化產(chǎn)業(yè)2003年增加值135.3億元，比上年增長19.65％，占當(dāng)年全市GDP總量的4.73％。各文化產(chǎn)業(yè)2003年總產(chǎn)出年增加值印刷和記錄媒介復(fù)制業(yè)189.75億元55.37億元廣告業(yè)28.61億元21.59億元文化產(chǎn)品制造業(yè)53.26億元18.08億元文化娛樂服務(wù)業(yè)46.3億元11.74億元深圳市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平在國內(nèi)并不低，但距離成為支柱產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)尚有一定的距離。根據(jù)全國《文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第十個五年計劃綱要》所確定的發(fā)展目標(biāo)，2005年，文化產(chǎn)業(yè)的增加值要占國內(nèi)生產(chǎn)總值的2％左右，2003年，深圳市文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值占全年GDP的4.73%，高于全國總體水平，但低于世界上一些發(fā)達國家(美國是10%)。深圳市大量的文化企業(yè)組織形式還處于小規(guī)模狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，科技含量低，名優(yōu)品牌產(chǎn)品少，產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益差。與一些具有歷史文化傳統(tǒng)積淀的大城市相比深圳歷史性的文化資源似乎不足，但深圳的優(yōu)勢是：(1)文化的產(chǎn)業(yè)功能較早人們所認(rèn)識，“文化經(jīng)濟”的理念較早樹立；(2)社會資本較早地進入文化領(lǐng)域；(3)高新科技是深圳的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，文化產(chǎn)業(yè)既能成為高新科技成果的終端載體，亦能依托高新科技擴張自身的市場優(yōu)勢。以廣播影視、新聞出版、印刷、文化娛樂為主體的文化市場已頗具規(guī)模，文化產(chǎn)業(yè)的主體框架已初步形成。深圳文化產(chǎn)業(yè)的投資主體已出現(xiàn)多元化格局，目前報業(yè)集團、廣電集團和發(fā)行集團形成文化產(chǎn)業(yè)三大集團鼎立的格局，逐步走上集約化的良性發(fā)展軌道。2004年深圳舉辦國際文化產(chǎn)業(yè)博覽會，大芬油畫村為分會場。深圳文博會從地區(qū)性升格為國家級的文化產(chǎn)業(yè)盛會，足以表明文化產(chǎn)業(yè)正在我國迅速崛起，并引起政府和全社會的高度重視。深圳近年來在全國的文化藝術(shù)事業(yè)中，是在硬件和軟件方面發(fā)展都很迅速的城市。深圳的藝術(shù)品市場還有巨大的發(fā)展空間。文化產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今世界的朝陽產(chǎn)業(yè)。各國無不把文化產(chǎn)業(yè)當(dāng)作提升綜合國力、提高國際競爭力的重要內(nèi)容。美國的文化產(chǎn)業(yè)更加發(fā)達,產(chǎn)值占GDP約五分之一。我國2005年外貿(mào)進出口總額將達到10000億美元，而出口文化產(chǎn)品份額僅占外貿(mào)極小的一部分。這也表明我國文化產(chǎn)業(yè)實力不夠強大，還有很大發(fā)展空間。專家預(yù)測，我國文化潛在消費能力將繼續(xù)增長，到2005年將達到6000億元。按照目前我國經(jīng)濟增長速度，預(yù)計到2020年我國GDP將達到350000億元，其中很大部分消費將流向文化領(lǐng)域。廣東省九屆人大二次會議提出在建設(shè)經(jīng)濟強省的同時努力建設(shè)文化大省的目標(biāo)，其中做大做強文化產(chǎn)業(yè)是重點工作。深圳的文化發(fā)展水平與深圳作為經(jīng)濟水平不相稱。深圳市委三屆六次全會確定了建設(shè)“高品味文化和生態(tài)城市”的目標(biāo)，確立了“文化立市”和“文化經(jīng)濟”的戰(zhàn)略目標(biāo)和理念。進入21世紀(jì)，促進深圳前20年城市高速發(fā)展的因素正在改變。深圳城市發(fā)展到關(guān)鍵階段，做大作強文化產(chǎn)業(yè)是深圳應(yīng)該把握的機遇。文化資源要素塑造城市品質(zhì)，決定著未來城市的發(fā)展方向。深圳的藝術(shù)品市場有巨大的發(fā)展空間。"文博會"今后每兩年將在深圳舉辦一次。1.3深圳市影響房地產(chǎn)市場的行業(yè)政策研究1.3.1影響市場供應(yīng)的因素國家及我市實行宏觀調(diào)控政策，對我市房地產(chǎn)市場供應(yīng)影響顯著，表現(xiàn)在：地價不斷上漲利率提高嚴(yán)控開發(fā)貸款嚴(yán)格控制土地供應(yīng)經(jīng)營性土地實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批市場存量房地產(chǎn)進一步消化二手房交易活躍，存量土地的激活，緩解市場供應(yīng)不足1.3.2影響市場需求的因素：個人購房抵押貸款比例的提高物業(yè)稅政策的即將實施“居民生活必需住房不得拍賣、抵債”于2005年1月生效對房地產(chǎn)“泡沫”的擔(dān)心我市人口不斷增長加入WTO后國際資本加速進入國內(nèi)對各類房地產(chǎn)的需求顯著增加人民幣升值的心理預(yù)期CEPA實施導(dǎo)致的需求增加等因素1.3.32004年深圳市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯著：我市房地產(chǎn)投資增速也在前三季度持續(xù)放緩的基礎(chǔ)上繼續(xù)放緩，繼續(xù)保持平穩(wěn)、規(guī)范、理性的發(fā)展態(tài)勢。第4季度市場持續(xù)小幅增長，全年呈現(xiàn)整體平穩(wěn)運行、結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與局部顯著發(fā)展的態(tài)勢。我市繼續(xù)嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)規(guī)模，特別是房地產(chǎn)用地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯著，市場供給明顯得到控制，市場需求持續(xù)旺盛，商品房空置面積繼續(xù)減少，供給和需求的總量基本均衡。采取局部增減控制土地供應(yīng)，引導(dǎo)、分散過度集中的開發(fā)投資。全市各區(qū)中，南山、寶安、龍崗三區(qū)繼續(xù)位居銷售面積前三甲，呈現(xiàn)局部顯著發(fā)展的態(tài)勢。商品房需求穩(wěn)定增長，商業(yè)、辦公類銷售大幅上升，市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加合理。2.區(qū)域發(fā)展背景2.1區(qū)域發(fā)展總體概述2.1.1地理位置廣東第一經(jīng)濟強鎮(zhèn)、羅湖后花園、距離香港僅8公里、布龍公路和機荷高速公路穿鎮(zhèn)而過———布吉，以其得天獨厚的地理位置成為深圳規(guī)模最大的衛(wèi)星城。布吉位于深圳市中部，深圳經(jīng)濟特區(qū)北側(cè)，布吉河中游，南鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，東南到西南被特區(qū)邊防二線所環(huán)抱，東北及北面與龍崗區(qū)橫崗、平湖二鎮(zhèn)接壤，西北與寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)相鄰，離香港新界僅8公里，布吉聯(lián)檢站與沙灣聯(lián)檢站將布吉與特區(qū)連成一片，是深圳市所有衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)中距市中心最近的一個鎮(zhèn)，地理位置十分優(yōu)越。2.1.2市政配套布吉已有數(shù)字傳輸協(xié)同為主體的現(xiàn)代化通訊網(wǎng)，裝機容量近8.1萬多門，已裝機6.9萬多門。長途電話直撥國內(nèi)和世界各地。擁有11萬伏變電站2座，2004年供電量超過23.54億千瓦時（KWH）比2003年增長15.8％，供電配套設(shè)施完善。年裝機總?cè)萘?17602KHW，基本滿足全鎮(zhèn)工業(yè)、生活用電的需要。目前，第三座11萬千伏的變電站正在籌建之中。擁有日供水量為12立方米的自來水廠，并有水庫7個，總計蓄水量為1600萬立方米，用水供應(yīng)充足。1999年供水建設(shè)2300萬元，鋪水管總長126公里，日用水量13萬噸。日供水量15萬立方米的第二座自來水廠正在建設(shè)之中。2.1.3社會發(fā)展水平布吉街道現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人才2.1萬人，并涌現(xiàn)出一批高新科技企業(yè)及項目。目前，街道有幼兒園68所1.5萬人、中小學(xué)42所5.4萬人、省、市、區(qū)一級學(xué)校分別達到5、3、10所，另有3所市一級幼兒園。布吉街道共有5間醫(yī)院及1間衛(wèi)生監(jiān)督所（預(yù)防保健所），其中，二級甲等醫(yī)院1個。有安全文明小區(qū)和院區(qū)式小區(qū)146個。社區(qū)遍布綠樹紅花，街道、社區(qū)面貌日新月異。2.1.4交通發(fā)達，但交通瓶頸嚴(yán)重布吉有京九、廣深、平南鐵路和深惠公路、梅觀高速公路、機荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，是粵東、閩、贛等地進出深圳經(jīng)濟特區(qū)的咽喉地帶。公路網(wǎng)絡(luò)四通八達，轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有國道、省道、地方公路、鎮(zhèn)內(nèi)有市政道路。鎮(zhèn)內(nèi)公路干道、各村道路覆蓋了全鎮(zhèn)所有的自然村，交通非常便利。距國際中轉(zhuǎn)大海港鹽田港20公里，距深圳黃田機場35公里。鎮(zhèn)區(qū)中心有京九線上的布吉火車站，南來北往極為方便。但某些時段布吉檢查站和沙灣檢查站經(jīng)常嚴(yán)重賽車。2.1.5缺乏大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂區(qū)域現(xiàn)狀布吉的住宅主要為民居，商業(yè)主要零散于各個居民區(qū)，也有零散的大型購物中心如：沃爾馬、新一佳等等，但是大規(guī)模的商業(yè)、文化、娛樂中心沒有形成，缺乏服務(wù)整個布吉地區(qū)的商業(yè)娛樂場所。2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概述2.2.1區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略定位在布吉衛(wèi)星城的戰(zhàn)略定位和撤關(guān)等利好消息的促進下，布吉置業(yè)者中二次置業(yè)的比例持續(xù)上升，而且漲幅明顯。布吉對于深圳人的吸引力和置業(yè)信心在不斷增加。。布吉街道現(xiàn)已邁入新的發(fā)展時期，新成立的布吉街道努力打造“科技布吉”、“文化布吉”、“生態(tài)布吉”、“法治布吉”。2.2.2區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域總體規(guī)劃布吉將進行外部交通的梳理、完善城市道路系統(tǒng)，城市建設(shè)也將擺脫村鎮(zhèn)建設(shè)的模式，按中等城市的規(guī)模進行，并提高城市配套的標(biāo)準(zhǔn)。未來布吉新城的城市結(jié)構(gòu)會發(fā)生一系列變化，按功能類型分為中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶，這將從根本上解決困擾布吉進一步發(fā)展的“臟亂差”問題。區(qū)域房地產(chǎn)從發(fā)展?jié)摿砜?，布吉緊靠羅湖和香港的地理優(yōu)勢將使之在深圳城市化進程中占據(jù)最有利的位置，充當(dāng)著排頭兵的角色，而地鐵三號線、深惠公路改造、規(guī)劃中的從清水河關(guān)口至龍崗中心城的交通干線、以及清平和南平快速干道等路網(wǎng)建設(shè)則都為布吉房地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)支持。2004年布吉的住宅房地產(chǎn)基本呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，未來房價也將緩慢上漲。推盤量比起2003年來有下降的趨勢，聲勢也不如其他熱點地區(qū)，但平靜實際上是大多數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟片區(qū)的表現(xiàn)，羅湖近年來的發(fā)展軌跡充分證明了這一點。區(qū)域交通規(guī)劃地鐵三號線2005年內(nèi)動工；清平快速一期（第一條直接連通平湖與特區(qū)的快速路）預(yù)計2005年5月1日通車；南坪快速一期（南山到布吉）預(yù)計2005年8月通車；李郎大道及東西干道預(yù)計年底通車；龍崗中心城15號、21號等四條“斷頭路”將被打通。2.2.3區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃龍崗綜合發(fā)展規(guī)劃2005年3月上旬，龍崗區(qū)在香港舉行的招商活動中，除引進高科技項目和工業(yè)項目外，還重點推介了一批區(qū)內(nèi)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)項目。政府要求各街道“文藝表演有舞臺、社區(qū)活動有廣場、居民休閑有場地”；力爭2007年，把龍崗建成“全國體育先進區(qū)”；完成體育公園二期工程建設(shè)，使體育公園成為專業(yè)場館先進、大眾體育項目完備，集比賽、運動、休閑、培訓(xùn)于一體的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2005年是龍崗的機遇年，一批事關(guān)全局的生態(tài)型體育設(shè)施、生態(tài)型公園和旅游大項目將陸續(xù)投產(chǎn)或在龍崗區(qū)布局，將帶動全區(qū)經(jīng)濟效益和規(guī)模大幅提升。龍崗2005年將以居民點附近山林的改造培育為重點，啟動建設(shè)一批森林生態(tài)公園，加快龍城、八仙嶺等公園的建設(shè)；生態(tài)旅游以“建設(shè)美麗的海濱旅游城區(qū)”為目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)東部濱海旅游業(yè)。龍崗區(qū)將推進產(chǎn)業(yè)大區(qū)、現(xiàn)代城區(qū)、文化強區(qū)、生態(tài)家園、和諧家園建設(shè)，通過努力，使龍崗由經(jīng)濟大區(qū)型的產(chǎn)業(yè)大區(qū)逐步邁向“文化強區(qū)”。龍崗“文化強區(qū)”規(guī)劃的具體項目布吉：秧歌“扭”出國門龍崗：民間舞龍藝術(shù)之鄉(xiāng)橫崗：“交誼舞”之鄉(xiāng)坑梓：再刮腰鼓旋風(fēng)坪山：打造“麒麟之鄉(xiāng)”南澳：舞草龍、賽龍舟、漁民娶親大鵬：600年雄獅逞英豪坪地：擦亮客家山歌“名片”龍崗區(qū)各街道文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大芬村——未來三年要建成大芬油畫城，布吉街道將以大芬為中心，發(fā)展以油畫產(chǎn)業(yè)為龍頭的文化與旅游、休閑中心；龍崗中心城西區(qū)——將被打造成生態(tài)型體育—商務(wù)區(qū)，使體育成為拉動龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支柱；平湖街道——將重點建設(shè)集康體健身、體育運動、休閑度假、娛樂為一體的平湖生態(tài)休閑娛樂園；龍崗街道——著重發(fā)展龍文化產(chǎn)業(yè)；龍城街道重點拓展中心城酒吧文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)中心城酒吧一條街；坪地街道——將做響乒乓球和銅管樂隊兩個品牌；坪山街道——將建設(shè)坪山中心公園，開發(fā)客家傳統(tǒng)文化，開辟“坪山一日游”旅游線路；坑梓街道——開發(fā)坑梓文化體育中心產(chǎn)業(yè)片區(qū)；大鵬街道——大鵬高科花卉文化產(chǎn)業(yè)園、以村為中心的文化產(chǎn)業(yè)帶；布吉文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

3.區(qū)域住宅市場發(fā)展研究3.1近年布吉房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展分析3.1.1區(qū)域整體特點布吉房地產(chǎn)處于“大盤時代”，建筑類型主要以多層及小高層住宅為主，傾向于大規(guī)模社區(qū)分期開發(fā)建設(shè)，項目容積率小，建筑覆蓋率低，綠化率較高，留有大片的綠地作生態(tài)園林。項目開發(fā)期連接緊密，開發(fā)模式一般由多層住宅向高層住宅過渡，逐步完善區(qū)內(nèi)大環(huán)境及小區(qū)配套設(shè)施。多個大盤的同期出現(xiàn)使布吉房地產(chǎn)市場進一步成熟與規(guī)范，從根本上改變了人們對布吉房地產(chǎn)的偏見，也催生了布吉第二次置業(yè)高潮?？偨ㄖ娣e一般都在10萬平方米以上，短期內(nèi)數(shù)個大盤幾乎同期亮相，競爭激烈。區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品的同質(zhì)化必然帶來客戶的同質(zhì)化；同時由于布吉規(guī)劃的滯后，大量的無序開發(fā)，導(dǎo)致區(qū)域市場內(nèi)部形成惡性競爭的局面；規(guī)劃的滯后、環(huán)境的惡化又導(dǎo)致同寶安新市區(qū)、龍華-坂田片區(qū)等相比沒有競爭優(yōu)勢。3.1.2區(qū)域物業(yè)分布狀況布吉大型樓盤（坂田片區(qū)除外）分布主要沿著兩條軸線：一條是深惠公路；一條是布龍、布沙公路。沿著深惠公路分布的樓盤主要有：桂芳園、中城康城、盈翠家園、天時花園、布吉中心花園、康達爾花園、灝景名苑、信義假日名城、百合星城、我愛我家等。沿布龍、布沙公路分布有：中海怡翠山莊、萬隆苑、半島苑、陽光花園、大世紀(jì)水山緣、可園、頌雅苑、南景豪庭等。3.1.3項目片區(qū)物業(yè)產(chǎn)品及客戶特點總體而言，片區(qū)物業(yè)銷售情況都較為理想，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：項目片區(qū)物業(yè)總體規(guī)模由小走大，片區(qū)整體有擴大之勢；總體上布吉市場內(nèi)銷仍占主導(dǎo)地位。小區(qū)綠化及園林特色較好，如中海怡翠、桂芳園、可園等項目均引入多國風(fēng)格園林景觀設(shè)計；物業(yè)實用率高，初期外銷比例較大，部分項目外銷比例最大時達70%，但近期外銷比例有所下降。本區(qū)客戶呈現(xiàn)多樣化特征。盡管一度呈現(xiàn)出本地、市區(qū)和香港人三足鼎立之勢，但市區(qū)客戶比例增長明顯。3.1.4同質(zhì)化較嚴(yán)重，區(qū)域物業(yè)競爭白熱化由于外銷強風(fēng)不再，另加龍華、坂田等片區(qū)對境外客戶的分流，是直接導(dǎo)致外銷大幅下滑的根源；3.1.5區(qū)域整體規(guī)劃較差樓盤優(yōu)勢相對于龍華-坂田，寶安新中心區(qū)這另外兩個關(guān)外熱點區(qū)域后勁明顯不足。布吉作為一個老城區(qū)規(guī)劃相對較差，而深圳樓市也就形成了新規(guī)劃片區(qū)未開墾片區(qū)最為受寵的特點，如以前的華僑城和當(dāng)前的寶安新中心區(qū)。相反，配套更為成熟的布吉及羅湖漸漸成了樓市陌生的地方。交通、治安、綠化等涉及到城市規(guī)劃的事情上開發(fā)商是無能為力的。留住客戶還要從產(chǎn)品的不斷進步，再配合政府配套工程的完善來一條可持續(xù)發(fā)展之路。

3.2區(qū)域住宅市場供求分析3.2.12004年區(qū)域住宅市場供應(yīng)量分析布吉未來大盤供應(yīng)較多，未來供應(yīng)較大，但隨著市場進一步看好的布吉前景，房地產(chǎn)市場需求還將會擴大。布吉2004年批售項目11個，批售面積44.65萬㎡，萬科城、桂芳園六期及布吉中心花園占去了布吉批售量的大半壁江山。2004年下半年，萬科、中海、佳兆業(yè)等項目相繼入市，一方面提升區(qū)域內(nèi)居住品味與居住檔次，也令到樓市價格上漲較快。項目片區(qū)在售樓盤供應(yīng)量：項目所在片區(qū)周圍樓盤項目所在地址建筑面積（萬平方米）均價均價（至2005-5）佳兆業(yè)·可園1期布吉木棉灣6.1245002004-6～佳兆業(yè)·可園2期布吉布沙路大芬油畫村對面4.4043002005-2～布吉東大街布吉鎮(zhèn)政府東北側(cè)園2.7042002004-9～佳兆業(yè)·桂芳園6期布吉中翠路14.5342002003-8～佳兆業(yè)·桂芳園7期深惠公路與李朗路交界1443002004-12～知春里布吉大芬村深惠路2.1340002005-1～華浩源·綠谷布吉水徑村17.5635002004-8～布吉中心花園布吉鎮(zhèn)政府東北側(cè)11.8945002004-9～峰之畔布吉沃爾瑪旁邊5.4238002004-3～大世紀(jì)·水山緣3期布吉南嶺求水山公園旁－38002004-9～陽光花園4期布吉吉華路水徑派出所5.0040002004-9～信和愛琴居布吉沃爾瑪對面5.0738002005-2～百合銀都國際布吉深惠路與百鴿路交匯處6.4644002004-11～翠楓豪園2期布吉水徑大靚村路旁13.00－2005錦繡和山布吉長途汽車站旁1.0933002005-4～美杜蘭華庭吉華路與新布路交匯處4.7638002005-3信義假日名城3期布吉百鴿路8.2942002003-12～信義假日名城4期布吉百鴿路新一佳信義店旁7.4144002004-11～其它－10.00－－合計－98.82－－市場供應(yīng)呈現(xiàn)的特點從上表可以看到項目所在片區(qū)在售樓盤的情況，一共18個樓盤，合計建筑面積為98.82萬平方米；均價在3300～4500元之間，多數(shù)在4000元以上，集中在4300元左右的水平。分布區(qū)域集中：在18個推出項目中，有10個分布在本項目所在地周圍，分別為：桂芳園6、7期、可園1、2期、布吉東大街、信和愛琴居、知春里、布吉中心花園、峰之畔、錦繡和山，導(dǎo)致項目市場競爭環(huán)境激烈。3.2.2布吉市場供求關(guān)系趨于平衡深圳房地產(chǎn)市場供求關(guān)系大調(diào)整政府采取一系列措施調(diào)整房地產(chǎn)市場：特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以內(nèi)）將存量土地納入計劃取消特區(qū)外“購房入戶”啟動房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等等調(diào)控手段2004年住宅新增供給明顯下降，布吉供求比約為0.84：1，供求趨于平衡，政府加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度效果顯現(xiàn)。2004年布